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Page 1: Todo Sobre La Clausula Suelo

INDICEINTRODUCCIÓN................................................................................................................................1¿Qué es el Euribor?..............................................................................................................................4

¿Qué determina la cuantía de los tipos Euribor?.............................................................................5¿Por qué se presta tanta importancia al Euribor?.................................................................................6

¿Qué bancos europeos componen el panel?....................................................................................6¿Que es la clausula suelo?....................................................................................................................7

Legalidad de la cláusula suelo.........................................................................................................7¿En qué casos se puede considerar abusiva la cláusula suelo establecida en una Hipoteca?..........8¿Qué derechos tenemos.?.................................................................................................................9¿Qué debo reclamar?.......................................................................................................................9¿Qué podemos hacer para defender nuestros intereses?................................................................10

Manual De Procedimientos Para Interponer La Reclamación Por El Interés Suelo..........................10¿Que es la Subrogación de Hipotecaria?............................................................................................13

¿Cuáles son los gastos de subrogación?........................................................................................14¿Cuánto dinero me ahorraré con la subrogación?..........................................................................14Subrogación a la hipoteca del promotor........................................................................................15

FORMULARIOS...............................................................................................................................15MODELO DE PETICIÓN DE OFERTA VINCULANTE CUANDO EN LA OFICINA SE NIEGAN A ENTREGARLA..............................................................................................................16MODELO DE RECLAMACIÓN PARA LOS CASOS DE ERRORES EN LA OFERTA VINCULANTE (FECHA, FALTA DE FIRMAS...)...........................................................................17MODELO DE RECLAMACIÓN EN CASO DE NO EXISTIR OFERTA VINCULANTE............20FORMULARIO PARA SOLICITAR LA ELIMINACIÓN DE LA CLAUSULA SUELO...............23MODELO DE RECLAMACIÓN PARA HIPOTECAS DE SUBROGACION CON NOVACION Y SIN TECHO ( MUY HABITUALES EN UNICAJA).......................................................................25

LEGISLACION VINCULANTE A LAS CLAUSULAS SUELO................................................29COMO RECLAMAR ANTE EL BANCO DE ESPAÑA, A TRAVÉS DE CONSUMO DE LA JUNTA DE ANDALUCÍA CUANDO LA CONTESTACIÓN DEL BANCO ES NEGATIVA........29

INSTRUCCIONES........................................................................................................................30MODELO PARA SOLICITAR LA CANCELACIÓN DE UN SEGURO....................................38MODELO DE RECLAMACIÓN DE LAS COMISIONES COBRADAS POR EL BANCO EN CONCEPTO DE DESCUBIERTO O POSICIONES DEUDORAS.............................................39

RECURSOS Y HERRAMIENTAS....................................................................................................42AGRADECIMIENTOS:.....................................................................................................................43

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INTRODUCCIÓN

Estimado lector Es para mí un placer poder facilitarte información muy importante acerca de un tema económico que está perjudicando a miles de familias el objetivo de este Ebook es informativo.

Tras realizar una extensa investigación he logrado recopilar información de diferentes sitios web incluyendo el mío con la finalidad de realizar un informe completo de la famosa Clausula Suelo.

Cabe recalcar que este ebook no ha sido creado con afán de lucro, el crear este ebook es una misión que me he planteado muy seriamente al sentirme una víctima del abuso de los bancos y poder palpar en carne propia lo impotentes que podemos llegar a sentirnos frente a este tipo de entidades.

Pero sé que “la unión hace la fuerza” y por eso les invito a que tomemos cartas en el asunto y cortemos de raíz este problema que cada día lleva a la calle a decenas de familias mientras que las entidades financieras siguen manteniéndose a costa de dinero que es cobrado indebidamente tras aplicar una clausula abusiva y prácticamente obligar a sus clientes a comprar productos que no son obligatorios. Tales como seguros de vida, domiciliaciones, entre otros.

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RECOMENDACIÓN

Quisiera hacerte una especial recomendación y es que leas detenidamente todo el ebook y sobretodo pongas atención en el Manual De Procedimientos Para Interponer La Reclamación Por El Interés Suelo si nesecitas ayuda en este ebook vas a encontrar una sección de Herramientas y Recusos en donde encontrras enlaces hacia diferentes asociaciones y sitios web que pueden ayudarte a aclarar alguna duda. También si tienes alguna duda puedes escribirnos AQUI

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¿Qué es el Euribor?

Euribor es un acrónimo de “Europe Interbank Offered Rate”, o sea, “tipo europeo de oferta interbancaria”.

El Euribor es el tipo de interés que se aplica a diferentes operaciones entre las diferentes entidades bancarias de Europa; en otras palabras es el porcentaje que paga un banco cuando recibe dinero prestado por otro.

El Euribor se determina como la media simple de los tipos de interés diarios, aplicados para las operaciones cruzadas al plazo de un año en el mercado de depósitos interbancarios de la zona de la Unión Monetaria, entre las entidades financieras con mayor nivel de negocio.

Realmente el Euribor no es un solo tipo, sino un conjunto de ellos. Las entidades financieras usan diferentes tipos de interés según el plazo al que se prestan dinero. Por tanto se puede hablar de Euribor a una semana, a un mes o a un año.

El Euribor es el índice de referencia para créditos hipotecarios en España desde el 1 de enero de 2000,

Durante los 13 años que el Euribor lleva vigente, se ha mantenido entre valores como el 0.50 %, que el valor más alto al que ha llegado ha sido de 5,39%. Y que solo ha estado por encima del 5% 10 meses frente a los 146 meses que estuvo por debajo.

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Lógicamente el Euribor se aplica entre los diferentes bancos de los Estados que forman parte de la Eurozona.

Para el cálculo del Euribor se toma una media de los tipos de interés de oferta diarios de un panel de entre cincuenta entidades de crédito más activas en el mercado interbancario.

¿Qué determina la cuantía de los tipos Euribor?

La cuantía de los tipos de interés Euribor se determina en primer lugar a partir de la oferta y la demanda. Finalmente, existe un tipo de interés del mercado, definido mediante la intervención de un gran número de bancos europeos. No obstante, existen diversos factores externos que afectan significativamente a la cuantía de los tipos de interés Euribor. Se trata, por ejemplo, de las circunstancias económicas como el crecimiento de la economía, la tasa de inflación, la solvencia de los bancos, la confianza mutua y la confianza del consumidor.

¿Por qué se presta tanta importancia al Euribor?

El Euribor se considera el tipo básico de referencia para todo tipo de productos (derivados) de renta como futuros, swaps y en acuerdos sobre tipo de interés futuros. El Euribor se emplea asimismo con frecuencia como tipo de referencia para el cálculo de hipotecas e imposiciones a plazo. Existen incluso hipotecas en las que el tipo de interés se compone del Euribor más un suplemento fijo.

¿Qué bancos europeos componen el panel?

El panel de bancos que determina los tipos del Euribor se compone exclusivamente de bancos con una excelente valoración crediticia. La elección de los bancos a los que se solicita que remitan sus datos para la determinación del Euribor se controle por parte de una comisión de supervisión de la Federación de Bancos Europeos.

Austria: Erste Group Bank AGBelgium: Belfius, KBCFinland: Nordea, PohjolaFrance: BNP – Paribas

Banque PostaleCrédit Agricole s.a.Crédit Industriel et Commercial CIC

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HSBC FranceNatixis / BPCESociété Générale

Germany: Landesbank BerlinCommerzbankDeutsche BankDZ Bank Deutsche GenossenschaftsbankLandesbank Baden-Württemberg GirozentraleLandesbank Hessen - Thüringen GirozentraleNorddeutsche Landesbank Girozentrale

Greece: National Bank of GreeceIreland: AIB Group

Bank of IrelandItaly: Intesa Sanpaolo

Monte dei Paschi di SienaUnicreditUBI Banca

Luxembourg: Banque et Caisse d'Épargne de l'ÉtatNetherlands: ING BankPortugal: Caixa Geral De Depósitos (CGD)Spain: Banco Bilbao Vizcaya Argentaria

Banco Santander Central HispanoCECABANKCaixaBank S.A.

Other EU Banks: Barclays Capital Den Danske Bank Svenska Handelsbanken

International Banks: Bank of Tokyo - Mitsubishi J.P. Morgan Chase & Co. UBS AG

Last check: Januar 8th 2013

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¿Que es la clausula suelo?

la cláusula suelo de una hipoteca es la estipulación que establece un tipo mínimo de interés que el hipotecado deberá de pagar en todo caso, aun cuando el Euribor más el referencial pactado, caigan por debajo de dicho tipo de interés.

Dicho de otra manera se establece un suelo o interés mínimo que el hipotecado siempre deberá pagar, con independencia de la evolución del índice de referencia, habitualmente, el Euribor, hasta el vencimiento y cancelación de toda la hipoteca.

Legalidad de la cláusula suelo

Si bien el Banco de España publicó hace tiempo una resolución dictaminando la legalidad de las cláusulas suelo de las hipotecas, al amparo de la libertad de contratación en otras entidades, (el hipotecado puede acudir a otra entidad); a la libertad de las partes al pactar el contrato, así como en el hecho de que junto a la cláusula suelo también se pacta habitualmente la cláusula techo que protege al hipotecado frente a subidas del indicador de referencia; lo cierto es que en los últimos meses los Tribunales se están pronunciando mayoritariamente por la anulación de la cláusula suelo, por entender que la misma es abusiva.

Consecuencias económicas para los hipotecados afectados por la cláusula suelo.Los expertos financieros valoran el perjuicio que puede afectar a los prestatarios que han contratado una hipoteca con cláusula suelo entre los 500 y los 3.000 Euros anuales.

¿En qué casos se puede considerar abusiva la cláusula suelo establecida en una Hipoteca?

El interés mínimo establecido como suelo en los contratos de hipoteca suele oscilar entre el 3 y el 5 %. Sin embargo lo importante para determinar si es abusiva la cláusula suelo, no es que el tipo mínimo sea alto, sino la falta de reciprocidad, o lo que es lo mismo, la falta de equilibrio de obligaciones y derechos entre la entidad financiera y el hipotecado.

Así, podrá ser declarada abusiva la cláusula suelo por los tribunales, cuando no se establezca una cláusula techo, que proteja al hipotecado frente a la subida del indicador, habitualmente el Euribor.

Si bien la mayoría de contratos de hipoteca con cláusula suelo, tienen también incorporada una cláusula techo, lo habitual es que exista una falta de proporcionalidad entre ambas, de manera que la entidad bancaria queda protegida de forma efectiva ante la bajada del Euribor y por el contrario la protección al

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hipotecado es totalmente ficticia.

Por ejemplo: cuando las entidades bancarias establecen un suelo entre el 3 y el 5 % y por el contrario el “techo” se establece entre el 18 y el 20 %. Esta falta de equilibrio, proporcionalidad determina frecuentemente la nulidad al ser demandada ante los Tribunales.

Por otra parte, cuando la cláusula suelo no ha sido incorporada a la oferta vinculante realizada y posteriormente se adiciona al contrato de hipoteca, podría también solicitarse la nulidad de la misma, por falta de información previa al cliente sobre las consecuencias de la incorporación de dicha cláusula al contrato de hipoteca.

En la actualidad se estima que aproximadamente un 30 % de los hipotecados están afectados por la incorporación de la cláusula suelo a su contrato de hipoteca, lo que lleva aparejado que no puedan beneficiarse de la bajada del Euribor, que en los últimos meses está alcanzando mínimos históricos.

Efectos de la declaración judicial de nulidad de la cláusula Suelo de la hipotecaLos Tribunales en los últimos tiempos, se están inclinando, cada vez con mayor frecuencia, en dictar sentencias declarando la nulidad de la cláusula suelo, considerando que dicho pacto es abusivo, esto es, que beneficia de una forma desproporcionada e injusta al banco, en perjuicio del hipotecado.

La declaración de nulidad de la cláusula suelo por los Tribunales determina la devolución de los importes satisfechos por los hipotecados en virtud de la aplicación de dichas cláusulas.

¿Qué derechos tenemos.?

La entidad financiera esta obligada a facilitar oferta vinculante donde se especifiquen todas las condiciones relevante antes de la firma de la hipoteca.

Debe recogerse dicha cláusula en folletos informativos, claramente especificada

Debemos tener a nuestra disposición al menos tres días antes de la firma, la minuta, para poder leerla con tranquilidad.

El Notario esta obligado en cumplimiento del Reglamento Notarial y, en especial, de su deber de informar a las partes del valor y alcance de la redacción del instrumento público, deberá el Notario:

Comprobar si existen discrepancias entre las condiciones financieras de la oferta vinculante del préstamo y las cláusulas financieras del documento contractual,

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advirtiendo al prestatario de las diferencias que, en su caso, hubiera constatado y de su derecho a desistir de la operación.

En el caso de préstamo a tipo de interés variable, advertir expresamente al prestatario cuando se dé alguna de las siguientes circunstancias:

Que se hubieran establecido límites a la variación del tipo de interés. En particular, cuando las limitaciones no sean semejantes al alza y a la baja, el Notario consignará expresamente en la escritura esa circunstancia, advirtiendo de ello a ambas partes.

¿Qué debo reclamar?

La eliminación de la cláusula suelo, si te hace falta te enviamos un borrador de la reclamación y junto al ultimo recibo del préstamo es lo que debes presentar en la entidad financiera.

La devolución del importe indebidamente apropiado por la entidad financiera, si te hace falta te calculamos el importe que debes solicitar, mas los intereses legales.

Es importante que quede constancia de tu reclamación, por el posible carácter retroactivo que pudieran tener las sentencias que se van a ir produciendo

Negocia con tu Entidad “mejor un mal acuerdo que un buen pleito”

Con las entidades financieras debemos negociar, ellos no van a velar por nuestros intereses, pero si le puede interesar conseguir vincularte con otros servicios o productos, seguros, tarjetas, fondos, plan de pensión, etc y con ello conseguir que te rebajen o te eliminen la cláusula suelo.

¿Qué podemos hacer para defender nuestros intereses?

Manual De Procedimientos Para Interponer La Reclamación Por El Interés Suelo

Manual De Procedimientos Para Interponer La Reclamación Por El Interés Suelo:

1.- La reclamación se puede realizar en cualquier oficina del banco que se haya suscrito la hipoteca.

2.-Lee la escritura, para poder identificar el tipo mínimo de interés (clausula suelo) y el tipo de interés máximo (techo). Nota: En la escritura no va a estar escrito clausula suelo ni tampoco techo estará Tipo De Interés Nominal.

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3.-Comprobar que en la escritura del préstamo hipotecario y en la oferta vinculante está estipulado el tipo de interés suelo y el tipo de interés techo.

Un ejemplo de clausula suelo podría ser el siguiente:

"En todo caso, aunque el valor del índice de referencia que resulte de la aplicación sea inferior al 3.250%, este valor, adicionado con los puntos conceptuales expresados anteriormente para cada supuesto, determinara el "tipo de interés vigente" "en el periodo de interés". Igualmente, el tipo aplicable al devengo de intereses ordinarios no podrá ser, en ningún caso, superior al 15.000% nominal anual".

4.- Si no tenemos en nuestro poder la Oferta Vinculante, pedirla a la entidad bancaria, si en la entidad bancaria no la conseguimos, hay dos opciones:

Pedirla por escrito al Servicio de Atención al Cliente (Esto podría retrasar bastante) o pedírsela al notario, pero lo normal es que sea la misma entidad bancaria quien lo facilite.

5.- En la oferta vinculante hay que comprobar lo siguiente:

a) Que entre la firma de la Oferta Vinculante hayan transcurrido almenos tres días hábiles.

b) Que en la fecha de la firma de las escrituras, la oferta vinculante estaba vigente puesto que estas tienen caducidad, su plazo de validez en como mínimo diez días, pero en ocasiones, cuando firmamos las escrituras, la Oferta Vinculante estaba caducada. Este plazo de validez suele venir recogido al final de la Oferta Vinculante.

c) Comprobar que la Oferta Vinculante están firmados por los firmantes del préstamo hipotecario y de los representantes del banco.

d) Comprobar que la clausula además de tener un interés mínimo (Suelo) tiene un interés máximo (Techo).

Al realizar estas comprobaciones podríamos encontrar irregularidades como:

Falta de la Oferta Vinculante.Falta de los tres días hábiles entre firma de la OV y las escrituras.Ausencia de firmasOV caducada en el momento de la firma de las escriturasFalta de máximo (techo)En general cualquier irregularidad susceptible de reclamación.Además la correspondiente OV tiene que ser efectivamente una oferta vinculante y

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así debe de ponerlo en el encabezado del documento, además en este debe de informar de la posibilidad que tiene el cliente de examinarla en el despacho del notario tres días hábiles antes del otorgamiento. No vale cualquier documento del banco que recoja las condiciones del préstamo si no es una OV.

6.- Una vez realizado estos pasos, interponer reclamación por duplicado ante la entidad bancaria**. Te tendrán que sellar las dos copias, te quedas con una (Se adjunta modelo reclamación).

7.- Cuando el banco acceda a quitar el interés suelo, no es necesario hacer nuevas escrituras, se puede hacer con contrato privado (Artículos 1337 y 1322 del Código civil). También se puede y se debe intentar, la devolución de las cantidades pagadas de más desde el inicio del préstamo

8.- Si no nos satisface la respuesta de la entidad bancaria, interponer reclamación ante el Banco de España. (Se adjunta modelo reclamación oficial).

9.- En caso de necesitar asesoramiento, recurrir a cualquier organización de consumidores, abogados, etc.…

10.- RECORDAD, ES MUY IMPORTANTE “Que antes de firmar cualquier documento ante notario, tenemos el derecho de leer la escritura y buscar asesoramiento jurídico.

“ Aún en los casos en que el banco acceda a quitar la cláusula suelo hay que tener mucho cuidado con los documentos que nos pongan por delante, ellos intentaran que firmemos un documento en el cual renunciamos a reclamar nada mas sobre este tema de manera judicial o extrajudicial, lo cual nos imposibilitaría para por ejemplo reclamar el dinero cobrado de más, o sea que la anulación de la cláusula suelo tenga efecto retroactiva, una posibilidad que una vez que el banco nos comunica que accede a anularla, debemos solicitar.

* Realizar oferta Vinculante era obligatorio para todas las hipotecas de hasta 150.000euros hasta Diciembre de 2007, desde entonces es obligatorio para todas las hipotecas con independencia de la cuantía de las mismas, no obstante en muchas de las hipotecas anteriores a Diciembre de 2007 se realizaron OV y en estos casos, deben de cumplir con las normas de transparencia independientemente de que inicialmente el banco no estuviera obligado a suministrarla

**En el caso de que existiera dos titulares en el préstamo, hacer la reclamación solo en nombre de uno de ellos, esto nos posibilitará abrir nuevos caminos en el futuro en caso de que una vez terminado el proceso, la contestación a nuestras reclamaciones

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fuera desfavorable, podríamos comenzar un nuevo proceso de reclamaciones en el futuro a nombre del otro titular6ª Demanda judicial.

Interponer una demanda judicial individual por los costes que te puede ocasionar de abogado y procurador, puede no resultar rentable.Por lo que sumarte a alguna colectiva puede resultar menos gravosa.

Ya existen sentencias que declaran abusivas dicha cláusula, como la del Juzgado numero 2 de Sevilla, donde en un reciente auto condena a las entidades BBVA, Cajamar y Caixa Galicia a la eliminación de la cláusula suelo y exige a las entidades que se abstengan de utilizarla en lo sucesivo.

7ª Recurrir a las Instituciones Públicas

Existen Instituciones como el defensor del pueblo, diputados, senadores, presidencia del gobierno, parlamento Europeo, etc que a través de sus web podemos tener acceso y solicitarles que actúen en defensa de los ciudadanos.

La operativa es sencilla, a través de los siguientes enlaces:

http://www.defensordelpueblo.es/

http://www.la-moncloa.es/ServiciosdePrensa/Contactar/index.htm

http://www.europarl.europa.eu/parliament/public/staticDisplay.do?id=146&language=es

http://www.congreso.es/portal/page/portal/Congreso/Congreso/Diputados

8ª Recurrir a los órganos asamblearios de las entidades financieras

En la junta general de accionista de los banco es difícil que tenga efecto pero en una cooperativa de crédito como Cajamar , se puede solicitar con la recogida de 500 firmas de cooperativista, la convocatoria de una asamblea extraordinaria en la que se solicite la eliminación de dicha cláusula.

Existe una plataforma que esta recogiendo firmas para conseguirlo

Dicho mecanismos no son habituales, pero estamos viendo que la presión social puede ser lo mas efectivo para que consigamos hacer justicia y defender los intereses de los ciudadanos

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Lo que no debemos hacer en ningún caso es no hacer nada y aceptar el abuso de las entidades financieras sobre los ciudadanos.

¿Que es la Subrogación de Hipotecaria?

Una subrogación es un trámite por el cual podemos cambiar nuestro préstamo hipotecario de una entidad a otra. El objetivo de esta operación es conseguir una mejora en las condiciones económicas de nuestro préstamo, sin necesidad de cancelarlo y formalizar uno nuevo.

Debemos tener en cuenta que al solicitar una subrogación de hipoteca podremos modificar los tipos de interés aplicados o el plazo de amortización, pero el resto de condiciones no podrán ser alteradas.En un mercado hipotecario como el español donde los tipos de interés han variado fuertemente en los últimos años puede resultar muy provechoso considerar una subrogación hacia una entidad que ofrezca unos mejores tipos de interés, típicamente medidos como un diferencial sobre el índice Euribor.

¿Cuáles son los gastos de subrogación?

Llevar a cabo una subrogación implicará una serie de gastos, de forma que la diferencia entre el ahorro que podemos lograr y estos gastos determinará si es interesante realizar la subrogación.

Los gastos para la subrogación de una hipoteca se dividen en notaría, registro y gestoría, y a esto tendremos que añadirle la comisión de subrogación que hayamos firmado con nuestra actual entidad.

Para una hipoteca con un capital de 180.000 euros los gastos relativos a notaría, registro y gestoría ascenderían a 1.045 euros, mientras que la comisión de subrogación suele ser un valor no superior al 1%, es decir, 1.800 euros como máximo.

¿Cuánto dinero me ahorraré con la subrogación?

Para decidir si la subrogación será rentable tendremos que calcular el dinero que podemos ahorrarnos gracias a la disminución de los tipos de interés.Para llevar a cabo este cálculo puedes usar un simulador de hipotecas. Haz el cálculo de tu cuota mensual con el actual tipo de interés, y realiza el mismo cálculo con el que conseguirías a través de la subrogación.

Si el ahorro que lograrías es superior a los gastos de la hipoteca te interesaría solicitar una subrogación.

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La información de los gráficos siguientes en orientativa:

Subrogación a la hipoteca del promotor

El promotor de nuestra vivienda puede haber realizado la construcción de la vivienda a través de la financiación del solar y la obra. En estos casos la vivienda está hipotecada por el promotor de la misma, y se nos ofrece la posibilidad de subrogarnos a esta hipoteca.

Será necesario estudiar las condiciones de la hipoteca contratada por el promotor, ya que si decidimos subrogarnos a la misma no tendremos que asumir los gastos de constitución de una nueva hipoteca. En cualquier caso, si decidimos solicitar nuestra propia hipoteca, el promotor está obligado a asumir los costes de cancelación de su préstamo hipotecario.

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FORMULARIOS

Antes de continuar con los formularios quiero recalcar que todos estos formularios tienen que ser adaptados de acuerdo a su situación y sus respectivos datos que encontraran en su hipoteca o en cualquier caso la información que su entidad bancaria les facilitara

MODELO DE PETICIÓN DE OFERTA VINCULANTE CUANDO EN LA OFICINA SE NIEGAN A ENTREGARLA

A/A:SERVICIO DE ATENCION AL CLIENTE DEL GRUPO COOPERATIVO CAJAMAR. TITULAR: Mª DEL MAR ESPINOSA CUMELLA.APARTADO DE CORREOS 250 - 04080 ALMERIA

Entregada en: XXXXXXXXXXXXOficina: XXXXXXXXXXXReclamante: XXXXXXXXXXXDNI: XXXXXXXXX Domicilio a efectos de notificación: XXXXXXXXXXXXXXXX En Roquetas de Mar a XX de XXXXXX de 2013 Estimados señores del departamento de Atención al Cliente, me dirijo a Vds., por este medio que espero sea el adecuado para que si en su derecho procede, conozca y resuelva la siguiente reclamación, al amparo de lo estipulado en la Orden ECO/734/2004 de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente de las entidades financieras (publicada en el Boletín Oficial del Estado de 24 de marzo de 2004): Ante la negativa del Director de mi sucursal de Cajamar, me dirijo a usted como titular del préstamo hipotecario a interés variable nº XXXXXXXXXXX, para solicitarle original con copia contrastada para mí de la oferta vinculante de dicha Hipoteca. Le agradeceré me entreguen dicho documento en la mayor brevedad posible ya que de lo contrario me veré obligado a presentar la correspondiente reclamación ante el Banco de España para dar respuesta a mi demanda, con las molestias que esto conlleva. En el caso de que no atiendan a la petición y el dictamen del Banco de

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España me sea favorable, presentaré una demanda ante el Juzgado de 1ª Instancia, por lo que sería una mala práctica bancaria y un abuso por parte de su entidad.Sin nada más que añadir, y quedando a la espera de que accedan a las peticiones expuestas en el presente escrito, reciba un cordial saludo. Fdo. XXXXXXXXXXXDNI: XXXXXX

MODELO DE RECLAMACIÓN PARA LOS CASOS DE ERRORES EN LA OFERTA VINCULANTE (FECHA, FALTA DE FIRMAS...)

A/A:Servicio de Atención al Cliente del Grupo BBVA Apartado de Correos 1598 28080 Madrid.

Entregada en: XXXXXXXXXXXXOficina BBVA XXXXXXXXXXX[Indicar aquí la oficina donde se entrega, numero y dirección]Reclamante:XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXDNI: XXXXXXXXDomicilio a efectos de notificación: XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX En Almería, a XX de XXXXXX de 2013. Estimados señores del departamento de Atención al Cliente, me dirijo a Vds., por este medio que espero sea el adecuado para que si en su derecho procede, conozca y resuelva la siguiente reclamación, al amparo de lo estipulado en la Orden ECO/734/2004 de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente de las entidades financieras (publicada en el Boletín Oficial del Estado de 24 de marzo de 2004): Me dirijo a usted como titular del préstamo hipotecario a interés variable nº XXXXXXXX, en cuyo contrato la entidad BBVA incorporó, entre otras, cláusulas que limitan la variación del tipo de interés, con un límite máximo (“techo”) del 15,000 por cien, y un límite mínimo (suelo) del 2,250 por cien adicionado con los puntos porcentuales correspondientes (1) lo que hace un total del 3,250 por cien. Las citadas cláusulas comportan un desequilibrio contractual importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable suscrito, que no es otra que el tipo de interés varíe en función de las fluctuaciones del mercado

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conforme al índice pactado. Con la incorporación de estas cláusulas a mi contrato, la variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece, para convertir al préstamo en la práctica en una operación a interés fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés cuando el índice de referencia se sitúa en valores por debajo del 3,10%, como ha ocurrido desde finales de 2008 hasta la fecha, en perjuicio de mis intereses como consumidor, y con la correlativa ganancia abusiva al estar por encima de los precios de mercado, en beneficio de esa entidad como prestamista. Destacar que en los 12 años que el euribor lleva vigente, ha quedado demostrado que éste puede bajar hasta valores como el 0,805% en Agosto de este año y que el valor más alto al que ha llegado ha sido de 5,393% en Julio de 2008, es decir: el techo señalado es difícilmente asumible y no guarda esa semejanza exigible con el suelo, siendo la relación entre ambos desproporcionada.. Comunicarles que reconociendo por mi parte que la cláusula es válida, les recuerdo que lo que es ilegal es la falta de reciprocidad entre el suelo y el techo ya que solo beneficia al banco y una cláusula que beneficie solamente a una de las partes se considera abusiva, tal como indica el Artículo 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre y especialmente lo que indica el punto 1 del Artículo 83, Nulidad de las cláusulas abusivas e integración del contrato: “Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas” y especialmente el Artículo 82, el cual dice que, una cláusula que solo sea beneficiosa para una de las partes, es una cláusula abusiva y por tanto sancionable. El Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA), por ser un banco regulado por el Banco de España, está sujeto a esta ley de consumo. Ante lo expuesto entiendo que es evidente, pues, que existe una falta de reciprocidad entre los valores de suelo y techo que favorece únicamente al prestamista y supone por tanto una indefensión del consumidor. De igual manera indicarles , que su banco estaba obligado a remitir la Oferta Vinculante con la antelación necesaria para poder ejercer por mi parte el derecho que se recoge en el artículo 5, apartado 2 de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios, “En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelación a que se refiere el número 2 del artículo 7, en el despacho del Notario autorizante”.

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El artículo 7, punto 2 dice lo siguiente: “El prestatario tendrá derecho a examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento”. Como se puede constatar por las fechas de los documentos, tanto la Oferta Vinculante como las escrituras se firmaron el mismo día, el 11 de mayo de 2005, por lo tanto NO MEDIARON ENTRE AMBAS FECHAS LOS TRES DÍAS HÁBILES QUE MARCA EL BANCO DE ESPAÑA EN EL ARTÍCULO 7, APARTADO 2 DE LA CITADA ORDEN. Tampoco se me informaba en la Oferta Vinculante suministrada por esa entidad del derecho que me asistía de examinar el proyecto de escritura pública de préstamo hipotecario en el despacho del Notario al menos durante los tres días hábiles anteriores a su otorgamiento. El Banco de España exige que en todos los préstamos hipotecarios se asegure por parte de entidades como la suya, el mayor grado de transparencia. Este GRAVE ERROR por su parte supone pues una FALTA DE TRANSPARENCIA en la operación, incumpliendo así a la orden antes mencionada, la orden del 5 de mayo de 1994. Por todo lo expuesto y mediante el presente escrito, LES REQUIERO: PRIMERO.- La inmediata inaplicación de las cláusulas de limitación del tipo de interés de mi contrato de préstamo hipotecario (cláusula suelo-techo) con la correspondiente anulación de todos sus efectos. SEGUNDO.- Que se me comunique la resolución de esta reclamación en el plazo máximo de 2 meses trascurridos los cuales iniciaré la preceptiva reclamación administrativa ante el Defensor del Cliente del Grupo BBVA y ulteriormente ante el Banco de España, así como en su caso las acciones judiciales que competan para evitar su abuso de derecho. Estas acciones conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados. La indemnización de la que se hace referencia, estará inicialmente valorada en los intereses legales resultantes de las cantidades indebidamente retenidas, con los incrementos pactados sobre el índice de referencia Euribor, más gastos de tramitación y judiciales que correspondan. Sin perjuicio y con independencia de los procedimientos que correspondan a los organismos oficiales competentes en materia de apertura de las correspondientes actas de información e infracción.

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El reclamante no tiene conocimiento de que la materia objeto de la reclamación esté siendo sustanciada a través de un procedimiento administrativo, arbitral o judicial. Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confío sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía amistosa, sin acudir a otras vías-, reciba un cordial saludo, Atentamente, Fdo. XXXXXXXXXXXDNI: XXXXXX

MODELO DE RECLAMACIÓN EN CASO DE NO EXISTIR OFERTA VINCULANTE

A/A:DEPARTAMENTO DE ATENCION AL CLIENTEEntregada en: XXXXXXXXXXOficina: XXXXXXXXXXXXXXReclamante:XXXXXXXX[NOMBRE DEL RECLAMANTE]DNI: XXXXXXXXXXXXXXDomicilio a efectos de notificación: XXXXXXXXXXXXXXXXXXX En Almería, a XX de XXXX de 2013. Estimados señores del departamento de Atención al Cliente, me dirijo a Vds., por este medio que espero sea el adecuado para que si en su derecho procede, conozca y resuelva la siguiente reclamación, al amparo de lo estipulado en la Orden ECO/734/2004 de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente de las entidades financieras (publicada en el Boletín Oficial del Estado de 24 de marzo de 2004): Me dirijo a usted como titular del préstamo hipotecario a interés variable nº XXXXXXXXXXX en el cual su entidad incorporó, entre otras, cláusulas que limitan la variación del tipo de interés, con un límite máximo (“techo”) del 20% por cien, y un límite mínimo del 5,250 por cien. Las citadas cláusulas comportan un desequilibrio contractual importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable suscrito, que no es otra que el tipo de interés varíe en función de las fluctuaciones del mercado conforme al índice pactado. Con la incorporación de estas cláusulas a mi contrato, la

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variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece, para convertir al préstamo en la práctica en una operación a interés fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés cuando el índice de referencia se sitúa en valores por debajo del 5,250 % en perjuicio de mis intereses como consumidor, y con la correlativa ganancia abusiva al estar por encima de los precios de mercado, en beneficio de esa entidad como prestamista. Destacar que en los 12 años que el Euribor lleva vigente, ha quedado demostrado que éste puede bajar hasta valores como el 0,773% actual y que el valor más alto al que ha llegado ha sido de 5,393% en Julio de 2008, es decir: el techo señalado es difícilmente asumible y no guarda esa semejanza exigible con el suelo, siendo la relación entre ambos desproporcionada. Comunicarles que reconociendo por mi parte que la cláusula es válida, al menos por el momento, les recuerdo que lo que es ilegal es la falta de reciprocidad entre el suelo y el techo ya que solo beneficia al banco y una cláusula que beneficie solamente a una de las partes se considera abusiva, tal como indica el Artículo 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre y especialmente lo que indica el punto 1 del Artículo 83, Nulidad de las cláusulas abusivas e integración del contrato: “Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas” y especialmente el Artículo 82, el cual dice que, una cláusula que solo sea beneficiosa para una de las partes, es una cláusula abusiva y por tanto sancionable. Ante lo expuesto entiendo que es evidente, pues, que existe una falta de reciprocidad entre los valores de suelo y techo que favorece únicamente al prestamista y supone por tanto una indefensión del consumidor. De igual manera ,su banco estaba obligado a presentar a mi persona la Oferta Vinculante con la antelación necesaria para poder ejercer por mi parte el derecho que se recoge en el artículo 5, apartado 2 de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios, “Artículo 5. Oferta vinculante.1. Efectuadas la tasación del inmueble y, en su caso, las oportunas comprobaciones sobre la situación registral de la finca y la capacidad financiera del prestatario, la entidad de crédito vendrá obligada a efectuar una oferta vinculante de préstamo al potencial prestatario o, en su caso, a notificarle la denegación del préstamo.La oferta se formulará por escrito, y especificará, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el anexo II de esta Orden para la escritura de préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no

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imputables a la entidad, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega.2. En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelación a que se refiere el número 2 del artículo 7, en el despacho del Notario autorizante. En este caso y tal como pueden comprobar en la documentación adjunta que ustedes me han facilitado NO EXISTE OFERTA VINCULANTE firmada por mí ni por la entidad. Pero es más, en dicha documentación ni siquiera hace mención al préstamo al que se refiere puesto que ni siquiera se indica numeración alguna sobre la operación o préstamo al que va asociada. El Banco de España exige que en todos los préstamos hipotecarios se asegure por parte de entidades como la suya, el mayor grado de transparencia. Este GRAVE ERROR por su parte supone pues una FALTA DE TRANSPARENCIA en la operación, incumpliendo así a la orden antes mencionada, la orden del 5 de mayo de 1994. Por todo lo expuesto y mediante el presente escrito, LES REQUIERO: PRIMERO.- La inmediata ANULACIÓN de la cláusula de limitación mínima y máxima de la variación del tipo de interés del anteriormente citado contrato de préstamo al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al índice de referencia pactado, vigente a la fecha pactada, y con el margen diferencial pactado. Si como fruto de la presente reclamación la entidad elimina las citadas cláusulas aplicadas al préstamo hipotecario y procede a la reducción del diferencial sobre el índice de referencia, solicito que dicha modificación se instrumentalice en un contrato privado, posibilidad recogida legalmente en el artículo 1.225 del Código Civil. SEGUNDO.- El recálculo de las cuotas satisfechas en el préstamo, desde la fecha de la primera revisión hasta la última cuota abonada, aplicando el tipo de interés de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado así como los intereses de demora correspondientes Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que está domiciliado el abono del préstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí conforme a esa cláusula de límite mínimo de tipo de interés y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera desde la protocolización del préstamo hipotecario.

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TERCERO.- Que se me comunique la resolución de esta reclamación en el plazo máximo de dos meses, trascurridos los cuales iniciaré la preceptiva reclamación administrativa ante el Defensor del Cliente y ulteriormente ante el Banco de España, así como en su caso las acciones judiciales que competan para evitar su abuso de derecho. Estas acciones conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados. La indemnización de la que se hace referencia, estará inicialmente valorada en los intereses legales resultantes de las cantidades indebidamente retenidas, con los incrementos pactados sobre el índice de referencia Euribor, más gastos de tramitación y judiciales que correspondan. Sin perjuicio y con independencia de los procedimientos que correspondan a los organismos oficiales competentes en materia de apertura de las correspondientes actas de información e infracción. El reclamante no tiene conocimiento de que la materia objeto de la reclamación esté siendo sustanciada a través de un procedimiento administrativo, arbitral o judicial. Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confío sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía interna de la entidad y de forma amistosa, reciba un cordial saludo. Atentamente, Fdo. XXXXXXXXXXXX DNI: XXXXXXXXXX

FORMULARIO PARA SOLICITAR LA ELIMINACIÓN DE LA CLAUSULA SUELO

Banco/ Caja XXXXXXXXXXXXXXOficina: XXXXXXXXXXXXXXXXXXA/Att. Sr. Director

En..................., a........ de........... de 2013

Distinguido Sr. Director:

Me dirijo a usted como titular del préstamo/crédito en cuyo contrato la entidad ha incorporado una cláusula de límite mínimo a la variación del tipo de interés aplicable, estableciendo un interés nominal anual mínimo del.... por ciento. A efectos de facilitarles una completa y más rápida identificación, acompaño fotocopia de un

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recibo de dicho préstamo/crédito.

A este respecto, indicarles que la mencionada cláusula, coloquialmente conocida como “cláusula suelo”, comporta un desequilibrio contractual importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable suscrito, que no es otra que el tipo de interés varíe en función de las fluctuaciones del mercado conforme al índice pactado.

Con la incorporación de esta cláusula a mi contrato, la variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece para convertir al préstamo en la práctica en una operación a interés fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés ante las tendencias bajistas del mercado hipotecario, en perjuicio de mis intereses como consumidor y correlativa ganancia de esa entidad como prestamista.

Estas meras consideraciones, convierten la citada cláusula en abusiva por aplicación del artículo 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, y por tanto ha de ser sancionada con la NULIDAD DE PLENO DERECHO y tenerse por no puesta en el contrato.

Es importante en este sentido la reciente Sentencia del Juzgado de lo Mercantil nº 2 de Sevilla, de 30 de septiembre de 2010 y el 11 de febrero 2011 que declara nulas las cláusulas de suelo precisamente por entender que no hay una prudencial o razonable relación de equivalencia o semejanza, legalmente exigible, entre la limitación al alza (cláusula de techo) y a la baja (cláusula de suelo), de la variación de los tipos de interés. De igual modo, esa misma sentencia considera que, de establecerse únicamente una cláusula suelo, esta seria, con mayor razón, nula por falta de reciprocidad en perjuicio del consumidor.

En mi caso, para el préstamo/crédito concertado con su Banco/Caja……, el limite inferior es de …. por ciento, y el superior de … por ciento, con lo que, a simple vista, se advierte que la desproporción es notoria, señaladamente por el lado de la subida o techo, en relación al suelo.

Por todo lo expuesto, y dado que lamentablemente su Banco/Caja.......... decidió incorporar en mi contrato de préstamo esta cláusula de límite mínimo de tipo de interés, por medio del presente escrito,

LES REQUIERO:

PRIMERO.- La inmediata inaplicación de la cláusula de limitación mínima de la variación del tipo de interés de mi contrato de préstamo/crédito (cláusula suelo), al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al índice de

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referencia pactado, vigente a la fecha pactada, y con el margen diferencial pactado.

SEGUNDO.- El recálculo de las cuotas satisfechas en el préstamo, desde la fecha de la primera revisión hasta la última cuota abonada, aplicando el tipo de interés de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado. Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que está domiciliado el abono del préstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí conforme a esa cláusula de límite mínimo de tipo de interés y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera.

TERCERO.- Si pasados 30 días desde la recepción de la presente no obtengo respuesta en contrario por escrito suficientemente razonada, se entenderá que han aceptado la propuesta de inaplicación de la cláusula de suelo, lo que deberá reflejarse en el importe de la próxima cuota, y la devolución de las cantidades indebidamente cobradas que deberán hacerse efectivas sin demora en mi cuenta.

En caso de denegarme la legítima petición que formulo a través del presente escrito, me reservo expresamente el ejercicio de las acciones extrajudiciales o judiciales que me correspondan, bien individualmente bien a través de las acciones colectivas que en su caso se ejerciten, y que conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados.

Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confío sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía amistosa, sin acudir a otras vías-, reciba un cordial saludo,

Nombre y domicilio

Recibido y conforme (sello de la entidad)

DNI y firma

MODELO DE RECLAMACIÓN PARA HIPOTECAS DE SUBROGACION CON NOVACION Y SIN TECHO ( MUY HABITUALES EN UNICAJA)

A/A: SERVICIO DE ATENCION AL CLIENTE DEL GRUPO COOPERATIVO CAJAMAR. TITULAR: Mª DEL MAR ESPINOSA CUMELLA.APARTADO DE CORREOS 250 - 04080 ALMERIA

Banco tal Entregada en:

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Oficina: XXXXXXXXXXReclamante: XXXXXXX DNI:xxxxxxxxxxxxxxxx Domicilio a efectos de notificación: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx En Almería, a XX de XXXX de 2013. Estimados señores del departamento de Atención al Cliente, me dirijo a Vds., por este medio que espero sea el adecuado para que si en su derecho procede, conozca y resuelva la siguiente reclamación, al amparo de lo estipulado en la Orden ECO/734/2004 de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente de las entidades financieras (publicada en el Boletín Oficial del Estado de 24 de marzo de 2004): Me dirijo a usted como titular del préstamo hipotecario a interés variable nº xxxxxxxxxxxxxxxxx en el cual su entidad incorporó, entre otras, una cláusula que limita la variación del tipo de interés mínimo (suelo) del 3,50 por cien, no estableciendo sin embargo limite máximo.

La citada cláusula comporta un desequilibrio contractual importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo a interés variable suscrito, que no es otra que el tipo de interés varíe en función de las fluctuaciones del mercado conforme al índice pactado.

Con la incorporación de esta cláusula a mi contrato, la variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece, para convertir al préstamo en la práctica en una operación a interés fijo y que, en todo caso, se utiliza para lograr un incremento artificial del tipo de interés cuando el índice de referencia se sitúa en valores por debajo del 3,50 % en perjuicio de mis intereses como consumidor, y con la correlativa ganancia abusiva al estar por encima de los precios de mercado, en beneficio de esa entidad como prestamista.

Destacar que en los 12 años que el euribor lleva vigente, ha quedado demostrado que éste puede bajar hasta valores como el 0,611% actual y que el valor más alto al que ha llegado ha sido de 5,393% en Julio de 2008, es decir: el hecho de no existir techo hace que no exista la mas mínima semejanza exigible con el suelo, siendo la relación entre ambos desproporcionada.

Esta evidente desproporcionalidad , solo beneficia al banco y una cláusula que beneficie solamente a una de las partes se considera abusiva , tal como indica el Artículo 82 y siguientes del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre y especialmente lo que indica el punto 1 del Artículo 83, Nulidad de las cláusulas abusivas e integración del contrato: “Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas” y especialmente el Artículo 82, el cual

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dice que, una cláusula que solo sea beneficiosa para una de las partes, es una cláusula abusiva y por tanto sancionable.Ante lo expuesto entiendo que es evidente, pues, que existe una falta de reciprocidad entre los valores de suelo y techo( que no existe) que favorece únicamente al prestamista y supone por tanto una indefensión del consumidor. De igual manera ,su banco estaba obligado a presentar a mi persona la Oferta Vinculante con la antelación necesaria para poder ejercer por mi parte el derecho que se recoge en el artículo 5, apartado 2 de la Orden de 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de las Condiciones Financieras de los Préstamos Hipotecarios, “Artículo 5. Oferta vinculante. 1.

Efectuadas la tasación del inmueble y, en su caso, las oportunas comprobaciones sobre la situación registral de la finca y la capacidad financiera del prestatario, la entidad de crédito vendrá obligada a efectuar una oferta vinculante de préstamo al potencial prestatario o, en su caso, a notificarle la denegación del préstamo.

La oferta se formulará por escrito, y especificará, en su mismo orden, las condiciones financieras correspondientes a las cláusulas financieras señaladas en el anexo II de esta Orden para la escritura de préstamo. La oferta deberá ser firmada por representante de la entidad y, salvo que medien circunstancias extraordinarias o no imputables a la entidad, tendrá un plazo de validez no inferior a diez días hábiles desde su fecha de entrega. 2. En el documento que contenga la oferta vinculante se hará constar el derecho del prestatario, en caso de que acepte la oferta, a examinar el proyecto de documento contractual, con la antelación a que se refiere el número 2 del artículo 7, en el despacho del Notario autorizante. Ustedes ni realizaron ni presentaron Oferta Vinculante alguna a mi persona, cuando tenían la obligación, tal y como se indica en la MEMORIA DEL SERVICIO DE RECLAMACIONES DEL BANCO DE ESPAÑA que a continuación les reproduzco, pero que tienen a su disposición en la propia web del BDE ;

www.bde.es/f/webbde/Secciones/Publicaciones/PublicacionesAnuales/MemoriaServicioReclamaciones/09/Fich/Buenas_practicas.pdf “cuando las entidades forman parte de la escritura en la que sus clientes se subrogan en un préstamo hipotecario preexistente, o cuando formalizan con los nuevos deudores un acuerdo modificativo de las condiciones de interés preexistentes, y con independencia de las responsabilidades que competen a cada uno de los intervinientes ,deben informar al nuevo deudor, previamente a la firma de la operación y con todo detalle, de todas las condiciones que van a regir desde ese momento la operación que formaliza. Y, en este sentido, la experiencia acumulada por el Servicio de Reclamaciones no puede llevarle a aceptar como única prueba de que esta información ha sido dada el que el notario actuante en la escritura de subrogación manifieste expresamente que no existen discrepancias entre las condiciones financieras contenidas en la oferta vinculante exhibida por el prestatario y las

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cláusulas financieras pactadas en la escritura, aun cuando, además, expresamente informe en ese acto al prestatario de la existencia de esta cláusula limitativa de las variaciones de tipo de interés, pues no han sido pocas las ocasiones en las que se han detectado ofertas vinculantes firmadas en la misma fecha que la escritura o incluso sin firmar” La NOVACION DE LAS CONDICIONES DEL CREDITO SUBROGADO POR LA PARTE COMPRADORA, en ningún caso, sustituye a la oferta vinculante. El Banco de España exige que en todos los préstamos hipotecarios se asegure por parte de entidades como la suya, el mayor grado de transparencia.

Este GRAVE ERROR por su parte supone pues una FALTA DE TRANSPARENCIA en la operación, así como una mala praxis , incumpliendo así a la orden antes mencionada, la orden del 5 de mayo de 1994. Por todo lo expuesto y mediante el presente escrito, LES REQUIERO: PRIMERO.- La inmediata ANULACIÓN de la cláusula de limitación mínima y máxima de la variación del tipo de interés del anteriormente citado contrato de préstamo al objeto de que la próxima cuota a satisfacer se calcule conforme al índice de referencia pactado, vigente a la fecha pactada, y con el margen diferencial pactado. Si como fruto de la presente reclamación la entidad elimina las citadas cláusulas aplicadas al préstamo hipotecario y procede a la reducción del diferencial sobre el índice de referencia, solicito que dicha modificación se instrumentalice en un contrato privado, posibilidad recogida legalmente en el artículo 1.225 del Código Civil. SEGUNDO.- El recálculo de las cuotas satisfechas en el préstamo, desde la fecha de la primera revisión hasta la última cuota abonada, aplicando el tipo de interés de referencia pactado en cada momento y el diferencial pactado así como los intereses de demora correspondientes Acto seguido, procedan a abonar en mi cuenta (la misma en la que está domiciliado el abono del préstamo) el importe resultante de la diferencia entre la cantidad abonada por mí conforme a esa cláusula de límite mínimo de tipo de interés y la que realmente hubiera debido abonar sin esa barrera desde la protocolización del préstamo hipotecario.

TERCERO.- Que se me comunique la resolución de esta reclamación en el plazo máximo de dos meses, trascurridos los cuales iniciaré la preceptiva reclamación administrativa ante el Banco de España, así como en su caso las acciones judiciales que competan para evitar su abuso de derecho. Estas acciones conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados.

La indemnización de la que se hace referencia, estará inicialmente valorada en los intereses legales resultantes de las cantidades indebidamente retenidas, con los incrementos pactados sobre el índice de referencia Euribor, más gastos de tramitación y judiciales que correspondan.

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Sin perjuicio y con independencia de los procedimientos que correspondan a los organismos oficiales competentes en materia de apertura de las correspondientes actas de información e infracción.

El reclamante no tiene conocimiento de que la materia objeto de la reclamación esté siendo sustanciada a través de un procedimiento administrativo, arbitral o judicial.

Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confío sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía interna de la entidad y de forma amistosa, reciba un cordial saludo. Atentamente, xzxx xxxxx xxxxxx DNI- xxxxxxxxxxx

LEGISLACION VINCULANTE A LAS CLAUSULAS SUELO

• Ley 2/1994 de subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.• Ley 26/1998 de 29 de Julio de disciplina e intervención de las entidades de

crédito.• Ley 36/2003 sobre contratos de cobertura hipotecaria.• Ley 2/1981 de 25 de Marzo de regulación del mercado hipotecario.• Ley 41/2007 de 7 de Diciembre por la que se modifica la Ley 2/1981 de 25 de

Marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, de regulación de las hipotecas inversas y el seguro de dependencia y por la que se establece determinada norma tributaria.

• Ley 2/2011 de 4 de Marzo de economía sostenible.• Ley 16/2011 de 24 de Junio de contratos de crédito al consumo.• Orden EHA/2899/2011 de 28 de Octubre de transparencia y protección del

cliente de servicios bancarios. ( En el Capitulo II normas relativas a los créditos y prestamos hipotecarios.

• Orden de 5 de Mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios (Derogada por la Orden anterior).

• Real decreto 515/1989 de 21 de Abril sobre protección de los consumidores ( en cuanto a la información que se ha de suministrar en la compraventa de viviendas).

• Código Civil artículos 1280, 1874, 1875, 1876, 1877, 1878, 1879, 1880.

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COMO RECLAMAR ANTE EL BANCO DE ESPAÑA, A TRAVÉS DE CONSUMO DE LA JUNTA DE ANDALUCÍA CUANDO LA CONTESTACIÓN DEL BANCO ES NEGATIVA

INSTRUCCIONES:

Antes de presentar este escrito ante el Servicio Provincial de Consumo de la Junta de Andalucía, es conveniente 1º. Haber presentado la correspondiente Reclamación ante el Servicio de Atención del Cliente de la entidad de crédito correspondiente.

2º. Disponer de toda la documentación relacionada con el Préstamos Hipotecario objeto de la Reclamación:

- Escritura de Préstamo Hipotecario- Oferta Vinculante (si existe)- Cuanto documento informativo se disponga relacionado con el Préstamo.

Hipotecario (folletos, cartas del banco, etc.) y que se hubiera utilizado en su día como información de las condiciones del Préstamo.

- Fotocopia del DNI- Copia de los ultimos 12 recibos.

3º. Haber recibido contestación del Servicio de Atención al Cliente de la entidad de crédito a la Reclamación presentada y adjuntarla.

4º. Hacer copia de toda la documentación que se ha indicado, conservando los originales.

5º, Rellenar el siguiente formulario del enlae y adjuntarlo en la reclamacion http://www.bde.es/f/webbde/RCL/servicio/reclama/ficheros/es/form_reclamacion.pdf

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Con las copias de toda la documentación, copia de la reclamación presentada en el banco y de la contestación de este, original y copia del escrito que se reproduce a continuación, y si se ve oportuno un breve escrito de exposición argumentando los motivos de la disconformidad para trasladar al Banco de España, se acudirá al Registro General de Documentos de la Junta de Andalucía, que se encuentra en el Paseo de Almería 68, de lunes a viernes de 09:00 a 14:00 horas.

(https://maps.google.es/maps?q=36.835819,-2.463099&ie=UTF-8&hq=&hnear=0xd707603b5aef395:0xb420936de1fe39c4,%2B36%C2%B0+50'+8.93%22,+-2%C2%B0+27'+47.02%22&gl=es&ei=2nA0UZnFOs6p0AWyzoCgDQ&ved=0CDIQ8gEwAA),

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y se presentan tanto el escrito como las copias de la documentación, quedándose la persona interesada con la copia del escrito registrado. En realidad, los documentos pueden presentarse en cualquier Registro Público, como el Registro General de cualquier Ayuntamiento, con indicación de que se dirigen al Servicio Provincial de Consumo de la Junta de Andalucía en Almería. El Servicio Provincial de Consumo tramitará la Reclamación ante el Banco de España en nombre de la persona afectada. Asimismo, el Servicio Provincial de Consumo estimará la apertura de un expediente sancionador a la entidad de crédito, en virtud de la documentación recibida. A: SERVICIO PROVINCIAL DE CONSUMO DE LA JUNTA C/ Hermanos Machado, nº 4, planta baja, ALMERIA D. Luis García López, con NIF 44.555.999-Z, domiciliado en Almería, en C/Lucerna nº 7 – 3º A, con código postal 04999,

E X P O N E

Que tras presentar reclamación ante la entidad bancaria BBVA y obteniendo contestación negativa a esta y no compartiendo su resolución, le adjunta la documentación que se relaciona:

• Copia del DNI

• Copia de Reclamación presentada ante el Servicio de Atención al Cliente de BBVA de Almería, de fecha 31/02/2012, en demanda de anulación de Cláusula Suelo introducida en la Hipoteca de la que el firmante de la presente es titular, por los motivos que en ella se exponen.

• Copia de Escritura de Préstamo Hipotecario objeto de la Reclamación.

• Copia de la Oferta Vinculante relacionada con el Préstamo Hipotecario objeto de la reclamación.

• Copia de la información entregada a esta parte por BBVA en el proceso de contratación del Préstamo Hipotecario objeto de la Reclamación.

• Copia de la Reclamacion presentada ante la entidad.

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• Respuesta a la Reclamación anterior por parte del Servicio de Atención al Cliente de BBVA de Almería, de fecha 31/04/2012 en la que no se da satisfacción a lo solicitado.

• xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx (cualquier otra documentación)

S O L I C I T A

De ese Servicio Provincial de Consumo que, teniendo por recibida la documentación que se indica, tenga a bien:

Dar traslado de la misma al Servicio de Reclamaciones del Banco de España. Incoar expediente sancionador contra BBVA por Inclusión de cláusula abusiva en el contrato de Préstamo Hipotecario objeto de la Reclamación. Falta de Información y transparencia. Lo que se solicita en Almería, a xx de xxxxxx de 2013 Fdo. Luis García López.

MODELO PARA SOLICITAR LA CANCELACIÓN DE UN SEGURO.

A/A:SERVICIO DE ATENCION AL CLIENTE DE LA ENTIDAD xxxxxx Referencia contrato xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx Almería a xx de xx de xxxx (Enviar al menos con DOS MESES de antelación al vencimiento) Estimados Sres. En virtud del artículo Art.22, párrafo 2 de la Ley de Contrato de Seguro, en el que se indica que :“Las partes (asegurado o asegurador) pueden oponerse a la prórroga del contrato mediante una notificación escrita a la otra parte, efectuada con un plazo de dos meses de anticipación a la conclusión del período del seguro en curso”. SOLICITO:

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Dejen nula y sin efecto la póliza que mantengo con ustedes, a partir del próximo vencimiento, (dia, mes, año) Sin otro particular, y en espera de ver atendida mi petición, le saluda atentamente Firma:Nombre, apellidos, DNI: xxxxxxxxxx

MODELO DE RECLAMACIÓN DE LAS COMISIONES COBRADAS POR EL BANCO EN CONCEPTO DE DESCUBIERTO O POSICIONES DEUDORAS

A/A:Servicio de Atención al Cliente del Grupo BBVA Apartado de Correos 1598 28080 MadridEntregada en: xxxxxxxxxOficina: xxxxxxxxAvenida Carlos III Esq. C/Lima04720 Aguadulce (Roquetas de Mar)Reclamante: xxxxxxxxxxxxxDNI-xxxxxxxxxxDomicilio a efectos de notificación: xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx En Almería, a xx de xxxxxxxxx de 2013 Estimados señores del departamento de Atención al Cliente, me dirijo a Vds., por este medio que espero sea el adecuado para que si en su derecho procede, conozca y resuelva la siguiente reclamación, al amparo de lo estipulado en la Orden ECO/734/2004 de 11 de marzo, sobre los departamentos y servicios de atención al cliente de las entidades financieras (publicada en el Boletín Oficial del Estado de 24 de marzo de 2004):

Me dirijo a usted como titular de la cuenta nº xxxx-xxxx-xx-xxxxxxxxx que tengo contratado en la entidad BBVA, respecto a la cual desearía poner de manifiesto la siguiente irregularidad:

La repercusión de Gastos de Reclamación de posiciones deudoras por los importes y en las fechas que se indican en el documento adjunto, por un total de 270 euros( 30 € c/u) repercutidas en las siguientes fechas:(poner fechas)

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Estas comisiones se han anotado al haberse producido un retraso en el pago de alguna cuota o recibo, sin tener en cuenta la cuantía y duración de la mora, y no obstante la circunstancia de que el retraso ya se me penaliza mediante un tipo interés de demora de por si suficientemente elevado.

A mayor abundamiento, la mera existencia de la referida comisión es ilegal, pues no obedece ni a un servicio solicitado previamente en firme por quien esto suscribe, ni a un servicio efectivamente prestado por la entidad, ni a un gasto que haya debido asumir ésta; de hecho la entidad no me ha reclamado en sentido estricto nada, ni me ha requerido fehacientemente para la regularización de la demora, habiéndose limitado a repercutir en mi cuenta la referida comisión.

Todo ello vulnera la normativa de disciplina que regula las relaciones entre las entidades de crédito y sus clientes según lo previsto en la del Banco de España, sobre Tipos de interés y comisiones, normas de actuación, información a clientes y publicidad.

Quiero recordar que el Servicio de Reclamaciones del Banco de España reitera en su Memoria que las comisiones de este tipo (con independencia del nombre que reciban) no responden a servicio alguno prestado a los clientes, ya que las entidades no pueden acreditar -porque no existen- haber realizado gestiones encaminadas a recuperar el importe de las cuotas impagadas, ni la necesidad de las mismas.

Entiende dicho Servicio que la aplicación automática de estas comisiones, «tan pronto como se produce una situación de demora no constituye una buena práctica bancaria, sino que las entidades deben tener en cuenta las circunstancias particulares de cada impagado y de cada cliente, analizar en cada caso la procedencia de llevar a cabo la reclamación y acreditar que efectivamente han realizado alguna gestión encaminada al recobro; en suma, una reclamación realizada sin tener en cuenta esas circunstancias particulares nunca podría calificarse como una gestión necesaria e individualizada que ampare la repercusión de la comisión».

Redunda que su devengo está vinculado a la Existencia Efectiva de gestiones de reclamación realizadas ante el cliente deudor (algo que, a juicio de este Servicio, no está justificado con la simple remisión de una carta periódicamente generada por el ordenador).

Les recuerdo además que la ley del préstamo al consumo enuncia sobre el cobro indebido: Si el cobro indebido se hubiera producido por malicia o negligencia del empresario, el consumidor tendrá el derecho a la indemnización de los daños y perjuicios causados, que en ningún caso será inferior al interés legal incrementado en cinco puntos, o el del contrato, si es superior al interés legal, incrementado a su vez en cinco puntos.

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Por todo lo expuesto y mediante el presente escrito, LES REQUIERO: PRIMERO.- El abono en la citada cuenta de las cantidades correspondientes a las comisiones anteriormente detalladas, añadiéndole a esa cantidad el interés legal incrementado en cinco puntos.

SEGUNDO.- Que se me comunique la resolución de esta reclamación en el plazo máximo de dos meses, trascurridos los cuales iniciaré la preceptiva reclamación administrativa ante el Defensor del Cliente y ulteriormente ante el Banco de España, así como en su caso las acciones judiciales que competan para evitar su abuso de derecho.

Estas acciones conllevarán además la solicitud de una indemnización por los daños y perjuicios causados. La indemnización de la que se hace referencia, estará inicialmente valorada en los intereses legales resultantes de las cantidades indebidamente retenidas, incrementadas en cinco puntos, más gastos de tramitación y judiciales que correspondan.

Sin perjuicio y con independencia de los procedimientos que correspondan a los organismos oficiales competentes en materia de apertura de las correspondientes actas de información e infracción.

El reclamante no tiene conocimiento de que la materia objeto de la reclamación esté siendo sustanciada a través de un procedimiento administrativo, arbitral o judicial.Sin otro particular, y a la espera de una respuesta por su parte que confío sea favorable a las pretensiones formuladas -en aras a resolver este contencioso por la vía interna de la entidad y de forma amistosa, reciba un cordial saludo.

Atentamente, xxxxxxxxxxx DNI: xxxxxxx

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RECURSOS Y HERRAMIENTAS

PÁGINAS, BLOGS Y RECURSOS EN INTERNET SOBRE CLÁUSULA SUELO

JOSPORTAL (Genial, han colaborado con nosotros en varias ocasiones y talleres): http://www.josportal.com/

BLOG "QUÉ ES LA CLÁUSULA SUELO":Encontraras varias herramientas y articulos de interes dentro del bloghttp://queeslaclausulasuelo.blogspot.com.es

PÁGINA DE ADICAE (Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros de España): http://afectadosclausulasuelo.org/ #

FORO DE LA COMUNIDAD FINANCIERA RANKIA: http://www.rankia.com/foro/clausula-suelo

FORO ANTIUSURA: http://www.foroantiusura.org/forum.php

AUSBANC (Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios) http://www.ausbanc.es/web/sec57.asp

Defensor del Pueblo de España. http://www.defensordelpueblo.es/

Formulario general de contactoUtilice este formulario si desea realizar cualquier petición, consulta o sugerencia sobre la página web de La Moncloa.http://www.la-moncloa.es/ServiciosdePrensa/Contactar/index.htm

Parlamento Europeo / Sobre el Parlamentohttp://www.europarl.europa.eu/parliament/public/staticDisplay.do?id=146&language=es

Congreso de los Diputadoshttp://www.congreso.es/portal/page/portal/Congreso/Congreso/Diputados

Simulador para subrrogacion de hipotecas también lo encontraras AQUIhttp://www.rankia.com/simulador/cambio-hipoteca

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AGRADECIMIENTOS:

Quisiera agradecer de manera especial a :

http://www.facebook.com/IuAlmeriaContraLosAbusosDeLaBanca?fref=tspor facilitarnos los formularios y ademas de ofrecer su apoyo para unir fuezas en la lucha contra los abusos de los bancos.

http://www.facebook.com/emiliano.domeneA Don Emiliano Domene por su apoyo y su lucha constante contra los abusos de los bancos, facilitándonos su experiencia y su tiempo para realizar talleres informativos a lo largo del territorio nacional, de todo corazón agradecemos ese empeño y esas ganas que contagian a muchas personas a decir BASTA YA de abusos.

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A Doña Rocio Analuiza nuestra escritora, emprendedora y sobretodo madre de familia que nos regala su tiempo para poder realizar este ebook y Blog informativo.

Agradecimiento por aporte informativo a:http://www.rankia.com

http://es.euribor-rates.eu/

http://www.diariojuridico.com

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