Valuación comercial tasación - sjm.

UAP Ricardo Daniel Vargas Moscol

VALUACIÓN COMERCIAL

INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585, DISTRITO DE SAN JUAN DE MIRAFLORES, LIMA.

2

UNIVERSIDAD ALAS PERUANAS

ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

CURSO

TASACIÓN Y PERITAJE

DOCENTE

ARQ. DIEGO LA ROSA

TEMA

VALUACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO

EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585 DISTRITO DE SAN

JUAN DE MIRAFLORES LIMA

A 21 DE JUNIO DEL 2014

X CICLO

ALUMNO:

VARGAS MOSCOL, Ricardo Daniel

BARRANCO, PERÚ

21 de JUNIO del 2014

3

VALUACIÓN COMERCIAL DEL INMUEBLE UBICADO EN LA CALLE VALENTIN ESPEJO 11585 DISTRITO DE SAN

JUAN DE MIRAFLORES LIMA A 21 DE JUNIO DEL 2014

I HOJA RESUMEN

1.- Ubicación : Calle Valentín Espejo 11585, frente al parque Micaela Bastidas – ½ cuadra de la Av. Pachacutec cdra. 9, San Juan de Miraflores.

2.- Tipo de inmueble : Casa de 2 pisos en venta.

3.- Propietarios : MAK Inmobiliaria – Telf.: 2425625

4.- Validez del resultado : 21 de Junio del 2014, validez de 90

días. 5.- Fines del estudio : Venta de la casa. 6.- Valuación comercial : US$ 184,000.00 - S/. 515,200.00 7.- Cambio monetario : S/. 2.80 soles por USD$ 8.- Autor : Vargas Moscol, Ricardo Daniel 9.- Fecha de valuación : 21 de Junio del 2014.

4

+



Ubicación del inmueble valuado.

Ubicación del inmueble valuado.

5

Fachada del inmueble valuado.

Fachada del inmueble valuado.

6

Interior del inmueble valuado.

Vista de la escalera


Vista del comedor

7


Vista de la sala


Vista de la cocina

8


Vista del dormitorio



9


Vista del closet del dormitorio



10


Vista de la cochera


Vista del patio interior

11


Vista del baño


Vista del techo

12

Entorno del inmueble valuado.

13

Entorno del inmueble valuado.

14



II MEMORIA DESCRIPTIVA 2.1 LOCALIZACIÓN

Calle Valentín Espejo 11585, frente al parque Micaela Bastidas – ½ cdra. De la Av. Pachacutec o también llamada Av. Los Héroes cdra. 9 en el distrito de San Juan de Miraflores, Lima.

Ubicado cerca al parque Micaela Bastidas y a media cuadra de la Av. Pachacutec.

2.2 PROPIEDAD DEL INMUEBLE

MAK Inmobiliaria

2.3 CALIFICACION DE LA UBICACION Predio ubicado en el distrito de San Juan de Miraflores con una zonificación de RDM (Residencial de Densidad Media), ubicada también a media cuadra de la Av. Pachacutec, una avenida netamente comercial cuya zonificación está declarada como CM y CZ, zona comercial metropolitana y comercio zonal respectivamente.

15

Plano de zonificación del distrito de San Juan de Miraflores.

Según los parámetros urbanísticos se permite tener una construcción de hasta 5 pisos. Actualmente el predio cuenta con solo 2 pisos.

El predio está cerca de un parque como área verde y cerca al tren eléctrico de la línea 1 como principal transporte y la Av. Los Héroes como una vía primaria que conecta con Surco (Centro de Lima) y Villa María del Triunfo (Sur de Lima), pistas y veredas en buen estado, poca circulación de autos (poca contaminación auditiva y ambiental). Ubicado en una muy buena zona residencial con todos los servicios completos, siendo una zona emergente para las empresas inmobiliarias y constructoras. El barrio y el entorno presentan un equipamiento de infraestructura urbana completa, que brinda la totalidad de los servicios públicos.

2.4 DESCRIPCION DEL INMUEBLE

El inmueble materia de valuación es: Una vivienda de 2 pisos con un patio frontal, cerco de fierro eléctrico y una fachada enchapada en mayólica totalmente y en buen estado. Tiene un solo ingreso que se encuentra aledaño al portón del garaje como estacionamiento. A los lados y al frente del inmueble, se encuentran viviendas que presentan casi las mismas características.

16

Viviendas aledañas al predio en venta, características similares.

El inmueble está cerca al parque Micaela Bastidas como un espacio de reunión y socialización con las personas del entorno urbano.

2.5 DISTRIBUCIÓN

Sala - comedor con pisos de parquet, cuenta con excelente iluminación y ventilación. Cuenta con 4 dormitorios con pisos de cerámicos, 3 dormitorios con closets. Cocina con cerámicos, reposteros altos y bajos en melamine, comedor de diario. 2 baños completos con enchapado en cerámicos. Patio y terraza con pisos de cerámicos. Balcón y chimenea decorativa. Lavandería. 1 Cochera.

2.6 CARACTERISTICAS DE LA EDIFICACIÓN Las características de la edificación y sus materiales predominantes son los siguientes: La vivienda está construida de ladrillo con tarrajeo de concreto y revestido de mayólicas en toda la fachada principal, puertas y marcos de las ventanas de material de madera al igual que en los muebles y mobiliarios en el interior de la casa, escalera de concreto con recubrimiento de madera laminada con pasamanos de madera; piso de porcelanato con textura de madera.

17

Dormitorios con piso de porcelanato de textura de madera y muebles de madera.

Escalera de concreto con revestimiento de madera laminada.

18

2.7 TAMAÑO DEL INMUEBLE a) El área del terreno es: 160.00 m2.

Linderos: Frente: Con la Calle Valentín Espejo de 8.00 mts. Posterior: Con propiedad de terceros de 8.00 mts. Derecho: Con propiedad de terceros de 20.00 mts. Izquierdo: Con propiedad de terceros de 20.00 mts.

Área del terreno del predio en venta

b) De la edificación.- Primer piso : 153.00 m2 Segundo piso : 153.00 m2 Total : 306.00 m2

2.8 USO ACTUAL

Actualmente el predio es una vivienda unifamiliar.

19

2.9 CALIFICACION ARQUITECTONICA DEL INMUEBLE

El inmueble presenta una buena calidad arquitectónica, con amplios espacios y una buena área libre. La distribución arquitectónica de espacios del inmueble como también la

ubicación de la escalera como circulación vertical son buenas.

El estado arquitectónico de espacios del inmueble se encuentra en un

buen estado en el aspecto de los materiales constructivos que lo

constituyen, los muros son de ladrillo, pórticos y vigas de concreto,

paredes tarrajeadas, enchapadas de mayólicas y pintadas.

El sistema estructural del inmueble se encuentra en buen estado de

conservación, cuenta con muros, pórticos y vigas, losa aligerada.

El inmueble cuenta servicios básicos completos sanitarios, eléctricos,

gas, cable e internet.

2.10 ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN La antigüedad de la edificación es de 48 años. El estado de conservación que presenta es BUENA

2.11 DEPRECIACIÓN

La depreciación del inmueble en venta es del 35 %, ya que a pesar de tener una antigüedad cerca de los 50 años y construido de ladrillo, la conservación del inmueble es buena.

Material ESTADO DE CONSERVACION

Antigüedad (en años)

Estructural Predominante

Muy bueno %

Bueno %

Regular %

Malo %

Hasta 5 años

Concreto Ladrillo adobe

0 0 0

5 8

15

10 20 30

55 60 65

Hasta 10 años Concreto Ladrillo adobe

0 3

10

5 11 20

10 23 35

55 63 70


3 6

15

8 14 25

13 26 40

58 66 75

20

Hasta 20 años


6 9

20

11 17 30

16 29 45

61 69 80


9 12 25

14 20 35

19 32 50

64 72 85

Hasta 30 años


12 15 30

17 23 40

22 35 55

67 75 90


15 18 35

20 26 45

25 38 60

70 78 *


18 21 40

23 29 50

28 41 65

73 81 *

Hasta 45 años


21 24 45

26 32 55

31 44 70

76 84 *


24 27 50

29 35 60

34 47 75

79 87 *

Más de 50 años Concreto Ladrillo adobe

27 30 55

32 38 65

37 50 80

82 90 *

* El Perito deberá estimar los porcentajes no tabulados

III VALUACION COMERCIAL

3.1 METODOLOGIA DE LA VALUACION

Directa Vivienda unifamiliar At. = 160.00 m2. N° de pisos = 2 Ac. 1° piso = 153.00 m2. 2° piso = 153.00 m2. _________ 306.00 m2. Antigüedad = 48 años. Estado de conservación = Buena o/y de primera. Depreciación = 35 %

21

Valor de los terrenos en el distrito de San Juan de Miraflores Vut. (Valor unitario del terreno) = US$ 544.00 - Según datos de CAPECO en su primer informe de desarrollo

inmobiliario y el BCR (Banco central de reserva).

Fuente: http://www.laencontre.com/noticias/capeco-presento-el-primer-informe-

desarrollo-inmobiliario/600

Fuente: http://guiadeclasificados.pe/noticias/noticia/67/cual-es-el-precio-del-metro-

cuadrado-en-lima

22

Vut. = US$ 544.00 At. = 160.00 m2. Vt. = Vut. X At. = US$ 87,040.00 Valor de los edificios en el distrito de San Juan de Miraflores Vue. (Valor unitario de la edificación) = US$ 484.81 - Según el suplemento técnico del costo de construcción.

Fuente: Reglamento nacional de tasación.

Vac. = Vue. x Ac. x (1 – depreciación) ó Vac. = (Vue. x Ac.) – (depreciación x (Vue. x Ac.)) 1° Nivel

- US$ 484.81 x 153.00 m2. x 0.65 = US$ 48,214.36 2° Nivel

- US$ 484.81 x 153.00 m2. x 0.65 = US$ 48,214.36 _____________ US$ 96,428.72

V. = Vt. + Vac. V. = US$ 87,040.00 + US$ 96,428.72 V. = US$ 183,468.72

V. = US$ 184,000.00

23

3.2 VALUACION DIRECTA O DE COSTOS

La valuación directa se constituirá por la adición de los valores del terreno, la edificación, áreas comunes y equipamiento que le corresponde. El valor alcanza a US$ 184,000.00

3.2.1 Valuación por terreno Considerando el área que corresponde al bien 160 m2.y el valor unitario correspondiente por terreno determinado en US$ 544.00/m2 (Valor de ofertas ajustado), en base al mercado observado, se fija el valor por terreno en US$ 87,040.00

3.2.2 Valuación por edificaciones (Véase anexo 2) Considera el valor unitario de la edificación a partir de los materiales predominantes y acabados, así como la antigüedad y la depreciación establecida para cada caso. El cálculo puede apreciarse a continuación: 1º Nivel US$ 484.81/m2 x 153.00 m2 x 0.65 = US$ 48,214.36 2º Nivel US$ 484.81/m2 x 153.00 m2 x 0,65 = US$ 48,214.36 Total = US$ 96,428.72

3.2.3 Valuación de obras complementarias y otras Instalaciones: De acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones se estiman en el ………..% del valor de las edificaciones.

US$ …………….. x 0,……….. = US$ ……………..

3.2.4 Resumen de la Valuación Directa

La valuación directa o de costos será el resultado de la adición de los valores de terreno, edificaciones y obras complementarias. El resultado es US$ 183,468.72

3.3 VALUACION COMERCIAL O COMPARATIVA Considerando la información levantada en el sitio y referida a inmuebles similares al sujeto podemos obtener el valor aplicando el valor unitario de viviendas al área del inmueble sujeto a estudio. El cálculo es el que sigue: ………… m2 x US$ …………../m2 = US$ ……………..

24

IV RESULTADO DE LA VALUACION

Considerando el proceso desarrollado cuyos cálculos se han podido apreciar en el texto de este reporte, el autor opina en el sentido de establecer como resultado de la valuación al monto equivalente al promedio de los dos valores obtenidos, por los métodos directo y de mercado obteniéndose la suma de US$ 183,468.72 ó el monto redondeado de US$ 184,000.00

Conclusión: En nuestra opinión el valor comercial del inmueble ubicado en la Calle Valentín Espejo 11585, distrito de San Juan de Miraflores, Lima, se estima en: US$ 184,000.00 (Ciento ochenta y cuatro mil con 00/100 Dólares Americanos). S. E. U. O.

Firma, nombre, identificación y declaración del autor

Valuación comercial tasación - sjm.

Business

Transcript of Valuación comercial tasación - sjm.