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FibraHotel (“FibraHotel”), la primera FIBRA especializada en hoteles en México,
anuncia sus resultados financieros y la distribución del primer trimestre de 2014.
México D.F. a 29 de abril de 2014 --- FibraHotel (BMV: FIHO 12), el primer fideicomiso de
inversión en bienes raíces especializado en hoteles en México, anuncia sus resultados y la
distribución del primer trimestre de 2014. Excepto cuando se menciona, todas las cifras en el
reporte fueron preparadas de acuerdo con las Normas de Información Financiera
Internacionales (“IFRS”), expresadas en pesos mexicanos nominales.
Información seleccionada del 1er trimestre de 2014
• FibraHotel cerró el primer trimestre 2014 con 50 hoteles y 6,883 cuartos, incluyendo 43
hoteles en operación (6,115 cuartos) y 7 hoteles en desarrollo1 (768 cuartos).
Durante el trimestre se concretaron las adquisiciones de los hoteles Fiesta Americana
Aguascalientes, Fiesta Inn Xalapa y One Xalapa, agregando 442 cuartos y se abrió el Camino
Real Hotel & Suites de Puebla de 149 cuartos, parte del Portafolio de Desarrollo.
• El 1 de febrero de 2014, los contratos de arrendamiento de los hoteles Camino Real Puebla
y Fiesta Inn Culiacán fueron cambiados a contratos de administración hotelera.
• Con base en un perímetro de propiedades comparables de 40 hoteles2, la tarifa promedio se
ubicó en Ps. $905, representando un incremento de 3.7% contra el primer trimestre de 2013,
la tasa de ocupación fue de 59.7%, representando un decremento de (0.6pp) contra el primer
trimestre de 2013 y la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $540, representando un incremento de
2.7% contra el primer trimestre de 2013.
• Con base en el Portafolio Inicial IPO de 30 hoteles3, la tarifa promedio se ubicó en Ps. $909,
representando un incremento de 4.7% contra el primer trimestre de 2013, la tasa de
ocupación fue de 61.5%, representando un decremento de (1.5pp) contra el primer trimestre
de 2013 y la tarifa efectiva se ubicó en Ps. $559, representando un incremento de 2.2% contra
el primer trimestre de 2013.
• Los ingresos totales ascendieron a Ps. $308.8 millones.
• La contribución hotelera4 ascendió a Ps. $104.1 millones.
• El flujo de operación ajustado (“AFFO”)5 ascendió a Ps. $96.3 millones.
1 Sin considerar el desarrollo de un Fairfield Inn & Suites en Villahermosa y la adquisición del Fiesta Inn Obregón anunciados el 4 y el 7 de abril de
2014 respectivamente. 2 Incluye los 37 hoteles estabilizados FibraHotel a finales de 2013 y los tres hoteles adquiridos durante el primer trimestre de 2014, todos en operación
durante el primer trimestre de 2013 (“Portafolio Inicial 2014”). Sin incluir Real Inn Morelia, One Guadalajara Tapatío y Camino Real Hotel & Suites
Puebla, parte del Portafolio de Desarrollo. 3 Incluye los 30 hoteles que contaba FibraHotel al momento de concretar su Oferta Pública Inicial a finales de 2012. 4 La contribución hotelera corresponde a la suma de los ingresos (renta de habitaciones, alimentos y bebidas, arrendamientos y otros) menos el total de
los costos y gastos generales directamente relacionados con la operación hotelera, sin considerar los gastos inmobiliarios (predial, seguros, impuestos
sobre las adquisiciones de inmuebles, gastos notariales y derechos de registro) y los gastos administrativos de FibraHotel. Esta no es una cifra IFRS. 5 AFFO, o flujo de operación ajustado se define como la suma del resultado neto, de la depreciación, de los ajustes de resultados no operativos y se le
resta la reserva de Capex de mantenimiento del periodo. AFFO no es una cifra IFRS.
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• FibraHotel pagará una distribución de Ps. $98.6 millones, equivalente a 20.01 centavos (Ps.
$0.2001) por CBFI6.
• Al 31 de marzo de 2014, FibraHotel tenía una posición de efectivo de Ps. $4,171 millones,
aproximadamente Ps. $4,324 millones incluyendo el acreditamiento del IVA.
• Al 31 de marzo de 2014, el patrimonio total asciende a Ps. $9,891 millones.
“Durante el primer trimestre de 2014, FibraHotel continuó ejecutando su estrategia de crecimiento
incrementando el número de cuartos del portafolio en el trimestre 9.2% gracias a la integración de los
hoteles Fiesta Americana Aguascalientes, Fiesta Inn Xalapa y One Xalapa, así como el anuncio del
desarrollo Fairfield Inn & Suites Villahermosa. Adicionalmente, durante el trimestre abrimos el hotel
Camino Real Hotel & Suites Puebla y terminamos las remodelaciones de los hoteles Fiesta Inn Querétaro
y Fiesta Inn Naucalpan. Finalmente, durante el trimestre renegociamos los contratos de arrendamiento de
los hoteles Camino Real Puebla y Fiesta Inn Culiacán, convirtiéndolos a contratos de operación. A nivel
operativo, los 40 hoteles estabilizados continúan mostrando niveles de crecimiento en tarifa por arriba de
inflación, con un crecimiento de 3.7% año con año, mientras que la ocupación se redujo (0.6%) llegando a
60% principalmente por una menor actividad económica en el país, llevando la tarifa efectiva a un
crecimiento del 2.7% año con año. Asimismo, anunciamos para el primer trimestre de 2014, que es
cíclicamente el más débil del año para hoteles de negocio, una distribución de 20.01 centavos por CBFI
aun cuando casi Ps. 4,300 millones de nuestro patrimonio está en caja”, comentó Simón Galante,
Director General de FibraHotel.
6 Calculado en base en el número de CBFIs en circulación al 31 de marzo de 2014 excluyendo los CBFIs emitidos a cambio del Portafolio de Aportación
en Desarrollo que no tienen derecho alguno a recibir distribuciones hasta que los hoteles en desarrollo estén operando.
Hotel # cuartos
1 Fiesta Inn Culiacán 142
2 Fiesta Inn Durango 138
3 One Monterrey 126
4 One Acapulco 126
5 One Toluca 126
6 One Coatzacoalcos 126
7 Fiesta Inn Tepic 139
8 One Aguascalientes 126
9 Fiesta Inn Hermosillo 155
10 One Culiacán 119
11 Fiesta Inn Ecatepec 143
12 Fiesta Inn Perinorte 123
13 Fiesta Inn Nuevo Laredo 120
14 Fiesta Inn Naucalpan 119
15 Fiesta Inn Cuautitlán 128
16 Fiesta Inn Perisur 212
17 Camino Real Puebla 153
18 Fiesta Inn Chihuahua 152
19 Fiesta Inn Guadalajara 158
20 One Querétaro 126
21 Fiesta Inn Aguascalientes 125
22 Fiesta Inn Monterrey 161
23 Fiesta Inn Querétaro 175
24 Fiesta Inn Saltillo 149
25 One Patriotismo 132
26 Fiesta Inn Cd. Juárez 166
27 Fiesta Inn Mexicali 150
28 Fiesta Inn León 160
29 Fiesta Inn Monclova 121
30 Fiesta Inn Torreón 146
31 Real Inn Morelia 155
32 Cancún Extended-Stay 74
33 Camino Real Suites Puebla 149
34 One Tapatío 126
Sub-total 4,746
Nota: Sombreado de verde = propiedades en desarrollo
(1) Incluyendo Mexico D.F.
Representa hoteles en desarrollo
Portafolio FibraHotel
Presencia en 23 estados1
Portafolio FibraHotel al 29 de Abril de 2014FibraHotel actualmente:
52 hoteles (44 en operación)
7,159 cuartos (6,238 en operación)
Cuartos por tipo
Hotel # cuart.
35 Fiesta Inn Puebla Finsa 123
36 Fiesta Inn Oaxaca 145
37 One Puebla Finsa 126
38 Real Inn Guadalajara 197
39 Fiesta Inn Tlalnepantla 131
40 Fiesta Inn Toluca Tollocan 144
41 Fiesta Inn & Suites Toluca 100
42 Real Inn Mexicali 158
43 Fiesta Inn Suites Monclova 105
44 FA Grand Monterrey 180
45 Aqua Monterrey 46
46 Courtyard Vallejo 93
47 Fairfield Inn Vallejo 152
48 Fiesta Americana Ags 192
49 Fiesta Inn Xalapa 119
50 One Xalapa 126
51 Fairfield Inn Villahermosa 135
52 Fiesta Inn Cd. Obregon 141
Sub-total 2,413
2
4
7 8
10
19
20
21
22
23
27
30
31
3233
34
40 41
3735
443
36
42
38
38
17
29
5
1528
11
12
14
25
Mexico City
16
39 51
43
4746
918
26
24
13
1
6
45
52
12%
Desarrollo
88%
En operación
5049
48
Portafolio FibraHotel (cont d)
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Portafolio de desarrollo
A la fecha tenemos 8 hoteles en diferentes etapas de desarrollo (el Fairfield Inn & Suites
Villahermosa fue anunciado después del cierre del trimestre, por lo que al 31 de Marzo de 2014,
teníamos 7 hoteles en desarrollo):
- Cancún Extended-Stay: El hotel se encuentra ubicado en el centro comercial Malecón
Américas Cancún. Actualmente la construcción del edificio se encuentra terminada. Se
continúa determinando la mejor alternativa para el proyecto de operador y marca.
- Fiesta Inn & Suites / One Monclova: El proyecto ubicado adyacente al hotel Fiesta Inn
Monclova se encuentra en etapa de construcción con una mezcla de 66 cuartos de
servicios limitados (One), y 39 cuartos de estancias prolongadas (Fiesta Inn & Suites). El
proyecto está avanzando en tiempo para su apertura en el cuarto trimestre de 2014.
- Trebol Monterrey (Fiesta Americana Grand Monterrey y Aqua Monterrey): Los hoteles estarán
construidos en un mismo edificio y serán un Fiesta Americana Grand de 180 cuartos y
un Live Aqua de 46 cuartos y son parte del proyecto de usos mixtos Trebol Monterrey.
Ambos hoteles serán operados por Grupo Posadas y abrirán junto con el proyecto en el
cuarto trimestre de 2015. Actualmente el proyecto se encuentra en construcción de
ambas torres.
- Via Vallejo (Courtyard y Fairfield Inn & Suites Vallejo): Los hoteles estarán construidos en
un mismo edificio y serán un Courtyard by Marriott de 93 cuartos y un Fairfield Inn &
Suites by Marriott de 152 cuartos y serán operados por Marriott International. Ambos
hoteles son parte del proyecto de usos mixtos Via Vallejo y su fecha estimada de
apertura junto en con el proyecto es durante el cuarto trimestre de 2015. Actualmente el
proyecto se encuentra en cimentación del centro comercial.
- Hotel en Toluca Tollocan: El terreno se encuentra ubicado adyacente al hotel Fiesta Inn
Toluca Tollocan. Se está definiendo el proyecto entre un hotel de estancias prolongadas
y/o un hotel de servicios limitados y evaluando la situación de mercado para determinar
la óptima fecha de apertura.
Fecha Numero de Costo para FibraHotel (Ps. $ millones)
Hotel Estadoesperada de
terminación
cuartos en
construcción Total
Incurrido al
31 de Marzo Remanente
1 Cancún Extended-Stay Quintana Roo 2014 74 130.0 94.9 35.1
2 Fiesta Inn Suites / One Monclova Coahuila Q4 2014 105 100.0 21.0 79.0
3 Fairfield Inn & Suites Villahermosa Tabasco Q1 2015 135 110.0 12.6 97.4
4 Fiesta Americana Grand Monterrey Nuevo Leon Q4 2015 180
5 Live Aqua Monterrey Nuevo Leon Q4 2015 46
6 Courtyard Vallejo Mexico Q4 2015 93
7 Fairfield Inn & Suites Vallejo Mexico Q4 2015 152
8 Hotel en Toluca Tollocan Mexico Por definir 100 Por definir 8.2 Por definir
Total 885 1,170.0 316.0 862.2
600.0 144.3 455.7
230.0 34.9 195.1
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- Fairfield Inn & Suites Villahermosa: El hotel estará construido en Plaza Sendero de
Villahermosa, Tabasco. El hotel de 135 cuartos será un Fairfield Inn & Suites y será
operado por Marriot International. El proyecto se encuentra en etapa de permisos y
licencias. Se espera que inicie la construcción durante el segundo trimestre de 2014 y que
el hotel abra durante el primer trimestre de 2015.
Eventos posteriores al cierre del primer trimestre de 2014
El 4 de abril de 2014, FibraHotel anuncio la adquisición de una huella en la Ciudad
Villahermosa, Tabasco para la construcción de un hotel de 135 cuartos dentro del Centro
Comercial Plaza Sendero Villahermosa de Fibra Uno. El hotel serán un Fairfield Inn & Suites by
Marriott y será operado por Marriot International. Villahermosa es actualmente una de las
plazas hoteleras más exitosas y dinámicas del país.
El 7 de abril de 2014, FibraHotel anuncio la adquisición del Hotel Fiesta Inn Ciudad Obregón, el
cual cuenta con 141 habitaciones (123 en operación), por una inversión de Ps. $141.5 millones.
FibraHotel invertirá aproximadamente Ps. $6.5 millones adicionales para agregar 18
habitaciones al hotel durante el segundo semestre de 2014.
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Portafolio de FibraHotel al 31 de marzo de 2014 – Hoteles en operación
Hotel Estado
Numero
de
cuartos
Operador Marca Segmento
Hoteles Servicio Selecto - Administrados
1 Fiesta Inn Aguascalientes Aguascalientes 125 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
2 Fiesta Inn Ciudad Juárez Chihuahua 166 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
3 Fiesta Inn Chihuahua Chihuahua 152 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
4 Fiesta Inn Culiacán Sinaloa 142 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
5 Fiesta Inn Durango Durango 138 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
6 Fiesta Inn Guadalajara Expo Jalísco 158 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
7 Fiesta Inn Hermosillo Sonora 155 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
8 Fiesta Inn León Guanajuato 160 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
9 Fiesta Inn Mexicali BCN 150 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
10 Fiesta Inn Monclova Coahuila 121 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
11 Fiesta Inn Monterrey La Fe Nuevo León 161 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
12 Fiesta Inn Naucalpan Estado de México 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
13 Fiesta Inn Nuevo Laredo Tamaulipas 120 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
14 Fiesta Inn Oaxaca Oaxaca 145 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
15 Fiesta Inn Perinorte (1) Estado de México 123 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
16 Fiesta Inn Puebla FINSA Puebla 123 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
17 Fiesta Inn Querétaro Querétaro 175 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
18 Fiesta Inn Saltillo Coahuila 149 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
19 Fiesta Inn Tepic Nayarit 139 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
20 Fiesta Inn Tlalnepantla Estado de México 131 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
21 Fiesta Inn Torreón Galerías Coahuila 146 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
22 Fiesta Inn Toluca Tollocan Estado de México 144 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
23 Fiesta Inn Xalapa Veracruz 119 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
24 Real Inn Guadalajara Centro (1) Jalísco 197 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto
25 Real Inn Morelia Michoacan 155 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto
26 Real Inn Mexicali BCN 158 Grupo Real Turismo Real Inn Servicio Selecto
Sub Total Portafolio Servicio Selecto 3,771
Hoteles Servicio Limitado - Administrados
27 One Acapulco Costera (1) Guerrero 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
28 One Aguascalientes Sur (1) Aguascalientes 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
29 One Coatzacoalcos Forum Veracruz 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
30 One Culiacán Forum Sinaloa 119 Grupo Posadas One Servicio Limitado
31 One Guadalajara Tapatío Jalísco 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
32 One Monterrey Aeropuerto (1) Nuevo León 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
33 One Puebla FINSA Puebla 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
34 One Querétaro Plaza Galerías Querétaro 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
35 One Toluca Aeropuerto Estado de México 126 Grupo Posadas One Servicio Limitado
36 One Ciudad de México Patriotismo Distrito Federal 132 Grupo Posadas One Servicio Limitado
37 One Xalapa Veracruz 108 Grupo Posadas One Servicio Limitado
Sub Total Portafolio Servicio Limitado 1,367
Otros Hoteles - Administrados
38 Fiesta Americana Aguascalientes (1) Aguascalientes 192 Grupo Posadas Fiesta Americana Servicio Completo
39 Camino Real Puebla Puebla 153 Grupo Real Turismo Camino Real Servicio Completo
40 Camino Real Hotel & Suites Puebla Puebla 149 Grupo Real Turismo CR Hotel & Suites Estancia Prolongada
Sub Total Portafolio Otros hoteles 494
Hoteles en Arrendamiento
41 Fiesta Inn Cuautitlán Estado de México 128 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
42 Fiesta Inn Ecatepec Estado de México 143 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
43 Fiesta Inn Perisur Distrito Federal 212 Grupo Posadas Fiesta Inn Servicio Selecto
Sub Total Portafolio Arrendamiento 483
Total Hoteles en Operación al 31 de marzo de 2014 6,115
(1) Incluye componente comercial
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Información seleccionada trimestral
• La siguiente tabla muestra los principales indicadores financieros para los últimos
trimestres7:
7 La contribución hotelera, el Net Operating Income, el EBITDA, el Flujo de Efectivo Operativo y el Flujo de Efectivo Operativo Ajustado no son
mediciones de las IFRS.
(Cifras en miles de pesos excepto datos por CBFI) T2 2013 T3 2013 T4 2013 T1 2014 LTM
Ingresos totales 249,671 295,366 309,972 308,816 1,163,826
Ingresos - Hoteles administrados 228,901 269,832 284,256 290,261 1,073,250
% de los ingresos totales 91.7% 91.4% 91.7% 94.0% 92.2%
Contribución hotelera 93,212 105,943 108,179 104,118 411,451
Margen 37.3% 35.9% 34.9% 33.7% 35.4%
Contribución hotelera - Hoteles administrados 72,498 80,352 82,463 85,562 320,876
Margen 31.7% 29.8% 29.0% 29.5% 29.9%
Net Operating Income 89,706 101,824 102,901 99,303 393,734
Margen 35.9% 34.5% 33.2% 32.2% 33.8%
EBITDA 68,327 71,310 70,664 66,396 276,697
Margen 27.4% 24.1% 22.8% 21.5% 23.8%
Utilidad neta integral consolidada 1,922 58,304 74,148 65,068 199,442
Margen 0.8% 19.7% 23.9% 21.1% 17.1%
Flujo de efectivo operativo ("FFO ") 33,980 92,806 107,957 101,285 336,029
FFO / CBFI con derechos económicos 0.0691 0.1886 0.2194 0.2058 0.6829
Flujo de efectivo operativo ajustado ("AFFO ") 75,237 100,371 105,022 96,342 376,972
AFFO / CBFI con derechos económicos 0.1529 0.2040 0.2134 0.1958 0.7661
Distribución 74,414 99,542 105,001 98,590 377,547
Distribución / CBFI con derechos economicos 0.1512 0.2023 0.2134 0.2001 0.7670
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Resultados al primer trimestre de 2014
FibraHotel inició el trimestre con 39 hoteles en operación y lo cerró con 43 hoteles en operación
gracias a la adquisición de tres hoteles y la apertura de un hotel durante el periodo8.
Ingresos totales
Durante este periodo, los ingresos totales de FibraHotel fueron Ps. $308.8 millones:
Ps. $235.6 millones de ingresos por renta de habitaciones (76.3% de los ingresos totales).
Ps. $53.0 millones de ingresos por alimentos y bebidas (17.1% de los ingresos totales).
Ps. $17.8 millones de ingresos por arrendamiento de (i) tres hoteles9 y (ii) locales
comerciales (en conjunto, 5.8% de los ingresos totales).
Ps. $2.5 millones (0.8% de los ingresos totales) de otros ingreso.
Costos y gastos generales totales
Durante este periodo, los costos y gastos generales totales de FibraHotel fueron Ps. $204.7
millones:
Ps. $130.7 millones de costos y gastos administrativos incluyendo el pago por la gestión
hotelera (63.8% de los costos y gastos generales totales).
Ps. $41.8 millones de gastos de habitaciones (20.4% de los costos y gastos generales
totales).
Ps. $32.2 millones de costos y gastos de alimentos y bebidas (15.7% de los costos y gastos
generales totales).
Contribución hotelera
La contribución hotelera ascendió a Ps. $104.1 millones, representando 33.7% de los ingresos
totales:
Ps. $85.6 millones correspondieron a los hoteles administrados (margen de 29.5%).
Ps. $17.8 millones correspondieron a los hoteles en arrendamiento y locales comerciales
(margen del 100%)
Ps. $0.8 millones correspondieron a otros ingresos (margen del 100%).
Utilidad de operación
8 Los hoteles Fiesta Inn y One Xalapa, adquiridos el 27 de marzo de 2014 no generaron ingresos hoteleros (renta de habitaciones, ingresos alimentos y
bebidas…) para el primer trimestre de 2014. 9 Los hoteles arrendados para todo el trimestre son Fiesta Inn Cuautitlán, Fiesta Inn Ecatepec y Fiesta Inn Perisur. Los hoteles Fiesta Inn Culiacán y
Camino Real Puebla cambiaron por un contrato de administración el 1 de febrero de 2014.
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Los otros gastos operativos de Ps. $73.9 millones se componen principalmente de: (i) gastos
inmobiliarios de Ps. $4.8 millones; (ii) gastos administrativos de Ps. $7.3 millones; (iii) (la
comisión por asesoría de Ps. $25.6 millones; y (iv) la depreciación del periodo de Ps. $36.2
millones.
La utilidad de operación del periodo ascendió a Ps. $30.2 millones, representando 9.8% de los
ingresos totales.
Utilidad de operación ajustada
Durante el primer trimestre, FibraHotel tuvo gastos no operativos por Ps. $16.2 millones, esos
gastos corresponden principalmente a gastos relacionados con las adquisiciones y desarrollo de
hoteles incluyendo impuestos de transacciones, avalúos y auditorías técnicas, entre otros.
La utilidad de operación ajustada ascendió a Ps. $14.0 millones.
Ingresos no operativos
Durante el primer trimestre, FibraHotel tuvo ingresos no operativos por Ps. $10.3 millones
correspondiendo a un ingreso de Ps. $4.3 millones debido a la actualización de los Ps. $120
millones de IVA que el SAT devolvió a FibraHotel durante el trimestre y a la entrega de la
cuenta de CAPEX de Ps. $6.1 millones por parte de Grupo Posadas y respectivo al hotel Fiesta
Inn Culiacán al momento de migrar de un contrato de arrendamiento a un contrato de
administración hotelera.
Resultado integral de financiamiento
FibraHotel cerró el trimestre con una posición de efectivo y equivalentes de efectivo de Ps.
$4,171 millones y con intereses generados durante el periodo de Ps. $40.6 millones. Conforme a
la Ley del Impuesto Sobre la Renta, el efectivo está totalmente invertido en instrumentos de
deuda emitidos por el Gobierno Federal Mexicano.
Utilidad neta consolidada
Después de impuestos de (Ps. $0.6 millones), a nivel de la Sociedad Civil sobre las utilidades
generadas por los ingresos vinculados con el alojamiento (alimentos y bebidas), la utilidad neta
consolidada alcanzó Ps. $65.1 millones.
Flujo de efectivo operativo ajustado o AFFO
Durante el trimestre, FibraHotel generó un flujo de efectivo operativo ajustado AFFO10 de Ps.
$96.3 millones:
10 El Flujo de Efectivo Operativo y el flujo de Efectivo Operativo Ajustado no son mediciones de las IFRS.
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Los ajustes de resultados no operativos corresponden principalmente a las partidas extraordinarias relacionadas con los costos de
transacción de las adquisiciones y desarrollos como impuestos, honorarios de notario y asesores, avalúos, entre otros.
Flujo de efectivo y posición de liquidez
Durante el primer trimestre de 2014:
El flujo operativo de FibraHotel, excluyendo las actividades relacionadas con las
actividades de inversión fue de Ps. $82 millones. Tomando en cuenta el flujo operativo
relacionado con las actividades de inversión (principalmente el reembolso del IVA
relacionado a las adquisiciones), el flujo neto de efectivo de actividades de operación fue
de Ps. $111 millones.
El flujo neto de efectivo por actividades de inversión fue negativo de (Ps. $623 millones),
principalmente debido a i) las adquisiciones de cuatro hoteles por (Ps. $440 millones), ii)
desembolsos relacionados con las propiedades en desarrollo por (Ps. $103 millones), iii)
los gastos de capital que se ejecutaron durante el trimestre por (Ps. $122 millones),
principalmente el pago del Camino Real Hotel & Suites Puebla por (Ps. $96.5 millones),
y iv) los intereses generados por Ps. $40.9 millones.
Los desembolsos relacionados con los hoteles adquiridos son los siguientes:
o Adquisición del hotel Fiesta Americana Aguascalientes por Ps. $226.7 millones
o Adquisición de los hoteles Fiesta Inn y One Xalapa por Ps. $212.9 millones
Los desembolsos relacionados con las propiedades en desarrollo corresponden
principalmente:
o Pagos relacionados con el proyecto Trebol (dos hoteles en Monterrey) por Ps.
$84.8 millones
o Pagos de otros desarrollos por Ps. $18.3 millones
El flujo neto de efectivo por actividades de financiamiento fue negativo de Ps. $105
millones), principalmente relacionado con el pago de la distribución del cuarto trimestre
del año 2013.
FibraHotel cerró el primer trimestre de 2014 sin deuda y con una posición de efectivo y
equivalentes de efectivo incluyendo IVA por acreditar de Ps. $4,324 millones (el IVA acreditable
asciende a Ps. $153 millones). Excluyendo el IVA acreditable, la posición de efectivo y
Ps. $ miles 1T 2014 1T 2013 Variación
Utilidad (pérdida) neta consolidada 65,068 28,379 129.3%
(+) Depreciación 36,217 19,672
Flujo de Efectivo Operativo 101,285 48,051 110.8%
(-) CAPEX de Mantenimiento (15,072) (7,685)
(+) Ajustes de resultados no operativos 10,129 16,070
Flujo de Efectivo Operativo Ajustado 96,342 56,435 70.7%
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equivalentes de efectivo fue de Ps. $4,171 millones contra Ps. $4,788 millones al 31 de diciembre
de 2013.
Gastos de Capital
Al 31 de marzo de 2014, la reserva de gastos de capital de mantenimiento disponible, destinada
a mantener el estado y las condiciones de los hoteles en operación y constituida con base en un
porcentaje de los ingresos brutos de los hoteles bajo contrato de operación sumaba Ps. $32.1
millones contra Ps. $19.7 millones al 31 de diciembre de 2013.
Durante el primer trimestre de 2014, los gastos de capital más relevantes de FibraHotel son los
siguientes:
Gastos de capital de mantenimiento para mantener los activos: Ps. $2.6 millones.
Gastos de capital de inversión en hoteles actuales: FibraHotel constantemente analiza la
oportunidad de hacer inversiones de capital en los hoteles del portafolio actual cuando
los retornos esperados de los mismos justifican la inversión. Durante el primer trimestre
de 2014, FibraHotel invirtió Ps. $23.8 millones en gastos de capital de remodelación,
principalmente en los hoteles Fiesta Inn Culiacán, Fiesta Inn Naucalpan, Fiesta Inn
Querétaro y Fiesta Inn León:
o Durante el trimestre se terminó la remodelación del Fiesta Inn Naucalpan,
incluyendo: (i) mejora de 119 cuartos a estándar “Fiesta Inn 360”, (ii) cambio de
aire acondicionado de unidades ventana por aire acondicionado central, (iii)
mejoras de las áreas comunes a “Fiesta Inn 360”, (iv) mejoras en la fachada y (v)
mejoras en el motor lobby. El presupuesto total fue de Ps. $35 millones, de los
cuales Ps. $4.7 millones se gastaron durante el primer trimestre.
o Durante el trimestre se terminó la remodelación del Fiesta Inn Querétaro: (i)
mejora de 175 cuartos a estándar “Fiesta Inn 360”, (ii) cambio de aire
acondicionado de unidades ventana por aire acondicionado central, (iii) mejoras
de las áreas comunes a estándar “Fiesta Inn 360”, y (iv) mejoras en el motor lobby.
El presupuesto total fue de Ps. $42 millones, de los cuales Ps. $4.5 millones se
gastaron durante el primer trimestre.
o Fiesta Inn Culiacán: (i) mejora de 146 cuartos a estándar “Fiesta Inn 360”
(actualmente el hotel tiene 142 cuartos, con el proyecto se agregaran 4
adicionales), (ii) mejora de pasillos de habitación (iii) mejoras de las áreas
públicas a estándar “Fiesta Inn 360”, y (iv) mejoras en el motor lobby. Esa
remodelación tiene un presupuesto de Ps. $30 millones, de los cuales Ps. $6
millones son parte de la reserva de Capex entregada por Posadas al término del
contrato de arrendamiento. De este monto, Ps. $7.5 millones se han invertido al
31 de marzo de 2014 (Ps. $7.2 millones durante el primer trimestre). La
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remodelación se está llevando a cabo por pisos, sin cerrar el hotel, entre el
segundo y tercer trimestre de 2014.
o Fiesta Inn Leon: (i) mejoras de las áreas públicas a “Fiesta Inn 360”, (ii) mejoras
en el motor lobby. Esa remodelación tiene un presupuesto de Ps. $7.0 millones, de
los cuales Ps. $2.7 millones se han invertido al 31 de marzo del 2014 (Ps. $2.6
millones durante el primer trimestre). La remodelación está en proceso y se
terminara durante el segundo trimestre de 2014.
o Camino Real y Camino Real Hotel & Suites Puebla: (i) mejoras en las áreas
públicas, (ii) incremento del aforo de restaurante y bar, y (iii) puente de conexión
entre las dos propiedades. Esa obra tiene un presupuesto de Ps. $13.5 millones,
de los cuales Ps. $2.2 millones se han invertido al 31 de marzo del 2014 (Ps. $2.2
millones durante el primer trimestre). La remodelación estará en proceso durante
el segundo y tercer trimestre de 2014.
Gastos de capital de inversión en hoteles adquiridos para su reposicionamiento bajo una
nueva marca:
o Real Inn Guadalajara: se terminó las remodelaciones de las áreas públicas del
hotel para adecuarlo a los estándares de la marca Real Inn. Esa remodelación
tiene un presupuesto de Ps. $10.0 millones, de los cuales Ps. $7.7 millones se han
invertido al 31 de marzo del 2014 (Ps. $1.7 millones durante el primer trimestre).
o Real Inn Mexicali: el hotel está en proceso de adecuación a los estándares de la
marca Real Inn. Adicionalmente en el proceso se identificó la oportunidad de
cerrar áreas no productivas y generar una nueva área con acceso exterior
arrendable de aproximadamente 450m2, la cual será arrendada como área
comercial o de oficinas. Esa remodelación tiene un presupuesto de Ps. $10.0
millones, de los cuales Ps. $2.6 millones se han invertido al 31 de marzo del 2014
(Ps. $0.8 millones durante el primer trimestre). La remodelación estará en
proceso durante el segundo y tercer trimestre de 2014.
Distribución para el primer trimestre de 201411
FibraHotel busca generar valor para sus tenedores de CBFIs, por lo cual el 29 de abril de 2014 el
Comité Técnico de FibraHotel aprobó una distribución por un total aproximado de Ps. $98.6
millones. Esta distribución equivale a 20.01 centavos (Ps. $0.2001) por CBFI, y se calculó con
base en los CBFIs en circulación, excluyendo los CBFIs correspondientes al Portafolio de
Aportación en Desarrollo que actualmente no tienen derechos económicos. Esta distribución
está basada en las operaciones y los resultados de FibraHotel entre el 1 de enero y el 31 de
marzo de 2014. La distribución será pagada el 15 de mayo de 2014.
11 Este Comunicado de Prensa no es un Aviso de Distribución
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El pago de la distribución se desglosa como sigue12:
Bajo la ley mexicana, FibraHotel tiene la obligación de pagar al menos el 95% del su resultado
fiscal anual a los tenedores de CBFIs por lo menos una vez al año.
Gobierno Corporativo
El 29 de abril de 2014, se tuvo una sesión del Comité de Auditoría y del Comité Técnico de
FibraHotel para la aprobación de los Estados Financieros y la distribución del primer trimestre
de 2014, mismo que fueron aprobados por unanimidad. A la fecha, el Comité Técnico de
FibraHotel está compuesto por 10 miembros de los cuales tres son miembros independientes.
Cabe mencionar que durante el Comité de Nominaciones del 29 de abril de 2014 se presentó la
nominación de un miembro adicional independiente al Comité Técnico de FibraHotel, la cual se
propondrá a votación de los tenedores durante la asamblea de tenedores el día 30 de abril de
2014, y con lo cual FibraHotel estaría llegando a un Comité Técnico compuesto por 11 miembros
de los cuales four serían independientes.
12 El monto de la distribución por CBFI se calculó de la siguiente manera: monto total de la distribución entre el número de CBFIs en circulación
excluyendo los CBFIs correspondiendo al Portafolio de Aportación en Desarrollo que no tienen derechos económicos (499,401,766 – 6,666,666 =
492,735,100)
Monto
Concepto por CBFI Total
Ps. $ Ps. $ millones
Resultado Fiscal - -
Depreciación 0.2001 98.6
Total 0.2001 98.6
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Indicadores operativos del Portafolio de FibraHotel
La siguiente gráfica muestra la evolución trimestral, del primer trimestre del año 2007 al primer
trimestre del año 2014 de la tarifa promedio, la tasa de ocupación y la tarifa efectiva para los 40
hoteles estabilizados del portafolio.
Al 31 de marzo de 2014, los hoteles en operación del Portafolio Total de FibraHotel (43 hoteles)
reportaron lo siguiente:
Tasa de ocupación de 58.1%
Tarifa promedio de Ps. $898
Tarifa efectiva de Ps. $522
Las siguientes tablas muestran los indicadores operativos de los hoteles en operación de
FibraHotel con diferentes perímetros (base comparable) sobre el primer trimestre del año 2014:
Portafolio Inicial 2014 / Portafolio Total de hoteles estabilizados: incluye 40 hoteles
estabilizados en operación al 31 de marzo de 2014 (excluye los hoteles Real Inn Morelia y
One Guadalajara Tapatío que abrieron durante el 2013, así como el hotel Camino Real
Hotel & Suites que abrió durante el primer trimestre de 2014).
Portafolio Inicial IPO: incluye los 30 hoteles en operación que integraban el Portafolio
Inicial al momento de la Oferta Pública Inicial
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
70.0%
80.0%
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
1,000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Tarifa promedio Tarifa efectiva Ocupación
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Tabla comparativa: primer trimestre de 2014 vs. primer trimestre de 201313
La variación en la tarifa efectiva entre el primer trimestre de 2013 y el primer trimestre de 2014
es la siguiente:
Portafolio Inicial 2014 (40 hoteles): +2.7%
Portafolio Total de hoteles estabilizados (40 hoteles): +2.7%
Portafolio Inicial IPO: +2.2%
La siguiente tabla muestra cierta información operativa por segmento para los hoteles en
operación del portafolio de FibraHotel para el primer trimestre de los años 2012, 2013 y 2014:
La siguiente tabla muestra cierta información operativa por región14 para los hoteles en
operación del portafolio de FibraHotel para el primer trimestre de los años 2012, 2013 y 2014:
La siguiente tabla muestra la repartición del portafolio total (43 hoteles) al 31 de marzo de 2014
por segmento y por región en número de hoteles y de cuartos:
13 Durante 2014, Semana Santa cayó en el segundo trimestre mientras durante 2013, cayó en el primer trimestre. 14 Noroeste corresponde a las siguientes entidades federativas: Baja California Norte, Chihuahua, Durango, Sinaloa y Sonora. Noreste corresponde a las
siguientes entidades federativas: Coahuila, Nuevo León y Tamaulipas. Centro y Sur corresponde a las siguientes entidades federativas: Aguascalientes, Estado de México, Guanajuato, Guerrero, Michoacán, Oaxaca, Puebla, Querétaro, Veracruz, y Distrito Federal. Oeste corresponde a las
siguientes entidades federativas: Jalisco y Nayarit.
Port. Inicial 2014 (40H) Port. Total de hoteles estab. (40H) Port. Inicial IPO (30H)
1T 2014 1T 2013 4T 2013 1T 2014 1T 2013 4T 2013 1T 2014 1T 2013 4T 2013
Ocupación 59.7% 60.3% 64.7% 59.7% 60.3% 64.7% 61.5% 63.0% 66.0%
Tarifa Promedia 905 872 869 905 872 869 909 868 869
Tarifa Efectiva 540 526 563 540 526 563 559 547 574
Portafolio Total de Hoteles Estabilizados (40H) Portafolio Total (43H)
1er Trimestre 2012 1er Trimestre 2013 1er Trimestre 2014 1er Trimestre 2014
Segmento Occup. Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectiva
Servicio Limitado 58.6% 635$ 372$ 57.6% 670$ 386$ 58.9% 688$ 405$ 57.1% 683$ 390$
Servicio Selecto 63.6% 867$ 551$ 61.6% 910$ 561$ 59.6% 954$ 569$ 58.6% 949$ 556$
Servicio Completo 60.1% 982$ 591$ 55.2% 1,122$ 620$ 63.7% 1,082$ 689$ 63.7% 1,082$ 689$
Estancia Prolongada n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 7.5% 846$ 64$
Total 62.4% 831$ 518$ 60.3% 872$ 526$ 59.7% 905$ 540$ 58.1% 898$ 522$
Contra año anterior 4.0 pp 2.0% 9.0% (2.1 pp) 5.0% 1.5% (0.6 pp) 3.7% 2.7%
Portafolio Total de Hoteles Estabilizados (40H) Portafolio Total (43H)
1er Trimestre 2012 1er Trimestre 2013 1er Trimestre 2014 1er Trimestre 2014
Región Occup. Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectivaOccup.
Tarifa
promedio
Tarifa
efectiva
Noroeste 58.9% 858$ 505$ 53.8% 907$ 488$ 56.5% 959$ 542$ 56.5% 959$ 542$
Noreste 73.6% 680$ 501$ 70.8% 737$ 522$ 59.4% 803$ 477$ 59.4% 803$ 477$
Centro y Sur 62.6% 858$ 537$ 61.4% 898$ 551$ 61.9% 910$ 563$ 59.7% 905$ 540$
Oeste 54.9% 832$ 456$ 56.8% 833$ 473$ 54.5% 871$ 474$ 51.6% 829$ 427$
Total 62.4% 831$ 518$ 60.3% 872$ 526$ 59.7% 905$ 540$ 58.1% 898$ 522$
Contra año anterior 4.0 pp 2.0% 9.0% (2.1 pp) 5.0% 1.5% (0.6 pp) 3.7% 2.7%
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Indicadores operativos trimestrales del portafolio (excluyendo los hoteles arrendados)
Para efecto de los hoteles generando ingresos cuartos durante el primer trimestre de 2014
(hoteles administrados):
Enero 2014: integra los 34 hoteles con los cuales FibraHotel cerró el año 2013 (excl.
hoteles arrendados)
Febrero 2014: se suman Fiesta Americana Aguascalientes (adquisición), Camino Real
Puebla (vencimiento del contrato de arrendamiento) y Fiesta Inn Culiacán (vencimiento
del contrato de arrendamiento)
Marzo 2014: se suma Camino Real Hotel & Suites Puebla (apertura)
SEGMENTOHoteles Cuartos
REGIONHoteles Cuartos
# % # % # % # %
Servicio Limitado 11 25.6% 1,367 22.4% Centro y Sur 25 58.1% 3,492 57.1%
Servicio Selecto 29 67.4% 4,254 69.6% Noreste 5 11.6% 677 11.1%
Servicio Completo 2 4.7% 302 4.9% Noroeste 9 20.9% 1,326 21.7%
Estancia Prolongada 1 2.3% 192 3.1% Oeste 4 9.3% 620 10.1%
TOTAL 43 100.0% 6,115 100.0% TOTAL 43 100.0% 6,115 100.0%
Año 2014Cuartos
Dispo.
Cuartos
Ocup.Ocup.
Ingresos Cuartos
Ps. $ Millones
Tarifa
promedio
Tarifa
efectiva
Trimestre 1 462,562 270,340 58.4% 235.7$ 872$ 510$
Trimestre 2 - - - - - -
Trimestre 3 - - - - - -
Trimestre 4 - - - - - -
Total 462,562 270,340 58.4% 235.7$ 872$ 510$
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Evolución trimestral del portafolio de FibraHotel: Hoteles y Cuartos
FIESTA INN
Fecha de
Adquisición4T 2012 1T 2013 2T 2013 3T 2013 4T 2013 1T 2014
% de
cuartos
1 * Fiesta Inn Aguascalientes 21/01/2013 125 125 125 125 125 2.0%
2 * Fiesta Inn Ciudad Juárez 21/01/2013 166 166 166 166 166 2.7%
3 * Fiesta Inn Chihuahua 21/01/2013 152 152 152 152 152 2.5%
4 * Fiesta Inn Culiacán 01/12/2012 142 142 142 142 142 142 2.3%
5 * Fiesta Inn Durango 01/12/2012 138 138 138 138 138 138 2.3%
6 * Fiesta Inn Guadalajara 21/01/2013 158 158 158 158 158 2.6%
7 * Fiesta Inn Hermosillo 01/12/2012 155 155 155 155 155 155 2.5%
8 * Fiesta Inn León 21/01/2013 160 160 160 160 160 2.6%
9 * Fiesta Inn Mexicali 21/01/2013 150 150 150 150 150 2.5%
10 * Fiesta Inn Monclova 28/02/2013 121 121 121 121 121 2.0%
11 * Fiesta Inn Monterrey 21/01/2013 161 161 161 161 161 2.6%
12 * Fiesta Inn Naucalpan 01/12/2012 119 119 119 119 119 119 1.9%
13 * Fiesta Inn Nuevo Laredo 01/12/2012 120 120 120 120 120 120 2.0%
14 * Fiesta Inn Oaxaca 05/07/2013 145 145 145 2.4%
15 * Fiesta Inn Perinorte 01/12/2012 123 123 123 123 123 123 2.0%
16 * Fiesta Inn Puebla FINSA 03/07/2013 123 123 123 2.0%
17 * Fiesta Inn Querétaro 21/01/2013 175 175 175 175 175 2.9%
18 * Fiesta Inn Saltillo 21/01/2013 149 149 149 149 149 2.4%
19 * Fiesta Inn Tepic 01/12/2012 139 139 139 139 139 139 2.3%
20 * Fiesta Inn Tlalnepantla 24/06/2013 131 131 131 131 2.1%
21 * Fiesta Inn Torreón 19/12/2012 146 146 146 146 146 146 2.4%
22 * Fiesta Inn Toluca 30/04/2013 144 144 144 144 2.4%
23 * Fiesta Inn Xalapa 27/03/2014 119 1.9%
Subtotal 1,082 2,599 2,874 3,142 3,142 3,261 53.3%
REAL INN
24 * Real Inn Guadalajara 01/08/2013 197 197 197 3.2%
25 * Real Inn Mexicali 01/07/2013 158 158 158 2.6%
26 Real Inn Morelia 01/03/2013 155 155 155 155 155 2.5%
Subtotal - 155 155 510 510 510 8.3%
ONE
27 * One Acapulco 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 2.1%
28 * One Aguascalientes 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 2.1%
29 * One Coatzacoalcos 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 2.1%
30 * One Culiacán 01/12/2012 119 119 119 119 119 119 1.9%
31 One Guadalajara Tapatío 24/06/2013 126 126 126 126 2.1%
32 * One Xalapa 27/03/2014 108 1.8%
33 * One Monterrey 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 2.1%
34 * One Puebla FINSA 02/07/2013 126 126 126 2.1%
35 * One Querétaro 21/01/2013 126 126 126 126 126 2.1%
36 * One Toluca 01/12/2012 126 126 126 126 126 126 2.1%
37 * One Patriotismo 21/01/2013 132 132 132 132 132 2.2%
Subtotal 749 1,007 1,133 1,259 1,259 1,367 22.4%
OTROS
38 * Camino Real Puebla 01/12/2012 153 153 153 153 153 153 2.5%
39 Camino Real Hotel & Suites Puebla 01/03/2014 149 2.4%
40 * Fiesta Americana Aguascalientes 14/01/2014 192 3.1%
Subtotal 153 153 153 153 153 494 8.1%
HOTELES EN ARRENDAMIENTO
41 * Fiesta Inn Cuautitlán 01/12/2012 128 128 128 128 128 128 2.1%
42 * Fiesta Inn Ecatepec 01/12/2012 143 143 143 143 143 143 2.3%
43 * Fiesta Inn Perisur 01/12/2012 212 212 212 212 212 212 3.5%
Subtotal 483 483 483 483 483 483 7.9%
TOTAL HOTELES EN OPERACIÓN 2,467 4,397 4,798 5,547 5,547 6,115 100.0%
NÚMERO DE HOTELES 18 31 34 39 39 43
DESARROLLO Apertura
Real Inn Morelia - Abierto 01/01/2013 155
One Tapatío - Abierto 24/06/2013 126 126
Camino Real Hotel & Suites Puebla - Abierto 01/03/2014 134 134 134 149 149
44 Cancún Extended Stay 2014 74 74 74 74 74 74 9.6%
45 Toluca Tollocan Hotel Por Definir 126 100 100 100 13.0%
46 Monclova Hotel 4T 2014 105 105 13.7%
47 Courtyard Vallejo 4T 2015 93 93 12.1%
48 Fairfield Inn & Suites Vallejo 4T 2015 152 152 19.8%
49 Fiesta Americana Grand Monterrey Trebol 4T 2015 180 180 23.4%
50 Live Aqua Monterrey Trebol 4T 2015 46 46 6.0%
Extensión One Xalapa 2S 2014 18 2.3%
TOTAL DESARROLLO 489 334 334 323 899 768 100.0%
PORTAFOLIO TOTAL FIBRAHOTEL 2,956 4,731 5,132 5,870 6,446 6,883
NÚMERO DE HOTELES 22 34 37 42 47 50
* Portafolio Inicial 2014 (40 hoteles estabilizados en operación)
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BALANCE GENERAL
Al 31 de marzo de 2014
(cifras en miles de pesos)
Activos
Activo circulante:
Efectivo y equivalentes de efectivo y efectivo restringido 4,170,795
Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar 127,822
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 3,698
Pagos anticipados 7,304
Impuestos por recuperar, principalmente IVA 153,030
Total del activo circulante 4,462,648
Activo no circulante:
Propiedades, mobiliario y equipo de hotel – Neto 5,276,970
Propiedades en desarrollo 325,526
Depositos en garantía 978
Impuestos a la utilidad diferidos 3,621
Total del activo no circulante 5,607,094
Total del Activo 10,069,742
Pasivos y Patrimonio de los fideicomitentes
Pasivo circulante:
Cuentas por pagar a proveedores y gastos acumulados 175,162
Cuentas por pagar a partes relacionadas 0
Impuestos por pagar 3,098
Otros 127
Total del pasivo circulante 178,387
Patrimonio de los fideicomitentes:
Aportaciones de los Fideicomitentes 9,741,443
Resultados acumulados 149,913
Total del patrimonio de los fideicomitentes 9,891,355
Total del pasivo y patrimonio fideicomitentes 10,069,742
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ESTADO DE RESULTADOS
Del 1 de enero al 31 de marzo de 2014, comparado con año anterior
(cifras en miles de pesos)
T1 2014 T1 2013
Ingresos:
Arrendamiento de habitaciones 235,565 128,499
Alimentos y bebidas 52,952 23,148
Arrendamiento 17,790 20,308
Otros ingresos 2,509 5,508
Ingresos totales 308,816 177,463
Gastos y costos generales:
Gastos de habitaciones 41,823 23,286
Costos y gastos de alimentos y bebidas 32,213 16,400
Costos y gastos administrativos 130,662 67,641
Total costos y gastos generales 204,698 107,327
Contribución hotelera 104,118 70,137
Gastos inmobiliarios 4,815 3,816
Comisión de Asesoría 7,258 3,012
Gastos administrativos de FibraHotel 25,649 13,799
Depreciación 36,217 19,672
Utilidad en operación 30,179 29,839
Gastos extraordinarios, neto 16,185 16,070
Utilidad en operación ajustada 13,994 13,769
Ingresos no operativos 10,327 0
Resultado integral de financiamiento 40,149 14,610
Utilidad antes de impuestos 64,470 28,379
Impuestos (598) 0
Utilidad neta integral consolidada 65,068 28,379
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ESTADO DE FLUJO
Del 1 de enero al 31 de marzo de 2014, comparado con año anterior
(cifras en miles de pesos)
T1 2014 T1 2013
Actividades de operación:
Utilidad neta consolidada 65,068 28,379
Ajustes para partidas que no generaron efectivo
Impuestos (598)
Costo por venta de activo fijo 10,289 0
Depreciación 36,217 19,672
Ingresos por intereses (40,649) (15,317)
Total 70,327 32,734
(Aumento) disminución en:
Cuentas por cobrar a clientes y otras cuentas por cobrar (22,010) (64,313)
Cuentas por cobrar a partes relacionadas 0 9,271
Impuestos por recuperar, principalmente IVA 51,289 (234,790)
Pagos anticipados (5,343) (32,353)
Otros activos (74) (1,324)
Aumento (disminución) en:
Cuentas por pagar a proveedores 18,324 68,567
Cuentas por pagar a partes relacionadas (0) 15,892
Impuestos por pagar (1,339) (955)
Flujo neto de efectivo de actividades de operación 111,175 (207,270)
Actividades de inversión:
Adquisición de negocios (439,805) (1,654,694)
Portafolio de desarrollo (103,114) (86,661)
Adquisición de otros activos (120,604) (695)
Intereses cobrados 40,649 15,317
Flujo neto de efectivo de actividades de inversión (622,873) (1,726,733)
Actividades de Financiamiento
Distribución a tenedores (105,001) (18,539)
Emisión de CBFIs 0 0
Gastos de Emisión 0 (5,097)
Otros (299) (0)
Flujo neto de efectivo de actividades de financiamiento (105,300) (23,636)
Aumento neto de efectivo y equivalentes de efectivo y
efectivo restringido (616,998) (1,957,639)
Efectivo y equivalentes de efectivo y efectivo restringido al inicio
del periodo 4,787,793 2,877,775
Efectivo y equivalentes de efectivo y efectivo restringido al
final del periodo 4,170,795 920,136
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Situación de propiedades en desarrollo actualmente en construcción:
Fiesta Inn Suites y One Monclova:
La obra actualmente se encuentra en construcción. A la fecha se terminó la cimentación y se
espera recibir la estructura metálica en Mayo para su colocación. La fecha terminación de obra
es durante el tercer trimestre de 2014 y la apertura del hotel durante el cuarto trimestre de 2014.
Fotos de la construcción del hotel a la fecha
Monterrey Trebol (Fiesta Americana Grand y Aqua):
La obra actualmente se encuentra en construcción. A la fecha se terminó la cimentación y se han
colado siete de las nueve losas de estacionamiento de la torre hotel. La fecha terminación de
obra y la apertura del hotel será durante el cuarto trimestre de 2015.
Fotos de la construcción del hotel a la fecha
Via Vallejo (Fairfield Inn & Suites y Courtyard):
La obra actualmente se encuentra en preparación para la construcción para inicio de pilas para
cimentación durante Mayo 2014. La fecha terminación de obra y la apertura del hotel será
durante el cuarto trimestre de 2015.
Fotos de la construcción del hotel a la fecha
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Propiedades renovadas durante el trimestre:
Fiesta Inn Querétaro
Durante el primer trimestre de 2014, se renovó el hotel Fiesta Inn Queretaro para llevarlo a los
estándares “Fiesta Inn 360”. El presupuesto total fue de Ps. $42 millones y se llevaron a cabo los
siguientes cambios:
Mejora de 175 cuartos a estándar “Fiesta Inn 360”
Cambio de aire acondicionado de unidades ventana por aire acondicionado central
Mejoras de las áreas públicas a estándar “Fiesta Inn 360”
Incrementar áreas de bar y restaurante para una potencial expansión del hotel
Mejoras en el motor lobby
Hotel antes de la remodelación Hotel después de la remodelación
Mo
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Propiedades renovadas durante el trimestre (cont´d):
Fiesta Inn Naucalpan
Durante el primer trimestre de 2014, se renovó el hotel Fiesta Inn Naucalpan para llevarlo a los
estándares “Fiesta Inn 360”. El presupuesto total fue de Ps. $35 millones y se llevaron a cabo los
siguientes cambios:
Mejora de 119 cuartos a estándar “Fiesta Inn 360”
Cambio de aire acondicionado de unidades ventana por aire acondicionado central
Mejoras de las áreas públicas a estándar “Fiesta Inn 360”
Mejoras en la fachada y el motor lobby
Hotel antes de la remodelación Hotel después de la remodelación
Fac
had
a Á
reas
Pu
bli
cas
Cu
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Acerca de FibraHotel
FibraHotel es un fideicomiso mexicano creado principalmente para desarrollar, adquirir, poseer y operar hoteles
orientados a viajeros de negocios en los segmentos de servicios limitados, servicios selectos, servicios completos y
estancia prolongada. Nuestro objetivo es proporcionar retornos atractivos a nuestros tenedores de CBFI, mediante
distribuciones en efectivo estables y la apreciación del valor de nuestros bienes inmuebles. Además, buscaremos
tener una cartera de hoteles de alta calidad, a través de la afiliación con distintas marcas y operadores de gran
prestigio, así como de la diversificación geográfica y por segmentos.
Bajo la Ley Mexicana, una Fibra tiene que invertir por lo menos el 70% de sus activos en bienes inmuebles destinados
al arrendamiento, entre otros requisitos. Adicionalmente, una Fibra debe distribuir por lo menos el 95% de su
resultado fiscal anual a los tenedores de CBFIs por lo menos una vez al año, en efectivo. Dichas características,
aunadas a un sólido desempeño del mercado de bienes raíces en México y a un equipo con más de dos décadas de
experiencia en la industria inmobiliaria y hotelera, hacen de FibraHotel un vehículo atractivo de inversión.
FibraHotel es administrada internamente por Fibra Hotelera S.C., y es asesorada externamente por Administradora
Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V. cuyos principales directivos tienen amplia experiencia en el desarrollo y
operación de bienes inmuebles y hoteles en México.
Contactos Relaciones Inversionistas
México D.F.
Guillermo Bravo
Tel: +52 (55) 5292 8050
E-mail: gbravo@fibrahotel.com