Download - MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

Transcript
Page 1: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

1

FINANÇAMENT COL∙LECTIUAUTOCONSTRUCCIÓ

COHABITATGEMASOVERIA URBANA DRET DE SUPERFÍCIE

PROPIETAT COMPARTIDA PROPIETAT TEMPORAL

CESSIÓ D’ÚS

MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

Page 2: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

Autoria:Celobert SCCL

Entitat que encarrega l’estudi:Consell Nacional de Joventut de Catalunya (CNJC)

Disseny i maquetació:Noè Fanlo

Setembre de 2014

Llicència Creative Commons:• Reconeixement: En qualsevol

explotació de l’obra caldrà reco-nèixer l’autoria.

• No comercial: L’explotació de l’obra queda limitada a usos no comercials.

Page 3: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA

DE L’HABITATGEFINANÇAMENT COL∙LECTIU, AUTOCONSTRUCCIÓ,

COHABITATGE, MASOVERIA URBANA, DRET DE SUPERFÍCIE, PROPIETAT COMPARTIDA,

PROPIETAT TEMPORAL, CESSIÓ D’ÚS

Page 4: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

ÍNDEX

1. INTRODUCCIÓ 6 1.1 ANTECEDENTS 1.2 QUÈ SÓN ELS MECANISMES ALTERNATIUS

D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE 1.3 PER QUÈ ÉS IMPORTANT COM S’ACCEDEIX

A UN HABITATGE? 1.4 ESTRUCTURA DE L’ESTUDI

2. ESTUDIS ESTADÍSTICS GENERALS 10 2.1 L’EMANCIPACIÓ 2.1.1 Motius per no marxar de casa 2.2 TIPUS DE LLARS JOVES 2.3 EL RÈGIM DE TINENÇA DE LES LLARS JOVES 2.4 CONCLUSIONS

3. ANÀLISI DE MODELS 17 3.1 MASOVERIA URBANA 3.1.1 Definició 3.1.2 Característiques 3.1.3 Funcionament 3.1.4 Encaix jurídic amb la realitat catalana 3.1.5 Avantatges i inconvenients 3.1.6 Dificultats d’aplicació 3.1.7 Incentius que pot establir l’Administració a

l’hora d’aplicar el model 3.1.8 Variables en el desenvolupament del

model i guies d’aplicació 3.1.9 Experiències relacionades 3.1.10 Documents i enllaços d’interès 3.2 CESSIÓ D’ÚS (COOPERATIVES EN 25

CESSIÓ D’ÚS) 3.2.1 Definició

3.2.2 Característiques 3.2.3 Funcionament 3.2.4 Encaix jurídic amb la realitat catalana 3.2.5 Avantatges i inconvenients 3.2.6 Dificultats d’aplicació 3.2.7 Incentius que pot establir l’Administració

a l’hora d’aplicar el model 3.2.8 Variables en el desenvolupament del

model i guies d’aplicació 3.2.9 Experiències relacionades 3.2.10 Documents i enllaços d’interès

3.3 DRET DE SUPERFÍCIE 34 3.3.1 Definició 3.3.2 Característiques 3.3.3 Funcionament 3.3.4 Encaix jurídic amb la realitat catalana 3.3.5 Avantatges i inconvenients 3.3.6 Dificultats d’aplicació 3.3.7 Incentius que pot establir l’Administració

a l’hora d’aplicar el model 3.3.8 Variables en el desenvolupament del model i guies d’aplicació 3.3.9 Experiències relacionades 3.3.10 Documents i enllaços d’interès

3.4 COPROPIETAT: PROPIETAT COMPARTIDA I PROPIETAT TEMPORAL 41

3.4.1 Definició 3.4.2 Característiques 3.4.3 Funcionament 3.4.4 Encaix jurídic amb la realitat catalana 3.4.5 Avantatges i inconvenients

ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

Page 5: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

3.4.6 Dificultats d’aplicació 3.4.7 Incentius que pot establir l’Administració

a l’hora d’aplicar el model 3.4.8 Variables en el desenvolupament del model

i guies d’aplicació 3.4.9 Experiències relacionades 3.4.10 Documents i enllaços d’interès 4. VARIABLES COMUNES A TOTS ELS MODELS 49 4.1 COMPARTIR ESPAIS (PER EXEMPLE

COHABITATGE) 4.1.1 Definició 4.1.2 Característiques 4.1.3 Encaix jurídic a la realitat catalana 4.1.4 Avantatges i inconvenients 4.1.5 Règims de tinença on s’aplica cada variant 4.1.6 Experiències relacionades 4.1.7 Documents i guies d’ajuda a l’hora

d’aplicar del model 4.2 AUTOCONSTRUCCIÓ 52 4.2.1 Definició 4.2.2 Les variants i les seves característiques 4.2.3 Encaix jurídic en la realitat catalana 4.2.4 Règims de tinença on aplicar

l’autoconstrucció 4.2.5 Experiències relacionades 4.2.6 Documents i guies d’ajuda a l’hora

d’aplicar el model 4.3 FINANÇAMENT (O ASSUMPCIÓ DE COSTOS) 55 4.3.1 Definició 4.3.2 Les variants i les seves característiques 4.3.3 Encaix jurídic en la realitat catalana

4.3.4 Règims de tinença on aplicar els diferents sistemes de finançament

4.3.5 Experiències relacionades 4.3.6 Documents i guies d’ajuda a l’hora

d’aplicar el model

5. BIBLIOGRAFIA 60

6. EPÍLEG 62 6.1 I TU QUÈ HI POTS FER? 6.2 L’ADMINISTRACIÓ QUÈ HI POT FER? 62 6.2.1 Suport i assessorament 6.2.2 Mesures fiscals 6.2.3 Actuacions directes

ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

Page 6: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

6

1. INTRODUCCIÓ

Aquest estudi vol facilitar el coneixement i l’aplicació de formes alternatives d’accés i tinença de l’habitatge a la població jove. I alhora vol contribuir a desenvolupar un dels objectius estratègics del Pla nacional de joventut de Catalunya 2020: impulsar noves formes i models residencials en les polítiques d’habitatge per tal de superar la dualitat lloguer propietat entre la gent jove. Aquest objectiu estratègic està vinculat a una sèrie d’objectius operatius: • Promoure iniciatives que plantegin noves modalitats

d’accés i d’ús dels habitatges (lloguer amb opció de compra, copropietat, adquisició de dret de superfície, etc.).

• Incrementar el suport a les persones promotores d’habitatge i a les iniciatives que plantegin noves modalitats d’accés i tinença, basades en la sostenibilitat, com les cooperatives d’habitatge i la cessió d’ús.

• Promoure els allotjaments col·lectius amb caràcter transitori per a persones joves estudiants i treballadores.

• Donar a conèixer entre les persones joves els nous models d’ús i tinença d’habitatge emergents com a estratègies d’allotjament més sostenibles (Wohnprojekte, entre d’altres).

• Incorporar la flexibilitat física en el disseny arquitectònic dels habitatges perquè s’adaptin a les necessitats canviants dels processos d’allotjament juvenil.

• Donar suport a nous models residencials que afavoreixin l’emancipació i l’accés a l’habitatge de les persones joves amb discapacitat i malaltia mental.

En la mateixa línia, a la XXXV Assemblea general ordinària del Consell Nacional de Joventut de Catalunya, celebrada el 2 de març de 2013, s’exigia “incorporar i fomentar formes innovadores d’accés i tinença de l’habitatge, que en garantissin un ús no especulatiu”.

Així queden definides les dues línies d’actuació bàsiques per fer possible la implantació d’aquests models alternatius. D’una banda, el seu impuls, que ha de portar, des del punt de vista de les polítiques públiques, a posar a l’abast de les persones joves aquests nous models; però de l’altra, donar-los a conèixer per fer aflorar la demanda que vulgui incorporar aquests models com a estratègia d’accés a l’habitatge tant individual com col·lectiva.

L’estudi s’ha enfocat a l’accés i tinença de l’habitatge, ja que, com veurem, la dificultat d’emancipació juvenil és un tema que està lluny de resoldre’s. No obstant això, aquests models són aplicables a l’accés a qualsevol tipus d’immoble: edifici, habitatge, local, oficina, etc. i poden facilitar l’accés de les entitats juvenils a espais necessaris per al seu propi funcionament.

Les alternatives descrites en aquest estudi acosten l’accés a l’habitatge a la seva concepció com a bé d’ús i no d’inversió; i alhora, aporten valors com la coresponsabilitat, l’ajuda mútua, la producció col·lectiva, l’afavoriment de nous models de convivència, l’estabilitat, etc., a un cost d’accés inferior a la compra en el mercat lliure.

Confiem que aquest estudi sigui una contribució útil per al conjunt de joves catalans, tant per a les persones usuàries com per a les que ocupen càrrecs tècnics o de responsabilitat dins l’Administració, com a eina que faciliti i estimuli noves formes d’accedir a l’habitatge. La voluntat de la ciutadania i la voluntat política són una condició sine qua non per tal que aquests nous models d’accés a l’habitatge puguin ser una opció real i generalitzable al nostre país.

1.1 ANTECEDENTS

Aquest estudi arrenca de la preocupació per part del Consell Nacional de Joventut de Catalunya (CNJC) arran de la dificultat d’emancipació de les persones joves. Després de set anys de millora de la taxa d’emancipació juvenil (entre 16 i 29 anys), que va passar del 18,5% l’any 2000 al

1 XXXV Assemblea General Ordinària del Consell Nacional de la Joventut de Catalunya, celebrada el 2 de març de 2013.

Page 7: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

7

32,9% l’any 2007, s’inicià un fort procés de retrocés que ha situat la taxa l’any 2013 a xifres de l’any 2003, amb una taxa del 25,5%.

Aquesta forta davallada “és una mostra de l’expulsió quasi sistemàtica del mercat de l’habitatge de les persones joves”. Així doncs, aquesta situació d’impossibilitat d’accés al mercat tradicional de l’habitatge ha portat el CNJC a plantejar la necessitat d’incorporar i fomentar formes innovadores d’accés i tinença de l’habitatge, que en garanteixin un ús no especulatiu i facilitin l’accessibilitat i l’estabilitat a l’habitatge de la població jove.

Amb l’objectiu d’incrementar el coneixement amb relació a les percepcions i propostes de les entitats juvenils i de la gent jove en general, el CNJC va elaborar un petit qüestionari en què es posava un èmfasi especial a formes alternatives a les hegemòniques i a experiències d’èxit conegudes al llarg del territori català.

D’aquest qüestionari, se’n van extreure una sèrie de conclusions. Amb relació als problemes detectats es poden establir quatre grans eixos, un dels quals és “la manca d’alternatives als models hegemònics d’accés i tinença d’habitatge”. Dins d’aquest eix s’esgrimeixen els arguments següents:

• La recerca de solucions col·lectives que superin l’àmbit individual i incideixin en la transformació social.

• La manca d’alternatives al lloguer i la compra. • Massa cultura de l’habitatge de propietat i poca cultura

del lloguer, la qual cosa encara complica més el procés d’emancipació.

• Poca cultura de compartir pis. • El cost de l’habitatge no és accessible a la situació de

precarietat laboral del jovent actual.

Amb relació a les propostes en l’àmbit dels models alternatius planteja: • Promoure la creació de cooperatives d’habitatge en

model de cessió d’us, que permetin lloguers més accessibles i, alhora, un model de convivència diferent.

• Altres models de compartir habitatge, projectes d’habitatges col·lectius. Promocionar el fet de “compartir pis” entre el jovent que vol marxar, però no pot fer-ho sol.

• Facilitar pisos més sostenibles, amb zones comunes. • Incentivar un sistema sostenible d’habitatge arrendat

amb contractes flexibles per a persones joves, o amb més inestabilitat econòmica, i més estrictes i segurs per a persones amb una certa estabilitat.

• Expropiar pisos buits que no s’utilitzin, okupar-los, en cas que no es facin polítiques adients.

• Fomentar el lloguer en detriment de la compra, i que existeixi a la pràctica el lloguer social.

• Facilitar o obligar a realitzar contractes de cessió d’ús. • Masoveria urbana / masoveria de pisos.

Finalment es va preguntar si es coneixien algunes formes alternatives d’accés a l’habitatge. En concret es va fer referència a: cooperatives en cessió d’ús, masoveria urbana, propietat compartida, propietat temporal, cohabitatge i dret de superfície. El 28,8% dels enquestats no coneixien cap d’aquestes fórmules. Els percentatges de coneixement assenyalats per a cada fórmula són els següents:

2 CNJC, Propostes alternatives d’accés i tinença d’habitatges, 2013, pàg. 3.3 Ídem.

Font: Enquesta de la Població Activa (2000-2013).

Grafica 1. Taxa d’emancipació domiciliar de la població de 16-29 (EPA) (%), Catalunya

Page 8: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

8

Les conclusions d’aquesta enquesta van establir una sèrie de recomanacions específiques sobre els models alternatius d’accés a l’habitatge, de les quals parteix aquest estudi:• Sensibilitzar envers propostes alternatives d’accés i

tinença d’habitatge, ja que en molts casos es coneixen, però no es consideren mecanismes que facilitin l’emancipació.

• Crear un grup de treball vinculat a l’estudi de l’impuls de formes alternatives d’accés i tinença d’habitatge entre el jovent.

• Elaborar un estudi que reculli les formes alternatives existents, així com les especificitats de la joventut en matèria d’accés a l’habitatge, per tal de connectar les necessitats existents a les noves formes d’accés i tinença d’habitatge.

1.2 QUÈ SÓN ELS MECANISMES ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

Per “accés i tinença de l’habitatge” ens referim al sistema a través del qual la ciutadania es proveeix d’habitatge (compra, lloguer, cessió, okupació, etc.).

Els mecanismes d’accés a l’habitatge van lligats a les polítiques sobre el dret a l’habitatge de cada país. Des de mitjans del segle XX fins avui, a Catalunya i a Espanya, el sistema de provisió d’habitatge es regeix pel lliure mercat, s’orienta a través de l’activació del sector de la construcció com a dinamitzador econòmic, i impulsa la propietat privada com a règim majoritari de tinença i la compra com a mode d’accés. En canvi, en molts països europeus la intervenció dels poders públics ha estat més forta i s’ha orientat cap a donar resposta a les necessitats socials.

Segons el relator especial de l’ONU Miltoon Kothari, a Espanya: “La primacia atorgada al model de l’habitatge en propietat ha tingut diverses conseqüències negatives per a la realització del dret a un habitatge adequat. En primer lloc, ha marginat els sectors de la societat que no tenen mitjans per comprar un habitatge i aquells que són objecte de discriminació. Entre aquests grups hi ha les dones, les famílies de baixos ingressos, els migrants, les persones joves, les persones grans i la població romaní4” .

No obstant això, hi ha alternatives d’accés que acosten la provisió de l’habitatge a un bé d’ús i no d’inversió. A banda del lloguer, que tradicionalment ha estat el mecanisme alternatiu a la compra al nostre país, existeixen tota una altra sèrie de models que ofereixen estabilitat i una possibilitat de coresponsabilitat més alta; el cost oscil·la entre el preu del lloguer social i el preu de compra, tot i que sempre es manté per sota de la compra.

Els models alternatius d’accés i tinença de l’habitatge cada dia són més. Cada país ha desenvolupat experiències específiques que podem englobar dins d’un mateix grup de models o de vegades es consideren models diferents. Així, dins del que anomenem cooperatives en cessió d’ús trobem el model Andel escandinau, el FUCVAM uruguaià o projectes inclosos dins dels Wohnprojekte alemanys.

En un altre sentit, hi ha algunes experiències de convivència, com el cohabitatge (cohousing) que, en

Font: Propostes alternatives d’accés i tinença d’habitatges. Consell Nacional de la Joventut de Catalunya, 2013.

Gràfica 2. Coneixement de formes alternatives d’accés i tinença de l’habitatge.

4 Consell de Drets Humans, Promoción y protección de todos los derechos humanos, civiles, políticos, económicos, sociales y culturales incluido el derecho al desarrollo. Informe del relator especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado, Miloon Kothari, Setè període de sessions, 7 de febrer de 2008.

0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%

Masoveria urbana

Cohabitatge

Cooperativa de cessió d’ús

Dret de superfície

Propietat compartida

Propietat temporal

Altres

Page 9: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

9

ocasions, es descriuen com a models alternatius d’accés i tinença, però que, en realitat, són models de convivència.

Finalment, cal remarcar que la necessitat de proveir-nos d’habitatge és una necessitat bàsica reconeguda, tant a l’Estatut com a la Constitució. Això fa que constantment es vagin provant mecanismes que facilitin l’accés a l’habitatge, tant de manera col·lectiva com individual, acadèmica o pràctica; així, el ventall de mecanismes alternatius d’accés a l’habitatge és molt gran i les combinacions que es poden fer entre aquests per adaptar-se a les característiques de la demanda i dels habitatges existents són infinits.

En els casos de provisió col·lectiva d’habitatge la diversitat es multiplica, ja que sovint comporta accedir prèviament a un terreny o un edifici per buscar espais en què puguin conviure diverses famílies o grups. Els models d’accés que es plantegen en aquest estudi són vàlids tant per a un terreny, com per a un edifici o un habitatge, i es poden combinar segons les característiques del projecte, tant si és individual com col·lectiu, i de les opcions disponibles. Així, per exemple, una cooperativa pot adquirir un edifici i posteriorment els usuaris accedeixen als habitatges a través d’una cessió d’ús. O a la mateixa cooperativa se li cedeix l’ús d’un edifici que s’ha de rehabilitar i els socis accedeixen als habitatges per rehabilitar a través de sistemes de masoveria urbana.

1.3 PER QUÈ ÉS IMPORTANT COM S’ACCEDEIX A UN HABITATGE?

En la definició d’un projecte col·lectiu o individual és important plantejar com volem accedir a l’habitatge i avaluar els resultats que implica la decisió, ja que el model residencial que escollim té conseqüències en la nostra vida pel nivell d’estabilitat, coresponsabilitat i assumpció de costos (i sovint d’endeutament) que comporta.

Algunes reflexions que ens podríem plantejar són:• Habitualment l’accés a l’habitatge requereix una inversió

en temps, diners i il·lusió, en funció del tipus d’accés pel qual optem.

• Dóna la possibilitat de plantejar-nos com volem conviure, ja que segons el tipus d’accés pel qual optem és més o menys fàcil tirar endavant un projecte col·lectiu o comunitari.

• Permet ajustar millor els costos als ingressos, o allò que ens sembla adequat gastar quan accedim a un habitatge.

• Pot facilitar o complicar el canvi de lloc de residència.• Ens pot fer més o menys dependents de les fluctuacions

del lliure mercat hipotecari i de lloguer, i per tant dóna peu a opcions més estables en el temps i independents del mercat.

• Permet contribuir en major o menor mesura a què l’habitatge continuï sent un bé d’inversió (lligat a les lleis de l’oferta i la demanda) o comenci a ser un bé d’ús (lligat al dret a l’habitatge).

1.4 ESTRUCTURA DE L’ESTUDI

L’estudi s’estructura en tres grans blocs:• Uns estudis estadístics generals, on s’introdueixen unes

dades bàsiques amb relació a l’evolució de l’emancipació a Catalunya i les característiques de les persones joves emancipades i les seves llars.

• Una anàlisi de models, on s’analitzen quatre models bàsics d’accés i tinença: masoveria urbana, cessió d’ús, dret de superfície i copropietat.

• Una anàlisi de variables comunes en tots els models, on s’expliquen alguns aspectes que poden donar-se a cadascun dels models i que cal tenir en compte: compartir espais (per exemple cohabitatge), autoconstrucció i finançament.

Page 10: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

10

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

2. ESTUDIS ESTADÍSTICS GENERALS

En aquest capítol, presentem un recull estadístic de les característiques de l’emancipació domiciliària juvenil a Catalunya, el tipus de llars que generen les persones joves emancipades i el tipus de tinença d’habitatge d’aquestes llars. Les dades emprades s’han extret de l’Enquesta a la joventut de Catalunya 2012, elaborada per la Direcció General de Joventut de la Generalitat de Catalunya. Aquestes dades analitzen l’emancipació domiciliària a partir de quatre franges d’edat: de 15 a 19 anys, de 20 a 24 anys, de 25 a 29 anys i de 30 a 34 anys. Per tant, el col·lectiu jove radiografiat és el comprès entre els 15 i els 34 anys.

Aquesta franja d’edats no coincideix amb la franja establerta a la Llei 33/2010, d’1 d’octubre de polítiques de joventut de Catalunya, que estableix la població jove entre els 16 i els 29 anys. No obstant això, la mateixa llei assenyala que aquest interval ha de ser flexible i adaptar-se a problemàtiques i transicions determinades. El tema de l’habitatge és un exemple clar de la necessitat d’adaptació d’aquesta franja d’edat; ja que, tal com veurem als gràfics següents, la població entre 15 i 19 anys presenta un interès d’emancipació molt baix; mentre que cal recollir la problemàtica de la població entre 29 i 34 anys, ja que la situació, tant del mercat laboral com de l’habitatge, allarga la problemàtica de l’emancipació juvenil en aquesta franja d’edat.

2.1 L’EMANCIPACIÓ

Segons dades de l’Eurostat el percentatge de gent jove (entre 25 i 34 anys) que encara viu amb els progenitors és molt variat arreu d’Europa, amb països com Dinamarca, on la taxa se situa a l’1,9% i d’altres com Eslovàquia al 56,4%. Espanya se situa a la banda més alta amb un 37,8% de persones joves que resideixen amb els progenitors. A Catalunya, segons dades de l’Enquesta a la joventut de Catalunya 2012 (Direcció General de Joventut), el

percentatge de població jove no emancipada arriba al 42,5%.

Segons l’estudi hi ha una correlació clara entre les taxes de desocupació juvenil i la tardança a abandonar la llar familiar, tot i que també hi ha factors culturals que condicionen la decisió. Els factors més rellevants, però, que expliquen aquestes diferències entre països són la quantitat d’habitatge social de lloguer que tenen uns i altres, els grans parcs d’habitatge públic que s’adjudiquen en funció del grau de necessitat, les ajudes a l’emancipació i/o la despesa en política d’habitatge que s’efectua. En països com Suècia, la despesa arriba al 3% del PIB, mentre que a Espanya no arriba a l’1%.

Gràfica 3. Joves que encara viuen amb els progenitors. Percentatge de població entre 25-34 anys (2011).Font: Eurostat.

Segons dades de l’Enquesta a la joventut de Catalunya 2012 “[l]a situació laboral del jovent és un dels factors més determinants per explicar la morfologia de les llars a Catalunya: l’atur condiciona fortament les perspectives d’emancipació; però tenir una feina tampoc garanteix la independència econòmica que possibilita l’emancipació, ja que proliferen els treballs amb salaris baixos, temporals o amb jornades parcials. El 52,1% dels joves que treballen amb un contracte indefinit al·leguen manca de recursos per emancipar-se (ingressos insuficients o preu elevat dels habitatges). Els recursos d’aquests joves són, en línies generals, limitats: el 25% té uns ingressos inferiors a 300 euros; el 50% els té inferiors a 800 euros, i el 75%, inferiors a 1.120 euros. En aquest escenari és fàcil comprendre per què prop de tres de cada deu joves, tot i estar ocupats, romanen a la llar d’origen”.

Pel que fa a la realitat catalana es detecta una diferència important entre la població nascuda a Espanya i la nascuda a fora, que inicia els processos d’emancipació abans (el 78,8% dels joves nascuts fora de l’Estat estan emancipats, enfront al 49,2% nascuts a l’Estat Espanyol). A la taula següent, detectem una altra sèrie de factors que diferencia el grau d’emancipació de la població jove.

Page 11: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

11

46.3

PORTUGAL

37.8

SPAIN

11.6

FRANCE

44.7

ITALY

51.9

MALTA

23.9

AUSTRIA

14.7

GERMANY

50.7

GRECCE

55.7

BULGARIA

42.2

ROMANIA

56.4

SLOVAKIA 33.3

CHEZ REPUBLIC

21.3*

IRELAND*2010

15.1

GREAT BRITAIN

15.6

BELGIUM

9.7

THE NETHERLANDS

1.9

DENMARK

42.0

HUNGARI 44.1

SLOVENIA

44,4

POLAND

4.1

FINLAND

4.1

SWEDEN

EMANCIPAT/DA NO EMANCIPAT/DA TOTAL

SexeDona 60,9 39,1 100Home 54,3 45,7 100

Total 57,5 42,5 100

Grup d' edat

De 15 a 19 anys 10,6 89,4 100De 20 a 24 anys 33,8 66,2 100De 25 a 29 anys 68,6 31,4 100De 30 a 34 anys 87,4 12,6 100

Total 57,5 42,5 100

Lloc de naixementEstat espanyol 49,2 50,8 100Fora de l'Estat 78,8 21,2 100

Total 57,5 42,5 100

Àmbit territorial

Àmbit metropolità 56,0 44,0 100Comarques Gironines 65,5 34,5 100Camp de Tarragona 55,9 44,1 100Terres de l'Ebre 58,2 41,8 100Ponent i Alt Pirineu i Aran 63,8 36,2 100Comarques Centrals 56,0 44,0 100Penedès 56,1 43,9 100

Total 57,5 42,5 100

Tipus de municipi

Capital de comarca 62,8 37,2 100Màxim rural 54,5 45,5 100Rural intermedi 54,5 45,5 100Urbà 53,6 46,4 100

Total 57,5 42,5 100

Font: Enquesta a la joventut de Catalunya 2012. Generalitat de Catalunya.

Gràfica 3. Joves que encara viuen amb els progenitors. Percentatge de població entre 25-34 anys (2011).

Taula 1. Situació d’emancipació. Catalunya, 2012. Percentatge.

Font: Eurostat

Page 12: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

12

Així, l’emancipació femenina se situa pràcticament al 61%, mentre que la masculina amb prou feines supera el 54%. Per grups d’edats, les diferències són molt acusades entre la franja de 15-19 anys, on l’emancipació és del 10%, i la franja de 30-34 anys on supera el 87%. Pel que fa a àrees geogràfiques, cal destacar l’elevada taxa d’emancipació de les comarques gironines i les comarques de Ponent i de l’Alt Pirineu i l’Aran. Mentre que pel que fa a nuclis de població l’emancipació és superior a les capitals de comarca que a la resta del territori, ja siguin zones urbanes o rurals.

2.1.1 MOTIUS PER NO MARXAR DE CASA

A les taules i gràfica següents veiem com els motius econòmics són els primers que s’esgrimeixen per no marxar de casa, excepte en el grup d’entre 15-19 anys on pràcticament el 35% encara no mostra preferències per emancipar-se. Així, entre els col·lectius de més de 20 anys, els motius econòmics són clarament majoritaris, amb una proporció encara major entre les dones, on representa pràcticament el 57% dels casos. També cal destacar que

les dones en major proporció afirmen que no s’emancipen perquè viure a la llar familiar és més còmode, mentre que els homes afirmen no tenir pressa per marxar en un 8,3% dels casos, enfront de l’1,7% de les dones.

Una vegada s’ha detectat que els motius econòmics són els preponderants per no marxar de casa entre la població jove de més de 20 anys cal dir que, precisament a partir d’aquesta edat, el percentatge de joves amb ingressos comença a ser significatiu, tant derivat de rendes del treball com d’altres (com subsidis o beques).

No obstant això, aquests ingressos no són suficients per plantejar-se el procés d’emancipació. Quant a la població jove no emancipada, el 42,9% té ingressos derivats del treball, però el 25% no arriba als 800 euros mensuals, i prop de la meitat no supera els 1.000 euros al mes.

GRUP D’EDAT

Motius per no marxar de casaDe 15 anys a 19 anys

De 20 anys a 24 anys

De 25 anys a 29 anys

De 30 anys a 34 anys

Total

Econòmics

Manca de recursos econòmics o ingressos insuficients 15,7 40,8 34,8 42,4 28,2Preu elevat dels habitatges 0,6 3,4 10,4 7,6 3,2Manca de feina o feina inestable 1,8 6,4 5,9 1,5 3,8

Avantatges de quedar-se a la llar d’origen

La zona actual és bona 2,9 3,1 1,5 6,1 3Comoditat 20,6 22,3 15,6 9,1 19,9Bona convivència 5,1 3,4 11,1 3 5,1Visc a prop de la feina/estudis 1,2 1,4 0 0 0No tinc pressa en marxar de la llar d'origen 15,9 3,1 6,7 13,6 10,3

Preferències dèbils d’emancipació

Encara sóc massa jove 14,1 3,4 0 0 7,9Encara no m'he plantejat emancipar-me 13,8 6,7 3 1,5 9,3No cal canviar d'habitatge, no en tinc necessitat 6,9 1,7 3 7,6 4,7

Altres motius

Motius personals o familiars 0,8 0,8 5,2 0 1,3L'habitatge on visc és pràcticament definitiu 0,4 0,3 0,7 1,5 0,5Altres 0,2 3,4 2,2 6,1 1,9

Total 100 100 100 100 100

Taula 2. Motiu per no tenir previst marxar de la llar d’origen per edats. Joves de 15 a 34 anys no emancipats i que no tenen previst emancipar-se en el proper any. Catalunya, 2012. Percentatge.

Font: Enquesta a la joventut de Catalunya 2012. Generalitat de Catalunya.

Nota: Només es consideren les persones joves que no tenen previst canviar d’habitatge en el proper any.

Page 13: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

13

2.2 TIPUS DE LLARS JOVES

Pel que fa al tipus de llars joves cal destacar que, a banda d’aquells i aquelles que viuen a la llar d’origen, que representen pràcticament el 50%, la gran majoria de persones joves que viu en una altra llar ho fa en parella, ja sigui amb fills o sense (33,8%), un 5,5% viuen sols, i únicament un 5% viuen amb companys o companyes de pis. Si aquestes dades les desagreguem en funció del lloc d’origen veiem que la realitat torna a ser molt diferent entre la població autòctona i la immigrant, ja que el nombre de parelles amb fills es duplica i es quadruplica el percentatge de persones joves que viuen amb companys o companyes de pis i també el dels que viuen en un tipus de llar diferent de tots els tipus desagregats.

Com ja assenyalava l’Eurostat, la situació laboral és un dels factors determinants per explicar la morfologia de l’estructura de les llars joves. Les escasses perspectives d’aconseguir feina de qualitat fan que moltes persones joves, amb el suport familiar, optin per seguir estudiant. Aquest suport es tradueix que pràcticament el 90%

Taula 3. Motiu per no tenir previst marxar de la llar d’origen segons sexe. Joves de 20 a 34 anys no emancipats i que no tenen previst emancipar-se en el proper any. Catalunya, 2012. Percentatge.

Gràfica 4. Joves amb ingressos segons grup d’edat, per sexe. Joves de 15 a 34 anys. Catalunya, 2012. Percentatge.

Font: Enquesta a la joventut de Catalunya 2012. Generalitat de Catalunya.

Font: Enquesta a la joventut de Catalunya 2012. Generalitat de Catalunya.

SEXE

Motius per no marxar de casa

Dones Homes

Econòmics

Manca de recursos econòmics o ingressos insuficients

49,4 36,1

Preu elevat dels habitatges 1,3 8,0Manca de feina o feina inestable 6,5 6,4

Avantatges de quedar-se a la llar d’origen

La zona actual és bona 3 3,4Comoditat 21,2 15Bona convivència 3,6 6,4Visc a prop de la feina/estudis 0,9 0,6

Preferències dèbilsd’emancipació

No tinc pressa en marxar de la llar d’origen 1,7 8,3Encara no m’he plantejat emancipar-me 5,2 4,9No cal canviar d’habitatge, no en tinc necessitat 0,9 3,4Encara sóc massa jove 1,7 2,4

Altres motius

Motius personals o familiars 1,7 1,2L'habitatge on visc és pràcticament definitiu 0,4 0,3Altres 2,2 3,7

Total 100 100

90%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%De 15 a 19 anys

Ingressos de treball homes Ingressos de treball dones

Algún tipus d’ingrés homes Algún tipus d’ingrés dones

De 20 a 24 Anys De 25 a 29 Anys De 30 a 34 Anys

Taula 4. Tipus d’ingressos segons quartil. Persones joves de 20 a 34 anys no emancipades. Catalunya, 2012. Percentatge i mitjana d’euros mensuals.

Font: Enquesta a la joventut de Catalunya 2012. Generalitat de Catalunya.

QUARTIL (EUROS)

Tipus d’ingressos Total (%) 25 50 75

Ingressos del treball 42,9 800 1.100 1.400

Prestacions per desocupació 4,1 580 800 1.000

Beques (mensuals) 0,8 120 225 300

Setmanada (mensuals) 11,5 80 100 160

Transferències de familiars (mensuals)

7,4 70 150 225

Ajuts de l’Administració 4 399 459 700

Altres ajuts 7,1 80 250 500

No indiquen cap ingrés 22,2 - - -

Page 14: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

14

d’estudiants joves continua vivint a la llar d’origen. Aquesta situació, com mostra la mateixa Enquesta a la joventut de Catalunya 20125, és molt diferent en altres contextos en què els estudiants joves tenen més oportunitats d’accedir a recursos públics i a feines més adaptades a les seves necessitats, i això comporta que “les formes de convivència alternatives són minoritàries”. Pel que fa a les persones joves en actiu ( ja estiguin ocupades o en atur) la situació és molt més heterogènia i tant viuen a la llar d’origen com en parella, amb fills i filles o sense. Les altres estructures familiars (persones soles, compartint de pis o d’altres) també són molt minoritàries. No desagreguem les dades per sexes ja que les trajectòries tant d’estudis com d’entrada al món laboral han tendit a confluir, les diferències són poc significatives.

Gràfica 5. Tipus de llar. Joves de 15 a 34 anys. Catalunya 2012, Percentatge.

Gràfica 6. Tipus de llar segons lloc de naixement. Joves de 15 a 34 anys. Catalunya 2012, Percentatge.

Font: Enquesta a la joventut de Catalunya 2012. Generalitat de Catalunya.

Font: Enquesta a la joventut de Catalunya 2012. Generalitat de Catalunya.

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%Llar

d’origen (progenitors

o equiva-lents)

49,2

5,50,4

17,6

16,2

0,3 0,75,0 5,0

Sol/a Parellasense fills/

filles

Fill/filles (propis o de la parella)

sense parella

Parella i fills/ filles

(propis o de la parella)

Parella i al-tres (sense fills/filles)

Parella, fills/filles i

altres

Companys/es de pis

Altres

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%Llar

d’origen (progenitors

o equiva-lents)

Autòctons/esImmigrants

54,5

19,4

11,4 13,8

30,2

3,2 3,5

13,1 13,65,6 5,2

26,5

Sol/a Parellasense fills/

filles

Fill/filles (propis o de la parella)

sense parella

Companys/es de pis

Altres

5 Enquesta a la joventut de Catalunya 2012, Generalitat de Catalunya, 2013, pàg. 239.

Page 15: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

15

2.3 EL RÈGIM DE TINENÇA DE LES LLARS JOVES

D’acord amb l’Enquesta de condicions de vida i hàbits de la població de Catalunya 2011, de l’Institut d’Estadística de Catalunya (IDESCAT), el 75,8% de catalans són propietaris d’un habitatge, una de les proporcions més altes de la Unió Europea. Entre el col·lectiu jove, evidentment, la proporció és molt inferior i se situa al 42,9% (el 39,5% amb hipoteques per pagar), però la xifra continua sent molt significativa i mostra la forta tendència actual a la compra. Al gràfic següent es mostra el règim de tinença de l’habitatge en la primera emancipació, i ja es mostra com el 42,3% de persones joves marxen de la llar familiar a partir d’un habitatge propi ( ja en propietat o pagant-ne la hipoteca), i menys del 55% ho fan amb altres règims, pràcticament tots i totes a partir del lloguer, i només un 0,5% de joves es plantegen altres tipus de tinença.

Com és d’esperar, el règim de tinença es troba molt lligat a la situació de convivència, així les parelles amb fills són les que tenen una menor proporció de lloguer, mentre que les persones que viuen amb companys o companyes de pis ho fan de lloguer en pràcticament tots els casos. És en les llars

on hi viuen companys i companyes de pis on trobem una major proporció d’altres règims; tot i que només arriba al 2,3% d’aquest tipus de llars.

Pel que fa a la significació del règim de tinença en funció de les variables: estudis, edat d’emancipació, nivell econòmic, estat civil, etc., l’Enquesta a la joventut de Catalunya ens ofereix l’anàlisi següent: “Els coeficients estimats ens indiquen que, a igualtat de condicions, les persones joves emancipades amb estudis secundaris i superiors tenen una probabilitat més baixa de viure en un pis de compra. També ens indiquen que les persones joves emancipades més tard tenen una probabilitat més alta de viure en un habitatge de compra. Això sembla suggerir que, per a molta gent jove amb estudis més baixos, el perllongament de l’estada a la llar familiar ha permès l’acumulació dels recursos necessaris per accedir a un habitatge en propietat. Com havíem destacat abans, la situació de convivència i l’estat civil influeixen en la probabilitat de viure en un habitatge en propietat.

També és remarcable l’escassa influència de l’origen social. Respecte a la categoria de referència (fills i filles de

Taula 5. Tipus de llar segons situació d’activitat. Joves de 15 a 34 anys. Catalunya 2012, Percentatge.

Gràfica 7. Tipus de tinença de l’habitatge en la primera emanci-pació. Persones joves de 15 a 34 anys emancipades. Catalunya, 2012. Percentatge.

Font: Enquesta a la joventut de Catalunya 2012. Generalitat de Catalunya.

Font: Enquesta a la joventut de Catalunya 2012. Generalitat de Catalunya.

Font: Enquesta a la joventut de Catalunya 2012. Generalitat de Catalunya.

SITUACIÓ D’ACTIVITAT

Tipus de llar Estudiant Ocupat/da Aturar/da Inactiu/iva Total

Llar d'origen (progenitors o equivalents)

87 29,3 37 22,2 49,3

Sol/a 1,6 8,6 4,8 1,1 5,5

Parella sense fills/es 3,2 28,7 16,7 5,5 17,9

Parella amb fills/es (propis o de la parella)

0,6 23 24,9 56,7 16,9

Companys/es de pis 4,8 4,8 6,5 6,7 5,1

Altres 2,8 5,6 10,1 7,8 5,4

Total 100 100 100 100 100

0,5%Altres

54,1%Lloguer34,2%

Compra, pagant hipoteca

6%Compra, totalment pagat

3%Cedit per pares o familiars

2,1Heretat

Page 16: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

16

persones empresàries / gerents / directives amb persones assalariades), l’únic grup on s’observa una petita bretxa en la probabilitat de viure en un habitatge de compra són els fills i filles de persones treballadores amb ocupacions de baixa qualificació, tot i que la diferència és estadísticament significativa només si acceptem un nivell de significació de 0,10. Aquesta evidència ens suggereix que l’accés a la propietat es va democratitzar durant el període d’expansió econòmica gràcies al crèdit fàcil. Com a resultat d’aquest procés, l’accés a la propietat privada en la joventut s’ha estès gairebé per igual a totes les classes socials. Tot i així,

és important remarcar que les persones joves nascudes fora d’Espanya no es van beneficiar d’aquesta democratització de la mateixa manera. La probabilitat que visquin a una llar de compra és significativament més baixa”6.

Finalment cal destacar que tot i que una gran proporció de població jove viu de lloguer, aquesta opció és vista com una opció a la llarga per un segment molt petit, mentre la gran majoria declara que no accedeix a la compra per motius econòmics, i en menor proporció perquè per motius d’estudi prenen una opció temporal.

SITUACIÓ D’ACTIVITAT

Tipus de llar LloguerDe compra, pa-gant hipoteca

De compra, total-ment pagat

Cedit per progeni-tors o familiars

Heretat Altres Total

Sol/a 50,3 27,1 5,2 16,8 0,6 0 100

Parella sense fills/filles 50,4 35,4 1,7 9,4 2,1 1,1 100

Parella amb fills/filles 37,2 54,9 1 5,7 0,2 1 100

Company/es de pis 94,7 1,5 0 1,5 0 2,3 100

Altres 60,9 26,1 4,3 7,6 0 1,1 100

Taula 6. Tipus de tinença de l’habitatge segons tipus de llar. Persones joves de 15 a 34 anys emancipades. Catalunya, 2012. Percentatge.

Taula 7. Motiu per viure de lloguer segons situació de convivència. Persones joves de 15 a 34 anys emancipades. Catalunya, 2012. Percentatge.

Font: Enquesta a la joventut de Catalunya 2012. Generalitat de Catalunya.

Font: Enquesta a la joventut de Catalunya 2012. Generalitat de Catalunya.

SITUACIÓ DE CONVIVÈNCIA

Motiu per viure de lloguer Sol/a Parella casada Parella cohabitant Companys/es de pis Altres

Econòmicament no m'he pogut permetre un habitatge de compra 60,8 78,3 67 69,4 80,4És temporal, per motius laborals o d'estudi 22,8 11,6 10 21,8 21,4Més endavant rebré un habitatge de propietat 0 2,1 1,9 2,4 0Encara no estic segur/a d'on amb qui vull viure 9 1,1 8,1 10,5 3,6És el que vull fer 3,8 3,2 7,8 11,3 3,6No vull comprometre'm econòmicament amb una hipoteca 21,8 17,5 31,9 15,3 9,1Altres 2,5 4,2 3 5,6 1,8

* Els percentatges no sumen 100 perquè la pregunta era multiresposta (màxim dues respostes).

6 Enquesta a la joventut de Catalunya 2012, Generalitat de Catalunya, 2013, pàg. 296.

Page 17: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

17

2.4 CONCLUSIONS

Algunes de les dades més significatives i sorprenents amb relació a l’emancipació domiciliària juvenil a Catalunya són les següents:• L’emancipació és més alta entre les noies (60,9%) que

entre els nois (54,3%).• Geogràficament l’emancipació és molt superior a les

comarques gironines, a les terres de Ponent i a l’Alt Pirineu i l’Aran que a la resta de Catalunya, i molt superior a les capitals de comarca que en altres nuclis.

• Els motius econòmics són el principal fre a l’emancipació (a partir dels 20 anys) i són el motiu principal esgrimit pel 57,2% de les noies i el 50,5% dels nois per no deixar la llar familiar.

• Es dóna una emancipació domiciliària molt més alta entre la població nascuda fora de l’Estat espanyol (78,8%), que entre la nascuda a l’Estat (49,2%).

• El lloguer és el règim principal de tinença en el moment de l’emancipació (54,1%), però menys d’un 5% el consideren una opció definitiva.

• La propietat supera el 42% en la primera emancipació.• Els règims de tinença diferents de la propietat són

pràcticament inexistents: 0,5% en la primera emancipació i a l’entorn de l’1% respecte del jovent emancipat.

3. ANÀLISI DE MODELS

Tal com hem assenyalat a la introducció existeixen gran diversitat de models alternatius d’accés a l’habitatge i cadascun d’ells disposa de varietats en funció del context on s’ubica. D’altra banda, els models no són compartiments estancs, si no que poden combinar-se entre si per adaptar-se a les característiques tant dels i les demandants d’habitatge com del parc existent.

En aquest estudi s’analitzen quatre models bàsics, però al llarg de l’estudi es mostren algunes de les possibles interrelacions entre aquests sistemes d’accés i tinença:• Masoveria urbana.• Cessió d’ús (cooperatives de cessió d’ús).• Dret de superfície.• Copropietat: propietat compartida i propietat temporal.

Finalment cal assenyalar l’existència de l’okupació com a forma d’accés a l’habitatge. Consisteix a utilitzar immobles buits amb la finalitat de denunciar-ne la falta d’ús i al mateix temps respondre a les necessitats econòmiques per fer efectiu el dret a l’habitatge. A Catalunya no té cap tipus d’encaix legal; no obstant això, en altres països com Holanda es reconeix al dret a l’ús d’un habitatge més que a la seva propietat i, a partir d’una sentència del Tribunal Suprem de 1914 coneguda com “la ruptura de la pau domèstica” es permet l’okupació d’immobles per utilitzar-los com a habitatges amb els seus drets corresponents.

3.1 MASOVERIA URBANA

3.1.1 DEFINICIÓ

La masoveria urbana pren el nom i la idea de la masoveria tradicional, molt arrelada a les zones rurals de Catalunya. El contracte de masoveria és aquell pel qual la propietat d’una finca rústica cedeix les finques o peces de terra de la seva propietat als futurs masovers i masoveres per un període

Font: Enquesta a la joventut de Catalunya 2012. Generalitat de Catalunya.

Page 18: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

18

de temps determinat, i a canvi aquests es comprometen a mantenir la finca i a entregar una part dels fruits que produeix, d’acord amb uns percentatges establerts en virtut de les despeses i la inversió que assumeix el propietari i de les determinacions establertes de comú acord en el contracte de masoveria. Aquest contracte, en molts casos oral, comporta un dret d’habitació pel masover o per la masovera i la seva família en una de les construccions, situada a la mateixa finca, també anomenada masoveria.

La masoveria urbana és, doncs, un contracte en virtut del qual qui té la propietat d’un habitatge en cedeix l’ús, per a un temps determinat, a canvi que les persones llogateres n’assumeixin unes obres de rehabilitació i manteniment acordades. Aquestes obres poden tenir diferents envergadures i objectius, que van des del manteniment de pintura i instal·lacions mínim fins a obres estructurals, un canvi de distribució, la reparació de la teulada, etc. També es poden acordar millores energètiques per reduir-ne el consum, com incorporar aïllaments a les façanes o millorar les finestres.

3.1.2 CARACTERÍSTIQUES

Les característiques principals del model són:• L’activació d’habitatges en un estat de conservació que

difícilment es poden utilitzar sense el desenvolupament previ d’unes obres.

• L’habitatge se cedeix a canvi de l’assumpció d’unes obres de millora. La cessió pot fer-se només a canvi de les obres o que les obres en cobreixin una part i, a més, es faci una aportació monetària. L’acord amb relació al cost de la cessió es fa en funció de les obres que calgui realitzar i del temps pel qual se cedeixi l’immoble.

• La cessió de l’immoble per un temps, ajustat a la voluntat de la propietat i la masoveria. En funció de les obres que calgui realitzar i de les característiques de l’habitatge es fixa una durada o altra del contracte.

• La masoveria assumeix el cost i el finançament de les obres, de manera que és una alternativa que permet a la propietat, una vegada finalitzat el període pel qual s’ha establert el contracte, disposar d’un habitatge en les condicions pactades sense necessitat d’inversió.

• Les obres es poden desenvolupar prèviament a l’ocupació de l’habitatge o de manera esglaonada. En principi, la idea d’un contracte de masoveria és que les obres es desenvolupen amb el temps, de manera que la inversió es fa esglaonadament. En principi, l’escenari ideal seria dur a terme les obres de tipus estructural abans de l’ocupació i després anar acabant les obres de posada a punt de l’habitatge.

• Les obres poden ser dutes a terme tant per altres professionals com per la mateixa masoveria. En aquest sentit, cal un bon estudi de les obres que s’han de fer per tal de definir el conjunt de la intervenció i quines feines ha de fer un professional i quines la masoveria. En aquest sentit, és un model d’accés especialment pertinent per a persones amb experiència en el camp de la construcció, ja que poden realitzar una major part de les obres.

3.1.3 FUNCIONAMENT

Per tal de facilitar un bon funcionament de la masoveria urbana a l’hora de formalitzar el contracte i un cop en marxa és recomanable establir una sèrie de passos que garanteixin que la intervenció es fa d’acord amb els criteris i terminis fixats. A continuació proposem uns criteris de funcionament:

Estudi previ de l’estat de l’habitatgeCal realitzar un estudi de l’estat de l’habitatge previ a l’entrada de les persones masoveres. Això permet tant conèixer l’estat per definir la intervenció que s’ha de dur a terme com avaluar-ne posteriorment la idoneïtat.

Acord en les millores de l’habitatgeLa masoveria és un model d’accés a l’habitatge que, en principi, preveu un ús temporal de l’habitatge per part de les persones masoveres, ja que una vegada executades les obres pactades l’immoble torna a mans de la propietat (en casos excepcionals es pot plantejar la masoveria com a sistema per garantir el manteniment de l’habitatge). Per tant, les obres que s’han de dur a terme s’han d’acordar amb la propietat, tant pel que fa a les característiques globals com pel que fa als detalls, perquè de fet és qui ha de gaudir de l’habitatge. En aquest sentit, és recomanable establir mecanismes per acordar les característiques

Page 19: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

19

de cada intervenció, ja sigui a partir de la realització de projectes perfectament tabulats on es puguin acordar les característiques dels diferents elements o d’un sistema d’intercanvi fluid de la informació entre la propietat i la masoveria.

Seguiment del contracteEs proposa fixar unes visites periòdiques que permetin validar que les obres pactades es realitzen de manera adequada i d’acord amb els terminis establerts. Cal ser conscients que en la majoria dels casos no hi ha un pagament periòdic a banda de les obres i, per tant, les visites seran l’única manera de garantir que es compleix el contracte. Per tal que aquestes visites siguin profitoses cal que el contracte estableixi clarament les obres que cal fer i la seva temporització, alhora que es puguin establir mecanismes de flexibilitat en funció de les dificultats que es puguin detectar durant la intervenció.

3.1.4 ENCAIX JURÍDIC AMB LA REALITAT CATALANA

La Llei 18/2007, de 28 de desembre, pel dret a l’habitatge de Catalunya, inclou la masoveria sota la definició següent “Masoveria urbana: el contracte en virtut del qual les persones propietàries d’un habitatge en cedeixen l’ús, pel termini que s’acordi, a canvi que les cessionàries n’assumeixin les obres de rehabilitació i manteniment.”7.

D’altra banda, la mateixa Llei 18/2007 reconeix el valor de la masoveria urbana, en considerar els habitatges acollits a aquest tipus de contracte com un “habitatge destinat a polítiques socials”8.

Finalment, el punt 3 de l’article 42, actuacions per evitar la desocupació permanent dels habitatges, assenyala que “s’han d’impulsar polítiques de foment de la rehabilitació dels habitatges que estiguin en mal estat per ser llogats, mitjançant subvencions directes als propietaris, oferta de

subrogació de l’Administració en l’execució de les obres i suport públic a contractes de masoveria urbana”9.

Així doncs, la masoveria urbana està clarament recollida dins l’ordenament jurídic català, i se li atribueix un paper com a habitatge social perquè evita la desocupació dels habitatges; ara bé, els contractes a partir dels quals s’hauria d’establir aquesta masoveria no estan regulats. No obstant això, altres textos legals poden servir per definir un marc dins del qual s’estableixen aquests contractes.

A la Llei 29/1994 d’arrendaments urbans, s’admet que la persona arrendatària d’un habitatge, que duu a terme les obres de millora a compte propi, “té dret a una reducció de la renda proporcional a la part de l’habitatge del qual es veu privat per causa d’aquelles, així com a la indemnització de les despeses que les obres l’obliguin a efectuar”10.

D’altra banda, la Llei 22/2001, de regulació dels drets de superfície, de servitud i d’adquisició voluntària o preferent, tal com s’assenyala a l’estudi Anàlisi de les condicions per a la implantació del règim masoveria urbana estableix unes condicions legals per al dret de superfície que es poden aplicar als contractes de masoveria urbana, ja que atribueixen temporalment la propietat de les construccions a la persona superficiària, i es manté la separació entre la propietat d’allò que es construeix i el sòl en què s’efectua la construcció.

Finalment, a la Llei estatal 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat de lloguer d’habitatges desenvolupa la fórmula de la “renda per rehabilitació”, en la qual tot o part del lloguer pot ser substituït pel desenvolupament d’obres: “En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renda pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en términos y condiciones pactadas.”

7 Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge de Catalunya, article 3, definicions.8 Ídem, article 74, definició d’habitatges destinats a polítiques socials.9 Ídem, article 42.3, actuacions per evitar la desocupació permanent dels habitatges.10 Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans, article 22.

Page 20: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

20

3.1.5 AVANTATGES I INCONVENIENTS

A continuació oferim una lectura desagregada dels avantatges i inconvenients del model. Remarquem que s’ha considerat un aspecte negatiu la impossibilitat de sol·licitar una hipoteca ja que, si aquesta no comporta un sobreendeutament, és un mecanisme que facilita l’accés a un habitatge a persones joves sense estalvis ni propietats.

Avantatges • Permet un accés assequible a l’habitatge.• Garanteix la millora i el manteniment de l’habitatge i de l’entorn.• El preu que es paga per l’habitatge pot ser molt baix si es

té la capacitat de fer les obres necessàries. En cas contrari, cal contractar experts, aleshores el cost es pot reduir col·laborant a les obres.

• Possibilita el finançament a través de banca ètica o de mecanismes de finançament alternatius com el crowdfunding.

• De cara a la propietat permet, un cop finalitzat el contracte, disposar d’un habitatge en condicions sense inversió.

• Permet l’ús residencial d’un espai que encara no disposa de condicions de confort suficients. Això facilita la recuperació d’uns habitatges en què si s’hi hagués d’intervenir prèviament difícilment s’arreglarien.

• Les obres que s’han de realitzar han de ser acordades entre la masoveria i la propietat, de manera que es garanteixi a la propietat que l’habitatge se li retornarà amb les característiques pactades.

Inconvenients• No és hipotecable, cosa que dificulta el finançament de les

obres si s’ha de fer una intervenció inicial abans d’accedir a l’habitatge.

• Els masovers o masoveres tenen els mateixos drets que els llogaters o llogateres, de manera que no poden participar a les juntes de propietaris, ni prendre part en la gestió de la comunitat.

• La masoveria i la propietat han de posar-se d’acord per les obres que s’han de dur a terme, de manera que la masoveria no té llibertat d’actuació, ara bé es garanteix a la propietat que l’habitatge se li retornarà amb les característiques pactades.

3.1.6 DIFICULTATS D’APLICACIÓ

Una de les principals dificultats a l’hora d’implantar-la és la manca de legislació que regula els contractes de masoveria urbana, cosa que fa que aquest tipus de contracte sigui difícil d’encaixar dins del ventall d’ajudes que ofereixen les administracions per promoure la rehabilitació dels immobles i l’activació del parc vacant. Aquesta manca d’ajudes és especialment significativa, els immobles més susceptibles de destinar-se a la masoveria urbana són els que es troben desocupats perquè presenten unes condicions que no en permeten l’activació a través d’un lloguer directe i no són atractius per al mercat de compra.L’estudi Anàlisi de les condicions per a la implantació del règim Masoveria urbana detecta una sèrie d’ajudes del Departament de Territori i Sostenibilitat (Medi Ambient i Habitatge quan es va fer l’estudi) que són incompatibles amb el règim de masoveria urbana:

Finançament• Ajuts al pagament del lloguer: Atès que la masoveria

urbana estableix que la contraprestació a l’ús de l’immoble es fa en concepte d’obres d’adequació, rehabilitació i manteniment de l’habitatge, no existeix l’import d’un lloguer i, per tant, no es poden percebre ajudes.

• Finançament de les obres: Tot i que es tracta d’un model que permet reduir força els costos de la intervenció, és necessari adquirir materials i en alguns casos contractar professionals per realitzar part de les obres, per tant pot ser necessari un desemborsament inicial significatiu. Com que no es pot hipotecar un bé que tenim en règim de masoveria urbana, el finançament de les obres pot ser un problema, si és necessària una inversió inicial significativa. En tractar-se d’un model amb valors de transformació social importants (per la seva assequibilitat, la recuperació d’habitatges abandonats i perquè denuncia la degradació dels entorns d’aquests habitatges) és possible accedir a finançaments alternatius per abordar la intervenció, com ara el crowdfunding (vegeu exemples: projecte MULA).

Garanties públiques per llogar habitatges• Avalloguer: Com en el cas dels ajuts al pagament del

lloguer, atès que no s’estableix una renda econòmica

Page 21: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

21

mensual no és possible acollir-se a aquest règim de cobertures i, per tant, el propietari no té les mateixes garanties que en el cas del lloguer. Caldria preveure’n l’homologació a un contracte de lloguer convencional i la possibilitat que la propietat tingués les mateixes garanties.

• Lloguer social: Caldria preveure la possibilitat que els contractes de masoveria urbana s’homologuessin al lloguer social, de manera que les persones propietàries dels habitatges subjectes a aquest règim es poguessin beneficar dels mateixos avantatges que els que formen part de les borses de lloguer social. Alhora, la masoveria hauria de ser la beneficiària dels ajuts (subvencions a fons perdut, préstecs protegits).

Rehabilitació d’habitatges • Només la propietat dels habitatges pot rebre ajudes per

a la rehabilitació i execució d’obres en els espais comuns de l’edificació. Per tant, la masoveria no pot accedir a aquestes ajudes. Atès que el règim de masoveria busca que la propietat es desentengui de les millores de l’habitatge aquest mecanisme no es pot aplicar.

• Les ajudes en habitatges desocupats, que és el camp d’aplicació principal del règim de masoveria, presenten diverses característiques que en bloquegen l’ús: (1) les persones promotores de la rehabilitació poden percebre els ajuts a la rehabilitació si presenten el contracte de lloguer, que en tot cas no pot superar els imports del lloguer protegit a 10 anys; (2) s’estableix un termini per a l’execució de les obres que dificulta l’encaix amb una millora progressiva de l’habitatge durant els anys de vigència del contracte de masoveria.

• El desenvolupament d’actuacions de formació en processos de rehabilitació i els oficis vinculats destinats a les futures persones masoveres. La voluntat seria generar sinergies amb línies d’ajuda i programes de foment a l’ocupació i la formació.11

Encaix legal de l’autoconstruccióVegeu el punt 4.2, autoconstrucció.

3.1.7 INCENTIUS QUE POT ESTABLIR L’ADMINISTRACIÓ A L’HORA D’APLICAR EL MODEL

Incentivar el règim de masoveria urbana és important ja que permet la recuperació d’habitatges en mal estat, que, en la majoria dels casos, es troben buits precisament pel mal estat i que amb aquest abandó degraden l’entorn.

Actualment no existeixen incentius de caràcter general per promoure’n l’aplicació; malgrat que trobem iniciatives d’alguns ajuntaments. Així doncs, a continuació s’introdueixen una sèrie de propostes que podrien facilitar-ne la implantació. Bona part d’aquestes mesures han estat extretes de l’estudi Anàlisi de les condicions per a la implantació del règim Masoveria urbana12.

Suport i assessorament• Suport a partir de les borses d’habitatge, o dels tècnics

que en realitzin les funcions, per tramitar els ajuts de rehabilitació de la Generalitat de Catalunya, els informes d’idoneïtat tècnica o els tests de l’edifici.

• Suport tècnic a les obres de rehabilitació.• Assessorament a l’hora de redactar els contractes de

masoveria urbana.

Mesures fiscals• Gravar mitjançant l’IBI (Impost de Béns Immobles) o d’una

taxa municipal específica els habitatges desocupats. • Bonificar l’IBI dels habitatges que s’ocupin mitjançant del

règim de masoveria urbana. • Bonificar o reduir l’Impost de Construccions i Obres

(ICIO) i les taxes de les obres de rehabilitació i adequació d’habitatges desocupats, en cas que es destinin al règim de masoveria urbana (també es podria aplicar al lloguer).

• Negociar el pagament de tributs amb aquelles propietats deutores que posin els habitatges a disposició de contractes de masoveria urbana.

11 Proposta plantejada per les persones responsables del programa de masoveria urbana a Vilafranca del Penedès i Sant Cugat del Vallès, i inclosa al document La Masovería Urbana. La experiencia del modelo catalán, elaborat per l’Observatorio vasco de la vivienda, pàg.13 i 14.

12 La Masovería Urbana. La experiencia del modelo catalán, Observatorio vasco de la vivienda, pàg. 6 i 7

Page 22: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

22

Actuacions i ajudes directes• Realització d’un estudi d’habitatges buits del municipi i

del seu estat de conservació. La masoveria urbana és una proposta especialment pertinent en el cas d’habitatges buits i/o en mal estat, per això, totes aquelles actuacions que s’adrecin a fer front a aquesta problemàtica incentiven l’aplicació d’aquest règim de tinença.

• Ajudes a les obres de rehabilitació d’habitatges desocupats, per tal de destinar-los al règim de masoveria urbana.

• Ajudes a entitats, col·lectius o cooperatives que promoguin i gestionin contractes de masoveria urbana.

• Ajudes directes als contractes de masoveria urbana.• Avals a les masoveries urbanes que sol·licitin crèdits per

dur a terme d’obres de rehabilitació.

3.1.8 VARIABLES EN EL DESENVOLUPAMENT DEL MODEL I GUIES D’APLICACIÓ

Al bloc <masoveria.blogspot.com> s’estableixen tres tipus de vies per accedir a un contracte de masoveria urbana, en funció de qui en sigui el propietari i la implicació de l’Administració en la consecució del contracte. Aquests tres tipus de vies són:• Via de particular a particular: contracte entre particulars

sense intervenció de l’Administració.• Via mixta: contracte entre particulars facilitat per

l’Administració (ajudes, avals, mediació...).• Via institucional: establert sobre una propietat pública.

A continuació fem un resum de com abordar cadascuna d’aquestes vies:

Via de particular a particularAquesta via es pot donar partir d’una iniciativa de la persona propietària o futura masovera. Donada la naturalesa de l’estudi, que s’adreça al col·lectiu jove que cerca habitatge, i tenint en compte que la via tradicional és la cerca per part de la futura masoveria, només aportarem aquest

mecanisme. Les persones propietàries que cerquen la possibilitat de millorar i donar un ús al seu habitatge a partir de l’aplicació d’aquest règim de tinença s’adrecen a l’Administració o a entitats que poden oferir suport en la mediació amb les futures persones masoveres, i no cerquen persones usuàries concretes. Hi ha diferents exemples d’aquesta via com ara la iniciativa del col·lectiu Dret a Sostre de Mataró o el projecte de la Mula a Barcelona.Una metodologia possible per trobar habitatge a través d’aquesta via seria:1- Localitzar i identificar habitatges buits.2- Identificar la persona propietària i posar-s’hi en contacte.

Hi ha diversos mecanismes per poder-hi contactar. El més senzill seria a partir del veïnat, però en cas que aquest mecanisme no funcionés caldria recórrer a la cerca a través del Registre de la Propietat13.

3- Proposar el contracte de masoveria a la propietat14. 4- Plantejar les tasques de rehabilitació que es duran a

terme en compliment del contracte de masoveria. És recomanable que, en actuacions que vagin més enllà de la posada a punt i manteniment d’un habitatge, un tècnic valori l’estat de l’immoble i les obres que s’han de realitzar i en faci un seguiment. De vegades, cal la realització d’un projecte per part d’un equip tècnic i obtenir la llicència municipal corresponent. Un cop definit l’abast de la intervenció cal valorar la capacitat de la masoveria per desenvolupar totes les tasques o la necessitat de col·laboració per part de professionals.

5- Signatura del contracte i seguiment del seu compliment.

Via mixtaAquesta és una via intermèdia entre la relació de particular a particular i la via en què l’Administració gestiona tot el procés i fa de mediadora. En aquest cas, hi intervenen tres agents: futura masoveria, propietat i Administració. Els darrers anys, algunes administracions i entitats privades (que fan el procés d’intermediació i seguiment que faria l’Administració) han començat a assajar aquesta

13 Vegeu els documents i enllaços d’interès de Todo por la praxis, Guía para la Activación de VUA [Vacíos Urbanos Autogestionados], 2012.14 Vegeu els enllaços dels models de contracte del Col·lectiu Dret a Sostre, de Mataró, i de Gràcia i Malfeito advocats.

Page 23: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

23

via a Catalunya. A la propietat se li demana que cedeixi els habitatges a canvi de millorar-los, o fins i tot d’una contrapartida econòmica, en cas que es consideri que les millores tenen un cost inferior al dret d’ús estimat per l’habitatge. A la masoveria se li demana que dugui a terme les tasques necessàries de millora de l’habitatge, ja sigui tota sola o a través de tercers.

Una metodologia possible per aconseguir un contracte de masoveria seria la plantejada per l’Ajuntament d’Olot en el seu programa Masoveries urbanes:1- Campanya informativa per part de l’Ajuntament per

aconseguir que els propietaris d’immobles en cedeixin l’ús.

2- Identificació de propietats d’immobles disposades a pactar una cessió voluntària del dret d’ús i gaudi de l’habitatge a través de l’Oficina local d’habitatge. Els habitatges han de ser susceptibles d’obtenir la cèdula d’habitabilitat un cop finalitzades les reformes pactades al contracte. La cessió ha de ser per un termini de més de 5 anys.

3- Identificació de futures persones masoveres a través del registre de sol·licitants d’habitatge inscrits a l’Oficina local d’habitatge o de persones que puguin estar interessades a ser masoveres, a través d’una campanya informativa específica.

4- Assessorament legal i tècnic dels equips tècnics municipals per tal de formalitzar els contractes i establir les millores que cal realitzar.

5- Tramitació i formalització del contracte de masoveria.6- Sol·licitud de les ajudes al lloguer o a la rehabilitació,

per part del personal tècnic municipal, en cas que es compleixin els requisits.

7- Seguiment, per part del personal tècnic municipal, de la bona utilització de l’habitatge, l’execució de les obres i el control dels pagaments.

Via institucionalEs planteja una tercera via, en cas que l’immoble sigui de propietat municipal, ja que en aquest cas la cerca dels habitatges no és necessària. Tot i que la resta del procés serà similar, cal destacar que com que l’Administració cedeix

l’habitatge es poden plantejar contractes de major durada i amb uns requisits d’ingressos inferiors per part de les futures persones masoveres, ja que es pot ponderar millor el benefici de la propietat i el benefici social. Així doncs, el procés s’iniciaria a partir del punt 3 de la via mixta.

3.1.9 EXPERIÈNCIES RELACIONADES

Des de finals dels anys 1990 la masoveria urbana ha aparegut en el context català com un mecanisme d’accés a l’habitatge. No obstant això, fins a data d’avui les experiències reeixides a Catalunya són poques, tot i que els darrers anys alguns ajuntaments han intentat apostar per aquest mecanisme. Les iniciatives més significatives han estat:

Col·lectiu Dret a SostreL’any 2001 el Col·lectiu Dret a Sostre de Mataró va signar el primer contracte en règim de masoveria urbana a Catalunya, després de tres anys de treballar-hi. Aquest primer contracte va ser per un local que tenia com a finalitat ser destinat a seu social del col·lectiu.

Ajuntament de Sant CugatL’any 2003, el ple de l’Ajuntament de Sant Cugat va manifestar, per mitjà d’una moció, la voluntat d’impulsar un programa de masoveria urbana per tal que les persones joves poguessin accedir a habitatges desocupats del municipi. L’any 2013 es tornà a anunciar l’impuls d’aquest tipus de contractes, que aquesta vegada s’havien de gestionar des de l’Oficina local d’habitatge. Un any després de la presentació de la iniciativa no s’havia aconseguit formalitzar cap contracte, tot i l’interès suscitat, principalment entre persones disposades a fer de masoveres (80 sol·licituds). No obstant això, finalment també s’havia recollit l’oferta de quatre propietaris disposats a cedir el seu habitatge, la qual cosa obre la porta a la signatura de futurs contractes.

Projecte “Habitem tots! Accions pel manteniment de l’habitatge”La Fundació Servei Gironí de Pedagogia Social (SerGi),

Page 24: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

24

desenvolupa des de finals del 2012 el projecte “Habitem tots! Accions pel manteniment de l’habitatge”, que ha començat a implementar-se a les ciutats de Girona i Lloret de Mar. El mecanisme utilitzat és la captació d’habitatges buits per oferir-los a famílies que es puguin fer càrrec de les millores, són el que s’anomenen famílies “manetes”, que compten amb experiència laboral vinculada a la construcció, la lampisteria, la pintura... Aquesta feina en la millora de la llar permet reduir el preu del lloguer.

La Fundació compta amb tècnics especialitzats que realitzen la gestió i supervisió de les millores pactades a partir d’un seguiment periòdic i allibera el propietari d’aquesta tasca, alhora que se li ofereix seguretat i garanties de forma gratuïta: • Assessorament, tramitació i formalització del contracte de

lloguer.• Inventari inicial del contingut i el continent de l’habitatge.• Seguiment del contracte amb visites domiciliàries incloses. • Control en el pagament del lloguer.• Cerca i selecció del llogater.• Informació i assessorament al llogater dels seus drets i

deures (manteniment de l’habitatge, convivència amb els veïns, etc.).

• Control del nombre de persones que resideixen a l’habitatge.

• Mediació en els conflictes que puguin sorgir.• Millores en l’habitatge (arranjaments…).

Ajuntament del Figaró-MontmanyEntre els anys 2009 i 2012 els ajuntaments d’Olot i el Figaró-Montmany van apostar, des de les oficines locals d’habitatge, per impulsar tant la masoveria urbana com el cooperativisme de cessió d’ús. La novetat de les iniciatives i el canvi de perspectiva que significava passar a un punt de vista de la concepció de l’habitatge, com a bé d’ús enfront de la propietat, van fer que la rebuda fos molt més important per part de futurs residents que de propietaris. En qualsevol cas, els dos projectes van finalitzar pocs anys després d’haver-se iniciat per manca de recursos (a Olot, a finals del 2011, i al Figaró-Montmany, a finals del 2012).

Projecte MULAL’any 2013 el projecte MULA (Masoveria Urbana per a la Llar Alternativa, integrat dins de la Cooperativa Integral Catalana) va aconseguir signar el primer contracte de masoveria urbana a Barcelona. S’ha desenvolupat al xalet Mercedes, un edifici modernista de l’any 1924, situat al barri de Can Baró, a Horta-Guinardó. La propietària n’és una dona gran que hi vivia sense llum ni aigua corrent. Després de patir diversos robatoris, des dels Serveis Socials es plantejà ingressar-la a una residència. El contracte de masoveria, signat per un període de 5 anys, estableix que les persones masoveres han de reforçar les bigues de fusta, arreglar el sostre caigut del primer pis i fer la instal·lació elèctrica i d’aigua corrent. No es fixa cap quantia econòmica, sinó la necessitat de destinar 5 hores setmanals de feina a la rehabilitació de l’habitatge.

Les obres tenen una envergadura que ha fet necessari comptar amb professionals, als quals la masoveria ajuda per tal de reduir el cost de les obres. Per al finançament s’engegà una campanya de crowdfunding que es complementa amb les feines personals del “dia de l’amic”, en què es convida, un dia a la setmana, amics i familiars a ajudar en les feines de rehabilitació de l’habitatge.

Finalment, el projecte vol obrir la casa al barri a través d’activitats, concerts, xerrades o, fins i tot, la primera Oficina de Masoveria Urbana de Barcelona.

3.1.10 DOCUMENTS I ENLLAÇOS D’INTERÈS

• Models de contractes de masoveria urbana: • Col·lectiu Dret a Sostre Mataró:

<http://masoveria.blogspot.com.es/2010/11/contracte-darrendament-en-regim-de.html>.

• Gràcia i Malfeito advocats: <http://www.mundilex.org/catala/documents/contracte-de-masoveria-urbana.html>.

• Masoveries urbanes d’Olot: <www.edusost.cat/ca/documents/documents-propis-de-la-

Page 25: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

25

xarxa/doc_download/144-bases-masoveries-urbanes-olot>.• Web de processos col·lectius d’habitatge:

<www.masqueunacasa.org>.• Celobert cooperativa: Sabies que… la masoveria urbana

uneix rehabilitació i lloguer. <http://www.celobert.coop/ca/actualitat/77>.

• Todo por la praxis: Guía para la Activación de VUA (Vacíos Urbanos Autogestionados). <http://www.todoporlapraxis.es/?p=976>.

3.2 CESSIÓ D’ÚS (COOPERATIVES EN CESSIÓ D’ÚS)

3.2.1 DEFINICIÓ

La cessió d’ús s’estableix mitjançant un contracte pel qual la propietat cedeix l’ús d’un habitatge a la persona usuària per un període de temps indefinit, llevat de pacte en contra, mentre que la usuària es compromet a pagar un preu determinat. Es tracta d’un model a cavall entre el lloguer i la compra, ja que ofereix la seguretat d’ús de la compra en oferir una durada del contracte molt llarga o indefinida, però a partir del pagament d’una quota periòdica amb un cost equiparable a un lloguer. Així doncs, trenca amb la transitorietat del lloguer i la inaccessibilitat de l’habitatge de propietat, alhora que garanteix una major identificació de la persona usuària amb l’habitatge i, per tant, el manteniment adequat de l’espai.

En el cas de l’habitatge, la cessió d’ús es pot vincular a les cooperatives en cessió d’ús. Aquestes cooperatives no tenen finalitats lucratives i, per tant, “el preu dels habitatges no està subjecte a les oscil·lacions del mercat especulatiu, sinó que, per contra, es manté sempre en el rang de preu més ajustat”15 .

Tradicionalment, als països amb més experiència en el camp del cooperativisme d’ús, com ara els països escandinaus (model Andel), Alemanya (Wohnprojekte) o l’Uruguai

(FUCVAM), la cooperativa és propietària de l’immoble i cedeix l’ús dels habitatges a les seves persones associades. No obstant això, la cessió d’ús és la relació que s’estableix entre la cooperativa i els socis cooperativistes, però no és necessari que la cooperativa sigui propietària de l’immoble, sinó que pot tenir l’immoble a través d’altres règims de tinença com el dret de superfície, la mateixa cessió d’ús, el lloguer...

3.2.2 CARACTERÍSTIQUES

Les característiques principals del model són:• La cooperativa es crea amb voluntat de durada indefinida.

En aquest sentit, els habitatges sempre són propietat de la cooperativa i no és possible transformar el model en una cooperativa per a l’obtenció d’habitatges de propietat privada. Es proposa un model de cooperativa, que podríem dir de gestió, ja que l’objecte és generar cooperatives amb durada indefinida, en què l’element diferencial és la gestió del model. Aquest model es contraposa al model tradicional desenvolupat a Catalunya en què la cooperativa es constitueix per construir l’edifici i posteriorment ven cadascun dels habitatges en divisió horitzontal, de manera que la cooperativa desapareix.

• Integra la iniciativa pública i la privada en un mercat no especulatiu. Es tracta de cooperatives sense ànim de lucre. La cooperativa fixa una quota d’entrada i un cost periòdic pel dret d’ús, però aquests imports no estan subjectes al mercat especulatiu si no que deriven de les necessitats de fer front a l’adquisició (o costos de cessió, rehabilitació...) i al manteniment dels habitatges i funcionament de la cooperativa.

• La cooperativa assumeix el cost per l’adquisició (o la cessió) de l’edifici o el terreny, i de la construcció o millora general, en cas necessari, a partir de l’obtenció d’una hipoteca o del compromís d’uns pagaments periòdics. El mateix edifici n’és la garantia.

• En el cas que es produeixin excedents a la cooperativa (en el moment que hagin estat retornats els crèdits o les

15 Turmo, Raül, Andel: El model escandinau d’accés a l’habitatge, Fundació Jaume Bofill, “Finestra Oberta” 39, Barcelona 2004, pàg. 68.

Page 26: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

26

hipoteques per adquisició i/o rehabilitació de l’edifici), aquests han de ser ingressats en els fons de reserva de la cooperativa, que només poden ser destinats a les reparacions del mateix immoble o a la construcció/adquisició/rehabilitació de nous edificis per replicar el model. Per tant, és un model que es retroalimenta o contribueix progressivament a facilitar l’accés a l’habitatge a més població.

• Ofereix un habitatge per un període indefinit. Aquest aspecte, com veurem en el punt de variables en el desenvolupament del model, pot variar, ja que si se cedeix l’edifici a la cooperativa per un període de temps finit, la durada del dret d’ús sobre els habitatges també és finit.

• El dret d’ús s’adquireix a partir d’una entrada que permet accedir a l’habitatge i facilitar-ne el finançament, i alhora implica les persones en la seva gestió. Posteriorment es paga un dret d’ús mensual amb un cost similar o inferior al lloguer.

• Facilita l’autogestió i, amb això, la coresponsabilitat i el manteniment de la finca i els habitatges. Es poden realitzar obres de millora a l’habitatge, que en el cas que siguin acordades amb la cooperativa seran valorades i el seu import serà retornat quan s’abandoni l’habitatge.

• És un model democràtic, ja que es gestiona a partir de la democràcia interna derivada de l’estructura de presa de decisions d’una cooperativa, on els mateixos usuaris són els membres dels òrgans de direcció de la cooperativa.

• És un model transparent, ja que als estatuts de la cooperativa queden clarament definits els drets i deures de les persones usuàries i les formes d’accés als habitatges. També es pot establir un reglament intern que regularà el funcionament més quotidià de l’edifici (neteja, escombraries, gestió de l’energia...).

• Afavoreix la mobilitat, ja que l’ús d’un habitatge pot ser intercanviat amb el d’altres persones usuàries, que volen un desplaçament invers. Permet la mobilitat, tant per motius geogràfics com de canvi en l’estructura de la llar (arribada o marxa de fills o filles, arribada d’ascendents...) de manera que permet accedir a habitatges més adaptats a les característiques de cada moment vital.

• El dret d’ús pot ser traspassat i donat en herència. • El model ofereix les bases per permetre construir un projecte

de convivència més social, participatiu i solidari.• Pot ser llogat per un curt període de temps, en el cas que la

persona que disposi del dret d’ús hagi de deixar l’habitatge per algun motiu justificat (mobilitat laboral, estudis...).

3.2.3 FUNCIONAMENT

A continuació fem un resum dels aspectes més significatius per al funcionament del model.

Condicions d’accés Per accedir a un habitatge en el model de cessió d’ús cal, en primer lloc, associar-se o constituir una cooperativa i fer l’aportació inicial al capital social que atorga la condició de soci; la quantia d’aquest capital social es fixa als estatuts de la cooperativa.

Una vegada la persona és sòcia de la cooperativa cal esperar l’adjudicació d’un habitatge. Aquesta adjudicació es regeix per la Llei de cooperatives i la Llei pel dret a l’habitatge.

Un cop s’assigna un habitatge la persona sòcia ha d’abonar una “quota d’entrada” que se li ha de retornar en el cas d’abandonar l’habitatge. Aquesta quota es defineix en funció de les dimensions de l’habitatge, de manera que si es vol fer un canvi d’habitatge per un de diferents dimensions dins la mateixa cooperativa potser cal abonar (o li és retornada) una part de la quota en funció de les dimensions del nou habitatge.

Quota d’úsÉs un pagament mensual pel dret d’usar l’habitatge, és un preu a l’entorn del mercat de lloguer que fins i tot pot ser inferior al valor del lloguer d’habitatges de protecció oficial. En ser un model sense finalitat lucrativa la quota només es pot augmentar anualment d’acord amb l’IPC i, per tant, el cost sempre és assequible. La quota varia en funció de les dimensions i característiques de l’habitatge i altres factors que pugui establir la mateixa cooperativa com la renda familiar, el treball a la cooperativa, etc.

Page 27: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

27

MantenimentEl manteniment es fonamenta en un doble eix: l’habitatge i l’edifici. El manteniment de l’habitatge es confia a les mateixes persones usuàries, ja que com que es tracta d’un model on la persona usuària gaudeix de l’habitatge indefinidament (o per un llarg període) el manté i renova en tot allò que cal. Pel que fa al manteniment de l’edifici es fixa una “quota de manteniment” destinada al manteniment ordinari de l’edifici, que inclou serveis comuns com neteja, il·luminació de l’escala, gestió d’escombraries i d’energies renovables...

En cas que una persona usuària no mantingui l’habitatge en unes condicions adequades la junta directiva pot imposar-li el deure de millorar-lo.

Millores a l’habitatgeEl model recull la possibilitat d’introduir millores a l’habitatge (per millores no s’entén el manteniment adequat ni la renovació necessària a causa de l’envelliment de l’immoble). En el cas que les millores siguin acordades amb la cooperativa, el cost, que també ha de ser validat, s’ha d’abonar a l’usuari quan vulgui abandonar l’habitatge.

Transmissió del dret d’úsEn cas de mort, el dret d’ús és transmissible a familiars directes de la persona sòcia (pare o mare, fills o filles, o cònjuge). Per poder gaudir del dret d’ús, aquests s’han d’associar a la cooperativa.

Subrogació del dret d’úsÉs possible que la persona sòcia usuària subrogui el dret d’ús de l’habitatge de manera gratuïta a familiars directes o altres membres de la unitat familiar, sempre que hagin estat convivint en l’immoble que se subroga un mínim de 12 mesos.

Cessió temporal de l’habitatgeEn cas que la persona usuària d’un habitatge hagi d’abandonar-lo temporalment, el pot cedir per un període

no superior a un any (prorrogable a dos anys). El preu que se’n pot percebre (i al qual es pot llogar) l’habitatge no ha de ser superior a la quota d’ús més la quota de manteniment i la tarifa de serveis. Com veiem aquesta possibilitat té un encaix difícil amb la llei d’arrendaments urbans (LAU, que regula el lloguer), ja que aquesta preveu la pròrroga als llogaters.

Baixa d’un sociEn cas que un soci vulgui donar-se de baixa de la cooperativa ha de retornar l’habitatge en les condicions que li va ser lliurat. En aquest cas té dret al retorn de la quota d’entrada, l’import de les millores acordades que ha realitzat a l’habitatge i el capital social aportat a la cooperativa.

3.2.4 ENCAIX JURÍDIC AMB LA REALITAT CATALANA

La Llei de cooperatives de Catalunya preveu l’existència de cooperatives de cessió d’ús, ja que assenyala que les cooperatives d’habitatges poden “construir habitatges per cedir-los als socis mitjançant el règim d’ús i gaudi16” i que “la cooperativa pot adjudicar i cedir als socis, mitjançant qualsevol títol admès en dret, la plena propietat o el ple ús dels habitatges, els locals o les instal·lacions i les edificacions complementàries. Si en manté la propietat, els estatuts socials han d’establir les normes d’ús i els drets i les obligacions dels socis i de la cooperativa”17.

Així doncs, aquest model té cabuda dins del model jurídic català, però no hi ha un model ben establert, autònom i desenvolupat, ni una regulació ben definida i amb contingut sobre la cessió d’ús18.

La Llei de cooperatives, tant catalana com espanyola, disposa d’una estructura jurídica que permet aplicar el model de cooperatives de cessió d’ús, ja que recull aspectes necessaris com la creació, els òrgans i procediments de decisió, la impossibilitat d’embargar el patrimoni de la cooperativa per deutes dels socis, els mecanismes d’expulsió en el cas de manca de manteniment de l’habitatge, etc. No obstant això, aquesta legislació permet que en qualsevol moment els socis i sòcies d’una

16 Llei 18/2002, de 5 de juliol, de cooperatives de Catalunya, article 106.17 Llei 18/2002, de 5 de juliol, de cooperatives de Catalunya, article 107.18 Vegeu els documents i enllaços d’interès de: Todo por la praxis, Guía para la

Activación de VUA (Vacíos

Page 28: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

28

cooperativa puguin aprovar un canvi d’estatuts per canviar el règim de tinença dels habitatges i permetre que els membres siguin propietaris dels habitatges dels quals gaudeixen del dret d’ús. A la llarga, per tant, caldria generar una llei de cooperatives en cessió d’ús que evités el gran escull legal existent actualment, que és la possibilitat de reversió del model. Per aquest motiu, Raül Turmo (Fundació Jaume Bofill, 2004) es planteja que seria recomanable que les primeres cooperatives en cessió d’ús es fessin sota la tutela de la Generalitat de Catalunya. Caldria que s’especifiqués clarament que és un model per facilitar l’accés a l’habitatge de manera continuada, que s’establissin tots els impediments legals per tal que se’n pogués revertir el model i que en cas que els membres de la cooperativa volguessin transformar el model la mateixa Generalitat tingués dret de preferència en la compra, alhora que fos necessari retornar totes les ajudes rebudes.

Finalment, hi ha tota una sèrie d’aspectes que pel fet que no existeix cap legislació que reguli aquest tipus de cooperatives haurien d’estar recollits als estatuts de la mateixa cooperativa, per tal de garantir-ne un funcionament òptim. Així, caldria regular el valor de les entrades, les llistes d’espera (que es puguin fixar criteris com ara el de no tenir habitatges de propietat buits a la mateixa localitat, o fixar alguns barems d’ingressos), les obligacions de manteniment, un règim de sancions, etc.

D’altra banda, la Llei del dret a l’habitatge, a l’article 74 estableix la cessió d’ús com un model al qual es poden acollir els habitatge destinats a polítiques socials i al seu article 77 estableix que els habitatges de protecció oficial poden ser de cessió d’ús.

3.2.5 AVANTATGES I INCONVENIENTS

A continuació oferim una lectura desagregada dels avantatges i inconvenients del model. Cal destacar que s’han considerat aspectes positius que es potenciï la vida comunitària o col·lectiva, així com la possibilitat de sol·licitar una hipoteca.

Avantatges• L’accés a un habitatge de qualitat a llarg termini. • Una aportació inicial assequible i recuperable en el

moment de marxar. • Unes quotes mensuals iguals o més econòmiques que les

que ofereix el mercat de lloguer. • Un control de qualitat i manteniment periòdic de

l’habitatge. • Participar en un nou projecte de convivència, més social,

participatiu i solidari.• Si l’objectiu no és l’ús per a un període indefinit, el model

de cessió d’ús, en establir que la cooperativa respongui de la cessió de l’immoble, permet a gent amb pocs recursos constituïts en cooperativa que accedeixin a habitatges, que a títol individual no obtindrien.

• La propietat del sòl no és necessària per desenvolupar el model.

• Permet hipotecar el bé per facilitar l’adquisició d’altres béns.

• Com a membre de la cooperativa es té vot en les decisions de la comunitat.

• Permet integrar la iniciativa privada en un mercat no especulatiu.

• Possibilita el finançament mitjançant banca ètica.• Potencia l’ús de sistemes col·lectius i participatius en la

gestió de l’energia, els aliments i altres necessitats.• És un model aplicable tant a l’habitatge social com a

l’habitatge de mercat no subvencionat.

Inconvenients• Pot obligar a la signatura d’una hipoteca per la quota

d’entrada, que endeuti la unitat familiar i impliqui un augment del cost, ja que s’ha de finançar a través d’una entitat bancària.

3.2.6 DIFICULTATS D’APLICACIÓ

Podem detectar dues dificultats principals a l’hora d’implantar el model. D’una banda, el fort pes de la propietat en l’imaginari col·lectiu, que dificulta l’aplicació de models alternatius on l’esforç econòmic no condueixi finalment a l’obtenció d’un habitatge en propietat, i de l’altra, la manca

Page 29: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

29

d’un marc legislatiu que possibiliti l’aplicació directa del model sense necessitat de redactar uns estatuts ad hoc.

La preeminència de la propietat de l’habitatge en l’imaginari col·lectiuPel que fa a la preeminència del valor social de la propietat en l’habitatge, cal assenyalar que aquest model, tot i que té un cost inferior al de la compra, ja que s’allunya del mercat especulatiu, tal com s’està aplicant en altres països també implica un cost elevat, ja que per poder gaudir de l’ús d’un habitatge per un temps indefinit cal que l’habitatge sigui propietat de la cooperativa. Per tant, mentre no s’estableixi un sistema d’incentius o suport públic al desenvolupament del model, cal afrontar un cost inicial important. Per això, tal com estudiarem en el punt de variables en el desenvolupament del model, es poden plantejar cooperatives on no es preveu un dret d’ús indefinit, si no que la cooperativa obté la cessió d’un immoble per un temps finit.

Així doncs, si el model s’aplica d’acord amb el criteri de propietat indefinida, mentre el mercat de l’habitatge a Catalunya tingui les característiques especulatives actuals, i no s’estableixin incentius o ajudes públiques a l’hora d’aplicar-les, el cost és elevat i difícilment es tracta d’un model generalitzable com a alternativa econòmica d’accés a l’habitatge. En aquest sentit, a curt termini representa un model amb unes virtuts importants d’autogestió, democràcia i transparència. Però, a la llarga, atès que és un model no especulatiu que garanteix que el preu de l’habitatge no s’incrementa més enllà de l’IPC i, que fins i tot es pot reduir un cop coberta la despesa d’adquisició inicial de l’immoble, permet establir un parc d’habitatges al marge de les regles de l’oferta i la demanda i basat en el bé d’ús i no d’intercanvi.

Cal assenyalar que en països en què aquest model té una llarga tradició es concep com un model d’accés col·lectiu que ofereix un accés més econòmic, on l’habitatge és un bé d’ús que s’adreça a la població mitjana, i no a la que té menys recursos. Alhora té un paper important en el mercat de l’habitatge, ja que facilita que una part de la població (a Dinamarca arriba fins a un terç de la població) obtingui

l’habitatge fora de les regles del mercat i permet centrar els esforços de l’Administració pública en la població que realment no pot accedir a l’habitatge en un mercat no especulatiu.

Tal com hem destacat, aquesta dificultat es troba vinculada al fet que el dret d’ús de l’habitatge és indefinit. Així doncs, una manera de resoldre aquesta dificultat és optar per un dret d’ús per a un període concret. Aquesta solució, permet que el preu del dret d’ús s’equipari al d’un lloguer o que fins i tot sigui inferior; ja que, en aquests casos, el propietari de l’immoble opta per mobilitzar-lo a partir d’aquest règim de tinença pels avantatges que li ofereix amb relació al lloguer tradicional o a la venda. L’usuari o usuària té més estabilitat i per tant una major cura en el manteniment de l’habitatge. La cooperativa es responsabilitza de la gestió dels drets d’ús i, per tant, la relació amb el propietari o la propietària és a partir d’una única entitat i no de propietaris individuals (permet recuperar l’immoble passat el temps acordat, permet que la cooperativa es comprometi a la millora de l’immoble, etc.). Manca d’un marc legislatiu que possibiliti l’aplicació directa del modelAtès que no existeix el marc legislatiu que regula el funcionament d’una cooperativa en cessió d’ús, el primer pas que cal fer és elaborar uns estatuts que en regulin el funcionament, recullin tots els aspectes que hem anat comentant i sobretot intentin blindar, tant com es pugui, la possibilitat de revertir el model en una cooperativa amb habitatges de propietat. La redacció d’uns estatuts que permetin el funcionament de la cooperativa és complexa i, per tant, cal el suport de persones expertes en la matèria. Una altra opció per accedir a aquest model sense la dificultat de redactar uns estatuts és sumar-se a iniciatives ja existents.

3.2.7 INCENTIUS QUE POT ESTABLIR L’ADMINISTRACIÓ A L’HORA D’APLICAR EL MODEL

La incentivació de les cooperatives en cessió d’ús és important, ja que permet introduir un nou agent al mercat,

Page 30: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

30

com són les cooperatives sense ànim de lucre que treballen per un model diferent. Això a mitjà o llarg termini genera un parc d’habitatges entesos com a bé d’ús no especulatiu que introdueixi elements que ajudin a controlar el mercat de l’habitatge.

Actualment no existeixen incentius de caràcter general per promoure’n l’aplicació. No obstant això, sí que hi ha iniciatives d’alguns ajuntaments, com ara la iniciada per l’Ajuntament de Barcelona, que ha cedit un immoble i té com a projecte cedir un solar a dues cooperatives en cessió d’ús. A continuació s’introdueixen una sèrie de propostes que podrien facilitar-ne la implantació.

Suport i assessorament• Elaboració d’uns estatuts tipus que facilitin el

desenvolupament de cooperatives en cessió d’ús als col·lectius interessats.

• Assessorament per part de les oficines locals d’habitatge o del personal tècnic municipal corresponent amb relació al model de cessió d’ús: característiques, col·lectius que el desenvolupen, possibilitats d’aplicació al municipi...

Mesures fiscals i normatives• Gravar per mitjà de l’IBI (Impost de Béns Immobles) o d’una

taxa municipal específica els habitatges desocupats. • Bonificar l’IBI (Impost de Béns Immobles) dels habitatges

que s’ocupin per mitjà del règim de cooperativa en cessió d’ús.

• Bonificar o reduir l’Impost de Construccions i Obres (ICIO) i les taxes de les obres de rehabilitació i adequació d’habitatges desocupats, en cas que es destinin a cooperatives en cessió d’ús.

• Negociar el pagament de tributs amb els propietaris deutors que posin els habitatges a disposició de cooperatives de cessió d’ús, durant un període de temps per determinar.

• Incentivar que la venda dels edificis amb propietat vertical (o tots els destinats al lloguer) es faci en primer terme als llogaters o les llogateres organitzats en cooperativa. Aquest model es contempla a la llei danesa i ha permès un fort creixement del model Andel de cooperatives de cessió d’ús en aquell país.

Ajudes directes• Realització d’un estudi d’habitatges buits del municipi. En

aquest sentit, cal destacar que la major part dels projectes de cooperatives de cessió d’ús que s’estan portant a terme a Catalunya s’estan donant vinculats a la mobilització de parc desocupat.

• Ajudes a les obres de rehabilitació d’habitatges desocupats que es destinin a cooperatives en cessió d’ús, encara que sigui durant un període de temps per definir.

• Ajudes a entitats, col·lectius o cooperatives que promoguin i gestionin contractes de masoveria urbana.

• Avals a les cooperatives de cessió d’ús que sol·licitin crèdits per a la realització d’obres de rehabilitació.

• Cessió, lloguer, venda, dret de superfície, etc. a un preu social d’habitatges de propietat pública a cooperatives en cessió d’ús.

• Transformació de les promocions d’habitatges de protecció oficial de venda sense ocupar en cooperatives de cessió d’ús.

3.2.8 VARIABLES EN EL DESENVOLUPAMENT DEL MODEL I GUIES D’APLICACIÓ

Es plantegen tres formes bàsiques d’accés a un habitatge en cessió d’ús. D’una banda, el model cooperatiu privat sense ànim de lucre i de l’altra un model públic, que es pot desenvolupar, tant a partir d’una cooperativa (cooperativa mixta), com a partir d’una cessió d’ús directe de propietats públiques.

Cooperativa privada sense ànim de lucreEs tracta d’un esquema tipus dels passos que cal seguir per poder accedir a un habitatge a partir d’una cooperativa d’habitatges en cessió d’ús. Atès que hi ha moltes variables que incideixen en el procés, ha semblat més útil plantejar una única guia d’ajuda i introduir en cadascun dels punts les variables més significatives.1- Definició del projecte col·lectiu que es vol desenvolupar.

Es tracta d’un model que implica un compromís per part de les persones sòcies a mitjà o llarg termini. Per tant, abans de plantejar la constitució d’una cooperativa (o d’una fase, en el cas d’integrar-se en una cooperativa

Page 31: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

31

existent) cal una feina prèvia per tal que tots els qui hi prenguin part acordin els punts comuns de model de convivència i de funcionament de la cooperativa.

2- Localitzar i identificar l’immoble o solar on es vol desenvolupar la cooperativa. La situació del mercat immobiliari i de la construcció a Catalunya fa inviable econòmicament plantejar la constitució d’una cooperativa a partir de l’adquisició d’un terreny i la posterior construcció de l’edifici, per tant, el model que plantegem se centra en la rehabilitació d’un immoble existent, en qualsevol cas la fórmula és igualment vàlida en cas de voler construir un edifici nou.

3- Identificar la persona propietària i posar-s’hi en contacte. Hi ha diversos mecanismes per poder-hi contactar. El més senzill és a partir del veïnat, però en cas que aquest mecanisme no funcioni cal recórrer a la cerca a través del Registre de la Propietat19.

4- Proposar i acordar amb la propietat, la compra o cessió de l’immoble per un període concret de temps. En molts casos aquesta cessió implica la realització de millores a l’immoble que s’han de definir.

5- Avaluació de la capacitat econòmica de les persones implicades en el projecte, principalment amb relació a la quota d’entrada que poden aportar. Aquesta quota permet reduir la quantia de la hipoteca o oferir una entrada a la propietat de l’immoble (en cas que aquest se cedeixi) que pugui no fer necessària una hipoteca.

6- Cerca de la hipoteca que ha d’assumir la cooperativa, ja sigui per a la compra de l’immoble (o del solar i per a la futura construcció de l’immoble) o per a la rehabilitació de l’edifici existent. Si ens cedeixen un immoble que no necessita intervenció, no cal fer una hipoteca, sempre que l’entrada/fiança que ens demanin sigui assumible a partir de la quota d’entrada que cada persona sòcia ha d’aportar.

7- Constitució d’una cooperativa o integració en una cooperativa existent. Com hem assenyalat, actualment no existeixen uns estatuts model, ni cap legislació que reguli el funcionament d’aquest tipus de cooperatives, per tant en cas de voler constituir una cooperativa cal redactar

uns estatuts o sol·licitar ajuda en alguna cooperativa ja constituïda. És recomanable no constituir la cooperativa fins aleshores, ja que fins en aquest moment no sabrem el cost per a cadascuna de les persones sòcies. Així doncs, en cas que no es tracti d’un projecte col·lectiu clarament definit en què la participació de tots sigui condició sine qua non pot ser interessant esperar aquest moment per constituir la cooperativa, ja que una vegada definides les condicions econòmiques del projecte potser algú decideix no participar-hi.

8- Realització de les obres. En cas que sigui necessari fer obres a l’immoble es pot optar per dos mecanismes: a. Realització prèvia de les obres: implica un major

finançament, perquè tot el cost de la intervenció s’ha de donar a l’inici del projecte.

b. Realització de les obres un cop hi estem vivint (seguint el model de la masoveria urbana). La possibilitat de fer les obres de manera progressiva i amb la participació de l’usuari de l’immoble pot reduir de manera important els costos, i sobretot el finançament necessari i, per tant, és una opció que sempre s’hauria de contemplar.

9- Constitució del dret d’ús de les persones sòcies 10- Redacció del reglament de règim intern que ha d’establir

el funcionament de l’edifici. 11- Avaluació i inventari de l’estat inicial de cadascun dels

habitatges. Això permet garantir que els habitatges es mantenen en bon estat i valorar les millores incorporades pels usuaris en el moment que els abandonen.

12- Participació en el funcionament de la cooperativa: assistència a les assemblees, participació als òrgans de govern, col·laboració als projectes col·lectius, etc.

Cooperativa mixtaPer cooperativa mixta entenem una cooperativa on l’Administració pública és sòcia col·laboradora de l’entitat i vetlla pel manteniment del model. El model de cooperativa en cessió d’ús comporta que els usuaris dels habitatges en són socis; no obstant això, es pot generar la figura del soci col·laborador que pot tenir un paper clau en algunes de les decisions de funcionament del model, però no tenir incidència en el règim intern de funcionament de la cooperativa.

19 Vegeu els documents i enllaços d’interès de: Todo por la praxis, Guía para la Activación de VUA (Vacíos Urbanos Autogestionados).

Page 32: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

32

Com en el cas de la cooperativa privada sense ànim de lucre hi ha moltes variables que incideixen en el procés. Per tant, s’ha considerat més útil plantejar un únic esquema i introduir en cada un dels punts les variables principals. Considerem que aquest model d’accés a l’habitatge pot ser molt útil en cas que els ajuntaments, o altres administracions, disposin de:• Edificis en desús.• Edificis en ús, en què cal una inversió de rehabilitació que

no és assumible a partir de les quotes mensuals de les persones usuàries. En aquest cas, el model permet una cessió de l’ús per un període que els permeti assumir-ne la inversió, ja sigui a partir d’una quota d’entrada, d’un increment de la quota d’ús amb relació al lloguer durant un període concret a canvi d’una baixada posterior, etc.

• Edificis en ús on es vol introduir un nou model de gestió, que doni més estabilitat als residents i garanteixi una millor conservació del parc edificat.

A continuació proposem un esquema per constituir una cooperativa en cessió d’ús de caràcter mixt. 1- Localitzar i identificar l’immoble o solar on es vol

desenvolupar la cooperativa. A causa de la conjuntura econòmica actual i la situació d’urgència a l’hora de resoldre els problemes residencials que es donen en molts municipis, en principi, les actuacions s’han de donar a partir de l’activació d’habitatges buits, o per la reconversió de promocions tant buides com ocupades.

2- Identificació de futurs cooperativistes. Es fa a través del registre de sol·licitants d’habitatge inscrits a l’Oficina local d’habitatge o d’una campanya informativa específica per a les persones que els pugui interessar ser cooperativistes. Per als habitatges de protecció oficial cal recórrer a la llista de sol·licitants i fer una formació/campanya específica que doni a conèixer el model i identifiqui les persones sòcies. En cas que es vulgui reconvertir una promoció ocupada cal fer una formació específica entre els residents per tal de plantejar la reconversió.

3- Avaluació de la capacitat econòmica dels futurs cooperativistes. A partir dels criteris de renda que es fixin es pot establir un preu per a la cessió d’ús diferent. En cas que calgui fer obres a l’immoble o pagar una

hipoteca, i per tant, calgui recuperar aquesta inversió pot ser que calgui buscar socis amb més recursos, mentre que en el cas que es tracti d’un bé patrimonial de l’Ajuntament es pot donar resposta a població amb menys recursos.

4- Elaboració dels estatuts de la cooperativa. Els estatuts han de garantir el paper de l’Administració com a garant del model i deixar marge perquè els usuaris defineixin el funcionament intern de la cooperativa. Atès que la cooperativa s’estableix sobre una propietat municipal, el model no es pot transformar en una cooperativa de propietaris.

5- Constitució de la cooperativa. En aquest moment ja s’han d’haver definit, com a mínim, part de les persones sòcies usuàries, s’ha de saber si cal pagar una entrada, en quin rang de preus s’estableix la cessió d’ús...

6- Realització de les obres, en cas que siguin necessàries. Com en el cas d’una cooperativa privada sense ànim de lucre, les obres es poden dur a terme prèviament a l’arribada de les persones usuàries o dilatades en el temps.

7- Constitució del dret d’ús de les persones sòcies. 8- Redacció del reglament de règim intern que estableixi el

funcionament de l’edifici. 9- Avaluació i inventari de l’estat inicial de cadascun dels

habitatges. Això permet garantir que els habitatges es mantenen en bon estat i valorar les millores incorporades pels usuaris en el moment en què abandonin l’habitatge.

10- Participació en el funcionament de la cooperativa: assistència a les assemblees, participació als òrgans de govern, col·laboració als projectes col·lectius, etc.

Cessió d’ús, sense constitució de cooperativaUna Administració pública pot cedir el dret d’ús d’habitatges de la seva propietat sense necessitat de constituir una cooperativa o d’emmarcar la cessió dins dels marges de la Llei d’arrendaments urbans. Aquest model és adequat en el cas d’habitatges aïllats que no s’integren dins d’un edifici on es pot constituir una cooperativa.

Aquest model permet establir les condicions del contracte al marge de l’establert a la LAU. Això permet:• establir una durada del contracte més llarga, de manera

Page 33: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

33

que es dóna més estabilitat i per tant es pot aconseguir més coresponsabilitat en el manteniment de l’habitatge,

• que l’usuari tingui una major autonomia en la gestió, • que l’usuari tingui més capacitat de decisió en el

funcionament de la comunitat, etc.

3.2.9 EXPERIÈNCIES RELACIONADES

Cal CasesL’any 2007 es va constituir Cal Cases, la primera cooperativa en cessió d’ús de Catalunya. Es tracta d’una cooperativa d’habitatges situada en una masia a Santa Maria d’Oló. Les persones associades van comprar la masia, que és propietat de la cooperativa, que els cedeix el dret d’ús sobre un habitatge i uns espais comuns. Els espais comuns se situen a la masia, mentre que els habitatges se situen en mòduls de palla d’uns 60 m2, autoconstruïts a l’entorn de la masia. Per al desenvolupament del projecte es va comptar amb el finançament d’una banca ètica i els costos de les obres es van reduir gràcies al treball de les persones sòcies.

SostreCívicL’any 2004 es constituí l’associació SostreCívic, un nou model d’accés a l’habitatge, amb l’objectiu de promoure les cooperatives en cessió d’ús com a nou model de tinença seguint el model de les cooperatives Andel escandinaves. Per tal de facilitar la implantació d’aquest model cooperatiu a Catalunya el Departament de Medi Ambient i Habitatge de la Generalitat va dur a terme un estudi jurídic, i es van tirar endavant una sèrie d’al·legacions a la Llei del dret a l’habitatge i al Pacte nacional per l’habitatge que permetés la introducció del model com a habitatge de protecció oficial.

L’any 2010 es constituí la cooperativa d’habitatges i persones associades SostreCívic, com a una cooperativa integrada per fases amb autonomia en el seu funcionament quotidià. Així doncs, és possible incorporar-se a la cooperativa com a persona associada expectant, a partir de la incorporació a la llista d’espera fins al moment en què hi hagi un habitatge, aleshores la persona passa a ser sòcia usuària.

Els estatuts de la cooperativa són el primer gran esforç que s’ha dut a terme a Catalunya per estendre el cooperativisme de cessió d’ús més enllà d’experiències col·lectives puntuals.

SostreCívic ha assessorat la constitució d’altres cooperatives com Cal Cases o Ca la Fou i ha pogut establir alguns contractes de cessió d’ús per un període concret.

Ca la Fou Ca la Fou és una colònia tèxtil fundada cap a 1850 al municipi de Cabrera d’Anoia, que va ser abandonada als anys 1960, tot i que s’hi va mantenir l’activitat industrial a través de diverses empreses que utilitzaven les naus i feien ús de l’energia hidroelèctrica de l’antiga turbina. L’any 2011 es va signar un contracte de lloguer amb dret a compra amb la cooperativa d’habitatges Masos pel Decreixement, que alhora cedeix l’ús dels espais d’habitatge i de treball als seus residents. A partir d’aquest model s’ha tornat a habitar la colònia a partir dels principis de l’ecologia, l’horitzontalitat en la presa de decisions i un nou ús productiu.

3.2.10 DOCUMENTS I ENLLAÇOS D’INTERÈS

• Web de processos col·lectius d’habitatge: <www.masqueunacasa.org>.

• Turmo, Raül. Andel: El model escandinau d’accés a l’habitat-ge. Fundació Jaume Bofill, “Finestra Oberta” 39, Barcelona 2004. <http://www.fbofill.cat/index.php?codmenu=11&publica-cio=378&submenu=false&colleccio=FO>.

• Martínez García, David (coord.). Els habitatges cooperatius. El sistema de cessió d’ús. Institut per a la promoció i forma-ció de cooperatives, 2008.

• Todo por la praxis. Guía para la Activación de VUA (Vacíos Urbanos Autogestionados) <http://www.todoporlapraxis.es/?p=976>.

• SostreCívic: <www.sostrecivic.org>.• Cal Cases: <www.calcases.info>.• Ca la Fou: <www.calafou.org/>.

Page 34: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

34

3.3 DRET DE SUPERFÍCIE

3.3.1 DEFINICIÓ

És el dret de fer una construcció o de disposar d’una construcció ja realitzada, en propietat aliena durant un període de temps convingut. Aquest dret es pot aplicar sobre terrenys no edificats o sobre edificis ja construïts en bon estat o per rehabilitar. Així, la persona superficiària és propietària de les construccions amb plens efectes, i una altra persona manté la propietat del sòl, com ara l’Administració pública. Aquest model ofereix la seguretat d’ús de la compra en oferir una durada del contracte molt llarga, però a partir del pagament d’una hipoteca inferior a la derivada d’una compra. Així doncs, trenca amb la transitorietat del lloguer i fa més accessible l’habitatge que la compra, alhora que garanteix una major identificació de l’usuari amb l’habitatge i, per tant, el manteniment adequat del parc construït.

3.3.2 CARACTERÍSTIQUES

Les principals característiques del model són:• La persona titular del sòl transmet, per un període de

temps convingut, a la usuària futura (superficiària) el dret de superfície i, per tant, la propietat de l’habitatge o de les construccions que s’hi duguin a terme, mentre que la titular manté la propietat del sòl. Així doncs, s’estableix una separació entre la propietat del terreny i la propietat d’allò que s’hi construeix o que ja hi ha construït.

• El dret de superfície és un dret real temporal que comprèn una sèrie de facultats, en favor del seu titular, semblants a les de la propietat.

• El dret de superfície es formalitza en escriptura pública i s’ha d’inscriure al Registre de la Propietat.

• La transmissió es fa per un període màxim de 75 anys, en el cas que sigui l’Administració pública que la realitzi i de 99, si es fa entre particulars.

• Es poden establir diverses fórmules per al pagament del dret de superfícies. Les tres bàsiques són: - La persona titular percep un pagament inicial (suma

alçada) per part de la futura propietària de l’habitatge a

canvi de la propietat. Per fer-hi front la persona usuària pot sol·licitar una hipoteca. Atès que el dret de superfície és un dret real, pot accedir a una hipoteca sobre la propietat de l’edifici, en les mateixes condicions que en el cas d’una compra venda. - La persona titular rep un pagament periòdic a canvi del dret de superfície establert sobre la propietat. Aquesta fórmula és poc habitual, ja que en cas que no es vulgui transferir a superficiari, és més probable que calgui finançament que no pas en el cas d’altres règims de tinença que atorguen menys drets als usuaris com ara la cessió d’ús.

- La persona titular rep una entrada inicial per part de la superficiària (que aquesta pot obtenir a partir de l’obtenció d’una hipoteca), més un pagament periòdic a canvi del dret de superfície.

• Es pot prorrogar. • Es pot heretar. En principi no hi ha límit a la transmissió

mortis causa; però la inter vivos està subjecta a autorització administrativa. No obstant això, en el cas d’habitatges de protecció oficial, o cedits per administracions públiques, cal complir els requisits d’accés.

• Es pot vendre l’habitatge, però aquesta venda està subjecta al període de vigència del dret de superfície.

• Una vegada finalitza el període pel qual s’ha pactat el dret de superfície la propietat de les edificacions (existents o no prèviament a la signatura del dret de superfície) passa a ser propietat de la titularitat del sòl.

• El dret de superfície es pot establir sobre un únic habitatge en un edifici.

• No permet l’apropiació de les possibles plusvàlues, ja que el preu de l’habitatge baixa a mesura que s’aproxima el termini de finalització del dret. Això és a causa del fet que cada vegada és més curt el temps de gaudi de l’habitatge fins que es retorna a la propietat original.

• Es pot hipotecar. El cost de la hipoteca és inferior a la compra venda, ja que el sòl no s’adquireix (que en aquests moments pot arribar a representar un 40% del cost d’un habitatge) i no s’adquireix per un temps infinit, sinó que després retorna al propietari del sòl.

• L’aplicació al parc públic permet reduir l’endeutament que implica la construcció d’habitatges protegits de lloguer, ja que hi ha una transferència a la persona superficiària de la hipoteca per a la construcció de l’edifici.

Page 35: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

35

3.3.3 FUNCIONAMENT

Un cop constituït el dret de superfície el funcionament del model és igual que la compra venda; és a dir, la persona propietària de l’habitatge en fa un ús en les mateixes condicions que si en fos la propietària única, amb l’excepció que en la constitució del dret s’hagi establert alguna limitació que faci que calgui l’acord dels propietaris o de la finca per realitzar algunes accions com la venda de l’habitatge.

En aquest sentit, pot reformar l’habitatge i ha d’assumir-ne el manteniment i el pagament de tributs. De la mateixa manera, el pot vendre i deixar-lo en herència.

3.3.4 ENCAIX JURÍDIC AMB LA REALITAT CATALANA

El dret de superfície té ple encaix en el dret català. Al Codi Civil Català es defineix en aquests termes: “La superfície és el dret real limitat sobre una finca aliena que atribueix temporalment la propietat separada de les construccions o de les plantacions que hi estiguin incloses. En virtut del dret de superfície, es manté una separació entre la propietat d’allò que es construeix o es planta i el terreny o el sòl en què es fa20” . Aquesta és, doncs, una excepció prevista al nostre ordenament jurídic civil, el principi de qual qui és propietari del sòl també ho és del vol i del subsòl.

Així doncs, el dret de superfície té necessàriament caràcter temporal, de manera que passats 75 anys en cas de l’Administració pública o 99 en cas de particulars l’habitatge retorna al propietaris del sòl sense indemnització a favor de l’usuari.

També es recull el dret de superfície al Text refós de la Llei del sòl. En aquest cas s’assenyala que el dret de superfície es pot constituir per “realitzar construccions o edificacions en la rasant, el vol i el subsòl d’una finca aliena, mantenint la propietat temporal de les construccions o edificacions

realitzades” o “sobre construccions o edificacions ja realitzades o sobre habitatges, locals o elements privatius de construccions o edificacions, i atribuir a la persona superficiària la propietat temporal d’aquestes, sense perjudici de la propietat separada del titular del sòl”20.

Pel que fa a l’aplicació del dret de superfície en habitatges de protecció oficial, a la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge de Catalunya s’estableix a l’article 82.1 que “es pot transmetre la propietat plena dels habitatges amb protecció oficial, o bé formalitzar drets de superfície, venda a carta de gràcia o altres drets reals, i també cedir-los en arrendament”.

L’article 171 de la Llei d’urbanisme de Catalunya estableix algunes especificitats en allò que estableix el Codi Civil Català que s’han d’aplicar en cas que sigui l’Administració pública que en constitueixi el dret de superfície. Finalment l’article 16.1 del Reglament hipotecari estableix les condicions necessàries per a la inscripció registral del dret de superfície.

3.3.5 AVANTATGES I INCONVENIENTS

A continuació oferim una lectura desagregada dels avantatges i inconvenients del model. Cal destacar que s’han considerat aspectes positius la potenciació de la vida comunitària o col·lectiva, així com la possibilitat de sol·licitar una hipoteca.

Avantatges • Es pot hipotecar el bé per facilitar l’adquisició d’altres béns o

per pagar el dret de superfície propi.• Permet que el finançament de la construcció es reparteixi

entre la propietat del sòl i la persona superficiària. Amb aquesta aplicació al parc públic es vol reduir l’endeutament que implica la construcció d’habitatges de lloguer, alhora que es redueix la dificultat d’accés als demandants d’un habitatge protegit.

• Permet l’accés a l’habitatge a partir de costos inferiors a la compra.

• S’estableix durant un llarg període de temps de manera que permet estabilitat residencial de la persona superficiària sense que hi hagi canvis en les condicions del dret de superfície durant el seu període de vigència.

20 Codi Civil Català, article 564.1.21 Reial Decret legislatiu 2/2008,de 20 de juny, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei del

sòl, article 40.

Page 36: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

36

• Garanteix un bon manteniment de l’habitatge durant la major part de la seva vida útil, ja que la persona superficiària hi té garantida la permanència durant un període llarg.

• Permet que la propietat originària mantingui la propietat del sòl, de manera que en cas que sigui l’Administració pública li permet mantenir un parc públic de sòl i habitatges.

• És un model no especulatiu, ja que la persona superficiària no es pot apropiar de les possibles plusvàlues per l’augment del preu de l’habitatge. Això és a causa del fet que a mesura que passa el temps, el temps que resta fins al venciment del dret de superfície es redueix i, per tant, en cas de venda el preu que es pot percebre per l’habitatge és inferior al preu d’origen.

• En cas necessari, permet la venda per part de la persona superficiària, tot i que com hem assenyalat el preu de venda varia molt en funció dels anys que restin fins al venciment del dret de superfície.

• Té una regulació civil molt desenvolupada que, des del punt de vista de l’Administració pública, permet blindar les limitacions de l’habitatge des de l’escriptura i la inscripció al Registre de la Propietat, amb independència de la qualificació o desqualificació de l’habitatge des d’un punt de vista administratiu.

• Permet el control de les transmissions de l’habitatge, ja que Codi Civil Català estableix que es poden establir pactes per a “la limitació de la disponibilitat dels superficiaris sobre llur dret, en concret, sotmetent-la al consentiment dels propietaris de la finca”. D’aquesta manera, l’Administració pot controlar la venda d’aquest dret i garantir que es faci d’acord amb els criteris de protecció oficial originals.

• Amb relació a la propietat del sòl, atès que la persona superficiària esdevé la propietària temporal de l’edifici, pot desentendre’s de les obligacions amb relació a la propietat, com són el manteniment de l’habitatge i dels elements comuns, el pagament de tributs, etc.

• La persona superficiària assisteix a les reunions de propietaris i, per tant, té vot en les decisions de la comunitat.

Inconvenients • Permet l’accés a l’habitatge a partir de costos superiors al

lloguer i la cessió d’ús. • Amb relació a la superficiarietat, aquest mecanisme obliga

al pagament d’una quantitat important de diners en un moment determinat, ja que es pot haver de pagar la totalitat del cost abans d’accedir a l’habitatge.

• Normalment s’adquireix a partir de l’endeutament, ja que cal signar una hipoteca per pagar el cost del dret de superfície abans d’accedir-hi i després pagar mensualment les quotes de la hipoteca.

• Atès que la propietat de l’habitatge es transfereix durant un període de temps concret és possible que el manteniment durant el darrer període de vigència del dret de superfície es descuidi i, per tant, es retornin, a la propietat del sòl, habitatges en males condicions.

• Amb relació a la propietat del sòl, perd el control de la gestió de l’immoble durant la vigència del dret de superfície.

3.3.6 DIFICULTATS D’APLICACIÓ

El dret de superfície s’estableix a partir d’un contracte que, com hem assenyalat, es troba perfectament regulat dins l’ordenament jurídic català, així doncs no hi ha dificultats legals quant a la seva aplicació. No obstant això, podem detectar alguns aspectes que poden dificultar-ne l’extensió, ja sigui pel seu finançament o pel que fa a la seva implantació en el parc privat.

FinançamentCom hem assenyalat el dret de superfície és hipotecable i, de fet, la banca tradicional realitza aquest tipus d’hipoteques. No obstant això, la hipoteca d’aquests béns presenta dues dificultats: l’establiment de l’import de la hipoteca i el cobrament de la garantia en cas d’impagament, ja que el banc només podria recuperar el bé durant el període que resta fins a la finalització del dret de superfície, moment en què hauria de tornar a mans de la propietat del sòl.

Implantació al parc privatL’Administració ha utilitzat aquest model tradicionalment, com a mecanisme per tal que promotores executessin una edificació (bàsicament d’habitatge protegit o dotacional) que passat el temps fixat passava a propietat pública.

Page 37: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

37

Aquest model presenta dificultats en la implantació en el parc privat, ja que tot i que un cop finalitzat el termini pel qual s’ha realitzat el dret de superfície l’edifici torna a la propietat original. Durant tot el període de vigència del contracte la persona superficiària té uns drets equiparables als de la propietat, de manera que el control de la propietat sobre el seu bé és baix.

3.3.7 INCENTIUS QUE POT ESTABLIR L’ADMINISTRACIÓ A L’HORA D’APLICAR EL MODEL

La incentivació del dret de superfície pot tenir sentit ja que és un model que permet que l’Administració pública promogui habitatges més assequibles que els habitatges de compra. I alhora que el cost de finançament no recaigui només sobre l’Administració, sinó que es comparteix o transfereix a la persona superficiària. Alhora és un model que permet mantenir la propietat del sòl i, a la finalització del dret de superfície, adquirir també l’edifici. No obstant això, aquest model és menys assequible que la masoveria, el lloguer o la cessió d’ús i, per tant, entenem que ha de tenir menys incentius a l’hora d’aplicar-lo. Algunes de les mesures incentives que es poden aplicar són les següents:

Suport i assessorament• Assessorament a les oficines locals d’habitatge amb

relació al model de dret de superfície. Es podria facilitar un model de constitució i transmissió del dret de superfície que en faciliti la comprensió o fins i tot pugui ser utilitzat en cas de constituir-se’n un.

Mesures fiscals i normatives• Gravar per mitjà de l’IBI (Impost de Béns Immobles) o d’una

taxa municipal específica els habitatges desocupats.

Ajudes directes• Transformació de promocions d’habitatges de protecció

oficial de venda sense ocupar al model de dret de superfície, això permet repartir el finançament per part de l’Administració i accedir a un habitatge en propietat a un cost inferior per part de la persona superficiària.

3.3.8 VARIABLES EN EL DESENVOLUPAMENT DEL MODEL I GUIES D’APLICACIÓ

El dret de superfície és un model d’accés a l’habitatge especialment pertinent en el cas que es vulgui repartir o traspassar l’esforç de finançament d’una gran intervenció en un habitatge o edifici, ja sigui per a la seva construcció o per a una reforma important. En contraposició a la cessió d’ús, es tracta d’un dret real, ja que la persona superficiària esdevé propietària de l’edifici durant el període de vigència del dret de superfície. Per tant, l’obtenció d’una hipoteca per finançar les obres està sotmesa als mateixos requisits que en el cas d’una compra venda.

El dret de superfície pot anar destinat a l’obtenció per part de la persona superficiària de tres tipus de propietat: un solar en el qual s’ha de dur a terme una edificació nova, un edifici existent, o un habitatge aïllat o dins d’un bloc. No obstant això, donat el marc de l’estudi i la situació del mercat immobiliari i de la construcció a Catalunya, podem considerar que el dret de superfície per a l’obtenció d’un solar és un mecanisme d’accés a l’habitatge per la població jove, per tant plantegem dues variables en el desenvolupament del model: • Dret de superfície per obtenir un edifici, que pot ser de

propietat pública o privada.• Dret de superfície per obtenir un habitatge, que pot ser de

propietat pública o privada.

Dret de superfície per obtenir un edificiCom hem assenyalat, aquesta via permet l’accés a un edifici tant de propietat pública com privada. En qualsevol dels casos, el dret de superfície es pot obtenir tant de manera individual com per part d’una entitat. En aquest cas, considerem que l’accés a partir d’una entitat és més viable per al col·lectiu jove, prioritàriament d’una cooperativa, la qual al seu torn estableix els mecanismes posteriors d’accés a cadascun dels habitatges per als seus membres. Així doncs, aquest model és especialment pertinent en el cas de cooperatives en cessió d’ús, que a partir del dret de superfície obtenen la propietat de l’edifici (pel període de temps que es fixi al mateix dret de superfície) i que posteriorment cedeixin el dret d’ús dels habitatges a

Page 38: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

38

cadascuna de les persones associades. En qualsevol cas, els habitatges resultants poden ser assignats a les persones sòcies en qualsevol règim de tinença ja sigui compra, lloguer, dret d’ús (que també es pot establir en el model de masoveria urbana) o copropietat.

L’aplicació d’aquesta via depèn bàsicament de qui n’inicia el procés; és a dir, si és un col·lectiu que s’organitza i cerca un edifici on desenvolupar el projecte, o és la propietat (principalment una Administració pública) que, en disposar d’un edifici, vol activar-lo a partir d’una entitat o col·lectiu al qual s’han detectat unes necessitats residencials.

Dret de superfície per obtenir un edifici a iniciativa de la persona superficiària1- Definició del projecte col·lectiu que es vol desenvolupar.

L’obtenció d’un dret de superfície és un model que implica un compromís per part de les persones participants a mitjà o llarg termini. Per tant, abans de plantejar la constitució del dret de superfície cal fer una feina prèvia de definició del projecte i del marc econòmic. Habitualment un dret de superfície comporta l’obtenció d’una hipoteca i, per tant, cal estudiar si és viable que els participants l’obtinguin, ja sigui a títol individual o de l’entitat que constitueixin (Vegeu el punt 4.3, finançament [o assumpció de costos].) i la quantia de la hipoteca que poden o volen assumir.

2- Localitzar i identificar l’immoble o solar on es vol desenvolupar la cooperativa. En primer lloc, sempre és recomanable informar-se de si l’Ajuntament disposa d’habitatges desocupats en propietat, que està disposat a cedir.

3- Identificar la persona propietària i posar-s’hi en contacte. Hi ha diversos mecanismes per poder-hi contactar. El més senzill és a partir del veïnat, però en cas que aquest mecanisme no funcioni cal recórrer a la cerca a través del Registre de la Propietat22 .

4- Proposar i acordar l’establiment d’un dret de superfície sobre l’edifici existent amb la propietat. En molts casos, aquest dret implica la realització de millores a l’immoble que s’han de definir. L’argument principal per obtenir el dret de

superfície és la transferència del finançament necessari del titular a les persones superficiàries.

5- Cerca de la hipoteca. En cas que es tracti d’un projecte col·lectiu es pot obtenir una hipoteca conjunta (constituïts en entitat, fonamentalment cooperativa), per la qual cosa abans cal constituir la cooperativa.

6- Constitució d’una entitat. És recomanable no constituir l’entitat fins a aquest moment, ja que abans no sabíem el cost de l’operació per a cadascuna de les persones sòcies. Així doncs, si no es tracta d’un projecte col·lectiu clarament definit on la participació de tots és una condició sine qua non, pot ser interessant esperar aquest moment per constituir l’entitat, ja que potser un cop definides les condicions econòmiques del projecte algú decideix no participar-hi. Aquesta entitat pot tenir dos requeriments: permetre l’acord amb el titular per obtenir el dret de superfície, i rebre la hipoteca. En funció d’aquests requeriments s’ha de constituir un tipus d’entitat o un altre. En cas que l’entitat sigui la receptora de la hipoteca i la que estableix el pacte amb la propietat cal establir una sèrie de mecanismes de control, similars als establerts en una cooperativa de cessió d’ús per tal de garantir el pagament periòdic de la hipoteca i el manteniment adequat de l’habitatge assignat. Bàsicament els punts 9 i 10 són necessaris en aquest cas.

7- Constitució del dret de superfície i inscripció al Registre de la Propietat.

8- Assignació dels habitatges a cada resident. Aquesta assignació es pot fer a partir de qualsevol règim de tinença: venda, lloguer, dret d’ús, masoveria urbana, etc.

9- Realització de les obres. En cas que calgui fer obres a l’immoble es pot optar, principalment per dos mecanismes: a. Realització prèvia de les obres: implica un finançament

més elevat, ja que tot el cost de la intervenció s’ha d’abonar en un moment concret.

b. Realització un cop s’hi està vivint (seguint el model de la masoveria urbana). La possibilitat de realitzar les obres de manera progressiva i amb participació de les persones usuàries de l’immoble pot reduir els costos de manera significativa, i sobretot el finançament necessari i, per això, és una opció que sempre s’ha de contemplar.

22 Vegeu els documents i enllaços d’interès de: Todo por la praxis. Guía para la Activación de VUA (Vacíos Urbanos Autogestionados), 2012.

Page 39: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

39

10- Redacció del reglament de règim intern que estableix el funcionament de l’edifici.

11- Avaluació i inventari de l’estat inicial de cadascun dels habitatges. Això permet garantir que els habitatges es mantenen en bon estat i valorar les millores incorporades pels usuaris en el moment en què abandonin l’habitatge.

12- Participació en el funcionament de la cooperativa: assistència a les assemblees, participació als òrgans de govern, col·laboració als projectes col·lectius, etc.

Dret de superfície per obtenir un edifici a iniciativa del titularTot i que aquest model es pot donar tant en el cas de propietats públiques com privades, quan l’Administració n’inicia el procés és quan l’accés al col·lectiu jove és més probable. Quan es tracta d’un edifici, l’Administració pot optar per dues vies:• Adjudicació a un col·lectiu que gestionarà el conjunt de

l’immoble. En aquest cas se segueix un model molt similar al detallat per a les cooperatives mixtes d’habitatges en cessió d’ús; ja que es localitza un immoble que s’assigna a un col·lectiu, que al seu torn cedeix els habitatges. En aquest cas, la cessió dels habitatges als usuaris es pot fer a partir de qualsevol règim de tinença: venda, lloguer, cessió d’ús, masoveria urbana... No obstant això, atès que l’Administració pública és la propietària de l’immoble es recomana definir un règim de tinença per als usuaris que doni les millors garanties d’accés i estabilitat.

• Adjudicació habitatge a habitatge. En aquest cas, el model és el que expliquem en el punt següent, relatiu al dret de superfície per obtenir un habitatge de propietat pública.

A continuació es fa una guia d’implantació del model per constituir un dret de superfície en un edifici destinat a un col·lectiu:1- Localitzar i identificar l’immoble on es vol desenvolupar

el dret de superfície. Principalment habitatges buits, o reconversions de promocions buides.

2- Identificació de futurs usuaris. Es fa a través del registre de sol·licitants d’habitatge inscrits a l’Oficina local d’habitatge o d’una campanya informativa específica per a les persones interessades. En el cas d’habitatges de protecció oficial cal recórrer a la llista de sol·licitants i fer una formació/campanya específica per tal de donar a conèixer el model i identificar els futurs residents.

3- Avaluació de la capacitat econòmica dels futurs residents. A partir dels criteris de renda que es fixin es pot establir un preu per a l’ús de cada habitatge. En cas que calgui fer obres a l’immoble o pagar una hipoteca, i per tant, recuperar la inversió és possible que calgui buscar residents amb més recursos, mentre que si es tracta d’un bé patrimonial de l’Ajuntament es pot donar resposta a població amb menys recursos.

4- Cerca d’hipoteca. Cal tenir en compte els mateixos criteris que s’han explicat en el cas que la iniciativa és de la persona superficiària.

5- Constitució d’una entitat. Cal tenir en compte els mateixos criteris que s’han explicat en el cas que la iniciativa de la persona superficiària. En aquest cas, l’Administració ha de valorar quin model d’entitat li dóna més seguretat en funció dels requeriments que se li atribueixin.

6- Constitució del dret de superfície i inscripció al Registre de la Propietat.

7- Assignació dels habitatges a cada resident. Aquesta assignació es pot fer a partir de qualsevol règim de tinença: venda, lloguer, dret d’ús, masoveria urbana... L’Administració propietària de l’immoble ha de valorar els pros i contres de cada règim de tinença per tal de fixar el més adequat a la problemàtica que es vol resoldre.

8- Realització de les obres, en cas que siguin necessàries. Aquestes es poden dur a terme abans de l’establiment de les persones usuàries o dilatades en el temps.

9- Redacció del reglament de règim intern que estableixi el funcionament de l’edifici.

10- Avaluació i inventari de l’estat inicial de cadascun dels habitatges. Això permet garantir que els habitatges es mantinguin en bon estat i permet establir sancions o expulsar les persones residents que en facin mal ús (en funció del règim de tinença amb el qual han accedit a l’habitatge i d’allò que s’estableix al reglament intern).

11- Participació en el funcionament de la cooperativa: assistència a les assemblees, participació als òrgans de govern, col·laboració als projectes col·lectius, etc.

Dret de superfície per obtenir un habitatgeCom hem assenyalat, aquesta via permet l’accés a un habitatge tant de propietat pública com privada. En principi, aquesta via està destinada a persones que vulguin constituir

Page 40: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

40

una unitat de convivència, ja sigui obtenint un habitatge convencional o provant altres models de convivència col·lectiva com el cohabitatge (vegeu el punt 4.1, compartir espais [per exemple cohabitatge]). En aquest cas, s’ha pres el model de l’Ajuntament de Barcelona, que ja n’ha iniciat l’aplicació.

Dret de superfície per obtenir un habitatge públicEn aquest cas s’ha pres l’exemple de l’Ajuntament de Barcelona, que ja ha iniciat l’aplicació d’aquest model. Els passos a seguir per accedir a un habitatge a partir d’aquesta fórmula són:1- Inscripció al Registre de sol·licitants d’habitatge de

protecció oficial. Per fer-ho cal presentar les sol·licituds a l’Oficina local d’habitatge corresponent. S’han de complir una sèrie de requisits que estan fixats als reglaments d’adjudicació d’habitatges de protecció oficial de cada municipi.

2- Sorteig entre les persones inscrites al registre, d’acord amb les característiques indicades a la sol·licitud. Un cop realitzat el sorteig cal confirmar que se segueixen complint els requisits d’inscripció al Registre de sol·licitants.

3- Adjudicació de l’habitatge.4- Contractació de la hipoteca.5- Inscripció del dret de superfície al Registre de la

Propietat.6- Pagament periòdic del dret de superfície, ja sigui

únicament a partir del pagament de la hipoteca a l’entitat bancària, a partir del pagament de la hipoteca (que no inclou la totalitat del cost del dret d’ús) més unes quotes al titular del sòl, o a partir del pagament de quotes, en cas que no hi hagi hipoteca.

Dret de superfície per obtenir un habitatge privat1- Localitzar i identificar l’habitatge. 2- Avaluar la capacitat econòmica, ja que determina el tipus

d’habitatge al qual podem accedir.3- Identificar la persona propietària i posar-s’hi en contacte.4- Cercar i contractar la hipoteca (en cas que sigui necessari).5- Inscriure el dret de superfície al Registre de la Propietat.6- Pagar periòdicament el dret de superfície o de la

hipoteca.

3.3.9 EXPERIÈNCIES RELACIONADES

Ajuntament de BarcelonaEl Patronat Municipal de l’Habitatge de Barcelona promou habitatges en dret de superfície que s’adquireixen per 75 anys. Una vegada transcorregut aquest període, la propietat de l’habitatge retorna a mans de l’Ajuntament; ara bé, s’han establert mecanismes per poder ampliar el termini fins als 90 anys.

S’estableix a partir de la subrogació del préstec hipotecari obtingut per a la construcció de l’habitatge. La persona superficiària ha de pagar l’entrada (que es pot finançar amb una segona hipoteca), l’IVA, i unes quotes mensuals, similars a un lloguer protegit, al llarg dels primers 30 anys. Unes de les particularitats són que si es retorna l’habitatge durant els primers 15 anys l’Administració es compromet a recomprar-lo, de manera que es pot recuperar una part dels diners pagats. D’altra banda, en cas que no es puguin pagar les quotes del préstec hipotecari per manca de feina o per altres motius, s’extingeix el contracte i es retorna una part dels diners pagats.

Es tracta d’una nova modalitat d’habitatges de protecció oficial, i per accedir-hi cal complir els mateixos requisits que per un habitatge de protecció oficial de compra, pel que fa a ingressos familiars màxims i mínims, lloc de residència i disposició d’altres propietats o béns patrimonials.

3.3.10 DOCUMENTS I ENLLAÇOS D’INTERÈS

• Escriptura de constitució i transmissió del dret de superfície, inclosa a l’annex 1 del document El dret de superfície: un nou règim de tinença per a l’habitatge protegit a Barcelona. Patronat Municipal de l’habitatge de Barcelona. “Qüestions d’habitatge” 17, octubre 2009: <http://www.pmhb.org/repdoc/61263-20091023110826.pdf>.

• Web de processos col·lectius d’habitatge: <www.masqueunacasa.org>.

• Todo por la praxis. Guía para la Activación de VUA (Vacíos Urbanos Autogestionados):

Page 41: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

41

<http://www.todoporlapraxis.es/?p=976>.• Sergio Nasarre. Les tinences intermitges: combinant

assequibilitat, flexibilitat i estabilitat en l’accés a l’habitatge. Diputació de Barcelona 2012. <http://www.diba.cat/c/document_library/get_file?uuid=79662ac0-c003-48c5-8242-432d8885b0af&groupId=479934>.

• Registre de sol·licitants d’habitatge amb protecció oficial de Barcelona. Habitatges en dret de superfície: <http://w30.bcn.cat/APPS/ofhreghabitatge/paginas/ShowPagina.do?idPagina=31>.

3.4 COPROPIETAT: PROPIETAT COMPARTIDA I PROPIETAT TEMPORAL

3.4.1 DEFINICIÓ

Es tracta de models intermedis entre la compra i el lloguer, que busquen posar condicionants a la tinença, com són el

temps (propietat temporal) o el fraccionament percentual del domini (adquisició progressiva: propietat compartida). És a dir, es busca el fraccionament del ple domini per tal de fer-lo més accessible, però sense perdre estabilitat. La idea és que no es limiten les facultats que té la persona usuària, que des del primer moment, n’és propietària i per tant pot actuar com a tal, sinó que s’estableixen uns condicionants, ja que la propietat es consolida temporalment o progressivament.

Tal com assenyala l’estudi de Sergio Nasarre, Les tinences intermitges: combinant assequibilitat, flexibilitat i estabilitat en l’accés a l’habitatge es tracta de fórmules que busquen constituir un continuum entre el lloguer i el ple domini, a les quals puguin optar aquelles persones que pel seu nivell de renda no poden accedir a l’habitatge de protecció oficial; però tampoc poden accedir al mercat lliure de compra i no consideren el lloguer com a una opció ja que volen disposar de més estabilitat (Nasarre, 2012).

A l’esquema següent es mostra la posició de les tinences intermèdies des del punt de vista de si és assequible accedir-hi.

Figura 1. El contínuum de les tinences.

Font: Sergio Nasarre. Les tinences intermitges: combinant assequibilitat, flexibili-tat i estabilitat en l’accés a l’habitatge. (Extret de Monk i Whitehead 2010).

ingressos molt baixosgrans necessitats d’ajudafamílies de baixos ingres-sos i gent gran

Lloguer social

solters, joves i persones amb mobilitat laboral.llars de baixos ingressos (amb ajuda)

treballadors amb baixos ingressos.famílies de baixos i moderats ingressos

propietat assistida i propietat parcial

propietat de l’habitat-ge sense ajuda

llars d’ingressos més altsllars amb altres actius

Subsidi creixent

DESTINATARIS

TINENÇA

Subsidi decreixent

Page 42: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

42

3.4.2 CARACTERÍSTIQUES

A continuació fem un resum de les característiques principals del model, separant la propietat compartida de la propietat temporal23.

Propietat compartida• La persona adquirent és propietària de l’habitatge des del

començament, per tant té totes les facultats derivades del domini, com és l’ús i gaudi de la totalitat de l’immoble en exclusiva; és a dir, que no pot ser destorbat pel propietari original. Es diferencia d’altres règims de tinença com el lloguer amb opció de compra o el dret de superfície (on s’esdevé persona superficiària i no propietària).

• Progressivament es va augmentant el percentatge de domini (escalat cap amunt), de manera que el procés pot finalitzar amb l’adquisició de la totalitat de la propietat. També es pot plantejar, a un punt determinat, que la persona adquirent es vagi desfent progressivament de la part de la propietat adquirida (escalat cap avall). En el cas dels habitatges de protecció oficial aquest sistema d’escalat amunt i avall permet una gran flexibilitat per tal d’adequar l’accés a l’habitatge segons les necessitats de les persones adquirents en cada moment.

• Per tal de protegir la propietat original de l’immoble de possibles actuacions negligents que puguin reduir el valor de l’immoble s’estableixen una sèrie de limitacions en les actuacions que pot portar a terme la persona adquirent: l’immoble s’ha d’utilitzar amb la finalitat pactada i no se’n poden alterar els elements estructurals. És a dir, que la propietat original disposa d’una sèrie de facultats per garantir que el bé no es depreciï.

• La persona adquirent pot vendre i deixar en herència la propietat. En cas que s’acordi amb la propietat també es pot llogar o cedir-ne l’habitatge. Si són habitatges de protecció oficial, aquesta possibilitat no està permesa.

• De la seva banda, la persona propietària original també pot disposar de la part de la seva propietat tant inter vivos com mortis causa, és a dir que pot vendre i heretar la seva part de propietat.

• La persona adquirent, atès que té l’ús de l’immoble en exclusiva, assumeix el pagament de tributs relacionats amb l’ús: despeses d’aigua, llum, gas, escombraries, etc. Així mateix, el pagament dels tributs relacionats amb la propietat es paguen entre el propietari original i l’adquirent en funció de la quota de propietat de cada moment.

• La nova persona propietària pot assistir amb ple dret a les juntes de propietaris.

• És possible inscriure el bé al Registre de la Propietat, definint-ne clarament els percentatges de propietat. Això pot facilitar la concessió d’una hipoteca.

Propietat temporal• Es constitueix quan una nova persona propietària

adquireix, d’un propietària original, la titularitat d’un immoble durant un temps determinat. Durant aquest període, la nova persona propietària té totes les facultats del domini sobre l’immoble, és a dir, ús, gaudi i disposició.

• La nova propietat assumeix totes les despeses generades per l’immoble, tant les derivades de l’ús (com de la propietat).

• La propietat original té dret a rescabalar-se de les depreciacions de la finca, causades per una actuació negligent de la nova persona propietària.

• L’adquirent pot vendre i deixar en herència la propietat. En cas que ho acordi amb la propietat també la pot llogar o cedir-ne l’habitatge. En cas d’habitatges de protecció oficial, aquesta possibilitat no està permesa.

• De la seva banda, la persona propietària original també pot disposar de la seva propietat tant inter vivos com mortis causa, és a dir pot vendre i heretar la propietat tenint en compte el temps que ha transferit la copropietat.

• És possible inscriure el bé al Registre de la Propietat, definint-ne clarament la temporalitat de la propietat. Això pot facilitar la concessió d’una hipoteca.

• Es pot prorrogar.

3.4.3 FUNCIONAMENT

Una vegada acordada la copropietat de l’immoble, el funcionament de la copropietat és igual que el de la compra venda, és a dir que la nova propietat de l’habitatge en fa

22 Sergio Nasarre, Les tinences intermitges: combinant assequibilitat, flexibilitat i estabilitat en l’accés a l’habitatge, Diputació de Barcelona 2012, pàg. 13 -15.

Page 43: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

43

un ús en les mateixes condicions que si en fos el propietari o propietària únic, durant el període de vigència de la copropietat. En aquest sentit, pot reformar l’habitatge (sempre que no s’hi produeixin modificacions estructurals) i n’ha d’assumir el manteniment i el pagament de tributs. Cal assenyalar que en el cas de la propietat compartida el tributs deguts a la propietat de l’immoble els paguen tant la persona propietària original com l’adquirent en funció del percentatge de propietat de l’immoble que tingui cadascuna d’elles.

Durant el període previ a la signatura del contracte i immediatament després, o abans de finalitzar cal fer una sèrie d’actuacions:

Avaluació de l’estat de l’habitatgeAbans de la signatura del contracte de copropietat i un cop aquest ha finalitzat s’ha de fer un inventari de l’estat de l’habitatge per tal de conèixer quines són les condicions de partida i quines són les condicions a la finalització del contracte, així en cas de pèrdua de valor de l’habitatge a causa de les accions de la persona adquirent o de la propietària temporal aquest rescabali a la propietat original.

Acords de pròrroga de la propietat temporal de l’habitatgeTal com s’ha assenyalat, la propietat temporal es pot prorrogar, per tant, abans de finalitzar el contracte es pot acordar una pròrroga durant un nou període de temps a la nova propietat. Aquesta pròrroga de la propietat temporal implica el pagament d’una nova quantitat d’entrada, prèvia a la signatura de la pròrroga. El pagament també es pot fer a partir de pagaments periòdics. No obstant això, aquest model ofereix menys avantatges de cara a la propietat original (que ofereix la totalitat de la propietat per un temps); però, obté uns ingressos d’una manera que també podria obtenir a partir d’altres fórmules menys compromeses, com són la cessió d’ús o el lloguer.

Acords de compra d’un major percentatge de la propietat compartidaLa propietat compartida preveu que amb el pas del temps l’adquirent vagi comprant cada vegada un percentatge

major de la propietat. La temporització d’aquesta compra ja es pot preveure en el moment de la signatura del contracte de copropietat, de manera que l’adquirent fa aportacions puntuals a la propietat original cada vegada que n’amplia el percentatge de propietat. Per al pagament d’aquests percentatges va sol·licitant diferents hipoteques que en ser únicament pel valor d’una part de la propietat li fan assumir un endeutament molt inferior. També es pot donar el cas que el nou propietari o propietària vulgui acordar la compra d’un nou percentatge de la propietat no previst al primer acord o amb una temporització inferior a la pactada, en aquest cas es pot establir un nou acord amb la propietat original.

Finalment, pot ser que l’adquirent no pugui fer front a la compra d’un percentatge de la propietat acordat; aleshores, es pot plantejar el manteniment del percentatge de propietat assolit fins aleshores per un període de temps o fins i tot la “recompra” per part de la propietat original d’un percentatge d’habitatge prèviament venut. Aquest sistema d’escalat cap avall és més fàcil d’aplicar si la propietat de l’habitatge és una Administració pública.

3.4.4 ENCAIX JURÍDIC AMB LA REALITAT CATALANA

Des de la redacció de la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge es reconeix la copropietat com un mecanisme d’accés a l’habitatge. A l’article 71 es defineix la propietat compartida com a “cadascuna de les formes d’accés a l’habitatge protegit intermèdies entre el lloguer i la propietat, que impliquen la transmissió a l’adquirent del domini d’una part de l’habitatge i la retenció de la resta per part d’una tercera persona”. S’assenyala que la propietat compartida pot implicar o no la transmissió futura o progressiva i per fases a la persona adquirent del ple domini sobre l’habitatge. Alhora estableix la possibilitat que les administracions puguin participar en l’adquisició de propietats compartides.

D’aquesta manera, es permet tant que l’Administració pública com que persones privades entrin al mercat de

Page 44: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

44

les tinences intermèdies, la qual cosa afavoreix la creació d’un mercat dins d’aquest àmbit, que a la llarga pot facilitar l’accés global a l’habitatge.

D’altra banda, al Decret 13/2010 del Pla per al dret a l’habitatge del 2009-2012 s’estableix la possibilitat que el sistema de copropietat s’introdueixi com un model d’habitatges de protecció oficial. En aquests sentit, a l’article 21 del Decret s’assenyala que “en aquesta figura, el comprador privat de l’habitatge posposa la compra de la part alíquota de la Generalitat fins al moment que es determini. La Generalitat manté la titularitat compartida de l’habitatge mentre la compra posposada de la seva part alíquota no es perfecciona”. També estableix que la persona compradora pot adquirir la part de la Generalitat en qualsevol moment previ a l’establert o finalment pot renunciar a la compra sense que es generi cap dret indemnitzatori o compensatori. Així, finalment la propietat pot ser tant de la Generalitat com de la persona compradora. En cas que la Generalitat esdevingui la propietària de la totalitat ha de permetre que l’anterior copropietari segueixi residint a l’habitatge per un període màxim de 5 anys.

A l’article 22 del mateix Decret s’assimila el règim de copropietat a la promoció d’habitatges amb protecció oficial destinats a la venda pel que fa a “règim jurídic, finançament de la promoció, preus màxims de venda, condicions de les persones adquirents i ajuts a les persones adquirents i a les persones o entitats promotores”. També es reconeix la possibilitat d’heretar la copropietat ja que s’assenyala que “en cas de defunció del copropietari privat s’extingeix automàticament el règim de copropietat. Els successors o hereus, o fan efectiva la compra de la part alíquota de la Generalitat o succeeixen el causant en les obligacions derivades de la copropietat, amb el consentiment previ de la Generalitat”.

Per acabar, al Pla per al dret a l’habitatge, Decret 75/2014, de 27 de maig, es recull la propietat compartida i la

propietat temporal com una modalitat d’habitatges de protecció oficial, però la seva entrada en vigor no serà possible fins que s’aprovi la modificació del Codi Civil de Catalunya. Això és a causa del fet que actualment el Codi Civil Català en recull una regulació que limita molt els drets dels copropietaris, i per tant, és necessari per a una correcta aplicació del model que, tal com assenyala Sergio Nasarre al seu estudi24, es desenvolupi una normativa general dins el Codi Civil de Catalunya, on pugui establir-se com un tipus més de condomini.

3.4.5 AVANTATGES I INCONVENIENTS

A continuació oferim una lectura desagregada dels avantatges i inconvenients del model. Cal destacar que s’han considerat aspectes positius la potenciació de la vida comunitària o col·lectiva, així com la possibilitat de sol·licitar una hipoteca.

Propietat compartidaAvantatges• Permet l’accés a l’habitatge a partir de costos inferiors a la

compra. • Atès que s’estableix la propietat sobre una part de

l’habitatge és possible demanar una hipoteca per fer front a la seva adquisició.

• Evita el sobreendeutament, ja que la propietat es va adquirint de manera progressiva. La hipoteca pot ser, cada vegada, tan sols del percentatge del cost total de l’habitatge que l’adquirent assumeix.

• És un mecanisme que permet adaptar-se a les necessitats de l’adquirent en cada moment, ja que es fixa un sistema d’escalat cap amunt i cap avall (principalment si el propietari original n’és l’Administració). D’aquesta manera, a partir d’un pacte amb la propietat original, es pot anar augmentat, mantenint o reduint el percentatge de propietat en funció de la capacitat econòmica de l’adquirent en cada moment i de la voluntat de la propietat original.

• Amb relació a la propietat original és un mecanisme que permet l’obtenció d’una important quantitat de diners en un moment concret, ja que l’adquirent paga el cost del

24 Sergio Nasarre, Les tinences intermitges: combinant assequibilitat, flexibilitat i estabilitat en l’accés a l’habitatge, Diputació de Barcelona 2012, pàg. 14.

Page 45: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

45

percentatge de la propietat que adquireix abans d’accedir a l’habitatge.

• Permet repartir l’esforç de finançament entre la persona propietària original i l’adquirent. En funció de les necessitats de la persona propietària originària (o promotora) es pot fixar un percentatge mínim de propietat a l’inici del procés.

• Atès que la persona adquirent és propietària de l’habitatge pot accedir a les convocatòries d’ajuts a la rehabilitació, entre d’altres, que només són accessibles a les propietats dels immobles.

• Atès que l’adquirent assumeix les despeses derivades de l’ús de l’immoble i la part percentual de les despeses de propietat, a la propietat original se li redueixen les despeses a les quals ha de fer front per al manteniment de l’immoble.

• L’adquirent pot assistir a les juntes de propietaris i, per tant, és partícip de la gestió de la comunitat on resideix.

• La propietat original pot hipotecar el percentatge de bé que li pertany.

• Garanteix un manteniment adequat de l’immoble, ja que l’adquirent des del començament actua com a propietari de l’habitatge sobre el qual es fixa una propietat que li garanteix estabilitat.

Inconvenients• L’accés a l’habitatge es dóna a partir d’uns costos

superiors al lloguer i la cessió d’ús. • Amb relació a l’adquirent és un mecanisme que obliga

al pagament d’una quantitat de diners important en un moment determinat, ja que el cost del percentatge de la propietat que s’adquireix es paga abans d’accedir-hi.

• Amb relació a la propietat original, la gestió de l’immoble s’ha d’acordar amb la nova propietat.

Propietat temporalAvantatges• Permet un accés a l’habitatge més assequible que la

compra “per sempre” i amb més estabilitat que el lloguer.• Permet disposar d’un habitatge en les mateixes condicions

de drets que una compra; però tan sols durant el període de temps que es necessita. La temporalitat en la necessitat

de l’habitatge pot ser a causa de motius laborals, familiars, etc., de manera que permet adaptar l’esforç destinat a l’habitatge segons les circumstàncies vitals.

• La propietat original no s’ha de fer càrrec de cap despesa amb relació a l’habitatge, ja que la nova propietat assumeix temporalment, tant les despeses derivades de l’ús com les de la propietat.

• Atès que s’estableix la propietat temporal de l’habitatge és possible demanar una hipoteca per fer front a l’adquisició. Aquesta hipoteca té en compte que el bé que s’hipoteca només és propietat de la persona sol·licitant durant un període concret.

• Evita el sobreendeutament, ja que la propietat s’adquireix per un període limitat de temps.

• Amb relació a la propietat original és un mecanisme que permet l’obtenció d’una important quantitat de diners en un moment concret, ja que l’adquirent paga el cost per la propietat temporal abans d’accedir a l’habitatge. Aquest mecanisme permet que algú que hereta una propietat, però no pot fer front a les despeses que comporta i alhora no la vol vendre, pugui vendre’n la propietat durant un temps per fer front a una sèrie de pagaments.

• Permet repartir l’esforç de finançament entre la propietat original i la temporal. La temporalitat del traspàs es fixa en funció de les necessitats de la propietat originària (o promotora).

• Permet el manteniment adequat de l’immoble, ja que, des del començament, l’adquirent actua com a propietari de l’habitatge sobre el qual es fixa una propietat que li garanteix estabilitat.

• L’adquirent pot assistir a les juntes de propietaris i, per tant, és partícip de la gestió de la comunitat on resideix.

Inconvenients• L’accés a l’habitatge té uns costos superiors al lloguer i a la

cessió d’ús. • Amb relació a l’adquirent és un mecanisme que obliga

al pagament d’una quantitat de diners important en un moment determinat, ja que ha de pagar el cost de la propietat abans d’accedir-hi.

• Amb relació a la propietat original, perd el control de la gestió de l’immoble durant la vigència de la copropietat.

Page 46: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

46

3.4.6 DIFICULTATS D’APLICACIÓ

Aquestes fórmules, tant la propietat temporal com la propietat compartida, poden tenir un encaix fàcil en el mercat de l’habitatge actual, ja que es disposa d’un important estoc d’habitatges buits, tant de petits com de grans propietaris i, alhora, ofereix un model que permet el gaudi d’un habitatge en les mateixes condicions que si es disposés de la plena propietat, però a partir d’un endeutament adequat a les necessitats i a la capacitat dels demandants d’habitatge.

Per tant, les dificultats d’aplicació es troben vinculades a l’escassa regulació existent actualment dins el dret civil amb relació a aquest model d’accés.

En aquest sentit, al Pacte Nacional per a l’Habitatge de Catalunya 2007-2016 es preveuen dues mesures que poden facilitar aquest encaix, alhora que poden generar un primer sistema públic que doni empenta a l’aplicació privada del model. Així s’estableix que: “La Generalitat es compromet a realitzar un estudi econòmic i jurídic de la viabilitat de creació de noves figures de tinença intermèdies, entre les tradicionals de propietat i de lloguer que facilitin l’accés a l’habitatge de la ciutadania, i a fer les accions necessàries per tal que s’implantin els nous models”.“La Generalitat posarà en marxa un sistema de propietat compartida dels habitatges entre l’Administració o tercers i els joves per fomentar l’emancipació”.

En la Proposta de mesures prioritàries 2012 i 2013 de l’Onzena Comissió de seguiment del Pacte Nacional per a l’Habitatge, celebrada el 8 de març de 201225, es torna a incloure la necessitat de dur a terme “un estudi econòmic i jurídic de la viabilitat de creació de noves figures de tinença intermèdies”.

3.4.7 INCENTIUS QUE POT ESTABLIR L’ADMINISTRACIÓ A L’HORA D’APLICAR EL MODEL

Tant la propietat temporal com la propietat compartida faciliten la possibilitat d’introduir immobles, que avui estan buits, al mercat de l’habitatge; perquè els propietaris o propietàries no volen posar-los en lloguer per la inseguretat que aquesta fórmula els genera i alhora no poden vendre donades les condicions de finançament actuals. Per tant, la creació d’un sistema d’incentius que potenciï aquests models podria permetre aflorar nous habitatges que poden donar resposta a les necessitats d’habitatge tant a una població mitjana que per raons de renda no pot accedir a habitatges de protecció oficial, però tampoc al mercat lliure de venda, com a una població de baixos recursos a partir de la seva aplicació en habitatges de protecció pública, i redueix alhora l’endeutament dels agents encarregats de la promoció.

Suport i assessorament• Realització de l’estudi previst al Pla nacional per a

l’habitatge amb relació a la viabilitat tant econòmica com jurídica de creació de noves figures de tinença intermèdies, entre les tradicionals de propietat i de lloguer que facilitin l’accés a l’habitatge de la ciutadania.

• Assessorament a les oficines locals d’habitatge, principalment als propietaris d’immobles, del model de la copropietat: característiques, variants, avantatges...

• Negociació amb entitats de crèdit per tal que habitatges en procés d’execució hipotecària es transformin en models de propietat temporal o compartida tenint en compte la quantitat amortitzada pel comprador. Així es poden fixar mecanismes d’adquisició progressiva tot fixant un mecanisme d’escalat cap amunt en funció de la capacitat de l’adquirent.

• Assessorament als propietaris o propietàries per transformar habitatges de renda antiga en habitatges de copropietat, ja sigui en el moment de finalització del contracte per defunció o, prèviament, quan hi ha algun altre membre de la família o la unitat de convivència a l’habitatge. En aquests casos, es genera un vincle amb l’habitatge que en garanteix un bon manteniment i ús, que a partir d’un acord de copropietat pot redundar en seguretat per part dels llogaters i d’uns ingressos més elevats per part de la propietat original.

24 Document de treball d’actualització del Pacte Nacional per a l’Habitatge 2007-2016, Generalitat de Catalunya (Pacte Nacional per a l’Habitatge), 8 de març de 2012.

Page 47: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

47

Mesures fiscals i normatives• Gravar per mitjà de l’IBI (Impost de Béns Immobles) o d’una

taxa municipal específica els habitatges desocupats. • Regulació al Codi Civil Català, tant de la propietat temporal

com de la propietat compartida, d’acord amb els criteris fixats a l’article 71 de la Llei del dret a l’habitatge.

Ajudes directes• Transformació de promocions d’habitatges de protecció

oficial de venda sense ocupar en models de copropietat (temporal o compartida).

• Transformació d’habitatges municipals de lloguer en habitatges de propietat temporal, que garanteixin més estabilitat als usuaris i un millor manteniment dels habitatges.

3.4.8 VARIABLES EN EL DESENVOLUPAMENT DEL MODEL I GUIES D’APLICACIÓ

La copropietat serveix tant per accedir a un edifici com a un habitatge. No obstant això, és un model que s’adapta millor a l’accés a un habitatge particular. En el cas de la propietat temporal, aquest fet és especialment evident, ja que, tot i que permet accedir a un edifici i cedir a les persones usuàries els habitatges que s’hi inclouen durant el mateix període de temps de la copropietat, és un model pensat per adaptar-se a les necessitats vitals de la nova propietat (desplaçament de la feina, ampliació o reducció de la llar, etc.). Així, la nova propietat en gaudeix durant un temps i un cop es tornen a modificar les condicions vitals, retorna a la propietat original.

En definitiva, tot i que es poden aplicar les mateixes quatre guies que en el cas del dret de superfície (si se’n vol aplicar alguna, el procés que cal seguir és el mateix que ja hem descrit), en aquest cas ens centrarem en la copropietat per a l’obtenció d’un habitatge. Aquest és un model pensat per ser tant públic com privat. No obstant això, a l’actualitat, i mentre no es desenvolupin les modificacions adients només és aplicable a la propietat privada. Així doncs, oferim la guia d’aplicació per obtenir un habitatge privat.

Habitatge de propietat compartida1- Avaluació de la nostra capacitat econòmica, principalment

la capacitat d’endeutament, ja que determina el tipus d’habitatge al qual podem accedir i el percentatge de propietat al qual podem accedir a partir d’una primera hipoteca.

2- Localitzar i identificar l’habitatge.3- Identificar la persona propietària i posar-s’hi en contacte.

Cal definir el percentatge de propietat al qual s’accedeix. 4- Cerca i contractació d’hipoteca (en el cas que sigui

necessari).5- Inscripció al Registre de la Propietat del percentatge de

copropietat.6- Pagament periòdic de la hipoteca o d’una quota per la

copropietat.7- En el moment que s’hagi fet front al pagament del

percentatge de propietat acordat es pot negociar amb la propietat original la compra d’un nou percentatge de la propietat.

Habitatge de propietat temporal1- Avaluació de les necessitats temporals de residència

(necessitem l’habitatge durant la nostra vida laboral perquè després tornarem al nostre municipi d’origen, durant uns estudis, etc.) i de la capacitat econòmica, principalment d’endeutament, ja que determina el tipus d’habitatge a què accedim.

2- Localitzar i identificar l’habitatge.3- Identificar la persona propietària i posar-s’hi en contacte.

Cal definir la temporalitat de la copropietat.4- Cerca i contractació d’hipoteca (en el cas que sigui

necessari).5- Inscripció al Registre de la Propietat, definint clarament la

temporalitat de la propietat.6- Pagament periòdic de la hipoteca o d’una quota per la

copropietat.7- En el moment en què finalitzi la propietat temporal s’ha

d’abandonar l’immoble o negociar un nou contracte de copropietat.

3.4.9 EXPERIÈNCIES RELACIONADES

Les experiències descrites en aquest punt han estat extretes del Observatorio vasco de la vivienda.

Page 48: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

48

Home Ownership Schemes (Anglaterra)A Anglaterra existeix el Programa d’Ajudes per accedir a una propietat compartida, desenvolupat i finançat pel Govern britànic, amb l’objectiu de facilitar l’accés a l’habitatge a persones que no poden accedir a la propietat plena. Al Regne Unit hi ha uns 100.000 habitatges sota aquesta fórmula, sota diversos models:• First Buy Equity Loans (préstec de capital per una primera

compra): adreçat a la compra d’habitatge nou en algunes promocions seleccionades. L’adquirent paga com a mínim el 80% del cost de l’habitatge i la resta el paga el Govern o la constructora, mitjançant un equity loan (préstec de capital). La persona adquirent és propietària de la totalitat i pot vendre-la, però ha de pagar el percentatge que els correspon al Govern o a la constructora. Si al cap de 25 anys la propietat no ha venut l’habitatge ha d’abonar l’equity loan. Els ingressos màxims per accedir a aquest programa són 60.000 lliures.

• Shared Ownership Scheme (programa de propietat compartida): Aquesta fórmula es desenvolupa a partir de les Housing Associations (associacions d’habitatge). La persona compradora adquireix entre el 25% i el 75% de la propietat i paga un lloguer per la resta. La propietat pot anar adquirint participacions de l’habitatge. També pot vendre l’habitatge. En aquest cas, la Housing Association pot buscar adquirents i exercir el dret de tanteig durant 21 anys en el cas que el comprador hagi adquirit la plena propietat de l’habitatge. Es pot desenvolupar sense suport governamental, però el percentatge de propietat que el nou adquirent no ha comprat ha de romandre a mans d’una Housing Association o organisme similar, de caràcter social. Els ingressos màxims per accedir a aquest programa són 60.000 lliures.

• Social Homebuy (compra d’habitatge social): Algunes Housing Associations ofereixen la possibilitat d’accedir a una propietat compartida amb la compra d’un mínim del 25% de la propietat a les persones llogateres.

• Leasehold Property (propietat en lloguer): L’arrendador o arrendadora social ofereix un lloguer a llarg termini, fixat per contracte (fins a 90 anys per a pisos i 50 per a habitatges). L’adquirent sol·licita un préstec i ofereix el contracte de lloguer (propietat temporal) com a garantia. Un cop acabat el període, l’habitatge torna a mans de la propietat original. És possible prorrogar el contracte.

Shared Equity i Shared Ownership (Escòcia)El Govern escocès ofereix dos programes de propietat compartida amb algunes diferències amb relació als programes anglesos.• Shared Equity: S’adquireix la propietat completa de

l’habitatge, però únicament es paga una part de la hipoteca, mentre la resta la paga el Govern o l’entitat prestadora. La hipoteca oscil·la entre el 60 i el 90% del preu de l’habitatge. No es paga per l’ocupació de la resta de l’habitatge. El percentatge de propietat es pot augmentar en qualsevol moment en percentatges del 5% com a mínim. La propietat compartida té una durada inicial de 19 anys prorrogable. La propietat es pot vendre en qualsevol moment, però el govern té dret de tanteig.

• Shared Ownership: S’adquireix la propietat d’una part de l’habitatge i es paga un lloguer a la Housing Associations per la utilització de la resta. El percentatge per adquirir oscil·la entre el 25 i el 75%. Es pot incrementar el percentatge de propietat. La propietat compartida té una durada inicial de 20 anys prorrogable. La propietat es pot vendre en qualsevol moment, però en general la Housing Associations manté el dret d’adquisició.

3.4.10 DOCUMENTS I ENLLAÇOS D’INTERÈS

• Web de processos col·lectius d’habitatge. Más que una casa: <www.masqueunacasa.org>.

• Nasarre, Sergio. Les tinences intermitges: combinant assequibilitat, flexibilitat i estabilitat en l’accés a l’habitatge. Diputació de Barcelona, 2012. <http://www.diba.cat/c/document_library/get_file?uuid=79662ac0-c003-48c5-8242-432d8885b0af&groupId=479934>.

• Enllaç a la informació relativa a tinences intermèdies del grup de recerca d’accés a l’habitatge de la Universitat Rovira i Virgili: <http://housing.urv.cat/portada/recerca/projectes/tinences-intermedies/>.

• Fórmulas alternativas a la compra y el alquiler en el acceso a la vivienda. Servicio de Planificación y presupuestos del Observatorio vasco de la vivienda. Donostia, maig de 2013.

Page 49: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

49

4. VARIABLES COMUNES A TOTS ELS MODELS

En aquest capítol s’estudien alguns temes que normalment sorgeixen quan plantegem mecanismes alternatius d’accés a l’habitatge. Alguns d’ells són:• Compartir espais, ja sigui d’una manera espontània o poc

estructurada o seguint models més treballats, com ara el cohabitatge.

• Autoconstrucció, és a dir la possibilitat de fer-se un mateix les obres o una part d’aquestes.

• Finançament, quines possibilitats tenim d’afrontar i reduir els costos d’accés i tinença de l’habitatge.

• Participació en el procés de disseny, és a dir, com podem prendre part en el disseny del nostre futur habitatge, ja sigui perquè el construïm de nou o perquè intervenim en la reforma.

• Autogestió, una vegada els habitatges es troben en funcionament es pot optar per una gestió bàsica que impliqui tan sols el manteniment dels espais comuns, la neteja i les accions mínimes d’intercanvi entre residents, o per promoure la convivència a partir de mecanismes d’autogestió de la mateixa comunitat.

• Disseny flexible, habitualment pensem els habitatges com a espais estàtics, de manera que la gent adapta les necessitats als espais que se’ls ofereixen. No obstant això, es poden dissenyar espais adaptables que permetin que les necessitats canviants que tenim al llarg de la vida es vagin acomodant a l’habitatge d’una manera senzilla.

Aquests, i molts d’altres, són aspectes que ens hem de plantejar quan volen abordar un projecte d’habitatge. En els propers capítols analitzem els tres primers: compartir espais, autoconstrucció i finançament, ja que són tres temes que forçosament ens hem de plantejar per poder aplicar els models alternatius d’accés a l’habitatge.

4.1 COMPARTIR ESPAIS (PER EXEMPLE COHABITATGE)

4.1.1 DEFINICIÓ

Viure en comunitat possibilita un canvi en la manera de relacionar-se i de concebre l’espai domèstic quotidià. Més enllà de la compartimentació de l’habitatge actual, en el qual coneixem poc els veïns o veïnes i el sentit de la comunitat és baix, compartir espais pot ajudar a la convivència, a adaptar-se als canvis en l’estructura familiar i alhora reduir costos econòmics. Quan tenim la voluntat de compartir espais de convivència podem optar per les dues variants següents:

Habitatges obertsPermeten noves maneres de convivència: compartir cuina, menjador, estudi, etc. Es tracta de constituir habitatges on es generen uns espais familiars mínims (o de menors dimensions) i on la vida es desenvolupa de forma comunitària.

Espais comuns (cohabitatge)És un tipus d’habitatge col·laboratiu, que facilita el sentit de comunitat entre residents, mitjançant xarxes d’ajuda mútua. Es tracta de generar habitatges independents que disposen de tots els serveis per al seu ús autònom, però que a més comparteixen una sèrie d’espais comunitaris. Aquests espais ja poden existir als habitatges, com una cuina o un menjador comunitaris, o aportar espais alternatius, com sales de jocs, gimnasos, biblioteca, bugaderia, etc.Algunes experiències significatives en la creació d’espais compartits s’engloben dins del que s’ha anomenat comunitats de cohabitatge. En aquest cas, les persones residents acostumen a ser propietàries dels habitatges. Aquest sistema permet equilibrar els avantatges de la propietat i dels models que garanteixen una alta estabilitat a les persones residents, com pot ser la cessió d’ús, el dret de superfície o la copropietat (emancipació, autogestió personalització i autoreferència) amb els beneficis dels equipaments i espais compartits (dimensionat optimitzat, eficàcia d’ús i de manteniment) i amb unes estretes relacions veïnals (coresponsabilitat i xarxes de confiança)27

27 Vegeu els documents i enllaços d’interès de Vivero de Iniciativas Ciudadanas (VIC): <http://viveroiniciativasciudadanas.net/category/procomun/>.

Page 50: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

50

4.1.2 CARACTERÍSTIQUES

La característica principal és que s’opta per un model de vida comunitària on el col·lectiu que ocupa els espais n’ha desenvolupat el projecte de convivència i el disseny. Aquesta voluntat i necessitat de dissenyar els espais perquè s’hi puguin desenvolupar les activitats que es vol no ha d’implicar la construcció d’habitatges nous, sinó que pot fer-se a través de la reestructuració d’un habitatge o habitatges existents. En qualsevol cas, el disseny hauria de buscar estratègies per al contacte social, és a dir per facilitar la proximitat entre les persones residents i propiciar l’intercanvi i la voluntat de col·laboració.Aquest model de vida comunitària es defineix a partir de tres dimensions: • La dimensió social, caracteritzada pels valors democràtics i

de suport mutu.• La dimensió física, caracteritzada per ser sostenible i

interrelacional.• Dimensió procedimental, caracteritzada per desenvolupar-

se a partir de processos participatius i autogestionats.

Moltes de les altres característiques del model canvien en funció de quina de les variants s’escull i per tant, farem un llistat de característiques per a cadascuna de les variants.

Habitatges oberts• Normalment és un habitatge de grans dimensions ja que hi

resideixen diverses persones o unitats de convivència. • Cadascuna d’aquestes unitats disposa d’una sèrie d’espais

propis com les habitacions, els banys i algun espai comú per a ús de la unitat de convivència. La resta d’espais són d’ús comú ja que l’objectiu és viure en comunitat, i compartir els àpats i els espais de joc, d’estada i de trobada. Malgrat tot, normalment cada unitat de convivència disposa de menys espai que en els habitatges convencionals, ja que molts dels espais són d’ús comunitari.

• Es genera a partir d’un projecte de convivència que respon a una voluntat de vida comunitària amb un nivell de convivència molt alt.

• Implica una gestió comuna de la vida quotidiana.• El canvi d’habitatge d’una de les persones o unitats de

convivència implica la necessitat de buscar nous residents

amb un gran nivell d’afinitat i de plantejament vital amb relació als residents originaris.

• Cal establir un sistema de govern de la comunitat que vetlli tant pel funcionament bàsic de la casa com pel funcionament de la comunitat.

• Hi ha com a mínim una part d’economia compartida. En funció del model de convivència que es plantegi es pot desenvolupar una economia total o parcialment compartida on tots o part dels ingressos generin un fons comú.

Espais comuns (cohabitatge)• Són comunitats de diversos habitatges que comparteixen

espais d’ús comú sense renunciar a disposar d’habitatges amb tots els equipaments.

• Els habitatges disposen de tot l’equipament d’un habitatge estàndard.

• Els habitatges tenen dimensions inferiors a les habituals ja que tot i que disposen de tot l’equipament d’un habitatge estàndard els espais s’adeqüen a un ús inferior a l’habitual. I part de la vida es desenvolupa als espais compartits.

• Els espais compartits poden ser tant espais habituals com sales d’estar, menjador o cuina, o espais menys habituals com sala de joc, gimnàs, biblioteca, taller... Si són espais ja existents als habitatges el seu ús pot ser esporàdic, per exemple utilitzarem la cuina i el menjador per fer celebracions, o habitual, hi pot haver membres de la comunitat que optin per sopar junts cada dia.

• Es genera a partir d’un projecte de convivència que respon a una voluntat de vida comunitària amb un nivell de convivència que pot ser mitjà o alt. De fet, poden conviure famílies amb voluntats diferents, sempre que hi hagi punts comuns.

• La vida quotidiana es pot desenvolupar al marge de la comunitat, no obstant això, el format dels habitatges, els espais comuns i la voluntat de vida comunitària potencien les interrelacions entre els residents.

• Cal establir un sistema de govern de la comunitat que vetlli pel bon funcionament de la comunitat i per l’ús i el manteniment dels espais comuns.

• La participació a la comunitat és voluntària i depèn de les habilitats de cadascú i del grau de compromís amb el projecte comú.

• Hi ha autonomia econòmica, és a dir, els ingressos i recursos no es posen en comú.

Page 51: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

51

4.1.3 ENCAIX JURÍDIC A LA REALITAT CATALANA

En principi no existeix cap impediment legal per desenvolupar cap dels dos models. En qualsevol cas s’han de tenir en compte dos condicionants:• Els habitatges han de complir uns criteris mínims

d’habitabilitat, és a dir, tot habitatge ha de disposar d’un equipament bàsic: sala amb unes dimensions mínimes, cuina (que es pot integrar a la sala), bany i espai per rentar. Per tant, en el cas que vulguem fer un cohabitatge cal que cada habitatge disposi com a mínim d’aquests elements.

• El planejament urbanístic condiciona el nombre d’habitatges que es poden implantar en un entorn, per tant cal conèixer-ne la normativa. En cas que vulguem fer un habitatge obert no hi ha problema, ja que únicament volem ubicar-hi un habitatge, però en el cas d’un cohabitatge cal estudiar el planejament i potser no es poden generar habitatges independents (amb divisió horitzontal).

4.1.4 AVANTATGES I INCONVENIENTS

• Possibilita un canvi en la manera de relacionar-se.• Possibilita un canvi en la manera com concebem l’espai

domèstic quotidià. • Permet generar espais de majors dimensions i amb

característiques diferents dels espais quotidians habituals. • Permet crear espais per a usos més flexibles. • Permet crear serveis compartits que no es poden

desenvolupar en un únic habitatge. • Facilita els llaços entre les persones residents d’una

comunitat. • Pot agreujar les diferències entre els membres d’una

comunitat. • Pot dificultar la creació d’espais propis. • Pot reduir els llaços familiars.

4.1.5 RÈGIMS DE TINENÇA ON S’APLICA CADA VARIANT

La possibilitat de compartir espais pot donar-se en qualsevol règim de tinença. Com hem assenyalat a la presentació, hi

ha alguns règims de tinença que afavoreixen els projectes comunitaris, però cap règim per si mateix implica la necessitat de compartir espais ni tampoc exclou aquesta possibilitat. Les limitacions per a l’aplicació d’un projecte de convivència es troben en aspectes diferents als règim de tinença, alguns dels quals són: • Dimensió i característiques dels habitatges. Un habitatge

obert sempre es pot realitzar, tot i que en funció de les dimensions i de les característiques de l’habitatge permet la convivència de més o menys persones i permet disposar d’uns espais més o menys adients per a la vida comunitària. Les característiques de l’habitatge poden determinar el projecte de convivència, per tant, és recomanable decidir si primer es busca l’espai i a partir d’aquest es construeix el projecte de convivència, o si prèviament es fixen uns criteris de convivència i del tipus d’espais del quals cal disposar, per buscar posteriorment un lloc on es pugui dur a terme. Per exemple, un habitatge obert pot estar integrat per petites unitats amb habitació, sala d’estar i bany, i la resta d’espais comuns, o únicament per habitacions individuals (sense espais de convivència de cada unitat familiar). El tipus d’habitatge que es necessita és molt diferent i, per tant, cal plantejar-se prèviament quin model s’aplica.

• Agrupació d’habitatges. Per generar un cohabitatge cal que accedim a més d’un habitatge. En funció de les característiques dels habitatges i de l’entorn es planteja el projecte d’una manera o una altra.

4.1.6 EXPERIÈNCIES RELACIONADES

A continuació fem un extracte d’algunes experiències significatives extretes del web: <www.masqueunacasa.org>.

Springhill Cohousing És la primera comunitat de cohabitatge constituïda al Regne Unit i se situa a Stroud. Està formada per 35 llars (que van des d’estudis d’un dormitori fins a habitatges de cinc dormitoris) i una casa comunitària on els habitants cuinen i mengen junts almenys quatre vegades a la setmana. L’objectiu principal del projecte original va ser promoure el sentiment de comunitat i mantenir alhora la necessitat

Page 52: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

52

individual de privacitat. La casa comuna és el centre de la comunitat, una extensió comunitària dels salons privats dels residents, un lloc per prendre una tassa de cafè o xerrar, o per participar en activitats de cant, ball, tai-txi, cinema, festes i celebracions. A la planta baixa hi ha un taller, una zona de joc i una bugaderia.

A Springhill Cohousing es fa reciclatge, compostatge comunitari, hi ha aïllaments d’alta densitat de 15 cm, panells fotovoltaics, un sistema urbà de drenatge sostenible (SUDS), i un sistema per compartir el cotxe, tot això forma part d’un plantejament de vida sensible al medi ambient habitual als cohabitatges.

Grande CenseEs tracta del primer projecte de cohabitatge de Bèlgica. És una forma d’habitatge comunitari on cada família disposa d’una casa o d’un apartament autònom, però que proposa també àrees comunes a la comunitat. El projecte es caracteritza pel procés participatiu i l’autogestió dels habitants, organitzats en un veïnat solidari.

El grup està constituït per 21 famílies organitzades com a ASBL (associació sense ànim de lucre). Cada família és propietària del seu habitatge i d’un percentatge dels espais i equipaments comuns. S’organitzen reunions de treball i esdeveniments socials perquè cadascú conegui els nous veïns o veïnes.

A la casa comuna hi ha una cuina col·lectiva, un menjador, un saló, una aula de joc per als infants, una bugaderia, un taller de bricolatge i dos dormitoris per als convidats. També hi ha un jardí d’esbarjo amb jocs infantils i un hort.Els habitants fan les tasques de manteniment del jardí i dels edificis tots junts, i preparen junts els àpats compartits, etc.

4.1.7 DOCUMENTS I GUIES D’AJUDA A L’HORA D’APLICAR DEL MODEL

• Web de processos col·lectius d’habitatge: <www.masqueunacasa.org>.

• Web de Co-Housing et coopératives – Ecoquartiers

(enllaços en francès i anglès): <http://www.habiter-autrement.org/04_co-housing/coh_ca.htm>.

4.2 AUTOCONSTRUCCIÓ

4.2.1 DEFINICIÓ

S’entén per autoconstrucció la participació de la persona usuària durant la fase d’execució (o rehabilitació) del seu habitatge. Malgrat que la construcció és una activitat especialitzada, hi ha formes d’organitzar una obra que permeten la participació dels usuaris dels habitatges si les tècniques constructives escollides no són gaire complexes.

Històricament els futurs residents eren els constructors de l’habitatge. Els avenços en la tècnica i en el control de qualitat han allunyat els residents d’aquesta tasca, i tot i que això ha permès augmentar la qualitat del producte, l’economia de mitjans i la seguretat dels processos ha fet perdre autonomia a la futura persona resident. En els casos de processos col·lectius, com volen ser molts dels règims de tinença que aquest estudi abasta, l’autoconstrucció pot suposar un estalvi de costos i crea un vincle més fort de les persones amb el seu habitatge.

4.2.2 LES VARIANTS I LES SEVES CARACTERÍSTIQUES

Existeixen diverses maneres d’abordar l’autoconstrucció i les seves variables. D’acord amb l’objectiu de l’estudi aportarem les tres variables que defineix Víctor Pelli, que posa l’accent en els rols d’aquells que intervenen al procés i en el paper que juguen els autoconstructors. Trobem tres models d’autoconstrucció:• Autoconstrucció espontània i autònoma. • Autoconstrucció assistida.• Autoconstrucció dirigida.

Autoconstrucció espontània i autònoma

Page 53: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

53

Correspon a aquells processos on les futures persones residents, ja sigui de manera individual o col·lectiva, planegen i construeixen o rehabiliten l’habitatge pel seu compte, sense suport tècnic o de l’Administració (o molt poc significatiu). Pel que fa a la seva aplicabilitat en els règims de tinença estudiats, aquesta variable s’aplica en els casos en què la intervenció només afecta a elements interns de l’habitatge com pintura, canvi de paviment, etc. o al condicionament d’espais exteriors.

Les característiques principals d’aquest model són:• El procés és guiat i desenvolupat pels futurs residents.• No hi ha suport tècnic en l’execució de les obres i, per tant,

s’han d’abordar actuacions a l’abast dels futurs residents. En el cas que els futurs residents tinguin experiència en el camp de la construcció es poden abordar intervencions de més abast.

• Permet una reducció de costos important, ja que s’estalvia el total de la mà d’obra. D’altra banda, com que es tracta de solucions senzilles acostumen a fer-se a partir de materials també de baix cost.

• Com que no es preveu cap intervenció tècnica, el tipus d’obres s’han de poder dur a terme sense necessitats de llicència.

• Hi ha un nivell d’autogestió total.

Autoconstrucció assistidaCorrespon a aquells processos on les futures persones residents reben suport tècnic i/o institucional, però aquest suport s’incardina amb el procés col·lectiu. D’aquesta manera, hi pot haver suport en el plantejament més tècnic del projecte i en l’execució dels elements més complexos, però és el col·lectiu el qui guia el procés i en realitza la intervenció.• El procés és guiat i desenvolupat de manera conjunta pe

les futures persones residents i per personal tècnic i/o de l’Administració.

• Hi pot haver suport tècnic tant en la redacció del projecte com en l’execució de les obres. Pot ser, si la intervenció és senzilla, que hi hagi una assistència tècnica en la redacció i tramitació del projecte, i que aquest es realitzi únicament a partir del treball dels residents. En altres casos, es pot optar per l’ajuda tècnica en els processos

constructius més complexos i que les feines senzilles les facin residents.

• Permet reduir els costos, ja que hi ha un estalvi total o parcial en la mà d’obra, i d’altra banda, el projecte es realitza en estreta relació entre professionals i residents, de manera que les solucions que cal emprar es poden ajustar en funció del cost i de la capacitat de construir-les dels mateixos residents.

• Hi ha un alt nivell d’autogestió. De fet, es pot considerar que el nivell d’autogestió és tan elevat com en el cas de l’autoconstrucció autònoma, ja que els residents formen part de tot el procés i són coresponsables de totes les decisions.

Autoconstrucció dirigidaCorrespon a aquells processos que són planejats per un grup diferent de les futures persones residents, ja siguin equips tècnics o institucionals i on els residents intervenen en l’obra, però no tenen capacitat per introduir canvis significatius al projecte. Aquest mecanisme permet l’accés a un habitatge en millors condicions que a través del mercat, però no es realitza de manera autogestionada.• El procés és guiat per personal tècnic i/o de l’Administració

i les futures persones residents tan sols desenvolupen les obres.

• Hi ha suport tècnic en el desenvolupament del projecte. Les obres només poden ser realitzades pels residents o amb suport de professionals, en funció de la complexitat que tinguin.

• Permet reduir els costos, ja que hi ha un estalvi en el cost de la mà d’obra, però com que el projecte no es fa en contacte amb les persones residents es poden preveure solucions que siguin més costoses, o que aquestes no puguin dur a terme i per les quals calgui un suport extern. Si el projecte es treballés de manera conjunta es podrien evitar.

• Hi ha un nivell d’autogestió molt baix, ja que el projecte no s’acorda amb les persones residents. En aquest model es pot donar l’autogestió de l’obra en el cas que se n’assigni la responsabilitat a les futures persones residents, o es pot arribar a l’extrem que l’obra sigui dirigida també per personal tècnic i que les persones residents només actuïn com a mà d’obra.

Page 54: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

54

4.2.3 ENCAIX JURÍDIC EN LA REALITAT CATALANA

Per a la construcció d’habitatges o per a la seva reforma, en els casos que impliqui actuacions sobre l’estructura, canvis de distribució interior o afectacions a la façana cal realitzar un projecte tècnic que cal presentar a l’Ajuntament corresponent. Per dur a terme les obres també és necessari que un tècnic n’assumeixi la direcció. Així doncs, com hem assenyalat, no és possible abordar l’autoconstrucció de manera espontània en gairebé cap cas. De tota manera, és recomanable disposar d’un tècnic al qual recórrer, en cas que sigui necessari.

La realització de l’actuació (projecte + obra) de manera legal és necessària si es vol signar un contracte de masoveria urbana, alhora que permet disposar d’una sèrie d’avantatges28:• No hi ha risc d’ordre d’enderroc per incompliment de la

normativa.• S’eliminen les dificultats per contractar els serveis de

subministrament d’aigua, llum, o sanejament d’aigües residuals.

• S’eliminen les dificultats per contractar préstecs hipotecaris associats a la construcció.

• Permet obtenir subvencions i/o ajudes per a les obres de rehabilitació, l’estalvi energètic i la instal·lació d’energies renovables.

ProjectePer a la construcció o la intervenció en un habitatge cal tenir en compte dos aspectes normatius bàsics:• Les dimensions i l’equipament mínim per poder obtenir la

cèdula d’habitabilitat. El Decret 141/2012 sobre condicions mínimes d’habitabilitat dels habitatges i la cèdula d’habitabilitat estableix uns requeriments mínims en funció de l’antiguitat de l’habitatge.

• El compliment del Codi tècnic de l’edificació quant a les prestacions dels materials, de l’estructura i de les característiques de la construcció.

ObraCal respectar les normatives que regulen la seguretat en l’obra i el treball legal de les persones implicades a l’obra (cobertura de la seguretat social). Cal destacar que les persones autoconstructores esdevenen alhora promotores i responsables en front de terceres persones, pel que fa a la correcta realització de l’obra i els danys que es puguin ocasionar als qui accedeixin a l’obra o com a conseqüència d’aquesta.

4.2.4 RÈGIMS DE TINENÇA ON APLICAR L’AUTOCONSTRUCCIÓ

La realització d’obres a partir de l’autoconstrucció és possible en qualsevol règim de tinença. No obstant això, en cas que el resident que vol realitzar les obres no treballi en el camp de la construcció, aquesta acció normalment s’ha de vincular a contractes de masoveria urbana. És a dir, que al marge del règim de tinença que s’acordi per a l’ús de l’habitatge (dret de superfície, cessió d’ús, copropietat, etc.) se signa un contracte pel qual part o tot el pagament es duu a terme a partir del treball en l’habitatge de la mateixa persona resident. Aquest contracte pot ser signat directament amb la propietat o amb una cooperativa o entitat que es compromet a realitzar les obres amb la propietat.

4.2.5 EXPERIÈNCIES RELACIONADES

Habitatges de protecció oficial a MarinaledaEls habitatges se situen en un terreny que als anys 1980 l’Ajuntament de Marinaleda va expropiar, amb l’objectiu de destinar-los a habitatges de protecció oficial, en el marc del programa de la Junta d’Andalusia “Programa de Viviendas de Autoconstrucción”. Es realitzen promocions d’entre 10 i 25 habitatges, en l’execució dels quals hi participen totes les famílies que obtenen un habitatge; no s’assigna l’habitatge a cada família fins que s’han finalitzat les obres. El programa es basa en els principis següents:• S’expropia el terreny, que posteriorment és municipalitzat i

cedit gratuïtament a l’autoconstructor.28 Mimbrea: sostenibilidad, eficiencia y ecoconstrucción para tu vivienda: <http://www.

mimbrea.com/>.

Page 55: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

55

• Els materials són cedits a partir de convenis amb la Junta d’Andalusia i el PER (Plan de empleo rural).

• L’Ajuntament de Marinaleda ofereix els serveis dels paletes que supervisen les obres de manera gratuïta.

• La Junta d’Andalusia assumeix el cost dels projectes tècnics i la direcció de les obres. Arquitectes professionals treballen amb els futurs residents per al disseny del projecte. L’obra es fa de manera autogestionada. Les persones autoconstructores es reuneixen un o dos cops al mes per avaluar l’evolució de les obres. El préstec per a la realització dels habitatges (material, projecte tècnic i gestió de l’obra) es retorna a partir d’una quota de 15 euros al mes fins a cobrir el cost total. El cost de la feina dedicada es descompta (reverteix en forma de sou induït). En cas que les futures persones residents no puguin abordar els treballs és possible contractar una tercera persona que els faci la feina.

4.2.6 DOCUMENTS I GUIES D’AJUDA A L’HORA D’APLICAR EL MODEL

• Mimbrea: sostenibilidad, eficiencia y ecoconstrucción para tu vivienda: <http://www.mimbrea.com>.

• Programa de promoción pública de viviendas en régimen de autoconstrucción (Comunidad Autónoma de Andalucía): <http://www.femp.es/files/120-142-CampoFichero/bp_2_3_Programa_autoconstruccion_Junta_Andalucia.pdf>.

• Autopromoció: <http://www.spanishsolicitors.com/spanish/construccion-en-suelo-rustico/>.

• Web de processos col·lectius d’habitatge: <www.masqueunacasa.org>.

4.3 FINANÇAMENT (O ASSUMPCIÓ DE COSTOS)

4.3.1 DEFINICIÓ

Per finançament entenem la capacitat de poder assumir el cost econòmic d’un projecte. El finançament tradicional per accedir a un habitatge ha estat a partir de la hipoteca bancària; no obstant això, existeixen altres opcions alternatives o complementàries que ens permeten finançar l’accés a un habitatge. Aquestes opcions permeten reduir els costos de la intervenció, assumir més responsabilitat social i fins i tot crear autoocupació a la mateixa comunitat.

4.3.2 LES VARIANTS I LES SEVES CARACTERÍSTIQUES

Algunes de les opcions de finançament que es poden plantejar a l’hora d’abordar l’accés a un habitatge són:

La realització de feines personalsNormalment aquestes feines estan vinculades amb l’autoconstrucció, tot i que també és possible assumir tasques de gestió, que permeten reduir el cost del futur manteniment de l’habitatge. Aquesta opció es desenvolupa al punt 4.2, autoconstrucció.

La reducció dels costos de la intervencióMoltes vegades accedim a habitatges amb unes característiques que no necessitem: grans acabats, compartimentacions excessives, etc. La valoració de quines són les comoditats d’un habitatge que ens són necessàries i de quines podem prescindir (o podem incorporar-les posteriorment i de manera esglaonada) poden ajudar-nos a reduir la inversió inicial, que normalment és la més costosa, ja que probablement l’haurem de fer a partir de l’endeutament.Les característiques principals d’aquesta variant són:• Es generen habitatges adaptats a allò que necessitem i

s’exclou com a punt de partida allò que és més superflu.• Permet la millora progressiva de l’habitatge i la seva

adaptació a les circumstàncies vitals, ja que, per exemple,

Page 56: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

56

podem anar adequant els espais a mesura que els necessitem (ampliació dels membres de la unitat de convivència, independització d’espais, etc.), o podem anar generant nous espais externs a l’habitatge original.

• Permet un endeutament menor, ja que es pot adequar a allò que realment és imprescindible per accedir a l’habitatge i diferir les despeses en la seva millora.

• Implica una major previsió de les necessitats futures.• Genera una major coresponsabilització de les persones

residents en l’habitatge, ja que una vegada ens hi instal·lem es manté la necessitat o la intenció de treballar per millorar l’espai.

Hi ha diferents tipus d’habitatge que recullen aquesta voluntat de reducció de costos i de millora constant de l’habitatge. Alguns d’aquests tipus recollits al web <www.masqueunacasa.org> són:• Habitatge perfectible: És un habitatge preparat per ser

millorat i completat amb el temps. Per això necessita un suport habitable, pensat per anar-hi incorporant elements que incrementin les seves condicions i completin les seves possibilitats, com acabats, instal·lacions o millores de qualsevol tipus. Sempre són millores de caràcter qualitatiu.

• Habitatge loft: És un habitatge senzill, que genera un gran volum amb un programa improvisat. Les persones usuàries li donen ús i se l’apropien. Es tracta d’un espai ambigu, indefinit i apropiable per cada persona usuària, que facilita l’adaptabilitat, ja que en no estar definit funcionalment pot ser utilitzat potencialment de diverses maneres.

• Habitatge ampliable: És un habitatge que s’amplia ocupant espais que no formaven part de la superfície útil inicial. Els espais per afegir a l’habitatge poden estar-hi annexos o no. D’altra banda, els nous espais poden créixer interiors o exteriors al volum inicial de l’habitatge. Un exemple del tipus d’espais que s’afegeixen poden ser terrasses, balcons, trasters, altells, golfes, etc.

• Habitatge closca: És un tipus d’habitatge ampliable que parteix de la construcció d’un volum amb el mínim d’elements construïts tot emprant materials econòmics. Des del primer moment es construeix el màxim volum habitable possible i a partir de subdivisions interiors posteriors l’habitatge creix en funcionalitat. L’habitatge creix sense alterar el volum inicial. L’estructura i el sistema

constructiu de l’habitatge s’habilita per rebre futures ampliacions a partir de bigues i forjats de col·locació fàcil, fins i tot pels mateixos usuaris.

• Habitatge llavor: És un tipus d’habitatge ampliable que es conforma a partir d’un habitacle bàsic plantejat com el germen d’un habitatge que creix amb el temps, segons el ritme biològic i les possibilitats de les persones usuàries. Es tracta d’un habitatge progressiu, que inicialment compleix amb les condicions mínimes d’habitabilitat i que es pot ampliar, millorar i completar amb el temps. L’habitatge creix de forma exterior al seu volum inicial, per la qual cosa requereix d’espai al seu voltant.

Finançament col·lectiu, micromecenatge o crowdfundingEs tracta d’un mecanisme per obtenir fons basat en la cooperació i la confiança col·lectiva de persones que treballen conjuntament i inverteixen diners, normalment a través d’Internet, per donar suport a projectes iniciats per altres persones o organitzacions. En moltes ocasions no es tracta de donacions, sinó que existeix una compensació (que pot ser simbòlica) per a la persona que aporta els diners. Per tal d’accedir a aquest finançament és necessari generar un projecte capaç d’atreure la col·laboració d’amics o gent afí. Per tant, està a l’abast de projectes col·lectius o que aposten per una implicació en la comunitat on s’insereixen.

A l’actualitat, el Govern espanyol s’està plantejant regular aquest sistema de finançament. Al títol V la Llei de foment del finançament empresarial es regulen les plataformes de finançament participatiu i s’hi introdueixen limitacions importants: l’import màxim que es pot obtenir és d’1.000.000 d’euros29; les aportacions individuals no poden superar els 3.000 euros per projecte i els 6.000 per plataforma, en 12 mesos30.

Banca èticaPermet finançar l’accés a l’habitatge, principalment quan aquest es dóna a partir de projectes col·lectius, ja que aquesta banca busca la transformació social, a través del crèdit. Aquesta banca pot finançar nous models d’accés a l’habitatge on es prioritzin els models col·lectius

Page 57: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

57

i cooperatius per sobre dels individuals. Actualment a Catalunya existeixen tres banques ètiques: Fiare, Triodos Bank i Coop57 (que no realitza préstecs hipotecaris, però pot realitzar préstecs a les persones associades que s’adrecin a la compra o reforma d’habitatges).

Algunes informacions pràctiques i consells que l’entitat de la banca ètica Fiare aporta al web <www.masqueunacasa.org>, que poden ser útils per comprendre quins projectes poden rebre finançament d’una banca ètica i amb quins criteris, són els següents:• Les banques ètiques que avui realitzen crèdits hipotecaris

a Catalunya prioritzen els projectes col·lectius sobre la compra d’habitatges per part de persones físiques. És a dir que es fan hipoteques a entitats i persones jurídiques. A l’actualitat, tan sols TRIODOS BANK realitza hipoteques per a persones físiques i només en determinats casos.

• La forma habitual de donar finançament són els crèdits hipotecaris, on es presta una quantitat de diners determinada a una entitat, que ha de tornar amb interessos, pagant quotes mensuals o trimestrals.

• Els terminis de devolució varien en funció de l’entitat: COOP 57 té un termini màxim de devolució de set anys; TRIODOS i FIARE, almenys entre 15 i 20 anys.

• La banca ètica pot demanar garanties que assegurin la devolució del crèdit, com avals o comptes pignorades. Això es fa en funció del projecte que s’ha de finançar, la solvència de l’entitat, l’historial, el suport de xarxes territorials, etc.

• En general, el finançament d’un projecte d’accés a l’habitatge, exigeix que els promotors aportin un percentatge del capital total del projecte, de manera que demostrin un compromís. Aquesta aportació de capital oscil·la, segons els casos, del 20% al 50%.

Finançament públicActualment els fons públics destinats a l’habitatge són molt baixos i tradicionalment s’ha destinat una àmplia proporció a les deduccions d’impostos en lloc de a les polítiques actives derivades de pressupostos públics (a l’Estat espanyol les ajudes directes representen a l’entorn d’un 33%, mentre a la UE signifiquen el 75% del total31).

En qualsevol cas, hi ha tota una sèrie de mesures que poden facilitar l’accés a l’habitatge a partir de finançament per part de l’Administració, algunes d’existents com les ajudes a la rehabilitació, d’altres que caldria recuperar com la Renda Bàsica d’Emancipació i d’altres que caldria impulsar com l’existència d’una banca pública que permeti l’atorgament de crèdit tant a les administracions locals com a particulars per dur a terme projectes d’habitatge assequibles i innovadors.

4.3.3 ENCAIX JURÍDIC EN LA REALITAT CATALANA

Tan sols els treballs personals i la reducció de costos poden plantejar alguns dubtes quant a l’encaix en la legalitat catalana. Les altres tres variants són mecanismes de finançament que podríem definir com a col·lectiu, “privat” i públic i, per tant, el seu encaix legal no es pot plantejar.

Pel que fa a les tasques personals, d’aquelles que s’engloben dins l’autoconstrucció se n’ha estudiat l’encaix legal al capítol anterior, mentre que aquelles que van destinades a la gestió es basen en el desenvolupament de tallers, sessions de treball, assemblees, etc.

Amb relació a la reducció dels costos de la intervenció no existeix cap impediment legal per al seu desenvolupament, però cal tenir en compte alguns condicionants:• Complir els criteris mínims d’habitabilitat, és a dir, tot

habitatge ha de disposar d’un equipament bàsic: sala amb unes dimensions mínimes, cuina (que es pot integrar a la sala), bany i espai per rentar. Per tant, un punt de partida bàsic d’un habitatge perfectible és complir aquests mínims.

• Complir el que s’estableix al Codi Tècnic de l’Edificació amb relació a la seguretat d’ús, el risc en front dels

29 Anteproyecto de Ley XX/2014, de fomento de la financiación empresarial, pàg. 45.30 Ídem, pàg. 56. 31 Dades extretes de Javier Burón, Gasto público en vivienda en España. El ejemplo de

Euskadi en el año 2007 [article en línia], [consulta 4 de maig de 2014], <http://leolo.blogspirit.com/archive/2011/02/23/gato-publico-en-vivienda-en-espa%C3%B1a-el-ejem-plo-de-euskadi-en.html>.

Page 58: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

58

incendis, la seguretat de l’estructura, l’accessibilitat, les proteccions tèrmiques i acústiques, l’estalvi d’energia, etc.

4.3.4 RÈGIMS DE TINENÇA ON APLICAR ELS DIFERENTS SISTEMES DE FINANÇAMENT

En funció del règim de tinença i sobretot del caràcter individual o col·lectiu del projecte la possibilitat de rebre finançament o la capacitat d’assumir costos de manera alternativa al finançament varia. A continuació, fem una aproximació a la possibilitat d’afrontar la inversió necessària per realitzar un projecte en funció del règim de tinença, però separant en tots els casos si es tracta d’un projecte individual o col·lectiu.

Masoveria urbanaLa masoveria urbana implica l’autoconstrucció i, per tant, la realització de feines personals sempre és un sistema de finançament. També porta implícita la reducció dels costos de la intervenció, ja que es prioritza l’accés a l’habitatge, i després amb el pas del temps s’anirà millorant. Pel que fa a l’accés al finançament econòmic aquesta possibilitat varia en funció de si el projecte és individual o col·lectiu.• Projecte col·lectiu: permet accedir al micromecenatge

i al finançament a través de la banca ètica, així com a finançament públic, sobretot en el cas que l’Ajuntament implementi mesures directes d’ajuda per afavorir aquest règim de tinença.

• Projecte individual: l’accés al micromecenatge i a la banca ètica són difícils, ja que s’hi prioritzen projectes col·lectius; no obstant això, és possible que en el cas que es construeixi un projecte amb implicació a la comunitat es pugui aconseguir algun finançament. Pel que fa al finançament públic a priori no és significatiu que el projecte sigui individual o col·lectiu.

Cooperatives de cessió d’úsUna cooperativa és un projecte col·lectiu. Això facilita, d’una banda, abordar la intervenció a partir de l’autoconstrucció, ja que se sumen capacitats i iniciatives i, de altra, obtenir un finançament a partir de micromecenatge, banca ètica o finançament públic. Pel que fa a la reducció dels costos de

la intervenció aquesta és una opció que la cooperativa ha d’avaluar en conjunt o cada usuari de forma individual, tot i que a priori és recomanable que tots els habitatges disposin d’uns nivells d’acabats similars.

En el cas que s’abordi l’autoconstrucció, es pot plantejar de dues maneres bàsiques:• Autoconstrucció conjunta: és una opció que pot

donar bons resultats si totes les unitats participen en la rehabilitació en funció de les seves capacitats i no s’assigna l’habitatge fins que finalitzen les obres. Això permet garantir una major implicació dels futurs usuaris en el conjunt de les obres i un millor resultat final. Aquest és el model que s’aplica al “Programa de viviendas de autoconstrucción” de la Junta d’Andalusia.

• Autoconstrucció individual: es pot plantejar per a la reforma de cadascun dels habitatges, de manera individual. La millor manera de gestionar aquesta opció és a partir d’un contracte de masoveria que l’usuari estableix amb la cooperativa i a partir del qual, tota o part de la quota d’ús, s’abona a partir de les feines de rehabilitació.

El micromecenatge requereix la construcció d’un projecte col·lectiu que en faci atractiu el finançament. En qualsevol cas, és un model d’accés a l’habitatge que pot obtenir fons a partir d’aquest mecanisme, però en cada cas cal valorar la quantia de les aportacions i el seu objecte concret.

La banca ètica s’interessa per projectes col·lectius d’habitatge, i el model cooperatiu en cessió d’ús és un dels tipus de projectes que pot finançar. De fet, com s’ha dit, Fiare ha aportat finançament a Cal Cases, Ca la Fou i la cooperativa Travenco.

Finalment, pel que fa al finançament públic a l’actualitat no existeixen ajudes econòmiques per al desenvolupament d’aquest tipus de projectes; no obstant això, s’estan començant a implementar ajudes adreçades a facilitar que aquest tipus de cooperativa es pugui desenvolupar, com és el dret de superfície sobre edificis o solars que planteja l’Ajuntament de Barcelona per desenvolupar aquest tipus de projectes o l’assessorament ofert pels ajuntaments d’Olot o el Figaró-Montmany.

Page 59: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

59

Dret de superfícieEl dret de superfície és un règim de tinença que, com hem assenyalat, es pot utilitzar per accedir a un habitatge, a un edifici o a un solar, per tant pot estar vinculat tant a projectes individuals com col·lectius. La banca tradicional finança el dret de superfície tant en el cas que permeti accedir a un edifici com a un habitatge. No obstant això, és un model que presenta dificultats de finançament, ja que amb el pas del temps perd valor (cada vegada falta menys temps per la finalització del dret de superfície) i per tant, de cara a l’entitat financera no dóna les garanties que ofereix la compra.

Pel que fa a la resta de mecanismes de finançament o d’assumpció de costos com són l’autoconstrucció, la reducció de costos i el micromecenatge, en el cas que es tracti de projectes col·lectius la capacitat d’implementació és similar a la plantejada per a les cooperatives en cessió d’ús. En el cas de projectes individuals aquests tres mecanismes són molt difícils d’aplicar.

CopropietatLa copropietat és un model d’accés i tinença que a casa nostra tot just s’està començant a implementar i encara està en procés de regulació. En qualsevol cas, podem establir paral·lelismes pel que fa al finançament amb altres règims de tinença. La propietat temporal presenta característiques paral·leles al dret de superfície quant a la reducció del valor del bé hipotecat a mesura que passa el temps i, per tant, a priori té les mateixes dificultats de finançament. Pel que fa a la propietat compartida, el valor de la propietat es manté estable en el temps i, per tant, els criteris per abordar-ne el finançament han de ser similar als d’una compra venda.

4.3.5 EXPERIÈNCIES RELACIONADES

FiareÉs una agència de la Banca Popolare Etica, una cooperativa de crèdit italiana, la missió de la qual és captar estalvi per finançar projectes d’economia solidària amb vocació de transformació social. Fiare pertany a la xarxa espanyola d’economia solidària (REAS) i treballa des dels seus

valors i per a aquests: sense ànim de lucre, transparència, democràcia, etc. Fiare ha finançat diversos projectes cooperatius d’habitatge en règim de cessió d’ús i dóna suport de manera clara aquest tipus de processos:• Cal Cases, SCCL. El suport de Fiare ha servit per comprar

una finca rehabilitada per dur-hi a terme un projecte agroecològic que construeixi un moviment cooperatiu que autoocupi els seus mateixos membres i que solucioni, des de la solidaritat, la cooperació i el suport mutu, la difícil situació del treball i l’habitatge. El préstec de FIARE va ser de 450.000 euros.

• Ca la Fou o Masos pel Decreixement, SCCL. És un projecte cooperatiu en règim de cessió d’ús, situat al municipi de Vallbona d’Anoia. Es tracta d’un espai cooperativista i sostenible per al desenvolupament d’alternatives productives, tecnològiques i d’habitatge. FIARE ha prestat 80.000 euros per consolidar el projecte.

• Travensol, SCCL. És un projecte cooperatiu d’accés a l’habitatge amb l’objectiu fonamental de buscar en comú una forma satisfactòria de passar els últims anys de la vida. FIARE ha realitzat el préstec hipotecari per a la cooperativa, amb un préstec de 3.000.000 euros.

4.3.6 DOCUMENTS I GUIES D’AJUDA A L’HORA D’APLICAR EL MODEL

• Fiare: <www.proyectofiare.com>.• JAK: cooperativa de crèdit fundada a Suècia el 1956, que

el 1997 es constituí com a banc. Avui hi ha un projecte JAK a Espanya: <http://bancasininteres.blogspot.com.es/p/el-modelo-jak.html>.

• Web de processos col·lectius d’habitatge: <www.masqueunacasa.org>.

Page 60: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

60

5. BIBLIOGRAFIA

Informació general

• XXXV Assemblea General Ordinària del Consell Nacional de Joventut de Catalunya, celebrada el 2 de març de 2013.

• Consell Nacional de la Joventut de Catalunya (CNJC). Propostes alternatives d’accés i tinença d’habitatges, 2013.

• Enquesta a la joventut de Catalunya 2012. Generalitat de Catalunya, 2013.

• Enquesta de condicions de vida i hàbits de la població de Catalunya 2011. Institut d’Estadística de Catalunya (Idescat).

• Document de treball d’actualització del Pacte Nacional per a l’Habitatge 2007-2016. Generalitat de Catalunya (Pacte Nacional per a l’Habitatge), 8 de març de 2012.

• Consell de Drets Humans. Promoción y protección de todos los derechos humanos, civiles, políticos, económicos, sociales y culturales incluido el derecho al desarrollo. Informe del relator especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado, Miloon Kothari. Setè període de sessions, 7 de febrer de 2008.

• Burón, Javier. Gasto público en vivienda en España. El ejemplo de Euskadi en el año 2007. [article en línia] [consulta 4 de maig de 2014]. <http://leolo.blogspirit.com/archive/2011/02/23/gato-publico-en-vivienda-en-espa%C3%B1a-el-ejemplo-de-euskadi-en.html>.

Lleis i decrets• Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge de

Catalunya.• Decret 13/2010, de 2 de febrer, del Pla per al dret a

l’habitatge del 2009-2012.• Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans. • Llei 18/2002, de 5 de juliol, de cooperatives de Catalunya.• Codi Civil Català.• Reial Decret legislatiu 2/2008, de 20 de juny, pel qual

s’aprova el Text refós de la Llei del sòl.• Decret legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el

Text refós de la Llei d’urbanisme.• Decret, de 14 de febrer de 1947, pel qual s’aprova el

Reglament hipotecari.

• Decret 75/2014, de 27 de maig, del Pla per al dret a l’habitatge.

• Anteproyecto de Ley XX/2014, de fomento de la financiación empresarial.

Informació sobre models• Web de processos col·lectius d’habitatge.

<www.masqueunacasa.org>.

Masoveria urbana• Anàlisi de les condicions per a la implantació del règim

Masoveria urbana. [Consulta 10 d’abril 2014.] <http://www.iniciativa.cat/protected_media/documents/1460/Masoveria_urbana__Olot.pdf>.

• Masoveria en Barcelona (ciutat), <masoveria.blogspot.com>.

• Todo por la praxis. Guía para la Activación de VUA (Vacíos Urbanos Autogestionados), 2012. <http://www.todoporlapraxis.es/?p=976>.

• Gràcia i Malfeito advocats: <http://www.mundilex.org/catala/documents/contracte-de-masoveria-urbana.html>.

• Masoveries urbanes d’Olot. [Consulta 10 d’abril 2014]. <www.edusost.cat/ca/documents/documents-propis-de-la-xarxa/doc_download/144-bases-masoveries-urbanes-olot>.

• La Masovería Urbana: la experiencia del modelo catalán. Observatorio vasco de la vivienda. 2014.

• Celobert cooperativa. Sabies que… la masoveria urbana uneix rehabilitació i lloguer. [Consulta 10 d’abril 2014.] <http://www.celobert.coop/ca/actualitat/77>.

• Fundació SerGi (Servei Gironí de Pedagogia Social). [Consulta 10 d’abril 2014.] <http://www.fundaciosergi.org/2012/11/la-masoveria-urbana-una-aposta-per-facilitar-lacces-a-lhabitatge>.

• Projecte MULA (Masoveria Urbana per a la Llar Alternativa). [Consulta 10 d’abril 2014.] <http://masoveriaurbana.wordpress.com>.

• Ribugent, Glòria i Solanas, Paula. “La masoveria del segle XXI, La cessió d’un habitatge a canvi de rehabilitar-lo és una alternativa cada vegada més freqüent a casa nostra”, dins Vilaweb.cat, dimarts 22 d’octubre de 2013. [Consulta 10 d’abril 2014.] <http://www.vilaweb.cat/noticia/4151276/20131022/masoveria-segle-xxi.html>.

Page 61: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

61

Cessió d’ús• Martínez García, David (coord). Els habitatges cooperatius.

El sistema de cessió d’ús. Institut per a la promoció i formació de cooperatives, 2008.

• Turmo, Raül. Andel: El model escandinau d’accés a l’habitatge. Fundació Jaume Bofill, “Finestra Oberta” 39, Barcelona 2004.

• Nahoum, Benjamín (coord). Una historia con quince mil protagonistas. Las cooperativas de vivienda por ayuda mutua uruguayas. Intendencia municipal de Montevideo, Montevideo 2008.

• Fórmulas alternativas a la compra y el alquiler en el acceso a la vivienda. Servicio de Planificación y presupuestos del Observatorio vasco de la vivienda. Donostia, maig de 2013.

• Cal Cases. [Consulta 3 d’abril 2014] <http://calcases.info/>.• SostreCívic. [Consulta 3 d’abril 2014] <www.sostrecivic.org>.• Masos pel decreixement. [Consulta 3 d’abril 2014] < https://

calafou.org/>.

Dret de superfície i copropietat• El dret de superfície: un nou règim de tinença per a

l’habitatge protegit a Barcelona. Patronat municipal de l’habitatge de Barcelona. “Qüestions d’habitatge” 17, octubre 2009.

• Nasarre, Sergio. Les tinences intermitges: combinant assequibilitat, flexibilitat i estabilitat en l’accés a l’habitatge. Diputació de Barcelona, 2012.

• Fórmulas alternativas a la compra y el alquiler en el acceso a la vivienda. Servicio de Planificación y presupuestos del Observatorio vasco de la vivienda. Donostia, maig 2013.

Autoconstrucció• Mimbrea: sostenibilidad, eficiencia y ecoconstrucción para

tu vivienda. <http://www.mimbrea.com>• Programa de promoción pública de viviendas en

régimen de autoconstrucción (Comunidad Autónoma de Andalucía). Dirección General de Arquitectura y Vivienda. [Consulta 1 de juny 2014] <http://www.femp.es/files/120-142-CampoFichero/bp_2_3_Programa_autoconstruccion_Junta_Andalucia.pdf>.

• Autoconstrucción de viviendas – El Autopromotor. [Consulta 1 de juny 2014]

<http://www.spanishsolicitors.com/spanish/construccion-en-suelo-rustico/>.

• Informe sobre anteproyectos de ley para mejorar la financiación. [Consulta 1 de juny 2014] <http://www.lamoncloa.gob.es/ConsejodeMinistros/Enlaces/280214-informeanteproyectos.htm>.

Page 62: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

62

6. EPÍLEG

6.1 I TU QUÈ HI POTS FER?

Posa’t en xarxa amb grups, col·lectius o comunitats que estiguin promovent o ja s’hagin proveït d’habitatge a través de nous models d’accés i de convivència.

Organitza’t amb altres persones ( joves o no) interessades a proveir-vos d’habitatge de manera col·lectiva a través de nous models d’accés a l’habitatge.

Informa’t i difon quines alternatives d’accés a l’habitatge existeixen.

Esbrina si el teu municipi té propostes innovadores en aquest camp: programes de masoveria, suport a cooperatives de cessió d’ús, etc.

Busca habitatges buits on desenvolupar el teu propi projecte.

Busca exemples de grups d’interessats i de persones que treballin en la difusió i el desenvolupament dels models per tal que et puguin assessorar.

Mira les guies completes d’aquest estudi per veure quin model d’accés i tinença de l’habitatge t’encaixa millor.

Planteja un projecte d’accés a l’habitatge a partir de models alternatius i dóna’l a conèixer per teixir xarxes de suport que et permetin tirar-lo endavant.

Insta l’Ajuntament del teu municipi perquè impulsi models alternatius d’accés a l’habitatge més accessibles al col·lectiu jove. Com pots fer-ho?• Demana a l’Ajuntament que organitzi tallers/xerrades per

conèixer les alternatives existents on puguis participar i també ho puguin fer altres grups interessats i el personal tècnic municipal.

• Denuncia a l’Ajuntament l’existència d’habitatges buits i reclama’n la redacció d’un inventari al municipi o àrees estratègiques.

• Presenta el teu projecte a l’Ajuntament perquè te’n faciliti el desenvolupament (cessió d’espais, suport en el finançament, assessorament tècnic...).

• Promou que l’Ajuntament incorpori propostes innovadores en el camp de l’habitatge.

6.2 I L’ADMINISTRACIÓ QUÈ HI POT FER?

6.2.1 SUPORT I ASSESSORAMENT

Assessorar amb relació als models de masoveria urbana, cessió d’ús, copropietat i dret de superfície a les oficines locals d’habitatge o dels tècnics que en realitzin les funcions.

Assessorar tècnicament amb relació al tipus d’intervenció que cal dur a terme als habitatges o edificis on es desenvolupen projectes amb models alternatius d’accés i tinença. Assessorar i redactar contractes de masoveria urbana, de cessió d’ús, de dret de superfície o de copropietat.

Intermediar entre la propietat, ja sigui particular o una entitat financera, i les persones que volen accedir a habitatges a partir de models alternatius d’accés i tinença.

Donar suport a la tramitació d’ajuts a la rehabilitació i a la redacció d’inspeccions tècniques d’edificis.

Redactar un model d’estatuts per a cooperatives d’habitatges en cessió d’ús.

Millorar la regulació de la copropietat al Codi Civil Català, per tal d’adequar-la als criteris de la llei pel dret a l’habitatge i al pla sectorial de l’habitatge.

Page 63: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

63

6.2.2 MESURES FISCALS

Gravar l’Impost de Béns Immobles o generar taxes municipals als habitatges buits ja siguin de particulars o d’entitats financeres.

Bonificar l’Impost de Béns Immobles dels habitatges que s’ocupin per mitjà d’algun règim alternatiu d’accés i tinença. Es poden establir diferents nivells de bonificació en funció de l’accessibilitat del model que s’apliqui.

Reduir o bonificar l’Impost de Construccions i Obres (ICIO) i les taxes de les obres de rehabilitació i adequació d’habitatges desocupats en el cas d’habitatges als quals s’accedeix a partir de models alternatius d’accés i tinença.

Negociar el pagament de tributs amb els propietaris o propietàries deutors que ofereixin l’habitatge.

Incentivar que la venda dels edificis amb propietat vertical (o tots els destinats al lloguer) es faci en primer terme als llogaters o llogateres organitzats en cooperativa. Aquest model ha permès el fort creixement del model Andel danès.

6.2.3 ACTUACIONS DIRECTES

Realitzar estudis d’habitatges buits. S’hi podria incloure informació amb relació a l’estat de conservació dels habitatges.

Establir ajudes específiques a les obres de rehabilitació d’habitatges i edificis que s’ocupin per mitjà d’algun règim alternatiu d’accés i tinença.

Establir ajudes a la signatura de contractes, en cas que l’Ajuntament no assessori i pugui oferir el servei.

Cedir habitatges públics per aplicar models alternatius d’accés i tinença.

Transformar promocions d’habitatges de protecció oficial de compra en models alternatius d’accés i tinença.

Ajudar entitats i col·lectius que promoguin i gestionin contractes de masoveria urbana o cessió d’ús.

Avalar masoveries i cooperatives que sol·licitin crèdits o hipoteques per fer obres de rehabilitació.

Page 64: MODELS ALTERNATIUS D’ACCÉS I TINENÇA DE … · estudi de formes alternatives d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge models alternatius d’accÉs i tinenÇa de l’habitatge finanÇament

ESTUDI DE FORMES ALTERNATIVES D’ACCÉS I TINENÇA DE L’HABITATGE

64Entitat que encarrega l’estudi: Autors: