Estudio de prefactibilidad para la construcción de un proyecto de vivienda unifamiliar en
el sector Camino Ganadero de la ciudad de Villavicencio.
Johanna Isabel Saavedra Leiva
Universidad Católica de Colombia
Bogotá, D.C. Noviembre 2016
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 2
Tabla de Contenido
Tabla de contenido
Introducción ....................................................................................................................... 9
Marco teórico ................................................................................................................... 10
Generalidades de la construcción la ciudad de Villavicencio ................................. 14
Marco conceptual: ............................................................................................................ 17
Planteamiento del problema: ............................................................................................ 20
Definición de objetivos .................................................................................................... 22
Objetivo general ......................................................................................................... 22
Objetivos específicos ................................................................................................... 22
Limitaciones ..................................................................................................................... 23
Alcance ............................................................................................................................. 23
Estudio De Mercado ......................................................................................................... 25
Diseño estratégico de la Investigación de Mercados ............................................... 25
Método ..................................................................................................................... 25
Diseño de la muestra ............................................................................................... 25
Objetivos específicos de la aplicación de la encuesta .............................................. 26
Diseño de la investigación y fuentes de datos ........................................................... 27
Fuentes Primarias ....................................................................................................... 27
Contenido de la encuesta aplicada ............................................................................ 27
Referente a la información general del encuestado (variables
sociodemográficas) .................................................................................................. 28
Referentes de la vivienda en la que actualmente habita...................................... 28
Referentes del entorno de vivienda actual (Percepción del entorno) ................. 29
Referentes a vida en sociedad ................................................................................ 29
Nivel de aceptación del proyecto de construcción de vivienda unifamiliar ....... 29
Procedimiento de recolección de datos ..................................................................... 29
Procesamiento de datos .............................................................................................. 30
Análisis de los resultados ........................................................................................... 41
Consumidores potenciales ...................................................................................... 41
Producto ................................................................................................................... 42
Plaza ......................................................................................................................... 43
Precio........................................................................................................................ 43
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 3
Estrategia comercial (Promoción) ......................................................................... 43
Fuentes Secundarias ................................................................................................... 44
Estudio Técnico ................................................................................................................ 46
Localización del proyecto........................................................................................... 46
Macro localización .................................................................................................. 47
Micro localización ................................................................................................... 48
Revisión de Aspectos Legales .................................................................................... 51
Reconocimiento a aspectos del Plan de Ordenamiento territorial del municipio
de Villavicencio “nOrTe” ....................................................................................... 51
Condiciones para solicitud de licencias y autorizaciones ........................................ 53
Licencia de Urbanización ....................................................................................... 54
Licencia de Construcción para realizar obra nueva en terrenos no construidos.
.................................................................................................................................. 56
Autorización para el movimiento de tierras ......................................................... 58
Otra Normatividad aplicable al proyecto de vivienda ............................................ 58
Balance de obras ......................................................................................................... 60
Primera fase: Planeación Técnica de la construcción ......................................... 60
Levantamiento Topográfico ................................................................................... 61
Distribución interna de la vivienda unifamiliar ...................................................... 64
Diseño estructural: ..................................................................................................... 66
Segunda fase: Ejecución de la construcción ............................................................. 69
Programación de las Actividades .............................................................................. 70
Análisis de Costos ....................................................................................................... 71
Identificación de costos directos e indirectos ....................................................... 71
Costos Indirectos ..................................................................................................... 72
Cronograma del proyecto ...................................................................................... 73
Diagrama de flujo para la construcción de una vivienda unifamiliar ................... 76
Estudio Administrativo .................................................................................................... 77
Estructura Orgánica .................................................................................................. 77
Descripción de cargos y principales funciones de cargo ......................................... 78
Contratación del personal .......................................................................................... 84
Costos Laborales ......................................................................................................... 86
Estudio Social .................................................................................................................. 88
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 4
Análisis de la población .............................................................................................. 88
Resultados obtenidos a partir de la encuesta en las variables sociodemográficas 90
Matriz de Marco Lógico ............................................................................................ 99
Árbol del Problema .................................................................................................. 101
Matriz de Involucrados ............................................................................................ 102
Matriz del proyecto aplicada al Plan Nacional de Desarrollo .............................. 104
Análisis de Beneficios y Des beneficios del proyecto ............................................. 105
Cesión para espacio público estipulado en el Plan de Ordenamiento Territorial
.................................................................................................................................... 107
Estudio Ambiental .......................................................................................................... 109
Generalidades ........................................................................................................... 109
Identificación de impactos y efectos ........................................................................ 110
Plan de Manejo Ambiental ...................................................................................... 114
Propuestas para una construcción amigable con el medio ambiente .................. 115
Estudio Financiero ......................................................................................................... 117
Análisis a la Inversión Inicial ..................................................................................... 118
Inversión Inicial ........................................................................................................ 118
Financiación del Proyecto ........................................................................................ 121
Análisis Flujo de Caja Libre del proyecto .............................................................. 123
Análisis Flujo de caja de la deuda ........................................................................... 127
Análisis Flujo de caja del inversionista .................................................................. 128
Resumen Del Análisis Financiero ........................................................................... 130
Conclusiones .................................................................................................................. 132
Recomendaciones ........................................................................................................... 133
Referencias ..................................................................................................................... 134
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 5
Lista de Siglas
POT: Plan de ordenamiento territorial.
Unifamiliar: Vivienda construida para ser ocupada por una sola familia.
DANE: Departamento Administrativo Nacional de Estadística.
Expometa: Feria inmobiliaria y de la construcción del Meta.
Camacol: Cámara Colombina de la Construcción.
Curaduría: Oficina independiente de la administración municipal en la cual se realizan
tramites de licencias de urbanismo, construcción y complementarias.
Cormacarena: Corporación para el Desarrollo Sostenible del Área de Manejo Especial
de La Macarena.
Vivienda VIS: Vivienda de interés social
Vivienda no VIS: Vivienda no catalogada como de interés social
VLR: Vías Locales Residenciales
TIR: Tasa interna de retorno
TIO: Tasa interna de oportunidad
VPN: Valor presente neto
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 6
Lista de Figuras
Ilustración 1. Distribución de la muestra ......................................................................... 32
Ilustración 2. Personas que han habitado en los últimos tres años en la Comuna 5. ....... 32
Ilustración 3. Propiedad de la vivienda que habitan actualmente las personas
encuestadas. ...................................................................................................................... 32
Ilustración 4. Tiempo habitado en la vivienda actual de las personas encuestadas. ........ 33
Ilustración 5. Personas encuestadas que tienen familiares que habitan en el sector ........ 33
Ilustración 6. Situación de servicios públicos básicos de las viviendas de los
encuestados. ..................................................................................................................... 34
Ilustración 7. Estado de las construcciones de las viviendas de los encuestados. ........... 34
Ilustración 8. Encuestados que realizarían adecuaciones a las viviendas que habitan. .... 34
Ilustración 9. Distribución de calificaciones dadas por los encuestados a características
en materia de construcción de vivienda. .......................................................................... 37
Ilustración 10. Niveles de percepción del entorno de los encuestados. ........................... 38
Ilustración 11. Porcentaje de aceptación de los encuestados en tipos de vivienda. ......... 38
Ilustración 12. Porcentaje de aceptación de los encuestados en tipos de construcción. .. 39
Ilustración 13. Preferencia de habitación de los encuestados en tipos de propiedad de
vivienda. ........................................................................................................................... 39
Ilustración 14. Respuesta de los encuestados en conocimientos de propiedad horizontal.
.......................................................................................................................................... 40
Ilustración 15. Percepción de los encuestados en conflictos en propiedad horizontal. .... 40
Ilustración 16. Preferencias de los encuestados en compra de vivienda unifamiliar. ...... 40
Ilustración 17. Preferencias de los encuestados en compra de vivienda unifamiliar en el
sector. ............................................................................................................................... 41
Ilustración 18. Valores dispuestos a pagar por los encuestados para compra de vivienda
unifamiliar en el sector ..................................................................................................... 41
Ilustración 19. Ubicación del municipio de Villavicencio en el mapa de Colombia. ...... 48
Ilustración 20. Mapa Satelital de Villavicencio con ubicación del lote disponible. ........ 49
Ilustración 21. Mapa Satelital Comuna 5 Sector Camino Ganadero Villavicencio. ........ 50
Ilustración 22. Mapa de geo localización del terreno disponible para el proyecto. ......... 51
Ilustración 23. Vista satelital cercana del terreno disponible para el proyecto. ............... 51
Ilustración 24. Diseño exterior del proyecto de vivienda unifamiliar Primera Etapa. ..... 64
Ilustración 25. Planta arquitectónica la primera planta de la vivienda unifamiliar. ......... 64
Ilustración 26. Planta arquitectónica del segundo piso de la vivienda unifamiliar .......... 65
Ilustración 27. Cronograma para la construcción de una vivienda unifamiliar. .............. 75
Ilustración 28. Diagrama de flujo de actividades para construir una vivienda ................ 76
Ilustración 29. Organigrama del proyecto de construcción de vivienda unifamiliar. ...... 78
Ilustración 30. Distribución de género en las personas que respondieron la encuesta .... 90
Ilustración 31. Distribución de género femenino en las personas que respondieron la
encuesta ............................................................................................................................ 91
Ilustración 32. Distribución género masculino en las personas que respondieron la
encuesta ............................................................................................................................ 92
Ilustración 33. Lugar de nacimiento de los encuestados .................................................. 93
Ilustración 34. Nivel educativo de los encuestados ......................................................... 94
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 7
Ilustración 35. Situación laboral de los encuestados ........................................................ 95
Ilustración 36. Número de personas que conforman su núcleo familiar ......................... 96
Ilustración 37. Origen principal de los ingresos del núcleo familiar ............................... 97
Ilustración 38. Distribución de núcleos familiares y disponibilidad de vehículo propio. 98
Ilustración 39. Nivel de ingresos familiares de los encuestados ...................................... 99
Ilustración 40. Matriz de marco lógico .......................................................................... 100
Ilustración 41. Árbol del problema del proyecto. .......................................................... 101
Ilustración 42. Árbol de objetivos del proyecto ............................................................. 102
Ilustración 43. Matriz de involucrados .......................................................................... 103
Ilustración 44. Matriz del proyecto aplicada al PND ..................................................... 104
Ilustración 45. Análisis de beneficios y des beneficios.................................................. 106
Ilustración 46. Modelo de mobiliarios para parques en cesión ...................................... 107
Ilustración 47. Matriz de Leopold .................................................................................. 112
Ilustración 48. Análisis de impactos y mitigaciones ...................................................... 113
Ilustración 49. Punto de equilibrio ventas ...................................................................... 122
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 8
Lista de Tablas
Tabla 1 .............................................................................................................................. 31
Tabla 2. Calificación dada por los encuestados a condiciones físicas en construcción de
vivienda. ........................................................................................................................... 34
Tabla 3. Calificación dada por los encuestados a percepción de su entorno. .................. 37
Tabla 4. Información general del municipio de Villavicencio. ........................................ 48
Tabla 5. Requisitos para solicitud de Licencia de Urbanización. .................................... 55
Tabla 6. Requisitos para solicitud de Licencia de Construcción para obra nueva ........... 56
Tabla 7. Requisitos para solicitud de Autorización de movimiento de tierras................. 58
Tabla 8. Actividades vinculadas al estudio de prefactibilidad. ........................................ 68
Tabla 9. Actividades de construcción de vivienda unifamiliar. ....................................... 70
Tabla 10. Presupuesto de obra para una vivienda unifamiliar. ........................................ 72
Tabla 11. Resumen actividades del proyecto de construcción ......................................... 74
Tabla 12. Costos Salariales personal contratado para el proyecto 1. ............................... 86
Tabla 13. Costos Salariales personal contratado para el proyecto 2. ............................... 87
Tabla 14. Distribución poblacional urbana y rural y por comunas. ................................. 88
Tabla 15. Género de las personas encuestadas................................................................. 90
Tabla 16. Edades de las personas encuestadas ................................................................. 91
Tabla 17. Municipio de nacimiento de los encuestados ................................................... 92
Tabla 18. Nivel educativo de los encuestados ................................................................. 93
Tabla 19. Situación de los encuestados ............................................................................ 94
Tabla 20. Número de personas que conforman el núcleo familiar de los encuestados .... 95
Tabla 21. Origen de ingresos núcleo familiar .................................................................. 96
Tabla 22. Tipo de vehículo según núcleos familiares que responden afirmativamente... 97
Tabla 23. Nivel de ingresos familiares de los encuestados .............................................. 98
Tabla 24. Planes y programas del Plan de Manejo Ambiental ...................................... 115
Tabla 25. Características de la primera etapa de la urbanización .................................. 117
Tabla 26. Inversión inicial en tangibles ......................................................................... 118
Tabla 27. Inversión inicial en intangibles ...................................................................... 119
Tabla 28. Inversión inicial en Capital de Trabajo .......................................................... 120
Tabla 29. Resumen Inversión Total Inicial .................................................................... 120
Tabla 30. Flujo de caja libre del proyecto ...................................................................... 124
Tabla 31. Flujo de caja de la deuda ................................................................................ 127
Tabla 32. Flujo de caja del inversionista ........................................................................ 128
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 9
Introducción
Los estudios de prefactibilidad se encuentran relacionados con el análisis previo
emprendido para obtener información sobre un proyecto a realizar, respecto a la
caracterización de sus componentes, identificación de alternativas, reconocimiento de
condiciones mínimas requeridas para su ejecución, cuantificación de la inversión,
fuentes de financiamiento y evaluación de indicadores financieros. La prefactibilidad
permite a los inversionistas tomar decisiones de manera previa a la realización final de
una inversión y reduce pérdidas de recursos ante la posibilidad de poder decidir de
manera anticipada aplazar, replantear, rescindir o pasar al nivel de estudio de factibilidad
del proyecto.
A partir del planteamiento de un proyecto de inversión en construcción de
vivienda unifamiliar, el presente estudio pretende reconocer de manera preliminar sus
requerimientos básicos a partir de la consideración de una diversidad de variables y la
recopilación de la mayor cantidad de información posible con el fin de analizarla,
evaluarla y responder a la razón principal de un estudio de prefactibilidad: reducir el
riesgo en la toma de decisiones de inversión.
Los inversionistas cuentan con un lote disponible para urbanizar en el conocido
Sector del Camino Ganadero ubicado en la Comuna Cinco del Municipio de
Villavicencio, sin embargo, se encuentran indecisos frente a las posibilidades de invertir
en el desarrollo del proyecto de construcción de vivienda unifamiliar, realizar
modificaciones al proyecto o aplazar definitivamente la urbanización prevista en dicho
lote, razón por la cual los resultados obtenidos en el presente estudio de prefactibilidad
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 10
serán determinantes para la toma de decisiones garantizando la reducción de
incertidumbre existente.
Marco teórico
La humanidad, a partir del proceso de sedentarismo, generado en gran parte por
el descubrimiento de la agricultura, creó asentamientos poblacionales de los cuales
encontramos los rastros más representativos en las civilizaciones antiguas de la
Mesopotamia, Egipto, Grecia y Roma, regiones en las cuales se han encontrado vestigios
de construcciones característicamente dispuestas.
La evolución en la construcción de viviendas en el mundo presenta diferencias
estructurales de acuerdo a la región en la cual se realizan dichas edificaciones, ya sea por
motivos geográficos, climáticos o culturales que han sido determinantes en el avance de
las sociedades.
Inicialmente las viviendas se realizaban para suplir necesidades básicas de las
familias que vivían en ellas, se situaban distanciadas en sectores principalmente
agrícolas. Con la llegada de la edad media aparecen los primeros suburbios, y al abrirse
paso una nueva economía de tipo mercantil se dio paso al surgimiento de ciudades
basadas en este sistema en el continente europeo, sin dejar de lado la continuidad en las
grandes construcciones en los campos.
Las construcciones se diversificaban y también las clases sociales se
distanciaban, y es a partir del Renacimiento que se crean las condiciones necesarias para
que surgieran las grandes construcciones conocidas como castillos y abadías.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 11
La revolución industrial causó, sin lugar a dudas, un gran crecimiento en la
demografía, aparece entonces el proletariado habitando grandes ciudades, sus
condiciones de vida llegaron a ser en gran medida lamentables, ocupando tipos de
viviendas muy diferentes a las habitadas por la clase acaudalada, y de la mano con la
aparición de medios de transportes como el vehículo y el tren, las ciudades fueron
creciendo hacia la periferia.
La entonces clase trabajadora que tenía ingresos monetarios suficientes para
comprar unidades habitacionales de mejores condiciones a las existentes impulsan la
creación de centros urbanos en las afueras de las ciudades acompañado el
desplazamiento hacia obras unifamiliares y la posterior aparición de los primeros centros
comerciales alejados del centro poblacional inicial.
También el sector de la construcción de la vivienda en Colombia ha pasado por
diferentes etapas, los centros urbanos actuales se crearon a su vez a partir del traslado de
habitantes de los campos a las ciudades, generando una demanda de vivienda en los
centros urbanos. Con el correr de los años aparecieron mecanismos de incentivo a la
construcción con el fin de facilitar el acceso a vivienda a la población.
Tal vez la etapa más recordada de la construcción en Colombia estuvo
caracterizada por la creación del UPAC (Unidad de poder adquisitivo constante), sin
embargo a raíz de la crisis económica que atravesó el país, y que de una u otra manera
afectó a las corporaciones de ahorro y vivienda y las constructoras, se dio paso a otros
mecanismos como: créditos hipotecarios en pesos, UVR (Unidades de Valor Real),
contratos de Leasing entre otros que facilitan el acceso a vivienda urbana.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 12
En la actualidad, el gobierno del presidente Juan Manuel Santos, en una de sus
denominadas “locomotoras” que buscan impulsar el desarrollo económico del país, ha
centrado sus esfuerzos en el impulso al sector de la construcción, como una estrategia
para reducir problemas latentes de desempleo y el incremento de población víctima del
conflicto armado en las ciudades principales con necesidades insatisfechas.
Como complemento a la estrategia de edificación, se han creado subsidios a las
tasas de financiación de viviendas y programas de asistencia a las personas más
vulnerables con el fin de garantizarles una vivienda en condiciones básicas. De igual
manera diferentes tipos de subsidios permiten que familias de diferentes estratos puedan
acceder a créditos para viviendas catalogadas o no como de interés social. El diseño de
las tasas diferenciales y los subsidios a la tasa de interés en los créditos hipotecarios, han
sido de gran impacto en el impulso a la demanda de vivienda nueva en el país.
Los indicadores manejados por el Departamento Administrativo Nacional de
Estadísticas DANE, relacionados con el sector de la construcción, permiten confirmar la
evolución que ha presentado esta industria en las últimas décadas, algunos de estos
indicadores se relacionan a continuación:
Cartera Hipotecaria de Vivienda - CHV
Censo de Edificaciones - CEED
Estadísticas de Cemento Gris- ECG
Licencias de Construcción - ELIC
Financiación de Vivienda - FIVI
Vivienda VIS y NO VIS
Índice de Valoración Predial – IVP
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 13
Indicador de Inversión en Obras Civiles - IIOC
Indicadores Económicos Alrededor de la Construcción - IEAC
Índice de Costos de la Construcción de Vivienda - ICCV
Índice de Costos de la Construcción Pesada - ICCP
Índice de Precios de Vivienda Nueva - IPVN
Estadísticas de Concreto Premezclado
Índice de Precios de Edificaciones Nuevas - IPEN
Indicador de Avance Físico de Obras Civiles - IAFOC
De acuerdo a la información publicada en la página web del DANE, a medida
que ha aumentado la construcción de viviendas en Colombia se evidencia la necesidad
de edificar también nuevos sitios destinados a la ubicación del comercio de manera más
cercana a las nuevas unidades de viviendas de tipo residencial, esto con el fin de facilitar
el acceso de la población a diversos segmentos del área comercial o de servicios.
En razón a que los asentamientos tanto residenciales como comerciales se van
estableciendo en áreas alejadas de los primitivos centros urbanos, muy frecuentemente
en zonas que inicialmente hacían parte de sectores rurales o veredales, se ha hecho
necesario el control del crecimiento de las ciudades principales a partir de los POT –
Planes de Ordenamiento Territorial, con los cuales los gobiernos municipales buscan
reglamentar el uso del suelo, designar áreas protegidas, condiciones de construcción,
vías de acceso y servicios públicos básicos, prevención de riesgos y especialmente
definir y garantizar suelos disponibles para la construcción, en definitiva se busca
planificar y ordenar el crecimiento de la ciudad.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 14
Generalidades de la construcción la ciudad de Villavicencio
Desde sus orígenes, el territorio donde actualmente se encuentra ubicada la
capital del departamento del Meta, ha sido de gran importancia en el intercambio
comercial en la época precolombina y de la conquista y posteriormente, por su ubicación
geográfica, se convirtió en paso obligado para comerciantes y ganaderos que se
desplazaban desde el actual departamento de Cundinamarca hacia los llanos orientales.
Fue hacia la década del 40 cuando se fundó un caserío conocido como Gramalote
que para el 21 de Octubre de 1850 toma el nombre de Villavicencio.
Hacia 1953, año en el que se decretó la amnistía por parte del gobierno del
presidente General Gustavo Rojas Pinilla a las guerrillas de los llanos, la ciudad de
Villavicencio empieza a desarrollarse con el ingreso de población (colonos)
provenientes de otras regiones del país; entonces se da paso a la creación de reconocidos
organismos de carácter público y privado que incentivaron el desarrollo de la región,
entre los cuales se destacan: Año 1962 Cámara de Comercio de Villavicencio, Año 1963
Empresas Públicas de Villavicencio, Año1967 Clínica Meta, Año 1966 el edificio de la
sede de la Alcaldía, Año 1977 la Universidad de los Llanos.
Un factor repetitivo en cada una de las edificaciones construidas así como las
viviendas de tipo familiar fue determinante en el crecimiento de Villavicencio: el
distanciamiento del centro histórico de la ciudad, esto se produjo especialmente por el
desarrollo de proyectos habitacionales en los barrios conocidos como La Esperanza, El
Retiro, Popular, Galán, entre otros.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 15
Inicialmente las construcciones se realizaron en barrios organizados por
manzanas las cuales estaban confirmadas por viviendas unifamiliares de uno o dos pisos,
alrededor de estas construcciones se desarrollaron instituciones educativas y las tiendas
de barrio suplían las necesidades básicas de los habitantes, pero el sector del centro
continuaba concentrando las entidades administrativas, financieras, plazas de mercado,
instituciones de salud y grandes superficies.
En la última década la ciudad de Villavicencio, capital del departamento del
Meta, ha experimentado un desarrollo económico que la convierte en la actualidad en
protagonista del progreso económico en el país por ser el más importante centro
comercial y cultural de la región de la Orinoquia (comprendida ésa por los
departamentos de Arauca, Casanare, Meta y Vichada) especialmente por su ubicación
geográfica próxima a la ciudad de Bogotá, lo cual le ha valido la denominación de la
puerta del llano de Colombia.
La principal fuente de ingresos de la economía en el municipio de Villavicencio
proviene de las actividades comerciales ligadas a los desarrollos agroindustriales,
ganaderos y mineros del departamento del Meta, fundamentalmente en la explotación de
hidrocarburos y sus derivados, esta última actividad le ha significado un aumento en sus
ingresos por el tema de regalías y dinero circulante en la economía cotidiana, generación
de empleos directos e indirectos y aumento en demanda y oferta de bienes y servicios.
Al ser paso obligado para los transportadores que conducen sus productos
(especialmente aquellos de cosecha o ganados en pie) hacia el interior del país, así como
recibir grandes movilizaciones de vehículos que ingresan innumerables productos,
Villavicencio cuenta con un completo portafolio de empresas de servicios financiero,
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 16
hotelero, almacenes de cadena, salud, educación, turismo, entretenimiento, procesadora
de arroz, de aceite de palma, de insumos para el agro y la ganadería, y a su vez presenta
un mínimo proceso de industrialización.
El sector de la construcción en la capital del Meta se ha visto impulsado por la
actividad comercial y en gran medida por los ingresos obtenidos a partir del petróleo y
sus derivados, especialmente a partir del año 2000, tal como se puede reconocer en el
Ensayo Número 14 de la Serie: Ensayos sobre Economía Regional (ESER) de Julio 2004
de Germán Humberto Hernández para el Banco de la República.
Sin embargo, a raíz de la caída del precio internacional de petróleo, se dio una
recesión en este importante sector de la economía en Colombia, especialmente en los
departamentos productores, esto causó que se produjeran cierres de empresas del sector
de hidrocarburos en el país y por consecuencia de las innumerables contratistas que
dependían de este renglón y la inevitable pérdida de empleos directos e indirectos lo cual
afecto la disponibilidad de tener recursos monetarios que circulaba entre la población y
le permitía invertir excedentes en diferentes proyectos de inversión, especialmente en el
sector de la construcción.
Es así como el sector de la construcción también se vio afectado por la
disminución de recursos para invertir, especialmente en el sector vivienda. Estos fuertes
resultados empezaron a verse de manera considerable a inicios del año 2015. Mariño
Espinosa Lilian (2015) refiere que el ‘boom’ del crudo llevó a que los departamentos
que presentaran mayor crecimiento del PIB e incluso superior al promedio nacional (de
acuerdo con el último informe regionalizado del DANE con cifras de 2013) fueran
Putumayo (23,5 %), Meta (11,1 %), Casanare (5,3%) y Santander (6,1%), lo que
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 17
también impulsó sectores como la hotelería y la construcción en las zonas que hoy se
están viendo afectadas.
Por todo lo anterior, en la actualidad los líderes de la región impulsan sectores
como ecoturismo y agroindustria, con el fin de cambiar el enfoque de una economía
anteriormente dependiente de los ingresos generados por el petróleo, en nuevas
actividades que pueden generar un incremento en el PIB de la región.
Marco conceptual:
El sector de la construcción, ante los efectos adversos en la economía colombiana
causados por la caída de los precios internacionales del petróleo, se ha convertido en un
importante promotor del crecimiento económico a partir del año 2014.
La ciudad de Villavicencio no ha sido ajena a la difícil situación económica a raíz de la
dependencia que ha existido en la región de los llanos orientales del sector de
hidrocarburos como gran generador de ingresos en las últimas décadas.
Sin embargo, Sandra Forero (2014), presidenta de la Cámara Colombiana de la
Construcción, refiere que la construcción se consolidó como el motor de la economía,
poniendo en evidencia el creciente rumbo de la inversión de las empresas y los hogares
en ese sector.
En la actualidad y según se pudo apreciar en la más reciente feria de la
construcción Expometa 2016, la tendencia de la construcción de viviendas en altura y en
zonas retiradas del centro de la ciudad es cada vez más aceptada por los compradores en
la ciudad.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 18
Este tipo de construcciones tuvo su principal desarrollo a partir del 2014 año en
el que ingresó la constructora Amarilo a Villavicencio con su proyecto Hacienda
Rosablanca.
De acuerdo las cifras reveladas por la Cámara Colombia de la Construcción
(Camacol) regional Meta en el año 2014 las ventas de apartamentos llegaron al 54 por
ciento, mientras que las casas pasaron al 46 por ciento.
Ardila Arias Nelson (2016) respecto al crecimiento de este tipo de
construcciones manifiesta que esa tendencia siguió creciendo al pasar al 76 por ciento la
venta de viviendas en edificaciones verticales por el 24 por ciento de las horizontales,
que tuvo como punto de impuso la construcción de apartamentos de interés social que
construyó el Gobierno nacional en el sector de La Madrid.
Por otra parte, un factor que viene influyendo en esta tendencia es que el valor de
la tierra en la ciudad está muy elevado y el costo de construir casas financieramente no
es el mismo que el de los apartamentos, razón por la cual se presenta un incremento
considerable en la oferta de construcciones en altura o multifamiliares bajo el sistema de
propiedad horizontal.
Sin embargo la construcción de vivienda tradicional de tipo unifamiliar o
individual sigue estando presente en la oferta de inmuebles, entendiendo por
construcción unifamiliar aquella que se construye para ser habitada en su totalidad por
una sola familia y que generalmente se edifica conformando una manzana o cuadra
denominadas en su conjunto como urbanización.
Actualmente la construcción de viviendas en Villavicencio se desplaza cada vez
más del centro histórico, en barrios periféricos ubicados en sectores que anteriormente
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 19
hacían parte de Veredas o zonas rurales, que han sido ahora incluidas en el perímetro
urbano, donde se desarrollan proyectos de construcción de viviendas de interés
prioritario, de interés social, construcción tradicional y aquellas tipo Condominio
campestre. Por lo anterior el desarrollo comercial se ha visto impulsado en cada muchos
sectores, especialmente en aquellos retirados del centro como La Porfía, Catama, Kirpas,
Apiay, entre otros y se estima que este crecimiento hacia el perímetro continúe aún más
debido a la construcción de la doble calzada hacia Bogotá ya que sin lugar a dudas
Villavicencio se ha convertido en una de las capitales del país que mayor cantidad de
población migrante acoge en su territorio.
Justificación
El presente estudio de pre factibilidad utiliza una metodología básica de tipo descriptiva.
Las fuentes de información utilizadas son primarias y secundarias y las técnicas
previstas para utilizar se resumen en: diseño y recolección de información a partir de
aplicación de encuesta, reconocimiento del entorno a partir de la observación directa del
entorno, proyectos de vivienda en curso en el Sector Camino Ganadero de la Comuna
Cinco municipio de Villavicencio, entrevistas con expertos y análisis de documentos de
tipo reglamentario e información de las entidades gubernamentales y de tipo
administrativo de la Alcaldía Municipal y la Curaduría Urbana.
Al establecer la prefactibilidad del proyecto de construcción de vivienda
unifamiliar en el lote disponible en el sector del antiguo Camino Ganadero en
Villavicencio, de acuerdo al análisis de factores de mercadeo, técnico, financiero,
legales, ambientales, de tipo urbanístico y del entorno, los inversionistas podrán concluir
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 20
si la ejecución del proyecto generará un valor agregado en el sector que optimice el uso
de la tierra y genere la rentabilidad esperada.
Los resultados obtenidos en el presente estudio son de especial aporte para los
inversionistas, dado que contribuye a disminuir el alto riesgo de inversión en un
proyecto de construcción, el cual demanda una alta disponibilidad de recursos, y
servirán para que finalmente se logre determinar si el proyecto inicialmente planteado se
posterga, se reformula, se abandona o se continúa con el análisis para la construcción de
vivienda de tipo unifamiliar en el lote dispuesto por la constructora a nivel de estudio de
factibilidad, encaminado a su posterior ejecución.
Planteamiento del problema:
Los inversionistas, quienes además son los propietarios del lote donde se planea la
ejecución del proyecto de construcción de vivienda unifamiliar, no cuentan con la
información necesaria para reducir la incertidumbre frente al logro de unos resultados
óptimos a partir del planteamiento de un proyecto de construcción de tipo unifamiliar, el
nivel de aceptación de este tipo de inmueble y la proyección de las ventas por etapas.
Adicional a lo anterior, se carece de un análisis de los requisitos mínimos que se deben
contemplar en la ciudad de Villavicencio de acuerdo a la normativa vigente y el sector
de ubicación del terreno, con el fin de determinar el diseño del tipo de vivienda y del
proyecto de vivienda por etapas.
La firma constructora que ha construido con éxito proyectos de vivienda en las
ciudades de Bogotá y Villavicencio; en la actualidad adelanta otras construcciones en
diferentes sitios del país, las cuales han presentado retrasos en el normal desarrollo de
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 21
los proyectos causados por limitación en los recursos necesarios para la finalización,
viéndose en la necesidad de tramitar fuertes préstamos para financiación, razón por la
cual el desarrollo del presente estudio de pre factibilidad contribuiría a tener un mayor
acceso a información básica que permita decidir el rumbo que debe tomar el proyecto de
construcción en el lote ubicado en el sector del antiguo Camino Ganadero de
Villavicencio.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 22
Definición de objetivos
Objetivo general
Determinar la prefactibilidad del proyecto de construcción de la primera etapa de una
urbanización unifamiliar en un lote de terreno del sector Camino Ganadero, ubicado en
la Comuna Cinco del municipio de Villavicencio.
Objetivos específicos
Establecer mediante un estudio de mercado la aceptación de una construcción de
tipo unifamiliar en la población del sector del Camino Ganadero, Comuna Cinco
del municipio de Villavicencio.
Realizar un estudio técnico que permita establecer las condiciones técnicas
básicas y alternativas que rodean el proyecto para el diseño del tipo de vivienda y
etapas.
Efectuar un análisis de la normatividad existente para consolidar la información
relacionada con las exigencias en materia reglamentaria que se deben cumplir
para el desarrollo de un proyecto de construcción unifamiliar en la ciudad de
Villavicencio.
Realizar un estudio ambiental para identificar los requisitos y estudios mínimos
requeridos para el proyecto.
Realizar un estudio financiero que permita cuantificar el valor de las inversiones
y los posibles ingresos por ventas.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 23
Limitaciones
Dentro de las limitantes que presenta el estudio de prefactibilidad, se puede
mencionar los conocimientos básicos en el área técnica de proyectos de construcción,
razón por la cual para el desarrollo del presente estudio se establecen canales de apoyo
permanente con profesionales de la ingeniería civil, arquitectura, ingeniería ambiental,
entre otros.
Otra de las limitantes del estudio de prefactibilidad es el tiempo previsto para
elaborar el mismo, teniendo en cuenta la extensión de los temas abordados y la
producción del trabajo de manera individual.
Alcance
La información obtenida será aplicada al proyecto de construcción que se planea
desarrollar en el lote ubicado en el Sector del Camino Ganadero vía a Kirpas de la
Comuna Cinco de la ciudad de Villavicencio, el cual es propiedad de los inversionistas.
Los resultados obtenidos en el presente estudio permiten a los inversionistas,
determinar la construcción del lote por etapas de acuerdo a un diseño de vivienda de tipo
unifamiliar.
Por otra parte, se facilita la determinación de la continuidad con el estudio de
factibilidad para la correspondiente construcción, la modificación del proyecto o el
aplazamiento de cualquier tipo de inversión relacionada con el proyecto de construcción
de vivienda de tipo unifamiliar.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 24
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 25
Estudio De Mercado
Diseño estratégico de la Investigación de Mercados
La investigación de mercados aplicada al estudio de prefactibilidad para la
ejecución del proyecto de construcción de la primera etapa de vivienda unifamiliar en un
lote de terreno del sector del Camino Ganadero de la Comuna Cinco del municipio de
Villavicencio, permite suministrar información que soporta la toma de decisiones de
inversión por parte de los inversionistas. A continuación se relacionan las principales
características del instrumento seleccionado:
Método
El método determinado es el cuantitativo con una investigación descriptiva
realizando una encuesta a: habitantes de la Comuna Cinco, habitantes del sector aledaño
al sitio donde se proyecta realizar la construcción y transeúntes.
Diseño de la muestra
Para definir la muestra, se parte de la información registrada en el POT de
Villavicencio, respecto a la fuente DANE: Conciliación censal 1985-2005 y
proyecciones 2005-2020, tomado del POT Villavicencio 2015-2027 con el fin de
establecer la población (N):
Donde:
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 26
N= 107.962 *
Z = Nivel de confianza = 95%
P = Probabilidad de éxito = 0.5
Q = Probabilidad de fracaso = 0.5
D = Error = 5%
Aplicación de la fórmula:
n =
107.962 x 0,95*2 x 0,5 x 0,5
0,05*2 x (107.962-1) + 0,95*2 x 0,5 x 0,5
n =
24.359
270
n = 90
Media=40+30+20
3
Media=30
Varianza=100
Desviación estándar=√100
Desviación estándar=10
Objetivos específicos de la aplicación de la encuesta
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 27
Identificar preferencias en el tipo de construcción de vivienda
Determinar rangos de valores monetarios que se estarían
dispuestos a pagar para la compra una vivienda.
Identificar el nivel de preferencias en compra de vivienda nueva
en residentes cercanos al sitio donde se proyecta realizar la
construcción.
Establecer el grado de aceptación del proyecto en el sector y
comuna.
Comprobar el grado de preferencia frente a modelos tradicionales
de construcción de vivienda.
Diseño de la investigación y fuentes de datos
El trabajo de campo se desarrolla en la Comuna Cinco, en el sector conocido
como el antiguo Camino Ganadero (comprendido por una vía secundaria que se
desprende a mano izquierda de la vía principal que conduce de la capital del meta al
municipio de Puerto López (antes del puente del río Ocoa) hasta la vía de acceso al
complejo agroindustrial y ganadero de Catama) y antes de llegar al sector de Kirpas, se
encuentra ubicado un lote de terreno de aproximadamente once hectáreas.
Fuentes Primarias
La fuente primaria se encuentra en los habitantes de la Comuna Cinco y en el
sector aledaño al sitio donde se proyecta realizar la construcción.
Contenido de la encuesta aplicada
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 28
Con el fin de determinar el Perfil socioeconómico de los hogares a los cuales
pertenecen las personas encuestadas, se diseñaron preguntas relacionadas con:
Referente a la información general del encuestado (variables sociodemográficas)
Ubicación en la muestra de la persona que realiza la encuesta
Género
Cabeza de hogar
Edad
Lugar de nacimiento
Nivel educativo
Situación laboral
Número de personas que conforman su núcleo familiar
Origen principal de los ingresos familiares
Nivel de ingresos familiares
Referentes de la vivienda en la que actualmente habita
Información acerca de viviendas anteriormente habitadas
Información acerca de la vivienda en la que habita actualmente
Tiempo de habitar la vivienda actual
Propiedad de la vivienda que habita actualmente
Información acerca de servicios públicos que tiene la vivienda actual
Estado de construcción de la vivienda actual
Preferencias en adecuaciones en la vivienda que habita actualmente
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 29
Referentes del entorno de vivienda actual (Percepción del entorno)
Percepción del entorno
Vías de acceso
Medios de transporte utilizados
Centros educativos cercanos
Percepción del comercio en el sector
Percepción en general del barrio en materia de seguridad
Referentes a vida en sociedad
Relación con sus vecinos
Existencia de familiares en el barrio
Lugares de encuentro social
Necesidades sociales en el barrio
Nivel de aceptación del proyecto de construcción de vivienda unifamiliar
Preferencias en habitabilidad (casa o apartamentos)
Consideraciones sobre el tipo de construcción y comportamiento de los vecinos
Valor que estaría dispuesto a pagar por una vivienda nueva en el sector
Procedimiento de recolección de datos
La aplicación se realizó de manera personal a los encuestados, en dos fines de
semanas consecutivos, los días sábado y domingo 22 y 23 de Octubre de 2016 en el
horario comprendido entre las 8:00 am a 5:00 pm. El trabajo en campo para recolección
de la información se efectuó a través de la aplicación de un formato creado mediante una
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 30
suscripción gratuita a un dominio temporal en una plataforma de creación de sitios web
(editor online que permite crear y publicar un sitio web de manera gratuita), con el fin de
recolectar la información proveniente de los dos dispositivos móviles usados (tabletas)
con acceso permanente a internet.
Procesamiento de datos
Una vez se finalizó el proceso de recolección de datos, se procedió a la
tabulación de los resultados obtenidos mediante el uso de la herramienta Microsoft
Excel.
A continuación se presentan la información resumen de la encuesta:
Informe de la encuesta
Tipo de Investigación: Encuesta por muestreo
Diseño Muestral: Muestreo Aleatorio Simple
Cobertura geográfica: Sector Camino Ganadero, Urbanización la Carolina,
Barrio Valles de la Carolina, Urbanización La Sabana y Barrio Kirpas de la comuna 5 de
en ciudad de Villavicencio.
Tamaño de la muestra: 90 personas encuestadas de forma presencial.
Unidad de observación: Personas de 18 años y mayores de esta edad.
Fecha de aplicación: Las encuestas se realizaron los días 22 y 23 de Octubre de
2016 en los horarios de 8:00 am a 5:00 pm, con la siguiente distribución:
Cada encuesta se enfocó en un análisis de los siguientes aspectos: variables
sociodemográficas (los cuales se incluirán en el estudio social), referentes de la vivienda
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 31
en la que actualmente habita, percepción del entorno, referentes a vida en sociedad, nivel
de aceptación del proyecto de construcción de vivienda unifamiliar.
A continuación se presentan los resultados obtenidos en las variables
relacionadas con preferencias y aceptación del proyecto de vivienda:
Tabla 1
Composición de las personas encuestadas
Participantes de la muestra Cantidad
Habitantes de la Comuna 5 40
Habitantes aledaños 30
Transeúntes de la zona 20
Total Encuestados 90
40
20
30
0
5
10
15
20
25
30
35
40
45
Habitantes
comuna 5
Transeúntes de
la zona
Habitantes
Aledaños
comuna 5
Núm
ero
de
encu
esta
do
s
Caracterización de la muestra
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 32
Ilustración 1. Distribución de la muestra
A continuación se presenta la información obtenida en el ítem de condiciones de
habitación y otras características de la vivienda en la que actualmente habita:
Ilustración 2. Personas que han habitado en los últimos tres años en la Comuna 5.
Ilustración 3. Propiedad de la vivienda que habitan actualmente las personas
encuestadas.
33%
67%
Antes de vivir en esta vivienda residía en
esta comuna ?
no
si
39%
22%
39%
La vivienda que habita actualmente es:
Arrendada
Familiar
Propia
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 33
Ilustración 4. Tiempo habitado en la vivienda actual de las personas encuestadas.
Ilustración 5. Personas encuestadas que tienen familiares que habitan en el sector
58%21%
21%
Tiempo de habitar la vivienda actual :
Entre uno y tres años Mayor a tres años
Menor a seis meses
39%
61%
Tiene familiaresque habitan en este
mismo sector?
no
si
10%
90%
La vivienda que usted habita cuenta con
servicios públicos básicos? (Acueducto,
alcantarillado, luz, gas natural)
no
si
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 34
Ilustración 6. Situación de servicios públicos básicos de las viviendas de los
encuestados.
Ilustración 7. Estado de las construcciones de las viviendas de los encuestados.
Ilustración 8. Encuestados que realizarían adecuaciones a las viviendas que habitan.
A continuación se presentan los resultados obtenidos en la pregunta: Califique de 1 a 5
siendo 1 de menor importancia y 5 mayor importancia que tanta importancia tienen para
usted los siguientes espacios en una vivienda:
Tabla 2. Calificación dada por los encuestados a condiciones físicas en construcción de
vivienda.
Ítem Descripción 1 - MUY 2 - 3 - 4 - 5 - MUY
37%
63%
La vivienda que usted habita esta
terminada en su construcción?
En construcción
Terminada
8%
92%
Realizaría adecuaciones en la vivienda
que habita actualmente?
No
Si
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 35
BAJO BAJO MEDIO ALTO ALTO
1 Espacio de sala - comedor 12 15 12 32 19
2 Cantidad de habitaciones 10 15 15 40 10
3 Cantidad de baños 10 10 15 50 5
4 Accesorios del baño 5 15 15 43 12
5 Tamaño de la cocina 5 5 35 40 5
6 Accesorios de la cocina 4 4 31 45 6
7 Iluminación en general 5 6 36 26 17
8 Ventilación en general 6 7 25 40 12
9 Distribución de los espacios 5 10 25 35 15
10 Tamaño de la vivienda 6 12 21 20 31
11 Área de lavado de ropas 5 10 32 33 10
12 Patio 2 5 25 41 17
13 Antejardín 4 6 21 38 21
14 Garaje 3 7 22 33 25
15 Área para manejo de residuos 4 25 21 30 10
16
Posibilidad de realizar
adecuaciones 3 6 22 35 24
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 36
12
10
10
5
5
4
5
6
5
6
5
2
4
3
4
3
15
15
10
15
5
4
6
7
10
12
10
5
6
7
25
6
12
15
15
15
35
31
36
25
25
21
32
25
21
22
21
22
32
40
50
43
40
45
26
40
35
20
33
41
38
33
30
35
19
10
5
12
5
6
17
12
15
31
10
17
21
25
10
24
0 10 20 30 40 50 60
Espacio de sala - comedor
Cantidad de habitaciones
Cantidad de baños
Accesorios del baño
Tamaño de la cocina
Accesorios de la cocina
Iluminación en general
Ventilación en general
Distribución de los espacios
Tamaño de la vivienda en general
Area de lavado de ropas
Patio
Antejardin
Garaje
Area para manejo de residuos
Posibilidad de realizar adecuaciones
12
34
56
78
91
01
11
21
31
41
51
6Importancia en las condiciones físicas en la construcción de vivienda
5 - MUY ALTO 4 - ALTO 3 - MEDIO 2 - BAJO 1 - MUY BAJO
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 37
Ilustración 9. Distribución de calificaciones dadas por los encuestados a características
en materia de construcción de vivienda.
Los siguientes son los resultados obtenidos en el ítem percepción del entorno frente a la
pregunta: En una escala de 1 a 3 donde 1 significa pésima, 2 significa aceptable y 3
significa excelente Califique la percepción actual de los siguientes temas en el sector
camino ganadero:
Tabla 3. Calificación dada por los encuestados a percepción de su entorno.
Ítem Descripción 1 - PESIMA
2 -
ACEPTABLE
3 -
EXCELENTE
1 Seguridad 25 64 1
2 Armonía del entorno 23 65 2
3 Niveles de ruido 21 67 2
4 Aseo 45 36 9
5 Relación con los vecinos 27 51 12
6 Vías de acceso 46 40 4
7 Transporte público 22 50 18
8 Parques y zonas verdes 37 43 10
9 Sistemas de energía alternativa 72 16 2
10
Almacenes de comercio,
farmacias… 21 57 12
11
Sitios para reciclaje de
residuos 54 34 2
12 Centros educativos 21 65 4
13 Centros de salud 65 21 4
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 38
Ilustración 10. Niveles de percepción del entorno de los encuestados.
La información obtenida en el aspecto de Nivel de aceptación del proyecto de
construcción de vivienda unifamiliar:
Ilustración 11. Porcentaje de aceptación de los encuestados en tipos de vivienda.
25 23 21
45
27
46
22
37
72
21
54
21
6564 65 67
36
51
40
5043
16
57
34
65
21
1 2 29 12
4
1810
2
12
2 4 4
0
10
20
30
40
50
60
70
80
Percepción de los encuestados en temas del sector camino ganadero
1 - PESIMA 2 - ACEPTABLE 3 - EXCELENTE
74%
26%
Preifiere usted habitar en:
CASA APARTAMENTO
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 39
Ilustración 12. Porcentaje de aceptación de los encuestados en tipos de construcción.
Ilustración 13. Preferencia de habitación de los encuestados en tipos de propiedad de
vivienda.
90%
10%
En temas de construcción de vivienda
prefiere usted:
CONSTRUCCION TRADICIONAL
CONSTRUCCIÓN PREFRABRICADA
58%30%
12%
Preifiere usted habitar en:
UNIFAMILIAR BIFAMILIAR
MULTIFAMILIAR
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 40
Ilustración 14. Respuesta de los encuestados en conocimientos de propiedad horizontal.
Ilustración 15. Percepción de los encuestados en conflictos en propiedad horizontal.
Ilustración 16. Preferencias de los encuestados en compra de vivienda unifamiliar.
12%
88%
Tiene usted conocimiento acerca de
reglamentación de propiedad horizontal:
SI NO
79%
21%
Considera usted que vivir en
multifamiliares aumenta los niveles
de conflictos entre vecinos?
SI NO
87%
13%
Compraría usted una vivienda en el
sector de tipo unifamiliar?
SI
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 41
Ilustración 17. Preferencias de los encuestados en compra de vivienda unifamiliar en el
sector.
Ilustración 18. Valores dispuestos a pagar por los encuestados para compra de vivienda
unifamiliar en el sector
Análisis de los resultados
Como resumen de la encuesta aplicada para el estudio de mercados se puede determinar:
Consumidores potenciales
89%
11%
Recomendaría usted la compra de
una vivienda de ese tipo en el sector?
SI NO
73%
17%
10%
Que valor estaría dispuesto a pagar
por una vivienda de tipo unifamiliar
en el sector:
Entre 60 y 100 Millones de pesos
Entre 100 y 150 Millones de pesos
Entre 150 y 200 Millones de pesos
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 42
El personal encuestado en su mayoría está actualmente empleada y obtiene sus ingresos
de esta actividad, presenta unos ingresos promedios de 2 a 3 salarios mínimos mensuales
legales vigentes, las familias están compuestas en su mayoría por 3 a 6 personas y existe
un 61% de personas que viven en arriendo o en viviendas con familiares, aceptan en
gran medida las condiciones de entorno del sector del camino ganadero, y se convierten
en posibles compradores potenciales del proyecto de vivienda unifamiliar.
Existe una alta aceptación y una reacción positiva entre los encuestados en la compra de
vivienda de tipo unifamiliar en el sector, especialmente por la baja aceptación que brinda
la posibilidad de residir en viviendas construidas bajo propiedad horizontal de tipo
bifamiliar o multifamiliar.
Producto
El 92% de los encuestados prefieren habitar viviendas que permitan la posibilidad de
realizar adecuaciones a las mismas, los resultados obtenidos demuestran la importancia
dada a la distribución de espacios en la vivienda, especialmente en cantidad de
habitaciones, baños, patio y ventilación en general. Es de recordar que los proyectos de
vivienda que se construyen en torres de apartamentos no tienen espacio para patio ni
antejardín por lo cual este aspecto es diferencial en el proyecto de vivienda unifamiliar.
Los encuestados en su mayoría prefieren realizar una inversión en propiedades que a
futuro permitan ampliaciones que se reflejen en mejoras de las condiciones de
habitabilidad, incremento patrimonial y comodidad para su familia teniendo en cuenta
que la mayoría de los núcleos familiares del sector están conformados por 4 o más
integrantes.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 43
Plaza
La percepción que se tiene en el sector facilita de igual manera la posibilidad de
adquisición de la vivienda en la comuna, los encuestados refieren los beneficios en las
condiciones de calidad de vida que representará la ampliación de vías de acceso
aledañas, representados en disminuciones en tiempos de desplazamientos desde y hacia
el sector del Camino Ganadero.
Precio
Respecto a los valores que estarían dispuestos a pagar por la vivienda de tipo
unifamiliar, el 73% de los encuestados estarían dispuestos a cancelar entre $60.000.000
y $100.000.000, sin embargo la valorización que ha presentado el sector permite que
viviendas de un piso de hasta 70 metros cuadrados en condiciones completas de
terminados se puedan adquirir en $120.000.000.
De acuerdo a la visita realizada a las salas de ventas de dos proyectos que están en venta
en el sector, es posible determinar que el promedio de precio del metro cuadrado en obra
gris se encuentra entre $900.000 y $1.000.000.00.
Estrategia comercial (Promoción)
Mediante la ubicación de una oficina para sala de ventas será factible atender las
personas interesadas, con el fin de promocionar el proyecto se utilizarán volantes,
pasacalles y banderines instalados alrededor del lote donde se planea desarrollar el
proyecto, por otra parte, la asistencia a ferias de vivienda y las alianzas con cajas de
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 44
compensación, entidades bancarias y otras entidades como el Fondo Nacional de
Ahorro, permitirán la divulgación del proyecto.
Fuentes Secundarias
Las fuentes secundarias consultadas provienen de los informes económicos del
Banco de la República, publicaciones de los periódicos de circulación regional y
nacional, la Alcaldía de Villavicencio a través de la secretaría de medio ambiente y la
secretaría de planeación, estudios publicados por el DANE relacionados con el
crecimiento en la economía del municipio de Villavicencio y Cámara Colombia de la
Construcción (Camacol) regional Meta y la información obtenida a partir de las visitas a
salas de ventas de los proyectos de vivienda en venta en sitios cercanos a la Comuna 5.
Por otra parte mediante el acceso a las fuentes secundarias se pudo establecer que
existe un número considerable de constructoras en la ciudad, pero se han identificado
constructores ilegales especialmente en las Comunas 4 y 8 que presentan cerca de 40
proyectos ilegales de vivienda y ventas de lotes de manera ilícita en los últimos tres
años, estando incursos en delitos de captación ilegal de dineros y/o delitos de
urbanización ilegal, por lo cual se reducen las oportunidades de acceso de los habitantes
a ser propietarios en condiciones legales y reducen la cantidad de potenciales
compradores de los inversionistas reglamentariamente conformados.
El principal incumplimiento de los constructores ilegales se encuentra
relacionado con la falta de permisos que entrega la Alcaldía Municipal a través de la
secretaría de control físico para poder “enajenar bienes destinados a vivienda” y no tener
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 45
licencia de construcción otorgada a través de la curaduría urbana, mientras que otros
urbanizadores ilegales construyen en terrenos no autorizados por el POT.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 46
Estudio Técnico
Mediante el presente estudio técnico a nivel de pre factibilidad, se pretende determinar
los principales requerimientos derivados de la revisión a la información relacionada con
la localización del proyecto, los diseños, la normatividad vigente en el área de la
construcción, las características físicas del área de terreno disponible, recursos
necesarios para la ejecución y costos derivados, procedimientos de contratación de
personal, bienes y servicios, entre otros, con el fin de desarrollar la primera etapa de un
proyecto de vivienda, compuesto por 80 viviendas de tipo unifamiliar distribuidas en
cuatro manzanas cada una de ellas conformada por 20 viviendas.
Los inversionistas, que es además son propietarios del lote, han desarrollado con
éxito proyectos de vivienda en las ciudades de Bogotá y Villavicencio, y en la actualidad
adelanta otras construcciones en diferentes sitios del país, especialmente en sectores que
vieron afectada su economía por la disminución de ingresos ligados al sector petrolero
(como Puerto Boyacá , Villavicencio y Acacias Meta), toda vez que la gran mayoría de
compradores de vivienda nueva de sus proyectos obtenían sus ingresos de manera
relacionada con la industria del sector hidrocarburos, lo cual ha causado retrasos en el
normal desarrollo de los proyectos al punto de presentar limitación en los recursos
necesarios para la finalización de construcciones en curso.
Localización del proyecto
El presente estudio de prefactibilidad tiene su origen en un lote de terreno
ubicado en la Comuna Cinco de la ciudad de Villavicencio, específicamente en el sector
conocido como el antiguo Camino Ganadero.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 47
Macro localización
El municipio de Villavicencio, capital del departamento del Meta, considerado el
centro económico más importante de los Llanos Orientales, está ubicado en el
piedemonte de la cordillera oriental a 86 kilómetros al sur de Bogotá, tiene su principal
vía de acceso hacia el centro del país a través de la Autopista al Llano, en la cual se
adelantan obras de construcción en tecnología 4G en alianzas público privadas (APP) las
cuales facilitaran las comunicaciones desde y hacia el centro del país. Por otra parte
cuenta con el Aeropuerto Vanguardia el principal de la región y es sede de las
principales instituciones públicas y entidades comerciales y de servicios públicos y
privados a nivel local y regional.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 48
Fuente: https://www.google.com.co
Ilustración 19. Ubicación del municipio de Villavicencio en el mapa de Colombia.
A continuación se presentan las principales características del municipio de
Villavicencio:
Tabla 4. Información general del municipio de Villavicencio.
Generalidades de Villavicencio
País Colombia
Departamento Meta
Región Orinoquia
Código DANE 50001
Ubicación 04°09 N 73°38 O
Altitud 467 msnm
Distancia 86 km a Bogotá
Superficie 1.328 km²
Temperatura media 27 °C
Fundación 1840
Población 452.472 habitantes en 2010
Densidad 332,80 hab/km²
Comunas 8
Gentilicio Villavicense
Fuente: Alcaldía de Villavicencio
Micro localización
Sobre la vía que conduce de la capital del Meta al municipio de Puerto López
antes de cruzar el puente del río Ocoa, se desprende a mano izquierda una vía secundaria
que conduce hacia el complejo agroindustrial y ganadero de Catama y que desde épocas
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 49
antiguas es conocido como el Camino Ganadero, antes de llegar al sector conocido como
Kirpas, se encuentra el lote de terreno disponible.
Las ilustraciones a continuación incluidas permiten ubicar de manera geo
referencial la ubicación del lote disponible para el proyecto de construcción en la
Comuna 5 del municipio de Villavicencio:
Fuente: Google Earth
Ilustración 20. Mapa Satelital de Villavicencio con ubicación del lote disponible.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 50
Fuente: Google Earth
Ilustración 21. Mapa Satelital Comuna 5 Sector Camino Ganadero Villavicencio.
Fuente: Google Earth
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 51
Ilustración 22. Mapa de geo localización del terreno disponible para el proyecto.
Fuente: Google Earth
Ilustración 23. Vista satelital cercana del terreno disponible para el proyecto.
Revisión de Aspectos Legales
Reconocimiento a aspectos del Plan de Ordenamiento territorial del municipio de
Villavicencio “nOrTe”
El documento del Plan de Ordenamiento territorial del municipio de Villavicencio
“nOrTe” aprobado según Acuerdo municipal 287 de 2015, para una vigencia
comprendida entre el 2015 al 2027, es un instrumento de planificación del cual se
extraen los principales requerimientos que rigen las actividades de construcción en el
sitio disponible para el proyecto de vivienda.
A partir de lo incluido en el Artículo 77 del POT se pude determinar que el lote
disponible para construcción objeto del presente estudio técnico se encuentra ubicado
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 52
dentro de la clasificación de suelo de Expansión Urbana con la gran ventaja de estar
situado sobre la vía principal del Camino Ganadero la cual moviliza de manera
subterránea la red de servicios públicos domiciliarios (acueducto, alcantarillado y gas) y
de manera aérea las conexiones eléctricas y de comunicaciones (telefonía y cable) por lo
cual se facilita el acceso a los servicios públicos básicos para las viviendas que se
proyecta construir.
El Artículo 90 del POT contempla las características que deben cumplir las Vías Locales
Residenciales (VLR), como acceso a los predios en áreas de tipo residencial, las cuales
deben tener un ancho mínimo de 14 metros y en los cuales se podrán establecer zonas
verdes municipales.
En cuanto a los andenes, dentro de los principales requerimientos identificados se
encuentra que estos deben ser continuos a lo largo del frente de la manzana y deberá ser
tratado con materiales duros antideslizantes y se debe dar cumplimiento a la Norma
Técnica Colombiana NTC 5610 “Accesibilidad de las personas al medio físico,
señalización táctil” destinados a personas invidentes o de baja visión.
El Capítulo II del POT denominado Sistemas De Servicios Públicos establece los
componentes del sistema de servicios públicos domiciliarios: Agua Potable, aguas
residuales y drenaje pluvial, gestión integral de residuos sólidos y líquidos domésticos,
gas natural, energía eléctrica, tecnología de información y las comunicaciones. Respecto
a la estratificación contempla implementar la revisión general de la estratificación en el
municipio, por lo cual se realizan las consultas necesarias que permiten establecer que el
lote disponible para urbanización está registrado en el estrato 2, el cual es el mismo
estrato que tienen las construcciones aledañas al sector del Camino Ganadero.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 53
En cuanto a caracterización del uso del suelo el lote disponible para construcción
se encuentra ubicado en la categoría de Uso Principal (PL), lo cual permite que el
proyecto de vivienda se desarrolle con una intensidad residencial principal de hasta un
90% del total del área construida, el primer y hasta el segundo piso de intensidad CR
(Complementario) hasta un 35% del total del área construida.
Los Artículos 238 y 239 del POT respecto a la clasificación de los usos del suelo
posibilitan que el lote disponible para la construcción del proyecto esté clasificada como
Vivienda, con destino permanente al albergue permanente del individuo y su familia. Se
determina además que los proyectos de vivienda podrán desarrollarse por medio de
construcciones individuales o unifamiliares, en edificaciones en altura o multifamiliares
y en agrupaciones de viviendas de acuerdo a las densidades determinadas.
Respecto al Índice de Ocupación manejado en el Articulo 329 del POT y el cual
es el resultado de dividir el área del primer piso bajo cubierta, por el área total de un
predio expresado sobre área neta urbanizable o sobre área útil, para el caso del presente
estudio tratándose de un área del lote mayor a 5.000 metros cuadrados es de 0,60.
Condiciones para solicitud de licencias y autorizaciones
La solicitud de concepto de norma urbanística y concepto de uso de suelo deber
ser tramitados ante las entidades municipales competentes. A partir de lo expuesto en el
Artículo 208 del POT se establece la obligatoriedad de los curadores urbanos para
expedir licencias de urbanización, parcelación y/o licencias de construcción debiendo
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 54
verificar el cumplimiento de las normas y especificaciones de diseño, construcción y
accesibilidad establecidas en el POT.
A partir de la información consultada a través de la Curaduría Urbana Segunda
de Villavicencio, a continuación se relacionan los requisitos a cumplir para el estudio
técnico de prefactibilidad para la primera etapa conformada por 80 viviendas de tipo
unifamiliar distribuidas en cuatro manzanas cada una conformada por 20 viviendas.
No obstante lo anterior, los inversionistas han confirmado que el lote de terreno
cuenta en la actualidad con la Licencia de Urbanización.
Licencia de Urbanización
La Licencia de urbanización es la autorización que se debe tramitar de manera
previa para ejecutar en un predio localizado en suelo urbano la creación de espacios
privados, las vías públicas y la ejecución de obras de infraestructura de servicios
públicos domiciliarios del terreno. En el caso relacionado con el estudio de
prefactibilidad, es necesario contar con esta Licencia en el momento en que se llegare a
determinar en un futuro la construcción de vivienda unifamiliar, para lo cual el diseño de
la vivienda y la distribución de las etapas debe estar acorde al Plan de Ordenamiento
Territorial y demás normatividad nacional.
Con la solicitud de la licencia de urbanización se debe incluir el plano
urbanístico, el cual contendrá la representación gráfica de la urbanización, cesiones
públicas, vías locales entre otra información para ser aprobada.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 55
Tabla 5. Requisitos para solicitud de Licencia de Urbanización.
Requisitos para solicitar la Licencia de Urbanización ante la Curaduría Urbana
Segunda de Villavicencio
Copia del certificado de tradición y libertad del inmueble, cuya fecha de expedición no
sea superior a un mes de la fecha de solicitud.
Formulario Único Nacional debidamente diligenciado.
Copia del documento de identidad cuando se trate de personas naturales o certificado de
existencia y representación legal, cuya fecha de expedición no sea superior a un mes,
cuando se trate de personas jurídicas.
Poder o autorización debidamente otorgado, cuando se actúe mediante apoderado o
mandatario, con presentación personal quien lo otorgue.
Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del último año del
inmueble o inmuebles objeto de solicitud (primer piso Edificio Alcaldía).
Relación de la dirección de los predios colindantes al proyecto objeto de la solicitud.
Copia de la matrícula de los profesionales que intervienen en el proyecto
Plano impreso topográfico del predio que indique áreas – reservas –linderos –
afectaciones – secciones viales – limitaciones urbanísticas debidamente amojonadas e
indicación de coordenadas, debidamente firmada por el topógrafo.
Plano impreso del proyecto urbanístico debidamente firmado por el arquitecto
responsable del diseño (un juego inicialmente).
Certificación expedida por las empresas servicios públicos domiciliarios o la autoridad
competente acerca de la disponibilidad inmediatamente de servicios públicos en el predio
(acueducto, alcantarillado, energía, aseo, telefónica y gas).
Cuando el predio se ubique en zonas de amenaza y/o alto riesgo, alto medio de origen
geotectónico o hidrológico, los estudios detallados de amenaza riesgo por fenómenos de
remoción en masa e inundación debidamente elaborados y firmados por profesionales
idóneos.
Plano de localización e identificación del predio
Copia de la matrícula de los profesionales que intervienen en proyecto. (Topógrafo o
ingeniero y arquitecto).
Pago del cargo fijo (recibo de consignación).
Anexos
Fotocopia de la escritura si área y linderos no aparecen en certificado tradición y libertad.
Copia de la consulta de reservas (afectación vial) tramitada al Departamento de
Planeación.
Copia del proyecto urbanístico en medio magnético
Si el proyecto urbanístico ha estado antecedido por un plan parcial debe anexar la copia
correspondiente del documento de formulación acto administrativo de aprobación y
adopción con sus respectivos planos
Carpeta con gancho legajador plástico
Fuente: http://www.curaduria2villavicencio.com/?page_id=1409
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 56
Licencia de Construcción para realizar obra nueva en terrenos no construidos.
La Licencia de construcción es la autorización previa para desarrollar la construcción de
acuerdo a los datos incluidos en la licencia de urbanización relacionados con usos,
edificabilidad, volumetría, accesibilidad y demás aspectos técnicos aprobados.
Tabla 6. Requisitos para solicitud de Licencia de Construcción para obra nueva
Requisitos para solicitar la Licencia de Construcción ante la Curaduría
Urbana Segunda de Villavicencio
Copia del certificado de tradición y libertad del inmueble, cuya fecha de
expedición no sea superior a un mes de la fecha de solicitud.
Formulario Único Nacional debidamente diligenciado.
Copia del documento de identidad cuando se trate de personas naturales
o certificado de existencia y representación legal, cuya fecha de expedición no sea
superior a un mes, cuando se trate de personas jurídicas.
Poder o autorización debidamente otorgado, cuando se actúe mediante apoderado
o mandatario, con presentación personal quien lo otorgue.
Copia del documento o declaración privada del impuesto predial del último año
del inmueble o inmuebles objeto de solicitud (primer piso Edificio Alcaldía).
Copia de la matrícula de los profesionales (arquitectos e ingenieros) que
intervienen en el proyecto.
Para solicitudes de licencias categoría III y IV: copias firmadas por los
profesionales responsables de:
La memoria de cálculos
Planos estructurales.
Planos arquitectónicos.
Estudio geotécnico y de suelo.
Para solicitudes de licencia categoría I y II copias firmadas por los
profesionales responsables de:
Planos arquitectónicos
Planos de detalles estructurales
Memorial de responsabilidad
Pago del cargo fijo (original del recibo de la consignación).
Certificado de paramentos expedido en la secretaria de control físico (décimo piso
de la alcaldía).
Fotocopia de la escritura, si área y linderos no aparecen en certificado de tradición
y libertad.
Fuente: http://www.curaduria2villavicencio.com/?page_id=1409
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 57
Se debe prever que con el fin de informar oportunamente a la comunidad o a los
interesados, sobre la solicitud de licencia de construcción realizada se hace necesario
instalar una valla en un lugar visible desde la vía pública, que debe indicar lo siguiente:
La iniciación del trámite de la licencia. El número de radicación. La autoridad ante la
cual se tramita la solicitud, El uso y características básicas del proyecto.
Además, en los 5 días calendario siguientes a la radicación de la solicitud, el
interesado deberá anexar al expediente una fotografía de la valla instalada, con la
información indicada.
La Licencias tienen una vigencia de 24 meses contados a partir de la fecha en que
quede en firme el acto administrativo.
Cuando en un mismo acto se conceda licencia de urbanización y la licencia de
construcción tendrá una vigencia de 36 meses, contados a partir de la fecha en que quede
en firme el acto administrativo.
Si no se terminan las obras, estos plazos se pueden prorrogar por una sola vez por
12 meses adicionales, contados a partir de la fecha en que quede en firme el acto
administrativo.
Al Finalizar las obras autorizadas a través de la licencia de construcción el
constructor debe solicitar el permiso de ocupación, a la autoridad encargada del control
urbano. La autoridad encargada del control urbano tendrá 15 días hábiles a partir de la
fecha de esta solicitud para realizar una visita técnica y expedir este certificado, sin
ningún costo.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 58
Autorización para el movimiento de tierras
Con el fin de realizar los trabajos necesarios para adecuar el terreno para el proceso de
construcción, se debe realizar la correspondiente solicitud a la curaduría urbana, previo
cumplimiento de los requisitos relacionados:
Tabla 7. Requisitos para solicitud de Autorización de movimiento de tierras
Requisitos para solicitar Autorización de movimiento de tierras ante la Curaduría
Urbana Segunda de Villavicencio
Solicitud del propietario indicando el volumen del movimiento de la excavación debidamente
firmada.
Copia del certificado de tradición y libertad del inmueble, cuya fecha de expedición no sea
superior a un mes de la fecha de solicitud.
Copia del documento de identidad del propietario cuando se trate de personas naturales
o certificado de existencia y representación legal, cuya fecha de expedición no sea superior a
un mes, cuando se trate de personas jurídicas.
Poder o autorización debidamente otorgado, cuando se actúe mediante apoderado o
mandatario, con presentación personal quien lo otorgue.
Copia de la matrícula de los profesionales que intervienen en el proyecto con su respectiva
vigencia
Estudios geotécnicos que garanticen la protección de vías, instaladas de servicios públicos,
predios aledaños y construcciones vecinas, firmados por el profesional correspondiente.
Planos de localización e identificación del predio, indicando el área del movimiento de tierras,
cortes mostrando manejo de taludes y demás trabajos, debidamente firmado por el profesional
correspondiente.
Pago del cargo único (original del recibo de consignación)
Carpeta con gancho legajador plástico.
Fuente: http://www.curaduria2villavicencio.com/?page_id=1409
Otra Normatividad aplicable al proyecto de vivienda
A continuación se relaciona la normativa de carácter nacional relacionada con la
construcción de vivienda:
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 59
Ley 400 del 19 de Agosto de 1997 por el cual se adoptan normas sobre construcciones
sismo resistentes.
Normatividad antisísmica NSR-10 (Norma Sismo resistente).
Decreto 1469 de 2010 por el cual se modifica parcialmente el Decreto 564 de 2006, y se
reglamentan las disposiciones relativas a las licencias urbanísticas; al reconocimiento de
edificaciones; a la función pública que desempeñan los curadores urbanos y otros.
Decreto 798 de 11 de marzo de 2010 del Ministerio de Vivienda, ciudad y territorio
donde se reglamentan los estándares urbanísticos básicos para el desarrollo de las
viviendas, los equipamientos y los espacios públicos.
Reglamento técnico del sector de agua potable y saneamiento básico - RAS 2000.
Norma técnica colombiana, NTC 1500. Código colombiano de fontanería.
Reglamento técnico de instalaciones eléctricas – RETIE
Circular 7200-2-87809 del 11 de septiembre de 2013 del Viceministerio de Vivienda
referente a los requerimientos mínimos exigidos en materia de red contra incendios.
Subsidio a la tasa de interés cargo del gobierno nacional
El programa Mi Casa ya - Subsidio a la Tasa de Interés, contempla un subsidio a la tasa
de interés para la compra de viviendas nuevas urbanas con precio mayor a 135 salarios
mínimos ($93.076.425) y menor o igual a 335 salarios mínimos ($230.967.425). Este
subsidio será aplicable a viviendas en todo el territorio nacional recibiendo un subsidio a
la tasa de interés del crédito hipotecario de 2.5 puntos. La tasa de interés bajaría del
12,5% al 10% y el requisito principal es no haber sido beneficiario de ninguna de los
subsidios a la tasa de interés ofrecidos por el Gobierno nacional anteriormente.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 60
Balance de obras
En términos técnicos de construcción, se maneja una clasificación de dos tipos de
proyectos según su uso final: las edificaciones, comprendidas por construcciones
destinadas para uso habitacional, comercial, industrial o institucional tanto de tipo
público como privado y las obras de infraestructura por medio de las cuales se abastece
de servicios básicos una población como acueducto, alcantarillado, recreación, vías,
suministro de servicio de electricidad, comunicaciones, entre otros.
Los proyectos de construcción consideran dos momentos en el tiempo: la planeación y la
ejecución. La planeación está compuesta por el área técnica (estudios y diseños) y el
área administrativa en la cual se definen el presupuesto, el cronograma del proyecto, el
plan de proveedores de bienes y servicios y el plan de pagos.
Por su parte la ejecución está integrada por los procesos técnicos, directivos y
administrativos que permiten materializar lo definido en la planeación.
El Estudio técnico de prefactibilidad para la construcción de la primera etapa de un
proyecto de vivienda unifamiliar en el sector Camino Ganadero, inicia con la
identificación de los estudios y diseños que se deben elaborar para establecer las
características del tipo de vivienda que se proyecta ejecutar en el área de terreno
disponible y las actividades que comprenden la ejecución técnica de la obra.
Primera fase: Planeación Técnica de la construcción
El estudio técnico para determinar la prefactibilidad en la construcción de la primera
etapa de un proyecto de vivienda unifamiliar en el Sector Camino ganadero de la ciudad
de Villavicencio está comprendido por:
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 61
Levantamiento Topográfico
El estudio de topografía se desarrolla en el lote de terreno donde se tiene prevista la
construcción, con el fin de obtener información acerca del área del lote y los niveles del
terreno, permite su delimitación y división en los lotes correspondientes a cada vivienda.
El estudio topográfico se compone por la planimetría (calcular el área) y altimetría
(nivelación), estos estudios se realizan en dos fases: una en campo donde se toman los
datos y la segunda en oficina donde se realizan los cálculos y el dibujo representados en
los planos.
Las actividades de levantamiento topográfico se deben realizar tanto de manera previa al
inicio de la construcción como durante la ejecución con el fin de garantizar que las
edificaciones se estén realizando de acuerdo a los cálculos inicialmente establecidos.
Estudio de Suelos:
Permite identificar las condiciones geotécnicas del suelo y las recomendaciones a incluir
en la cimentación.
El estudio de suelos generalmente está comprendido por tres áreas, cada una de ellas
integradas por actividades en aspectos específicos:
Investigación de campo: Sondeos, toma de muestras y ensayos en el sitio de ubicación
del lote, pruebas de carga.
Investigación de laboratorio: Este estudio permite determinar la densidad, humedad
natural, Granulometría, contenido de materia orgánica, resistencia al corte,
comprensibilidad, expansividad.
Recomendaciones de cimentación: Descripción del subsuelo, perfiles estratigráficos,
alternativas de cimentación para el proceso constructivo.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 62
Diseño Arquitectónico y urbanístico:
Permite establecer el diseño arquitectónico del tipo de vivienda a construir, la
proyección de las cuatro manzanas de viviendas a realizar en cada etapa, el diseño de las
instalaciones domiciliarias de servicios públicos de la vivienda y el diseño de acabados
finales de la vivienda.
El diseño para el presente estudio de prefactibilidad estuvo a cargo de un
profesional en Arquitectura, quien efectuó su trabajo a partir de la información de la
constructora, requerimientos de espacios en la vivienda, información del terreno
disponible, y las indagaciones acerca del entorno y la normatividad legal.
Respecto al tamaño del lote de terreno que es de aproximadamente 11,5
hectáreas, la disponibilidad final de ocho hectáreas para urbanizar se originan debido a
que 3 hectáreas restantes no serán intervenidas por hacer parte de la ronda del caño La
Cuerera como parte de las zonas de recuperación de rondas hídricas a cargo de
Cormacarena y la Administración municipal, procurando el cumplimiento a los límites
establecidos de conservar 30 metros de distancia de las fuentes hídricas cuando se
adelantan construcciones.
Según se ha mencionado que se tiene previsto desarrollar un proyecto de
urbanización en doce etapas así: cada etapa conformada por 80 viviendas de tipo
unifamiliar de dos pisos, a razón de 20 viviendas por manzana.
De acuerdo a la Cesión para espacio público efectivo para el proyecto, el área
correspondiente a este requerimiento (0,5 Hectáreas) se unificará con la zona de no
intervención de ronda de fuentes hídricas, por lo cual, como se puede apreciar en la
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 63
ilustración, el proyecto de vivienda contará con una amplia zona verde de disfrute
público.
VIA PRINCIPAL SECTOR CAMINO GANADERO
ETAPA 9 ETAPA 10 ETAPA 11 ETAPA 12
ETAPA 1 ETAPA 2 ETAPA 3 ETAPA 4
ETAPA 5 ETAPA 6 ETAPA 7 ETAPA 8
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 64
Ilustración 24. Diseño exterior del proyecto de vivienda unifamiliar Primera Etapa.
Distribución interna de la vivienda unifamiliar
Según el estudio de mercado y los sondeos de mercado realizados en los
proyectos de vivienda en venta cercanos al sector, se determina incluir en el estudio de
pre factibilidad una vivienda con las siguientes características:
Primera planta: Garaje, Sala comedor, espacio para estudio o habitación
pequeña, baño con ducha, cuarto de aseo, patio.
Ilustración 25. Planta arquitectónica la primera planta de la vivienda unifamiliar.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 65
Segunda Planta: Habitación principal con baño privado, dos habitaciones, baño
con ducha, lobby y balcón.
Ilustración 26. Planta arquitectónica del segundo piso de la vivienda unifamiliar
Cada vivienda está construida en un lote de 10 x 6 metros.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 66
La distribución aproximada es la siguiente: 56 Metros cuadrados en la primera
planta y 44 metros cuadrados en la segunda planta, para un total de 100 metros
cuadrados.
Diseño estructural:
El diseño estructural está formado por documentos como: memorias de cálculos,
planos, especificaciones, la proyección realizada para cada una de las partes de la
estructura de la vivienda a partir de la cual es posible realizar el cálculo de materiales de
obra al determinar la cimentación, las columnas, la cubierta (materiales de vigas y
viguetas), pisos, acometidas internas de tipo eléctrico, hidráulico, sanitario, de
ventilación, escalera, tanque subterráneo y tanque elevado, especificaciones de los
materiales a utilizar dando cumplimiento a lo establecido en la norma técnica
correspondiente y cantidades de obra.
Diseño de instalaciones internas domiciliarias
A partir de este diseño se obtienen los planos internos de la vivienda de tipo
unifamiliar de dos pisos, con las especificaciones técnicas de la red de servicios públicos
internos (hidráulica, sanitaria, eléctrica, gas natural, telefonía fija) estableciendo la
memoria de cálculos de las instalaciones respectivas.
Diseño de acabados:
Permite identificar cantidades y características de pisos, pintura, enchapes en
baño y cocina, sistema de iluminación, sistema de distribución de energía.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 67
Servicios Públicos:
El lote disponible para construir cuenta con acceso a todos los servicios públicos
básicos: Acueducto, Alcantarillado, Luz eléctrica, Gas Natural, Telefonía, por lo cual a
continuación se relacionan las actividades necesarias para garantizar la oportuna
interconexión de servicios públicos domiciliarios a las viviendas:
Acueducto: Para realizar la unión de este servicio a las viviendas solamente es
necesaria la conexión sin necesidad de diseño, se debe efectuar la compra de medidores
y el envío de estos a Empresas Públicas de Villavicencio junto con la licencia de
construcción vigente, esta entidad es la encargada de realizar la respectiva calibración
para instalarlos en el proyecto de vivienda.
Alcantarillado: Para la conexión se solicita el permiso para la ruptura de
pavimento ante la Empresas de Servicios Públicos con la licencia de construcción
teniendo en cuenta que se debe realizar el empalme con el tubo principal.
Luz Eléctrica: Se debe contar con el transformador instalado en el poste, con un
diseño de capacidad realizado por un ingeniero eléctrico y el plano unifilar radicado y
aprobado por la Empresa de Energía del departamento EMSA.
Gas Natural: Los planos y cálculos de la red interna deben ser presentados ante la
empresa que suministra el gas natural en el departamento denominada Llanogas, con el
fin de adquirir los medidores, la calibración y la instalación de los mismos realizada con
el contratista autorizado.
Telefonía: Los planos eléctricos deben contener las líneas telefónicas, respecto a
televisión y servicio de internet, la vivienda se entrega con la red interna pero la
instalación estará a cargo del propietario de acuerdo a su libre elección de operador.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 68
A continuación se relacionan las actividades correspondientes al estudio de
prefactibilidad en la etapa de preliminares del proyecto:
Tabla 8. Actividades vinculadas al estudio de prefactibilidad.
Actividades agrupadas del estudio de pre factibilidad de vivienda unifamiliar.
Preliminares del Proyecto:
Reunión constructora e inversionistas para definir el proyecto de construcción inicial
Contratación de profesionales (Ingeniero topográfico y Arquitecto)
Levantamiento topográfico y elaboración de planos
Diseño Arquitectónico y estructural
Tramites Alcaldía municipal para solicitud de licencias
Tramites Curaduría Urbana para solicitud de licencias
Contratación de personal directo de la constructora para el proyecto
Gestión con proveedores de bienes y servicios
Gestión administrativa para constitución de fiducia inmobiliaria
Instalación oficina en prefabricado para sala de ventas en el terreno
Compra de Elementos para dotar sala de ventas
Compra de software, equipos de cómputo y papelería para sala de ventas y oficina
Cerramiento del área del lote dispuesta para la construcción
Instalación del campamento provisional (Almacén, oficinas, talleres, comedor, baños)
Instalaciones de servicios públicos básicos al campamento (Agua, luz, telefonía fija)
Gestión de ventas de inmuebles para alcanzar punto de ventas
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 69
Segunda fase: Ejecución de la construcción
A partir de los planos y especificaciones técnicas obtenidas en la primera fase, se
establecen las tareas necesarias para la ejecución de la construcción, considerando entre
otras las actividades a continuación relacionadas:
Obras de tipo previo
Localización y replanteo, cerramiento del lote donde se prevé realizar la
construcción, señalización, limpieza del área, excavaciones, adecuación del campamento
de la obra con las instalaciones provisionales para ser utilizadas por el personal de la
obra.
Cimentación
De acuerdo al estudio del suelo se realizan bases en diferentes materiales como:
recebo, base en concreto simple, zapatas, pilotes, camisones, concreto ciclópeo, vigas de
amarre, placa flotante, muros de contención.
Estructura
Elaboración de columnas, vigas, placas de entrepiso, placa de cubierta, rampas,
tanque de agua, muros cortina.
Mampostería
De acuerdo al diseño arquitectónico se instalan muros internos en ladrillo de
concreto, muros en ladrillo de arcilla, entre otros.
Instalaciones domiciliarias
Instalaciones hidráulicas y sanitarias, eléctricas, a gas, otras.
Acabados
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 70
Pañete, estuco, pintura de techos y muros, enchape de baño y cocina, pisos,
carpintería (puertas), instalación de vidrios, cerrajería y accesorios.
Impermeabilización y Aseo general
Retirada de residuos y ornato del área de la vivienda.
Programación de las Actividades
A partir del estudio del área técnica y los requerimientos legales, a continuación
se relacionan las actividades conexas al proyecto de prefactibilidad para la construcción
de la primera etapa de viviendas unifamiliares:
Tabla 9. Actividades de construcción de vivienda unifamiliar.
Actividades agrupadas de construcción de vivienda unifamiliar.
Preliminares de la construcción:
Limpieza y descapote del terreno
Nivelación
Localización y replanteo
Movimiento de tierras
Excavaciones y rellenos
Cimentación
Proceso constructivo:
Selección de materiales
Preparación del sitio de trabajo
Zapatas
Losas de cimentación
Mampostería
Instalaciones domiciliarias:
(hidráulicas, sanitarias, eléctricas, gas, telefonía)
Cubierta
Pisos:
(Placa de contra piso, placa de entrepiso y piso cerámico)
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 71
Acabados de muros, pisos y techos
Instalación de griferías
Enchapes y emboquillados
Instalación de puertas y ventanas
Instalación de Carpintería
Pintura
Pintura de puertas
Instalación de guaradaescobas
Impermeabilización de fachadas y exteriores
Aseo general
Gestión administrativa para firma de escrituras
Gestión Administrativa para pago de saldos de créditos
Revisión final para entrega de vivienda al comprador
Análisis de Costos
Basados en el estudio de prefactibilidad para la construcción de la primera etapa
de la urbanización conformada por cuatro manzanas de 20 viviendas de tipo unifamiliar
de dos pisos, a continuación se relaciona los datos de partida del proyecto y los costos
asociados al proyecto:
Identificación de costos directos e indirectos
Costos Directos
Los costos directos son los recursos que hacen parte de las actividades con una
relación directa a la construcción de las viviendas.
Para el caso de presente estudio, se debe tener en cuenta que las actividades de
construcción serán contratadas con empresas especializadas a todo costo, es decir
incluyendo los materiales y la mano de obra, al igual que las herramientas, maquinaria y
equipos y otros servicios externos necesarios.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 72
Costos Indirectos
Los costos indirectos se encuentran clasificados en gastos de administración
(Nómina del personal contratado de manera directa por la constructora, el cual se podrá
apreciar de manera más amplia en el estudio administrativo) y los gastos generales
(servicios públicos, papelería, publicidad, gastos en trámites de licencias, póliza de
responsabilidad civil extracontractual, estudios Plan de Manejo Ambiental, contratos de
servicios, sala de ventas, etc).
A continuación se relaciona el presupuesto de obra de una vivienda:
Tabla 10. Presupuesto de obra para una vivienda unifamiliar.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 73
Cronograma del proyecto
Item Actividad de Obra UNIDAD CANT VR. TOTAL
1
1.1
LOCALIZACION Y REPLANTEO M2 (INCLUYE CARTERA Y
PLANOS) M 150 268.186$
1.2
DESCAPOTE A MAQUINA MATERIAL COMUN E=0.20 M
(INCLUYE CARGUE MANUAL Y TRANSPORTE DE
SOBRANTES 5 KM) M3 30 600.000$
2
2.1
EXCAVACION MANUAL EN MATERIAL COMUN (INCLUYE
CARGUE MANUAL Y RETIRO DE ESCOMBROS 5 KM) M3 10 1.481.821$
3
3.1 CONCRETO 12.6 MPA (1800 PSI) SOLADO LIMPIEZA M3 30 794.310$
3.2 CONCRETO ZAPATA 20.7 MPA (3000 PSI) INCLUYE HIERRO M3 20 3.642.000$
4
4,1
VIGA CIMENTACION 0.20x0.30 CONCRETO 20.7 MPA (3000
PSI) INCLUYE REFUERZO 4D=1/2+F3/8 C/15 M3 8 420.000$
4,2
COLUMNA 0.20 X 0.25 M CONCRETO 20.7 MPA (3000 PSI)
INCLUYE REFUERZO 6D=5/8+F3/8C/0.15 M3 8 1.672.659$
4,3
VIGA AEREA 0.20 X 0.25 M, CONCRETO 20.7 MPA (3000 PSI)
INCLUYE REFUERZO 4D=5/8+F3/8C/0.15 M3 50 670.052$
4,4
VIGA CORONA CULATA SECCION 0.10 X 0.20 M, CONCRETO
20.7 MPA (3000 PSI) INCLUYE REFUERZO 4D=3/8+F1/4C/0.20M3 50 600.000$
4,5
VIGA CANAL CONCRETO PREMEZCLADO 20.7 MPA (3000 PSI)
IMPERMEABILIZADO M320 228.215$
4,6
PLACA ENTREPISO E= 0.10 M CONCRETO 20.7 MPa (3000
PSI) INCLUYE MALLA ELECTROSOLDADA M325 390.000$
5
5.1 CERCHA 20X10 ANG 4" X 1-1/2" CAL 16" Y 3"X1-1/2" M 30 372.000$
5.2
SUMINISTRO E INSTALACIÓN CUBIERTA EN TEJA
FIBROCEMENTO NUMERO 8 U 40 1.644.000$
5.3
MURO EN BLOQUE FLEXA No. 5, 0.12X0.20X0.30 M
(MORTERO TIPO S 1:3) U 4000 16.289.818$
5.4 ESCALERA M3 20 460.000$
6
6,1
SUMINISTRO E INSTALACIÓN DE ELEMENTOS RED
DOMICILIARIA (HIDRAULICA, SANITARIA, ELÉCTRICA, GAS,
TELEFONIA) U 1 3.200.000$
6,2
SUMINISTRO E INSTALACIÓN PUERTA TABLERO CORRIDO
INCLUYE MARCO, CERRADURA LAMINA COLL ROLLED CAL
20; 2 X 0.70 M U 2 1.000.000$
6,3
SUMINISTRO E INSTALACIÓN PUERTA MADERA
ENTAMBORADA TIPO PRESTIGE 0.90X2 m INCLUYE MARCO
Y CHAPA U 8 2.560.000$
6,4
SUMINISTRO E INSTALACIÓN VENTANA EN ALUMINIO SIST.
PERSIANA FIJA ALUMINIO U 2 306.000$
6.5
SUMINISTRO E INSTALACION DE PISO EN CERAMICA LISO
0.20X0.20 LINEA DUROTECH Y GUARDAESCOBAS M2 80 4.633.040$
6.6
SUMINISTRO E INSTALACION DE ELEMENTOS SANITARIOS Y
GRIFERIAS U 3 375.000$
6.7
SUMINISTRO E INSTALACION DE PISOS EXTERIORES (PATIO
Y FRENTE) M2 25 625.000$
6.8
SUMINISTRO E INSTALACION DE CARPINTERIA (ARMARIOS Y
COCINA INTEGRAL) M2 5 6.250.000$
6.9 PINTURA INTERIOR Y EXTERIOR M2 70 3.003.000$
51.485.102$
$ 20.000
3.200.000$
25.000$
250.000$
42.900$
15.600$
EXCAVACION
148.182$
CIMENTACION
26.477$
182.100$
VIGAS COLUMNAS PLACAS
52.500$
209.082$
13.401$
12.000$
VR. UNITARIO +AIU
PRELIMINARES
$ 1.788
PRESUPUESTO DE OBRA DE UNA VIVIENDA
11.411$
320.000$
153.000$
57.913$
125.000$
CERCHAS MUROS CUBIERTAS
12.400$
41.100$
4.072$
ACABADOS Y OTROS
500.000$
23.000$
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 74
A partir de lo anterior, se elabora un cronograma del proyecto de estudio de pre
factibilidad, con el cual se puede establecer el tiempo necesario para obtener la primera
etapa de viviendas construida en su totalidad. Existen algunas actividades que se pueden
desarrollar de manera simultánea al interior de los grupos determinados. A partir de la
reunión de inicio entre la constructora y los inversionistas son necesarios 36 meses para
tener la primera etapa de vivienda unifamiliar entregada, es decir 3 años.
Se establece el siguiente resumen de actividades, a partir del cual se genera el
cronograma del proyecto.
Tabla 11. Resumen actividades del proyecto de construcción
Resumen de tiempos
Primera Etapa: Cuatro manzanas, 80 viviendas de tipo unifamiliar
Actividades Asignación de
semanas
Estudios previos y trámites de licencias 4 semanas
Gestiones administrativas y adecuación sala de
ventas e inicio de ventas. 32 semanas
Labores de adecuación inicial del lote
Ventas para alcanzar punto de equilibrio
Preliminares de Construcción 2 semanas
Proceso Constructivo de una manzana (20 viviendas) 26 semanas
Proceso Constructivo de una manzana (20 viviendas) 26 semanas
Proceso Constructivo de una manzana (20 viviendas) 26 semanas
Proceso Constructivo de una manzana (20 viviendas) 26 semanas
Cierre del proyecto 2 semanas
Total Semanas 144
Equivalente en años 3
El siguiente es el cronograma del estudio de prefactibilidad:
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 75
Ilustración 27. Cronograma para la construcción de una vivienda unifamiliar.
Cro
nogr
ama
de A
ctiv
idad
es d
el e
stud
io d
e pr
e fa
ctib
ilida
d de
vivi
enda
uni
fam
iliar
.
Prel
imin
ares
del
Pro
yect
o:
Mes
.1M
es.2
Mes
.3M
es.4
Mes
.5M
es.6
Mes
.7M
es.8
Mes
.9M
es.1
0M
es.1
1M
es.1
2M
es.1
3M
es.1
4M
es.1
5M
es.1
6M
es.1
7M
es.1
8M
es.1
9M
es.2
0M
es.2
1M
es.2
2M
es.2
3M
es.2
4M
es.2
5M
es.2
6M
es.2
7M
es.2
8M
es.2
9M
es.3
0M
es.3
1M
es.3
2M
es.3
3M
es.3
4M
es.3
5M
es.3
6
Reun
ión
cons
truct
ora
e in
vers
ioni
stas
par
a de
finir
el p
roye
cto
de c
onst
rucc
ión
inic
ial
Cont
rata
ción
de
prof
esio
nale
s (In
geni
ero
topo
gráf
ico
y A
rqui
tect
o)
Leva
ntam
ient
o to
pogr
áfic
o y
elab
orac
ión
de p
lano
s
Dis
eño
Arq
uite
ctón
ico
y es
truct
ural
Tram
ites
Alc
aldí
a m
unic
ipal
par
a so
licitu
d de
lice
ncia
s
Tram
ites
Cura
duría
Urb
ana
para
sol
icitu
d de
lice
ncia
s
Cont
rata
ción
de
pers
onal
dire
cto
de la
con
stru
ctor
a pa
ra e
l pro
yect
o
Gest
ión
con
prov
eedo
res
de b
iene
s y
serv
icio
s
Gest
ión
adm
inis
trativ
a pa
ra c
onst
ituci
ón d
e fid
ucia
inm
obili
aria
Inst
alac
ión
ofic
ina
en p
refa
bric
ado
para
sal
a de
ven
tas
en e
l ter
reno
Com
pra
de E
lem
ento
s pa
ra d
otar
sal
a de
ven
tas
Com
pra
de s
oftw
are,
equ
ipos
de
cóm
puto
y p
apel
ería
par
a sa
la d
e ve
ntas
y o
ficin
a
Cerra
mie
nto
del á
rea
del l
ote
disp
uest
a pa
ra la
con
stru
cció
n
Inst
alac
ión
del c
ampa
men
to p
rovi
sion
al (A
lmac
én, o
ficin
as, t
alle
res,
com
edor
, bañ
os)
Inst
alac
ione
s de
ser
vici
os p
úblic
os b
ásic
os a
l cam
pam
ento
(Agu
a, lu
z, te
lefo
nía
fija)
Gest
ión
de v
enta
s de
inm
uebl
es p
ara
alca
nzar
pun
to d
e ve
ntas
Prel
imin
ares
de
la c
onst
rucc
ión:
Lim
piez
a y
desc
apot
e de
l ter
reno
Niv
elac
ión
Loca
lizac
ión
y re
plan
teo
Mov
imie
nto
de ti
erra
s
Exca
vaci
ones
y re
lleno
s
Cim
enta
ción
Proc
eso
cons
truc
tivo:
Sele
cció
n de
mat
eria
les
y pr
epar
ació
n de
l siti
o de
trab
ajo
Zapa
tas
Losa
s de
cim
enta
ción
Mam
post
ería
Inst
alac
ione
s do
mic
iliar
ias
(hid
rául
icas
, san
itaria
s, e
léct
ricas
, gas
, tel
efon
ía)
Cubi
erta
Piso
s (P
laca
de
cont
ra p
iso,
pla
ca d
e en
trepi
so y
pis
o ce
rám
ico)
Aca
bado
s de
mur
os, p
isos
y te
chos
Inst
alac
ión
de g
rifer
ías
Ench
apes
y e
mbo
quill
ados
Inst
alac
ión
de p
uerta
s y
vent
anas
Inst
alac
ión
de C
arpi
nter
ía
Pint
ura
Pint
ura
de p
uerta
s
Inst
alac
ión
de g
uara
daes
coba
s
Impe
rmea
biliz
ació
n de
fach
adas
y e
xter
iore
s
Ase
o ge
nera
l
Gest
ión
adm
inis
trativ
a pa
ra fi
rma
de e
scrit
uras
y p
ago
de s
aldo
s de
cré
dito
s
Cier
re
Cua
trim
estr
e 1
Cua
trim
estr
e 2
Cua
trim
estr
e 3
Cua
trim
estr
e 4
Cua
trim
estr
e 5
Cua
trim
estr
e 6
Cua
trim
estr
e 7
Cua
trim
estr
e 8
Cua
trim
estr
e 9
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 76
Diagrama de flujo para la construcción de una vivienda unifamiliar
De acuerdo a los requerimientos técnicos, el siguiente es el diagrama de flujo para la
construcción de una vivienda de tipo unifamiliar con acabados:
Ilustración 28. Diagrama de flujo de actividades para construir una vivienda
Actividad DescripciónTiempo (Dado en
semanas)
Inicio Actividad Interconexión
Tiempo
de
espera Fin
1
Selección de materiales y preparación del
sitio de trabajo 1 X
2 Zapatas 1 X X
3 Losas de cimentación 1 X X
4 Mampostería 2 X X
5
Instalaciones domiciliarias (hidráulicas,
sanitarias, eléctricas, gas, telefonía) 1 X X
6 Cubierta 1 X X
7
Pisos (Placa de contra piso, placa de
entrepiso y piso cerámico) 2 X X
8 Acabados de muros, pisos y techos 1 X
9Instalación de griferías
(Actividades conjuntas
8, 9, y 10) X
10Enchapes y emboquillados
(Actividades conjuntas
8, 9, y 10) X
11 Instalación de puertas y ventanas 1 X
12Instalación de Carpintería
(Actividades conjuntas
11 y 12) X
13 Pintura 1 X
14Pintura de puertas
(Actividades conjuntas
13 y 14) X
15 Instalación de guaradaescobas 1 X
16Impermeabilización de fachadas y exteriores
(Actividades conjuntas
15 y 16) X
17 Aseo general 1 X
18
Gestión administrativa para firma de
escrituras y pago de saldos de créditos 1 X
19
Revisión final para entrega de vivienda al
comprador 1 X X X
Total Semanas 16
Diagrama de flujo para la construcción de una vivienda unifamiliar.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 77
Estudio Administrativo
Estructura Orgánica
La organización de la empresa constructora se encuentra establecida de manera
formal, por tratarse de una organización fundada hace alrededor de 10 años, con una
amplia experiencia en el sector.
Para el presente estudio de prefactibilidad se ha diseñado un organigrama de obra
que comprende la organización del proyecto de construcción, a partir de los principales
aspectos a cumplir relacionados con: cumplimiento en especificaciones técnicas,
cumplimiento en tiempos programados, seguimiento a materiales y equipos utilizados y
subcontratados evitando pérdidas, control de costos, control de calidad, cumplimiento en
ventas, trazabilidad de adquisiciones de bienes y servicios, seguridad industrial del
personal que desarrolla actividades en la obra, control a impactos ambientales.
El organigrama diseñado tiene aplicabilidad en la Primera fase: Planeación
Técnica de la construcción en los cargos Director de Obra, Arquitecto e Ingeniero
Topográfico a nivel de asesores, residente técnico y residente administrativo.
En la Segunda fase: Ejecución de la construcción, el organigrama diseñado tiene
total aplicabilidad, pues se hace necesaria la presencia del Director de la obra,
Arquitecto e Ingeniero Topográfico a nivel de asesores, residente técnico y residente
administrativo y su personal a cargo con el fin de garantizar una gestión efectiva en la
planeación, ejecución, control y cierre del proyecto.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 78
Ilustración 29. Organigrama del proyecto de construcción de vivienda unifamiliar.
Descripción de cargos y principales funciones de cargo
Gerente del proyecto: Encargado de tomar decisiones en representación de los
inversionistas de la constructora, con quienes establece reuniones periódicas para
analizar avances de obra y temas de tipo técnico y administrativo.
Asesores (Staff): Ingeniero topográfico y Arquitecto. Consultados en la Primera
fase: Planeación Técnica de la construcción y en la Segunda fase: Ejecución de la
construcción con el fin de garantizar que la construcción se desarrolle bajo los
parámetros técnicos planteados y autorizados en la licencia de construcción.
Director de la Obra:
Formación requerida: Ingeniero civil o Arquitecto.
Gerente de la
Constructora
Director de la obra
Res idente
Técnico
Residente
Administrativo
Supervisor
de Obra Contratis tas
Supervisor de
seguridad
Auxi l iar
TécnicoSubcontratistas Almacenista
PatieroJefe de sa la de
ventas
Aux. Admin. de
Sa la de ventas
Arquitecto
Ing. Topográfico
Ing. Ca lculista
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 79
Experiencia Requerida: Cinco años de experiencia en dirección de obras de
construcción de vivienda, específica a nivel técnico y administrativo.
Reporta a: Gerencia de la constructora.
Personal a Cargo: Residente Técnico, Residente Administrativo.
Funciones Principales:
Programación de la obra: Elaborar del cronograma en el cual se plasman las
actividades, secuencias, tiempos estimados.
Presupuesto de la obra: Definir Costos de mano de obra, materiales, equipos y
maquinaria requeridos para la ejecución de la obra, costos de equipos y materiales.
Plan de contratos y compras: Definir el tipo de contratación del personal para
la ejecución de la obra (contratación directa o subcontratación), identificación y
selección de proveedores para suministro de materiales, servicios y equipos.
Autorización de gastos menores.
Plan de Manejo Ambiental y Plan de mitigación de riesgos: A su cargo se
encuentra la aplicabilidad del plan y las actividades de mitigación de impactos
ambientales derivados de la ejecución dela obra.
Plan de Seguridad industrial y de salud ocupacional: Liderar el cumplimiento
de lo definido en para cada una de las actividades en el área de seguridad y salud en el
trabajo.
Organización y canales de comunicación en la obra: Definir el recurso
humano necesario para la ejecución de la obra, el flujo de comunicaciones tanto internas
como externas.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 80
Plan de Gestión de calidad de la obra: Definir mecanismos de control a los
avance de la obra, con el fin de asegurar que la obra se ejecute de acuerdo a las
especificaciones técnicas establecidas en los estudios técnicos.
Seguimiento y control: Ejecutar herramientas de control del cronograma de la
obra, del presupuesto proyectado y ejecutado, seguimiento a procesos de compras y
contrataciones definidas en la planeación de la obra, liquidación técnica y administrativa
de la obra una vez se produzca la recepción a satisfacción por los clientes.
Residente Técnico:
Formación requerida: Ingeniero civil o Arquitecto
Experiencia Requerida: Cuatro años de experiencia como residente técnico de
obras en construcción de vivienda.
Reporta a: Director de la Obra
Personal a Cargo: Supervisor de obra, Contratistas, Subcontratistas.
Funciones Principales:
Revisión diaria del avance de obra, supervisión directa al personal de la obra,
distribución de trabajos de subcontratistas y maquinaria, comprueba y autoriza entrada
de materiales, realiza cortes de obra de contratistas, presentación de informes de avance.
Supervisor de la Obra
Formación requerida: Ingeniero civil o Arquitecto en formación
Experiencia Requerida: Estudiante de ingeniería civil o arquitectura con
experiencia como supervisor de obras en construcción de vivienda de un año.
Reporta a: Residente Técnico
Personal a Cargo: Auxiliar técnico
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 81
Funciones Principales: Supervisa actividades de tiempos y rendimientos,
controla la ejecución de subcontratos, controla la calidad de los materiales, autoriza el
retiro de materiales, elabora órdenes de compra.
Auxiliar Técnico
Formación requerida: Técnico Auxiliar en obra civil
Experiencia Requerida: Dos años de experiencia específica en el cargo en
proyectos de construcción.
Reporta a: Supervisor de obra
Personal a Cargo: Patiero.
Funciones Principales: Controla la cantidad de horas trabajadas de maquinarias,
controla la cantidad de material recibido o despachado, revisa mediciones de obra.
Patiero
Formación requerida: Básica primaria, bachillerato.
Experiencia Requerida: Seis meses de experiencia en el cargo.
Reporta a: Auxiliar Técnico
Personal a Cargo: No Aplica.
Funciones Principales: Lidera el aseo y ornato de la obra. Alimenta el registro de
estradas y salidas de vehículos y personal.
Administrador de la obra:
Formación requerida: Tecnólogo en Administración de obra civil, Ingeniero civil
recién egresado.
Experiencia Requerida: Para tecnólogos en obra civil tres años de experiencia en
administración de obras de construcción de vivienda.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 82
Reporta a: Director de la Obra
Personal a Cargo: Supervisor de Seguridad, Almacenista, Jefe de sala de ventas.
Funciones Principales: Controlar contratos del personal de la obra, tramitar
asuntos legales, gestionar compras, controla el almacén, realiza inventarios periódicos,
tramita documentos y comunicaciones de la obra, manejo de caja menor.
Supervisor de seguridad industrial y medio ambiente:
Formación requerida: Tecnólogo en salud ocupacional, tecnólogo en medio
ambiente.
Experiencia Requerida: Para tecnólogos tres años de experiencia en el cargo en
obras de construcción.
Reporta a: Residente Administrativo.
Personal a Cargo: No Aplica
Funciones Principales: Garantizar la aplicación de la normatividad en seguridad,
salud ocupacional y medio ambiente vigentes por todo el personal de la obra, evaluar el
programa de seguridad industrial, realizar inducción al personal que inicia actividades en
la obra, evaluar riesgos, realizar charlas de seguridad al personal, generar informes de
accidentes y casi accidentes.
Almacenista:
Formación requerida: Técnico o Tecnólogo en administración o procesos
logísticos.
Experiencia Requerida: Para tecnólogos dos años de experiencia en el cargo en
obras de construcción, para técnicos tres años de experiencia relacionada.
Reporta a: Residente Administrativo.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 83
Personal a Cargo: No Aplica
Funciones Principales: Alimentar de manera permanente el inventarios de
herramientas, maquinarias y equipos asignados a la obra, recibir materiales, llevar el
control de disponibilidad de materiales, ubicar en la manera adecuada y ordenada los
elementos recibidos y almacenados en el sitio dispuesto, codificar materiales, asignar,
recibir y elaborar paz y salvos al personal con herramientas asignadas.
Jefe de sala de ventas:
Formación requerida: Técnico o Tecnólogo en administración o procesos
comerciales.
Experiencia Requerida: Para tecnólogos dos años de experiencia en el cargo en
obras de construcción, para técnicos tres años de experiencia relacionada.
Reporta a: Residente Administrativo.
Personal a Cargo: Asistente Administrativo de sala de ventas.
Funciones Principales: Encargado de la venta de las unidades de vivienda,
trámites de documentación para compradores que requieran créditos entidades bancarias,
trámites de escrituración y entrega de las viviendas, mantener actualizadas las bases de
datos de ventas de inmuebles, generar un reporte diario de estado de punto de equilibrio.
Asistente administrativo (Sala de ventas)
Formación requerida: Técnico, Tecnólogo en administración o procesos
comerciales o estudiantes universitarios de áreas relacionadas.
Experiencia Requerida: Para técnicos y tecnólogos dos años de experiencia en el
cargo en obras de construcción, para estudiantes tres años de experiencia relacionada.
Reporta a: Jefe de Sala de Ventas
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 84
Personal a Cargo: No Aplica.
Funciones Principales: Atención personal y telefónica a posibles compradores del
proyecto, mantener stock de publicidad, mantener actualizado el archivo de las carpetas
de inmuebles vendidos, seguimiento a clientes potenciales.
Contratación del personal
La contratación del personal se realiza en forma directa por la empresa
constructora para los cargos: Director de la obra, Residente Técnico, residente
Administrativo, Supervisor de obra, Auxiliar técnico, patiero, Supervisor de seguridad,
Almacenista, Jefe de sala de ventas, Auxiliar Administrativo de sala de ventas.
La Normatividad principal de tipo laboral bajo la cual se rige la contratación de
personal se relaciona a continuación:
Código Sustantivo del trabajo.
Ley 100 de 1993. Por la cual se crea el sistema de seguridad social
integral y se dictan otras disposiciones.
Ley 50 de 1990. Por la cual se introducen reformas al Código Sustantivo
del Trabajo y se dictan otras disposiciones.
Ley 712 de 2001. Por la cual se reforma el Código Procesal del Trabajo.
Ley 1438 de 2011. Por medio de la cual se reforma el Sistema General de
Seguridad Social en Salud y se dictan otras disposiciones.
Decreto 723 de 2013. Por el cual se reglamenta la afiliación al Sistema
General de Riesgos Laborales de las personas vinculadas a través de un
contrato formal de prestación de servicios con entidades o instituciones
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 85
públicas o privadas y de los trabajadores independientes que laboren en
actividades de alto riesgo y se dictan otras disposiciones.
Decreto 1443 de 2014, hoy Decreto único 1072 de 2015, antes conocido
como Programa de Salud Ocupacional (Resolución 1016 de 1989), ahora
conocido como Sistema de Gestión de la Seguridad y Salud en el Trabajo,
SG-SST busca identificar los peligros, evaluar y valorar los riesgos y
establecer los respectivos controles, mediante la mejora continua del Sistema
en las empresas y cumplir con la normatividad en materia de riesgos
laborales.
Decreto 472 del 12 de marzo de 2015 Por el cual se reglamentan los criterios
de graduación de las multas por infracción a las normas de Seguridad y Salud
en el Trabajo y Riesgos Laborales, se señalan normas para la aplicación de la
orden de clausura del lugar de trabajo o cierre definitivo de la empresa y
paralización o prohibición inmediata de trabajos o tareas y se dictan otras
disposiciones.
El Arquitecto, Ingeniero Topográfico e Ingeniero Calculista tendrán un contrato por
prestación de servicios por cuanto realizan labores de asesorías.
Para los tres profesionales contratados por prestación de servicios, el valor del contrato
mensual individual es de $2.000.000.
Teniendo en cuenta que las etapas de construcción de las viviendas serán
subcontratadas directamente con empresas de servicios profesionales o contratistas
especializados en cada actividad específica realizadas a través de personal a su cargo, no
serán contratados obreros de manera directa, pero si se realizara un control permanente
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 86
al cumplimiento de la legalidad en la contratación de este personal subcontratado,
dotaciones entregadas, inducciones realizadas, salarios cancelados y seguridad social
pagada oportunamente para poder realizar obras en las instalaciones de la constructora
responsable del proyecto de construcción de vivienda objeto del presente estudio.
Costos Laborales
De acuerdo al organigrama preparado para el personal de la Constructora, a
continuación se relacionan los costos laborales para los cargos relacionados,
obteniéndose un costo laboral anual de $337.704.517.
La Tabla 12 incluye los cargos: Director de la Obra, Residente Técnico,
Residente Administrativo, Supervisor de la Obra, Supervisor de Seguridad
Tabla 12. Costos Salariales personal contratado para el proyecto 1.
Cargo:
Director de la
Obra
Residente
Técnico
Residente
Admin.
Supervisor de
la Obra
Supervisor de
Seg.
Ítem Detalle mensual Valores $ Valores $ Valores $ Valores $ Valores $
1 Salario mensual $ 3.500.000 $ 2.200.000 $ 2.200.000 $ 1.800.000 $ 1.800.000
2 Auxilio de
transporte $ 0 $ 0 $ 0 $ 0 $ 0
3 Cesantías $ 291.667 $ 183.333 $ 183.333 $ 150.000 $ 150.000
4 Interés de
cesantías $ 35.000 $ 22.000 $ 22.000 $ 18.000 $ 18.000
5 Prima de
servicios $ 291.667 $ 183.333 $ 183.333 $ 150.000 $ 150.000
6 Vacaciones $ 145.831 $ 91.665 $ 91.665 $ 74.999 $ 74.999
7 Pensión $ 420.000 $ 264.000 $ 264.000 $ 216.000 $ 216.000
8 Salud $ 297.500 $ 187.000 $ 187.000 $ 153.000 $ 153.000
9 Arl (6,960) $ 243.600 $ 153.120 $ 153.120 $ 125.280 $ 125.280
10 Parafiscales (9%) $ 315.000 $ 198.000 $ 198.000 $ 162.000 $ 162.000
Total Costo
Laboral $ 5.540.264 $ 3.482.452 $ 3.482.452 $ 2.849.279 $ 2.849.279
11 Dotación $ 25.000 $ 25.000 $ 25.000 $ 25.000 $ 25.000
Total mensual $ 5.565.264 $ 3.507.452 $ 3.507.452 $ 2.874.279 $ 2.874.279
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 87
Total anual $ 66.783.169 $ 42.089.421 $ 42.089.421 $ 34.491.344 $ 34.491.344
La Tabla 13 incluye los cargos: Auxiliar técnico, Almacenista, Jefe de sala de
ventas, Auxiliar Administrativo de sala de ventas y Patiero.
Tabla 13. Costos Salariales personal contratado para el proyecto 2.
Cargo:
Auxiliar
Técnico Almacenista
Jefe de sala de
ventas
Aux. Admin.
Sala de
ventas
Patiero
Ítem Detalle
mensual Valores $ Valores $ Valores $ Valores $ Valores $
1 Salario
mensual $ 1.200.000 $ 1.000.000 $ 1.800.000 $ 1.200.000 $ 689.455
2 Auxilio de
transporte $ 77.700 $ 77.700 $ 0 $ 77.700 $ 77.700
3 Cesantías $ 106.475 $ 89.808 $ 150.000 $ 106.475 $ 63.930
4 Interés de
cesantías $ 12.777 $ 10.777 $ 18.000 $ 12.777 $ 7.672
5 Prima de
servicios $ 106.475 $ 89.808 $ 150.000 $ 106.475 $ 63.930
6 Vacaciones $ 49.999 $ 41.666 $ 74.999 $ 49.999 $ 28.727
7 Pensión $ 144.000 $ 120.000 $ 216.000 $ 144.000 $ 82.735
8 Salud $ 102.000 $ 85.000 $ 153.000 $ 102.000 $ 58.604
9 Arl (6,960) $ 83.520 $ 69.600 $ 125.280 $ 83.520 $ 47.986
10 Parafiscales
(9%) $ 108.000 $ 90.000 $ 162.000 $ 108.000 $ 62.051
Total Costo
Laboral $ 1.990.946 $ 1.674.360 $ 2.849.279 $ 1.990.946 $ 1.182.788
11 Dotación $ 25.000 $ 25.000 $ 25.000 $ 25.000 $ 25.000
Total
mensual $ 2.015.946 $ 1.699.360 $ 2.874.279 $ 2.015.946 $ 1.207.788
Total anual $ 24.191.353 $ 20.392.315 $ 34.491.344 $ 24.191.353 $ 14.493.453
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 88
Estudio Social
Análisis de la población
De acuerdo a la información suministrada por la Alcaldía municipal de Villavicencio,
incluida en el Documento Técnico de soporte del Plan de Ordenamiento Territorial
Acuerdo municipal 287 de 2015, la población de la ciudad de Villavicencio para el año
2010 fue de 452.472 y de acuerdo a el crecimiento de la previsto en el municipio se
muestran los siguientes datos:
Tabla 14. Distribución poblacional urbana y rural y por comunas.
POT Norte
Año Total Urbano Rural
2012 480.138 455.171 24.926
2013 496.499 471.102 25.397
2014 513.876 488.183 24.694
2015 531.862 505.269 26.593
2017 1.087.993 1.052.902 35.091
Comuna Total
Año 1 2 3 4 5 6 7 8
2005 28.891 35.129 22.023 59.593 59.952 20.813 53.165 44.688 324.254
2012 26.534 29.301 30.091 101.351 104.611 23.836 53.968 85.478 455.170
2013 27.438 30.299 31.116 104.805 108.176 24.648 55.807 88.391 470.680
2014 28.398 31.359 32.205 105.473 107.962 25.511 57.760 98.485 487.154
Fuente: Alcaldía de Villavicencio, Documento Técnico POT Acuerdo 287 de 2015.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 89
La Comuna Cinco de la ciudad de Villavicencio entre los años 2005 y 2012
presenta un incremento del doble en la población, específicamente por fenómenos
relacionados con la migración nacional de población y la bonanza petrolera, sin
embargo estos fenómenos han disminuido en la actualidad, siendo el principal motivador
de migración hacia la ciudad de Villavicencio vigente la construcción de las vías doble
calzadas hacia la capital del país y otras vías interdepartamentales de cuarta generación
previstas.
En razón a que la información existente a nivel nacional y regional tiene como
referencia el censo del año 2005, siendo este el estudio demográfico y de vivienda más
completo del país (los anteriores censos se realizaron en los años 1973, 1985, 1993), es
indudable que desde el 2005 a la fecha se han producido incrementos en los aspectos
medidos en los censos, especialmente en el proceso de urbanización y flujos migratorios
a nivel región caracterizados por dinámicas diferenciales, incidiendo de una manera
considerable en los procesos de construcción y en la evolución en los tipos de viviendas.
Por lo anterior, a partir de la aplicación de la encuesta del estudio de mercados,
se obtiene la siguiente caracterización de la población que habita la Comuna 5 de la
ciudad de Villavicencio, específicamente en el sector del antiguo Camino Ganadero:
Distribución equilibrada de hombres y mujeres, con una distribución de edades
en su mayoría entres los 31 a los 50 años, en su mayoría nacidos en el departamento del
Meta, que ha alcanzado un nivel de estudios secundarios, obtienen sus ingresos
familiares de entre 2 a 3 Salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMMLV)
desempeñándose como empleados, y disponen por núcleo familiar mayoritariamente con
una moto como medio de transporte.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 90
Resultados obtenidos a partir de la encuesta en las variables sociodemográficas
La distribución por género se describe a continuación:
Tabla 15. Género de las personas encuestadas
Género en la muestra Femenino Masculino Total
Habitantes comuna 5 21 19 40
Habitantes Aledaños comuna 5 16 14 30
Transeúntes de la zona 10 10 20
Total general 47 43 90
Ilustración 30. Distribución de género en las personas que respondieron la encuesta
21
16
10
19
14
10
0
5
10
15
20
25
Habitantes comuna 5 Habitantes Aledaños
comuna 5
Transeúntes de la zona
Femenino
Masculino
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 91
La distribución por edades se describe a continuación:
Tabla 16. Edades de las personas encuestadas
Tipo de persona en la muestra
De 18 a
30 años
De 31 a
40 años
De 41 a
50 años
Mayor de
51 años
Femenino
Habitantes comuna 5 2 7 6 6
Habitantes Aledaños comuna 5 5 2 7 2
Transeúntes de la zona 2 2 4 2
Total Femenino 9 11 17 10
Masculino
Habitantes comuna 5 5 6 6 2
Habitantes Aledaños comuna 5 2 8 1 3
Transeúntes de la zona
7 2 1
Total Masculino 7 21 9 6
Total general 16 32 26 16
Ilustración 31. Distribución de género femenino en las personas que respondieron la
encuesta
5
2
6
8
7
6
1
22
3
1
Habitantes comuna 5 Habitantes Aledaños
comuna 5
Transeúntes de la zona
Masculino
De 18 a 30 años
De 31 a 40 años
De 41 a 50 años
Mayor de 51 años
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 92
Ilustración 32. Distribución género masculino en las personas que respondieron la
encuesta
La distribución por edades se describe a continuación:
Tabla 17. Municipio de nacimiento de los encuestados
Lugar de Nacimiento de los
encuestados
Municipio de
Villavicencio.
Otro Municipio
del Meta.
Otro municipio
de Colombia.
Habitantes comuna 5 15 13 12
Habitantes Aledaños comuna 5 12 10 8
Transeúntes de la zona 5 9 6
Total general 32 32 26
5
2
6
8
7
6
1
22
3
1
Habitantes comuna 5 Habitantes Aledaños
comuna 5
Transeúntes de la zona
Masculino
De 18 a 30 años
De 31 a 40 años
De 41 a 50 años
Mayor de 51 años
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 93
Ilustración 33. Lugar de nacimiento de los encuestados
La distribución por nivel educativo se describe a continuación:
Tabla 18. Nivel educativo de los encuestados
Nivel Educativo
Estudios en
Primaria.
Estudios en
Secundaria.
Estudios
Superiores
Habitantes Aledaños comuna 5 8 17 5
Habitantes comuna 5 9 22 9
Transeúntes de la zona 4 12 4
Total general 21 51 18
15
12
5
13
10
9
12
8
6
Habitantes comuna 5 Habitantes Aledaños
comuna 5
Transeúntes de la
zona
Villavicencio.
Otro Municipio del Meta.
Otro municipio de Colombia.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 94
Ilustración 34. Nivel educativo de los encuestados
La información relacionada con su ocupación actual se describe a continuación:
Tabla 19. Situación de los encuestados
Situación Laboral Empleado. Desempleado. Independiente. Hogar.
Habitantes Aledaños comuna 5 13 9 7 1
Habitantes comuna 5 22 5 8 5
Transeúntes de la zona 8 7 3 2
Total general 43 21 18 8
89
4
17
22
12
5
9
4
Habitantes Aledaños
comuna 5
Habitantes comuna 5 Transeúntes de la
zona
Estudios en Primaria.
Estudios en Secundaria.
Estudios Superiores
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 95
Ilustración 35. Situación laboral de los encuestados
La información relacionada con número de personas que conforman su núcleo familiar
se describe a continuación:
Tabla 20. Número de personas que conforman el núcleo familiar de los encuestados
Número de personas en su núcleo familiar De 1 a 3 De 3 a 6 Mayor a 6
Habitantes Aledaños comuna 5 12 16 2
Habitantes comuna 5 16 18 6
Transeúntes de la zona 7 11 2
Total general 35 45 10
13
22
89
5
778
3
1
5
2
Habitantes Aledaños
comuna 5
Habitantes comuna 5 Transeúntes de la zona
Empleado.
Desempleado.
Independiente.
Hogar.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 96
Ilustración 36. Número de personas que conforman su núcleo familiar
La información relacionada con la procedencia de ingresos del núcleo familiar de las
personas que respondieron la encuesta se describe a continuación:
Tabla 21. Origen de ingresos núcleo familiar
Origen ingresos núcleo familiar Empleados Independientes Otros.
Habitantes Aledaños comuna 5 13 7 10
Habitantes comuna 5 22 8 10
Transeúntes de la zona 8 3 9
Total general 43 18 29
12
16
7
16
18
11
2
6
2
Habitantes Aledaños
comuna 5
Habitantes comuna 5 Transeúntes de la zona
De 1 a 3
De 3 a 6
Mayor a 6
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 97
Ilustración 37. Origen principal de los ingresos del núcleo familiar
La información respecto al el tipo de vehículo con el que cuenta el núcleo familiar de los
encuestados, es la siguiente:
Tabla 22. Tipo de vehículo según núcleos familiares que responden afirmativamente
Distribución según tipo de Vehículo propio Tipo
Habitantes Aledaños comuna 5 22
Carro 9
Moto 13
Habitantes comuna 5 24
Carro 10
Moto 14
Transeúntes de la zona 10
Carro 3
Moto 7
Total general 56
13
22
87
8
3
10 109
Habitantes Aledaños
comuna 5
Habitantes comuna 5 Transeúntes de la zona
Ingresos por Empleo
Ingresos Independientes
Otros.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 98
Ilustración 38. Distribución de núcleos familiares y disponibilidad de vehículo propio.
La información respecto a la pregunta relacionada con el nivel de ingresos con el que
cuenta el núcleo familiar de los encuestados, es la siguiente:
Tabla 23. Nivel de ingresos familiares de los encuestados
Nivel de ingresos familiares De 1 a 2
SMMLV
De 2 a 3
SMMLV
Mayor a 3
SMMLV
Habitantes Aledaños comuna 5 10 17 3
Habitantes comuna 5 19 17 4
Transeúntes de la zona 7 12 1
Total general 36 46 8
2224
108
16
10
Habitantes Aledaños comuna
5
Habitantes comuna 5 Transeúntes de la zona
Si.
No.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 99
Ilustración 39. Nivel de ingresos familiares de los encuestados
Matriz de Marco Lógico
La siguiente Matriz de Marco Lógico realizada para el presente estudio de pre
factibilidad permite la conceptualización de la información fundamental del proyecto:
10
19
7
17 17
12
3
4
1
Habitantes Aledaños
comuna 5
Habitantes comuna 5 Transeúntes de la zona
De 1 a 2 SMMLV
De 2 a 3 SMMLV
Mayor a 3 SMMLV
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 100
Ilustración 40. Matriz de marco lógico
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 101
Árbol del Problema
A continuación se presenta el Árbol del problema y Árbol de Objetivos del
estudio de prefactibilidad para la construcción de la primera etapa de un proyecto de
vivienda de tipo unifamiliar en la Comuna 5 del municipio de Villavicencio, realizado a
partir de la interpretación de la información obtenida en las fuentes primarias y
secundarias consultadas con el fin de obtener un acercamiento a la situación actual de la
construcción de vivienda en el municipio y sus principales causas y efectos.
Ilustración 41. Árbol del problema del proyecto.
Aumento de construcciones
sin acceso a servicios
públicos básicos para sus
habitantes.
Aumento en asentamientos
poblacionales informales en
el municipio
Ausencia en diferenciación de
uso del suelo ( comericial,
habitacional, industrial) en el
municipio.
Consecuencias
Incremento de
urbanizaciones ilegales en la
periferia del municipio
Insuficiente planeación en la
construcción de vivienda en
el municipio
Aumento en la concentración de
la población en el centro urbano
Problema Central
Reducida planeación
municipal para integrar
espacios rurales y urbanos
disponibles
Ausencia de programas de
identificación y proyección
de zonas urbanísticas para
soluciones integrales de
vivienda
Bajo cumplimiento en política
nacional de "Ciudades amables
y sostenibles para la equidad"
Causas
Baja coherencia entre los
lineamientos de Política
Pública Nacional de vivienda
y objetivos del municipio.
Limitados terrenos
disponibles para
construcción de vivienda
unifamiliar en el municipio
Reducida inclusión de políticas
nacionales en el POT del
municipio.
Déficit en oferta de programas de vivienda unifamiliar
en en el municipio de Villavicencio.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 102
Árbol de objetivos del estudio de prefactibilidad para la construcción de vivienda
unifamiliar:
Ilustración 42. Árbol de objetivos del proyecto
Matriz de Involucrados
A continuación se presenta la Matriz de involucrados para el estudio de
prefactibilidad de la primera etapa de vivienda unifamiliar en el municipio de
Villavicencio:
Reducir construcciones sin
acceso a servicios públicos
básicos para sus habitantes.
Disminuir asentamientos
poblacionales informales en el
municipio
Incentivar la diferenciación de uso del
suelo ( comercial, habitacional,
industrial) en el municipio.
Disminuir urbanizaciones ilegales
en la periferia del municipio
Incentivar la construcción
responsable en los programas
de vivienda desarrolldos en el
municipio
Reducir la concentración de la
población en el centro urbano
Incrementar la planeación
municipal para integrar espacios
rurales y urbanos disponibles
Impulsar programas de
identificación y proyección de
zonas urbanísticas para
soluciones integrales de
vivienda
Aumentar el cumplimiento de la
política nacional de "Ciudades
amables y sostenibles para la
equidad"
Incentivar la Alta coherencia
entre los lineamientos de Política
Pública Nacional de vivienda y
los objetivos del municipio.
Incentivar la disponibilidad de
terrenos para construcción de
vivienda en el municipio.
Incluir políticas nacionales en el POT
del municipio que incentiven la
construcción de vivienda de tipo
unifamiliar.
Incrementar la oferta de programas de vivienda
unifamiliar en en el municipio de Villavicencio.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 103
Ilustración 43. Matriz de involucrados
GR
UPO
SIN
TE
RE
SES
INFL
UE
NC
IA
IMPO
RT
AN
CIA
PR
OB
LE
MA
S
PER
CIB
IDO
S
RE
CU
RSO
S
(con
los
que
va a
apo
rtar
el
proy
ecto
)
CO
NFL
ICT
OS
POT
EN
CIA
LE
S PO
SIB
LE
S R
IESG
OS
GR
UPO
1El
Est
ado
a tra
vés
del
Min
ister
io d
e V
ivie
nda
El in
teré
s pr
inci
pal d
el M
inist
erio
de
Viv
iend
a es
dar
cum
plim
ient
o a
la
políti
ca e
n m
ater
ia d
e vi
vien
da d
el
gobi
erno
nac
iona
l inc
luíd
a en
el P
lan
Nac
iona
l de
Des
arro
llo.
Alto
Alto
Lim
itado
s ter
reno
s
disp
onib
les
para
cons
trucc
ión
de v
ivie
nda
en
el m
unic
ipio
Subs
idio
s
dest
inad
os a
vivi
enda
(No
VIS
)
Cam
bio
de p
olíti
cas
del
Plan
nac
iona
l de
desa
rrol
lo p
or n
uevo
Perio
do p
resid
enci
al.
Red
ucid
o pr
esup
uest
o en
sub
sidio
s
de v
ivie
nda
y de
pend
enci
a de
ingr
esos
com
o re
galía
s pa
ra s
u
dest
inac
ión
pres
upue
stal
.
GR
UPO
2
La fi
rma
cons
truct
ora
que
real
izará
la c
onst
rucc
ión
del
proy
ecto
Rea
lizar
el p
roye
cto
de c
onst
rucc
ión
dand
o cu
mpl
imie
nto
a la
tota
lidad
de
requ
isito
s es
tabl
ecid
os e
nla
norm
a
Col
ombi
a.
Med
ioA
lto
Incr
emen
to e
n pr
ecio
s de
mat
eria
prim
a, s
ervi
cios
y
man
o de
obr
a en
la
cons
trucc
ión.
Rec
urso
s
prop
ios
y
finan
ciac
ión
banc
aria
Incr
emen
to e
n co
stos
varia
bles
aso
ciad
os a
l
proy
ecto
Dem
oras
en
resp
uest
as a
trám
ites
ante
ent
idad
es m
unic
ipal
es p
ara
acce
so a
ser
vici
os p
úblic
os d
e la
s
vivi
enda
s.
GR
UPO
3
Los
prov
eedo
res
de b
iene
s
y se
rvic
ios
invo
lucr
ados
en
la c
aden
a de
con
stru
cció
n
Gen
erar
ingr
esos
der
ivad
os d
e su
s
activ
idad
es e
conó
mic
as e
n su
min
istro
de b
iene
s y
serv
icio
s.
Alto
Med
io
Poca
flex
ibilid
ad e
n sis
tem
as
de c
rédi
tos
por s
umin
istro
s
de b
iene
s y
serv
icio
s.
Rec
urso
s
prop
ios
Neg
ativ
a a
créd
itos
de
mas
de
30 d
ías.
R
etra
so e
n la
eje
cuci
ón d
el pr
oyec
to
GR
UPO
4
Los
com
prad
ores
de
la
vivi
enda
a re
aliza
rse
con
el
proy
ecto
Acc
eder
a v
ivie
nda
dign
a, v
alor
izand
o
su in
vers
ión
y au
men
tand
o su
cal
idad
de v
ida.
Alto
Alto
Por t
rata
rse
de v
ivie
nda
cata
loga
da c
omo
No
VIS
pued
en e
xist
ir m
enor
es
pers
onas
con
cap
acid
ad d
e
créd
ito.
Aho
rro
fam
iliar,
cesa
ntía
s,
acce
so a
subs
idio
s de
l
gobi
erno
par
a
No
VIS
Los
com
prad
ores
no
pued
en a
cced
er a
los
créd
itos
con
entid
ades
banc
aria
s u
otra
s
finan
ciad
oras
Dem
ora
en a
lcan
zar p
unto
de
equi
librio
en
vent
as d
el pr
oyec
to
GR
UPO
5
Las
entid
ades
ban
caria
s qu
e
finan
ciar
án la
com
pra
de
vivi
enda
Aum
enta
r la
rent
abilid
ad d
e su
s
oper
acio
nes
banc
aria
s co
n la
parti
cipa
ción
en
la fi
nanc
iaci
ón d
e
vivi
enda
a la
rgo
plaz
o.
Med
ioM
edio
Alta
s ta
sas
de in
teré
s la
s
cual
es s
e in
crem
enta
n de
acue
rdo
a di
rect
rices
del
Ban
co d
e la
Rep
úblic
a y
se
trasm
iten
a lo
s co
stos
banc
ario
s a
los
usua
rios.
Rec
urso
s
prop
ios
Rec
hazo
a s
olic
itude
s
de fi
nanc
iaci
ón d
e
Viv
iend
a po
r apa
rece
r
en c
entra
les
de ri
esgo
s
Dem
ora
en a
lcan
zar p
unto
de
equi
librio
en
vent
as d
el pr
oyec
to
GR
UPO
6
El m
unic
ipio
de
Villa
vice
ncio
dond
e se
des
arro
llará
el
proy
ecto
Ince
ntiv
ar la
con
stru
cció
n re
spon
sabl
e
en lo
s pr
ogra
mas
de
vivi
enda
en
el
mun
icip
io
Med
ioM
edio
Poca
coh
eren
cia
entre
los
linea
mie
ntos
de
Políti
ca
Públ
ica
Nac
iona
l de
vivi
enda
y lo
s ob
jetiv
os d
el m
unic
ipio
.
Rec
urso
s
prop
ios
Lim
itado
s ter
reno
s
disp
onib
les
para
cons
trucc
ión
de
vivi
enda
en
el m
unic
ipio
Ret
raso
s en
dise
ño y
eje
cuci
ón d
e
vivi
enda
par
a po
blac
ión
del
mun
icip
io.
GR
UPO
S IN
TE
RE
SAD
OS
O I
NV
OL
UC
RA
DO
S
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 104
Matriz del proyecto aplicada al Plan Nacional de Desarrollo
A continuación se presenta la matriz del Plan de Desarrollo relacionada con la
Ley No.1753 del 9 de Junio de 2015, por la cual se expide el PLAN NACIONAL DE
DESARROLLO 2014-2018 “TODOS POR UN NUEVO PAIS”:
Ilustración 44. Matriz del proyecto aplicada al PND
PLAN NACIONAL DE DESARROLLO PROYECTO
Ley No.1753 del 9 de Junio de 2015, por la cual se expide el PLAN
NACIONAL DE DESARROLLO 2014-2018 “TODOS POR UN
NUEVO PAIS”
El proyecto contempla la Construcción de la Primera etapa de la urbanización
prevista a realizarse en el lote disponible de 8 hectáreas, esta primera etapa
esta conformada por 80 viviendas de tipo unifamiliar distribuidas en cuatro
manzanas de 20 viviendas.
Artículo 1. Objetivo: Construir una Colombia en paz, equitativa y educada,
en armonía con los propósitos del Gobierno Nacional, con las mejores
prácticas y estándares internacionales, y con la visión de planificación de
largo plazo prevista por los objetivos de desarrollo sostenible.
A través de los programas de vivienda se garantiza que el beneficiario cuente
con áreas verdes y además reciba una vivienda digna.
Artículo 3. Pilares del Plan Nacional de Desarrollo: Paz, Equidad y
Educación.
Colombia será un país que promueve el desarrollo humano integral, donde cada
uno de los objetivos de desarrollo socioeconómico se articula en la construcción
de una sociedad con oportunidades para todos. Es decir, los proyectos que se
desarrollen deben buscar soluciones Incluyentes para la población.
Artículo 4. Estrategias transversales y regionales:
Competitividad e infraestructura estratégicas, Movilidad social,
Transformación del campo, Seguridad, justicia y democracia para la
construcción de paz, Buen gobierno, Crecimiento verde.
El proyecto se realizará en el municipio de Villavicencio, por lo cual se revisa la
estrategia enfocada a la región: Llanos Orientales: Medio ambiente, agroindustria
y desarrollo humano: para el crecimiento y bienestar.
Construir ciudades bajo el concepto de “Ciudades Amables y Sostenibles
para la Equidad”, se mantiene una concepción integral del desarrollo urbano,
que conlleva la planificación y actuación coherente y articulada de los
sectores de vivienda, agua potable y saneamiento básico, y movilidad urbana,
en el marco de actuaciones urbanas integrales y del fortalecimiento de los
instrumentos de planeación y ordenamiento regional y local.
El proyecto debe estar encaminado a "Reducir las brechas territoriales y
poblacionales existentes en la provisión de servicios de calidad en salud,
educación, servicios públicos, infraestructura y conectividad."
MATRIZ DEL PLAN NACIONAL DE DESARROLLO
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 105
Análisis de Beneficios y Des beneficios del proyecto
Una vez se analizan los escenarios resultantes con la materialización del proyecto
y sin ella para los Grupos de interés identificados:
El Estado representado por el Ministerio de Vivienda, Los beneficiarios de
viviendas unifamiliares a realizarse con el proyecto y Los proveedores de bienes y
servicios involucrados en la cadena de construcción, se evidencia que el beneficio que se
estima se produzca con la ejecución de la Primera etapa de la urbanización prevista a
realizarse en el lote disponible de 8 hectáreas, conformada por 80 viviendas de tipo
unifamiliar distribuidas en cuatro manzanas de 20 viviendas es altamente positivo, al
permitir que se genere un aporte al incremento en el PIB de la nación a partir del
impulso del sector de la construcción generando empleos y aumentando la calidad de
vida de las personas que acceden a viviendas unifamiliares, los propietarios puedan
lograr valorización de su patrimonio y posibilidad de realizar modificaciones en las
viviendas y los proveedores de bienes y servicios incrementen sus ingresos con su
vinculación en la construcción del proyecto.
A continuación se representa la Matriz completa de Análisis de Beneficios y Des
beneficios del proyecto:
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 106
Ilustración 45. Análisis de beneficios y des beneficios
Dimensión
Grupo de interés
1
Grupo de
interés 2
Grupo de
interés 3
Grupo de
interés 1
Grupo de
interés 2
Grupo de
interés 3
El Estado ,
representado
por el Ministerio
de Vivienda
Los
beneficiarios
de viviendas
unifamiliares a
realizarse con
el proyecto
Los
proveedores de
bienes y
servicios
involucrados en
la cadena de
construcción
El Estado ,
representado
por el
Ministerio de
Vivienda
Los
beneficiarios
de viviendas
unifamiliares a
realizarse con
el proyecto
Los
proveedores
de bienes y
servicios
involucrados
en la cadena
de
construcción
Beneficios
Directos
Imposibilidad de
crear un aporte al
incremento en el
PIB de la nación a
partir del impulso
del sector de la
construcción
Pérdida de una
oportunidad de
lograr
valorización de
su patrimonio y
posibilidad de
realizar
modificaciones
en las viviendas
Incapacidad para
lograr incremento
de sus ventas e
ingresos por su
vinculación en la
construcción del
proyecto
Crecimiento en
la economía a
través del sector
de la
construcción
Oportunidades
de acceso a
vivienda digna
Incremento
en actividad
económica e
ingresos
Beneficios
indirectos
Incremento en
impuestos
recaudados por
valorización y
otros
relacionados
Des
Beneficios
indirectos
Incumplimiento en
políticas
económicas del
gobierno
Inexistencia de
oportunidades
de acceso a
vivienda digna
Ausencia de
oportunidades de
acceso en
actividades
económicas
Beneficios
Directos
Aumento en
índices de
empleo nacional
Mejora la
calidad de vida
de las personas
que dejan dejan
de pagar
arriendo de
vivienda.
Incremento
en ocupación
de mano de
obra
Beneficios
indirectos
Des
Beneficios
indirectos
Imposibilidad de
demostrar
fortalecimiento de
los instrumentos
de planeación y
ordenamiento
regional y local.
Poca
participación en
el desarrollo
socioeconómico
articulado en la
construcción de
una sociedad
con
oportunidades
para todos
Percepción de
estancamiento en
el avance
económico y
social del país.
Beneficios
Directos
Garantiza
Programas de
renovación
urbana,
Incorporación
del suelo rural,
suburbano y
expansión
urbana al
perímetro
urbano.
Reducen las
brechas
territoriales y
poblacionales
existentes
incentivan una
creciente
confianza en
el sistema de
créditos hacia
constructores
en la región.
Beneficios
indirectos
Des
Beneficios
indirectos
Beneficios
Directos
Destinar menos
recursos para la
política actual de
subsidios para
vivienda No VIS,
por lo cual no se
haría necesario
disponer de
recursos
adicionales.
Cumplimiento en
política nacional
de vivienda
según Plan
Nacional de
Desarrollo
Mayor acceso a
vivienda propia
para población
que hoy no goza
de ella.
Se dinamiza
la economía
al generar
ingresos para
las empresas,
para las
familias y
para el estado
a través de
impuestos y
otras
contribucione
s.
Beneficios
indirectos
Des
Beneficios
indirectos
Falta de
herramientas para
incrementar
políticas de
desarrollo
sostenible
Política
BENEFICIOS Y DES SIN PROYECTO CON PROYECTO
Económica
Social
Cultural
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 107
Cesión para espacio público estipulado en el Plan de Ordenamiento
Territorial
A partir de lo establecido en el Artículo 295 del POT respecto a la Cesión para
espacio público efectivo, al finalizar la construcción de las cuatro manzanas planeadas
para la primera etapa de la urbanización del lote de terreno de 8 hectáreas, se proyecta la
incorporación de un parque como cesión para espacio público efectivo que cumpla una
función de área integradora y de circulación entre las construcciones y la población.
Dicha plaza puede ser incorporada como bien de uso público al inventario
municipal.
Esta cesión se puede realizar con la dotación del parque, por ejemplo con un
gimnasio biosaludable u otros mobiliarios con el fin de que la entrega del parque se
efectúe con dotación de mobiliario público al municipio como una medida de
compensación por el pago las tasas por uso de suelo correspondientes para la
urbanización.
Fuente: http://www.gruposalem.com/parques-biosaludables.html
Ilustración 46. Modelo de mobiliarios para parques en cesión
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 108
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 109
Estudio Ambiental
Generalidades
El lote de terreno disponible para la construcción de la primera etapa de la
urbanización se encuentra ubicado en el Departamento del Meta, en el municipio de
Villavicencio, con jurisdicción ambiental la Corporación para el Desarrollo Sostenible
del Área de Manejo Especial de La Macarena – Cormacarena.
El lote se encuentra cerca a al “Sistema de humedales Kirpas – Pinilla - La
Cuerera” localizado aproximadamente a 6 kilómetros del centro de la ciudad, declarado
como Reserva Hídrica con un área total de 307,07 Hectáreas, que se constituye por
272,04 hectáreas del área interna más la franja de protección de 30 Metros establecidos
en el Artículo 83 del Decreto Ley 2811 de 1974, con un área de 35,03 Hectáreas.
En cumplimiento de lo anterior, del lote de terreno que es de aproximadamente
11,5 hectáreas presenta finalmente para disponibilidad de construcción 8,5 hectáreas
debido a que las 3 hectáreas restantes no pueden ser intervenidas por hacer parte de la
ronda del caño La Cuerera.
El lote de terreno se encuentra dentro del perímetro urbano de la ciudad de
Villavicencio y cuenta con habilitación para servicios públicos, razón por la cual las
licencias a que haya lugar las expide la curaduría urbana y no Cormacarena, lo cual no
exime a la autoridad ambiental de hacer control y vigilancia, en el caso puntual para el
presente estudio, en lo relacionado a disposición de material de excavación por
nivelación del terreno, intervención en ronda de caño, vertimientos no autorizados,
movilización de maquinaria pesada y disposición de residuos.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 110
Ante la empresa encargada de realizar la recolección de residuos denominada
Bioagríola se deben adelantar los trámites para la ubicación de contenedores especiales
para el almacenamiento temporal de futuros residuos y la recolección periódica de estos.
Identificación de impactos y efectos
Teniendo en cuenta que en la ejecución de la obra es en la etapa en la que mayor
cantidad de impactos se pueden generar, a continuación se presentan los principales
impactos en la construcción y sus efectos:
Las principales actividades en la ejecución del proyecto de construcción de
vivienda que pueden ser susceptibles de crear un impacto ambiental se relacionan a
continuación:
Deterioro de la calidad de aire por emisión de material particulado
a la atmósfera
Incremento en el nivel de ruido por operación de maquinaria
Alteración de la calidad del agua por aporte de aguas residuales
Alteración de la calidad del agua por aporte de sedimentos
Localización de instalaciones temporales
Modificación de la fragilidad visual
Cambio en el régimen de escorrentía
Excavaciones
Remoción de cobertura vegetal - descapote
Desplazamiento de la fauna
Destrucción de hábitat
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 111
Alteración de la calidad hidrobiológica de las aguas
Cambio en la dinámica poblacional
Riesgos en las afectaciones de la salud de la población
Cambio en la dinámica de empleo
Incremento en mano de obra
Cambio en la oferta de bienes y servicios
Cambio en capacidad de gestión de la comunidad
Instalación de campamento temporal
Cambio en el ambiente social
A partir de las actividades descritas anteriormente, se realiza la evaluación
cualitativa de riesgos a partir del método conocido como Matriz de Leopold, según se
puede apreciar en la Ilustración 47, siendo especialmente impactantes el incremento en
el nivel de ruido por operación de maquinaria y el cambio en la oferta de bienes y
servicios públicos, Alteración de la calidad del agua por aporte de aguas residuales y
Cambio en el régimen de escorrentía.
Por su parte la ilustración 48 permite identificar las actividades ambientalmente
susceptibles en la etapa de construcción, e identificar efectos, impactos y medidas de
mitigación que reduzcan los impactos que se puedan generar en todos los involucrados
en la construcción.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 112
Ilustración 47. Matriz de Leopold
Acciones impactantes
Factores impactantes
Deterioro de la calidad de aire por
emisión de material particulado a la
atmósfera
Incremento en el nivel de ruido por
operación de maquinaria
Alteración de la calidad del agua por
aporte
de aguas residuales
Alteración de la calidad del agua por
aporte de sedimentos
Localización de instalaciones
temporales
Modificación de la fragilidad visual
Cambio en el régimen de escorrentía
Excavaciones
Remoción de cobertura vegetal -
descapoteDesplazamiento de la fauna
Destrucción de hábitat
Alteración de la calidad
hidrobiológica de las aguas
Cambio en la dinámica poblacional
Riesgos en las afectaciones de la salud
Cambio en la dinámica de empleo
Incremento en mano de obra
Cambio en la oferta de bienes y
servicios
Político organizativoCambio en capacidad de gestión de la
comunidad
Instalación de campamento temporal
Cambio en el ambiente social
ALTAMENTE P OSITIVO
MODERADAMENTE P OSITIVO
LEVEMENTE P OSITIVO
LEVEMENTE NEGATIVO
MODERADAMENTE NEGATIVO
ALTAMENTE NEGATIVO
BIO TICO Fauna silvestre
S
O
C
I
O
E
C
O
N
Ó
M
I
C
O
Demografía
Económico
Cultural
O bras de
urbanismo
Manejo
de
residuos
CO DIGO DE CO LO R
F
I
S
I
C
O
Atmósfera
Hidrología
Suelo
Paisaje
Componentes
ambientales
afectados
Selección y
adquisición
del terreno
Nivelación
del terreno Excavación
Disposición
de tierras
removidas
Acometidas
de servicios
públicos
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 113
Ilustración 48. Análisis de impactos y mitigaciones
Eta
pa
Acc
ión
Efe
cto
Impact
oM
edid
as
de m
itig
aci
ón
Const
rucc
ión
Maq
uina
ria
y eq
uipo q
ue o
per
an e
n el
ter
reno
In
crem
ento
en
el n
ivel
de
ruid
oC
ont
amin
ació
n au
diti
vaR
evis
ión
de
man
teni
mie
nto a
maq
uina
rias
y u
tiliz
ació
n d
e
reduc
tore
s de
ruid
o.
Maq
uina
ria
y eq
uipo q
ue o
per
an e
n el
ter
reno
E
mis
ión
de
mat
eria
l par
ticul
ado a
la a
tmósf
era
Det
erio
ro d
e la
cal
idad
de
aire
E
vita
r el
uso
cont
inuo
por
mas
de
4 h
ora
s de
maq
uina
ria.
Des
capote
A
ltera
ción
de
la c
alid
ad d
el a
gua
por
aport
e de
agua
s re
sidua
les
Pér
did
a de
vege
taci
ón
Rel
izar
des
capo
tes
pro
gram
ados
de
acue
rdo a
l ava
nce
de
la o
bra
.
Rem
oci
ón
de
cober
tura
veg
etal
Alte
raci
ón
de
la c
alid
ad d
el a
gua
por
aport
e de
sedim
ento
s
Afe
ctac
ión
de
fuen
tes
híd
rica
sS
uper
visa
r la
no
inte
rven
ción
en
zona
de
rond
a de
caño
.
Tra
nsport
e de
mat
eria
les
Incr
emen
to e
n el
tra
nsito
de
vehí
culo
s pes
ados
Rie
sgos
par
a tr
anse
unte
sV
erifi
car
que
el c
ont
ratis
ta
enca
rgad
o d
el r
etiro d
e
esco
mbro
s te
nga
el p
erm
iso
corr
espond
ient
e co
n el
mun
icip
io p
ara
dis
po
ner
mat
eria
les.
Ocu
pac
ión
de
cam
pam
ento
tem
pora
lIn
crem
ento
en
la g
ener
ació
n de
resi
duo
s
sólid
os
Sat
urac
ión
de
sitio
s d
e ac
opio
Trá
mite
s pre
vios
con
Bio
agríco
la p
ara
inst
alar
cont
ened
ore
s e
incr
emen
tar
frec
uenc
ias
de
reco
lecc
ión.
Exc
avac
ione
sC
ambio
en
el r
égim
en d
e es
corr
entía
Gen
erac
ión
de
sedim
ento
s en
las
vias
Rel
izar
señ
aliz
ació
n d
e la
s ví
as e
iden
tific
ació
n de
box
colv
erts
par
a ev
itar
que
est
os
se c
ubra
n
con
exce
sos
de
sedim
ento
s.
Cons
truc
cione
s ur
ban
ístic
asD
espla
zam
ient
o d
e la
fau
na
Det
erio
ro v
isua
lIn
form
ació
n pre
via
a la
s
com
unid
ades
ace
rca
de
las
obra
s a
real
izar
.
Rem
oci
ón
de
cober
tura
veg
etal
Alte
raci
ón
de
la c
alid
ad h
idro
bio
lógi
ca d
e la
s
agua
s
Inun
dac
ione
s a
los
habita
ntes
del
áre
aR
euni
one
s de
segu
imie
nto c
on
repre
sent
ante
s d
e lo
s ha
bita
ntes
cerc
anos.
Cons
truc
cione
s ur
ban
ístic
asC
ambio
en
la d
inám
ica
pobla
ciona
lIn
terr
upci
ón
de
serv
icio
s púb
licos
Cont
ar c
on
una
inst
alac
ión
pro
visi
ona
l de
acue
duc
to y
alca
ntar
illad
o.
Act
ivid
ades
am
bie
nta
lmente
susc
epti
ble
s
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 114
Plan de Manejo Ambiental
El desarrollo del proyecto de construcción de vivienda no requiere Licencia
Ambiental al no estar contemplada esta actividad en los decretos establecidos o por lo
dispuesto por las leyes en materia ambiental.
Por esta razón se realiza un Plan de Manejo Ambiental a nivel de pre factibilidad
con el fin de caracterizar el medio ambiente en el cual se plantea el desarrollo del
proyecto para determinar cuál es la mejor alternativa técnica, ambiental y económica
para la ejecución del mismo y la mitigación de los impactos identificados.
El Plan de Manejo ambiental está conformado por programas que deben ser
implementados durante las etapas principales del proyecto:
Preliminares
Construcción y
Cierre de obra,
Con el fin de mantener una buena relación con el medio ambiente, la población
involucrada y los interesados.
Se contratará una firma especializada en la elaboración de Planes de Manejo
Ambiental para obras de construcción.
El encargado del área de salud ocupacional y medio ambiente será el líder de la
gestión de los programas y planes propuestos para hacer parte del plan de manejo
ambiental:
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 115
Tabla 24. Planes y programas del Plan de Manejo Ambiental
Planes y programas del Plan de Manejo Ambiental
Medidas de control y mitigación de impactos ambientales
Programa de manejo de aguas
Programa de manejo de suelos
Programa de manejo y disposición final de residuos sólidos
Programa de cumplimiento a las medidas de compensación ambiental
Plan de manejo de materiales de construcción
Programa de gestión social
Plan de monitoreo ambiental
Plan de capacitación y educación ambiental, inducciones y reinducciones
Plan de seguimiento a contratistas
Plan de salud y seguridad ocupacional en la obra
Plan de prevención y señalización
Programa de culminación de obras y cierre
Plan de contingencias
Propuestas para una construcción amigable con el medio ambiente
La construcción amigable con el medio ambiente plantea la necesidad de:
Programar
Proyectar
Realizar
Utilizar
Reciclar y Construir de manera consiente con la necesidad de incluir en los
proyectos de vivienda soluciones ecológicas y sostenibles para el hombre y el medio
ambiente.
Dichas opciones buscan la optimización en el uso de materiales y energía, lo que
tiene grandes ventajas medio ambientales y económicas.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 116
Algunos aspectos incluidos en la construcción de vivienda unifamiliar objeto del
presente estudio de prefactibilidad que buscan aportar a la construcción ambientalmente
amigable se relacionan a continuación:
Valorar las necesidades de espacio y superficie en el diseño de la
vivienda.
Proyectar la obra de acuerdo al clima local
Aprovechar energía solar, iluminación y ventilación natural.
Implementar mecanismos para ahorrar agua (grifería)
Construir minimizando riesgos para la salud de trabajadores y
comunidad: utilizar pinturas naturales de origen vegetal y mineral que no
contienen sustancias químicas, y por lo tanto no generan vapores o gases nocivos
como ocurre con las pinturas convencionales.
Utilizar cementos que contienen menos elementos tóxicos.
Gestionar los residuos de la construcción, especialmente la tierra
que surge de la excavación aprovechando de esta manera el material que muchas
veces se desecha o se dispone en sitios autorizados lejos del proyecto.
Incorporar en el diseño arquitectónico de la urbanización senderos
peatonales y espacios para ciclo rutas que incentiven el uso de estos medios
alternativos de transporte brindando seguridad a sus usuarios.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 117
Estudio Financiero
El estudio financiero desde el punto de vista de la prefactibilidad procura estimar
los requerimientos de inversión a partir del planteamiento del proyecto de construcción
de la primera etapa de urbanización y sus posibles fuentes de financiamiento, proyectar
la distribución de los gastos (flujo de caja) de acuerdo al cronograma de ejecución del
proyecto previsto en tres años y calcular indicadores que permitan una primera
evaluación.
A continuación se presenta un resumen de las características principales del
presente estudio de pre factibilidad el cual busca desarrollar la primera de doce etapas de
una urbanización. La primera etapa está compuesta por 80 viviendas de tipo unifamiliar
distribuidas en cuatro manzanas cada una de ellas conformada por 20 viviendas.
Tabla 25. Características de la primera etapa de la urbanización
Primera Etapa: Cuatro manzanas conformadas cada una por 20 viviendas
80 viviendas de tipo unifamiliar
Tamaño total del lote 11,5 Hectáreas
Tamaño urbanizable total del terreno 8,5 Hectáreas (85.000 metros
cuadrados)
Cantidad de socios 3
Etapas proyectadas para urbanizar 12
Área Total de Cesión por Urbanismo (parque) 5000 m2
Área total Senderos peatonales, andenes y vías 3000 m2
Información Etapa 1:
Tamaño del lote por vivienda unifamiliar 6 Mts frente x10 Mts fondo=60 m2
Área construida vivienda unifamiliar dos plantas 100 m2
Precio de venta metro cuadrado $ 1.300.000
Precio de venta de una vivienda $ 130.000.000
Área por manzana de 20 viviendas 1200 m2
Área por etapa ( 4 manzanas, total 80 viviendas) 4800 m2
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 118
Área Total Construcción Urbanismo primera
etapa 6000 m2
Análisis a la Inversión Inicial
Los inversionistas desean conocer la suma inicial de capital con el fin de
determinar si al final del proyecto es posible recuperar esta cantidad de dinero más las
utilidades sobre las ventas, y establecer si el margen entre la utilidad y la inversión
justifican invertir en este proyecto y no en opciones distintas.
Inversión Inicial
De acuerdo a lo determinado en el estudio técnico el proyecto se ejecutará
mediante la contratación con empresas de servicio de la construcción especializadas en
las diferentes etapas, quienes a todo costo realizarán las obras, es decir incluyendo
materiales, herramientas, equipos y personal necesario. Lo anterior indica que la
inversión inicial no es considerable, teniendo en cuenta los ítems iniciales por cubrir:
Tabla 26. Inversión inicial en tangibles
Inversión inicial en tangibles
Descripción Cantidad
Valor
Unitario $ Valor Total $
Muebles y accesorios para oficinas en
la obra 1 8.000.000 8.000.000
Elementos de oficina para sala de
ventas 1 9.000.000 9.000.000
Equipos de computo 3 2.500.000 7.500.000
Impresoras 3 450.000 1.350.000
Equipos de comunicaciones 1 500.000 500.000
Muebles para recepción de clientes 1 2.500.000 2.500.000
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 119
Diseño a escala del proyecto del
proyecto (maqueta) 1 3.000.000 3.000.000
$ 34.250.000
La inversión en intangibles más considerable se encuentra los trámites para la licencia de
construcción, el estudio geotécnico y de suelo y el Plan de Manejo Ambiental.
Tabla 27. Inversión inicial en intangibles
Inversión inicial en intangibles
Descripción Cantidad
Valor
Unitario $ Valor Total $
Trámites para la Licencia de
construcción 1 17.000.000 17.000.000
Memoria de cálculos 1 3.500.000 3.500.000
Planos estructurales. 1 2.000.000 2.000.000
Planos arquitectónicos. 1 2.000.000 2.000.000
Estudio geotécnico y de suelo. 1 15.000.000 15.000.000
Planos arquitectónicos 1 2.000.000 2.000.000
Planos de detalles estructurales 1 2.000.000 2.000.000
Memorial de responsabilidad 1 1.000.000 1.000.000
Pago del cargo fijo (original del
recibo de la consignación). 1 500.000 500.000
Certificado de paramentos expedido en
la secretaria de control físico (décimo
piso de la alcaldía). 1 12.500 12.500
Fotocopia de la escritura, si área y
linderos no aparecen en certificado de
tradición y libertad. 1 15.000 15.000
Aprobación de los Planos de Propiedad
Horizontal (Curaduría) 1 300.000 300.000
Otros trámites de Aprobaciones 1 300.000 300.000
Autorización para el Movimiento de
Tierras 1 300.000 300.000
Plan de Manejo Ambiental 1 5.000.000 5.000.000
Pólizas de responsabilidad civil 1 4.000.000 4.000.000
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 120
Software 1 3.500.000 3.500.000
Eventos de lanzamiento del proyecto 1 20.000.000 20.000.000
$ 78.427.500
La inversión de capital inicial de trabajo se ha estimado para doce meses, teniendo en
cuenta la planta de personal contratada a nivel de asesoría por la constructora, a partir
del estudio administrativo, siendo este el valor más representativo dentro de los gastos
periódicos.
Tabla 28. Inversión inicial en Capital de Trabajo
Inversión inicial en Capital de Trabajo
Gasto Periódico
Valor Mensual
Gasto personal por prestación de servicios
$ 6.000.000
Planes de telefonía
$ 1.000.000
Varios trámites bancarios
$ 900.000
Servicio de agua
$ 200.000
Servicio de energía
$ 180.000
Servicio de Gas
$ 20.000
Servicio de Internet
$ 230.000
Elementos de papelería
$ 150.000
Elementos de cafetería
$ 300.000
Elementos de publicidad
$ 1.500.000
Subtotal
$ 10.480.000
Ciclo de conversión de activos (meses)
12
Total $ 125.760.000
El presupuesto de inversión inicial del proyecto, se ha estimado en con el fin de
cubrir los costos generados en la etapa de planeación y ventas Año 0.
Tabla 29. Resumen Inversión Total Inicial
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 121
Resumen Inversión Total Inicial $ 238.437.500
Inversión en tangibles
$ 34.250.000
Inversión en intangibles
$ 78.427.500
Inversión en capital de trabajo $ 125.760.000
Financiación del Proyecto
En el sector de la construcción existen diferentes modelos de financiación, siendo
las más conocidas las es el llamado crédito constructor el cual toma como garantía el
lote de terreno que debe ser necesariamente propiedad del inversionista y permite la
financiación de hasta el 80% de los costos desembolsando los recursos a medida que
avanza la construcción, permitiendo que durante el plazo del crédito se cancelen los
intereses y el capital al final del periodo del crédito y el valor para pagar el capital
proviene de la venta de los inmuebles al momento de la entrega y escrituración. Otra
modalidad se realiza a través de la fiducia inmobiliaria de preventas a través de la cual
se crea un patrimonio autónomo para la administración de recursos de terceros
destinados al desarrollo del proyecto de construcción brindando seguridad a los
compradores.
A partir de la información anterior y el panorama económico de la constructora,
los inversionistas prefieren realizar la financiación de la primera etapa de la urbanización
a través de una fiducia inmobiliaria de preventas, constituyendo un encargo fiduciario
que entre la Fiduciaria y la constructora con el fin de administrar los recursos mientras
se obtiene la viabilidad del Proyecto. El dinero será desembolsado por la Fiduciaria a
partir del alcance del punto de equilibrio. Esta figura brinda confianza a los futuros
compradores facilitando la gestión de la venta y permite a la constructora asegurar que el
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 122
proyecto tendrá la aceptación suficiente para su ejecución mediante la venta sobre
planos.
Por lo anterior a continuación se presenta el cálculo del punto de equilibrio para
el proyecto de construcción de la primera etapa conformada por cuatro manzanas de 20
viviendas tipo unifamiliar cada una:
Punto de Equilibrio = Costos fijos totales / (precio de venta – Costo variable
unitario)
Punto de Equilibrio = $ 4.118.808.160 / ($130.000.000 - $18.530.558)
Punto de Equilibrio = 37 viviendas.
Ilustración 49. Punto de equilibrio ventas
Adicional a lo anterior la misma entidad financiera que realiza el
acompañamiento en las ventas de las viviendas a través de una fiducia inmobiliaria, se
encarga de los trámites necesarios para que a los compradores interesados se les apruebe
$
$ 200.000.000
$ 150.000.000 Punto de Equilibrio=37
$ 100.000.000
$ 50.000.000
10 20 30 40 50 60 70 80
Unidades
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 123
el crédito hipotecario del 70% sobre el valor de venta de la vivienda (calculado en este
caso sobre el valor de venta de la vivienda que es de $130.000.000).
Por lo anterior, el primer desembolso que realizaría la fiducia manejando a través
de ella la totalidad de las ventas de los inmuebles sería de $$1.443.000.000,
correspondiente al 30% de cada una de las 37 viviendas necesarias para obtener el punto
de equilibrio y dar inicio a las obras de construcción.
Como se puede apreciar este valor inicial desembolsado por la fiduciaria es
menor al costo directo total de producción, pues es calculado sobre el 30% del valor de
venta para las 37 viviendas arrojando un valor de $1.904.948.774, razón por la cual se
debe mantener una acertada política de relacionamiento con los proveedores
(subcontratistas) y acuerdos de pagos de entre 60 y 90 días.
De acuerdo a los estudios adelantados para el presente estudio de prefactibilidad
a continuación se presentan los flujos de caja libre, flujo del inversionista y flujo de la
deuda, teniendo en cuenta que se solicitará un préstamo inicial para cubrir el capital de
trabajo requerido para el primer año:
Análisis Flujo de Caja Libre del proyecto
Como inversión inicial se debe tener en cuenta el valor comercial actual del lote
propiedad de la constructora, a partir de este valor cual se realiza una distribución
correspondiente al terreno en cual se desarrollaría la primera etapa de viviendas objeto
del presente estudio de prefactibilidad así: el valor comercial global del lote de terreno
disponible de 11, 5 Hectáreas es de $23.000.000.000, lo cual indica que el valor del
metro cuadrado global se encuentra en $200.000, y según se tiene prevista una
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 124
construcción de 12 etapas, se obtiene como resultado un valor del lote de terreno para la
etapa 1 de $1.917.000.000.
El siguiente es el flujo de caja libre del proyecto,
Tabla 30. Flujo de caja libre del proyecto
Flujo de Caja Libre del Proyecto
Año 0 1 2 3
PRECIO DE VENTA 130.000.000$ 136.500.000$ 143.325.000$
INCREMENTO PRECIO 5% 5%
CANTIDAD 37 23 20
INCREMENTO EN CANTIDAD
COSTO UNITARIO 51.485.102$ 54.059.357$ 56.762.325$
INCREMENTO SALARIO
MINIMO 7,0% 6,0%
INGRESOS OPERACIONALES 4.810.000.000$ 3.139.500.000$ 2.866.500.000$
INGRESOS NO OPERACIONALES
CALENDARIO POR VENTA DE
MAQ OBSOLTEA 0 -$ 2.500.000$
COSTO DE PRODUCCION (1.904.948.774)$ (1.243.365.213)$ (1.135.246.499)$
GASTOS DE PERSONAL -
NOMINA (337.704.517)$ (361.343.834)$ (383.024.464)$
GASTOS PERIODICOS (107.760.000)$ (115.303.200)$ (122.221.392)$
GASTO DE VENTAS VARIABLE (18.000.000)$ (18.360.000)$ (18.727.200)$
DEPRECIACIONES - TANGIBLES (7.811.000)$ (7.811.000)$ (7.811.000)$
AMORTIZACIONES -
INTANGIBLES (26.142.500)$ (26.142.500)$ (26.142.500)$
FLUJO ANTES DE IMPUESTOS 2.407.633.209$ 1.367.174.253$ 1.175.826.945$
IMPUESTOS (818.595.291)$ (464.839.246)$ (399.781.161)$
FLUJO DESPUES DE
IMPUESTOS 1.589.037.918$ 902.335.007$ 776.045.784$
INGRESOS - EGRESOS NO
OPERACIONALES
DEPRECIACIONES 7.811.000$ 7.811.000$ 7.811.000$
AMORTIZACIONES 26.142.500$ 26.142.500$ 26.142.500$
VALOR DE SALVAMENTO DEL
PROYECTO -$
INVERSION FIJA (TERRENO) (1.917.000.000)$
INVERSION EN TANGIBLES (34.250.000)$ (4.425.000)$
INVERSION EN INTANGIBLES (78.427.500)$
INVERSION EN CAPITAL (125.760.000)$
FLUJO DE CAJA NETO (2.155.437.500)$ 1.622.991.418$ 936.288.507$ 805.574.284$
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 125
A partir de la anterior información se realizan los siguientes análisis:
TIO=22%, Este porcentaje es el esperado por los inversionistas.
VPN=$247.575.686,29
TIR= 31%, máxima rentabilidad que ofrece el proyecto.
TVR - TASA DE VERDADERA RENTABILIDAD
Lo socios plantean reinvertir los flujos que genera el proyecto en una nueva TIO de
26%, para lo cual se realiza la siguiente operación:
F = P x (1 + i) ¨n
$ 4.090.707.281 año 1
$ 1.872.929.058 año 2
$ 1.278.929.733 año 3
$ 7.242.566.072 Total
Al reinvertir los dineros que libera el proyecto al final del periodo se acumula un monto
por valor de $7.242.566.072 con una inversión inicial del proyecto de $2.155.437.500.
RELACION COSTO BENEFICIO
A partir de la fórmula:
B / C (i) = [VPN ingresos (i) / VPN egresos (i)] – 1
Donde:
(i) = 22%
Flujo de caja neto año 0 = $ (2.155.437.500)
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 126
/ C (i) = $5.476.475.523,56
$1.936.916.705,12
B / C (i) = 2,83
De acuerdo al resultado obtenido, el proyecto es rentable porque la relación beneficio
costo es mayor que 1.
UTILIDAD NETA
Se calcula de acuerdo a la fórmula:
Margen neta = utilidad bruta menos los gastos e impuestos / ingresos totales x 100.
Año 1 2 3
Utilidad bruta $ 1.622.991.418 $ 936.288.507 $ 805.574.284
ingresos totales $ 4.810.000.000 $ 3.139.500.000 $ 2.869.000.000
34% 30% 28%
Significa que por cada $100 que ingresan después de pagar todos los costos necesarios
para la construcción de las viviendas, los gastos fijos y variables y los impuestos quedan
$34 en el año 1, $30 en el año 2 y $28 en el año 3, con el fin de ser distribuidos entre los
inversionistas.
total ingresos 4.810.000.000$ 3.139.500.000$ 2.869.000.000$
total gastos (2.402.366.791)$ (1.772.325.747)$ (1.693.173.055)$
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 127
Análisis Flujo de caja de la deuda
A partir de los $238.437.500 establecidos como inversión total inicial, y la suma de
$25.000.000 disponible por los socios, se establece la necesidad de realizar un préstamo
bancario por el excedente, es decir $263.437.500, del cual se relaciona el flujo de caja de
la deuda:
Tabla 31. Flujo de caja de la deuda
Flujo de Caja de la Deuda
INVERSIÓN TOTAL (238.437.500)$
APORTE SOCIOS 25.000.000$
DEUDA (263.437.500)$
PLAZO - N (AÑOS) 3
TASA INTERES E.A. 28,00%
CUOTA FIJA PERIODICA 140.993.385$
AÑO SALDO CAPITAL CAPITAL INTERESES
0 -263.437.500 -67.230.885 -73.762.500
1 -196.206.615 -86.055.533 -54.937.852
2 -110.151.082 -110.151.082 -30.842.303
3 0 -140.993.385 0
TABLA DE AMORTIZACION CON CUOTA FIJA (CAPITAL + INTERES)
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 128
Análisis Flujo de caja del inversionista
Tabla 32. Flujo de caja del inversionista
A partir de la anterior información se realizan los siguientes análisis:
TIO=22%, Este porcentaje es el esperado por los inversionistas.
VPN=$247.575.686,29
TIR= 32%, máxima rentabilidad que ofrece el proyecto.
TVR - TASA DE VERDADERA RENTABILIDAD
Lo socios plantean reinvertir los flujos que genera el proyecto en una nueva TIO de
26%, para lo cual se realiza la siguiente operación:
Flujo de caja del inversionista
Año 0 1 2 3
PRECIO 130.000.000$ 136.500.000$ 143.325.000$
INCREMENTO PRECIO 5% 5%
CANTIDAD 37 23 20
INCREMENTO EN CANTIDAD
COSTO UNITARIO 51.485.102$ 54.059.357$ 56.762.325$
INCREMENTO SALARIO MINIMO 7,0% 6,0%
INGRESOS OPERACIONALES 4.810.000.000$ 3.139.500.000$ 2.866.500.000$
INGRESOS NO OPERACIONALES CALENDARIO POR VENTA DE MAQ OBSOLTEA 0 -$ 2.500.000$
COSTO DE PRODUCCION (1.904.948.774)$ (1.243.365.213)$ (1.135.246.499)$
GASTOS DE PERSONAL - NOMINA (337.704.517)$ (361.343.834)$ (383.024.464)$
GASTOS PERIODICOS (107.760.000)$ (115.303.200)$ (122.221.392)$
GASTO DE VENTAS VARIABLE (18.000.000)$ (18.360.000)$ (18.727.200)$
INTERESES (73.762.500)$ (54.937.852)$ (30.842.303)$
DEPRECIACIONES - TANGIBLES (7.811.000)$ (7.811.000)$ (7.811.000)$
AMORTIZACIONES - INTANGIBLES (26.142.500)$ (26.142.500)$ (26.142.500)$
FLUJO ANTES DE IMPUESTOS 2.333.870.709$ 1.312.236.401$ 1.144.984.642$
IMPUESTOS (793.516.041)$ (446.160.376)$ (389.294.778)$
FLUJO DESPUES DE IMPUESTOS 1.540.354.668$ 866.076.025$ 755.689.864$
INGRESOS - EGRESOS NO OPERACIONALES
DEPRECIACIONES 7.811.000$ 7.811.000$ 7.811.000$
AMORTIZACIONES 26.142.500$ 26.142.500$ 26.142.500$
VALOR DE SALVAMENTO DEL PROYECTO -$
AMORTIZACION A CAPITAL PRESTAMO (67.230.885)$ (86.055.533)$ (110.151.082)$
INVERSION FIJA (TERRENO) (1.917.000.000)$
INVERSION EN TANGIBLES (34.250.000)$ (4.425.000)$
INVERSION EN INTANGIBLES (78.427.500)$
PRESTAMO 263.437.500$
INVERSION EN CAPITAL (125.760.000)$
FLUJO DE CAJA NETO (1.892.000.000)$ 1.507.077.283$ 813.973.992$ 675.067.282$
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 129
F = P x (1 + i) ¨n
$ 3.798.548.745 año 1
$ 1.628.254.038 año 2
$ 1.071.736.817 año 3
$ 6.498.539.599 Total
Al reinvertir los dineros que libera el proyecto al final del periodo se acumula un monto
por valor de $6.498.539 .599 con una inversión inicial del proyecto de $1.892.000.000
RELACION COSTO BENEFICIO
A partir de la fórmula:
B / C (i) = [VPN ingresos (i) / VPN egresos (i)] – 1
Donde:
(ii) = 22%
Flujo de caja neto año 0 = $ (1.892.000.000)
B / C (i) = $ 5.739.913.023,56
$ 2.200.354.205,12
B / C (i) = 2,61
De acuerdo al resultado obtenido, el proyecto es rentable porque la relación beneficio
costo es mayor que 1.
total ingresos 4.810.000.000$ 3.139.500.000$ 2.869.000.000$
total gastos (2.402.366.791)$ (1.772.325.747)$ (1.693.173.055)$
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 130
UTILIDAD NETA
Se calcula de acuerdo a la fórmula:
Margen neta = utilidad bruta menos los gastos e impuestos / ingresos totales x 100.
Año 1 2 3
Utilidad bruta $ 1.507.077.283 $ 813.973.992 $ 675.067.282
ingresos totales $ 4.810.000.000 $ 3.139.500.000 $ 2.869.000.000
31% 26% 24%
Significa que por cada $100 que ingresan después de pagar todos los costos necesarios
para la construcción de las viviendas, los gastos fijos y variables y los impuestos quedan
$31 en el año 1, $26 en el año 2 y $24 en el año 3, con el fin de ser distribuidos entre los
inversionistas.
Resumen Del Análisis Financiero
A partir de los resultados obtenidos se puede establecer que al ser la TIR > TIO por Lo
Cual el proyecto es financieramente factible.
La TIO planteada por los inversionistas a raíz de sus inversiones en otros proyectos
similares de construcción es del 22%.
La TIR obtenida es del 31%, indicando que esta es la mayor rentabilidad que ofrece el
proyecto de construcción de la primera etapa de vivienda.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 131
El VPN obtenido es > a cero, este resultado permite establecer que el proyecto es
financieramente factible.
El VPN positivo indica que la inversión inicial es recuperada con la tasa del 22%, es
decir se obtiene la rentabilidad esperada y se obtiene un excedente.
La relación beneficio costo o índice de rentabilidad costo es mayor a 1, resultado de
tomar los ingresos y egresos para determinar que existe beneficio por cada peso
invertido, es decir los beneficios superan los costos.
Finalmente frente al valor del metro cuadrado se puede establecer que: El valor inicial
del metro cuadrado global de terreno es de $200.000 y el valor de venta de la vivienda es
de $1.300.000, por lo cual la rentabilidad sobre el terreno es de $1.100.000, pero de los
$130.000.000 del valor de venta de la vivienda $58.000.000 se traducen en costo final de
construcción del inmueble, por lo cual la rentabilidad en la venta del inmuebles se debe
calcular sobre $72.000.000 ($654.545 metro cuadrado) arrojando una rentabilidad de
$454.545 el metro cuadrado, lográndose duplicar el valor del metro cuadrado.
Sin embargo, al examinar la utilidad neta, se identifica que los costos fijos resultan
elevados al provenir de subcontrataciones a todo costo por medio de empresas
especializadas en servicios de construcción, si bien con esta opción el inversionista evita
la relación con proveedores de bienes y servicios, se presenta económicamente más
oneroso y no permite a los inversionistas un retorno de inversión más alto.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 132
Conclusiones
El presente estudio de pre factibilidad elaborado con el fin de realizar un análisis
preliminar del diseño de la urbanización que se proyecta construir en un lote de terreno
ubicado en el sector del Camino Ganadero Comuna 5 de la ciudad de Villavicencio,
permite establecer las siguientes conclusiones:
El lote de terreno disponible es apto para urbanizar, cuenta con la licencia
respectiva, y no cuenta con restricciones que impidan su uso.
De acuerdo a lo determinado por el estudio de mercado, la vivienda de tipo
unifamiliar tiene gran acogida entre los posibles compradores de finca raíz, la
preferencia de los compradores potenciales es mayoritaria por la vivienda unifamiliar
de la cual existe una mínima oferta en el sector.
El estudio técnico permite proyectar en la extensión del lote la construcción de
hasta 12 etapas cada una en las mismas condiciones de la primera etapa propuesta en el
presente estudio: diseño de tipo de vivienda unifamiliar de dos pisos, con una
distribución de cuatro manzanas de veinte viviendas cada una, que conforman 80
viviendas.
El valor del metro cuadrado de venta garantiza la recuperación del valor
comercial del lote.
El estudio ambiental permite hacer un reconocimiento de los requisitos legales
que se deben observar para la correcta ejecución del proyecto, siendo la más relevante y
de obligatorio cumplimiento por el POT la cesión de espacio público al municipio y el
cumplimiento de distancias instauradas para la ronda de caño.
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 133
El análisis financiero en el sector de la construcción permite determinar que
aunque el proyecto es financieramente viable
Recomendaciones
Se recomienda continuar el estudio a nivel de factibilidad, haciendo especial
énfasis en la elaboración de un comparativo entre el método de construcción directa y la
subcontratación a todo costo, a partir de un reconocimiento de precios unitarios
actualizados con información de precios de materiales, equipos y mano de obra con el
fin de revisar posibles sobrecostos en el proyecto y verificar la posibilidad de asumir
directamente la construcción de las viviendas.
Revisar la ejecución de actividades en los tiempos estimados en el cronograma,
pues cualquier desplazamiento en tiempos genera cambios en el flujo de caja
incrementando los costos, especialmente si el proyecto se maneja a través de una fiducia
inmobiliaria, la cual entrega los dineros recibidos al alcanzar el punto de equilibrio en
ventas.
El lote disponible se encuentra ubicado en el estrato 2, que es el mismo estrato
del sector camino ganadero, sin embargo el Plan de Ordenamiento Territorial del
municipio de Villavicencio plantea efectuar una revisión a la categorización actual,
situación que podría incrementar los precios en servicios públicos diferenciales para el
estrato 2.
Se recomienda calcular el valor de la dotación del parque con el fin de comparar
los valores que surgen por entrega del parque con dotación de mobiliario público al
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 134
municipio como medida de compensación o el pago las tasas por uso de suelo
correspondientes para la urbanización y escoger aquella opción más conveniente.
Referencias
Plan de Ordenamiento territorial del municipio de Villavicencio “nOrTe” aprobado
según Acuerdo municipal 287 de 2015, para una vigencia comprendida entre el 2015 al
2027.
Mariño Espinosa Lilian. (2015)Diario La República. Comercio, hoteles y transporte han
caído hasta 50% en regiones petroleras.
http://www.larepublica.co/comercio-hoteles-y-transporte-han-ca%C3%ADdo-hasta-50-
en-regiones-petroleras_246491.
Ardila Arias Nelson (2016)
http://www.eltiempo.com/colombia/llano-7-dias/construccion-en-el-meta/16577844.
http://www.curaduria2villavicencio.com/?page_id=1409
http://datateca.unad.edu.co/contenidos/102803/MODULO_ACADEMICO/leccin_38_pl
aneacin_de_contratos.html
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD PARA VIVIENDA UNIFAMILIAR EN VILLAVICENCIO. 135
DANE. http://www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/construccion