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PLANES DE DESARROLLO, ORDENAMIENTO TERITORIAL Y VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL"
VIVIENDA DE INTERES SOCIALFACTORES FUNDAMENTALES EN EL RESULTADO
MARIA VICTORIA RESTREPOBOGOTÁ ABRIL 25 2008
VIVIENDA DE INTERES SOCIALFACTORES FUNDAMENTALES
DESARROLLO VIS EN BOGOTA:
UNA REVISION A LAS CIFRAS Rango $ Ventas promd. /mes
Marz 2006/ Marz 2007
Ventas promd. Marz 2007/ Marz 2008
$ 0-25 381 119 -69%
$ 25-35 577 612 6%
Total VIS
2.256 1.863 -17%
Fuente: Galeria Inmobiliaria: Informe Bogotá
Tot No VIS 2.263 1.947 -14%
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VIVIENDA DE INTERES SOCIALFACTORES FUNDAMENTALES
DESARROLLO VIS EN BOGOTA
Rango $ Feb / 07 Feb / 08
$ 0-25 10 proy- 1.643 und 8 proy- 726 und -56%
$ 25-35 30 proy- 1849 und 28 proy-2306 und 25%
Total VIS 123 proy- 6010 und 114 proy-5.379und -10%
Fuente: Galeria Inmobiliaria: Informe Bogotá
V.I.S : Viviendas entre $ 23 y $ 35 millones
1 CAPITULOS 2
TERRENO
URBANISMO
a
b
c COSTOS DIRECTOS
d COSTOS INDIRECTOS
e UTILIDAD
•GESTION- TIEMPO
•NORMAS Dedesarrollo y especificaciones
OTROS FACTORES
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EL VALOR DE LA VIVIENDA DEPENDE DE TODOS Y CADA UNO DE LOS CAPITULOS Y CONDICIONES DEL DESARROLLO
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VENTAS 100%Lote 15%Urbanismo 5%
TOTAL LOTE 20%Construccion 54.2%Devoluc IVA -3.20%Honorarios a terceros 14%Impuestos y seguros/ garant 2.80%Conexión Servicos + gastos bancarios
2.40%
Costos Finacieros 1.80%Imprevistos- Post ventas 1.50%
TOTAL COSTOS 73.50%Utilidad 6.50%
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Lote Urbanizado
Directos Indirectos
Utilidad
Plusvalía
Infraestructura: General (Primaria) y Locales
Valor de la tierra
El propietario traslada este valor al “urbanizador” o comprador de la tierra
La determinación del valor y el momento del pago son actualmente objeto de discusión y demoras en los procesos
Diseño – Aprobación - Construcción de redes de infraestructura general y local
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Lote Urbanizado
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TERRENOa ACLARACIONES
Área BRUTA del Lote:100.000 mts2
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•Totalidad del terreno a desarrollar
Ejemplo:
Área NETA del Lote: (A.N.U) 88.000 mts2 2
•Generalmente sobre esta área se calculan las determinantes del desarrollo urbano y constructivo de la ciudad
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TERRENOaÁrea NETA del Lote: (A.N.U)2
Area BRUTA descontadas AFECTACIONES:
•Las AFECTACIONES se presentan de acuerdo al ordenamiento general de la ciudad
•Pueden ser reconocidas económicamente por las administraciones
•El porcentaje de AFECTACION es resultante, no general para todos los predios Vías del Plan Vial:
Malla arterial principal y Malla arterial complementaria
Infraestructura de Servicios Públicos (E.A.A.B. – Redes Alta Tensión, Rondas Rio, etc)
Ejm: 12.000 mts2
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TERRENOa
Área UTIL del Lote: 3
Area NETA (A.N.U) descontadas
CESIONES
•Se calculan:
•PARQUES Y EQUIPAMENTO en base a porcentajes sobre el A.N.U
•VIAS LOCALES, exigencias de movilidad de la ciudad y tamaño máximo de manzanas y supermanzanas
•Las CESIONES , son áreas que deben entregarse de manera obligatoria y gratuita, a las administraciones para uso PUBLICO
Promedio AREA UTIL= 60% AREA BRUTA 60.000 mts2
Ejemplo:
Vía (Afectación)
Cesión PUBLICA : 25 % de A.N.U
• Parques 17 %• Equipamento 8 %:
CESION: vías Locales :Resultante: promedio entre 12% y 14% / A.N.U
CESION: Control ambiental (10- 15 mts.Para predios con frente sobre Av.Plan Vial
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TERRENOa
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Manzanas: c/u 10.000 mts2.
Total: 1.440 viviendasManzanas: 6Cada manzana: 240 viviendas
1 2 3
4 5 6
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Área UTIL del Lote: 3
CONSTRUCCION:
Edificabilidad: Indice Ocupación: Indice Construcción
Las normas para construcción, (en general) no están definidas por densidad
Normas especificas
: La DENSIDAD es resultante
Para el ejemplo se toma un proyecto típico de desarrollo unifamiliar.
DENSIDAD DE VIVIENDA
1.440 unidades. Total de VIVIENDAS en el terreno
DENSIDAD sobre A.N.U 1.440 viviendas 8.8 hectáreas
164 viv / ha.
DENSIDAD sobre área útil 1.440 viviendas 6 hectáreas
240 viv / ha.
ALTA DENSIDAD
BAJA DENSIDAD
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•Antejardines•Altura•Aislamientos•Estacionamientos Priv. y Visitantes•Cesión Tipo B (Obligatoria de uso privado)
Ejemplo:
DENSIDAD dependen también de normas de construcción como:
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SUELO INCORPORADO
SUELO URBANIZADO
CONSTRUCCION
TERRENO DISPONIBLE
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TERRENOa
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TERRENOa TERRENO DISPONIBLE1
Areas BRUTAS de terreno, que de acuerdo ala normatividad, puede ser objeto deincorporación para desarrollo urbano
Estas áreas son definidas por las Administraciones Localesde acuerdo a sus necesidades y capacidad de expansión
Criterios ambientales
Criterios Económicos (sostenibilidad de desarrollos VIS)
Disponibilidad de prestación de servicios.
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TERRENOa TERRENO DISPONIBLE1
Valores comerciales (AREA BRUTA) por metro 2 en BOGOTA
Sur-Occidente : $ 35.000 a $ 40.000 / mts2
El área que se destine para VIS, debe permitir economías deescala en el desarrollo
Sur-Oriente : $ 20.000 a $ 35.000 / mts2
Sectores mayor consolidación : $ 50.000 a $ 100.000 / mts2
Valores comerciales areas cercanas al perimetro urbano
Chia: $ 50.000 a $ 70.000 / mts2Soacha, Mosquera, : $ 20.000 a $ 35.000 / mts2
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TERRENOa SUELO URBANIZADO3
Terrenos que se entregan como área UTIL, para que losconstructores puedan adelantar sus proyectis
Terrenos que cuentan con todos los servicios públicos
Vias ,Acueducto, Alcantarillado, Energia, Parques,
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VALOR VENTA LOTES M2 METROVIVIENDA
FECHA PRECIO % INCREMENTO ANUAL
31-dic-04 $ 87,000.00
29-nov-05 $ 110,000.00 26%
8-may-06 $ 114,000.00 31%
27-jul-06 $ 129,000.00 48%
FUENTE: Los datos de la presentación fueron tomados de El Recreo Smz 8-5, del lote que se encuentra actualmente en la licitación de metrovivienda. El área es de 6,741.21m2.
El costo de la tierra para construccion (Area util) de vis aumento en 18 meses un 48%
VALOR TERRENOS
Densidades promedio de 340 viviendas por hectárea /UTIL
• Edificabilidad / sobre área Neta: 1.0• Para mezcla de VIP / VIS• Mezcla de Multif. Unifamiliar
REQUERIMIENTOS DE TERRENOS
130.000 viviendas requieren 700 has brutas
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LOTE UTIL URBANIZADOValor metro2 : de $180.000 a $ 300.000
Urbanismo LOCAL $100.000 / mts2 (*)Vias 52%
Parque 18%Desagües /EAAB 30%
Topografía PlanaNo incluye costos financieros del proceso de urbanismo (18 meses de trámite)Especificaciones para cualquier tipo y estrato de vivienda
* Condiciones generales
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Valor terreno: de $80.000 a $ 200.000 mts2
LA PRODUCCIÓN Y LOS TRÁMITES
• Para qué invertir en sistemas industrializados si los procesos asociados no están en la misma línea de eficiencia?
• Los mayores costos de la producción de VIS no están en la misma vivienda sino en los trámites que la acompañan.– Calidad reducida en el tipo de vivienda. Menores áreas.
Espacios sin terminar.– Oferta Reducida. Desestímulo a la inversión privada.
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LA PRODUCCIÓN Y LOS TRÁMITES
• Producir una vivienda Tipo 2 toma un tiempo de 10 semanas.• Trámites asociados.
– Licencia de Urbanismo.• Plan Parcial: Desde 3 años.• No Plan Parcial: 10- 12 meses.
– Licencia de Construcción: 3-4 meses.– Diseños Técnicos de Urbanismo. (EAAB, Codensa, etc.): 4- 6
meses.
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Diagrama Ilustrativo de la Construcción de VIS
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24LICENCIA DE URBANISMODISEÑOS TECNICOS URBANISMO.LICENCIA DE CONSTRUCCIÓNPERMISO DE VENTAS.VENTA Y TRÁMITES DE VENTACONSTRUCCIÓN VIVIENDACONEXIÓN SERVICIOS PUBLICOSESCRITURACION Y ENTREGACOBRO SUBSIDIOS
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MODELO TEORICO (reducción tiempos)
• Supuestos:– Trámite de Urbanismo: 3 meses.– Licencia de Construcción: 1.5 meses.– Permiso de Ventas: 15 dias.– Diseños Técnicos Urbanismo: 2 meses.– Subsidio tramitado por Cliente por fuera del proceso
del proyecto.– Cobro del subsidio con la entrega.– Conexión de Servicios 15 días.
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Diagrama Comparativo
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24LICENCIA DE URBANISMODISEÑOS TECNICOS URBANISMO.LICENCIA DE CONSTRUCCIÓNPERMISO DE VENTAS.VENTA Y TRÁMITES DE VENTACONSTRUCCIÓN VIVIENDACONEXIÓN SERVICIOS PUBLICOSESCRITURACION Y ENTREGACOBRO SUBSIDIOS
LICENCIA DE URBANISMODISEÑOS TECNICOS URBANISMO.LICENCIA DE CONSTRUCCIÓNPERMISO DE VENTAS.VENTA Y TRÁMITES DE VENTACONSTRUCCIÓN VIVIENDACONEXIÓN SERVICIOS PUBLICOSESCRITURACION Y ENTREGACOBRO SUBSIDIOS
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• En solo tiempos menores de gestión podríamos tener un ahorro de hasta el 8%, que puede ser representado en mayor área, mejores acabados.
• Consecuencias adicionales:– Habría gran oferta de tierras si la gestión se agiliza.– Los industriales deberían ampliar su capacidad
productiva.– Se genera una verdadera competencia en el VIS que
hasta ahora no se ha visto sus beneficios.
MODELO TEORICO
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•Lograr la real aplicación de las herramientas volviéndolas adaptables a las diferentes condiciones de
Tiempo, Mercado, Financieras, Urbanísticas
•Concientización del propietario sobre el valor real de las tierras, y las nuevas condiciones normativas
RETOSRETOS
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•Buscar un común acuerdo, entre “promotores”, propietarios y el estado
•Establecer unas normas generales claras sin llegar a un nivel de detalle que no permita la flexibilidad en Planes Zonales y Parciales
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RETOSRETOS
Creación e implementación demecanismos para el manejo de PlanesParciales con diversos actores•Propietarios•Esquemas Fiduciarios•Entidades Bancarias•Entidades públicas
Buscar reducción de tiempos y procesos que simplifiquen la gestión
Con la incorporación de tierras, se debe prevenir el incremento del valor de la tierra y por lo tanto el valor de venta de los inmuebles
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Articular intereses del sector público y privado para el bien común.
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DENSIDAD x Ha. SEGÚN EL TIPO DE VIVIENDA
Casa Den x HaNo ampliable
(3 pisos) 353Ampliable ( 4
pisos) 294
Multifm Den x Ha
Edf 6 pisos 353Aptos de 42 y 55 mts2
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5-may-08
EL PROYECTO
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5-may-08
En 3 pisos, con posibilidad de ampliación a 4
pisos.
Vivienda de 2 pisos, la ampliación es realizada por la familia.
Salón comedorCocina
Salón comedorCocina, Patio Ropas
AlcobaBaño
AlcobaBaño
Ampliación: Alcobay Baño
AlcobaPatio Ropas
Ampliación: Alcobay Baño
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MARIA VICTORIA RESTREPOBOGOTÁ ABRIL 25 2008
GRACIAS
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