РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ...

Группа компаний <<<<WEAKON PROPERTY GROUP>>>>

IV кв. 2009 г.

ООББЗЗООРР РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Г. РОСТОВА-НА-ДОНУ

2

Технологии бизнес - консалтинга www.wpgconsult.ru

Обзор рынка земельных участков г. Ростов-на-Дону IV кв. 2009 г.

Введение

Целью настоящего исследования является анализ рынка земельных участков и определение основных тенденций развития данного сегмента недвижимости в г. Ростове-на-Дону.

Для достижения поставленной цели были решены следующие задачи:

проведен анализ основных экономических показателей, оказывающих влияние на развитие рынка недвижимости в целом, в том числе рынка земельных участков;

проведен детальный анализ существующего предложения на рынке земельных участков г. Ростова-на-Дону;

проанализирован существующий спрос на рынке земли, определены основные потребители;

в результате проведенного экономического анализа, выявлены, наблюдаемые устойчивые соотношения, свойства, признаки, присущие рынку земельных участков в г. Ростове-на-Дону;

проведено сегментирование рынка земельных участков по нескольким критериям;

проведен анализ цены продажи 1 сотки; выявлены основные перспективы развития рынка.

Объектом исследования является рынок земельных участков г. Ростова-на-Дону.

При проведении настоящего исследования использовались различные методы анализа данных.

В ходе кабинетных исследований проводился сбор информации из открытых источников, необходимой для проведения анализа. В качестве источников были использованы: база земельных участков коммерческого назначения компании «Business Real Estate» и жилого компании «Luxurious Property», печатные СМИ и каталоги недвижимости, Интернет ресурсы, рекламные материалы объектов недвижимости, аналитические статьи и обзоры о рынке недвижимости, статистические данные.

Экономическая ситуация

Ростовская область находится в южной части Восточно-Европейской равнины и частично в Северо-Кавказском регионе, занимая обширную территорию в речном бассейне Нижнего Дона.

Общая площадь земель Ростовской области составляет 10096,7 тыс. га, в т.ч. 8540,1 тыс. га сельхозугодий, из них 5781,9 тыс. га - пашни, 443,7 тыс. га - земель поселений.

Ростов-на-Дону, являясь административным центром Ростовской области и столицей Южного Федерального Округа, является инвестиционно - привлекательным с точки зрения доходности от вложения в недвижимость и совокупности социальных факторов: возможность трудоустройства на более выгодных условиях, нежели в области; скопление множества высших учебных заведений и прочих объектов социальной инфраструктуры.

В самом начале кризиса многие эксперты рынка недвижимости рекомендовали для сохранения средств покупать именно земельные участки, ссылаясь на знаменитую

3



цитату Марка Твена: «Покупайте землю, ее больше не делают». В настоящее время в среднем по России лишь 0,4% земельных участков находится в частной собственности. Говорить о создании рынка земли можно будет не ранее, чем в 2015-2020 годах. К этому времени 60% земель должны быть вовлечены в оборот, при условии роста ВВП и улучшения общей экономической ситуации.

После ударов мирового финансового кризиса, повлёкшего за собой сокращение внутреннего спроса и дефицит финансирования, что негативно сказалось на деятельности строительного комплекса в целом, в III кв. 2009 года экономика России стала постепенно выходить из рецессии. Согласно данным Минэкономразвития по итогам июля - сентября 2009 года поквартальная динамика ВВП вышла в плюс после пяти кварталов спада. Сезонно скорректированный ВВП в III квартале 2009 г. вырос ко II кварталу 2009 г. на 0,6%. что свидетельствует о небольшом росте экономики.

Таблица 1. Основные социально-экономические показатели Ростовской области за январь-сентябрь 2009 года

Январь- сентябрь

2009

В % к январю-

сентябрю 2008

Сентябрь 2009 в % к

августу 2009

сентябрю 2008

Индекс промышленного производства, % х 82,7 117,4 86,3

Ввод в действие жилых домов, тыс.кв. метров общей площади 1247,8 90,7 151,0 79,5

Производство продуктов животноводства

Грузооборот организаций транспорта, млн.ткм

31770,7 93,3 97,5 95,8 Оборот розничной торговли по всем каналам реализации, млн.руб. 286901,8 86,8 100,1 77,2

Объем платных услуг населению, млн. руб. 69523,6 98,9 100,0 96,8

Реальные располагаемые денежные доходы х 94,2 98,8 81,3 Начисленная среднемесячная заработная плата одного работника:

номинальная, рублей 13328,3 114,7 96,9 109,3 реальная х 101,2 97,0 97,7 Численность официально зарегистрированных безработных на конец периода, тыс.человек

35,611 155,1 97,2 155,1

Индекс потребительских цен, % 108,712 113,1 100,1 110,8 Индекс цен производителей промышленных товаров, % 100,612 103,6 100,0 96,9 Источник: Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по ростовской области

Тенденции развития экономики Ростовской области:

В январе-сентябре 2009 года влияние последствий мирового финансового кризиса отразилось на результатах работы практически всех основных видов экономической деятельности и социальной сферы Ростовской области.

Объем работ, выполненный по виду деятельности «Строительство» на территории Ростовской области за 9 месяцев 2009 года, уменьшился по сравнению с аналогичным периодом 2008 года в сопоставимой оценке на 17,8 %.

4



Из общего объема работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», крупными и средними организациями освоено работ на 19248,3 млн. рублей, или 40,1 %.

Индекс физического объема работ по виду деятельности «Строительство» по крупным и средним организациям составил 83,6 % к январю-сентябрю 2008 года.

В меньшей степени с начала года сократились объемы жилищного строительства (на 9,3%) и составили 1247,8 тыс. кв. метров.

В сентябре 2009 года ввод жилья увеличился по сравнению с предыдущим месяцем более чем в 1,5 раза.

При этом ситуация в жилищном строительстве обусловлена значительным снижением темпов ввода жилых домов у организаций-застройщиков (на 34,2% по сравнению с январем-сентябрем 2008 года), в то время как индивидуальные застройщики увеличили ввод жилых домов (на 3,4%).

Предложение

Изучая рынок земельных участков, можно выделить ряд классификационных

признаков, по которым можно сегментировать земельный рынок. Как показывает практика при идентификации земельного участка, прежде всего, уточняется его площадь, категория и целевое назначение.

Таблица 2. Сегментирование земельного рынка

Наименование Признак

Категория

сельскохозяйственного назначения; поселений; промышленности и иного назначения; особо охраняемых территорий; лесного фонда; водного фонда; запаса

Целевое назначение

индивидуальное жилищное строительство; коттеджное строительство; загородные дома и резиденции; садово-огородническое хозяйство; фермерское хозяйство; административно-производственные цели; прочее

Вида права

собственность; аренда; постоянное бессрочное пользование; владение

Местоположение и окружение

в непосредственной близости от водного объекта; в непосредственной близости лесного массива; в непосредственной близости от промышленного предприятия другое окружение

Размер

мелкие до 0,5 га; средние 0,5-5 га; большие 5-20 га; крупные свыше 50 га

5



В структуре предложения земельных участков в зависимости от целевого назначения в г. Ростове-на-Дону можно выделить доминирующие сегменты – участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), доля которых в общей структуре предложения составляет 84%, и участки под коммерческую застройку – 16%.

Если проанализировать структуру

предложения земельных участков по площади, то самую большую долю в предложении составляют участки площадью до 5 соток. На данный момент рынок земельных участков характеризуется невысокой активностью.

Меньше всего предложение земельных участков составляет в Центре города, примерно 2-3% в общей структуре. Это связано с тем, что застроена почти вся территория этого района и свободных земель практически не осталось. Они появляются только в том случае, когда выставляются на продажу объекты старого фонда «под снос». По остальным районам предложение составляет порядка 10-20%, но самое большое предложение в таких районах как Западный (30%), Северный (15%).

Диаграмма 1. Структура предложения земельных участков в г. Ростове-на-Дону

Источник: «ABC&MT Group»

Рынок коммерческой аренды земельных участков любого назначения не развит. В

аренду, как правило, земельные участки предоставляются муниципальными образованиями. Спрос

Крупные земельные участки под жилое или промышленное строительство в г. Ростове-на-Дону и пригороде пользовались спросом только у инвесторов и девелоперов, которые заявляли строительство большого числа объектов, но в связи с экономическим кризисом многие проекты были пересмотрены и скупка участков приостановлена в силу отсутствия финансирования. Поэтому спрос оказался «отложенным». Важно отметить ещё и то, что практически все инвестиционно-привлекательные участки в городе уже распроданы.

Таким образом, снижение спроса на земельные объекты вызвано несколькими факторами:

во-первых, временно с рынка ушла часть инвестиционного спроса, что было вызвано прекратившимся активным ростом цен, а также сложностью с реализацией уже имеющихся объектов недвижимости у данной категории клиентов, в условиях растущего предложения и падающего спроса;

во-вторых, многие из ведущих российских банков вынуждены были ужесточить условия выдачи ипотечных кредитов (ставки возросли до 15-16%) в условиях нехватки свободных денежных средств, в свою очередь, данные факты снизили

6



спрос на объекты первичного рынка жилой недвижимости, что не могло не сказаться на объемах продаж девелоперских компаний, которые были основными клиентами по покупке больших земельных участков под ИЖС. Более оптимистичной является ситуация в сегменте продажи небольших по

площади участков. Наибольшим спросом пользуются участки площадью до 5 соток в спальных районах города. Также некоторые инвесторы приобретают недорогие участки в садовых товариществах стоимостью от 500 тыс. до 2 млн. руб.

Ценовая ситуация

Специфика ценообразования в земельном сегменте обусловлена следующими

факторами: рынок земли, в отличие от рынка строений, ограничен и конечен. Дома можно построить, а земельная площадь не размножается и не клонируется ни при каких обстоятельствах. Поэтому до кризисных событий в экономике цены на участки интенсивно росли, а в данный момент они «заморожены». Собственникам нет смысла продавать свои объекты по заниженной стоимости, кроме как в экстренных ситуациях, когда необходимо скорое привлечение финансовых средств, в другой ситуации они предпочитают придержать свои объекты до лучших времён. С сентября 2008 г. стоимость 1 сотки земельных участков в г. Ростове-на-Дону снижалась, резкое падение произошло в мае 2009 г., но в течение ноября 2009 г. цена предложения 1 сотки земли выросла на 6% и по состоянию на 1 декабря 2009 г. составляет около 800 000 руб.

Права на землю в Ростове-на-Дону оформляются либо путем долгосрочной аренды с максимальным сроком на 49 лет, либо путем продажи в собственность. Распространена и краткосрочная аренда земельных участков, особенно для целей строительства. Множество площадок, предлагаемых сейчас на рынке, находится на промежуточном этапе переоформления, что затрудняет оценить стоимость земли при выкупе ее в собственность.

Ликвидные участки, расположенные в частном секторе города, не дешевеют. А вот участки в садовых и дачных товариществах города, ранее переоцененные, теряют в цене.

В данный момент ценовая ситуация на рынке земельных участков характеризуется снижением цен продажи и практически отсутствием сделок. При этом снижение цен не равномерное, а зависит от степени инвестиционной привлекательности земельного участка, поэтому можно говорить только о тренде, а величина снижения стоимости значительно варьируется не только по сегментам, но и по отдельным участкам.

Ещё одна отличительная особенность земельных участков г. Ростова-на-Дону – это их неоднородность. Ярким примером этого является то, что порой участки, расположенные в 100 м друг от друга, отличаются стоимостью сотки в разы из-за влияния на стоимость основных ценообразующих факторов.

На стоимость объектов земельных участков оказывают влияние следующие факторы:

Местоположение. Основной ценообразующий фактор, учитывающий близость к центру города, уровень деловой активности района, качество и удобство подъезда, где принимается во внимание направление подъездных дорог

Средняя цена 1 сотки земли по городу на IV кв. 2009 г. составляет 800 000 руб.

7



(одностороннее/двустроннее), качество дорожного покрытия, наличие уклона и близость к центральным магистралям.

Наличие коммуникаций, таких как электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, центральная канализация или возможность подключения от рядом проходящих магистралей. При этом играет роль не только наличие данных коммуникаций, но и разрешённая мощность.

Рельеф местности. Ровные участки будут иметь большую стоимость по сравнению с аналогичными, но расположенными на склонах, в балках и других местах со сложным рельефом и геологией. Диапазон значений варьируется в пределах: ±15%.

Конфигурация участка. При выборе прямоугольная конфигурация предпочтительнее, т.к. удобнее для строительства и ведения хозяйственной деятельности. Диапазон значений варьируется в пределах: ±10%.

Фасадность. Для участков под коммерческую деятельность важны ширина фасада и выход на проезжую улицу. Участки, расположенные в глубине квартала, на второй и третьей линии менее привлекательны из-за трудности подъезда, а значит и строительства.

Юридическая состоятельность. Земельные участки, на которые оформлены должным образом правовые и технические документы (в идеале – на одного собственника) намного привлекательнее юридически проблемных. Этот фактор достаточно важен, но больше он влияет на ликвидность земельного участка.

В настоящее время разброс цен на землю весьма значителен. В среднем по Ростову они варьируют от 50 000 – 100 000 до 2 000 000 – 4 000 000 руб. за сотку. В зависимости от влияния на цену вышеперечисленных факторов ценообразования цены предложения могут колебаться в десятки раз. Несомненно, лидером по цене 1 сотки является центр города. Цена предложения составляет от 500 000 – 4 000 000 за сотку. По некоторым объектам цена предложения составляет до 7 000 000 руб. за сотку. Диаграмма 2. Диапазон цены предложения к продаже 1 сотки земельных участков по районам г. Ростова-на-Дону на IV кв. 2009 г., руб.

Источник: составлено «ABC&MT Group» по материалам «Luxurious Property»

Рису

нок

1. Ц

енов

ая к

арт

а г.

Рос

тов

а-на

-Дон

у и

прил

егаю

щих

зон

1 .

Ист

очни

к: «

ABC

&M

T G

roup

»

1 Цен

ы у

каза

ны в

руб

лях

Цен

тр

(зем

ли п

осел

ений

, не

боль

шая

пло

щад

ь)

ср. ц

ена

1 со

тки:

20

07 г

. – 3

000

000

20

09 г

. – 2

225

000

ЗЖМ

(з

емли

пос

елен

ий,

небо

льш

ая п

лощ

адь)

ср

. цен

а 1

сотк

и:

2007

г. –

1 8

00 0

00

2009

г. -

1 3

50 0

00

СЖМ

(з

емли

пос

елен

ий,

небо

льш

ая п

лощ

адь)

ср

. цен

а 1

сотк

и:

2007

г. –

790

000

20

09 г

. – 6

60 0

00

Але

ксан

дро

вка

(зем

ли п

осел

ений

, не

боль

шая

пло

щад

ь)

ср. ц

ена

1 со

тки:

20

07 г

. – 1

300

000

20

09 г

. – 5

50 0

00

Воен

вед

(з

емли

пос

елен

ий,

небо

льш

ая п

лощ

адь)

ср

. цен

а 1

сотк

и:

2007

г. –

490

000

20

09 г

. - 5

50 0

00

Сель

маш

(з

емли

пос

елен

ий,

небо

льш

ая п

лощ

адь)

ср

. цен

а 1

сотк

и:

2007

г. –

670

000

20

09 г

. – 4

90 0

00

Акс

айск

ое н

апра

влен

ие

(зем

ли п

ром

-ти,

бол

ьшая

пл

ощад

ь)

ср. ц

ена

1 га

: 20

07 г

. – 3

5 00

0 00

0 20

09 г

. – 2

5 00

0 00

0

Бата

йско

е на

прав

лени

е (з

емли

про

м-т

и, б

ольш

ая

площ

адь)

ср

. цен

а 1

га:

2007

г. –

20

000

000

2009

г. –

12

500

000

Дов

атор

а/М

алин

овск

ого

(зем

ли п

ром

-ти,

бол

ьшая

пл

ощад

ь)

ср. ц

ена

1 га

: 20

07 г

. – 9

3 00

0 00

0 20

09 г

. – 7

5 00

0 00

0

Таблица 3. Ценовые диапазоны на земельном рынке г. Ростова-на-Дону и прилегающих зонах

Район Диапазон стоимости, тыс. руб. за 1 сотку на 2007 г.

Диапазон стоимости, тыс. руб. за 1 сотку на 2009 г.

Небольшие участки (земли поселений)

Центр 980-4 9002 500 – 4 000 ЗЖМ 900 - 1900 200 -2 500 СЖМ 600 -980 120 - 1 200 Ленина 1 900 – 2 900 480 – 1 600 Военвед 600 -730 150 - 950 Александровка 900- 1 6003 350 - 700 Чкаловский 490 – 1 130 280 – 900

Крупные участки (земли промышленности)

Аксайское направление 600 - 2 450 (красная линия) 200 -500 Батайское направление 150 - 350 100 - 150 Малиновского, Доватора 930 – 1 300 500 – 1 0004 Источник: «ABC&MT Group»

Ещё одной ценовой категорией являются участки, расположенные в садоводческих

товариществах. На территории Ростова-на-Дону располагается несколько садоводческих товариществ, сосредоточенных в Центре/пер. Университетский, в районе Ростовского моря, Военведа и ул. Вавилова. По данным риэлтеров компании «Luxurious Property» предложения по садовым участкам составляют незначительную долю от всего количества предложений. Наибольшее количество предложений поступает по участкам, расположенным в садоводческих товариществах Военведа: «Луч», «Октябрь», «Защитник» и «Салют». Средняя площадь объектов составляет порядка 5-6 соток. Возвращаясь к стоимости земельных участков, надо отметить, что стоимость участков, расположенных в садоводческих товариществах ниже стоимости участков ИЖС в среднем на 40%. На Военведе самые дорогие садовые участки – 270 000 руб. за 1 сотку, а в садоводческих товариществах Ростовского моря: «Глобус», «Содружество» цена за сотку 175 000 руб. Самая низкая цена за сотку в товариществах Северного района: «Восход», «Звезда», «Исток» составляет порядка 90 000 руб.

Если проанализировать положение дел на земельном рынке относительно IV кв.

2007 г., то ситуация зеркальная. Если сейчас цены снизились на 30% и более, то в 2007 г. рост стоимости 1 сотки достигал 30%, а порой и 100%. Сейчас спросом пользуются, в основном, небольшие по площади участки, а по мере строительства крупных объектов ритейла, таких как «О’Кей», «Ашан» и прочих, основную массу спроса составляли большие по площади участки в пригороде Ростова.

2 Если проанализировать ценовую ситуацию, то под ИЖС средняя стоимость сотки 2000 тыс. руб. за сотку, а под коммерцию в 2 раза больше. 3 Максимальной стоимости 1 сотки достигали участки, расположенные фасадом на пр. 40- летия Победы. 4 Самые дорогие участки по 1 000 000 руб. за сотку фасадные на ул. Доватора.

10



Диаграмма 3. Динамика снижения цены предложения к продаже 1 сотки земельных участков по районам г. Ростова-на-Дону, руб.

Источник: «ABC&MT Group»

Как видно из диаграммы, то максимальное снижение стоимости земельных участков произошло по району ул. Ленина. Снижение составило 58%. Вторым лидером по снижению оказался Центральный район. И минимальное снижение произошло в районах СЖМ, ЗЖМ и Военведе. Фактически до августа 2008 г. цены на землю ещё росли, а потом в результате кризисного падения снизились до уровня 2007 г.

11



Тенденции

значительное превышение предложения участков под индивидуальное жилищное строительство, чем участков под коммерческую застройку;

предложение участков распределяется неравномерно, в центральной части города оно практически отсутствует, преобладает в таких районах как Западный и Северный;

в среднем по Ростову цены предложения к продаже варьируются от 50 000 – 100 000 до 2 000 000 – 4 000 000 руб. за сотку;

бесспорный лидер по цене 1 сотки является Центр. Цена предложения составляет от 500 000 – 4 000 000 за сотку, обусловлено высоким уровнем спроса и практически отсутствующим предложением;

наиболее востребованными являются участки небольшой площади 6-8 соток.

Прогноз

инвестиции в недвижимость, особенно в землю, являются надёжным способом сохранения сбережений от инфляции и прочих экономических катаклизм;

эксперты рынка недвижимости считают, что как только цены на недвижимость начнут расти, цены на землю вырастут на ещё больший процент, поэтому земельный участок является инвестиционно - привлекательным объектом недвижимости;

увеличение активности по покупке земельных участков в ближайшем будущем не предвидится, но можно прогнозировать стабилизацию земельного рынка на том уровне на котором он находится сейчас, что тоже является положительным аспектом.

12



Группа компаний <<<<WEAKON PROPERTY GROUP>>>>

Исследование проведено на основании данных полученных из собственной информационной базы о рынке недвижимости Ростова-на-Дону и области.

Публикация данных из отчета, целиком или частично, возможна только с упоминанием компании ABC&MT Group как источника данных.

_________________________________________________________________________ ABC&MT Group

344010, г. Ростов-на-Дону, пр. Буденовский, 60, оф. 902 тел.:8(863)218-18-48, факс: 8(863)218-18-08

Компания ABC&MT Group входит в группу компаний <WEAKON PROPERTY GROUP>, которая имеет пятнадцатилетнюю историю деятельности по оказанию всего спектра услуг, связанного со сделками с недвижимостью и бизнесом.

В группу компаний входят оценочные, консалтинговая, юридическая и риэлтерские компании.

Структура группы компаний позволяет проводить анализ рынка недвижимости на собственной информационной базе.

Специалисты компании ABC&MT Group имеют многолетний опыт работы в области оценки и консалтинга.

Компания ABC&MT Group оказывает услуг по комплексному консультированию клиентов, предлагая полный цикл девелопмента: подбор участка, разработка концепции, оценка инвестиционной привлекательности объекта, проектирование, брокеридж готового объекта.

База данных по сделкам с объектами недвижимости дают возможность проанализировать различные сегменты рынка недвижимости города Ростова-на-Дону, Ростовской области и Южного федерального округа, существенно повышают качество выполняемых консалтинговых работ.

РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ...

Documents

Transcript of РЫНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ...