La Oportunidad del Ciclo:Bienes RacesIgnacio Beteta5540 2229 5520 [email protected] de Promociones InmobiliariasReal Estate Investment Banking
Bienes RacesLa naturaleza de la inversin Riesgo de la inversinCiclos en Mxico y EUA
Los drivers de la demandaPoblacin (crecimiento y estructura de edades)Empleo y estabilidad en los ingresosCapacidad de compra (productos financieros)Los drivers de la ofertaDisponibilidad de tierra con permisos y serviciosExpectativas utilidadPrecio de ventaVenta
Empresa GlobalProduccin(costos, calidad, tiempo entrega)Mercados(Cualquier Ciudad del Mundo)ACBDIIIIIIDesarrollo tecnolgicoLogstica de produccin y comercializacinOptimizacin fuentes de financiamientoPas o ReginInsumos
La inmovilidad de la tierra, factor determinante en las variaciones de precio de las viviendas.
ndices de precios al Consumidor y en Vivienda en EUA(2000 = 100)
Bienes RacesLa naturaleza de la inversin Riesgo de la inversinGlobalizacinTiempo para ventaCiclos en Mex y EUA
Qu afecta el precio de un bien razEntorno econmicoInternacional (globalizacin)NacionalExternalidadesPositivasNegativas
Economa MexicanaCrecimiento del Pas Mercados FinancierosCambios Estructurales
Economa GlobalCrecimiento Global Mercados FinancierosPrcticas Industriales y ComercialesProductividad
Resultado de una operacin InmobiliariaPRECIOCOMPRAPRECIOVENTARENTAPLUSVALAMANTENIMIENTOPREDIALCOSTO DELCRDITO+-% VENTAIMPUESTOSUTILIDADISAI-
Factores que determinan plusvalaFactores del desarrollomantemimientomodernizacinExternalidades positivasUbicacin respecto competenciaTransporteEntorno urbano: nuevas amenidadesCostos de construccin nuevas viviendasExternalidades negativasnivel socioeconmico vecinos Panten, rastroExpropiacin
RiesgosPrecio Venta < Precio CompraNO hubo plusvala Plusvala no compens los costos
Estrategias y riesgos inversin
Bienes RacesLa naturaleza de la inversin Riesgo de la inversinCiclos en Mxico y EUA
Diferencia del entorno hipotecario en EUA (Subprime) y MxicoCalidad crditos. (mayor tasa compensa riesgo)Caractersticas productos hipotecarios (LTV y tasa variables)Estrategias para la bursatilizacin de hipotecas (inclinacin por riesgo vs. Seguros para garantizar flujos)
Crecimientos del M1, M2 y M3Comparar con PIB FED ST LOUIS / Econ Bureau of the Census
Fuente: BEA, Federal Reserve, Business Week, feb4, 20080000
Efectos del crecimiento monetario en los EUAControl de la inflacin de productos manufacturados Globalizacin (China)Depreciacin del dlarInflacin en bienes races (de 1980 a 2007)Inflacin al consumidor: 170%Incremento precios bienes rices: 290%CPIUSA270390
US. Fed Funds Rate
Estrategia anticrisis 2000 - EUAPara salir de la crisis: mayor liquidez crditoEfectos en la economa norteamericanaMenores tasas de intersMayor crditoCrecimiento econmicoMayor dficit comercialMenor precio del dlar (devaluacin)Inflacin:Bienes Comerciables: NO efecto China, tecnologa y productividadBienes Races
OFHEO House price index for 2007 Q4 / (1980 Q1 = 100)
CPIUSAAZCALCOLFLNEVN.ENGNYTX270390420601370463387618664228
USA Heat Map 11 June 2008Source: www.trulia.com/home_prices/
Conclusin Florida - EUASegundo Estado ms popular segn indicador Trulia Mayor cada de precios 2007 / 06Menor precio de los primeros tres lugaresAprovechar hipotecas con tasas de inters bajas y fijas
Gran desafo: Acreditar clientes de menores ingresos
Valor crditos colocados por ao segn tipo de viviendaInters SocialMedia yResidencial
Ventajas y Limitantes de los mercados de vivienda
Fondos de capital para adquisicin de reservas territorial
Oportunidades Inversin en MxicoPARA PERSONAS FSICASAutofinanciamientoDesarrollos bien ubicadosCrdito INFONAVIT + Subcuenta vivienda (hasta $650,000) sin lmite precio vivienda
PARA DESARROLLADORESDesarrollos bien ubicadosVivienda Inters Social
Factores de CautelaFactores que reducen capacidad compraAlza precios alimentosMayor costo de energticos (potencial)Factores que incrementan costosConstruccin: materialesHipotecas: tasas de inters:+ 0.5% en tasas = 2.6% en factor de pago+1.0% en tasas = 5.3% en factor de pago
Qu hacemos como empresa de bienes racesBuscar la mejor alternativa de vivienda y de su financiamiento
Qu hacemos como banca de inversin?Integrar la cadena del tren de viviendaTierraCrdito o capital para reserva territorialInversin en infraestructuraCrdito puenteCrditos Hipotecarios
Conclusiones GeneralesLa tierra es el elemento Sui Generis que determina las caractersticas nicas de las inversiones en bienes races.El riesgoTiempo para lograr plusvalaExternalidades negativasOportunidades de inversin: conocer cicloEUA: Compra parte baja cicloMXICO: Mercado con crecimiento estable
Fin presentacin
Top Related