1
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Barcelona 2006Barcelona 2006
““LLíímits al mmits al mèètode de comparantode de comparanççaa””
Programa de doctorat: GestiPrograma de doctorat: Gestióó i Valoracii Valoracióó UrbanaUrbanaUnitat estructural: Construccions Arquitectòniques IUnitat estructural: Construccions Arquitectòniques I
Director i tutor de tesi: Josep Roca Cladera, Dr. arquitecteDirector i tutor de tesi: Josep Roca Cladera, Dr. arquitecte
Doctorand: Esteve CabrDoctorand: Esteve Cabréé i Puig, arquitectei Puig, arquitecte
2
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
PREGUNTA INICIALPREGUNTA INICIAL
TTéé llíímits el mmits el mèètode de comparantode de comparançça?a?
4
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Marc teòricMarc teòric
Valor de canvi en consum present
1.1.--Model VACOModel VACO2.2.--MMèètode de comparantode de comparanççaa3.3.--Principi de major i millor Principi de major i millor úúss4.4.--Principi de substituciPrincipi de substitucióó5.5.--Principi de temporalitatPrincipi de temporalitat
5
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
banda de valors entre:
1.1.--Model VACOModel VACO2.2.--MMèètode de comparantode de comparanççaa3.3.--Principi de major i millor Principi de major i millor úúss4.4.--Principi de substituciPrincipi de substitucióó5.5.--Principi de temporalitatPrincipi de temporalitat
a
b
100
99
98
96
97
95
101
102
Marc teòricMarc teòric
6
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Marc teòricMarc teòric1.1.--Model VACOModel VACO2.2.--MMèètode de comparantode de comparanççaa3.3.--Principi de major i millor Principi de major i millor úúss4.4.--Principi de substituciPrincipi de substitucióó5.5.--Principi de temporalitatPrincipi de temporalitat
Major i millor ús = Vm nau industrial(Vsi) o Vm solar (Vsr – C enderroc + Gp)
Planta edificiAntiga fàbrica industrial Plànol de planejament zona 13b (residencial)
7
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Marc teòricMarc teòric1.1.--Model VACOModel VACO2.2.--MMèètode de comparantode de comparanççaa3.3.--Principi de major i millor Principi de major i millor úúss4.4.--Principi de substituciPrincipi de substitucióó5.5.--Principi de temporalitatPrincipi de temporalitat
El valor d’A és equivalent al valor de B BA
8
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Marc teòricMarc teòric1.1.--Model VACOModel VACO2.2.--MMèètode de comparantode de comparanççaa3.3.--Principi de major i millor Principi de major i millor úúss4.4.--Principi de substituciPrincipi de substitucióó5.5.--Principi de temporalitatPrincipi de temporalitat
El valor d’un immoble varia al llarg del temps
Temporalitat del valor d'un immoble
0
5
10
15
20
25
30
35
1 2 3 4 5 6
Anys de la taxació
Valo
rs
10
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Hipòtesi
En el límit, no es pot aplicar el mètode de comparança.
11
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
La pregunta inicial exigeix anàlisi capaç de donar resposta
Tipus dTipus d’’ananààlisilisi- Quantitatiu
- Qualitatiu Qualitatiu
MMèètode dtode d’’ananààlisi lisi - Deductiu Deductiu
- Inductiu Inductiu
ExperiExperièència ncia
i i
EstadEstadíística stica
Enquesta Experts 2005
0
10
20
30
40
50
60
+20 +15 +10 +5 0 -5 -10 -15 -20 -25
Variació
Nº c
asos
H001H006H007H008H015H016aL002L003L006
12
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Tria metodològica
Homogeneïtzació simple (lineal)Regressió simpleRegressió múltiple
Regressió logísticaDelphiHomogeneïtzació especialitzada (Casos)
continuïtat.
M.
Comparança
discontinuïtatLÍMITS
13
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Estat de l’artPublicacions/Estudis:
UETEGOVA
EspanyaATASA – CPVS
EUAULI – Appraisal Institute
15
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Punt dPunt d’’equilibri (preuequilibri (preu--venda)venda)
Corba de demanda
MMèètode de comparantode de comparançça: a: èèxitxit
Com valor mCom valor méés probables probable
Corba d'oferta
16
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparançaAnàlisi qualitatiu
OFERTA (Producte a Valorar)
PLANTA AMB 1 HABITATGE=500m²
Expedient nº VVIIVVIIEENNDDEESS PPLLUURRIIFFAAMM IILLIIAARRSS
CEIAM cabré alegret s.l.
Població:Barcelona (08019) Barri: 106 Date: octubre 2004
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (15)
Nº DIRECCIÓ Telèfon Api Edad Anys Reforma As
c. H nº
B nº €/m² Sup
m² €
Orient. vistas OBSERVACIONS Mitja
0
1 Espronceda-Diagonal (70 viv) 93 217 61 62 P 6-05 S 2 1 4.847 78,4 380.000 N S 1èr + 1,5% Sup. Útil. 4.327
2 Espronceda-Diagonal (70 viv) 93 217 61 62 P 6-05 S 3 2 4.350 92,1 400.650 N N 1èr + 1,5% Sup. Útil. 3.884
3 Venezuela (62 viv) 93 487 45 65 P 3-05 S 2 1 3.670 94 345.000 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.670
4 Venezuela (62 viv) 93 487 45 65 P 3-05 S 3 2 3.672 110 404.000 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.672
5 Fluvià (50 viv) 93 201 60 30 P 06-05 S 2 1 4.599 76 349.566 N N 1èr + 1,5% Sup. Útil 4.106
6 Fluvià (50 viv) 93 201 60 30 P 06-05 S 3 2 4.017 94,1 378.000 N N 1èr + 1,5% Sup. Útil 3.587
7 Diagonal xxx (40 viv) 93 401 39 56 P 09-05 S 2 1 2764 88,9 245.814 N N 1èr + 1,5% Sup. const 2.764
8 Diagonal xxx (40 viv) 93 401 39 56 P 09-05 S 3 2 3.248 116 377.436 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.248
9 Espronceda (45 viv) 93 467 73 00 S 0 S 2 1 3704 81 300.000 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.704
10 Espronceda (45 viv) 93 467 73 00 S 0 S 3 2 3.690 87 321.540 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.690
11 Diagonal xxx (60 viv) 93 342 72 23 P 3-05 S 2 1 3782 78 295.000 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.782
12 Diagonal xxx (60 viv) 93 342 72 23 P 3-05 S 3 2 3.680 87 321540 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.680
13 Espronceda (55 viv) 93 241 99 55 P 6-05 S 2 1 3.234 87 280.700 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.234
14 Espronceda (55 viv) 93 241 99 55 P 6-05 S 3 2 3.158 118 280.700 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.158
VALORS MITJOS ZONA 2H 3.655
VALORS MITJOS ZONA 3H 3.560
ESTUDI DE MERCATHabitatges de 500m²
17
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparançaAnàlisi qualitatiu
OFERTA (Producte a Valorar)
Expedient nº VVIIVVIIEENNDDEESS PPLLUURRIIFFAAMM IILLIIAARRSS
CEIAM cabré alegret s.l.
Població:Barcelona (08019) Barri: 106 Date: octubre 2004
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (15)
Nº DIRECCIÓ Telèfon Api Edad Anys Reforma As
c. H nº
B nº €/m² Sup
m² €
Orient. vistas OBSERVACIONS Mitja
0
1 Espronceda-Diagonal (70 viv) 93 217 61 62 P 6-05 S 2 1 4.847 78,4 380.000 N S 1èr + 1,5% Sup. Útil. 4.327
2 Espronceda-Diagonal (70 viv) 93 217 61 62 P 6-05 S 3 2 4.350 92,1 400.650 N N 1èr + 1,5% Sup. Útil. 3.884
3 Venezuela (62 viv) 93 487 45 65 P 3-05 S 2 1 3.670 94 345.000 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.670
4 Venezuela (62 viv) 93 487 45 65 P 3-05 S 3 2 3.672 110 404.000 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.672
5 Fluvià (50 viv) 93 201 60 30 P 06-05 S 2 1 4.599 76 349.566 N N 1èr + 1,5% Sup. Útil 4.106
6 Fluvià (50 viv) 93 201 60 30 P 06-05 S 3 2 4.017 94,1 378.000 N N 1èr + 1,5% Sup. Útil 3.587
7 Diagonal xxx (40 viv) 93 401 39 56 P 09-05 S 2 1 2764 88,9 245.814 N N 1èr + 1,5% Sup. const 2.764
8 Diagonal xxx (40 viv) 93 401 39 56 P 09-05 S 3 2 3.248 116 377.436 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.248
9 Espronceda (45 viv) 93 467 73 00 S 0 S 2 1 3704 81 300.000 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.704
10 Espronceda (45 viv) 93 467 73 00 S 0 S 3 2 3.690 87 321.540 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.690
11 Diagonal xxx (60 viv) 93 342 72 23 P 3-05 S 2 1 3782 78 295.000 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.782
12 Diagonal xxx (60 viv) 93 342 72 23 P 3-05 S 3 2 3.680 87 321540 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.680
13 Espronceda (55 viv) 93 241 99 55 P 6-05 S 2 1 3.234 87 280.700 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.234
14 Espronceda (55 viv) 93 241 99 55 P 6-05 S 3 2 3.158 118 280.700 N N 1èr + 1,5% Sup. const 3.158
VALORS MITJOS ZONA 2H 3.655
VALORS MITJOS ZONA 3H 3.560
ESTUDI DE MERCATHabitatge 250m²
PLANTA AMB 2 HABITATGESDe 250m²/hab.
18
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
DEMANDA (Producte mitjà zonal)
Habitatge de disseny especial Habitatge disseny especial 2.000 m²
Habitatge unifamiliar estandard300 m²
19
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Homogeneïtzació (probabilitat-banda de valors)
* *
*
* *
* *
* *
*
*
*
*
Immobles millors que el valorat
Immobles pitjors que el valorat
Immoble valorat, que pretenem fer emergir el valor.
Immobles homogeneïtzats, millors que el valorat
Immobles homogeneïtzats, pitjors que el valorat
* * *
* *
*
* *
*
* *
*
* *
* *
*
*
*
*
* *
20
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
MMèètode de comparantode de comparançça: fraca: fracààss
Com la improbabilitat de Com la improbabilitat de valorvalorCorba dCorba d’’equilibri (preuequilibri (preu--venda)venda)
Desconeixement de la demandaDesconeixement de la demanda
21
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Els casos
Estructures immobles estoc - fallits
Desajustament en el estoc(Delphi)
Els casosGràfica d'oferta segons estocs natural i
segons fallits
020
4060
80100
120
oficines 0,57 5,36Aparcaments 2,43 48,7Locals comercials 5,25 16,54Edificis 6,39 0,25Habitatges 85,36 26,3
estoc natural estoc fallits
23
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Mètode I:Regressió logística
Y=1 Si el fet es donaY=0 Si el fet No es dona
P(Y=1)=
∑=
−−+k
iiiX
1
)exp(1
1
βα
F
I
VV
R ln2−=
Funció logística
Ajust al model
24
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
1.- Anàlisi descriptiu de les variables
0 20 40 60 80 100
Edat de l'edifici en el moment de la taxasió
0
5
10
15
20
Frec
uenc
ia
Mean = 37,55Std. Dev. = 20,119N = 119
Histograma
5,04%3,36%
56,3%
6,72%
28,57%
augmentadisminueixexteriorinteriorNI
On té les vistes la vivenda
25
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Variable explicatives
Edat de l’edifici
Districte municipal
Amplada del carrer
Superficie en m²
Nombre de dormitoris
…
Fallit/No Fallit~ vistes + amplitud
Variable Resposta
Fallit/No Fallit(qualitativaDicotòmica)
2.-Anàlisi inferencial
Model de regressió logística
26
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
3 Resultats al model de Regressió logística emprat
Pas -2 log de la verosimilitud
R quadrat de Cox i Snell
R quadrat de Nagelkerke
1 71,393(a) ,355 ,490
2 67,258(a) ,386 ,533
28
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Tot es ven si trobes el comprador
1.-Entrevistes:TÈCNICS – EEFF – APCE - APIS – TECNIGRAMA
Mètode II: Mètode Delphi
PRODUCTES RARS:És tracta de productes mal comercialitzats
?.Si no hi ha demanda no hi ha preu.
Ubicació que deprecia l’immoble (factors ambientals,...).
Productes equivocats de zona.
29
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
2.-Enquestes:APIS – TÈCNICS – EEFF – APCE - TECNIGRAMA
Casos Var.+20 +15 +10 +5 0 -5 -10 -15 -20 -25 Suma
H001 3 3 3 5 11 10 28 19 82
Enque st a Api s 0 4 10 0 5
0
5
10
15
20
25
30
+20 +15 +10 +5 0 -5 -10 -15 -20 -25
V ar i aci ó
H001
30
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
3.-Índex: Ordenació dels productes catastròfics
Necessitat a satisfer: habitarHabitatgesH001 Habitatge en PB, procedent d’antigues porteries (< 50m²).H002 Habitatge en P.àtic, procedent d’antigues porteries.H003 Habitatge en PB, (a carrer amb tràfec de vianants).H004 Habitatge en P. entresòl o Principal.H005 Habitatge en P.àtic.H006 Habitatge en edifici amb patologies (aluminosis,...)H007 Habitatge antic, amb absolescència funcional.H008 Habitatge format per unió de dos habitatges.H009 Habitatge unifamiliar sumptuós (xalet ostentós).H010 Habitatge fora de la zona de creixement (interposició habitatge-indústria).H011 Habitatge en frontera.H012 Habitatge amb aparcament inclòs.H013 Habitatges-Masies.H014 Habitatge amb vistes.H015 Habitatge sense vistes.H016a/b Habitatge amb immissions i/o externalitats (temporals).H017 Habitatge de grandària clarament superior/inferior a la mitjana zonal.Places d’aparcamentP001 Plaça d’aparcament doble.P002 Plaça d’aparcament en concessió administrativa.TrastersT001 Traster sense vinculació amb habitatge o aparcament.
Necessitat a satisfer: treballar
Béns per a l’agricultura:nausN001 Naus vinculades a una activitat principal.
Béns per a la indústria:nausN002 Naus en poblacions <3.000 habitants i/o no industrials.N003 Naus fora de polígons industrials.N004 Naus de grans dimensions: antigues fàbriques >20.000m².N005 Naus desenvolupades en diverses plantes.
Béns per a serveis:oficinesO001 Oficina polifuncionalO002 Oficina en edifici industrial.O003 Oficina en edifici d’habitatges (per reconversió).
Necessitat a satisfer: oci, compres,negoci,explotació.Locals comercialsL001 Locals comercials amb façana < 3m.L002 Locals amb profunditat excessivaL003 Parada en mercats privats i/ o galeries comercials.L004 Parada de mercat en règim de concessió administrativa.L005 Locals en zones residencials, amb excés d’ofertaL006 Locals deslocalitzats (sense mercat, canvi d’ús)L007 Locals en centres comercials.L008 Locals en carrer principal (“PRIME”)L009 Local en règim de concessió administrativa, per a explotacióL010 Soterrani i/o entresòl, lligat a local comercial de PB
ALTRES:EdificisE001 Edifici amb afectacions permanents (expropiació)E002 Edificis protegits (historicoartístics)E003 Edificis no òptims (disfuncionals)
32
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Els casos
Definició Característiques
Element comunitari que ha acabat independitzant-se sense preu coherent...
Dimensions petites
Habitatge d’interior
Per rehabilitar
Habitatges en planta baixa, procedents de antigues porteries
Els casos
Ordenació
En les diferents necessitats de la demanda per satisfer:
Habitar
Treball
Oci-compres-negoci-explotació
Altres
3.-Índex: detall d’una fitxa
34
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Quadre general de Classificació dels casos, segons necessitats a satisfer
1.-Anàlisi individualitzat cas per cas
H008
Habitatge format per unióde dos habitatges tamany resta
Canvi de segment de demanda
Producte que no respon al mercat zonal
Tot aquell producte que inicialment es va pensar per dos usuaris i van acabar en un de sol, quedant com a producte fora de mercat
Reforma del producte
35
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Resolució de la rigidesa de la grandària d’un immoble, ha estat la compra de l’habitatge confrontant.
Tot aquell producte inicialment pensat per a dos usuaris, que queda com producte fora de mercat.
Producte que no respon al mercat mitjàzonal.
36
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
Aproximació a lessolucions a adoptar
Solució adoptada:de dos habitatges unitsa dos habitatges individualitzats
Problema evitat: lasobrevaloració
37
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
3.- Llistat dels casos,segons famílies de solucions
Canvi de demandaCanvi de demanda, per canvi de producte o canvi de segment de demanda, per reforma del producte. Canvi de comparables
HomogeneHomogeneïïtzacitzacióó especialitzadaespecialitzada: Igual segment de demanda i quantificar el ±valor; o el cost (actualitzant el producte); o ampliar informació a altres mercats..
No No éés possible aplicar el ms possible aplicar el mèètodetode: Vincular-los al producte que els dóna raó de ser. No existeix: valor segons RR.AA/EE. No existeix: valor segons activitat econòmica
38
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
3.- Índex: dels productes catastròfics per solucions
NO
MÈTODE
COMPAR.
HOMOGENEÏTZACIÓ
ESPECIALITZADA
CANVI DE
DEMANDA
O
SEGMENT .
40
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
“OntològicOntològic”” (Epistemològic)(Epistemològic) (des de la teoria) : 1) consistència metodològica(objectivitat en el procés d’aplicació del mètode)2) redefinir l’homogeneïtzació com procés de simulació del comportament de la demanda.
1.- Existeixen límits: sí
MercatMercat (des de la pràctica) : a) mercats imperfectes: poca transparència i escassesa de la informació.b) definir la demanda (atributs bàsics).
EstadEstadíísticstic (des de la metodologia) : a) La unicitat i singularitat no són visibles en l’estadística.
41
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
2.- Homogeneïtzar un atribut/s, que sí disposa el producte mig zonal.
2.-Solucions prevenció:
Detectóómetro de casos catastròfics: escalat metro de casos catastròfics: escalat
3.- Producte rar en l’entorn 4.- Fallada del principi de substitució
7.- Producte inacabat.
6.- Existeixen més d’una demanda potencial (major i millor ús)
5.- Cal aplicar el mètode delphi
1.- Escassesa de la informació.
FALLA EL PRINCIPI DEL MAJOR I M
ILLOR ÚS
42
UPC- Tesi: Límits al mètode de comparança
3.- Hipòtesis de solucions a revalidar en cada cas
Canvi de demandaCanvi de demanda, per canvi de producte o canvi de segment de demanda, per reforma del producte. Canvi de comparables
HomogeneHomogeneïïtzacitzacióó especialitzadaespecialitzada: Igual segment de demanda i quantificar el ±valor; o el cost (actualitzant el producte); o ampliar informació a altres mercats..
No No éés possible aplicar el ms possible aplicar el mèètodetode: Vincular-los al producte que els dóna raó de ser. No existeix: valor segons rendes actuals o esperades. No existeix: valor segons activitat econòmica
CAMBIO DE DEMANDA O SEGMENTO DE DEMANDA: CAMBIO DE COMPARABLES
CAMBIO DE DEMANDA O SEGMENTO DE DEMANDA: CAMBIO DE COMPARABLES
CAMBIO DE DEMANDA O SEGMENTO DE DEMANDA: CAMBIO DE COMPARABLES
CAMBIO DE DEMANDA O SEGMENTO DE DEMANDA: CAMBIO DE COMPARABLES
CAMBIO DE DEMANDA O SEGMENTO DE DEMANDA: CAMBIO DE COMPARABLES
CAMBIO DE DEMANDA O SEGMENTO DE DEMANDA: CAMBIO DE COMPARABLES
Top Related