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El tema II del XIX Congreso Mundial de Derecho Registral IPRA-CINDER 2014,
que se nos honrara designando como sede la ciudad de Santiago de Chile, nos entrega la
posibilidad de incursionar en una materia relevante y que conforma, asimismo, un gran
desafío, de vital importancia para el desempeño de un Sistema Registral que está decidido a
mantener su vigencia, a partir de la base sustentatoria de sus principios, por una parte, y
por otra, la forma de acometer los desafíos del futuro, adecuándolo a las exigencias que
plantea su inserción en la dinámica actual.
Desde ya, es dable precisar que, no obstante la gran seguridad que ha reportado desde
sus inicios, cuyo nacimiento se remonta al 24 de Junio de 1857, y que corresponde a la
promulgación del Reglamento que dio origen a nuestra legislación registral, la cual ha
mostrado una gran estabilidad durante más de 150 años de existencia, ha implementado en
la práctica las medidas necesarias para enfrentar los grandes desafíos y resultar congruente
con los requerimientos de la época.
Si bien es cierto, su gran gestor y creador, don Andrés Bello, no se preocupó del
problema técnico registral, tomó partido por la voluntariedad de la inscripción. Es probable
que para un mayor reforzamiento de la inscripción hubiese sido preferible hacerla de
carácter obligatorio, impulsando de esta forma a todo propietario, usufructuario o usuario, a
inscribir, justificando la realidad y valor de sus títulos. Lo que no pareció recomendable a
su autor, dado que ello no habría sido posible obtener sino que a través de providencias
compulsivas, que originarían engorrosos procedimientos judiciales y juicios contradictorios
de considerables costos y tiempo. En conclusión, se optó por un método voluntario del
Registro, desafío no menor, convencido como estaba que, sin embargo, sus ventajas
conducirían de manera natural a la registración de carácter obligatorio.
Magistral visión que es indispensable consignar por lo menos en un par de frases,
extractadas del Mensaje de nuestro Código Civil, que señala, en breves pasajes lo siguiente:
“En cuanto poner a la vista de todos el estado de las fortunas territoriales, el arbitrio más
sencillo era hacer obligatoria la inscripción de todas las enajenaciones de bienes raíces,
inclusas las transmisiones hereditarias de ellos, las adjudicaciones y la constitución de
todo derecho real en ellos…”1. Sin embargo, no consideró necesario consignar como
obligatoria la inscripción registral. Cabe preguntarse si a la fecha se ha cumplido
1 Estudios sobre reformas al Código Civil y de Comercio, IV parte, Derecho Registral inmobiliario
Fundación Fernando Fueyo Laneri 2003, página 164.
efectivamente el propósito de su gestor y si se ha convertido la inscripción registral
efectivamente en “título incontrastable de propiedad” y si se encuentra la propiedad
territorial de toda la República “a la vista de todos”. En concepto de este operador del
Registro no es un tema fácil, o como sostiene la Fundación Fernando Fueyo Laneri, antes
ya citada, el tema no es definitivamente pacífico en nuestra doctrina. Hay algo que es muy
importante reconocer y que corresponde al hecho de la casi inexistencia de juicios
reivindicatorios, por lo menos en los tiempos actuales. No obstante, debemos hacer
presente que los datos históricos con que contamos muestran un porcentaje muy bajo de
éstos, con lo cual queda en claro la gran sustentación doctrinaria o efectos jurídicos
positivos, que en la práctica se ven reforzados, desde sus inicios a la actualidad,
determinando que el Sistema ha sido claramente eficiente.
Se puede sostener además que el Sistema Registral Chileno ha transitado por una ruta
caracterizada por su certeza y seguridad, que le ha permitido compartir un destacado lugar
en el concierto internacional. Una prueba de ello lo constituyen sus más de ciento cincuenta
años de una trayectoria, que lo ha convertido en fiel garante del tráfico inmobiliario y
desarrollo económico en nuestro país.
Lo anterior podremos comprobarlo en el desarrollo de este trabajo, que irá mostrando
con la mayor objetividad posible sus virtudes y sus falencias.
ORGANIZACIÓN REGISTRAL CHILENA
OOrrííggeenneess..
El Sistema Registral Chileno presenta características distintas de la gran mayoría de
Iberoamérica que, al amparo de la gran influencia que ha reportado España, ha seguido sus
lineamientos principales. Chile, por su parte, ha desarrollado un sistema con la presencia de
elementos tomados de los regímenes Alemán y Francés y con algunos atisbos de influencia
Prusiana. Estas afirmaciones se basan, en cuanto a los dos primeros, de lo expresado en el
propio Mensaje del Ejecutivo al Congreso, proponiendo la aprobación de nuestro sistema
en que hace referencia a la circunstancia que el Registro Conservatorio “está abierto a
todos y que no puede haber posesión mas solemne e indisputable que la inscripción”. En
el mismo mensaje se hace expresa mención a que se ha optado por un sistema extraído en
sus raíces del régimen Alemán, que tal como lo dice el mensaje del Código, al referirse a la
forma de transferir inmuebles, precisa lo siguiente: “La institución de que acabo de
hablaros, se aproxima a lo que de tiempo atrás ha existido en varios estados de Alemania y
de otras naciones, que aspiran imitar sus buenos efectos y que han sido ampliamente
demostrados por la experiencia”.2
2 Mensaje Código Civil Chile.
La gran inspiración alemana se ve también reflejada, en otro elemento o característica
que es importante destacar, que muestra la inspiración de nuestro Sistema en aquél, y que
está presente en los efectos de nuestra inscripción, que se ha reconocido en el último tiempo
con un carácter claramente constitutivo. En tal sentido, lo expresó el destacado Registrador
Español, Antonio Pau, con ocasión de su participación como profesor invitado, en el marco
de la “Conmemoración de los 150 años del Registro Chileno¨, que tuviera lugar en el aula
magna de la Escuela de Derecho de la Universidad de Chile.
En cuanto a la incidencia Francesa, creo que un elemento claramente traspasado desde
ese sistema al nuestro, lo constituye la adscripción al régimen denominado “Folio Personal”
que, como veremos en el desarrollo de este mismo trabajo, ha debido ser reconsiderado y la
práctica se ha inclinado, en el último tiempo a reemplazarlo, por el sistema del “Folio
Real”.
La afirmación respecto a la influencia Prusiana está referida a haberse tomado
elementos de dicho sistema, que también inspiró al autor de nuestro Reglamento, tal como
lo manifestara el destacado Profesor y ex Conservador de Bienes Raíces Chileno, durante el
desarrollo del curso de Post Grado y perfeccionamiento en Derecho Notarial y Registral,
realizado también en la Escuela de Derecho de la Universidad de Chile, entre los años 1988
y 1989. Me refiero a quien hace algunos años nos dejara, don Miguel Varas Espejo, y que
con ocasión de analizar las bases inspiradoras del Reglamento Conservatorio Chileno,
formuló que las grandes raíces que se tomaron en consideración para reforzar nuestro
Reglamento del Registro Conservatorio estaban cimentadas en el Sistema Alemán; algunas
consideraciones del Registro Francés, como hacíamos mención anteriormente, y del
Sistema Prusiano. 3
Ratificando lo anterior, en relación a la influencia prusiana en el Sistema Registral
Chileno, don Andrés Bello habría conocido las leyes prusianas de 05 de Mayo de 1772, que
marcan los gérmenes del robusto régimen registral de ese país.
CCaarraacctteerrííssttiiccaass yy FFoorrttaalleezzaass..
Don Andrés Bello, destacado autor de nuestro Código Civil, que contiene además el
Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, se inspiró, como ya señalamos,
en el Derecho Alemán y Francés y en cierta medida en el sistema Prusiano, que obviamente
constituyeron los fundamentos más sólidos y que propiciaron las virtudes que han rodeado
a este régimen registral, que se ha mantenido hasta la fecha, y que permite sentar la premisa
que poseemos un sistema jurídicamente eficiente y certero, con bases doctrinarias sólidas, y
donde destaca de manera cierta que cuenta con una efectiva responsabilidad funcionaria, en
3 “Historia de las Instituciones Registrales Chilenas¨, Miguel Varas Espejo, Curso de Especialización de
Derecho Registral y Notarial. 1988- 1989,
las que los encargados del sistema responden directa y personalmente por cualquier error o
negligencia en el desempeño de su función.
A continuación veremos los lineamientos fundamentales de la estructura
organizacional de los encargados del Registro Chileno.
El Artículo 446 del Código Orgánico de Tribunales se refiere a esta materia,
conjuntamente con el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces y define a
los Conservadores, como los “ministros de fe encargados de los registros conservatorios de
bienes raíces, comercio, minas, accionistas de sociedades propiamente mineras y los
registros de Aguas”. Hasta hace poco también tuvieron a su cargo los Registros de prenda
agraria, prenda industrial y de especial de prenda. Asimismo, es preciso consignar que los
Conservadores se desempeñan en cada comuna o agrupación de comunas, correspondiente
al territorio jurisdiccional del Juzgado de Letras respectivo o Corte de Apelaciones
correspondiente; son nombrados por el Presidente de la República de una terna que
confecciona la Ilustrísima Corte de Apelaciones del territorio jurisdiccional respectivo y
cuyo requisito básico es poseer título de Abogado. Se les considera “Auxiliares de la
Administración de Justicia” y, en tal sentido le son aplicables las disposiciones generales
que rigen a aquéllos, que se encuentran contenidas en el Código Orgánico de Tribunales.
Geográficamente, los territorios jurisdiccionales de competencia de los diversos
Oficios conservatorios, comprenden en general comunas o agrupaciones de comunas.
Entre estas consideraciones es dable mencionar la situación especial del Conservador
de Bienes Raíces de Santiago, que comprende el servicio de un territorio que posee 26
comunas y que lo sirven tres Conservadores, que tienen a su cargo, cada uno de ellos, los
siguientes Registros:
1.- El Conservador encargado del Registro de Propiedad tiene a su cargo el Registro del
mismo nombre y el correspondiente Libro Repertorio y, además, los Registros de Comercio
y de Propiedad de Aguas.
2.- El Conservador de Hipotecas tiene a su cargo el Registro de Hipotecas y Gravámenes.
3.- El Conservador de Prohibiciones y de Interdicciones de Enajenar, el Registro del mismo
nombre.
Una situación particular lo constituye el Registro de Minas, que se encuentra a cargo de
un Notario de una comuna del sector oriente de Santiago.
En relación a lo anterior, es dable concluir que en nuestro Sistema existe el
mecanismo de pluralidad de Registros.
Se debe consignar que el Conservador Chileno asimila su Jurisdicción Territorial a la
correspondiente al Poder Judicial y, consecuencialmente, integra su función en la estructura
jerárquica de dicho Poder, quedando sujeto a la jurisdicción de los Juzgados de Letras y de
las Cortes de Apelaciones4 .
En síntesis la organización de los Registros comprende lo siguiente:
1- Registro de Propiedad;
2- Registro de Hipotecas y Gravámenes;
3- Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar;
4- Registro de Comercio;
5- Registro de Aguas;
6- Registro de Minas.
Actuaciones registrales: los Conservadores están encargados de materializar las
siguientes inscripciones:
1- Registro de Propiedad:
- Títulos traslaticios de dominio tales como Compraventa, Donación, Permuta, etc.
- Sentencia que declara la prescripción adquisitiva del dominio.
- Testamentos y Adjudicaciones.
- Como actuación especial los títulos constitutivos de dominio y los saneamientos.
- El decreto judicial que concede la posesión definitiva de los bienes del desaparecido.
- El decreto que concede el beneficio de separación de bienes, si en el patrimonio de la
sociedad conyugal hay bienes raíces.
- El legado de inmuebles.
- La sentencia dictada en juicio de expropiación.
- La renuncia de cualesquiera derechos que digan relación con derechos inscritos.
2 - Registro de Hipotecas y Gravámenes:
- La Hipoteca.
- Los derechos de usufructo, uso y habitación que recaigan en inmuebles.
- La constitución del fideicomiso.
- La constitución, división, reducción y redención del censo.
- La constitución del censo vitalicio.
- El contrato de arriendo.
- Las servidumbres.
- Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de inmuebles o de otros derechos
reales constituidos en ellos.
- La renuncia de cualquiera de los derechos señalados anteriormente.
4 Estudios sobre reformas al Código Civil y de Comercio, IV parte, Derecho Registral inmobiliario
Fundación Fernando Fueyo Laneri 2003, página 179.
3- Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar:
- Los decretos de interdicción provisoria o definitiva.
- El decreto de rehabilitación del disipador y del demente.
- Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles sea convencional, legal o
judicial que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de
enajenar.
- Embargo.
- Litigio.
- Secuestro.
- Cesión de bienes.
- Quiebra y
- Medida precautoria
Concluyendo esta descripción antes referida es preciso destacar, que los dos cuerpos
legales básicos que conforman el sistema general, son el Reglamento Conservatorio de
Bienes Raíces y el Código Orgánico de Tribunales, estrechamente vinculados con el
Código Civil. En el texto del Reglamento, antes referido, se contienen normas
principalmente de carácter formal, relacionadas con la organización y funcionamiento del
Registro y el procedimiento que rige en la materialización de las inscripciones; mientras
que el Código Civil aporta las normas de orden sustantivo o material, relacionadas con la
función y efectos de la inscripción en los Registros.
Debe consignarse brevemente algunas palabras respecto al financiamiento y costos.
El Sistema Registral Chileno es de autogestión económica. Su financiamiento
proviene de la aplicación de un arancel que es fijado por ley y que a modo de ilustración
debemos consignar que el actualmente vigente, confeccionado por el Ministerio de Justicia,
data del año 1998.
El actual funcionamiento y forma de administración, de gestión privada, ha
significado un gran ahorro para las arcas fiscales, al no tener el Estado que encargarse del
funcionamiento de los Oficios, del personal y de las remuneraciones de sus operadores.
Dentro del tema de la responsabilidad, organización del Oficio y su funcionamiento,
es menester hacer presente el alto grado de responsabilidad que la ley asigna a los
Conservadores Chilenos, quienes son plenamente responsables de todas las actuaciones que
realizan en el ejercicio de su cargo, como asimismo en el ámbito laboral, donde deben
responder disciplinaria y económicamente por todas las actuaciones realizadas por sus
funcionarios, en el ámbito del quehacer registral, debiendo asumir patrimonial y
profesionalmente los errores u omisiones cometidos por sus sub-alternos, que en algunos
casos conlleva a un alto nivel de responsabilidad, como consecuencia de sus actuaciones.
Si bien es necesario señalar que históricamente no ha sido un número considerable
de causas que hayan concluido en una sanción disciplinaria o de mayor gravedad que puede
llegar incluso a el cese de funciones de estos profesionales, debemos reconocer que en el
último tiempo, esto ha ido en aumento, merced a la gratuita oferta de tecnología y medios
que posibilitan falsificaciones u otras figuras delictivas, tendientes a la comisión de delitos
de fraude inmobiliario o relacionados con las actuaciones en el Registro, debemos
mencionar además que no existe una estadística que muestre la realidad efectiva del
número de casos sobre esta materia.
Otro factor que incide, lo constituye la excesiva publicidad del Registro, en lo que
respecta a permitir que accedan a él, sin límites y, a veces casi con un mínimo control un
creciente número de requirentes que nada o poco conocen de materias de esta naturaleza, lo
anterior ha posibilitado pese a los esfuerzos, una puerta amplia para el acceso de algunas
personas que buscan cometer hechos reñidos con la ley.
DDiiaaggnnóóssttiiccoo ddeell SSiisstteemmaa RReeggiissttrraall..--
Nuestro Sistema Registral, no obstante las particulares características que le imprimió
la influencia de legislaciones como la Alemana y Francesa y la incidencia de un fortalecido
Sistema Prusiano, no es suficiente protección para enfrentar algunas críticas que se hacen
sentir sobre su desempeño. De esta forma no es infrecuente escuchar algunos comentarios
negativos que se le han formulado a lo largo de su existencia y que innecesariamente
atacan, o intentan hacerlo.
Durante un tiempo se ha insistido mucho en la falta de una mayor aplicación
tecnológica, imprescindibles en una Sociedad cada vez más exigente y, preocupada de
manera particular, en la celeridad de las transacciones y en la rápida concreción de los
negocios. Crítica que en algún momento ha tenido cierto grado de sustentabilidad y
justificación, pero ello resulta injusto cuando se considera al Sistema como responsable de
tales falencias.
En estricto rigor nuestro Sistema no merece un ataque tan artero por parte de sus
detractores, y a decir verdad, ya no es tan reiterativo como lo fuera hace tiempo atrás.
Para entrar en esta materia en primer lugar, hay que hacer una diferencia entre el
sistema propiamente tal y los operadores que a través del tiempo han estado a cargo del
mismo. Las bases sustentatorias de nuestro Sistema Registral y sus lineamientos, como ya
lo señalamos son ampliamente respetables y se encuentra bien cimentado, dotado de
bases doctrinarias de notable valor. Lo cual se demuestra con permanencia en el tiempo
desde 1857, su entramado jurídico y los sólidos principios que lo sustentan han
permanecido prácticamente invariables y ello denota la gran visión de su creador, quien
recoge las mejores enseñanzas del derecho comparado y las hace identificables con nuestra
tradición jurídica.
Distinta opinión puede tenerse, legítimamente o no, respecto a los operadores del
sistema, que no siendo todos responsables de las críticas que se le formulan, en la
actualidad han mostrado una mayor preocupación por el empleo de las tecnologías
existentes y han asumido una adecuada y necesaria reacción, ante un mundo ávido de
celeridad y de realizarlo todo en el mínimo de tiempo, pero aún resta una mayor
uniformidad en dichos esfuerzos, como asimismo, en los criterios de calificación registral,
factor, este último, de igual e incluso mayor importancia que lo anterior.
Por otra parte, en relación a la críticas que se han realizado al Sistema sobre las
técnicas regístrales, es justo consignar, que las deficiencias que se le asignan no derivan del
Sistema, sino de las técnicas regístrales, que provienen de la época de la dictación del
Reglamento, lo que hace absolutamente evidente que ellas y las herramientas necesarias
requieren de una efectiva adecuación a los tiempos actuales y a las exigencias derivadas del
nuevo escenario jurídico económico.
Ahora bien, para poder analizar este tema se hace necesario precisar que es frecuente
confundir las técnicas registrales con el Sistema, lo que conduce y, no pocas veces, a
solicitar cambios en éste asumiendo que es ineficiente, lento e incluso obsoleto. Todo ello
no corresponde a una realidad objetiva, entendiendo que lo que un adecuado sistema
registral debe procurar es estabilidad y, lo que debe evolucionar o cambiar son las técnicas
y criterios registrales. Estos elementos deben adaptarse a los eventuales y, mucha veces,
necesarios cambios externos, constituyéndose como un tema esencialmente de orden
tecnológico y no necesariamente sistémico, como se puede pensar. Este error puede
conducir a intentar cambiar radicalmente un buen sistema y con ello colapsar la estabilidad
que este nos proporciona.
Efectivamente, el sistema de folio personal, instituido y basado en el brillante
trabajo de Bello, ha ido mostrando con el tiempo algunas inadecuadas características para
adaptarse a las reformas o modificaciones impuestas por el desarrollo tecnológico.
Debemos recordar que es una técnica tomada del Sistema Registral Francés y que
fuera útil durante un extenso periodo de tiempo, pero que hoy en día, con empleo de las
nuevas técnicas, ha presentado la necesidad de reemplazarlo por el sistema de folio real,
que presenta mayor conveniencia. De hecho, en la actualidad, Chile ha ido incorporándolo
a los procedimientos registrales, por las grandes ventajas que reporta, dado que una de sus
más grandes fortalezas consiste en la permanencia en el tiempo, ya que si tomamos en
consideración -como lo hace el folio personal- a que las personas son transitorias en el
tiempo, resulta mucho más seguro realizar el estudio de títulos considerando el inmueble,
ya que éste permanece.
La certeza del Sistema, no sólo se ve reflejada en la confianza de los usuarios en él,
sino que además la Banca ha dado testimonio de ello, es así como la innegable seguridad de
la Hipoteca, gracias al sólido y seguro régimen registral, ha ido permitiendo desarrollar una
notable actividad en el sector. La Hipoteca constituye en sí, en la actualidad, un bien
económico más que un objeto del mercado secundario, que genera por la adecuada
protección registral una enorme cantidad de transacciones, como puede apreciarse al tenor
de algunos elementos de información relacionados con esta materia. En efecto, la
Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF) destaca que Chile lidera el
ranking de créditos hipotecarios como porcentaje del producto interno bruto (PIB) en
América Latina, encontrándose en la actualidad superado únicamente por Panamá y
alcanzando un 18,7% del PIB, hecho que contrasta fuertemente con lo observado hace
quince años en que dicho indicador se encontraba a un nivel del 8%.
A esta auspiciosa cifra hay que agregar un antecedente muy importante, que consiste
en que durante un considerable periodo se han producido 4 ciclos pronunciados de
contracción, en un sector tan sensible e importante como el rubro de la construcción. Así
tenemos: año 1991, crisis petrolera; 1994, crisis mexicana; 1999, crisis asiática; 2009, crisis
subprime.
Lo anterior nos grafica el gran avance y desarrollo que ha experimentado el crédito
hipotecario, lo que ha generado, felizmente, que dos tercios de los chilenos sean dueños de
la casa en que viven, mediante créditos hipotecarios obtenidas del SERVIU, Banco Estado
o la Banca Privada.
Ciertamente, resulta muy sorprendente, pero esta afirmación o antecedente
proporcionado se encuentra vinculado a reflejar la certeza y seguridad de un Sistema
Registral que tiene pocas deficiencias y que lo ha probado claramente con un gran
entramado jurídico, certeza y seguridad. Como antes ya se dijera ha permanecido vigente
durante más de 150 años, habiéndose producido en este extenso periodo escasísimas
modificaciones, mostrando que salvo la necesidad de incorporarle un buen aporte
tecnológico y programas que faciliten y agilicen el cumplimiento de sus tareas, en su
filosofía y principios ha constituido una prenda de garantía para el éxito y crecimiento de
nuestra economía, como veremos en el siguiente análisis, referido a la incidencia del
desarrollo inmobiliario y, consecuentemente el aumento de la circulación del crédito y el
gran rol que desempeña la hipoteca las afirmaciones anteriores se ven plenamente
justificadas.
Los gráficos anteriores demuestran a través de los antecedentes proporcionados por la
Asociación e Instituciones Financieras de Chile, el gran desarrollo y crecimiento que han
experimentado los mutuos hipotecarios y donde la hipoteca muestra su destacada y
creciente participación, en donde el número de operaciones hipotecarias se ha triplicado,
pasando de seis millones de operaciones por año hasta alcanzar una cifra impensada hasta
hace algunos años, de dieciocho millones de operaciones hipotecarias.
Desafíos ante los nuevos requerimientos de la información y de
aplicación de tecnologías.
Durante el desarrollo de esta ponencia hemos visto las grandes fortalezas que
caracterizan nuestro Sistema Registral, otorgando seguridad y certeza jurídica, pero
también es necesario contrastarlas con una necesidad imperiosa de adecuarlo a los nuevos
requerimientos que imponen las tecnologías y el desarrollo.
Por una parte es cierto que el Sistema posee elementos que lo configuran como bien
evaluado, partiendo de características tan importantes como lo es la independencia del
Conservador de toda autoridad política, gubernamental o administrativa y de cualquier
agente involucrado en el tráfico inmobiliario, dado que doctrinariamente configura lo que
se conoce como una organización Para-Estatal. Conforma un servicio autónomo de
autogestión y fuerte responsabilidad personal, por una parte de naturaleza pública, en
cuanto a la función y, privado en lo que respecta a la organización. Internacionalmente
estos Sistemas son los que poseen una menor congestión burocrática y mayor índice de
productividad y nivel de eficiencia, lo que posibilita el aumento de las transacciones
inmobiliarias. Todo ello a cargo de funcionarios independientes con un fuerte énfasis en la
responsabilidad personal y directa. El Conservador de Bienes Raíces responde a todo
trance, personal y directamente, por las actuaciones que se practican en el Oficio a su cargo.
Lo anterior que no resulta sencillo, debe estar dotado de buenos operadores, capaces
de enfrentar los fuertes desafíos que imponen los tiempos y que exigen una permanente
preparación y actualización profesional.
El avance y desarrollo de las técnicas registrales, por otra parte y sus constantes
evoluciones, así como también, la convergencia en criterios uniformes de registración
exigen que los encargados de los Oficios sean juristas altamente especializados en la
disciplina del Derecho Registral, de tal forma que sus Oficios evolucionen constantemente
en lo que respecta a las técnicas que deban utilizarse.
En concordancia con lo anterior, se requiere un alto grado de actualización y un
constante perfeccionamiento, que asegure que los Conservadores a cargo de los Registros,
han de ser profesionales de excelencia académica y especialistas en permanente formación,
acorde con las grandes exigencias de su delicada actividad.
Desde otra perspectiva, se hace necesario tener en cuenta que hasta ahora no se
había dimensionado la necesaria especialización de la registración. Nuestro sistema
registral no es lo anticuado que se supone, pero sí debe evolucionar en el sentido de
comprender que, considerando las complejidades jurídicas y técnicas de un mundo
moderno en el campo del tráfico inmobiliario y enfrentados los requerimientos de mayor
especificidad del objeto registral, esta disciplina ha adquirido indudablemente un carácter
de especialidad.
Lamentablemente, los programas universitarios no incluyen nuestra especialidad
como una asignatura; sólo tímidamente y, merced al impulso que se ha tratado imprimir al
adecuado reconocimiento con que debe contar este campo profesional.
Lentamente, se ha logrado obtener que se hayan impartido algunos Seminarios y,
excepcionalmente, un Curso de Especialización, con una duración de aproximadamente dos
años, y que tuvo lugar en la Escuela de Derecho de la Universidad de Chile.
Gran parte de los comentarios anteriormente expuestos se encuentran contenidos en
una propuesta realizada por nuestro gremio, la Asociación de Notarios, Conservadores y
Archiveros Judiciales de Chile, que se plasmó en un trabajo denominado “Modernización
del Sistema Notarial y Registro Chileno, Diagnóstico y Propuestas”.
Afortunadamente, todo lo anterior relativo a la modernización de los sistemas
registrales, guarda íntima relación con los lineamientos fundamentales que fueron
recogidos para caracterizar un sistema eficiente, moderno y seguro y que coincidiera en la
denominada “Declaración de Lima”, acordada por la unanimidad de los Registradores
representantes de: Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica, Ecuador, España, Estados Unidos
de América, El Salvador, Honduras, México, Paraguay, Perú y Venezuela, concluyendo
que:
“El Estado moderno consagra el principio constitucional de seguridad jurídica. El
tráfico inmobiliario exige dotar al ordenamiento jurídico de los mecanismos que permitan
a los ciudadanos adoptar sus decisiones en un marco de juridicidad plena. El Registro de
la Propiedad es la institución de la que el Estado se vale para proporcionar seguridad y
certeza jurídica a las transacciones inmobiliarias. Por todo ello, un Registro de la
Propiedad del siglo XXI debe responder a las exigencias de celeridad y eficiencia que la
sociedad reclama…”. 5
Veamos cuáles son esos presupuestos que, a no dudar, conforman los basamentos
fundamentales de cualquier Sistema empeñado en realizar una tarea eficiente.
1.- Utilización del documento público como continente de los actos destinados inscribirse
en el Registro; es decir, no cualquier acto o documentos debe ingresar a él, sino que los que
se hagan conforme a documentos notariales, judiciales y administrativos, avalados por la fe
pública que emana de los mismos; su autenticidad ayuda a la seguridad jurídica de los
Registros, otorgándoles fe incontrastable.
2.- Imperiosa necesidad de adoptar la técnica del folio real, que permite el mejor
ordenamiento del Registro y la singularización de los contenidos registrables. Hace posible,
además la plena aplicación de los principios regístrales y una calificación rigurosa del
título.
3.- Como instrumento dinamizador del tráfico jurídico debe otorgar máxima protección a
los titulares registrales y a los terceros. Tal protección plena se logra a partir del
5 Declaración de Lima “Congreso Registral Iberoamericano”, Lima, Perú, 2007.
cumplimiento de determinados presupuestos que permiten sentar las bases de un Registro
eficiente. Entre otros el carácter público del documento que accede al Registro, el respeto a
la técnica del folio real, la aplicación de los principios registrales y la capacitación
permanente de los registradores.
4.- Así concebido el sistema registral, la protección al adquirente no requiere del seguro de
títulos ni de ningún otro mecanismo de seguridad jurídica económica.
5.- El Registrador, para ejercer de manera eficiente su función, debe estar investido de
determinadas características que garanticen la adecuada prestación del servicio de
calificación e inscripción, entre las cuales fundamentalmente se consideran las siguientes:
- Debe ser profesional del derecho. La actividad del Registrador debe constituir una carrera
profesional, en la que se garantice el necesario estímulo en su ejercicio mediante la
adecuada formación de escalafones de antigüedad u otro sistema.
- El acceso al cargo debe ser mediante un proceso de selección pública, objetiva y al
alcance de todos los que reúnan los requisitos previamente establecidos, de modo que se
cumpla con el principio de idoneidad. El sistema debe proveer la capacitación permanente
del Registrador. El Derecho Registral debería formar parte del a enseñanza universitaria.6
- También es importante considerar la Independencia e imparcialidad en el desempeño de
las funciones. El ejercicio de la labor de calificación debe llevarse a cabo, teniendo como
único parámetro, el ordenamiento vigente y la imparcialidad debe sustentarse con la falta de
vinculación con las partes, como también la independencia y la ausencia de cualquiera
sujeción a un tercero que pudiera afectar la libre decisión en el ámbito de la calificación,
esto último, sin perjuicio de las revocaciones derivadas de los procedimientos de recursos.
En todo ordenamiento jurídico debe garantizarse la imparcialidad del Registrador y
el Sistema debe garantizar la transparencia de sus actuaciones. El Registrador debe detentar
estabilidad en el desempeño de su cargo, lo que garantizará la especialización y
capacitación continua.
- Otro elemento importante a considerar es la autonomía económica, lo que implica que el
Registro cuente con recursos propios y que dichos recursos obtenidos de los honorarios,
derechos o aranceles que satisfacen los usuarios del sistema, sean destinados a la prestación
de los servicios registrales de manera óptima, esto es, el Registro aplica los recursos con
que cuenta para dotarse de los servicios humanos y materiales necesarios y de manera
especial para llevar a cabo la reingeniería de procesos, aplicación de últimas tecnologías y
demás proyectos que propendan a mejorar y modernizar permanentemente la calidad del
servicio registral.
-Manejo del Registro con criterios de gestión eficiente, lo que implica optimización de los
recursos, buscando la satisfacción máxima para los usuarios del sistema, brindando un
6 Modernización del Sistema Notarial y Registral Chileno. Diagnóstico y propuestas, Asociación de Notarios
y Conservadores de Chile.
servicio eficaz, por lo que deben implementarse mecanismos que tiendan a la reducción de
plazos, a la mejora y modernización de la infraestructura y demás herramientas necesarias
para el desempeño óptimo de la función.
En tal sentido, y de conformidad a los presupuestos anteriormente anotados,
estimamos que es imperativo diseñar una agenda corta de reformas muy precisas, que
resultan imperativas para el perfeccionamiento de nuestro Sistema y que se encaminen a
satisfacer de manera decidida las siguientes necesidades:
Implementación tecnológica de los Oficios:
Este tema viene siendo abordado desde los años 90, en que se introdujeron las
primeras medidas de modernización, que han incidido, de manera relevante, en la
operatoria Registral. A modo de ejemplo se puede citar, la necesidad de implementar el
folio real, técnica registral que ya ha sido incorporada en la mayoría de los Oficios
registrales a nivel nacional, reconocida por sus grandes virtudes que la hacen más dúctil y
eficiente que la técnica tradicional del formato de folio personal, vigente aún en nuestra
legislación registral. Asimismo, es útil destacar la indexación electrónica de los Registros y
la interconectividad obligatoria de los Oficios, que permiten la solicitud de actuaciones y
documentos en línea el seguimiento de su materialización y la información necesaria para
el estudio de títulos, a través de un solo portal y que, además funcione en conexión con la
operatoria notarial. Esto dará cabal satisfacción a la demanda de mayor velocidad y
dinamismo que exigen las negociaciones actuales.
Ahora bien, otro elemento que se hace necesario, es generalizar la implementación
de las medidas tecnológicas y luego pasar a una segunda etapa a la que ya hacíamos
mención, y que constituye la interconexión en línea de todos los Oficios del país haciéndola
extensiva a los Notarios, quienes deben ser los intermediarios directos entre los usuarios y
el respectivo Conservador, hecho que simplificaría de manera notable el Procedimiento y
evitaría fraudes que cada cierto tiempo se han producido, respecto a esto mismo han sido
considerables los avances desarrollados.
Este proyecto se inició en Noviembre del año 2006 oportunidad, en que la
Corporación Chilena de Estudios de Derecho Registral, lanzó oficialmente el proceso de
tecnificación, consistente en un Sistema de Información Registral Interconectada, por
medio del cual, los usuarios podían ingresar al sitio Web de los Conservadores de Chile y
de manera directa requerir las actuaciones y ver el estado de tramitación de los respectivos
trabajos, lo que se iría complementando con el requerimiento de inscripciones empleando el
documento electrónico y la firma digital avanzada. Este sistema de interconectividad
obligatoria, para todos los Oficios del País, ciertamente redundaría en un proceso altamente
eficiente, debidamente garantizado en su publicidad, seguridad, integridad y eficacia.
En la actualidad, se ha implementado un significativo crecimiento en el empleo de
la tecnología, que ya se venía desarrollando desde la década de los años 90, como una
necesidad imprescindible para el mejor manejo de la información y un adecuado y mejor
análisis de los datos, que permita la certificación con el mayor grado de certeza posible.
Este avance al que se ha hecho referencia, se ha ido dando de manera natural, con
diferentes grados de evolución dependiendo de la realidad o necesidades de cada Oficio.
Como consecuencia de lo anterior los Oficios registrales, implementados con los
ordenadores y herramientas tecnológicas de apoyo computacional, han experimentado una
notable celeridad en sus actuaciones.
A modo de ejemplo, podemos mencionar la actual situación de la mayoría de los
Oficios que iniciaran ya hace un tiempo considerable a la fecha, la implementación del
Folio Real, que en los primeros intentos de desarrollo le significo el otorgamiento de
certificados por vía electrónica y la aplicación de tecnologías de punta en un gran
promedio. No obstante lo anterior, es fundamental hacer centro de preocupación en otras
medidas que eleven y desarrollen de manera considerable los Oficios, teniendo en cuenta
que deben aprovecharse al máximo las últimas técnicas puestas a disposición para este tipo
de implementación. En particular me permito hacer referencia a las siguientes medidas
en las que debe trabajarse para su pronta utilización:
- Digitalización del Registro.
- Georreferencia.
- Expansión dela interconexión local, con la incorporación de los Notarios.
- Implementación del Proyecto de Interconexión Registral Iberoamericana (IRI)
CCoommeennttaarriiooss FFiinnaalleess
Resumiendo las diferentes consideraciones y situaciones particulares que ha vivido
el Registro Conservatorio Chileno durante su larga trayectoria, caracterizado por su
permanencia en el tiempo sin mayores alteraciones significativas y proporcionando en gran
medida, una trayectoria de buen desempeño y objetiva seguridad y certeza jurídica, no
obstante la carencia de alguno elementos de adecuación y o modernización de sus técnicas
registrales que, sin embargo, se han ido paulatinamente incorporando al quehacer diario.
Importante función que se lleva a cabo con la creación de la Corporación Chilena de
Estudios de Derecho Registral, que nace como una necesidad de la especialización de la
carrera de Conservador, sin desprenderse de los objetivos comunes que unen a éstos y a los
Notarios Públicos de nuestro País, en una Institución común, como lo es, la Asociación de
Notarios Conservadores y Archiveros Judiciales de Chile
Finalmente y concluyendo este análisis de la evolución y desarrollo del Sistema y su
adecuación a los desafíos de la tecnología y modernización debemos destacar que, paso a
paso, se ha ido formando conciencia en la necesidad de introducir metódicamente los
elementos esenciales para un mejoramiento sustancial del sistema, en lo que respecta al
empleo de las nuevas técnicas y la utilización de verdaderos pilares de la etapa evolutiva e
institucional, para enfrentarse a los desafíos de un mundo extraordinariamente exigente.
En este sentido otro elemento importante a considerar dentro de las
modernizaciones, está necesariamente relacionado con la implementación de una adecuada
carrera funcionaria, que permitirá un mayor perfeccionamiento y reconocimiento a la
formación y preparación de los futuros Conservadores de Bienes Raíces, para lo cual
debemos estar preparados, especial desafío para quienes nos sucederán en estas delicadas
tareas.
Consecuencialmente con ello, surgirá necesariamente la reglamentación adecuada
del acceso a la carrera funcionaria y el posterior ascenso de los que ya se encuentran
incorporados a ella.
En relación a la mayor implementación tecnológica, creo que eso constituye una
materia que se irá desarrollando automáticamente, motivados e impulsados por los
requerimientos de un mundo cada vez más inclinado a la celeridad y facilidad de las
transacciones y negocios sin que ello implique comprometerse en una precipitada carrera
contra el tiempo, o una injustificada prisa que ponga en peligro la certeza y seguridad del
sistema.
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