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EVALUACIÓN DE DECIS IONES ESTRATÉGICASPATRIC IO DEL SOL , PH .D. STANFORD,
PROFESOR DE LA PONTIF ICIA UNIVERS IDAD CATÓLICADE CHILE
TAREA Nro. 3
PRIMER BORRADOR
GRUPO USACH
LORETO LORY PONCE MUÑOZ
CARLOS VALLEJOS CARO
FREDDY PONCE RIVEROS
Santiago, 28 de abril de 2014
INDICE
PRESENTACION DEL CASO
IMPACTOS
INGRESOS Y COSTOS
ANALISIS DEL PROYECTO
CONCLUSION
PRESENTACION DEL CASO
Se trata de un proyecto real de compra de una casa que se compara con la alternativa de arriendo actual.
La compra de la casa de las características evaluadas se efectúa a una inmobiliaria y cuyo valor es de U.F 7.000 (siete mil). De acuerdo
con las posibilidades ofrecidas se evalúa el obtener el financiamiento a través de un Banco. De la investigación en distintos bancos se
concluyo que el Banco Chile es la mejor alternativa ofrecida. A saber las condiciones del crédito son:
Tasa de interés: 4.6% anual
Plazo de pago: 15 años (180 meses)
Pagos: cuotas mensuales iguales
El proyecto consiste en evaluar cuanto pagar por concepto del dividendo mensual (expresado en U.F), para luego compararlo con los
beneficios que se puede obtener tanto en la compra de una casa vs el arrendar en el mismo periodo y de similares características y cuyo
canon de arriendo mensual es de UF 40.
Se ha supuesto que la sobrevida del evaluador es de 15 años, y se considera que no deja herencia y que el valor final de rescate será
para el igual a 0.
IMPACTOSLa compra de vivienda representa para los chilenos la meta de vida, en que han
sido educados. sin embargo ello representa también un permanente esfuerzo por
mantener la posición económica con objeto de dar cumplimiento con lo adeudado
al banco cuando se trata de el financiamiento para la compra. Además se ha de
considerar como costo pertinente las contribuciones anuales durante la vida útil
de quien compra.
En cambio el arriendo frente a un cambio económico permite hacer los cambios
de acuerdo con la posición económica, y solo se incluye costos operacionales de
mantención de la casa.
PRECIOS Y COSTOS
(1+i)^n-1
Casa UF 7.000
Interés 4,60%Anual 0,38% mensual
Plazo 15Años
180 Meses
Cuotas
mensuales iguales
Dividendo mensual Cuota= P*i*(1+i)^n
(1+i)^n-1
Cuota es el valor del dividendo mensual
En que P es el valor de la casa, i la tasa de interés en meses ofrecida y n el número de meses de plazo para pagar la casa.
Reemplazando resulta:
Dividendo= UF 53,91
DESARROLLO DEL PAGO DEL CRÉDITO
Mes Cuota Intereses
Amortizació
n Saldo Mes Cuota Intereses Amortización Saldo Mes Cuota Intereses
Amortizació
n Saldo Mes Cuota Intereses
Amortizació
n Saldo Mes Cuota Intereses
Amortizació
n Saldo Mes Cuota Intereses
Amortizació
n Saldo
0 7000
1 53,91 26,8 27,1 6.972,9 31 53,91 23,5 30,4 6.110,6 61 53,91 19,8 34,1 5.143,4 91 53,91 15,7 38,2 4.058,5 121 53,9 11,1 42,9 2.841,7 151 53,9 5,8 48,1 1.476,9
2 53,91 26,7 27,2 6.945,7 32 53,91 23,4 30,5 6.080,1 62 53,91 19,7 34,2 5.109,2 92 53,91 15,6 38,4 4.020,2 122 53,9 10,9 43,0 2.798,7 152 53,9 5,7 48,2 1.428,6
3 53,91 26,6 27,3 6.918,5 33 53,91 23,3 30,6 6.049,5 63 53,91 19,6 34,3 5.074,9 93 53,91 15,4 38,5 3.981,7 123 53,9 10,7 43,2 2.755,5 153 53,9 5,5 48,4 1.380,2
4 53,91 26,5 27,4 6.891,1 34 53,91 23,2 30,7 6.018,8 64 53,91 19,5 34,5 5.040,4 94 53,91 15,3 38,6 3.943,0 124 53,9 10,6 43,3 2.712,2 154 53,9 5,3 48,6 1.331,6
5 53,91 26,4 27,5 6.863,6 35 53,91 23,1 30,8 5.987,9 65 53,91 19,3 34,6 5.005,8 95 53,91 15,1 38,8 3.904,2 125 53,9 10,4 43,5 2.668,6 155 53,9 5,1 48,8 1.282,8
6 53,91 26,3 27,6 6.836,0 36 53,91 23,0 31,0 5.957,0 66 53,91 19,2 34,7 4.971,1 96 53,91 15,0 38,9 3.865,3 126 53,9 10,2 43,7 2.625,0 156 53,9 4,9 49,0 1.233,8
7 53,91 26,2 27,7 6.808,3 37 53,91 22,8 31,1 5.925,9 67 53,91 19,1 34,9 4.936,2 97 53,91 14,8 39,1 3.826,2 127 53,9 10,1 43,8 2.581,1 157 53,9 4,7 49,2 1.184,6
8 53,91 26,1 27,8 6.780,5 38 53,91 22,7 31,2 5.894,7 68 53,91 18,9 35,0 4.901,3 98 53,91 14,7 39,2 3.786,9 128 53,9 9,9 44,0 2.537,1 158 53,9 4,5 49,4 1.135,3
9 53,91 26,0 27,9 6.752,6 39 53,91 22,6 31,3 5.863,4 69 53,91 18,8 35,1 4.866,1 99 53,91 14,5 39,4 3.747,6 129 53,9 9,7 44,2 2.492,9 159 53,9 4,4 49,6 1.085,7
10 53,91 25,9 28,0 6.724,5 40 53,91 22,5 31,4 5.832,0 70 53,91 18,7 35,3 4.830,9 100 53,91 14,4 39,5 3.708,0 130 53,9 9,6 44,4 2.448,6 160 53,9 4,2 49,7 1.036,0
11 53,91 25,8 28,1 6.696,4 41 53,91 22,4 31,6 5.800,4 71 53,91 18,5 35,4 4.795,5 101 53,91 14,2 39,7 3.668,3 131 53,9 9,4 44,5 2.404,1 161 53,9 4,0 49,9 986,0
12 53,91 25,7 28,2 6.668,2 42 53,91 22,2 31,7 5.768,8 72 53,91 18,4 35,5 4.760,0 102 53,91 14,1 39,8 3.628,5 132 53,9 9,2 44,7 2.359,4 162 53,9 3,8 50,1 935,9
13 53,91 25,6 28,3 6.639,8 43 53,91 22,1 31,8 5.737,0 73 53,91 18,2 35,7 4.724,3 103 53,91 13,9 40,0 3.588,5 133 53,9 9,0 44,9 2.314,5 163 53,9 3,6 50,3 885,6
14 53,91 25,5 28,5 6.611,4 44 53,91 22,0 31,9 5.705,1 74 53,91 18,1 35,8 4.688,5 104 53,91 13,8 40,2 3.548,3 134 53,9 8,9 45,0 2.269,5 164 53,9 3,4 50,5 835,1
15 53,91 25,3 28,6 6.582,8 45 53,91 21,9 32,0 5.673,0 75 53,91 18,0 35,9 4.652,6 105 53,91 13,6 40,3 3.508,0 135 53,9 8,7 45,2 2.224,3 165 53,9 3,2 50,7 784,4
16 53,91 25,2 28,7 6.554,1 46 53,91 21,7 32,2 5.640,9 76 53,91 17,8 36,1 4.616,5 106 53,91 13,4 40,5 3.467,6 136 53,9 8,5 45,4 2.178,9 166 53,9 3,0 50,9 733,5
17 53,91 25,1 28,8 6.525,3 47 53,91 21,6 32,3 5.608,6 77 53,91 17,7 36,2 4.580,3 107 53,91 13,3 40,6 3.426,9 137 53,9 8,4 45,6 2.133,3 167 53,9 2,8 51,1 682,4
18 53,91 25,0 28,9 6.496,4 48 53,91 21,5 32,4 5.576,2 78 53,91 17,6 36,4 4.543,9 108 53,91 13,1 40,8 3.386,2 138 53,9 8,2 45,7 2.087,6 168 53,9 2,6 51,3 631,1
19 53,91 24,9 29,0 6.467,4 49 53,91 21,4 32,5 5.543,6 79 53,91 17,4 36,5 4.507,4 109 53,91 13,0 40,9 3.345,2 139 53,9 8,0 45,9 2.041,7 169 53,9 2,4 51,5 579,6
20 53,91 24,8 29,1 6.438,3 50 53,91 21,3 32,7 5.511,0 80 53,91 17,3 36,6 4.470,8 110 53,91 12,8 41,1 3.304,2 140 53,9 7,8 46,1 1.995,6 170 53,9 2,2 51,7 527,9
21 53,91 24,7 29,2 6.409,1 51 53,91 21,1 32,8 5.478,2 81 53,91 17,1 36,8 4.434,0 111 53,91 12,7 41,2 3.262,9 141 53,9 7,6 46,3 1.949,3 171 53,9 2,0 51,9 476,0
22 53,91 24,6 29,3 6.379,8 52 53,91 21,0 32,9 5.445,3 82 53,91 17,0 36,9 4.397,1 112 53,91 12,5 41,4 3.221,5 142 53,9 7,5 46,4 1.902,9 172 53,9 1,8 52,1 423,9
23 53,91 24,5 29,5 6.350,3 53 53,91 20,9 33,0 5.412,2 83 53,91 16,9 37,1 4.360,1 113 53,91 12,3 41,6 3.180,0 143 53,9 7,3 46,6 1.856,3 173 53,9 1,6 52,3 371,6
24 53,91 24,3 29,6 6.320,7 54 53,91 20,7 33,2 5.379,1 84 53,91 16,7 37,2 4.322,9 114 53,91 12,2 41,7 3.138,2 144 53,9 7,1 46,8 1.809,5 174 53,9 1,4 52,5 319,2
25 53,91 24,2 29,7 6.291,1 55 53,91 20,6 33,3 5.345,8 85 53,91 16,6 37,3 4.285,6 115 53,91 12,0 41,9 3.096,4 145 53,9 6,9 47,0 1.762,5 175 53,9 1,2 52,7 266,5
26 53,91 24,1 29,8 6.261,3 56 53,91 20,5 33,4 5.312,4 86 53,91 16,4 37,5 4.248,1 116 53,91 11,9 42,0 3.054,3 146 53,9 6,8 47,2 1.715,4 176 53,9 1,0 52,9 213,6
27 53,91 24,0 29,9 6.231,4 57 53,91 20,4 33,5 5.278,8 87 53,91 16,3 37,6 4.210,4 117 53,91 11,7 42,2 3.012,1 147 53,9 6,6 47,3 1.668,0 177 53,9 0,8 53,1 160,5
28 53,91 23,9 30,0 6.201,3 58 53,91 20,2 33,7 5.245,2 88 53,91 16,1 37,8 4.172,7 118 53,91 11,5 42,4 2.969,8 148 53,9 6,4 47,5 1.620,5 178 53,9 0,6 53,3 107,2
29 53,91 23,8 30,1 6.171,2 59 53,91 20,1 33,8 5.211,4 89 53,91 16,0 37,9 4.134,8 119 53,91 11,4 42,5 2.927,2 149 53,9 6,2 47,7 1.572,8 179 53,9 0,4 53,5 53,7
30 53,91 23,7 30,3 6.141,0 60 53,91 20,0 33,9 5.177,4 90 53,91 15,8 38,1 4.096,7 120 53,908 11,2211 42,6869 2884,549 150 53,9 6,0 47,9 1.525,0 180 53,9 0,2 53,7 - 0,0
ANÁLISIS COMPARATIVO ARRIENDO VS COMPRA
Arriendo mensual: UF 40
Dividendo mensual UF 53,91
Diferencia UF 13,91
Valor Presente (VP) de los flujos futuros de pagos de arriendo por 15 años
SUPUESTOS:
1 Tasa de costo de oportunidad del dinero del Arriendo i=4,6%2 La casa evaluada de arriendo es de características similares3 La casa no tendrá un valor terminal por análisis con valor = para el evaluador
V.P.= UF 5.194 es decir resulta UF 1806 de ahorro por arrendar la casa
CONCLUSIONConsiderando que el horizonte de sobrevida del evaluador son 15 años idénticos a los años evaluados
por el banco de 15 años, para el pago de la casa considerando además que no se piensa en dejarla como
herencia. Entonces la decisión estratégica es continuar arrendando la casa de similares características
por UF 40, pues el valor presente de los flujos será mas conveniente, pues genera un ahorro de UF
1.806, el que se puede ser destinado en valor de UF 13,91 por mes para otros gastos (por ej. renovar
auto cada año, o destinarlo a efectuar inversiones de mayor rentabilidad que la tasa de UF+i=4,6% anual,
por ejemplo puede ser invertir en la bolsa a tasas por ejemplo que podrían ser de UF+10% anual lo que
generaría UF 3.278 en los 15 años evaluados, con lo cual los rentabilidad adicional será de UF 1472 en 15
años.
Incluso si fuera relevante el dejar una herencia, se podría comprar y pagar una casa equivalente a UF
3,278 al final del año 15 asumiendo la condiciones de pago contado.
Ingresos de la empresa Costos de la empresa
¿Ocurren en la alternativa con proyecto?
¿Ocurren en la alternativa con proyecto?
Sí No Sí No
¿Ocurrenen la
alternativa sin
proyecto?
No existen ingresos por la
venta de la casa, se
considera sobrevida de 15 años del evaluador
No pertinentesPara este caso es la reventa de la casa, en
UF7000
UF 1806 será flujo negativo
por mayor costo al
comprar la casa. Pago
contribuciones anual no
considerado.
No pertinenteLos costos de operación de la compra de
la casa
No pertinentesSi no se hace el proyecto solo los UF
1472, generados por inversión en bolsa con UF+10%
UF 1806 es el flujo negativo que genera un menor ingreso
debido al proyecto
el Costo de Oportunidad es UF+4,6%
No pertinenteLos gastos
operacionales de mantener la casa propia
La venta de la casa en UF
7000, si fuere necesario al comprar la
casa.O Bien
heredarla
No
Sí
Flujos pertinentes del proyecto