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Sumario

NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

TRIBUNA

LaproblemáticadelaactividaddealojamientoturísticoenlascomunidadesdepropietariosylanecesariareformadelaLeydePropiedadHorizontal

Por:AlejandroFuentes-LojoRiusAbogado.DiputadodelaJuntadeGobiernodelIlustreColegiodelaAbogacíadeBarcelona(ICAB).

3

FOROABIERTO

CompatibilidadentrelasmedidascautelaresanterioresalademandaderecuperacióndelaposesiónylamedidaespecialderecuperacióndeposesiónintroducidaporlaLeysobreocupaciónilegaldeviviendas

Por:D.LuisAntonioSolerPascualMagistradodelaAudienciaProvincialdeAlicante

8

ReseñasdeJurisprudencia

CIVIL

Efectosdevolutivosdelanulidaddeunacláusulasuelo15

CIVIL

Divisióndeviviendasegúnlopactadoencompraventa16

CIVIL

Ocultaciónmaliciosadeldomiciliodeldemandado17

CIVIL

Obligacióndepagodeobradereparaciónalnooponersenihaberimpugnado18

CIVIL

Nulidadyefectodecláusulasueloabusiva19

CIVIL

Arraspenitencialesencompraventadevivienda20

CIVIL

Ineficaciadepactodeexclusivaenarrendamientodeindustria21

CIVIL

Responsabilidadcomunitariaporfaltademantenimientodeelementoscomunes22

NOVEDADESLEGISLATIVAS

Normativamásrelevante23

CONSULTAS

Mantenimientodelinteriordelasterrazascerradasporlospropietarios26

CONSULTAS 27

ObrasenlocaldenegociosometidoalRD2/1985,¿quedasuspendido?

CONSULTAS

EnvíodeconvocatoriaporcorreoelectrónicoyLOPD28

CONSULTAS

Tomadeposesióndeviviendaejecutadahipotecariamente29

CONSULTAS

Imposibilidaddereclamarelcambiodepuertaalpropietariodeunlocal30

CONSULTAS

Cambioderepartodegastosdecoeficienteapartesiguales.Mayoríanecesaria31

CONSULTAS

¿Puedeeladministradorencargarlostrabajosaprobadosenjuntaanteinaccióndelpresidente?

32

CONSULTAS

Inexistenciadeobligaciónderepartirloobtenidoporlaventadelaviviendadelportero33

LaproblemáticadelaactividaddealojamientoturísticoenlascomunidadesdepropietariosylanecesariareformadelaLeydePropiedadHorizontal

Por:AlejandroFuentes-LojoRiusAbogado.DiputadodelaJuntadeGobiernodelIlustreColegiodelaAbogacíadeBarcelona(ICAB).

I.Lavalidezdelacuerdocomunitariodeprohibicióndealojamientoturístico

Losestatutosdelacomunidadconstituyenunconjuntodereglasplasmadasporescritoyconfuerzadeley,establecidasporelpromotorodecomúnacuerdoporloscopropietariosdeunedificiosujetoalrégimendepropiedadhorizontal,paracompletarydesarrollarlaordenaciónlegal.

Elart.5LPH-EDL1960/55-,ensupárrafotercero,establecequeeltítuloconstitutivo“podrácontenerreglasdeconstituciónyejerciciodelderechoydisposicionesnoprohibidasporlaLeyenordenalusoodestinodeledificio”.

Nosplanteamosenlapresenteobralavalidezdecláusulasestatutariasqueestablezcanlimitacionesoprohibicionesdeusodeelementosprivativosrelativasaactividadesdeexplotaciónturística.

EnlaLeydePropiedadHorizontalnohaypreceptoalgunoqueprohíbaquesepreveanlimitacionesdeusodeestanaturalezaenlosestatutoscomunitarios.Elart.7.2LPH-EDL1960/55-prevéque“alpropietarioyocupantedelpisoolocalnolesestápermitidodesarrollarenéloenelrestodelinmuebleactividadesprohibidasenlosestatutos”,reconociendoasídeformaindirectalalegitimidaddecláusulaslimitativasdelusoydisfrutedelospisosylocalesengeneral,perosinconcretarmás.

Partedeladoctrina(MAGROSERVET,V.[1])sostienequeimplementarconcaráctergeneralcláusulasdeprohibicióndearrendamientoturísticoesnuloporqueatentacontraelderechodepropiedadprivada.

LadoctrinajurisprudencialdelTribunalSupremo(sentencias,3-12-14-EDJ2014/228362-;y1-10-13-EDJ2013/204845-)hadeclaradolavalidezdecláusulasestatutariasdeprohibicionesy/olimitacionesdeuso,peroconsujeciónalossiguienteslímites[2]:

Handeconstarenlospropiosestatutosdelacomunidad.Nosedebenfijarenlosreglamentosderégimeninterioryaquenoesesteelobjetodeestosúltimos,conformealoestipuladoenelart.6LPH-EDL1960/55-.

Sobreestacuestiónsehapronunciadolamejordoctrina(ARNÁIZRAMOS,R.,LLOBETAGUADO,J.,MÉNDEZTOMÁS,R.M.;SERRANODENICOLÁS,A.,MIRÓPANZANO,A.[3])confirmandolosencuestadosporunanimidadquelasnormasqueregulenlaactividaddealojamientoturísticoenunacomunidaddepropietariossonnormasdenaturalezaestatutariaynoreglamentaria.

a)Laprohibicióndebeconstardeformaexpresa,debeserclarayconcisa(TS24-10-11-EDJ2011/286978-;4-3-13-EDJ2013/42040-;25-6-13-EDJ2013/150003-).

b)Nopuedencontravenirlamoral,lasbuenascostumbresnielordenpúblico.

c)Tienequeexistiruninteréslegítimooatendible[4].EnbocadelTribunalSupremo,enautode1-2-17-EDJ2017/6177-:“Enelámbitodelapropiedadhorizontal,resultaposibleelestablecimientodelimitacionesoprohibicionesqueengeneralatiendanalinterésgeneraldelacomunidad.”

AfavordelavalidezdelasreglasestatutariasprohibitivasdedeterminadasactividadestambiénsehapronunciadoROCASASTRE[5].Enparticular,yporloquerespectaaaquellaslimitacionesdeusoconsistentesenlaprohibicióndealojamientoturístico,enlosúltimosañoslostribunaleshanvenidoadmitiendosulicitud(APValencia,20-11-13-EDJ2013/314983-;APBarcelona8-10-2003-EDJ2003/138130-;APBarcelona11-3-2010-EDJ2010/64340-;yAPBarcelona21-5-15-EDJ2015/106239-).

Sibienrefiriéndosealanormativacatalanaqueregulaelrégimendepropiedadhorizontal,laDireccióGeneraldeDretid’EntitatsJurídiquestambiénhaconfirmadolavalidezdenormasestatutariasdeprohibicióndealojamientoturísticoenResolucionesde9deoctubrede2014,de7deeneroyde14dejulio,yde15deoctubrede2015,asícomolasaladeloCivilyPenaldelTSJCataluñaensentencia19-5-16-EDJ2016/75412-,yenlarecientesentencia13-9-18-EDJ2018/588930-.Noobstante,debemostenerencuentaquelanormativacatalana,adiferenciadelaLPH-EDL1960/55-,estableceexpresamenteensuart.553-11.2.e)delCódigoCivildeCataluña-EDL2006/58523-,quesonválidaslascláusulasestatutarias“quelimitanlasactividadesquepuedenrealizarseenloselementosprivativos”.

TRIBUNA

NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

II.Laineficaciadelacuerdodeprohibicióndealojamientoturístico

Conformealoprevistoenelart.17.6LPH-EDL1960/55-esnecesarialaunanimidaddepropietariosparalaaprobacióndeunanormadeprohibicióny/olimitacióndeunadeterminadaactividadenelinmueble.

Dichaunanimidadnonecesariamentedebealcanzarseenelsenodelajuntadepropietarios,pudiendohacerloposteriormenteconelsilenciodelosausentesenelplazodeunmesdesdequeleshasidonotificadaelactaconformealodispuestoporelart.17.8LPH-EDL1960/55-.

Nodebemosconfundirelconceptolegalde“unanimidad”coneldel“consentimientoexpreso”.LaLeydePropiedadHorizontalexigeunanimidadparalaadopcióndeunacuerdodeestanaturaleza,nosiendonecesariopueselconsentimientoexpresodelospropietariosafectados,bastandosufaltadeoposiciónalacuerdo(APMurcia,2-5-16-EDJ2016/102846-;RDGRNde9-4-2014-EDD2014/66633-;yAPAlmería29-6-10-EDJ2010/201672-).

Esevidentequeelpropietariointeresadoendestinarsuelementoprivativoadichaactividadquepretendeprohibirlacomunidadseopondráyevitaráqueelacuerdoconsigaelquórumlegalmentenecesariodelaunanimidad,debiendoimpugnarloantelostribunalesparainvalidarelacuerdo(TS17-12-09-EDJ2009/299923-;5-3-14-EDJ2014/37317-;y20-11-06-EDJ2006/319023-)[6]:

“Enelsupuestodebatido,sibienseconsideraelacuerdoadoptadoporlaJuntadePropietarioscomoanulable,sehaacreditadoquenofueimpugnadojudicialmenteenplazolegalnifueradeél,y,portanto,hasidoconvalidado,porloquetieneeficaciayobligaatodos,debidoaque,poreltranscursodeltiempo,haquedadosubsanado.”(TS17-12-09-EDJ2009/299923-).

Asípues,lanormativavigentecontemplaunderechodevetodelpropietariodisidentequeenlaprácticahaceineficazlafacultadlegalautorregulatoriadelascomunidadesdepropietarios.

Paradotaralascomunidadesdepropietariosdeunmayordinamismoensufuncionamientoygarantizarlaeficaciadesufacultadautorregulatoria,urgereformarlaLeydePropiedadHorizontal-EDL1960/55-pararebajarelrígidoquórumlegaldelaunanimidadparalaadopcióndeestetipodeacuerdosaunquórumreforzadode3/5depropietariosycuotas[7],enlalíneadelareformaquellevóacaboellegisladorcatalánen2015delpolémicoart.553-25.4CCCat-EDL2006/58523-.

Deadoptarseestareformalegal,debemosplantearnossielacuerdoprohibitivoolimitativodelaactividaddealojamientoturísticodebevincular,afectar,alospropietariosdisidentes.Hayquetenerencuentaqueestosúltimospuedenserpropietariosqueyatenganimplantadaconanterioridadlaactividadqueesobjetodeprohibición,oquenoteniéndolaimplantada,tienenlalegítimaexpectativaderealizardichaactividadenelfuturo.

Enmiopinión,elnuevoacuerdocomunitarioprohibitivodelaactividaddeusoturísticoqueseadoptenodeberíaafectaracomuneroqueseoponga,conindependenciadesienelmomentodeadopcióndelacuerdoestabadesarrollandolaactividadono,yaquelorelevanteesqueenelmomentoenquedichocomuneroadquiriólavivienda,lohizolibredelimitacionesdominicales,estoes,confiandolegítimamenteenqueteníaincólumelafacultaddegoceydisfrutesobrelacosa.Delocontrario,seestaríalegitimandoquelacomunidadpudieramenoscabarcontralavoluntaddeltitulardelafincaelcontenidoesencialdesuderechoconstitucionaldepropiedad(art.33CE-EDL1978/3879-).

Elacuerdosídebevincularalospropietariosquenoseoponganalacuerdo,yalosfuturosadquirentessiempreycuandoenelmomentodelacompraestuvieraninscritoslosestatutosenelRegistrodelaPropiedadenvirtuddelosdispuestoenelart.5LPH-EDL1960/55-,onoestandoinscritos,pornoserlosadquirentestercerosdebuenafe,estoes,porhaberconocidoohaberpodidoconocerlosmismosporotrasvías(ej.incorporacióndelosestatutosalaescriturapúblicadecompraventa).

Elprincipiodeseguridadjurídicadelart.9.3CE-EDL1978/3879-imponelanecesidaddequelamodificaciónestatutariadeprohibicióndeusoturísticoseinscribaenelRegistrodelaPropiedadparadotarlodeeficaciafrenteatercerosquenoeranpropietariosenelmomentoenqueseadoptóelacuerdo,conindependenciadesilohanconsultadoono.Envirtuddelprincipiojurídicodepublicidadregistral,sidichosestatutoshansidopublicadosregistralmente,elulterioradquirentedeunpisoolocalnopodráalegareficazmentesuignoranciaodesconocimiento.

Lainscripcióndelosestatutosnoesconstitutiva,niportanto,obligatoria,demaneraquesufaltadeinscripciónennadaafectaasuvalornormativoparalospropietariosqueloeranenelmomentoenqueseadoptó.

Paraello,amijuicio,lasoluciónconsisteenquelaleydereformadelaLeydePropiedadHorizontalestablezcaunaexcepciónalanormageneraldevinculaciónuniversaldelosacuerdoscomunitariosdelart.17.9LPH-EDL1960/55-enestoscasosenloqueestáenjuegoeslaafectacióndelcontenidoesencialdelderechoconstitucionaldepropiedadprivadadelcomunero.Delocontrario,sesuscitarálaproblemáticaenlostribunalesdesielacuerdodebevinculartambiénalosdisidentesconformealodispuestoporelart.17.9LPH,osinolesdebevincularenarasdegarantizarlaseguridadjurídicayelrespetoalcontenidoesencialdelderechodepropiedad.

Estaproblemáticayasehasuscitadocongranintensidadconarregloalanormativacatalanadepropiedadhorizontal,lacualnoaclaróestacuestiónensuúltimareformade2015(Ley5/2015,de13demayo,demodificacióndelLibro

QuintodelCódigoCivildeCataluña,relativoaDerechosReales-EDL2015/71661-),ycuyoúltimoexponenteeslarecientesentenciaTSJdeCataluña13-9-18-EDJ2018/588930-.

III.LadoctrinadelaeficacialimitadadelTribunalSuperiordeJusticiadeCataluña

LasaladeloCivilyPenaldelTSJdeCataluña,hadictadolasentencia13-9-18-EDJ2018/588930-,queestablececomodoctrinajurisprudencial[8]quelaprohibicióndeusosturísticosenlasviviendasdeledificioesválidosiseadecúasuaprobaciónalosquórumslegalesperonoesoponible,novincula,notieneefectosretroactivosfrentealpropietarioqueloeraenesemomento,queseopusoalacuerdoyque,enelcasoenjuiciadoobjetodelrecursodecasación,habíaobtenidoconanterioridaddelaadministracióncompetentelalicenciaopermisohabilitanteparaelejerciciodeesaactividad(aunquenohubierainiciadolaactividad).

Eseacuerdosíseríaeficazyoponiblealospropietariosactualesquenoseopusieronalmismo,yunavezinscritoenelRegistrodelaPropiedad,alosfuturostercerosadquirentes,oendefectodeinscripción,aloscompradoresqueconocieranohubieranpodidoconocerdedichoacuerdo.

ExtractamosestospárrafosdeinterésdelcontenidodelaSentencia:

“Lahoydemandantenoteníaquepedirautorizaciónalacomunidadparadarleasuelementoprivativoelusoqueestimaseoportuno.Comohemosdichoenlasentencia37/2016de19demayo-EDJ2016/75411-,elart.553-10.1c)delCCCat..-EDL2006/58523-,enlaprimeraredacción,dispensadelacuerdocomunitarioparalamodificacióndeltítuloenloquealasalteracionesdedestinosserefirieresalvoprohibicióndelosestatutos,doctrina,porotroladoacordeconlosprincipiosqueinspiranelordenamientocivildeCatalunyaexpuestosentreotrosenelart.111-6delaLleiprimeradelCCCat.,enelqueseestableceelprincipiodelibertadcivil,razónporlacuallasactividadesquenopuedenhacerseenlafincaporvoluntaddelacomunidadhandehallarseexpresamenteprohibidasenlosEstatutos.

Enlajuntacelebradaeldía26demarzo,la(apelante)seopusoexpresamentealaadopcióndelacuerdoporloquelamodificacióndelosestatutosnolepuedeafectar,pudiendodestinarsupisoalasactividadesqueestimeadecuadas.

Ellosinperjuicio,lógicamente,delodispuestoenelart.553-40.2delCCCat.-EDL2006/58523-sieldestinoturístico,ensuprácticamaterialización,molestagravementealosvecinosoponeenriesgoeledificio,consecuenciaque,contrariamentealoquepareceentenderlasentenciarecurridaensuFJ5infine,nopuedeatribuirseenabstractoporelhechodequeelpisosedestineaesaactividad.

AsíloaseveramosennuestrassentenciasdePlenonúmeros33-EDJ2016/75412-y37-EDJ2016/75411-de19demayode2016:«‘Endefinitiva,nopotconcloure'squeenabstractel'existènciad'habitatgesd'ústurísticsuposiunaactivitatcontràriaalaconvivèncianormalenlacomunitat,sinóqueésnecessariquel'úsquese'nfapuguititllar-sed'anòmaloantisocial,comaconseqüènciad'unasèriedeconductesoactuacionsquemereixinlaconsideraciód'incíviques'.Totiqueaquestaanàlisihauràdeproduir-secaspercas».

Porloquesellevarazonado,laSentenciarecurridadebesercasadaencuantoentiendeoponiblealademandanteelacuerdoadoptadoporlacomunidaddemandadaquerestringeolimitalosposiblesusosdelosdiferentespisos,contrasuexpresorechazo,alinfringirlosartículoscitadosenelrecursodecasación,asícomolatesisdeestasala,expuestaenlasentencia33/2016,de19demayo-EDJ2016/75412-,expresivadequelaslimitacionesdeusoaprobadasconelvotofavorabledel80%delacomunidadnopuedenafectaralpropietariodisidente,enestecasoalapropietariadelático4.ªenlamedidaenquecuandofueadoptadoyaestabaautorizadaadestinarloausoturístico".

Sinembargo,apesardeesadoctrinaqueexponelasalaconcaráctergeneral,nosepuedeprescindirdelcasoconcretosobreelquerecae,enelquelapropietariadisidentequeseopusoeimpugnójudicialmenteelacuerdoenelmomentoenquesetomóporlacomunidaddepropietariosyaestabaautorizadaparadestinarsuviviendaausoturístico.

Quedaladudaporellodesisevaaaplicarlamismadoctrinajurisprudencialcuandolaactividadprohibidaseimplantaconposterioridadalacuerdocomunitarioocuandocesadichaactividadenunmomentoposterior,aunquenosehayaproducidolatransmisiónaunterceradquirente.Enmiopinión,nocabehacerdependerlaretroactividaddeunanormadelosactospropiosdeunsujeto,porloquecreoquetampocodeberíavincularlanormaprohibitivalospropietariosquenohubieranconsolidadosuexpectativadeusoconanterioridadyaqueseestaríavulnerandoelcontenidoesencialdelderechodepropiedad[9].

Otracuestióndeinterés,yqueyaharecibidolasprimerascríticas[10],eslanovedosateoríadelaeficacialimitadadelasnormascomunitariasqueconstruyeelTribunalSuperiordeJusticiadeCataluña,queenarasdequerergarantizarlaseguridadjurídicaquebrantaunodelosprincipiosbásicosdelrégimenjurídicodelapropiedadhorizontal,eldelavinculaciónuniversaldelosacuerdoscomunitariosprevistoenelart.553-30.1CCCat.-EDL2006/58523-,haciendounainterpretaciónalmargendeltextolegal,yportanto,vetadapornuestroordenamientojurídico.

IV.Laaccióndecesacióndelaactividaddealojamientoturístico

Almargendelinstrumentojurídicodelaprohibiciónolimitaciónenelejerciciodedeterminadasactividadesenlos

elementosprivativosdeledificio,lacomunidaddepropietariosdisponedeunaaccióncivilparahacercesardichaactividadcuandoestaesmolesta,dañosa,insalubre,peligrosaoserealizadeformailícita,envirtuddelodispuestoenelart.7.2LPH-EDL1960/55-.

A)Actividadilícitaporcontravencióndelanormativaurbanística

Siporrazonesurbanísticasderivadasdelplaneamientoodelasordenanzasseprohíbenexpresamentedeterminadasactividadesenunsectorozonadelmunicipio,elejerciciodelasmismaseneledificio,conindependenciadelasanciónyconsecuenciasqueenlavíaadministrativapuedaacarrear(multascoercitivas,clausura),debensertambién“prohibidas”enelcampodelapropiedadhorizontal.

EselcasodelosusosturísticosexcluidosenlosplanteamientosurbanísticoscomoelPlanEspecialUrbanísticodeAlojamientosTurísticosdelaciudaddeBarcelona(PEUAT).

Laactividadsinlicenciaquesedesarrolleenunaviviendapodráserperseguidaporlacomunidadjudicialmenteparaconseguirsucesebasándoseenqueestáprohibidaporlanormativaurbanísticaaplicablealsectordelapoblacióndondeestáenclavada.

Amayorabundamiento,ellopuedeserunindiciodequelaactividadesmolesta,sinqueellopuedaentendersecomounasuertedeexencióndelacargaprobatoriadelaexistenciadedichasmolestias[11].

Noobstante,debemostenerpresentequeexistealgunaresoluciónjudicial(APCastellón1-2-02,-EDJ2002/136463-,yAPBarcelona30-10-06-EDJ2006/430358-)quevieneestableciendoquelailegalidadadministrativaesirrelevanteenelpleitocivil,porloquenoesporsisolomotivoparahacercesarlaactividad,debiendoacreditarsequelaactividadesmolesta.Cabepuntualizarqueestasresolucionesjudicialesserefierenentodocasoaactividadesquesonperselegalizablesy,porconsiguiente,suimplantaciónnoestáprohibidaporelordenamientourbanístico,peroenelcasoconcretodichaactividadnosehapodidolegalizarporhaberseinfringidoelprocedimientoparaellooporquesehaninfringidolosrequisitostécnicosparaello.

B)Actividadmolesta,dañosa,peligrosa,nocivaoinsalubre

Otracuestióndeinterésessicabeconsiderarquelaactividaddealojamientoturísticoesintrínsecamentemolesta,dañosa,peligrosoinsalubre.

EstacuestiónhasidoanalizadacondetalleporelTSJdeCataluña(sentencias19-5-16-EDJ2016/75412-y-EDJ2016/75411-;ylamásreciente13-9-18-EDJ2018/588930-),concluyendoqueelusoturísticoperseyenabstractonocomportaunaactividadnopermitidaeincompatibleconlanormalconvivenciacuandoseubicaencomunidadesdeviviendasdeusoresidencialsometidasalasreglasdelapropiedadhorizontal.RazonaelTribunal,quetampocolaactividadperseyenabstractosuponeundañoopeligroparaeledificioenlamedidaenqueelusointensivodeloselementoscomunitariosporeltrasiegodelosocupantes,quenoesexclusivodeestetipodeactividad,sinodeotrascomodespachosprofesionalesolocalesabiertosalpúblico,puedesercompensadomedianteunincrementodelaparticipaciónenlosgastoscomunesquecorrespondeaunelementoprivativoconcreto,enelcasodeusoodisfruteespecialmenteintensivodeelementososervicioscomunescomoconsecuenciadelejerciciodeactividadesempresarialesoprofesionalesenelpisoolocal.

Porelcontrario,unarecientesentencia18-9-18-EDJ2018/576379-dictadaporeljuzgadodePrimeraInstancianº14deGranada,ordenalacesacióninmediatadelaactividaddedospisosturísticosporqueconsideraqueeseldesarrollodeestatipologíadeactividadenunedificioresidencialesintrínsecamentemolestaynodebesersoportadaporlacomunidaddepropietarios:

“Expuestassintéticamentelasposicionesreferidas,hadepartirsedelapremisaquepuedeafirmarsecomohechonotorioqueelusodeloselementoscomunesporochocientaspersonasdistintasendosaños(datoofrecidoporelpropiodemandado)evidentementesuponeunusoanormaldelasinstalacionescomunitariasyaunqueúnicamenteseexpresaentérminosdeprobabilidadladeproducirsedaños,ouninadecuadomalusodeloselementoscomunitariosesalta,siademásaello,seañadequelosusuarioscarecendecotitularidadsobreéstosdemodoquedesureparaciónoreposiciónnolesafectaríadirectamenteenbienesdesupropiedad,elcuidadoempleadonopuedeequipararsealdeloscomuneros.”

Además,indicalaSentenciaquenoseestácontratandounservicioenunalojamientoespecialmentepreparadoparaello“dondecualquieralteracióndelaconvivenciaenmododeruidos,dañosodecualquierotromodoseencuentratotalmenteprevistadetalformaqueesinmediatamenteresueltaporelresponsable”,porloqueel“empleodelosinmueblesintegrantesenunacomunidaddepropietarioscomoturísticosconviviendoconquienesposeenenellasuviviendahabitualprovocanecesariamentelosconflictosgeneradosporeldesarrollodeunaactividadmercantilenespaciosnoespecialmentehabilitadosparaello”.

Enmiopinión,laactividaddealojamientoturísticonoesintrínsecamentemolestaodañosa,sinoquedependerádecómosedesarrolleenelcasoconcreto.Entodocaso,mirecomendaciónesquelacomunidadseanticipeaestaproblemáticajurídica,estableciendoenlosestatutoscomunitariosunrégimenjurídicoespecíficoaplicablealos

propietariosquequierandestinarsuviviendaausoturístico,sinprohibirla,perosujetándolaalcontroldelafuturacomunidaddepropietarios,fijandounconjuntodemedidaspreventivasenarasdegarantizarquesedesarrolledichaactividaddelaformamenosmolestaparaelrestodevecinosdelinmueble[12].

[1]MAGROSERVET,V.,“Sobrelanecesariaunificaciónenlaregulaciónlegaldelalquilervacacionalynormativaautonómica”-EDC2017/512365-,Ed.ElDerecho,2018.

[2]GISBERT:“Laslimitacionesreferentesalusoenlapropiedadhorizontal”,Pretor,1962,enero-febrero,núm.7,pg.14.

[3]FUENTES-LOJORIUS,A.(Coord.),“Lasnormascomunitariasqueregulenlaactividadturísticaquesedesarrolleenelementosprivativosdelinmueble¿sonnormasdenaturalezaestatutariaosonnormasrelativasalreglamentoderégimeninteriordelacomunidad?”,RevistaActualidadCivilnº7-8,Ed.WoltersKluwer,2018.

[4]ÁLVAREZOLALLA,P.,“Comentarioalartículo7.2delaLPH”,R.Bercovitz(coord.),ComentariosalaLeydepropiedadhorizontal;Madrid,2002.

[5]ROCASASTREyROCA-SASTREMUNCUNILL,“DerechoHipotecario”,Ed.Bosch,2008,p.353.

[6]FUENTES-LOJOLASTRES,A.,yFUENTES-LOJORIUS,A.;“LeydePropiedadHorizontal.Comentarios,concordancias,jurisprudencia,normascomplementariaseíndiceanalítico.”,NovenaEdición,Ed.Colex,2018,págs.164-165.

[7]FUENTES-LOJORIUS,A.,“MedidaslegalesparaunareformadelaLeydePropiedadHorizontal:laregladelaunanimidaddebequedarrelegadaalossupuestosestrictamentenecesarios”,DiarioLaLeynº9269,Ed.WoltersKluwer,Octubre2018.

[8]Enlamedidaqueseratificaensusentencia19-5-16-EDJ2016/75412-.

[9]FUENTES-LOJORIUS,A.,“AnálisisdelanuevadoctrinajurisprudencialdelTSJdeCataluñasobrelaproblemáticadepisosturísticosencomunidadesdepropietarios”,RevistadeDerechoInmobiliario,Ed.FrancisLefebvre,2018.

[10]ECHEVERRÍASUMMERS,F.,“Laproblemáticadelasviviendasdeusoturísticoylosmecanismosdedefensafrentealasmismasdelascomunidadesdepropietariosenrégimendepropiedadhorizontal”-EDA2018/503150-,www.elderecho.com,2018.

[11]SANCHOCERDÁ,G.;“Cuestionessobreelartículo7.2LPH(ConclusionesdelasXXIJornadasAndaluzasdePropiedadHorizontal,Segundaparte)”,RevistadeDerechoInmobiliarionº2,Ed.ElDerecho,2012.

[12]FUENTES-LOJORIUS,A.,“Laregulacióndelnegociodelospisosturísticosenlascomunidadesdepropietarios”,DiarioLaLeynº9234,Ed.WoltersKluwer,Julio2018.

Lefebvre-ElDerechonocompartenecesariamenteniseresponsabiliz adelasopinionesexpresadasporlosautoresocolaboradoresdeestapublicación

CompatibilidadentrelasmedidascautelaresanterioresalademandaderecuperacióndelaposesiónylamedidaespecialderecuperacióndeposesiónintroducidaporlaLeysobreocupaciónilegaldeviviendas

Coordinador:D.LuisAntonioSolerPascualMagistradodelaAudienciaProvincialdeAlicante

LaLey5/2018,de11dejunio,demodif icacióndelaLey1/2000,de7deenero,deEnjuiciamientoCivil-EDL2018/92372-,enrelaciónalaocupaciónilegaldeviviendashaintroducidoenelart.441apartado1bis-EDL2000/77463-losiguiente:

“Sieldemandantehubierasolicitadolainmediataentregadelaposesióndelavivienda,eneldecretodeadmisióndelademandaserequeriráasusocupantesparaqueaporten,enelplazodecincodíasdesdelanotificacióndeaquella,títuloquejustifiquesusituaciónposesoria.Sinoseaportarajustificaciónsuficiente,eltribunalordenarámedianteautolainmediataentregadelaposesióndelaviviendaaldemandante,siemprequeeltítuloquesehubiereacompañadoalademandafuerebastanteparalaacreditacióndesuderechoaposeer.Contraelautoquedecidasobreelincidentenocabrárecursoalgunoysellevaráaefectocontracualquieradelosocupantesqueseencontrarenenesemomentoenlavivienda.”.

Parecequelanormaquetranscribimoscontemplaunaespecíf icasolicituddetutelacautelarquedescribeademásenquéconsistesuaparienciadederechoyriegsodedemora.

Puesbien,lacuestiónquef ormulamoseslasiguiente:¿puedesolicitarquienvayaaserdemandante,medidacautelarconsistenteenlaentregadelaposesióndelalviviendaconcarácterprevioalaf ormulacióndelademandadeconformidadconelart.730.2LEC-EDL2000/77463-?.¿Puedesolicitarlainauditaparte?.Entalcaso,elrégimendelospresupuestosparalaadopción,¿seríanloscomunesdelaLEC,incluidalacaución?.Siseconcedieseyseformularaimpugnaciónyoposición-segúnelcaso-yantesderesolversepresentarademandaysehicierasolicituddeentregacautelardelaviviendaconformealart.441.1bisLECysedieranlascondicionesparalaentregadelaposesión,¿quéalcancetendríaladecisióndetutelacautelarenlahipótesisderevocación?.¿Indemnizatoria?.¿Recuperatoriadelaposesiónporeldemandado?.

Lacuestiónf ormuladaeseminentementepráctica.Alapostresetratadevislumbrarsialladodeunamedidadetutelacautelar,queesexcepcionalygeneradaadhocparaelprocedimientodelart.250.1.4ºLEC-EDL2000/77463-,relativoalatutelasumariadelaposesióndelacosa-comoalgúnautorponederelieve,elantiguointerdictoderecobrarlaposesión-,reguladaenelnuevoart.441apartado1bisLEC,esposiblelacoexistenciadelatutelacautelarreguladaenlaLECy,enparticular,siesposibleprevioalademandahacerpeticióndecautelapararecobrarlaviviendaocupada.

Puesbien,haysidudaunaopiniónmayoritariaquecombinaunadobleref lexión,asaber,deunlado,laplenacompatibilidadjurídicay,deotro,lainutilidadprácticadepromoverunamedidaalmargendelart.441.1.bisLEC-EDL2000/77463-,enespecialporrazonestemporalessindespreciar,lasjurídicas.

Muyinteresanteresultatambiénalgunaref lexiónquecombinaelrequisitodealegaciónypruebaparaelocupantequesereconoceenelart.441.1.bisLEC-EDL2000/77463-conlapeticióndemedidacautelarinauditaparte.

Enconclusión,parecedetalef icacialamedidaadoptadadesdeelpuntodevistaprácticoqueenelf ondo,másalládeconsideracionesjurídicassobrecompatibilidadconlatutelaordinaria,porunsimplejuiciocomparativocabeconcluirqueresultarádedif ícilhallazgoencontrarenlaprácticaquienarriesgueporunatutelaordinariaparaelcasoaqueseref ierelamedidadelart.441.1.bisLEC-EDL2000/77463-.

Nonosrestamásquerecomendar,comosiempre,laatentalecturadenuestrosautores.

D.FranciscoBerjanoArenadoMagistrado-JuezdelJuzgadodePrimeraInstancianº11deSevilla

Nocabedudaquelaposibilidaddesolicitarmedidascautelaresenestetipodeprocedimiento,inclusoinauditaparte(conlaaclaraciónquealrespectosehacemásadelante),existe,esdecir,noestimoqueconcurraobstáculojurídicoalgunoqueloimpidayaqueelart.730.2delaLEC-EDL2000/77463-lacontemplay,aunqueseentiendaqueseestáanteunamedidaanticipativadelacondena,sisetratadeasegurarlaefectividaddelatutelajudicialquepudiera

FOROABIERTO

NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

otorgarse(art.721LEC),talcircunstanciaestácontempladaenelart.727,7ªdelaLEC.

Otracosaesque,desdeelpuntodevistapráctico,puedatenersentidotalsolicitud,especialmenteenelsupuestoquecontemplalapregunta(que,conformealart.441apartado1bisLEC-EDL2000/77463-,eldemandantehubierasolicitadolainmediataentregadelaposesióndelavivienda),puesenestecaso,laceleridaddeltrámiteprevistopararecuperarlaposesión-requerimientoalosocupantesparaqueaporten,enelplazodecincodíastítuloquejustifiquesusituaciónposesoriaysinoseaportajustificaciónsuficiente,seordenaporeltribunalmedianteauto,contraelquenocaberecurso,lainmediataentregadelaposesióndelaviviendaaldemandante,siemprequeeltítuloquesehubiereacompañadoalademandafuerebastanteparalaacreditacióndesuderechoaposeer–desaconsejaría“perdereltiempo”planteandounapreviasolicituddemedidacautelarque,sifueraseguidadeimpugnaciónuoposición,dilataríala“reconquista”delaposesióndedichavivienda.

Portanto,noveoinconvenientealguno-deordennetamentejurídico–queimpidaentablarunasolicituddemedidascautelarescomolasqueseseñalanenlapregunta,apesardeque,comoponedemanifiestoFuentes-LojoRius,haciendoreferenciaaPérezDaudí,laProposicióndeLeyelaboradaporelgrupodeexpertoscreadoadhocparaaquélla,propusolacreacióndeunjuicioverbaldedesahucioquecontemplabaprecisamentelaposibilidaddeadoptarmedidascautelaresanticipativas“inauditaparte”,quepermitieranlarecuperacióninmediatadelaposesióndelpropietarioydecualquierotrotitulardederechoporjustotítuloquefuerapersonafísica,entidadsocialoadministraciónpública,postergandoeltrámiteprocesaldeaudienciaaldemandadoaunmomentoposterioraldeentregadelaposesióndelaviviendaydequedichaposibilidadfueobjetodedebatedurantelatramitaciónparlamentariaporelriesgodeindefensiónquepodríaprovocaraldemandadoyanteelmiedodequelamedidaterminaraprovocandounefecto“boomerang”conunaluvióndeincidentesdenulidaddeactuacionesaresolverporvulneracióndelderechoconstitucionalalatutelajudicialefectiva.

Noobstante,comoindicadichoautor,dichapropuestanoprosperóy,finalmente,sedecidiómodificarlafiguradelinterdictoderecobrarlaposesióndelart.250,1,4ªdelaLEC-EDL2000/77463-adaptándoloalproblemageneradoporlaocupaciónilegal.

Comohedichoantes,síveoelinconvenientedeordenprácticoyaqueseantoja,enprincipio,comomáságilelinterdictoderecobraractualizado.

Encualquiercaso,llegadoelcaso,sisehubieraoptadoporsolicitarconcarácterprevioalademandalaadopcióndelamedidacautelarconsistenteenlaentregadelaposesióndelavivienda,estimoque,salvoquesetrataradealgúnsupuestoexcepcional(razonesdeurgenciaonecesidad),dichamedidadeberíainstarsepreviaaudienciadelocupante,exigiéndoseparalaadopcióndelamismalosrequisitosque,concaráctergeneral(art.728LEC-EDL2000/77463-),debenconcurrirconformealrégimengeneralrecogidoenlaLEC,incluidalaobligacióndeprestarcauciónporpartedelsolicitante(art.737LEC).

Estacircunstanciaqueacabodeexponernohacemásqueratificarlomanifestadoanteriormente:quenoresultaprácticosolicitarlaadopcióndemedidascautelaresconcarácterprevioalapresentacióndeunademandadeinterdictoderecobrarlaposesiónporocupaciónilegal.

Enelsupuestodequelamedidahubierasidoadoptadainauditaparteyfuerarevocadaporestimarselaoposición,loqueprocederíaesreponerenlaposesiónaquienpormordelamedidaadoptadafuedesposeídodeella,sinperjuiciodequecondenaralactoralosdañosyperjuicios(art.741,2y742LEC-EDL2000/77463-).Igualocurriríasilaresoluciónquerecayeraenelposteriorjuicioverbaldeinterdictoderecobrarlaposesiónampararaelderechodelocupantedemandado(arts.745y742LEC),puessetrataríadedejarlasituacióncomoestabaantesdelaadopcióndelamedida.

D.JuanÁngelMorenoGarcíaMagistradodelaSección9ªAudienciaProvincialdeMadrid

Esnecesariohacerlassiguientesconsideracionesdecarácterprevio,lareformallevadaacaboporlaLey5/2018,de11dejunio-EDL2018/92372-,delpreceptocomentado,tieneunadoblefinalidad,porunladofacilitarelquesepuedademandaralosocupantesdelasvivienda,quehabiendoocupadodeformailegallamisma,hacedifícil,cuandonoimposiblealospropietariosotitularesdederechosrealessobrelaviviendaidentificaralosocupantes,porlapropiasituaciónenlaquesehaprocedidolaocupación,yporqueennumerosasocasiones,cuandonosiempre,dichosocupantestieneunavoluntaddeocultarsuidentidadafindedificultartodoloposiblelarecuperacióndelaposesiónporelpropietario,cuandoexistíanresolucionesjudicialescontradictoriassobreestacuestión;lasegundafinalidaduobjetivodelanormaesfacilitarelqueenestossupuestoselpropietariootitulardeunderechorealpuedarecuperarlaposesióndeunaformadirectaeinmediata,sinnecesidaddetenerqueesperaraunprocesoavecesnotodolarápidoqueseríanecesario,yensucasoaqueseresuelvanloscorrespondientesrecursosqueeldemandadoodemandadospuedaninterponer,enmuchasocasionesconlafinalidaddedilatarelproceso,yporlotantolaocupaciónilegal.

Lasegundaprecisiónquedebehacerseesquedichaposibilidad,queseconcedeparasolicitarlaentregainmediatadelaposesión,soloesrespectoalasaccionescontempladasenelartículo250,4,párrafoprimero-EDL

2000/77463-,esdecirenaquelloscasosenqueexisteunaposesiónquesehaobtenidoencontradelavoluntaddeldueñootitulardelderechoreal,atravésdeunaocupaciónilegal,peronoenlossupuestosenlosquelaaccióndedesahuciosebaseenelimpagodelarenta,obienporquesetratedeunaposesióndeprecario,enquelaposesiónentalconceptoinicialmentefuecedidaenvirtuddeesasituaciónposesoriaporelpropietario.

Estanormanoesincompatibleconlaposibilidaddeadoptarmedidascautelaresenbasealartículo730delaleydeenjuiciamientocivil-EDL2000/77463-,queestablececomoreglageneralquelasmedidascautelaresdeberánsolicitarseconlademanda,sibienelpárrafosegundoestableceunareglaespecífica,porlaquesefacultaparasolicitarlasmedidascautelarespreviamentealapresentacióndelademanda,siemprequeseacrediteyaleguenrazonesdeurgenciaonecesidad;peronopareceporlotantoqueestavíaseamásrápidayeficazafindeconseguirlarestitucióndelavivienda,queelcauceprevistoenelartículo441apartado1bis;cuandoporestavíaesnecesarioqueseprestelacorrespondientecauciónycomoestableceelartículo730delaLeydeenjuiciamientocivilseacreditelasrazonesdeurgenciaonecesidad,quecabríaentenderqueconcurrendichosrequisitoscuandosetrataraporejemplolaviviendaodomiciliohabitual,peroenestoscasosseríamáseficazacudiralavíapenal;cuandoporlavíadelartículo441delaleydeenjuiciamientocivilnoesnecesario,acreditarnilasituacióndeurgencianidenecesidad;ycuandoparecedifícilqueporvíademedidascautelares,seprocedaalaadopcióndedichasmedidas,puestoqueimplicadealgunaformaprivardeunaviviendaalocupante,aunqueseailegal.

Lapeticióndemedidascautelaresconcarácterprevioalademanda,enbasealartículo730delaleydeenjuiciamientocivil-EDL2000/77463-,exigequeseprestelacorrespondientecaución,siendodifíciltambiénquesepuedaadoptarlamedidacautelarinauditaparte.

Losefectosdelaentregaqueprevéelartículo441delaLEC-EDL2000/77463-,sonlasderivadasdelapropianorma,sieldemandadoodemandadosnoacreditarningúntítuloquelegitimensuposesión,ellanzamientodelosocupantes,ylaentregadelaposesiónalactoreinstantedelprocedimientodedesahucio.

Enelsupuestodequecontinuaraeljuiciodedesahucio,porquecomparecieraalgunodelosocupantesdelavivienda,espresupuestoesencialparaquelaacciónnoprosperequeeldemandado,odemandadospresentenuntítuloquelegitimesuposesión,pueselhechodequenosehayanopuestoalincidenteprevio,noimpidequesipuedaaportarseesetítuloenelactodeljuicio,ysiseacreditaralaexistenciadetítuloposesorio,laconsecuenciaseríaladesestimacióndelademandadedesahucio.

Losefectosquesederivandelaaplicacióndelartículo441delaLeydeEnjuiciamientocivil-EDL2000/77463-,yhaberprocedidoallanzamientodelocupantedelavivienda,apesardeteneruntítuloquelegitimesuposesión,debendeducirsedeunainterpretaciónconjuntadelosartículos534,742y745delacitadaley,laconsecuenciadeladesestimacióndelaaccióndedesahucio,todavezquelaprevisiónrecogidaenelartículo441,1bis,realmenteesunaejecuciónanticipadadelasentencia,lareglageneralseráladerestituiraldemandadoodemandadosenlaposesióndelavivienda;peroenlossupuestosenquelaviviendaesteocupadaporuntercerodebuenafe,bienporquehaadquiridoeldominiodelavivienda,obienporqueselahacedidoenarrendamiento,laconsecuencianopuedeserotraquelaindemnizatoria,debiendoliquidarselosdañosyperjuiciosporeltrámitedelosartículos712yss.delC.civil-EDL1889/1-.

D.MiguelÁngelLarrosaAmantePresidenteAudienciaProvincialMurcia.

SeplantendiversascuestionesrelacionadasconlareformadelaLeydeEnjuiciamientoCiviloperadaenlaLey5/2018,de11dejunio-EDL2018/92372-.Loprimeroqueesprecisodestacar,porcuantocondicionalasrespuestasquedebenapuntarse,esquetalreformaoperaexclusivamentesobreelprocedimientoprevistoenelartículo250.1.4ºLEC-EDL2000/77463-,relativoalatutelasumariadelaposesióndelacosa,estoes,elantiguointerdictoderecobrarlaposesión,procedimientoqueantesdelareformanoteníauncauceprocesaldiferenciadocomosíocurríaconotrosdelosprocesosespecialesquesetramitanporlavíadeljuicioverbalenlostérminosprevistosenlaanteriorredaccióndelartículo441LEC.Lafinalidaddelareformanoesotraqueladedotardeunmedioeficazyrápidoparaquelospropietariospuedanrecuperarlaposesiónilegalmenteobtenida,dandorespuestaenpartealmovimiento“okupa”sinnecesidaddeacudiralavíapenal.

Enelsegundopárrafodelapartado1bisdelartículo441LEC-EDL2000/77463-,introducidoenlacitadareformalegal,secontieneunamedidacautelarcoetáneaalapresentacióndelademandacomoeslasolicituddeentregainmediatadelaposesióndelavivienda,medidacautelarquenopuedesersolicitadoporcualquierpropietarioqueveaocupadailegalmentesuviviendasinosóloaquellosqueseincluyanenlalimitadalegitimaciónprevistaenelartículo250.1.4º.2ºLEC,tambiénintroducidoenlacitadareforma.

Lacuestiónseplanteaenrelaciónalaposibilidaddepeticióndemedidascautelarespreviasalaformulacióndelademandaenlasquesesolicitelaentregadelaposesióndelaviviendailegalmenteocupada,preguntaquenotieneunarespuestanítida.Nocabedudaqueaquellospropietarioslegitimadosparapedirlainmediatarecuperacióndelaviviendadeacuerdoconelcitadoartículo250.1.4ºLEC-EDL2000/77463-(personasfísicas,entidadessinánimodelucroyentidadespúblicastitularesdeviviendassociales)notendránnecesidaddeacudiralamedidacautelarpreviaalapresentacióndelademanda,pueselmismoefectotendrálasolicitudautorizadaconlapropiademandaquese

tramitaráenparaleloalprocedimientoprincipalyquetienelaimportantediferenciadequenoseexigecauciónyqueelautoacordandolaentregadelaposesiónnoesrecurribleysíejecutabledeformainmediata.

Portantolaposibilidaddesolicitarlamedidacautelarantesdelademandasóloquedaríareducidaalaspersonasquenoestánlegitimadasparapedirlainmediatarecuperacióndelaposesiónque,básicamentequedanreducidasalaspersonasjurídicasconánimodelucro.Rige,enestoscasoselrégimengeneraldelasmedidascautelaresprevistoenlosartículos721ysiguientesLEC-EDL2000/77463-.Porello,laprimeracuestiónquedeberesponderseessíestamedidadeentregainmediatadelaposesiónesunadelasmedidascautelaresprevistasenelartículo727LEC.Salvounainterpretaciónmuygenerosadelamedidaprevistaenelapartado7ºdelcitadoartículo,elencajejurídicodeestapeticiónsólopodríadarseenelapartado11ºdelamismanormaenrelaciónconelartículo441.1bis2ºdeltextoprocesal,encuantounamedidacautelarnuevaintroducidaporlareformaoperadaenlaLey5/2018-EDL2018/92372-paralarecuperacióndelaposesiónilegalmenteobtenida.

Loanteriormenterazonadonosllevaalarespuestaalaprimeradelascuestionesenelsentidodequesíseráposiblesolicitarestamedidacautelarconcarácterprevioalapresentacióndelademanda,estandolegitimadoparaellocualquierpropietario.Sinembargo,entiendoque,enatenciónaltipodemedidaacordadaylapropiaregulacióndelartículo441.1bisLEC-EDL2000/77463-,noseráposiblesolicitarla“inauditaparte”,pueseneltrámiteespecialqueseregulaendichanormaexisteuntrasladoespecíficoalosocupantesparaqueacrediteneltítuloquejustifiquesuderechoaposeer,detalmaneraqueenlasmedidasgeneralestampocoseráposibleacordarlaentregainmediatadelaposesiónsincontrastareltítulodelactorydaroportunidadalocupantedemandadodemostrareltítuloposesorioquelepuedaamparar.Estasería,amijuicio,laúnicaespecialidaddeestamedidacautelarconrelaciónalprocedimientogeneralparasuadopción,debiendodeconcurrirtodoslosrequisitosexigidosenelartículo728LEC,incluidalaprestacióndecauciónque,enestecaso,parecemásnecesariaquenuncaenatenciónalosperjuiciosquederivandellanzamientodeunaviviendasídespuéseljuicioposesorionofueseestimadoporcualquiermotivo,asícomolasventajasqueobtieneelpropietariodelaposesióndelafinca.

Porúltimo,entiendoquenoesposiblesísehasolicitadolamedidacautelarpreviaalapresentacióndelademanda,reiterarlamismaenlapropiademanda,salvoquepreviamentesehubieserenunciadoaaquella.Carecedesentido,siyasehaconcedidoenlacautelarpreviaalademandalaposesión,volverapedirlaenlademandalaentregadeunaposesiónqueyaestáenpoderdeldemandantealhaberseejecutadolamedidacautelarpreviamenteadoptado.Entodocaso,unasentenciadesestimatoriadelademandaprincipalafectaríaalamedidacautelar,dejandoalamismasinefectopuesdesaparecelaaparienciadebuenderecho,ytendríaefectosdobles,porunladoderecuperacióndelaposesióndelaquehasidoprivado,yencasodequeseacreditendañosconcretosydeterminados,laposibleindemnizaciónparaserobjetodereparación.

D.LuisAlbertoGilNoguerasMagistradoJuezdelJuzgadodePrimeraInstancianº3deZaragoza

Amijuiciosetratadeunamedidacautelarespecíficaqueenconsecuenciaseañadecomounafacultaddetutela,almargendelasyaexistentes.Nolimitanada,sinoquesuma.Enesesentidocomolasmedidasqueatítuloejemplificativoseincluyenenelcatálogodelartículo727LEC-EDL2000/77463-conalgunadelascualespuedeguardaralgunasemejanza(la7aducealceseprovisionalmenteenunaactividadyaladeabstencióntemporaldellevaracabounaconducta)participadelmismosistemaencuantoasusolicitudyposibilidadesparahacerlasvalerconarregloalasreglasgenéricasdelamedidacautelar.

Enesesentidotalmedidapuedeverificarseanticipadamentesiseconcurrenlosrequisitosdelart730.2LEC-EDL2000/77463-,silasituaciónesdetalurgenciaqueasíloprecise,puedeacordarseinauditaparte,conformealcontenidodelart733LECsiempreycuandoseotorguealafectadolaposibilidaddeoponerse,enlostérminosqueexponeelart739ysiguientes.

Amijuiciosiseoptaraporacudiralmecanismopropioogenéricodelasmedidascautelaressedeberíacontarconcumplirlosrequisitosprevistosparasuadopción,incluidoelofrecimientodelacaución.

Casodequeadoptadalamedida,éstaquedarasinefectocomoconsecuenciadeunarevocación,loqueamijuicioprocederíaseríaelreintegroposesorioaquienfueprivadodeaquéllaylaindemnizacióndelosdañosyperjuiciosacargodelacauciónqueatalfinsehubiereprestado.Comosucederíaentérminosgenerales.

Esevendríaaserlasituacióncasodequesesolicitaralamedidaporelrégimengeneraldelasmedidascautelares.

Laregulacióndelart441.1bis-EDL2000/77463-esbastantemáságilyacordeconunaconcretafinalidad:conseguirdemododirectoyefectivolarecuperacióndeunaposesiónperdidaporunhechoqueconformealart444CC-EDL1889/1-nodebeafectaralamisma.Porellotalpretensiónarticuladadeestemodoenlademanda,liberaaldemandantedelosrequisitospropiosygenéricosdelasmedidascautelaresydesutramitación,siendoesosínecesariolaaportacióndeuntítuloquejustifiquelaposesióndeldemandanteysuexpresasolicituddereintegroposesorioinmediato.Laaportacióndeestetítulooperacomounprincipiodebuenderecho,mientraslasituaciónposesoriaquesemuestracomoilegitimaseconsideraimplícitamentequegeneraunpeligroenlademora.Ladefensadeldemandadosegeneraasuvezporlaaportacióndeuntítulodeocupaciónquelegitimesuderechoa

poseer.Suaportaciónconduceatenerporzanjadoelincidente,mientrassufaltadeaportaciónconduceautomáticamentealreintegroposesorioaldemandantesolicitante.Amijuiciolafaltainicialdeaportacióndeltítulo,noexcluyelaposibilidaddedefensadeldemandadoenloquepodíallamarseprocesoprincipal,detalmodoquecomoexponelacuestióncabríalaposibilidaddejustificaciónposesoriadeaquélfrentealdemandante.Enestoscasoselreintegrooriginado,quetendríalacondicióndecautelar,portantodeprovisionalencuantoaccesoriodelresultadofinaldelproceso,deberíaquedarsinefecto,yportantoelbienretornaralocupantedemandado.Almargendeellocabríasostenerelderechoaserindemnizadoporpartedelocupanteporeldespojoposesoriodequehasidoobjeto,peronohayamijuicio,articuladomediodequeloseadentrodelproceso.Setrataráportantodellevarloacabomedianteunapeticiónautónoma.

D.JuanLuisGordilloAlvarez-ValdésMagistradoAudienciaProvincialMadrid,Sección10º.

Referidalaprimeracuestiónplanteadaasielfuturodemandantepuedesolicitarcomomedidacautelarlaentregadelaposesióndelaviviendaantesdelapresentacióndelademanda(art.730.2LEC-EDL2000/77463-),consideroquesetratadedoscaucesprocedimentalesdistintos,pudiendoelegirelinteresadoentreunouotrosibien,segúnlaregulacióndeltítuloVILibroIIIdelaLEC,nocabría“condicionar”lamedidacautelardelaentregainmediatadelaposesiónalafaltadeentregade“títulosobrelasituaciónposesoria”,estoes,osesolicitalamedidasolicitadaexartículos721ysiguientesdelaLECosesolicitaloprevenidoenelartículo441bis.Delmismotextolegal.

Lanormacontenidaenelartículo441.1.bisdelaLEC-EDL2000/77463-tienecarácterdeleyespecialfrentealanormageneral,porloquenocabríayaejercitadalafacultadcontenidaenelart.441bisacudiraloscaucesdelosartículos721ysiguientesLECparalapeticióncautelarencuestión,máximecuandoladoctrinatambiénserefiereaquelamedidascautelaresdeprocedimientodelosartículos721ysiguienteshandeteneruncaráctersubsidiario,estoes,seacuerdanendefectodeotraqueconduzcaahacerposiblelaefectividaddelatutelajudicialquepudieraotorgarunaeventualsentenciaestimatoria(art.726.1.2º:medidanosusceptibledesustituciónporotramenosgravosaoperjudicialparaeldemandado).

Esimportantedestacarqueelsolicitantepuedeintentarlaadopcióndemedidacautelarvía721ysiguientesdelaLEC-EDL2000/77463-cabiendoinclusosuadopcióninauditaparte,oponiéndoseposteriormenteelcontrariobajosupersonaciónenelprocedimientocautelar.

Lasolicitudinauditaparte(Art.730.2LEC-EDL2000/77463-)segúnlodispuestoenelart.733cabríasiseacreditanrazonesdeurgenciaoquelaaudienciapodríacomprometerelbuenfindelamisma(piénseseenunpeligroinmediatodeincendiooentratarsedeunpisoconunincesantecambiodeocupantesconejercicioactividadesdelictivas).

Sibientalprocedimientoenlapráctica,anteelriesgodeocasionarunperjuicioirreparable,sehaaplicadodeformamuyexcepcional.

Entalcaso,losrequisitosseríanlosdelaLEC,cauciónincluida,sibienalfijarestasevaloraráelcontenidodelapretensiónyelfundamentodelamismaaefectosdeconsiderarlosdañosyperjuiciosquelaadopcióndelamedidacautelarpudieraocasionaraldemandado(art.728LEC-EDL2000/77463-).

Siantesderesolverselamedidacautelarporloscaucesdelosartículos721ysiguientesdelaLEC-EDL2000/77463-sesolicitaselaentregapreviadelaposesión,consideroquesi,comoseplantea,serevocaselaconcesiónlaconcesióndelamedidacautelar,suefectológicamenteseríaeldelarecuperacióndelaposesiónporeldemandadoy,denoserelloposible,laindemnizatoria.Sientalsupuestoseplanteaseposteriormentelodispuestoenelartículo441bis,lológicoseríaesperaralaresoluciónsobreelloantesdefijarlarecuperaciónolaindemnizaciónyaapuntadaspuesconsideroque,rechazadafinalmentelamedidacautelarsolicitadadeformapreviaalainterposicióndelademanda,nadaobstaaefectuarlapeticiónexartículo441.bis,fundadanoenelpeligroenlademorayenlallamadaaparienciadebuenderechosinoenlafaltadejustificacióndocumentaldelaposesiónjuntoalaacreditacióndeigualformadeostentarelsolicitanteunderechoaposeer.

D.EduardoSalinasVerdeguerMagistradodelTSJdeCastillaLaMancha

Sonperfectamentecompatibleselnuevoprocedimientoderecuperacióndelaposesiónfrenteaunaocupaciónilegaldeviviendas,conlasmedidascautelarespedidasantesoconlasdemandasderecuperacióndelaposesión,queexistíandesdequeseaprobólaleydeenjuiciamientocivilde7deenerode2000-EDL2000/77463-.Estasúltimassólosonmedidascautelaresenfuncióndeunprocesoposterior,mientrasquelasdelanuevaredaccióndelaleydeenjuiciamientocivil,loqueconstituyenesunprocedimientoderecuperacióndelaposesión,quenonecesitaposteriorproceso.Portantounosyotrostienenámbitoscompletamentediferentes,esposiblequeunamismasituaciónjurídicaoconflictopuedaresolverseacudiendoaunouotrodelosprocedimientoseinclusoesposible,aunquepocorecomendable,queambosseiniciensimultáneamente,comenzandounprocesoverbaldedesahuciocon

lapeticiónpreviaosimultáneademedidascautelaresyenelcursodelmismo,(antesdeobtenereldesahuciooellanzamientocautelarocuandonoseobtengaporalgúndefectooporimposibilidaddeprestarunacauciónexigida)alobservarquesedanlascircunstanciasexigidasenelartículo4411bis,intentarelnuevoprocedimientosindesistirdelpleitoprincipalplanteadoanteriormente.

Lofundamentalesqueconlanuevareglanosehaintroducidounameramedidacautelar,sinounprocedimientoseparadoydistintopararecuperarlaposesiónpérdidailegítimamente.Enelpreámbulodelaleyde11dejuniopasado-EDL2018/92372-seexplicaconclaridadcuáleslafinalidadyelámbitodelareforma.Enprimerlugarexplicaque“hanaparecido…fenómenosdeocupaciónilegalpremeditada,confinalidadlucrativa….Incluso,sehanllegadoaocuparilegalmenteviviendas…depersonasensituacióneconómicamuyprecariaopropiedaddeancianos…yparaabandonarlasseleshaexigidoelpagodecantidadesacambiodeuntechoinmediato,osehaextorsionadoalpropietariooposeedor…paraobtenerunacompensacióneconómicacomocondiciónpararecuperarlavivienda”einclusollegóaafirmarque“estánidentificadasverdaderasactuacionesorganizadas,muylucrativasydecaráctermafioso,queperturbanyprivandelaposesióndeviviendas…”.Porotraparteconfiesaque“ningunodeloscauceslegalesactualmenteprevistosenlavíacivil,paraprocurareldesalojodelaocupaciónporlafuerzadeinmuebles,resultaplenamentesatisfactorioy,entodocaso,sedemoratemporalmentedeformaextraordinaria”y,trasrecordaralgotanobvio,comoquelaocupaciónilegal“noestítulodeaccesoalaposesióndeunaviviendaniencuentraamparoalgunoenelderechoconstitucionaladisfrutardeunaviviendadigna”explicaque“lalegislaciónvigentepermiteacudiralavíapenal,articuladaconfrecuenciaalamparodelosartículos245.2yconcordantesdelCódigoPenal-EDL1995/16398-comodelitodeusurpación,estaformadetutelajurídica…nocomporta…unasolucióngeneralquetrasciendaosustituyalosmecanismoscivilesparalatuteladelosderechosposesorios”,porello”antelademandacrecientederespuestaságilesyeficacessintenerquerecurriralaspenales,seplanteaestareformaenlaqueseadecúayactualizaeltradicionalinterdictoderecobrarlaposesión”.

Cuandoseproduzcaunaocupaciónilegaldeuninmuebleelpropietariotendrálasopcionesdelasqueyadisfrutaba,talescomopresentardemandaparaobtenereldesahucioporprecariodelafinca(aunquelaocupaciónilegalnoesunprecario)oformulardemandaparalatutelasumariadelatenenciaodelaposesióndeunacosaounderechoporquienhayasidodespojadooperturbadoensudisfrute,tambiénpuedeemplearlasaccionesdelaLeyHipotecaria-EDL1946/59-paraactuarenlosderechosrealesinscritosenelRegistrodelaPropiedado,porúltimoelcasodeocupaciónilegaldelinmueblepuedeoptarporlanuevavía.Sitieneéxitoconellaseproduciráunasituaciónsimilaraladelosinterdictosdela,yaderogada,antigualeydeenjuiciamientocivil-EDL1881/1-,enlaquesepodíavolveraplantearpleitosobrelomismo,pueselefectodecosajuzgadanosepuedeextenderacuestionesnodebatidasodiscutidasenunprocesoanteriory,sitieneelactortieneéxito,eldemandadodesahuciadopodráejercerlasaccionesquecreanlecorrespondanenunprocesoposterior,conlaconsecuenciasitriunfadelreconocimientodesuderechoarecuperarlaposesióndelaquehasidoilegítimamenteprivado,máslaindemnizacióndelosdañosyperjuiciosqueacredite,queenmiopiniónseránalmenosloscorrespondientesalarentadelalquilerdelinmuebleduranteelperíododeprivacióndelaposesión.

D.VicenteMagroServetMagistradodelaSalaSegundadelTribunalSupremo

SeñalalaexposicióndemotivosdelaLey5/2018,de11dejunio,demodificacióndelaLey1/2000,de7deenero,deEnjuiciamientoCivil-EDL2018/92372-,enrelaciónalaocupaciónilegaldeviviendasqueningunodeloscauceslegalesactualmenteprevistosenlavíacivil,paraprocurareldesalojodelaocupaciónporlafuerzadeinmuebles,resultaplenamentesatisfactorioy,entodocaso,sedemoratemporalmentedeformaextraordinaria,conlosconsiguientesperjuiciosdeloslegítimosposeedoresdelavivienda,enmuchoscasostambiénconunadifícilsituacióneconómica,personalofamiliar,yqueactualmentelarecuperacióninmediatadelaviviendaporelpropietariootitulardeotrosderechoslegítimosdeposesióndeviviendasnoessencillaenlavíacivil.

LoquevieneasignificarlareformadelaLECesqueelobjetoinicialdelapreguntaqeseformulanoseestabaplanteando,osiseestabahaciendonodabaresultadoalguno,yaquelamedidacautelardelart.730LEC-EDL2000/77463-,comotal,nodabalugaralaadopcióndelamismaporeljuezdeinstancia,dadalasuperiorproteccióndeesaposesiónqueexigíadeunasentenciajudicial,aunquebienesciertoqueseestabapostulandolavíapenaldelart.245.2CP-EDL1995/16398-,loquediferiaendemasíalarecuperacióndelaposesiónhastalafirmezadelasentenciafirmepordelitoleve,loquellevabaaunatardanzaexageradade,almenos,2añosderetraso.

Anteestafaltadetutelajudicialefectivadelospropietariosellegisladorapruebauntextoqueapuestaporunprocedimientoexpeditivoomonitorio,enelcual,evidenteente,lasmedidascautelarespreviasnocaben,dadoquelaespecíficaurgenciaycarácteexpeditivodelprocedimientofijadoenelart.441apartado1bis,párrafo2º-EDL2000/77463-señalaqueSieldemandantehubierasolicitadolainmediataentregadelaposesióndelavivienda,eneldecretodeadmisióndelademandaserequeriráasusocupantesparaqueaporten,enelplazodecincodíasdesdela

D.VicenteMagroServet

notificacióndeaquella,títuloquejustifiquesusituaciónposesoria.Sinoseaportarajustificaciónsuficiente,eltribunalordenarámedianteautolainmediataentregadelaposesióndelaviviendaaldemandante,siemprequeeltítuloquesehubiereacompañadoalademandafuerebastanteparalaacreditacióndesuderechoaposeer.Contraelautoquedecidasobreelincidentenocabrárecursoalgunoysellevaráaefectocontracualquieradelosocupantesqueseencontrarenenesemomentoenlavivienda.

Enestalíneaseconfiguraunprocedimientoexpeditivo,ágilyeficazconrespetoalosderechosdeldemandadoqueleotorgalacapacidaddeoponerenelactolosmecanismosdepruebaposesorios,porloqueunamedidacautelarinauditapartepreviaestaríaencontradelafilosofíadeestareformaqueyaotorgaunarespuestainmediataalpropietarioyurgente,porloquelamedidacautelarysuobjetivoestáyajustificadoysatisfechoconlaurgenciaeneltrámitedelart.441.1bis,párrafo2º-EDL2000/77463-.

Sisequisieraacudiraunamedidacautelarconoposiciónovistadelapartecontralaquesedirigenosencontraríamosconlacelebracióndeunavista,conloquelacontradiccióndelamedidacautelaryaquedagarantizadaconlaopciónquefacilitaestareforma,loquehaceinnecesariaysuperflualamedidacautelarpreviaaesteprocedimiento.

Losproblemasdeunaausenciadecontradicciónenelokupaporlacautelarinauditapartequedanresueltosconesteprocedimientoexpeditivoenelquequedagarantizadalaposibilidaddepruebadelokupadesuderechoposesorio.Nótesequeenalgunoscasosseestádetectando,porcierto,queseestánabonandolosgastosdecomunidad,mediantepeticióndelnúmerodecuentaaladministradordefincasparalaobtencióndeunmínimotítuloposesorio,porloqueesprecisoadvertirlanoentregadetaldato,yaqueaunqueelpagoporterceroesválido,elloloesprevioconsentimientodeldeudor,yaqueenestecasootorgaríauntítuloalocupantequenolotienepararetrasarenmayormedidalarecuperacióndelderechoposesorioporelpropietario.Porello,larespuestadebesernegativaaestaopción.

CIVILTSSala1ª,sec.1ª,S11-10-2018,nº567/2018,rec.1683/2016.Pte:MarínCastán,Francisco-EDJ2018/596658-

Efectosdevolutivosdelanulidaddeunacláusulasuelo-EDJ2018/596658-

Préstamohipotecario.Nulidaddecláusulasuelo.ElAltoTribunalacuerdalanulidaddelacláusulasuelodelpréstamohipotecario.Laentidadbancariahamanifestadosuallanamientoparcialalrecurso,alestardeacuerdoconlapretensiónrelativaaquelosefectosdevolutivosdelanulidaddelacláusulaseproduzcandesdeelmomentoinicialdelpréstamo.

RESEÑADEJURISPRUDENCIA

NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

CIVILTS9-10-2018,Sala1ª,rec.342/2016Ponente:BaenaRuiz,Eduardo-EDJ2018/596656-

Divisióndeviviendasegúnlopactadoencompraventa-EDJ2018/596656-

LaSaladelTSconsideraqueesconformeaDerecholadivisióndelaviviendasolicitada.Esadivisiónylaformadellevarlaacaboyafuelapactadaenlaescrituradecompraventadelavivienda.

RESEÑADEJURISPRUDENCIA

NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

CIVILTribunalSupremoSala1ª,sec.1ª,S10-10-2018,nº560/2018,rec.85/2017.Pte.BaenaRuiz,Eduardo-EDJ2018/596652-

Ocultaciónmaliciosadeldomiciliodeldemandado-EDJ2018/596652-

Desahucio.Recursoderevisión.ElTSestimalarevisiónplanteadaporlaarrendatariaenprocesodedesahucio.Laarrendadoraqueejercitalaacciónhaincurridoenocultaciónmaliciosaconstitutivadelamaquinaciónfraudulentaalocultarmaliciosamentelosdatosrelativosaldomiciliodelademandadaconelfindequesetramitaraelprocedimientoestandolamismaenrebeldía.

RESEÑADEJURISPRUDENCIA

NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

CIVILTS3-10-2018,Sala1ª,rec.521/2016Ponente:ParraLucán,MaríadelosÁngeles-EDJ2018/589919-

Obligacióndepagodeobradereparaciónalnooponersenihaberimpugnado-EDJ2018/589919-

ElTSdeclaralaobligacióndelospropietariosdelpagodelascuotasderivadasdeunasobrasdereparación.Fuelajuntaquienadoptóelacuerdoderealizarlasobrasdereparacióndelafachadaysupresupuesto,sinquelospropietariosimpugnaranelacuerdoniformularanobjeciónalaejecucióndelasobras.

RESEÑADEJURISPRUDENCIA

NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

CIVIL

Nulidadyefectodecláusulasueloabusiva-EDJ2018/586482-

Hipotecainmobiliaria:intereses.Retroactividad.Liberacióndeldeudor.ElTSestablecequeresultaimprocedentelimitareneltiempolosefectosrestitutoriosderivadosdelanulidaddeunacláusulasueloabusiva.Laentidadbancariadeudoracomoconsecuenciadeladeclaracióndenulidaddecláusulasuelonoquedaliberadadelpagoporunatransferenciaalacuentajudicial,sinoquedebedevolveralclientelascantidadesabonadasenexcesomássusintereses.

RESEÑADEJURISPRUDENCIA

NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

CIVILTSSala1ª,sec.1ª,S20-9-2018,nº507/2018,rec.3766/2015.Pte.:SalasCarceller,Antonio-EDJ2018/570773-

Arraspenitencialesencompraventadevivienda-EDJ2018/570773-

Compraventa.Arraspenitenciales.Efectos.DeterminaelTSquelasarraspenitencialesdebenentendersevigenteshastalaconsumacióndelcontrato,sinoseestablecieseotromomentoenelcontrato.

RESEÑADEJURISPRUDENCIA

NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

CIVILTSSala1ª,sec.1ª,S20-9-2018,nº511/2018,rec.501/2015.Pte.:VelaTorres,PedroJosé-EDJ2018/571922-

Ineficaciadepactodeexclusivaenarrendamientodeindustria-EDJ2018/571922-

Arrendamientodeindustria.Estacionesdeservicio.Ineficaciadelpactodeexclusiva.ElTSconsideraqueladeclaracióndeineficaciasobrevenidadelacláusuladeduracióndelaexclusivaenelsuministro,porexcederdeloestipuladoenlalegislación,afectaatodoelentramadocontractualcuandoloscontratosrespondenaunamismafinalidadyentreellosexisteunequilibriodeprestaciones.

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NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

CIVILTS26-09-2018,Sala1ª,rec.2660/2015Ponente:ArroyoFiestas,FranciscoJavier-EDJ2018/588416-

Responsabilidadcomunitariaporfaltademantenimientodeelementoscomunes-EDJ2018/588416-

ElTScondenaaunacomunidaddepropietariosahacersecargodelareparaciónygastospordesperfectosenlaviviendaprivativadeuncomunero,cuandotalesdañossondebidosalaejecucióndeficientedelmantenimientodeunelementocomún,cualeselforjado,loquehaprovocadolosdañosenlavivienda.

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NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

NovedadeslegislativasNormativamásrelevante

NORMATIVAAUTONÓMICA

Castilla-LaMancha

Decreto73/2018,de16deoctubre,porelqueseestablecelaordenacióndelosalberguesturísticosenCastilla-LaMancha-EDL2018/123320-

Transcendenciayfinalidad

Medianteelpresentedecretoseabordaporprimeravezlaregulacióndelosalberguesturísticoscomomodalidaddealojamientoextrahotelero,dadolosimportantescambiossocio-económicosproducidos,quehacennecesarioregularespecíficamenteestetipodeestablecimientos,yconfigurarestesectordelaactividadeconómicacomounodeloselementosbásicosdeldesarrolloeconómicosostenibledelturismo.Deestemodo,elGobiernodeCastilla-LaMancha,tienelaintencióndefomentarlainversiónylacreacióndenuevasempresasenmateriadealojamientosturísticos,dentrodeunentornodeliberalizacióndelasactividadesturísticasydesimplificacióndetrámites,quepuedacontribuiraldesarrolloeconómicodenuestrosdestinosturísticosyalacreacióndeempleo.

Ámbitomaterial

ElpresentedecretotieneporobjetolaordenacióndelosalberguesturísticosradicadosenelámbitoterritorialdeCastilla-LaMancha.

Quedanexcluidosdelámbitodeaplicacióndelpresentedecreto:

a)LosalberguesjuvenilesintegradosenlaReddeAlberguesJuvenilesdeCastilla-LaMancha,queseregiránporsunormativaespecífica.

b)Losestablecimientosdealojamientoenhabitacionesdecapacidadmúltiple,cuandosuusoestécondicionadoalapertenenciaaundeterminadogrupooasociación.

c)Losestablecimientosdedicadosaalojamientoenhabitacionescolectivaspormotivosescolares,docentesosocialesqueseregularánporsunormativaespecífica.

d)Elalojamientoenhabitacionesdecapacidadmúltipleprestadosincontraprestacióneconómicaocuandolacantidadabonadatengaelcarácterdedonativoodevoluntariedad.

Vigencia

ElpresenteDecretoentraenvigoreldía13denoviembrede2018.

**

ACTUALIDAD

IPC(septiembre)

SegúnlasestadísticasoficialespublicadasporelINEreferidasaIPC(Base2011),sonlossiguientes:

Índicegeneralnacional,septiembre2017aseptiembre2018=2,3D

Viviendaenalquiler,septiembre2017aseptiembre2018=1,4D

ÍndicedeactualizaciónderentasLAUseptiembre2018=192,354D

NOVEDADLEGISLATIVA

NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

**

Resoluciónde17deoctubrede2018,delBancodeEspaña,porlaquesepublicandeterminadostiposdereferenciaoficialesdelmercadohipotecario.(BOEnúm.252,de18deoctubre)

Tiposdereferenciaoficialesdelmercadohipotecario.

Septiembre2018

A)Tiposdereferencia(1):

1.Tipomediodelospréstamoshipotecariosamásdetresaños,paraadquisicióndeviviendalibre,concedidosporlasentidadesdecréditoenEspaña:1,891

2.Tipomediodelospréstamoshipotecariosentreunoycincoaños,paraadquisicióndeviviendalibre,concedidosporlasentidadesdecréditoenlazonaeuro(referidoalmesanterior):1,820

1LadefiniciónyformadecálculodeestosíndicesserecogenenlaCirculardelBancodeEspaña5/2012,de27dejunio.

**

Resoluciónde1deoctubrede2018,delBancodeEspaña,porlaquesepublicandeterminadostiposdereferenciaoficialesdelmercadohipotecario(BOEnúm.238,de2deoctubre)

Septiembre2018

Tiposdereferencia(1)

1.Tipoderendimientointernoenelmercadosecundariodeladeudapúblicadeplazoentredosyseisaños:0,134

2.Referenciainterbancariaaunaño(Euríbor):-0,166

3.Permutadeintereses/InterestRateSwap(IRS)alplazodecincoaños:0,337

5.Tipointerbancarioaunaño(Míbor)2:-0,166

1LadefiniciónyformadecálculodeestosíndicesserecogenenlaCirculardelBancodeEspaña5/2012,de27dejunio.

2EstetipodejódetenerlaconsideracióndetipodereferenciaoficialdelmercadohipotecarioparalasoperacionesformalizadasdespuésdelaentradaenvigordelaOMde1dediciembrede1999(BOEde4dediciembre)

Resoluciónde1deoctubre,delBancodeEspaña,porlaquesepublicanlosÍndicesytiposdereferenciaaplicablesparaelcálculodelvalordemercadoenlacompensaciónporriesgodetipodeinterésdelospréstamoshipotecarios,asícomoparaelcálculodeldiferencialaaplicarparalaobtencióndelvalordemercadodelospréstamosocréditosquesecancelananticipadamente(BOEnúm.246,de11deoctubre)

Mesdeseptiembrede2018

A)Tiposdereferenciaaplicablesparaelcálculodelvalordemercadoenlacompensaciónporriesgodetiposdeinterésdelospréstamoshipotecarios.

Permutadeintereses/InterestRateSwap(IRS)1:

Plazos Porcentaje

Dosaños...............................

Tresaños................................

Cuatroaños.............................

Cincoaños..............................

Sieteaños...............................

Diezaños...............................

Quinceaños.............................

Veinteaños..............................

Treintaaños.............................

–0,135

–0,021

0,184

0,337

0,610

0,945

1,299

1,463

1,530

B)Tiponecesarioparaelcálculodeldiferencialaaplicarparalaobtencióndelvalordemercadodelospréstamosocréditosquesecancelananticipadamente.

Porcentaje

Permutadeintereses/InterestRateSwap(IRS)aplazodeunaño1.................................

-0,293

1LadefiniciónyformadecálculodeestosíndicesserecogeenlaCirculardelBancodeEspaña5/2012,de27dejunio(BOEde6dejulio).

PROPIEDADHORIZONTAL

Mantenimientodelinteriordelasterrazascerradasporlospropietarios-EDE2018/601598-

Planteamiento

Enunacomunidaddepropietarios,seacuerdaenjuntageneraldepropietarios,lareapariciónypinturaexteriordetodoeledificio.Delascuarentaviviendasqueconformanlatotalidaddeledificio,10deellashanrealizadouncerramientototalconaluminioycristalensuterrazaobalcónhacemásde20años.3deellasreclamanalacomunidaddepropietariosquepinte,alavezquelafachada,laparteinteriordesuterraza,fachadaantesdelcerramiento.

¿Estálacomunidadobligadaapintar,alospropietariosquehanhechoelcerramientototaldesuterraza,lasparedesinterioresdelamisma?

Respuesta

Esdeseñalarqueelart.7.1LPH-EDL1960/55-permitealpropietariodecadapisomodificarloselementosarquitectónicos,instalacionesoserviciosdeaquel,cuandonomenoscabeoalterelaseguridaddeledificio,suestructurageneral,suconfiguraciónaestadosexteriores,supuestosestosúltimosquepodránserautorizadosporlaJuntadePropietariosenacuerdotomadoporunanimidad,segúnseinfieredelart.10.2.b)LPH,reformadoen2013,estoes,siexisteunprevioacuerdodelastresquintasdeltotaldepropietariosqueasuvezrepresenteigualporcentajedecuotasdeparticipación,estoes,tresquintaspartes.

Dichoesto,enprimerlugar,elcerramientotienequehacersidoautorizadoporlacomunidad,expresamente.Esecerramiento,ensudía,hubierarequeridoelprevioacuerdounánimeconformealart.7-EDL1960/55-enrelaciónconelart.11LPH(derogado),comoponedemanifiestolasentenciaTSde17denoviembrede2011-EDJ2011/287667-.

Encuantoasilacomunidadresultaobligadaapintarelinteriordelrecintocubiertoocerradoporelpropietarioensumomento,nosencontramosanteunamodificaciónllevadaacaboporelpropietarioenbeneficioexclusivamenteprivativo,demaneraquedeberáasumirtantolasconsecuenciaspositivosdesuactuación(ampliarelvolumendesuvivienda),comolasnegativas(elespacioincluidodeeserecintoquedasujetoalaconservaciónymantenimientoporelpropietarioenaspectosquenoseanestructurales,comoocurreconlapinturadelosparámetrosincluidos).

CONSULTAS

NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

ARRENDAMIENTOSURBANOS

ObrasenlocaldenegociosometidoalRD2/1985,¿quedasuspendido?-EDE2018/604620-

Planteamiento

Existeuncontratodelocaldenegociode1991,sinsumisiónalaprórrogaforzosa.

Desdehacetresañosseencuentraentácitareconducción.

Formalmentenolehancomunicadoalaarrendatarialaresolucióndelcontrato,sinoquedebeabandonarellocalporlarealizacióndeobras.

DeacuerdoconelRDdel85-EDL1985/8350-que,seentiendequeeselaplicable,¿cabríacomunicarporlaarrendatariaeldeseodecontinuaryrenovarelcontratoy,denoquererlapropiedad,solicitarlaindemnizacióndelartículo34,teniendoademásencuentaqueesunaindustriatextil-costurera-enlaqueatiendeasusclientesperonoestáabiertaalpúblicoengeneral?

Respuesta

ElrégimenjurídicoaplicableeseldelRealDecreto-Ley2/1985,de30deabril-EDL1985/8350-,producidalatácitareconducciónporaplicacióndelartículo1566delCódigocivil-EDL1889/1-seaplicaelrégimenestablecidoparaloscontratosdeusosdiferentesalosdeviviendadelaLAU1994-EDL1994/18384-.

ConformealodispuestoenlaDisposiciónTransitoriaPrimeradelaLAU1994-EDL1994/18384-,loscontratosdearrendamientodelocaldenegociocelebradosapartirdel9demayode1985,quesubsistanenlafechadeentradaenvigordeestaley,continuaránrigiéndoseporlodispuestoenelartículo9ºdelRealDecreto-Ley2/1985,de30deabril-EDL1985/8350-,yporlodispuestoeneltextorefundidodelaLeydeArrendamientosUrbanosde1964-EDL1964/62-.Enelcasodetácitareconducciónconformealodispuestoenelartículo1.566delCódigoCivil-EDL1889/1-,elarrendamientorenovadoseregiráporlasnormasdelapresenteleyrelativasalosarrendamientosparausodistintoaldevivienda.

Poraplicacióndelartículo1581CC-EDL1889/1-esposibleinstarlafinalizacióndelcontratocadavezqueconcluyaelperiodorenovado.

Ahorabien,siloqueseinstaeselabandonodelaviviendaparalaejecucióndeobrasnecesarias,noesexactamenteunsupuestodefinalizacióndelplazoconvencional.Aesterespecto,diceelartículo30LAU1994-EDL1994/18384-que“Lodispuestoenlosartículos21,22,23y26deestaleyserátambiénaplicablealosarrendamientosqueregulaelpresenteTítulo.Tambiénloserálodispuestoenelartículo19desdeelcomienzodelarrendamiento”.

Diceelartículo21.2LAU-EDL1994/18384-que“Cuandolaejecucióndeunaobradeconservaciónnopuedarazonablementediferirsehastalaconclusióndelarrendamiento,elarrendatarioestaráobligadoasoportarla,aunqueleseamuymolestaoduranteellaseveaprivadodeunapartedelavivienda.Silaobradurasemásdeveintedías,habrádedisminuirselarentaenproporciónalapartedelaviviendadelaqueelarrendatarioseveaprivado”.

Dichoesto,elarrendatariopodríaseguirenelusodelarrendamientosiemprequeelloseamaterialmenteposible.Esdecir,quenoresulteinhabitable.

Ahorabien,conformealartículo26-EDL1994/18384-“Cuandolaejecuciónenlaviviendaarrendadadeobrasdeconservaciónodeobrasacordadasporunaautoridadcompetentelahaganinhabitable,tendráelarrendatariolaopcióndesuspenderelcontratoodedesistirdelmismo,sinindemnizaciónalguna.Lasuspensióndelcontratosupondrá,hastalafinalizacióndelasobras,laparalizacióndelplazodelcontratoylasuspensióndelaobligacióndepagodelarenta”.

Dichoesto,elarrendatariopuedesolicitarlasuspensión.Tambiénpuedecomunicarsudeseodecontinuarmientrasresultehabitableytécnicamenteposible.Laindemnizacióndelartículo34-EDL1994/18384-sóloseaplicasiseproducelaterminaciónconvencionaldelcontrato,loquenoseplanteaenestecaso.

CONSULTAS

NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

PROPIEDADHORIZONTAL

EnvíodeconvocatoriaporcorreoelectrónicoyLOPD-EDE2018/601785-

Planteamiento

¿Vulneralaproteccióndedatoselenvío,mediantecorreoelectrónico,deconvocatoriasalospropietariosdeunafinca,estandolasdireccionesdecorreoelectrónicodecadavecinovisiblesparatodoslospropietarios?

Respuesta

LaAgenciaEspañoladeProteccióndeDatos(AEPD)consideraqueenviarcorreoselectrónicosavariosdestinatariossinrespetarlaprivacidaddelosmismos,atentacontraelReglamentoGeneraldeProteccióndeDatos-EDL2016/48900-yaquefacilitarlasdireccionesdecorreoelectrónicodeotraspersonassetratadeunacesión,quehasidopreviamenteconsentidaporelafectado,desusdatospersonales.Ladireccióndecorreoelectrónicoesundatopersonal.Aesterespecto,laAEPDafirmaque“lainclusiónvoluntariadedichadireccióndecorreoelectrónicoporaquélnolegitimalautilizacióndelamismaportercerosparafinesdistintosdelosexpresamenteseñaladosporeldenuncianteencualquieradelaspáginasenlasqueéstehubierareflejadosudireccióndecorreoelectrónico,puessóloeldenunciante,comotitulardesusdatospersonales,másconcretamente,enestecaso,desudireccióndecorreoelectrónico,estálegitimado,enlostérminosyconlasexcepcionesestablecidasenlaLOPD-EDL1999/63731-,paradecidirsobreeldestinoyusodesusdatospersonales.”

Parapoderactuarconformealoquedictaestaley,esnecesarioutilizarelcampoCCO(“concopiaoculta”).Esdecir,cuandoagregamosunadireccióndecorreoelectrónicoenesecampo,seenviaráunacopiadelmensajeaesedestinatario,perosunombrenoestarávisibleparaelrestodedestinatarios.

Enconsecuencia,seincumplelaproteccióndedatoscuandoseenvíamediantecorreoelectrónicolaconvocatoriasalospropietariosdeunafinca,estando(esdecir,mostrándose,loqueimplicaunacesiónatercerosajenos)alasdireccionesdecorreoelectrónicodecadavecinovisiblesparatodoslospropietario.

CONSULTAS

NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

HIPOTECAINMOBILIARIA

Tomadeposesióndeviviendaejecutadahipotecariamente-EDE2018/604685-

Planteamiento

UnclientehacompradomedianteescrituraanteNotario,unaviviendaquesehaadjudicadounaempresaenunasubastajudicial,dehechoyaconstainscritalaviviendaafavordemimandanteenelRegistrodelaPropiedad.

Lapreguntaes:¿puedocomparecerenelprocedimientodeejecuciónhipotecariadondesehacelebradolasubastaennombredemiclienteysolicitarlatomadeposesióndelinmueble(nohatranscurridotodavíaunaño)enbasealart.675L.E.C.-EDL2000/77463-yaqueestablecesindistingos:"Sieladquirentelosolicitara,selepondráenposesióndelinmueblequenosehallareocupado"?

Respuesta

LaposibilidaddequeelJuzgadopongaenposesiónaladquirenteparecetenersentidocuandoexistanocupantesyparadarloaconocerfrenteaterceroscomonuevopropietario.

Peroenestecasoenelqueeladjudicatarioenelprocedimientojudicialeselanteriortitularregistralyéstehatransmitidolapropiedadasuclientemedianteescriturapública,elotorgamientodeestaescriturapúblicaequivaleyaalapuestaenposesióndelinmueble,puesequivalealaentregamaterialdelmismo(traditio)"cuandosehagalaventamedianteescriturapública,elotorgamientodeéstaequivaldráalaentregadelacosaobjetodelcontrato,sidelamismaescrituranoresultareosededujereclaramentelocontrario"(art.1462CC-EDL1889/1-).

Encuantoalaposesióndeltransmitente,éstelaadquirióconlainscripciónenelRegistrodelaPropiedaddeltestimoniodelDecretodeAdjudicacióndelLetradodelaAdministracióndeJusticia(recordemos,enestesentidoquelaSTS14dejuliode2015-EDJ2015/129450-señalaque"“Ennuestrosistemasehacíacoincidirlaconsumacióndelaventadebienesinmueblesensubastaconelotorgamientodelaescriturapública,porqueelotorgamientodedichaescrituraequivalealaentregadelacosa,envirtuddelatransmisióninstrumentalaqueserefiereelartículo1.462delCódigoCivil-EDL1889/1-(sentencia,entreotras,de10dediciembrede1991-EDJ1991/11660-),perounavezsustituidalanecesidaddeotorgarlaescriturapúblicaporelautodeadjudicación,yahoraporeltestimoniodelsecretariojudicialdeldecretodeadjudicación,quecomprendelaresoluciónporlaqueseapruebaelremateyseexpresaquesehaconsignadoelprecio(artículo674delaLeydeEnjuiciamientoCivil-EDL2000/77463-,segúnredaccióndadaporLey13/2009,de3denoviembre-EDL2009/238889-),esteseráelmomentoenquedebeentenderseproducidalatransmisióndelbiendeacuerdoconlodispuestoenlalegislacióncivil”.

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NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

PROPIEDADHORIZONTAL

Imposibilidaddereclamarelcambiodepuertaalpropietariodeunlocal-EDE2018/605932-

Planteamiento

Unlocaldeunacomunidaddevecinostieneunapuertamuyvieja.Lacomunidadhapintadolafachadayhayvecinosmolestosenelaspectoquedaalacomunidadcomoelpropietariodellocaltienesupuerta.¿Lacomunidadpuedesolicitarquelacambie?

Respuesta

Enelconceptodefachada,queelart.396CC-EDL1889/1-incluyeentreloselementoscomunes,seincluyenlosrevestimientosexterioresdeterrazas,balconesyventanas,incluyendosuimagenoconfiguración,loselementosdecierrequelasconformanysusrevestimientosexteriores.

Laestéticaconstituyeunelementocomúntambién,demodoquedeberespetarseportodoslosvecinos.Ahorabien,laformaenquelaLPH-EDL1960/55-abordalaalteraciónestéticaesalainversa,esdecir,cuandounvecinorealizarunaobraointervenciónquelaaltera,nocuandolacomunidadhaceunaobraylosvecinosnoacomodanloselementosprivativosviejosalosnuevos.Esdecir,paraaplicarlaconsecuenciaprohibitivaesnecesariodesplegarunaactividad,nosiendosuficientelaomisiónoinactividad,pueselpropietarionoalteraporsímismoelestadodecosas.

Dichoesto,nosepuedeobligaralpropietarioaquecambieoreformelapuertaparaqueseencuentreenconsonanciaconlanuevafachada,dadoquenoesobligaciónquesepuedaimponeralpropietarioalnotenerunreconocimientoexpresonienlaLPH,nienlajurisprudencia.

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NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

PROPIEDADHORIZONTAL

Cambioderepartodegastosdecoeficienteapartesiguales.Mayoríanecesaria-EDE2018/606042-

Planteamiento

Enunacomunidaddepropietarios,enjuntaordinaria,lospropietariosasistentesapruebanporunanimidadmodificarelsistemaderepartodelosgastoscomunesypasardelrepartodegastosporcuotadeparticipaciónquefiguraeneltítuloacuotaúnicaparatodoslospropietarios.

Lospropietariosquenoasistieronalajunta,¿puedenimpugnarelacuerdoodebenasumirloacordadoporlosasistentes?Sipuedenimpugnar,¿quéplazotieneparaello?¿Convieneinscribirenelregistrodelapropiedadestamodificacióndelrepartodegastos?

Respuesta

Diceelart.17.6LPH-EDL1960/55-que“Losacuerdosnoreguladosexpresamenteenesteartículo,queimpliquenlaaprobaciónomodificacióndelasreglascontenidaseneltítuloconstitutivodelapropiedadhorizontaloenlosestatutosdelacomunidad,requeriránparasuvalidezlaunanimidaddeltotaldelospropietariosque,asuvez,representeneltotaldelascuotasdeparticipación”.Aloqueañadeelart.17.8LPHque“secomputaráncomovotosfavorableslosdeaquellospropietariosausentesdelaJunta,debidamentecitados,quienesunavezinformadosdelacuerdoadoptadoporlospresentes,nomanifiestensudiscrepanciamediantecomunicaciónaquienejerzalasfuncionesdesecretariodelacomunidadenelplazode30díasnaturales,porcualquiermedioquepermitatenerconstanciadelarecepción”.

Portanto,ensegundaconvocatoriadeberáadoptarseunacuerdoporunanimidaddelosasistentespresentesenesemomento,yposteriormenteremitirelactayesperaraquetranscurraunmes,sinquelosnoasistentesmanifiestensudisidencia.

Solodeestaformasehabríaalcanzadoelacuerdounánimequeseexigeparacambiarelrepartodegastosdecoeficienteocuotadeparticipaciónapartesigualesosistemadecuotaúnica.

Paracambiarelsistemaderepartodecoeficienteapartesiguales,encuantoseestaríavulnerandodelart.9.1.e)LPH-EDL1960/55-queobligaaaplicarelcoeficiente,senecesitalaunanimidad,encuantoseentiendequeesunpactoquealteraeltítuloyesdeaplicaciónelart.17.6LPHqueexigelaunanimidad.

ParaqueproduzcaefectosfrenteanuevospropietarioshabríaquemodificarloinscritoenelRegistrodelaPropiedad.

Siexistenpropietariosdisidentes,elacuerdonosehabríaadoptadoporunanimidad,porloquealincumplirselasreglasdelart.9.1.e-EDL1960/55-yart.17.6LPH,elacuerdoesanulableporsercontrarioalaLPH.

Existeenestecasounplazodeunañoparaimpugnarjudicialmenteelacuerdo(art.18LPH).

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NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

PROPIEDADHORIZONTAL

¿Puedeeladministradorencargarlostrabajosaprobadosenjuntaanteinaccióndelpresidente?-EDE2018/606677-

Planteamiento

Unacomunidaddepropietariosaprobóenjuntaunpresupuestopararepararunaaveríadeagua.Elpresidentenodaelconformedelpresupuesto,¿puedelaadministraciónencargarlostrabajos?

Respuesta

Ennuestraopinión,solosilacomunidadhaaprobadoelpresupuestopodríaeladministradorejecutarelmismo.

Diceasíelart.20.d)LPH-EDL1960/55-queesfuncióndeladministrador“Ejecutarlosacuerdosadoptadosenmateriadeobrasyefectuarlospagosyrealizarloscobrosqueseanprocedentes”.

Ahorabien,siesepresupuestodebeserantesfirmadoeladministradornopuedesustituirlafirmadelpresidente,dadoquelarepresentaciónlaostentaelpresidenteconformealart.13LPH-EDL1960/55-.

Ennuestraopinión,sielpresidentenoestádeacuerdoconelpresupuestonoquierequeseejecutedeberácomunicarloexpresamenteporelescritoaladministradoryconvocarunanuevajuntadondesetrataelasuntodelpresupuesto.

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NÚMERO68,NOVIEMBRE2018

PROPIEDADHORIZONTAL

Inexistenciadeobligaciónderepartirloobtenidoporlaventadelaviviendadelportero-EDE2018/606820-

Planteamiento

Enunacomunidadsevaavenderelpisodeporteroyasíconeldineroobtenidorealizarobrasdeaccesibilidad.Lospropietariosdelasviviendasquierenqueeseimportenoserepartayseapliquealasobrasdeaccesibilidad.Loslocalesencambioprefierenqueserepartayposteriormentesecalculeladerramadecadaunoaaportarenlasobras.¿Seríalegalunacuerdoestableciendoquenosereparta?¿Quémayoríasenecesitaparaaprobarlo?

Respuesta

Segúnseindicaenunacomunidadsevaavenderelpisodeporteroparahacerconelimporterecaudadoobrasdeaccesibilidad.Lospropietariosdelasviviendasquierenqueeseimportenoserepartayseapliquealasobrasdeaccesibilidad.Encambio,loslocalesencambioprefierenqueserepartayposteriormentesecalculeladerramadecadaunoaaportarenlasobras.

Lacomunidadeslibrededareldestinoqueconsidereoportunoalosimportesqueobtienetraslarecaudaciónporlaventa,sinqueestéobligadaarepartirentrelospropietarioslorecibido.

Enningúnpreceptolegalsecontemplaelderechodelcopropietarioaquelesearestituidoelsaldocontablefavorablequepudieratenerconlacomunidad,comotampocoelimporterecibidocomoingresodeunaoperaciónsobreunelementocomún.Porlotantoestanoseveobligadaadevolveresascantidadesentantoquesetratadeprevisiones,quepuedenserdefuturo,delasqueúnicamentesepodrádisponermedianteacuerdosdelajuntadepropietariosquedecidanrepartiresossaldosentreloscopropietarios.

Debetenerseencuentaquelossaldos/fondos/ingresosdelacomunidadsonelementoscomunesdeestaysolomedianteacuerdocomunitariopodránrepartirse,porloquelajuntadepropietarioseslaúnicalegitimadaparadecidirsobreeldestinoadaratalesfondos,sinqueexistaunderechoaexigirelrepartodelosmismosporlanorealizacióndelasobras.Enestesentidodebeconsiderarsequesetratadeunosfondosafectosalacomunidadconlosqueestapuededecidirrealizarobrasnecesariasodeaccesibilidaduniversal(supresióndebarreras)omejorasenelmomentoenqueasísedecida,porloqueelhechodequeestacantidadnosehayaingresadooutilizadotodavíanosuponequenosevayaaemplearenelfuturo.

Tampocosecontemplaenningúnpreceptolegalquelajuntadepropietariostengaobligaciónderealizarliquidacionesindividuales,sinoúnicamenteladereunirseunavezalañoyaprobarlascuentasypresupuestosanuales,(art.16LPH-EDL1960/55-),momentoesteenelquepodránhacerselasliquidacionesanualesyacordarladevolucióndelsaldopositivoaltitulardelpisoolocal,loqueesbastanteraroyexcepcional,nuncaunareglageneral.

Dichoimportepasaaformarpartedefondosdelacomunidaddemaneraquelaúnicalimitaciónasudisposiciónesqueseatiendaalosgastosgeneralesdelacomunidad.

Portanto,esperfectamenteajustadoaderechoy,portanto,legalquenosereparta,enelusodelacompetenciaquetienelajuntadepropietariosenelmarcodelart.14LPH-EDL1960/55-.Asíseríalegalunacuerdoenestesentido,yparaquenoserepartabastaconquelamayoríaordinariadelospropietariosqueasuvezrepresentelamayoríadelascuotasdeparticipaciónestédeacuerdo,conformealart.17.7LPH.

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NÚMERO68,NOVIEMBRE2018