Download - Ud 3 Principios Registrales

UNIDAD 3 “PRINCIPIOS REGISTRALES”

UNIDAD 3

PRINCIPIOS REGISTRALES

UNIDAD 3 - “PRINCIPIOS REGISTRALES” 2

Introducción

Los principios registrales son institutos o normas que guían todo el proceso

registral. Al ingresar un documento o instrumento –ya sea notarial, judicial

o administrativo- para ser inscripto, la solicitud de inscripción estará

sometida a un procedimiento administrativo, que como tal tiene por una parte

al Estado (registrador) y por la otra al solicitante de la toma de razón

(escribano, juez y funcionario).

Todo el desarrollo de ese proceso estará guiado por los principios

registrales, siendo éstos los que guiarán el desarrollo del proceso

inscriptorio. Sin su existencia, los registradores actuarían sin ton ni son,

sin vectores legales de su actuación. Tanto el funcionario estatal como el

solicitante de la inscripción conocen de antemano estos principios, por lo

cual saben que deberán atenerse a ellos. De allí la importancia de

conocerlos.

Objetivos

⇒ Defina principios registrales.

⇒ Defina principio de autenticidad.

⇒ Defina principio de especialidad.

⇒ Defina principio de tracto sucesivo.

⇒ Defina principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral

⇒ Defina principio de inscripción - matriculación - folio real

⇒ Defina y distinga el oficio judicial

⇒ Defina principio de prioridad


Temario

Principios registrales

Principio de autenticidad

Principio de especialidad

Principio de tracto sucesivo

Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral

Principio de inscripción - matriculación - folio real

El oficio judicial

Principio de prioridad

Esquema de contenidos

A continuación, le presentamos un esquema con vinculación de

contenidos.


Principios registrales

Principio de autenticidad

Principio de especialidad

Principio de tracto sucesivo

Principio de presunción de legitimidad y legalidad – fe publica registral

Principio de inscripción - matriculación - folio real

El oficio judicial

Principio de prioridad


ICONOS QUE ENCONTRARÁ EN ESTA UNIDAD

DIDACTICA

Recuerde

Ejemplos

Resumen

Actividad de Aprendizaje

Iniciaremos el recorrido de la tercera Unidad Didáctica. Le deseamos mucha

suerte.

Comenzamos…

Prepárese, vamos a comenzar a desarrollar los contenidos que a usted le permitirán iniciar el proceso de aprendizaje. En esta etapa, es fundamental que adquiera y pueda relacionar los conceptos de las distintas unidades didácticas, no estudie de memoria intente siempre… relacionar


Desarrollo de los contenidos


Los principios registrales son entonces normas de procedimiento. Se acuerdan

que decíamos que el Derecho Registral comprende normas que regulan al Ente, es

decir, al Registro; normas que regulan los efectos de las inscripciones y normas que

regulan el procedimiento de inscripción. El procedimiento de inscripción es cómo se

inscriben los instrumentos de los que estamos tratando, que es lo que nos interesa. Es

decir…

¿El fin de la actividad inmobiliaria cómo se refleja?

En la firma de la escritura traslativa de dominio. La Ley 17.801 tiene en su

articulado cómo el Registro toma razón o inscribe – términos que pueden ser usados

como sinónimos- . El proceso de tomar razón es que el Registro recibe la Escritura y la

vuelca en una especie de resumen en sus registros. Es un registro de inscripción. Se

acuerdan que habíamos visto que había registros de transcripción y de inscripción, en

este caso el registro no toma la Escritura y la transcribe íntegramente, sino que hace

una especie de resumen. Ese acto material se llama inscripción o toma de razón. Los

principios que vamos a ver son todos los que precisamente hacen al procedimiento.

PRINCIPIO DE AUTENTICIDAD

El principio de autenticidad, eso lo tenemos en el art. 2 y 3 de la Ley 17.801.

Pero antes de avocarnos al análisis del texto de los artículos, hago un comentario.

El art. 979 del Código Civil, (recomiendo tener a mano el Código) dice son

instrumentos públicos respecto de los actos jurídicos…y abre una enumeración de 10

incisos. Es decir, el Código Civil no nos determina qué es el Instrumento Público.

Hago una especie de rodeo antes de empezar a hablar del principio de

autenticidad, primero vamos a hablar un poquito de instrumento público.


El Código Civil no nos trae una definición de lo que es instrumento público, en

general el Código no define conceptos, pero nos trae una serie de 10 incisos entre los

cuales tenemos las escrituras públicas, cualquier otro instrumento que emane o sea

autorizado por Escribano o Notario, los asientos de los corredores en lo que respecta o

lo que determine el Código de Comercio, las actas judiciales, las inscripciones de

deuda pública, las acciones de compañías autorizadas por el Estado, los billetes en

papel billete, las inscripciones de las actas de matrimonio y las copias que se entregan

de ellas. Hace una enunciación no taxativa, es decir, puede haber otros.

Concepto de instrumento público: La doctrina y los autores lo han intentado

con la más variada suerte y eficacia. Lo que es evidente y necesario determinar es que

el instrumento público es aquel que emana de un oficial público, que es otorgado por

un oficial público.

Es decir, el autor de ese instrumento tiene que ser un oficial público o alguien

facultado como tal.

Por lo cual evidentemente el paradigma, el ejemplo o el instrumento más

típicamente público, es la Escritura Pública, el que –por ahí- tenemos más a la vista;

porque es redactado y autorizado por un Notario. Pero tanto es un instrumento público

la escritura, como una sentencia judicial, un documento de identidad, un papel billete,

un acta matrimonial o un instrumento que surja de una autoridad.

Entonces de un instrumento público, el autor tiene que ser un oficial público. Ese

oficial público tiene que tener competencia, qué quiere decir, debe estar facultado,

legitimado, tener jurisdicción en el asunto. Un escribano no puede celebrar un acta de

matrimonio, no tengo competencia, no estoy habilitado, no tengo jurisdicción.

Jurisdicción, ustedes conocen, es tener competencia en un ámbito que puede ser

geográfico o funcional; entonces yo no tengo competencia, no estoy autorizado ni es de

mi incumbencia profesional hacer un acta matrimonial.

Tendría una competencia territorial, porque el Registro notarial está habilitado

para el Partido de General Pueyrredón, pero no hay ley que me autorice, tendría

competencia material pero no sustantiva.


Ese instrumento tiene que estar autorizado por ley: La ley tiene que

decir que tal contrato se debe hacer por escritura pública. La ley impone que

determinadas contrataciones o relaciones contractuales deben ser formalizadas por

escritura pública. No es algo convencional, es decir, el funcionario público, el escribano,

no puede instrumentar por escritura pública lo que la ley no diga que debe

instrumentarse de tal forma, por ejemplo, hacer en escritura pública un contrato de

locación. Yo diría que materialmente se puede hacer, o un boleto de compraventa por

escritura pública (hay toda una discusión si se adquiere título por eso).

Pero, en principio, digamos que no se puede, que generaría una nulidad, porque

la ley no contempla que ni el contrato de locación ni el boleto de compraventa deben

ser hechos por escritura pública.

A ese instrumento otorgado por oficial público con competencia, la ley le impone

la forma, debe cumplir con un rito o formalidad especial: yo soy escribano, tengo

competencia y la ley dice que la compraventa inmueble la debo hacer por escritura

pública, pero -porque a mi se me ocurre- agarro estos papelitos y redacto una escritura

acá. NO, requiere el rito o formalidad que manda la ley en cuanto a la forma propia del

instrumento público, la forma material, la forma documental diríamos, debe tener el rito

y la forma que la ley exige.

El funcionario público -como paradigma más a mano el Notario, el Escribano- es

uno de los que puede emitir, redactar instrumentos públicos. Repetimos que estos son

los requisitos de los instrumentos públicos: si estamos en presencia de esto, estamos

ante un instrumento público, sino estaríamos frente a un instrumento privado.

Uno de los instrumentos públicos más comunes son los documentos notariales,

que son los emanados de un notario. Nos circunscribimos dentro del género

instrumento a la especie documento notarial. Dentro de lo que es el gran género, el

gran mundo de los instrumentos públicos, podemos decir que tenemos instrumentos

públicos judiciales, notariales o administrativos.


El instrumento público judicial es lo que vimos, la sentencia, la resolución

firmada por el juez por el órgano jurisdiccional, alguien con facultades jurisdiccionales,

por algún miembro competente en el asunto dentro del poder judicial. Una sentencia,

una notificación, una cédula, una resolución, lo que fuere. El instrumento público

administrativo es el emanado por un oficial público pero de la órbita administrativa, por

ejemplo, el acta de matrimonio, el D.N.I., el papel billete, un acta de infracción de la

municipalidad.

El instrumento público notarial es el que emana de un notario. La función

notarial está regulada por leyes de carácter provincial (que en nuestra provincia es la

Ley 9.020, que rige la función del notario en la Provincia de Buenos Aires).

El boleto que emana del martillero en un proceso judicial, por compra en subasta.

¿Es título?

¿Qué le falta?

El sellado y el acto judicial aprobatorio de la subasta. Ese sería el título. Pero

ante la pregunta, si es instrumento público, yo considero que no. El martillero lo

suscribe en representación del Juez, si, pero es un contrato que celebran entre el juez

por medio del martillero con el adquirente. Primero no está dentro de los casos

enunciados dentro del art. 979 y lo redacta el martillero, que no es oficial público sino

un comerciante que trabaja en este caso como auxiliar de justicia. El boleto no se

perfecciona per se como instrumento público, lo que lo transforma indudablemente en

instrumento público es el auto aprobatorio de la subasta, sino es un documento privado

firmado por las partes redactado por el martillero a la resulta de la subasta.

El documento notarial entonces, tiene las mismas características que el

instrumento público, pero está emitido específicamente por un notario. Acá entramos

en la cuestión del notariado, qué es el notario en nuestro orden jurídico, qué función

cumple, etc.


En la otra parte de la materia ya nos vamos a ocupar en mayor detalle de esta

profesión, pero –básicamente- el notario latino, el notario que tenemos en la República,

es un oficial público, depositario de la fe pública estatal; que tiene como función

interpretar la voluntad de las partes, adecuarla a una figura jurídica e inscribir los títulos

que correspondiere en los casos pertinentes. Oficial público.

Depositario de la fe pública. Que tiene como función interpretar e instrumentar la

voluntad de las partes (qué quieren hacer esas personas y eso redactarlo) e inscribirlo,

o sea, interpretar, redactar e inscribir. Hay otra competencia notarial bastante conocida,

que es la de dar fe de hechos que pasan ante si, eso se ve no en la función de lo

negocial sino en la función de la constatación de hechos, de las actas.

Es decir, la escritura tiene como función transferir o modificar derechos reales y

el acta tiene como función que el escribano de fe de hechos que pasan frente a sus

sentidos, nada más; dar fe de determinados hechos o actos que pasan ante sus

sentidos. A veces se quiere encimar una cosa con otra, pero una cosa es una escritura

y otra cosa es un acta.

El documento notarial puede ser nulo o falso. La sentencia de un Juez, la

escritura de un escribano o el acta de matrimonio pueden ser atacables por nulidad. No

todo instrumento público es inexpugnable.

La nulidad qué es, la existencia de un vicio en el instrumento, congénito al

momento que el mismo nació. El mismo adolecía de una patología que puede ser de

unas u otras características, que lo van a tornar en alguna situación ineficaz o lo van a

hacer perder ciertos efectos. Es un vicio que adolece el instrumento al momento de su

nacimiento. Lo puede tener una escritura, una sentencia o un acto administrativo.

Cualquier acto emanado de un oficial público puede ser nulo.

Una de las formas de atacar un instrumento de estos es el pedido de nulidad.


También el instrumento público puede ser falso. Yo puedo decir esta escritura

pública es falsa. La afirmación es genérica, la falsedad puede ser material o ideológica.

Puede ser que la escritura sea trucha, que los papeles sean truchos, que los poderes

sean truchos, entonces esa sería una falsedad material, porque la forma portante de la

escritura pública es falsa.

Ha habido casos, por ejemplo, en un caso de usurpación se invoca un

contrato de locación con firmas certificadas ante escribano público, pero resulta que el

escribano nunca firmó esa certificación, no consta en su libro de requerimientos y es

falso el papel. Entonces ese es un instrumento público falso materialmente.

Y luego puede ser que la escritura -en si- traiga falsedades dentro de lo que se

denomina falsedades ideológicas, cuando yo digo que firma el Sr. Perez y el Sr. Perez

no firmó nada, o digo que el inmueble no está hipotecado y el mismo lo está.

El Registro de la Propiedad tiene principio de autenticidad, es decir, el Registro

no va a inscribir documentos que no sean auténticos. El concepto de autenticidad pasa

por este aspecto, porque el documento que ingrese al Registro tenga una autoría

determinable. Si tomamos dos hojas de un cuaderno y escribimos un contrato de

locación y el duplicado lo firmamos, es un contrato válido, es un instrumento privado,

dos partes, dos ejemplares; pero no tiene autenticidad, porque no emana de ningún

funcionario público, depositario de la fe pública, es un instrumento válido entre las

partes pero no goza ni viene imbuido de la autenticidad, entonces el Registro esos

documentos no los toma.

El Registro sólo toma razón de los instrumentos que gozan de autenticidad, que

la autoría es determinada. Autoría, competencia, cumplimiento o manda de la ley y

forma específica. Yo le mando al Registro escrituras para que las inscriban porque soy

escribano y tengo competencia, pero en vez de mandárselas en la forma que la ley me

impone se las mando en papel madera….


Entonces el art. 2 de la Ley dice que el Registro anotará o inscribirá según corresponda los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan

derechos reales sobre inmuebles;

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias

cautelares;

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

Estos son los documentos o instrumentos que va a inscribir. Los enuncia con

carácter taxativo. En realidad dice “y los que dispongan las leyes”, pero al decirlo cierra

la cuestión, no dice “cualquier otro”.

El primer inciso se refiere a los instrumentos notariales, el otro a los judiciales y

el último a los administrativos (los que dispongan leyes especiales); por lo cual, en este

artículo se establece el principio de autenticidad en el sentido que el registro va a

recibir para inscribir todo lo que esté dentro de este mundo, de este ámbito, lo que

venga de lo notarial, lo judicial o del imperio de la ley o vía administrativa.

Auténticos. Va a registrar documentos o instrumentos que provengan de autores

auténticos, es decir, de funcionarios competentes para requerir, rogar, la inscripción de

ellos.

No avance en la lectura si tiene alguna duda, utilice la PLATAFORMA

EDUCATIVA para comunicarse con su tutor.

¿No hay excepción a este principio?

Si. Hay situaciones en que el Registro va a tomar razón de documentos

privados. El Registro de la Propiedad Automotor toma razón de instrumentos privados,

los F.08, con firma certificada.


Hay otras leyes que en realidad no se utilizan mucho, que son la Ley 14.005 y la

19.724, la ley de prehorizontalidad y la ley de venta de lotes a plazos, donde se

inscriben boletos de compraventa. No se usan prácticamente nunca.

Es como una protección al adquirente, se anuncia que se va a vender lotes en

cuotas o la propiedad que se va a afectar al régimen de la propiedad horizontal está

vendida. En la prehorizontalidad es una obligación hacerlo, aunque ha caído en

desuso.

En vez de mandar la transmisión del derecho real, vendedor y comprador

suscriben un boleto y se lo manda a La Plata, donde se toma razón en la matrícula que

está prometida en venta. Rompe el principio que indica el inc. a del art. 2: Al inscribir un

boleto no estoy constituyendo ningún derecho real, simplemente anoticio una relación

contractual y una obligación de escriturar.

Estas son las leyes especiales que indica el inc. 3…como si una ley indicara

que hay que inscribir los contratos de locación o los boletos de compraventa (la famosa

protocolización de los boletos de compraventa). Son excepciones, porque el

instrumento privado no da autenticidad, no emana de oficial público, no porta

veracidad, nadie da fe que lo que contiene, en cuanto manifestaciones propias de los

autores, sean veraces. En principio esos instrumentos son ajenos a la inscripción, salvo

las excepciones que comenté.

El instrumento público goza de una presunción de autenticidad. Puede ser

atacado como el instrumento privado, pero del público se supone que es veraz.

Entonces la presunción de autenticidad. Una sentencia de un juez, un acta de

matrimonio, se presumen legítimas, veraces; todo admite prueba en contrario, por

supuesto, pueden ser atacadas como vimos por la vía de la nulidad, de la falsedad

material o ideológica del instrumento público, la falsedad puede ser civil o penal, en el

último caso será un juzgado del fuero penal el que determine si se constituye o no el

delito, pero en el campo de lo Civil está la redargución de falsedad cuyo procedimiento

está normado en el art. 393 del Código de Procedimientos Civil de la Provincia de

Buenos Aires, que le da a quien tuviera un interés legítimo, quien se viera afectado por


la manifestación que porte un instrumento público, la posibilidad de impugnarlo a través

de un procedimiento que va a correr por la vía de incidente.

Es la redargución de falsedad (vía civil) que requiere que el supuesto

perjudicado por el instrumento público lo impugne fehacientemente; luego tiene un

plazo de diez días para iniciar por vía de incidente un procedimiento que se abrirá a

prueba, donde pretenderá demostrar que esa afirmación del notario o de la parte es

falsa. Vos firmaste una escritura, a partir de ese momento vos te notificaste del acto,

tendrías 10 días para iniciar por vía de incidente la redargución de falsedad. O te

enteras a posteriori, desde que te notificas, 10 días. En los casos penales hay que

fijarse los plazos de prescripción del delito, que son más extensos.

Entonces, como hasta los propios instrumentos públicos son atacables. Ustedes

deben plantearse la situación así. El Registro recibe instrumentos públicos,

inmediatamente los inscribe, en el plazo de 30, 45, 60 días; pero ese instrumento

podría estar siendo atacado por la justicia civil o penal diciendo que es nulo o falso, y

haber un proceso civil o penal paralelo a esa inscripción que ya se realizó. La escritura

dice que el Sr. le compró a la Srita. una casa, pero es falso, ella nunca la vendió, le

falsificaron la firma…y la escritura se inscribe, qué pasa con esa inscripción.

El Registro sienta este principio, yo lo único que voy a inscribir son los

documentos auténticos, y ese documento no se va a modificar más, sólo va a entrar al

Registro otro documento que modifique esa situación, por ejemplo la sentencia que

determine la redargución de falsedad y retrotraiga la situación al momento previo a la

inscripción original, supuestamente falsa.

Otra opción es que se decrete un embargo sobre la propiedad en cuestión y se

haga un anotación de litis que diga “ojo hay un proceso en curso”, pero va a tomar

razón porque un Juez lo dice.

Decimos que el instrumento notarial da plena fe, pero entendamos que hay

maneras de atacarlo, en derecho se puede intentar casi todo.


Al ingresar el documento al Registro decíamos que ingresa que “NN vendió a XX

por escritura 300 del 28/08/2009 pasada ante el Escribano tal”, el Registro al tomar

razón de esta transferencia dominial, el notario eleva lleva materialmente al Registro

papeles y también por vía magnética o informática, y el Registro va a hacer un control

extrínseco de esa escritura, lo único que va a controlar son las formas externas, los

aspectos formales del instrumento.

Lo formalmente necesario, no lo interno; es decir, no va a hacer un análisis

sustancial de la cuestión redactada por el notario sino un análisis formal.

Esto después lo vamos a ver en otro de los principios del derecho registral, el

principio de legalidad o calificación. Pero en principio vamos a afirmar esta cuestión, el

Registro no analiza nada, va a analizar obviamente si el que firmó fue un oficial público,

si tiene competencia, que lo que se manda a inscribir está de acuerdo a ley y los ritos

formales.

Lo sustancial, lo negocial no lo va a analizar, lo jurídico, el precio…El escribano

redacta nada más lo que las partes vienen a manifestar. Una colisión entre los

aspectos registrales y los aspectos impositivos, estos últimos no pueden obstar a la

inscripción.

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Se refiere al inmueble, que deber ser perfectamente determinado y que

constituye el objeto de los derechos reales a inscribirse: en la inscripción debe constar

con exactitud el inmueble sobre el que recae el derecho y quién es su titular, así como

en el caso de gravámenes, el monto a que alcanzan. La Ley 17.801 entronca con este

principio todo el Capítulo Tercero, relativo a la “Matriculación”.

El principio importa que el Registro de la Propiedad determine técnicamente el

derecho portante en el instrumento, las cosas sobre las que recae el derecho y las

personas contratantes. Si redactáramos una escritura y la enviamos a inscribir diciendo

algo parecido a “Don José García le transfiere a su primo Jorge la fracción de campo

de la zona de Bosch Partido de Balcarce lindante a las vías del Ferrocarril que linda

con la calle y lo de Don Aguinaga de 500 hectáreas aproximadamente”.


Esa redacción no especifica ni el derecho transmitido, ni quien lo transmite y

recibe y ni la cosa supuestamente enajenado.

La especialidad implica que el Registrador no va a tomar razón de títulos que no

cumplan con este principio es decir no determinen el derecho (dominio, condominio,

hipoteca, etc.) ni que las personas estén identificados en forma equívoca (Don José

García puede haber miles) y que tampoco esté determinado el bien). La determinación

del bien pasará por la interrelación que debe haber entre el Registro Catastral y el

Registro de la Propiedad, por lo cual el Notario para determinar materialmente la cosa

enajenada debe requerir la correspondiente certificación de dicho registro y no lo podrá

hacer por otro medio.

El Principio tiene un fuerte desarrollo en la Hipoteca a la luz del análisis del art.

3131 y Cctes. Del C. Civil que no es tema de la materia pero de fundamental

importancia.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales, de

modo tal que todos los actos dispositivos forman un encadenamiento perfecto y

aparecen registrados como si derivaran unos de otros, sin solución de continuidad

(art.15) “cada nueva inscripción se apoya en otra anterior, que resulta ser su

antecedente legítimo”. El requisito de que cada nueva inscripción se sustente en un

acto otorgado por el titular inscripto no juega en el caso de la matriculación de un

inmueble no matriculado o cuando se produce la adquisición de un inmueble

matriculado por usucapión. Las excepciones a este principio conforman el “tracto

abreviado” (art. 16).

ARTICULO 15.- No se registrará documento en el que aparezca como titular del

derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente. De los

asientos existentes en cada folio deberá resultar el perfecto encadenamiento del titular

del dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre las

inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones.


ARTÍCULO 16.- No será necesaria la previa inscripción o anotación a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al documento que se otorgue, en los siguientes casos:

a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados

o sus representantes, en cumplimiento de contratos u obligaciones contraídas en vida

por el causante o su cónyuge sobre bienes registrados a su nombre;

b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren

bienes hereditarios inscritos a nombre del causante o de su cónyuge;

c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes

hereditarios;

d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y

se refieran a negocios jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las

respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos

casos el documento deberá expresar la relación de los antecedentes del dominio o de

los derechos motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscrito en

el registro, circunstancia que se consignará en el folio respectivo.

PRINCIPIO DE PRESUNCIO DE LIGITIMIDAD Y LEGALIDAD – FE

PUBLICA REGISTRAL

Los asientos registrales se presumen veraces. El derecho real inscripto se

presume existente, hasta que se demuestre que ellos no coinciden con la realidad

jurídica y sean, en consecuencia, rectificados. La carga de la prueba pesa sobre la

persona que alega la inexactitud de las constancias del registro.

Este principio se enlaza con el denominado “de fe pública registral” que garantiza la validez de las disposiciones sobre un derecho real inscripto: el

registro se presume exacto para el tercero de buena fe que adquiera del titular registral,

pero aquí sin admitirse prueba en contrario, es decir, sin que quepa demostración de


que la persona que figura como titular en el registro no es en la realidad jurídica la

verdadera propietaria. Con más exactitud, la única realidad jurídica es la que surge de

las constancias registrales. El principio de legitimidad aparece receptado en el art. 22

de la Ley 17.801, no así el de fe pública registral, atento que el art. 4 dispone que la

inscripción no convalida los vicios de que pueda adolecer el título.

Que es que un Registro sea EXACTO ?. Quiere decir que sus asientos

coinciden con la realidad material (realidad jurídica y económica). A contrario el

Registro puede ser inexacto por ser el título incongruente con la realidad material y/o

tenga una nulidad y/o el instrumento que ingresa al Registro es exacto pero su vuelvo,

su anotación es inexacta. No todos los casos son iguales pero todos general un

incongruencia entre la realidad registral y la extraregistral.

El PRINCIPIO DE LEGITIMACION como tal está receptado en nuestra Ley en

el art. 29 “El asiento registral servirá como prueba de la existencia de la

documentación que lo originara en los casos a que se refiere el art. 1011 del Civil.

“ Ello es lo más parecido al principio de legitimación

El PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL no está receptado directamente

en nuestra ley. Los asientos registrales y los derechos gozan de una presunción de

legalidad y veracidad como todo instrumento público.

PRINCIPIO DE INSCRIPCION - MATRICULACION - FOLIO REAL

a) Principio de inscripción: Se vincula con la necesidad de la inscripción (que

es obligatoria) y su efecto (declarativo en nuestro régimen, constitutivo en otros) Este

principio aparece en los arts. 2 y 3 de la Ley 17.801*, donde se detallan los

documentos que deberán inscribirse para su publicidad y oponibilidad a terceros (2 y

los requisitos que deben reunir (3). También el art. 23 ya citado y transcripto.


*ARTICULO 2.- De acuerdo con lo dispuesto por los artículos 2.505, 3 135 y

concordantes del Código Civil, para su publicidad, oponibilidad a terceros y demás

previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán o anotarán según

corresponda, los siguientes documentos:

a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos

reales sobre inmuebles;

b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;

c) Los establecidos por otras leyes nacionales o provinciales.

ARTÍCULO 3.- Para que los documentos mencionados en el artículo

anterior puedan ser inscritos o anotados, deberán reunir los siguientes requisitos:

a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa,

según legalmente corresponda;

b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus

originales o copias por quien esté facultado para hacerlo;

c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros

complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo

inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos

de excepción que establezcan las leyes, podrán ser inscritos o anotados los

instrumentos privados, siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por

escribano público, juez de paz o funcionario competente.

Vamos a desarrollar el principio de matriculación. Todos los principios se

interrelacionan, pero no necesariamente uno tiene que concadenarse con otro, no hay

problema.


La matriculación es un procedimiento registral por el cual a partir de una

inscripción de dominio ingresa un inmueble al Registro, ya sea por una inscripción

original o por el hueco del sistema anterior, asignándole el Registro una determinación

al inmueble y un número de identificación, el cual va a permanecer inalterado hasta

tanto -por algún acto jurídico sobreviviente- se altere la determinación física de ese

inmueble.

¿Esto qué es?

En realidad es un procedimiento registral: Para que entiendan, cuando existe un

inmueble se determina que está ubicado entre esta calle y esta otra, sus linderos, su

superficie, cuáles son sus límites… Hasta tanto se altere la determinación física del

inmueble éste se mantiene incólume en la identificación del Registro (ya vamos a ver

de qué manera se puede alterar: por anexión o subdivisión). En definitiva, matricular un

inmueble supone asignarle a cada uno de los inmuebles que existen en la jurisdicción

del Registro dentro de la provincia donde está radicado el mismo, una identificación

única, como un número de documento de identidad, si? Cada habitante de la Nación

tiene un número de identificación única.

En el caso del Registro, la matriculación…Vamos a ver que existen distintas

formas de matricular un inmueble, porque nuestro Registro es declarativo pero aparte

es real, porque lo que se ingresa al Registro, la información que el Registro brinda es

de cosas, hay otros registros que se llaman personales que lo que hacen es registrar

datos de personas, como sería el.

Registro de las Personas: registra datos o actos jurídicos de esas personas.

Los registros de cosas registran eso, cosas, aspectos patrimoniales, aún el registro de

anotaciones personales. La anotación personal lo que hace es restringir mi patrimonio,

lo que está haciendo es restringir una cosa. El Registro de la Propiedad Inmueble es

también un registro de cosas.

Ahora, los registros de cosas se pueden ordenar de distinta manera, nuestra Ley

17.801 da nacimiento a lo que se llama el folio real, qué quiere decir esto…cómo

ordenamos las cosas que están dentro del registro, de qué manera.


El folio real lo que hace es asignarle a cada uno de los inmuebles que se

encuentran registrados un cuadernillo único.

En ese módulo está lo que vimos al principio, la determinación física del

inmueble, como asimismo toda la información o historial jurídico de ese inmueble: de

quién era, de quién pasó a ser, si figura alguna restricción. Figura todo, no se borra

nada, figura un antecedente detrás de otro.

No avance en la lectura si tiene alguna duda, utilice la PLATAFORMA

EDUCATIVA para comunicarse con su tutor.

EL OFICIO JUDICIAL

El mecanismo por el cual se activa el funcionamiento del Registro es un oficio

judicial. El documento a registrar es un documento judicial. Este es el folio real y acá

me anotaron la reinscripción del embargo, pero acá se ve todo el historial del inmueble.

En realidad éste no es todo el folio real, porque como les dije es un cuadernillo y

como el del ejemplo tiene diez asientos de embargo se anexó al asiento inicial (o de

matriculación) otra hoja para poder seguir anotando asientos.

Todo lo que anota en la matricula es la determinación del inmueble físicamente.

Son fichas de identificación del inmueble. La parte de arriba nos ayuda a nosotros, al

escribano cuando otorga el acto o al Juez…nos ayudamos con catastro, cuya Oficina

tiene como función determinar físicamente el inmueble. El catastro me dice dónde está,

cuánto mide la superficie, al lado de quién está, atrás y delante de quién está, entonces

nosotros sabemos por los linderos, superficie y medidas: no hay forma de pifiarle, si o

si estamos hablando de ese inmueble. Evidentemente el mecanismo de folio real

necesita tener complementación con catastro.

Esto es lo que se llama el asiento de matriculación, que como les decía, nace a

partir de la inscripción del dominio. No podremos tener ningún titular de dominio y si

una hipoteca, porque no sabemos quién es el deudor, quién es el titular del inmueble

que está grabado con la hipoteca, no sabemos si quien firmó el acto jurídico hipotecario


es la persona autorizada a hacerlo, porque el único que puede otorgarla es el titular de

dominio. Si en vez de una hipoteca trabamos un embargo, debemos partir de la

inscripción de dominio para ver si embargamos a la persona que deberíamos

embargar. Entonces siempre el folio real nace de una anotación de dominio.

El problema es que el folio real nace con la Ley 17.801 de 1.968, pero antes de

esa Ley ya existían los registros y no se observaba esta forma de hacer ingresar los

inmuebles a registro, había otro, que era extremadamente engorroso, no lo llamábamos

de folio real sino cronológico personal. Este sistema qué hacía, ¿cómo ingresaban los

actos jurídicos al Registro? Simple y sencillamente uno atrás de otro.

Ustedes seguramente han visto formularios que se llaman informes de dominio

de inmuebles matriculados, quiere decir que el inmueble ya está matriculado, tiene un

folio real. Cuando uno pide un informe de dominio de un inmueble que desde el año

´68 no ha tenido movimiento jurídico, el inmueble no tiene matrícula, porque fue recién

a partir de ese año que se generaron los folios reales, pero no se tomaron todos los

inmuebles que había en la Provincia de Buenos Aires y se les hizo una matrícula a

cada uno, a pesar de que el art. 44 de la Ley obliga al Registro a matricular todos los

inmuebles.

¿Qué hacen? Cuando se genera algún tipo de rogatoria respecto de alguno de

esos inmuebles no matriculados, se lo matricula; con lo que todavía quedan

innumerable cantidad de inmuebles que no tienen número de matrícula, por lo que uno

cuando pide un certificado debe utilizar un formulario especial que se llama de

inmueble no matriculado. Actualmente ha habido una matriculación de oficio de todos

los inmuebles en algunas zonas (el Registro divide a la Provincia en Zonas) de la

Provincia.

Los inmuebles se identificaban por el legajo donde se había agregado el acto

jurídico que se ingresó a Registro, el legajo es una cantidad de de papeles que reflejan

actos jurídicos ingresados al Registro uno atrás de otro y que se apilan de a cien,

asignándoles un número y año.


Por ejemplo legajo 1 del año 1954: allí ingresó respecto del inmueble 1

una hipoteca, de otro inmueble de otra jurisdicción (pongámosle 2) ingresó una

transmisión de dominio, y así sucesivamente. Ahora qué pasa…en el año 1961 se creo

el legajo 742 del ´61 en donde se va a ingresar un acto jurídico de transmisión respecto

del inmueble del legajo 1 del ´54, entonces hay que ir a buscarlo y referenciarlos

mutuamente.

Obviamente que el folio real, el cuadernillo donde se referencia todo el historial

jurídico del inmueble, es mucho más práctico que este tremendo anacronismo.

La matriculación del inmueble nace con la inscripción del dominio por nacimiento

original o por vuelco, el vuelco es el pase de ese sistema cronológico personal al folio

real.

Acá pueden pasar muchísimas cosas. El Registro de la Propiedad no siempre

existió. Antes de 1928 cualquier nacimiento, transmisión o extinción de derechos reales

sobre inmuebles no se inscribía en ningún lado, porque no era obligatorio.

Cuando nacieron los Registros fueron tildados de inconstitucionales, porque

todavía no existía una ley que legitimara la existencia de los mismos y la constitución y

transferencia de derechos se volcaron en ellos a través del sistema cronológico

personal.

Cuando se sanciona la Ley 17.801 todas las transmisiones y modificaciones de

derechos reales que todavía no habían ingresado al Registro por el sistema cronológico

personal, se vuelcan originariamente en el folio real y si se hace una transmisión,

modificación o extinción de un derecho real sobre un inmueble que ya estaba ingresado

al Registro pero con otro sistema, se le impone la matrícula por vuelco del sistema

anterior; pero hay inmuebles que todavía no se registraron porque no tuvieron

transmisión, modificación o extinción de un derecho real pero no antes del 68, sino

antes de la creación del Registro…son inmuebles que nunca ingresaron al Registro,

nunca se pidió ni un informe de dominio o copia de asiento registral de ellos (en esos

casos si constataban su inexistencia lo habrían matriculado).


Por eso, a veces, debajo del folio dice antecedente dominial: Surge cuando se

matricula por vuelco. Allí se ponen todos los legajos que tienen vinculación con ese

inmueble para seguir la historia jurídica del mismo. Cuando se matricula lo único que se

tiene en cuenta es el titular de dominio y a partir de ahí el acto jurídico por el cual se

volcó al folio real (por ejemplo, que se pidió un certificado).

¿La matrícula y el folio real es lo mismo? ¿O el folio real es anterior a la

matrícula? No. La matrícula es un procedimiento, un sistema de registración o

incorporación de inmuebles al Registro.

El folio real es una de las formas de ordenar los inmuebles que están

matriculados, uno de los sistemas de ordenamiento. La matriculación es el sistema o

procedimiento por el cual se ingresan los inmuebles al Registro, y el folio real es una de

las opciones que tiene el imagínense lo que sucedería el 1.920 si ahora con los

sistemas informáticos que tenemos hay problemas. No había ni rutas para llegar al

lugar donde registraban.

El número de orden te da la prioridad, ahora tenemos un sistema informático

interconectado. Si hay que ir mañana al Registro a ingresar cuatro trámites uno tras

otro, ustedes van a ver que el número no es correlativo, porque todas las máquinas

timbradoras de la Provincia de Buenos Aires están tomando trámites, y a vos te

asignan el número que te toca cuando pasas por la máquina timbradora. La prioridad

hace que tenga derecho a modificar el folio real el que posea el número anterior y si el

número que le sigue es un acto incompatible con el número anterior, no se va a

registrar.

Si yo con el número de orden 1 tengo una transmisión de dominio de A a B y el

número de orden 2 tiene una hipoteca sobre el mismo bien que otorga A, esos actos

jurídicos son incompatibles, entonces el acto jurídico no puede ingresar. Hay actos

jurídicos que tienen lo que se llama incompatibilidad relativa, como si entra un

embargo, no es que el acto jurídico anterior no puede entrar sino que hay que resolver

el tema del embargo, pero hay actos jurídicos que son absolutamente incompatibles.


Después ustedes van a ver cuando estudiemos el principio de prioridad que con

la emisión del certificado existe lo que nosotros llamamos reserva de prioridad o

retroprioridad.

El número de orden es lo que se llama el asiento de presentación y después

está lo que se llama el libro diario. ¿Qué es? Un listado de todos los documentos que

entraron ese día en donde se pone uno debajo del otro por orden. Cualquier duda se va

al libro diario.

La rogatoria es el impulso inicial y el Registro sigue el trámite hasta el final,

hasta generar lo que se llama el asiento, que es la modificación del folio. Los asientos

nacen a partir de una rogatoria y generan la modificación del folio real. Los asientos se

identifican por la letra de la columna a, b, c, d y e dependiendo que la columna sea de

dominio, de gravámenes, de cancelaciones o de certificados, y por fila se ponen

números correlativos 1, 2, 3, 4 y 5.

El asiento inicial que se genera con la matriculación se llama, precisamente,

asiento de matriculación, que es este primer asiento, ya sea que se genere

originalmente o por vuelco. Este primer asiento no solo genera la anotación de la

titularidad de dominio, sino que origina toda la determinación del bien y por sobre el

número de documento de identidad de los inmuebles, que se conforma con el número

de jurisdicción política de la provincia (General Pueyrredón es 045) y un número de

matrícula. Dentro de cada jurisdicción el número de matrícula no se repite, lo que si

sucede entre distintas jurisdicciones.

Esto puede ser distinto en otras jurisdicciones, por ejemplo en Salta se identifica

con la nomenclatura catastral.

Ahora, por ejemplo, en una rogatoria judicial como la declaratoria de

herederos te exigen por una cuestión tributaria indicar el número de partida y la

valuación fiscal del inmueble; porque ahora no solo tenés que pagar el sellado que

nosotros pagábamos sino que te cobran el sellado de actuación administrativa, que es

un porcentual sobre la valuación fiscal.


Entonces para que sepan cómo aplicar este porcentual, el oficio tiene que

indicar el número de partida inmobiliaria y la valuación fiscal. También te pide el estado

civil por el tema del asentimiento conyugal.

Nuestro Registro registra títulos, lo que se vuelca en el asiento es el acto

jurídico. Va a figurar compraventa, declaratoria de herederos, cesión, no me van a

transcribir todo el oficio, lo que si van a transcribir son los datos de cada uno de estos

sujetos, necesitan el nombre completo, el estado civil, si es casado el número de

nupcias y el nombre del cónyuge, el domicilio, el documento, la nacionalidad, el nombre

de los padres. Es un registro de títulos y es un registro de inscripción. Nosotros no

tenemos un registro constitutivo, es declarativo, porqué, porque el tipo que lee el

documento no vuelca ahí lo que dice sino lo que él entendió que dice, y cuando se

vuelca incorrectamente nacen las inexactitudes registrales.

Para modificar el folio el inmueble debe modificarse físicamente, por ejemplo, que se subdivida (que de un inmueble se hagan muchos inmuebles). Esto

ocurre cuando se ingresa al Registro un Reglamento de Copropiedad Horizontal. La

matrícula que había -la matrícula 10.000- no es que va a desaparecer sino que la

cancelan: En la matrícula 10.000 se anota el reglamento de copropiedad y van a crear

la matrícula 10.000/1/2/3 para las unidades funcionales… y todas las matrículas se

referencian con aquella de la cual nacieron.

La otra situación se da cuando dos inmuebles se unen, cuando se unifican dos

inmuebles. En este caso se crea una sola matrícula de los dos inmuebles, pero

tampoco se eliminan las anteriores, porque –por ejemplo- puede pasar que el

Consorcio de Propiedad Horizontal se disuelva y en ese caso todas las matrículas

nuevas se eliminan y cobra vida la original.


PRINCIPIO DE PRIORIDAD

La prioridad de los derechos se establece según el orden de su inscripción,

siguiendo la máxima de que prior est tempore, potior est jure: Tiene prioridad el

derecho que primero se inscribe.

Esto va a ser muy usado en nuestro sistema registral, porque cuando hablamos

de prioridad y de rango, la cuestión de quién llega primero al Registro va a ser

importantísima.

El sistema argentino tiene dos elementos, uno va a ser el de la fecha y otro el de

numeración de presentación…el timbrado. La numeración por presentación y en otros

la fecha.

En Provincia de Buenos Aires hay distintos tipos de certificados. Los rojos son

los que usan los escribanos para sus operaciones y son los que tienen reserva de

prioridad, el principio que vamos a ver hoy. Los verdes (que los llamamos informes) son

los que usan los martilleros y abogados.

Después están los de color azul que son las solicitudes de copia de

asiento registral esos los pueden pedir todos (los martilleros, los escribanos, los

abogados) para verificar distintos datos, por ejemplo, cuando no sabemos quién es el

titular del inmueble, para verificar la titularidad dominial, porque cuando pedimos los

verdes tenemos que saber muy bien quién es el titular, porque si está consignado

erróneamente el nombre nos viene de devuelto. La solicitud de copia de asiento sólo

nos pide los datos del inmueble, los que debemos consignar en los casilleros.

A cada certificado que se presenta se le da un sticker, esto es lo que ayuda a

saber quién llegó primero en el tiempo. Esto de los stickers es bastante reciente, en las

escrituras viejas por ahí veían un timbrado largo que decía igualmente la hora y el

número de presentación que cuando empezó a falsificarse generó nuevas técnicas.


Hay formularios verdes y rojos, tanto para pedir sobre el estado de las personas

(eso va directamente a anotaciones personales, una división dentro del registro que es

para inhibiciones); como para los inmuebles (va a la parte de certificados).

¿Cómo salen las planchetas de los informes una vez que nos lo entregan? La primera columna nos habla de la titularidad sobre el dominio, después

tenemos una segunda que nos dice la proporción.

En la primer columna siempre viene la persona que es titular del dominio: Nos

va a decir el nombre completo, el DNI, el estado civil (puede ser que en vez de comprar

Juan Perez casado en primeras nupcias o separado de sus primeras nupcias, compren

los cónyuges en primeras nupcias, lo que revela la titularidad de ambos cónyuges); y

después nos dice los datos de la escritura de transmisión: si hubo una compraventa, un

tracto abreviado, quién es el escribano que intervino, su número de registro y el folio de

seguridad.

Después viene la segunda columna, la proporción. Depende la parte que haya

comprado, si compró la totalidad del bien ponen 100%, si hay dos personas que son

condóminas entonces va a estar en la primera columna la titularidad del 50 % indiviso

(en realidad dice ½ porque se expresa en fracciones) y después van a venir los datos

del otro condómino y nos va a decir ½ también, totalizando el 100%. Después vienen

los gravámenes, restricciones e interdicciones y esta es la columna donde se van a

asentar los embargos, si estuviese afectado a bien de familia o hubiera un usufructo.

En el tercero (cuarto si tomamos como casillero el de las proporciones) estarían

las cancelaciones; por ejemplo si hubo un bien de familia y hubo un levantamiento de

dicha afectación, si el embargo que estaba anotado se levantó…no si caducó, porque

recuerdan que lo mencioné la clase anterior: los embargos como todas las medidas

cautelares caducan a los 5 años. En este caso no necesitamos que esté anotado en

cancelaciones, a los 5 años caducó si no hay una reinscripción. Es prolijo que si un

Escribano hace una operación de compraventa donde hay un embargo que está

caduco – si bien no tiene que levantarse- haga la nota para que el registrador ponga

una anotación de que está caduco el embargo.


Es una cuestión de prolijidad y orden, porque no es necesario: La ley dice que a

los 5 años a partir de la fecha de su registración, caducó.

Por ejemplo nosotros recibimos un certificado y vemos que hay un

embargo, de qué año es –por ejemplo del 2000- y no hay reinscripción ni

levantamiento, bueno, está caduco; no hay que preocuparse para poder realizar la

operación, pero sería de una buena técnica registral hacer una nota para que en la

columna de las cancelaciones quede la registración de que ese embargo caducó. No

prescribe, está caduco, deben haber visto en obligaciones la diferencia entre caducidad

y prescripción.

Y la última de las columnas es la de las certificaciones: Cada vez que un

escribano pide un certificado con reserva de prioridad debe anotarse es esta última

columna.

Entonces si yo pedí un certificado para una compraventa, estoy dentro de esa

cobertura -de esa prioridad- que establece la ley.

Ese escribano lo va a saber porque está asentado con un número que es el

número de entrada del certificado, después viene la fecha en que fue ingresado el

certificado, la fecha del sticker, después dice el tipo de operación, el registro del

escribano y el partido al cual pertenece.

Entonces con esa plancheta del certificado tengo todo el estado del inmueble:

Quién es el titular, quiénes fueron en el tracto los anteriores titulares, eso sirve también

para hacer los estudios de títulos. Uno consiguiendo esto ve el historial de lo que hay

asentado en la matrícula.

La usucapión.

Una cosa es la usucapión, que es un proceso por el cual uno adquiere por el

transcurso del tiempo (diez o veinte años) la titularidad de un bien. En la usucapión el

derecho nace originariamente respecto de ese bien.


La sentencia judicial que declara la usucapión hace que la matrícula quede a

cero (digamos), en realidad todos los titulares anteriores se tachan, porque el juicio de

usucapión se hace contra la parte que figura como titular ante el registro, se le notifica

a esa parte, si se conoce el domicilio hay que publicar edictos, tal ves haya alguien que

se presente por esa persona.

En la sentencia de usucapión hay un asiento originario. Es como si fuera un

primer asiento, borró todo lo de atrás.

Vos me habías dicho que con la tercera venta borra todo para atrás…si yo te

interpreto bien, eso es el art 1.051 del Cód. Civ. que habla del tercer sub adquirente de

buena fe, que es otro tema.

Qué pasa cuando hay una transmisión que pueda ser cuestionada por fraude,

simulación, alguna circunstancia, una venta non dominio, etc. De acuerdo a la ley,

cuando hubo un sub adquirente, es decir, una tercera operación a título oneroso y con

buena fe, a ese tercer sub adquirente no se le puede reivindicar el inmueble, no se le

puede seguir una acción contra él...habrá que demostrar si tuvo o no buena fe. Es

como si el tercer adquirente ya estuviera libre, es distinto a la usucapión.

Adquirente en subasta.

Es distinto a la usucapión, porque el adquirente en subasta no tiene un asiento

originario, la subasta no es un primer asiento, es como si hubiese sido una

compraventa...va a quedar liberado de todos los embargos, pero eso no puede

entenderse como que todo lo anterior desaparece, no es una adquisición originaria

como en el caso de la usucapión. En cualquiera de los dos casos si va a quedar limpio

de los embargos o medidas anotadas. He visto certificados donde por una usucapión

se tachan, se cruzan los asientos anteriores, como también en el caso que hubiera un

asiento incorrecto, con la rectificación he visto tachado directamente la cuadrícula que

corresponde al asiento incorrecto.


Había quedado pendiente el tema de la garantía. Cuando uno suscribe un

contrato de locación y ofrece un bien en garantía, uno va a pedir informes de inhibición

y dominio para ver si quien dice ser el titular de ese bien es el titular registral del

dominio y además no está inhibido.

Si después no cumple con los cánones locativos y se inicia la ejecución de

alquileres cuál va a ser la garantía del pago de esos alquileres, bueno, el bien que

ofreció en garantía.

Ustedes pidieron ese informe para ver que no haya embargos, hipotecas...esto

de la prioridad tiene que ver con este tema; porque van a ver cuántos embargos hay

que van a estar antes que el que yo pueda trabar eventualmente si no me cumple con

los alquileres; si hay una hipoteca ese derecho real sería más fuerte que mi embargo al

momento de la ejecución. Entonces, esa garantía no es que ustedes la están afectando

registralmente. Es personal. Mientras que transcurre el contrato de locación quién les

asegura que no lo van a vender, embargar o inhibir; simplemente la palabra de quien

dijo ser garante. Es una garantía porque vos sabes que es el titular del bien, pero vos

no tenés una reserva de prioridad, ni siquiera podes registrar la operación en el

registro; eso no significa que la garantía no sirva.

Preguntan acerca de las garantías compradas: Dicen que algunos martilleros

tienen una lista de garantías que son truchas para resguardarse. A mi me pasó en la

escribanía de gente que venía a certificar la firma en un contrato con garantía y les pedí

la copia escritura y le faltaba una hoja.

Alguien pregunta si la certificación no es simplemente respecto de la firma, que

esas personas son en realidad quienes firman el contrato.

Si, pero hay que ver si el contrato no tiene un objeto ilícito o ilegal, como mínimo.

Aparte del tema de las garantías truchas, les puede llegar un poder falso, que no

tenga matriculación. Hay que fijarse muy bien en los folios del otorgante (datos que se

pueden chequear, porque es una información que proporciona el Colegio), las leyendas

de su confección. La operación más común se llama lavar folios.


Otra duda gira en torno a la muerte del poderdante cuando se dan poderes

generales de administración.

CONTINUACION DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD.

¿Qué entendemos por derecho de prioridad? En realidad la prioridad tiene que ver con el tiempo: Quien se antecede -

antepone- en el tiempo, tiene prioridad sobre el posterior para obtener una modificación

del registro. Eso es lo que sucede con la prioridad, no es que tengas mejor derecho. La

prioridad hace que quien antecede en el tiempo tenga prioridad sobre los subsecuentes

para lograr una modificación en el Registro.

Existen distintas situaciones que se pueden dar: La segunda rogatoria no se

va a inscribir, inscriben la que antecede. O puede suceder que ambas rogatorias sean

compatibles.

También puede suceder que ambas rogatorias sean incompatibles, y puede que

esa incompatibilidad sea absoluta o simplemente relativa. Es absoluta cuando la

rogatoria del segundo acto jurídico no puede lograr inscripción registral si se asienta la

primera, es el supuesto inverso al ejemplo dado.

Por ejemplo: Entra una transmisión de dominio de A a B y una

hipoteca otorgada por A a C, si entra la rogatoria de transmisión dominial la segunda no

va a poder ser inscripta, es incompatible y no hay forma de resolverla.

Puede suceder que la incompatibilidad sea meramente relativa, que

exista un cierto conflicto pero el mismo pueda solucionarse, por ejemplo que haya

ingresado una transmisión de dominio de A a B y un embargo sobre A.


La incompatibilidad no es absoluta, lo único que hay que hacer es levantar ese

embargo…en este caso el registro posibilita que ambas rogatorias se registren, se

asienten; y qué es lo que nos va a dar la prioridad en el Registro?

¿Cómo sabemos quién tiene prioridad sobre quién?

Lo que se llama el asiento diario, que no sólo tiene una fecha y hora sino que

tiene un número de orden. Este número de orden es el que nos va a dar la prioridad de

una rogatoria por sobre otra.

¿Puede ser que dos rogatorias ingresen a la misma hora?

Si, pero no van a tener el mismo número orden, porque el propio sistema informático no lo permite: Siempre va a tirar un número de orden distinto para poder

asignar una prioridad por sobre otra.

Este asiento diario es el que va a determinar qué rogatoria tiene prioridad sobre

otra, es decir, cuál de las dos va a acceder primero a la modificación del folio real.

Este principio de prioridad puede sufrir algunas excepciones, donde un

documento que entra con posterioridad va a recibir una registración anterior.

Una es la protección que nos otorga el certificado, el llamado bloqueo

registral…los asientos pueden ser definitivos, condicionales o provisionales. Todos los

asientos que se generen con posterioridad a la inscripción de un certificado vigente son

condicionales. Se dice bloqueo registral (es la protección que te da el certificado),

parecería que tengo un certificado y no puedo hacer nada más, pero no, van a seguir

llegando rogatorias una atrás de la otra y todas van a generar un asiento condicional,

condicionado a que ingrese al registro el acto jurídico por el cual se pidió el certificado.


Si nosotros pedimos un certificado, por ejemplo con fecha de asiento

diario 1 de enero, si el escribano cumple con todos los plazos para el otorgamiento del

acto dentro del plazo de vigencia del certificado (hasta el 24 de enero) y el ingreso de la

rogatoria al registro (dentro de los 45 días posteriores al otorgamiento del acto,

pongámosle 28 de febrero), es una inscripción con principio de prioridad, porque el

Registro con qué fecha va a asentar este acto jurídico en el folio real: 1 de enero, sin

perjuicio que el asiento diario del ingreso de la rogatoria de inscripción del acto en sí

sea el 28 de febrero (a esto se llama retroprioridad); es una excepción al principio de

prioridad, porque este acto jurídico otorgado dentro de los plazos de vigencia del

certificado y que una vez otorgado por escritura es ingresado al registro en tiempo y

forma, va a tener prioridad por sobre todas las rogatorias ingresadas del 1 de enero al

28 de febrero.

Si el escribano en vez de otorgarme el acto el 28 de febrero me lo otorga el 28

de marzo, con qué fecha se va a registrar el acto jurídico: con fecha 28 de

marzo…perdés la prioridad, si en el medio te entró un embargo existe un caso de

incompatibilidad y el registro no te va anotar la escritura hasta que vos no lo levantes.

El problema acá es que los asientos no se cancelan. Es muy raro que los

asientos se cancelen. Las restricciones habitualmente se dan respecto de los

embargos y de las restricciones de dominio, que se anotan con referencias (por

ejemplo cancelación hipoteca…) no se tacha el folio real.

Otras de las consecuencias que pueden sufrir los asientos –aparte de las

cancelaciones- son las caducidades, donde no hay anotación alguna, sino que

simplemente el asiento perdió vigencia, caduca vencido el plazo por el cual se anotó el

asiento (generalmente 5 años como las inhibiciones o los embargos, también está el

caso de los certificados, que se entienden caducos cuando los actos por los cuales se

solicitan se otorgan fuera del plazo de su vigencia. Si vos tenés una anotación

condicional, la misma también caduca cuando el acto jurídico a cuya registración se

condicionaba entra a registro.)


Las otras excepciones a la prioridad son algunas facultades convencionales que

las partes pueden hacerse al momento de generar un asiento. Estas excepciones se

llaman reserva de rango, alteración de rango y posposición de rango. Esto supone que

las partes, al momento de ingresar una rogatoria al registro, prevén una preferencia

para inscribir un asiento con prioridad al otro. La reserva de rango es un acuerdo que

las partes realizan antes de que ingrese el acto jurídico al registro para dar al acto un

rango preferente respecto de otro acto jurídico.

Generalmente la reserva de rango se da en el caso de las hipotecas, en donde

el titular de dominio y el acreedor hipotecario acuerdan reservar un grado preferente a

la hipoteca que se está asentando con respecto a otra hipoteca, dejando asentado

plazo y monto de la misma. Obviamente el acreedor que posterga su rango no ve

afectado su interés ni daña a terceros con su accionar.

La posposición de rangos se da entre dos sujetos que ya tienen asentado su

rango y uno pospone el suyo en beneficio de otro, en el ejemplo que vimos puede ser

un acuerdo entre acreedores hipotecarios, donde no participa el deudor

hipotecario…también se da el caso cuando hay un deudor con muchos acreedores

embargantes: uno de sus acreedores embargantes le compra a otro de mayor rango su

acreencia para poder ejecutar ese bien en su propio proceso.

Como en el otro caso, lo que no se puede hacer es afectar derechos de terceros

(por ejemplo que entre los rangos que se posponen haya un rango). La alteración de

rango es prácticamente lo mismo pero en vez de postergarse su rango se lo

intercambian.

La prioridad es la regla, los demás son excepciones.


¡No hay aprendizaje sin actividad! Responda las siguientes consignas.

ACTIVIDAD DE APRENDIZAJE

1.- ¿Como es una Matricula en su Registro? (consiga algún informe de dominio de su

Registro Provincial y escanearlo al docente para poder analizarlo.

2.- ¿Porque el Principio de Prioridad tiene excepciones? ¿En que caso?

3.- Antes que hubiere sistemas de matriculación como era y que se registraba?

Si finalizó con la actividad, continúe con la lectura. Hemos llegado al final de la Unidad Didáctica Nro: 3, no pase a la siguiente si tiene alguna duda. Recuerde que su tutor está esperando sus consultas.

Mucha suerte…