LEED y

Análisis de costesAnálisis de costes

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

1. Sostenibilidad y Certificación2. Resumen del sistema de certificación LEED3. Costes.

� ¿Cuáles? / ¿Cuánto? � Costes Directos / Indirectos � “Life Cycle Costing”

Contenido

� ¿Cómo reducirlos? � Proceso de diseño integrado

4. Valor� Valor inmobiliario / mercado� Productividad� Valor intangible� Riesgos

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Leadership in Energy and Environmental Design™ (LEED)

� Desarrollado por el US Green BuildingCouncil

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

� Sistema de referencia al nivel internacional.

� Permite:1. Hacer comparaciones.2. Cuantificar el valor de la sostenibilidad

sostenibilidad

Diseño regenerativo

Diseño restaurativo

Diseño sostenible

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Diseño sostenible(impacto 0)

Diseño verde / alta rendimiento(menos nocivo)

Diseño estándar(cumplir con el CTE)

sostenibilidad

Diseño regenerativo

Diseño restaurativo

Diseño sostenible

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Diseño sostenible(impacto 0)

Diseño verde / alta rendimiento(menos nocivo)

Diseño estándar(cumplir con el CTE

sostenibilidad

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

2012 ¿2030?

LEED

� New Construction � Existing Buildings� Commercial Interiors� Core and Shell (C&S)� Schools� Retail

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

� Retail� Healthcare� Homes� Neighbourhood�Development

Prerrequisitos

Créditos opcionales

100 puntos + 6

5 categorías + 2

LEED

5 categorías + 2

4 niveles de certificación

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Protección y restauración del

hábitat

Desarrollo compacto

Conexión urbana

Control de la erosión

Transporte sostenible

Efecto Isla de calor

Gestión de la escorrentía

Contaminación lumínica nocturna

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Consumo

energético

Commisioning

Refrigerantes

Energía renovable

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Energía renovable

Medición

Verificación

Energía verde

Contenido reciclado

Rápidamente renovable

Recuperación de materiales

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

materiales

Gestión de residuos

Materiales regionales

Madera certificada

Ventilación

VOC

Controles de

iluminación

Controles de confort

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Controles de confort

térmico

Monitoring del CO₂

Luz natural

Vistas

Superar los requisitos

Proceso de diseño integrado

LEED AP

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

LEED AP

Estrategias innovadores

COSTESCOSTES

Definición de valor económico

Costes

1. Costes directos

1. Costes de mantenimiento y uso

“Life Cycle Costing”

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

1. Costes de mantenimiento y uso

Valor1. Efectos relacionados con productividad.

2. El valor de la propiedad.

3. Valores no tangibles

COSTES:¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?

World Business Council

La percepción: +17%

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

for sustainable development, 2007

Harvard University,

COSTES:¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?

La Realidad: no hay incremento significativo

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Harvard University, 2002

Davis Langdon,“The cost of

COSTES:¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?

La Realidad: no hay incremento significativo

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

“The cost of sustainable buildings revisited”

•No hay costes añadidos.

•Sostenibilidad asimilada como

imputación ordinaria

•Estrategias sostenibles “Low – Cost”

COSTES:¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?

Factores de variación del sobrecoste:

� Experiencia con proyectos LEED (nivel Gold y

Platinum)

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Platinum)

� Nivel de certificación deseada

� Cómo está estructurado el equipo

� Proceso de diseño aplicado

� Gestión – “Expertise”

� Los puntos LEED que el proyecto intenta de

conseguir

� Tamaño del proyecto

COSTES:¿Cuánto más cuesta un edificio sostenible?

Nivel de certificación

Cost premium (soft + hard)

Basic certified 0% - 2%

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Basic certified 0% - 2%

Silver 1% - 4%

Gold 2% - 5%

Platinum 5% - 15%

PEM

Costes de construcción y gastos durante el usoBloque de 16 viviendas

� Energía (700,000 €)� Agua (350,000 €)� Mantenimiento (100,000 €)

honorarios, gastos constructora,licencia de obra, seguros,…

4.350.000 euro

Costes de construcción y gastos durante el uso

Coste InicialCoste

Mantenimiento

Punto de Optimización

22

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m © Green Living Projects SL

MantenimientoyEnergia

LIFE CYCLE LIFE CYCLE COSTING

Life Cycle Costing

� Que es : Life Cycle Costing <-> Life Cycle Analisis� Como funciona� Datos que necesitamos para LCC� Ejemplos

Contenido

� Ejemplos� Cuando utilizamos LCC� LCC en el proceso de diseño integrado� Algunas barreras y como resolverlo� Estándar

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Life Cycle Costing

Costes directos+

costes indirectos (vida útil)=

Life Cycle Costing

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Life Cycle Costing

Metodología para evaluar y vincular los costes y los

beneficios futuros

Definir el rendimiento económico de la inversión

inicial

Life Cycle Costing ≠ Life Cycle Analysis

Análisis de ciclo de Vida es una herramienta para evaluar los

impactos ambientales de un

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

impactos ambientales de un producto o material desde su

origen hasta su disposición, es decir, a través de su ciclo de vida.

(ISO 14040)

Valor Actual de los Costes de Inversión

Valor Actual delos Costes de

Mantenimiento y Uso.

+

Life Cycle Costing

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Uso.

El valor actual=

todos los costes actuales en euros(tasa de depreciación)

¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ?

Periodo de amortización: 10 años

Capital Invertido: 100.000 €

Ahorros anuales en electricidad: 10.000 €

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

-100.000 €

Ahorro = 10.000 €€€€ x 10 = 100.000 €

IRR = 10%

¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ?

Periodo de amortización: 10 años

Capital Invertido: 100.000 €

Ahorros anuales en electricidad: 10.000 €

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

-100.000 €

Ahorro = 10.000 €€€€ x 10 = 100.000 €

IRR = 10%

¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ?

Capital Invertido: 100.000 €

Ahorros anuales en electricidad: 10.000 € (1.000 € x 12 meses)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

NPV ahorro 85.301 Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación = 3%

Periodo de amortización: 10 años

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

-100.000 €

NPV ahorro 85.301 8.503 / añoAIRR = 8.5%

Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3%

Tasa de Depreciación = 3%

¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ?

Capital Invertido: 100.000 €

Ahorros anuales en electricidad: 10.000 € (1.000 € x 12 meses)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

NPV ahorro 85.301 Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación = 3%

Periodo de amortización: 10 años

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

-100.000 €

NPV ahorro 85.301 8.503 / añoAIRR = 8.5%

Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3%

Tasa de Depreciación = 3%

¿Cómo funciona el Life Cycle Costing ?

Capital Invertido: 100.000 €

Ahorros anuales en electricidad: 10.000 €(1.000 € x 12 meses)

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación Tasa de Depreciación NPV ahorro 13.992 €Tasa de Depreciación = 3%

Periodo de amortización: 10 años

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

-100.000 €

Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3% Tasa de Depreciación = 3%

NPV ahorro 13.992 €813.992 / añoAIRR = 13%

Tasa de Depreciación = 3%

Tasa de Inflacción = 8%

Life Cycle Costing

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Datos que necesitamos para LCC

A. Inversión inicial

B. Gastos de gestión, mantenimiento, energía, …

C. Costes de reformas, renovación de equipamientos (cíclico)

D. Criterios financiero

Discount Rate (Tasa de depreciación) d

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

- Coste del dinero (ayuntamiento)- Retorno sobre inversión mínimo requerido

Escalation Rate (Tasa de subida) e

- Incremento en el precio de algún producto o servicio especifico- ≠ inflación (incremento en precio general)

Study Period (Periodo de estudio) n

- Horizonte del inversor- Vida útil de un edificio

Formulas LCC

Para facilitar los cálculos utilizamos las tablas NPV

Single Present Value without escalation (SPV)(Single = only for a specific year)

1 / (1 + d)n

Uniform Present Value without escalation (UPV) (Uniform = for a period of years)

(1 + d)n – 1 / d(1 + d)n

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Para facilitar los cálculos utilizamos las tablas NPV

Modified Single Present Value with escalation (SPV*) (Single = for a specific year)

[ (1 + e) / (1 + d) ]n

Modified Uniform Present Value with escalation (UPV*) (Uniform = for a period of years)

1 - [ (1 + e) / (1 + d) ]n / [ (1 + d / 1 + e ) - 1 (if e≠ d)

UPV* = n (if e = d)

Ejemplo : inversión en aislamiento adicional

A. Inversión adicional : 1500 €

A. Ahorro en energía : 260 € / año

B. Criterios financiero

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Discount Rate (Tasa de depreciación) d = 3%

Escalation Rate (Tasa de subida) e = 6%

Study Period (Periodo de estudio) n = 30 años

Tablas con factor NPV

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Ejemplo : inversión en aislamiento adicional

A. Factor NPV = 48,27

B. Valor Actual Neto de los ahorros = 260 € x 48,27 = 12,550 €

C. NPV = 1.500 + 12,500 = 14.000 €

D. Ahorro actualizado anual = 12,550 € / 30 = 418 €

Discounted Payback

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Discounted Payback

1500 / 418

=

3,6 años

(Periodo de amortización actualizado)

Ejemplo : inversión en aislamiento adicional

A. Factor NPV = 48,27

B. Valor Actual Neto de los ahorros = 260 € x 48,27 = 12,550 €

C. NPV = 1.500 + 12,500 = 14.000 €

D. Ahorro actualizado anual = 12,550 € / 30 = 418 €

Inflation protected ROI

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Inflation protected ROI

418 / 1500

=

28% ROI

(Retorno sobre la inversión con protección contra la inflación)

Ejemplo : inversión en aislamiento adicional

Esperar 3 años y media

para recuperar la inversión

o

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

o

Hacer una inversión

de alto rendimiento (28%)

Ejemplo : inversión en aislamiento adicional

Fondos de inversión : Tasa de capitalización (CAP RATE)

6%

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

418 / 0,06 = 7000 € = valor creado

7000 / 1500 = multiplicación de la inversión por 4,6

=

ROI 464%

Ejemplo : inversión en aislamiento adicional

Fondos de inversión : Tasa de capitalización (CAP RATE)

6%

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

418 / 0,06 = 7000 € = valor creado

7000 / 1500 = multiplicación de la inversión por 4,6

=

ROI 464%

Cuando utilizamos LCC

• Decidir entre 2 alternativos

� Bomba de calor tradicional COP 3 <-> Bomba de calor eficiente COP 5

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Cuando utilizamos LCC

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Cuando utilizamos LCC

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Cuando utilizamos LCC

• Cambiar una instalación existente

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

• Definir presupuesto

16 personas (124L/pers. / día)

Reciclaje: reducción 64 L / día

Vida útil: 25 años Tasa de inflación: 8%

Cuando utilizamos LCC

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

¿Cuánto puedo invertir en un sistema de agua gris?

Tasa de inflación: 8%Tasa de depreciación: 3%Coste actual agua: 0,0013 €/L

NPV del ahorro = 33.065 €1.322 € / año

Si queremos un ROI de 10%podemos invertir1322/0.10 = 13.220 €

Cuando utilizamos LCC

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

1322/0.10 = 13.220 €

Integrar LCC en el proceso de diseño

resultado

Pot

enci

al d

e re

ducc

ión

de c

oste

s

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Esfuerzo

Pot

enci

al d

e re

ducc

ión

de c

oste

s

Ante-proyecto > Proyecto Básico > Proyecto Ejecutivo > Construcción > Gestión

Tiempo y esfuerzo

esfuerzo

resultado

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m BNIM architects - Los Altos Project - 9000 m² - 300 FTEs

NPV de edificios sostenibles LEED

Categoría NPV 20 años ($/m²)

Ahorro Energía 62

Ahorro Agua 5

Ahorro operación y mantenimiento

91

Beneficios productividad y 397 – 767

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

AIRR 60%Edificio de 18.000 m² = 10.800.000 $

Beneficios productividad y salud

397 – 767

Total ahorro 555 – 925

Coste adicional 32 – 54

Beneficio neto 20 años 525 – 687

Green Building Costs and Financial Benefits, Greg Katz, 2003

Algunas barreras del Life Cycle Costing

�Falta de información:“better to be almost right instead of totally wrong”

� Falta de conocimientos:Formación

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

� Falta de integración del equipoProceso de Diseño Integrado

� Desconexión entre inversión inicial y presupuesto de mantenimientoNuevas formas de contratar / comprar

Algunas barreras del Life Cycle Costing

¡COMUNICAR!

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

¡COMUNICAR!

Algunas barreras del Life Cycle Costing

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Algunas barreras del Life Cycle Costing

¡DEFINIR OBJETIVOS!� Presupuesto fijo� Fijo + presupuesto

“verde” con ROI deseado

� Fijar parámetros LCC� Remuneración

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

� Remuneración� Fijo� % PEM� % éxito

� Edificio / presupuesto de referencia

� Kwh/m²

Estándar Life Cycle Costing

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

REDUCIR COSTESREDUCIR COSTESPROCESO DE DISEÑO INTEGRADO

Diseño tradicional

• Los componentes del edificio están considerado como elementos separados.

• Sistemas son aislado del resto del edificio

• Poca interacción entre

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

• Poca interacción entre profesionales

• Diseño se base en el calendario y el presupuesto.

• No se considera el comportamiento del edificio y sus gastos futuros.

Diseño tradicional y edificios de alta eficiencia

• Falta de una definición clara y compartida de los objetivos

• Los aspectos vinculado con la eficiencia y la sostenibilidad se eliminan durante el proceso por un tema económico

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

un tema económico • El edificio no consigue las

eficiencias simuladas• El coste para llegar a mas

eficiencia es desmesurado• Decepción, mala reputación, …

Luz Natural

TransporteUso del terreno

Confort del usuarios

Edificio como entidad holísticaAguas pluviales

InstalacionesOrientación Estrategias

pasivas

usuarios

60

2.000 €

Aplicación de diseño integrado

1.500 €

1.000 €

4.000 €1.000 €

1.000 €

Reducción de coste inicialAhorro energético de -30%

Proceso de Diseño Integrado

¿Cómo reducir el coste adicionalde edificios sostenibles?

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Proceso de Diseño Integradoy

enfoque de sistema global

Proceso de Diseño Integrado

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

70% del coste del edificio está determinado durante el primer 10%

del proceso

Buscar sinergias

Departamento de recursos naturales St-Louis, MOLEED Platinum

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Elemento estructural protección solar

Lamas reflectoras de luz natural

EL VALOR

cc

1. Valor inmobiliario

� Tasa de rotación

� Costes de mantenimiento

� Tasa de absorcióncc

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

� Tasa de absorción

� Tasa de ocupación

� Valor de alquileres

cc

Tasa de rotación

“La frecuencia en la cual los ocupantes del edificio se trasladan (“churn rate”)

Satisfacción Chrun rate

Más importante: Sonae Business Centre,Maia cc

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

Más importante:� Temperatura (94%)� Calidad del aire interior (94%)

Menos satisfecho Y más importante� Temperatura� Posibilidad de controlar la temperatura

(“What tenants want”, BOMA/ULI)

Sonae Business Centre,Maia Portugal, LEED Gold

cc

Tasas de ocupación

Edificio Brookfield Properties LEED Platinum: 18.000 m²

Ocupación media 90%Alquiler anual 200 €/m²

Brookfield Properties Connecticut,cc

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

LEED Platinum => Ocupación +2%Valor del Premium = 200 * 0.02 * 18.000 = 72.000 €

Inversión adicional inicial : 450.000 €ROI = 16%20 años, 3% depreciación= NPV 50 €/m²

Brookfield Properties Connecticut,LEED Core & Shell, Platinum

cc

Tasas de ocupación

CoStar Group, leading commercialreal estate information provider

cc

w w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o mw w w . g r e e n l i v i n g p r o j e c t s . c o m

cc

Alquiler más elevado

Edificio LEED Platinum18.000 m²

Premium alquiler +5%Alquiler anual 200 €/m²Premium = 10€/m²

Adobe HQ, CA. LEED cc

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Incremento de 180.000 € / año

Tasa de capitalización de 8%Incremento del valor del edificio = 2.250.000 €Incremento del valor por m² = 125 €/m²

Adobe HQ, CA. LEED Platinum

cc

Alquiler más elevado

CoStar Group, leading commercialreal estate information provider

cc

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cc

Alquiler más elevado

Estudio Premium Alquiler

Fuerst & McAllister (2011) 5 %

Eichholtz et al (AER) 5,2 % cc

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Eichholtz et al (AER) 5,2 %

Eichholtz et al (RICS) 5,8 %

Pivo & Fisher 2,7 %

Wiley et al (2010) 15%-17%

cc

Precio más elevado

Estudio Valor VentaPremium

Fuerst & McAllister (2011) 25 %

Eichholtz et al (AER) 11% cc

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Eichholtz et al (AER) 11%

Eichholtz et al (RICS) 11%

Pivo & Fisher 8,50%

Wiley et al (2010) 16%-18%

cc

Alquiler más elevado

• Fuerst, F., McAllister, P., “Green Noise or Green Value? Measuring the Effects of Environmental Certification on Office Values”, Real Estate Economics Vol. 39 #1 pp. 45-69, 2011.

• Eichholtz, P., Kok, N., Quigley, J.M. “Doing Well by Doing Good?” Green Office Buildings Annual Economic Review v100 pp. 2492-2509, December 2010.

• Eichholtz, P., Kok, N., Quigley, J.M., “Sustainability and the Dynamics cc

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• Eichholtz, P., Kok, N., Quigley, J.M., “Sustainability and the Dynamics of Green Building”, RICS Research,October 2010.

• Pivo, G. and Fisher, J. (2010), “Income, value and returns in socially responsible office properties”. Journal of Real Estate Research, 32: 243-269.

• Wiley, J., Benefield, J. and Johnson, K. (2010), “Green design and the market for commercial office space”. Journal of Real Estate Finance and Economics, 41 : 228-243

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Efectos sobre la productividad

� Relación confort – productividad – diseño y mantenimiento de edificio

+ 20 candelas (footcandles) luz natural => +13% productividad

(Heschong Mahone Group)

� Mejores vistas

Escuela K12 Trento, Italia. LEED Gold

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� Mejores vistas ⇒ +10 – 25% en pruebas mentales y de memoria

ING in Suiza : edificio sostenible=> absentismo – 15%

+ 1% de productividad = 500 € año = 30 €/m²20 años, 5% depreciación => NPV 374 €/m²

LEED Gold

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Efectos sobre la productividad

Incrementos en venta al detalle (Heschong Mahone Group, 2003)

108 edificios comercialesMedición de las ventas durante 18 mesesVentas incrementaban 40% en los comerciosiluminados con luz de natural.

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iluminados con luz de natural.

Otras tipologías de comercios Ventas incrementan 0% - 6% en tiendas con luz natural

Liljeholms centro comercial, Suecia,LEED Platinum

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Valor intangible

� Relaciones públicas

� Mejora del posicionamientoen el mercadoHines, Tishman,… Vancouver Convention

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Hines, Tishman,…

� Imagen de marcaStarbucks, Toyota, Ford, GAP, Adobe,…

� Valor Premium en el marketinghttp://www.docksidegreen.com

Vancouver Convention Centre, LEED Platinum

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Valor intangible

cc

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cc

Valor intangible

cc

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BARRERAS

cc

Barreras

� ¿Quién realiza la inversión y quién disfruta del beneficio?

� Contratos basado en costecc

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� ROI poco realista (3 años = 33% ROI)

� Apoyo del Gobierno

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Barreras

� Comercializar los beneficios� Explicitar el valor y el Premium� Contratos de alquiler que

distribuyen mejor los costes y beneficios entre propietarios y cc

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beneficios entre propietarios y inquilinos

� Contratos basados en criterios de calidad y resultados

� Marketing y Venta

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Reflexiones y conclusiones

CTE vs LEED: ¿costes adicionales?.Sí, pero....podemos limitar este Premium:

� Proceso de Diseño Integrado� Equipo adecuado� Edificio = sistema holísticocc

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� Edificio = sistema holístico� Aplicar concepto de “Life Cycle

Costing”� Evaluar el valor que se crea� Vender el valor que se crea� Ser creativo y innovador

cc

Reflexiones y conclusiones

� Paso a paso (Certified -> Silver -> Gold)� Trabajar en equipos multidisciplinares� Definir los objetivos desde el principio� Honorarios basado en resultados� Buscar continuas mejoras (do, learn, repeat)

cc

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� Buscar continuas mejoras (do, learn, repeat)� Formarse para adquirir conocimientos y

habilidades acerca del diseño y la construcción sostenible

� LEED Conceptos Básicos

cc

Reflexiones y conclusiones

Nuestra benchmark cambiará. En 2020, todos los edificios nuevos deberán ser: “Near Zero Energy” level

cc

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cc

GRACIAS

• Gestión Certificación LEEDcc

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