GUÍA COMPRA
VIVIENDA
Mo
d. 1
02.2
06 -
Ed
ició
n A
bri
l 200
3
INTRODUCCIÓN
ASPECTOS TÉCNICOS QUE DEBEN TENERSE EN
CUENTA EN LA COMPRA DE LA VIVIENDA
TRÁMITES DE LA COMPRAVENTA
ASPECTOS FISCALES
OFERTA DE CAIXA CATALUNYA
- Cuenta Vivienda
- Crédito Total
- Programa Cambio Vivienda
DESPUÉS DE LA COMPRA DE LA VIVIENDA
CUADRO ORIENTATIVO DE LA CUOTA A PAGAR
INDICE
INTRODUCCIÓN
La compra de una vivienda es uno de los acontecimientos másimportantes a los que se enfrenta una persona, y comporta unadecisión que afecta tanto económicamente (es una de lasinversiones más elevadas que se hacen a lo largo de la vida) comopersonalmente (puede ser clave para las relaciones familiares ysociales). Pero es también un proceso con fases y trámites amenudo complejos y difíciles.
Los factores que deben valorarse son muchos y muy diversos. Eneste sentido, esta guía pretende ser un instrumento de ayudaque indique qué hay que tener presente cuando se ha decididocomprar una vivienda, qué vivienda debe comprarse, cómofinanciarla y todas las ventajas de las que se puede disfrutar,tanto antes como después de la compra.
Así, desde el momento en que se plantea la compra de la vivienda,se sabe cuál es la mejor manera de ahorrar para no tener queempezar de cero, qué características hay que buscar y valorar enuna vivienda, qué trámites deben hacerse para llevar a cabo lacompra y, finalmente, qué opciones ofrece el mercado para poderafrontar el pago.
5
Mejora de las condiciones actuales (equipamientos, infraestructuras, transporte público...)
Incremento del número de miembros de la familia
Cuestiones laborales (necesidad de cambio de residencia)
El cambio de vivienda también supone un esfuerzo económico:aunque ya se disponga de una vivienda en propiedad,normalmente se quiere acceder a otra vivienda con mejoresprestaciones.
Por otro lado, habitualmente se convierte en una operación máscompleja que la compra de la primera vivienda, debido a losproblemas de liquidez transitorios que se generan desde que setoma la decisión de comprar una nueva vivienda hasta que seconsigue la venta de la antigua.
Cuando ya se dispone de una vivienda en propiedad, los motivospor los que se decide el cambio son, principalmente, lossiguientes:
El principal interrogante al plantear un cambio de vivienda es sise dispondrá de suficiente liquidez en el intervalo de tiempocomprendido entre la compra de la nueva vivienda y la venta dela actual.
A la hora de plantearnos un cambio de vivienda, deben tenerseen cuenta una serie de aspectos, como:
el compromiso de compra
la compra de la nueva vivienda
los primeros gastos
la venta de la vivienda actual
la financiación de la nueva vivienda
los elevados trámites de la compraventa
los aspectos fiscales
los trámites posteriores (recibos, cambio de vivienda...)
6 7
ASPECTOS
TÉCNICOS QUE
DEBEN
TENERSE EN
CUENTA EN LA
COMPRA DE
LA VIVIENDA
EL ENTORNO
En este apartado describiremos algunos factores que debentenerse en cuenta antes de adquirir una nueva vivienda.
La adquisición de una propiedad se produce cuando una o máspersonas adquieren una vivienda unifamiliar, un piso o unapartamento construido sobre un terreno propiedad deladquirente, o bien sobre un terreno ajeno (el precio decompraventa incluye el precio del terreno).
La adquisición puede hacerse en régimen de renta libre o deprotección oficial.
La vivienda puede comprarse acabada (cuando realmente estápreparada para poder ser habitada), en fase de construcción(cuando está en una fase constructiva) o sobre plano (cuando seha realizado y se ha visado el proyecto de ejecución).
Se adquiere una vivienda de obra nueva si no ha estado ocupadaanteriormente y no ha sido objeto de transmisión alguna, y unavivienda de segunda mano, cuando ha estado ocupadaanteriormente y ha sido objeto de transmisiones anteriores.
Antes de adquirir una vivienda, hay que tener información sobre:
Medios de comunicación y facilidad de acceso rodado y deaparcamiento.Existencia de zonas verdes.Existencia de planes de mejora urbanística.Proximidad de centros comerciales, establecimientos, escuelas,centros de atención sanitaria...Estado y funcionamiento de los servicios urbanísticos: agua,
El barrio y la calle (en el caso de una finca urbana):
1. El entorno- El barrio y la calle- El terreno y su entorno
2. Los elementos comunes del inmueble3. La vivienda: dimensiones y distribución
9
Diferencia entre superficie construida (incluye muros y zonascomunes) y superficie útil (la que realmente hay de puertasadentro), teniendo en cuenta la altura mínima.Terrazas, patios y galerías (cuentan como superficie).Número de habitaciones y de baños.Existencia de calefacción y estado de funcionamiento.Sistemas de ventilación (cocinas y baños) y dimensiones de lasventanas.Existencia de cédula de habitabilidad.Condiciones de ventilación de la vivienda.Aislamiento de la vivienda.Acabados generales de la vivienda, así como de cocinas y baños.
Ascensor: revisiones y controles.Servicio de portería.Espacios verdes o ajardinados.Coste mensual de participación comunitaria.Sistemas de comunicación con videoportero.Sistemas centralizados de recogida de basura.Condiciones de uso y mantenimiento que presenta la cubierta.Coeficientes de propiedad horizontal que corresponden a lavivienda.Antena parabólica comunitaria.Obras de reparación o mejora previstas para la comunidad.Sistemas de seguridad del edificio.Ubicación de los contadores de agua y de electricidad.Existencia de grupo de presión y de depósitos de reserva de agua.
electricidad, teléfono, basuras, alcantarillado...Proximidad de zonas industriales o fábricas contaminantes.Contaminación acústica.Estado y orientación de las fachadas y exposición al sol.
LOS ELEMENTOSCOMUNES DEL INMUEBLE
LA VIVIENDA: DIMENSIONES Y DISTRIBUCIÓN
El terreno y su entorno (en el caso de una finca rural):
Principales vías de acceso, referencias para llegar al sitio yalternativas de comunicación.Denominación y tranquilidad de la zona.Posibles vistas de los alrededores.Situación respecto a zonas boscosas.Existencia de agua potable, instalación eléctrica, teléfono yalcantarillado, o bien proximidad a cuencas de recepción deagua, producción de electricidad, líneas de alta tensión yvertederos.Existencia de zonas negras de tráfico.Proximidad de fábricas contaminantes.Grado de aislamiento de los núcleos urbanos.Clima local.Dimensiones reales de la finca.Posibilidad de realizar obras en un futuro.Naturaleza del terreno.Grado de exposición al sol.
Características:
10 11
TRÁMITES
DE LA
COMPRAVENTA
Una vez que se ha decidido qué vivienda se quiere adquirir, sonprecisos unos trámites previos a la compra. A continuación sedetallan dichos trámites y el motivo por el que deben realizarse.
Antes de la compra de una vivienda, es aconsejable hacer unaverificación registral, que consiste en solicitar al Registro de laPropiedad un documento que informa de las cargas1 que puedahaber sobre la vivienda y de la persona a la que pertenecerealmente.
Este trámite constituye una garantía para el comprador, y esrecomendable hacerlo tanto si la vivienda se compra al contadocomo si se adquiere mediante una hipoteca (en este último casola entidad financiera se encarga de efectuar la consulta).
Además, al acabar la obra debe solicitarse la cédula dehabitabilidad2, en la que se certifica que el inmueble cumple lascondiciones mínimas necesarias para que pueda ser destinado ala vivienda. Más adelante este documento será necesario parapoder dar de alta los distintos servicios (agua, luz, etc.).
VERIFICACIÓN REGISTRAL
PARA LAS VIVIENDAS DE NUEVA CONSTRUCCIÓNEn la compra de una vivienda de nueva construcción, el vendedorha de facilitar:
PARA LAS VIVIENDAS DE SEGUNDA MANOHan de tenerse presentes los siguientes aspectos:
Un plano (sobre todo si la vivienda aún está en períodode construcción), en el que han de constar las dimensionesde la vivienda.
Una memoria de acabados o calidades, para conocer lascalidades de los materiales y de los acabados de la vivienda.
Debe solicitarse al vendedor la última anualidad del impuestosobre bienes inmuebles (ya que si no se ha pagado, debeabonarse antes de comprar la vivienda).
132 La entrega física del documento no se realiza hasta el momento de formalizar la compra.
1 Hipotecas y condiciones resolutorias en garantía del precio aplazado y/o afecciones (impuestos).
La entrega de esta documentación se efectúa en el momento enque decidan el comprador y el vendedor.
Paralelamente a estos trámites, y antes de formalizar la comprade la vivienda, puede pactarse la entrega, por parte delcomprador, de las arras o paga y señal a cuenta del importe totala pagar. Este pacto implica que si la compraventa no llega aefectuarse por causas imputables al vendedor, este habrá dedevolver el doble de la señal aportada; si la causa es imputableal comprador, este pierde la señal.
Para convertirse en propietario de una vivienda, hay que llevar acabo los siguientes actos jurídicos (que acostumbran a hacerseen un mismo momento):
Los impuestos que gravan la compra de una vivienda son lossiguientes:
Para viviendas de nueva construcción:• IVA (impuesto sobre el valor añadido)El tipo a pagar es del 7% del valor que consta en la escritura decompraventa.• AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados)Impuesto que debe pagarse siempre que la operación se formalicemediante un documento notarial.
Para viviendas de segunda mano:• ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales)Este impuesto se aplica sobre la cantidad que consta en laescritura de compraventa.• AJD (impuesto sobre actos jurídicos documentados)La compraventa sujeta a ITP está exenta de este impuesto.
Debe pedirse la certificación del secretario de la comunidadrelativa a la situación de pago de los gastos comunitarios (paraevitar tener que afrontar posibles deudas en este sentido).
FORMALIZACIÓN DE LA COMPRA DE LA VIVIENDA
Formalización de la compraventa.
Formalización de la hipoteca (si la compra se financia con unpréstamo hipotecario).
LA COMPRAVENTALa formalización de la adquisición o la compra de una viviendacomporta la realización de los siguientes pasos:
14 15
PERSONAS IMPLICADAS
Firma de la escritura de compraventa(previamente confeccionada)
Notario, comprador y vendedor
Gestor administrativo y registrador
Comprador
Comprador
TRÁMITES
Pago de impuestos
Inscripción en el catastro del nuevopropietario de la vivienda
Inscripción de la escritura de compraventaen el registro de la propiedad
16 17
Modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” (ITP)
ARAGÓN
• Tipo de gravamen general para las operaciones inmobiliarias 7%
• Tipo de gravamen reducido para transmisiones de viviendas a empresas inmobiliarias 2%
• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas habituales por familias numerosas 2%
Modalidad de “Actos Jurídicos Documentados” (AJD)
• Tipo de gravamen general aplicable a documentos notariales 1 %
• Tipo de gravamen reducido para escrituras que documenten adquisiciones de viviendas habituales por familias numerosas 0,1%
Modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” (ITP)
ASTURIAS
• Tipo de gravamen general para las operaciones inmobiliarias 7%
• Tipo de gravamen reducido para viviendas habituales que sean de protección pública 3%
Modalidad de “Actos Jurídicos Documentados” (AJD)
• Tipo de gravamen general para los documentos notariales 1%
• Tipo de gravamen reducido para viviendas habituales que sean de protección pública 0,3%
IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES(ITP) Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS (AJD)
El impuesto sobre transmisiones patrimoniales y el de actosjurídicos documentados son impuestos cedidos a las comunidadesautónomas.
Los porcentajes que se indican en el cuadro que figura a continuación son vigentes en fecha 1 de enerode 2003. A pesar de que puedan sufrir alguna variación durante el año, sirven de referencia para el cálculode los impuestos.
• Tipo de gravamen general para las operaciones inmobiliarias 7%
• Tipo de gravamen reducido para promover una política social de vivienda (viviendas protegidas y vivienda habitual adquirida por menor de 35 años cuyo valor no supere 130.000 ¤) 3,5%
• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas para su reventa por profesionales inmobiliarios. 2%
Modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” (ITP)
ANDALUCÍA
Modalidad de “Actos Jurídicos Documentados” (AJD)
• Tipo de gravamen general para los documentos notariales. 1%
• Tipo impositivo reducido para promover una política social de vivienda (viviendas protegidas y vivienda habitual adquirida por menor de 35 años cuyo valor no supere 130.000 ¤). 0,3%
18 19
Modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” (ITP)
CANTABRIA
• Tipo de gravamen general para las operaciones inmobiliarias 7%
• Tipo de gravamen reducido para adquisiciones de viviendas habituales por: familias numerosas, minusválidos, menores de 30 años o cuando se trate de viviendas de protección pública 5%
Modalidad de “Actos Jurídicos Documentados” (AJD)
• Tipo de gravamen general aplicable a documentos notariales 1%• Tipo de gravamen reducido para escrituras que documenten la adquisición de viviendas
habituales por: familias numerosas, minusválidos, menores de 30 años o cuando se trate de viviendas de protección pública 0,3%
Modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” (ITP)
EXTREMADURA
• Tipo de gravamen general para las operaciones inmobiliarias 7%
• Tipo de gravamen reducido para viviendas de protección oficial 4%
Modalidad de “Actos Jurídicos Documentados” (AJD)
• Tipo de gravamen general para los documentos notariales 1%
• Tipo impositivo para las actas de finalización de obra 0,5%
Continúa vigente el tipo fijo del 0,1% para la adquisición de viviendas protegidas y el 1,5% en el casode renuncia a la exención del IVA.
Para el resto de operaciones se establece el siguiente baremo:
Porción de la Base Imponible (euros) Tipo
Hasta 30.000 (antes hasta 60.000) 0,50%De 30.001 hasta 60.000 (antes 60.001-100.000) 0,75%Más de 60.000 (antes 100.001) 1%
Modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” (ITP)
CATALUÑA
Continúa vigente el tipo del 5% para contribuyentes con discapacidad y para familias numerosas quecumplan determinadas condiciones. Como novedad se presenta:
TIPO DE GRAVAMEN EN LA ADQUISICIÓN DE LA VIVIENDA HABITUAL PARAJÓVENES.
Queda establecido en el 5%, siempre que el contribuyente cumpla el conjunto de las condicionessiguientes:
• Constituya su vivienda habitual.• En la fecha de devengo tenga ≤32 años.• La Base Imponible de su última declaración del IRPF ≤30.000 ¤.
Modalidad de “Actos Jurídicos Documentados” (AJD)
Modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” (ITP)
ISLAS BALEARES
• Tipo de gravamen general para las operaciones inmobiliarias 7%• Tipo de gravamen reducido para viviendas de protección oficial 3%
• Tipo de gravamen reducido para inmuebles situados en el Parque Balear de Innovación Tecnológica 0,5%
Modalidad de “Actos Jurídicos Documentados” (AJD)
• Tipo de gravamen reducido para escrituras que formalicen la constitución y cancelación
de derechos reales de garantía a favor de sociedades de garantía recíproca 0,1%
20 21
Modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” (ITP)
MADRID
• Tipo de gravamen general para las operaciones inmobiliarias 7%
• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas ubicadas en el Distrito Municipal de Centro 4%
Modalidad de “Actos Jurídicos Documentados” (AJD)
• Tipo de gravamen general para los documentos notariales 1%
• Tipo de gravamen para la adquisición de viviendas por personas físicas:
1. Viviendas de protección pública 0,2%2. Viviendas con valor real ≤ 120.000 ¤ 0,4% 3. Viviendas con valor real ≤ 180.000 y >120.000 ¤ 0,5% 4. Viviendas con valor real > 180.000 ¤ 1%
• Tipo de gravamen para la constitución de hipoteca en garantía de préstamo para la adquisición de viviendas por personas físicas:
1. Viviendas con valor real ≤ 120.000 ¤ 0,4%2. Viviendas con valor real ≤ 180.000 y >120.000 ¤ 0,5% 3. Viviendas con valor real > 180.000 ¤ 1%
Modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” (ITP)
MURCIA
• Tipo de gravamen general para las operaciones inmobiliarias 7%
• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas habituales de protección oficial 4%
Modalidad de “Actos Jurídicos Documentados” (AJD)
• Tipo general 0,5%
Modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” (ITP)
VALENCIA
• Tipo de gravamen general para las operaciones inmobiliarias 7%
• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas habituales de protección oficial 4%
• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas habituales por familias numerosas 4%
• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas habituales por discapacitados 4%
Modalidad de “Actos Jurídicos Documentados” (AJD)
• Tipo de gravamen general para documentos notariales 1%
• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de vivienda habitual 0,1%
• Tipo de gravamen reducido para la constitución de préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda habitual por una familia numerosa 0,1%
• Tipo de gravamen general para las operaciones inmobiliarias 7%
Modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” (ITP)
GALÍCIA
Modalidad de “Actos Jurídicos Documentados” (AJD)
• Tipo de gravamen general para los documentos notariales 1%
• Tipo impositivo reducido para documentos notariales de primera adquisición de vivienda habitual o constitución de préstamos hipotecarios para su financiación 0,75%
Modalidad de “Transmisiones Patrimoniales Onerosas” (ITP)
LA RIOJA
• Tipo de gravamen general para las operaciones inmobiliarias 7%
• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas habituales por familias numerosas 3%
• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas habituales de protección oficial 5%
• Tipo de gravamen reducido para la adquisición de viviendas habituales por menores de 36 años o por minusválidos 5%
Modalidad de “Actos Jurídicos Documentados” (AJD)
• Tipo general 0,5%
Cuando se lleva a cabo la firma de la escritura correspondiente,el solicitante puede disponer de la cantidad del préstamo y hacerel pago resultante de la compraventa de la vivienda.
La realización de todos los trámites antes indicados supone unaserie de gastos derivados de la propia compra y de la constitucióndel préstamo hipotecario.Los importes de cada uno de estos gastos dependen del importede la operación de compraventa y del préstamo hipotecario. Eneste sentido, se expone un cuadro orientativo del importe globalde los gastos que deberán pagarse en las compras de viviendasde diversos importes.
EL PRÉSTAMO HIPOTECARIOLa obtención y la formalización de un préstamo hipotecario parala financiación de la compra de la vivienda suponen la realizaciónde los procesos que se indican en el cuadro que figura acontinuación.
GASTOS DERIVADOS DE LA COMPRA DE UNA
VIVIENDA Y LA CONSTITUCIÓNDE UNA HIPOTECA
22 23
3 El impuesto a liquidar al realizar la escritura de hipoteca es el impuesto sobre actos jurídicosdocumentados (AJD), sobre el importe correspondiente a la suma del nominal del préstamo,intereses y costas.
Verificación registral Comprador (entidad financieraa solicitud del comprador)
Solicitud delpréstamohipotecario
Presentación de la documentación parala solicitud de un préstamo hipotecario
Tasación de la vivienda
Aceptación de la operación yentrega de la oferta vinculante(documento, con vigencia de 10días, en el que se detallan lascaracterísticas de la operación)
Comprador o solicitante delpréstamo hipotecario
Entidad financiera
Entidad financiera
Formalizacióndel préstamohipotecario
Firma de la escritura dehipoteca
Notario, comprador o solicitantey entidad financiera
Inscripción de la escritura enel registro de la propiedad
Gestor administrativo y registrador
Pago de impuestos3 Comprador o solicitante
PERSONASIMPLICADASTRÁMITES
PREVISIÓN ORIENTATIVADE GASTOS DERIVADOS DE LA COMPRAVENTA
(*) AJD para Cataluña, excepto: 0,1% para viviendas protegidas (adquisición y préstamo hipotecario)1,5% para supuestos de renuncia a la exención del IVA
Para las demás comunidades, consultar el apartado de la pág. 16
IMPORTEESCRITURA NOTARÍA REGISTRO GESTORÍA A.J.D. (*) TOTAL I.T.P. (7%) TOTAL
GASTOS GENERALES VIVIENDAS NUEVAS VIVIENDAS 2ª MANO
I.V.A. (7%)
(*) AJD para Cataluña, excepto: 0,1% para viviendas protegidas (adquisición y préstamo hipotecario)1,5% para supuestos de renuncia a la exención del IVA
Datos calculados sobre nominal + intereses + costas. Para las demás comunidades consultar el cuadro de la pág. 16
6000
12000
18000
24000
30000
36000
42000
48000
54000
60000
66000
72000
78000
84000
90000
96000
102000
108000
114000
120000
150000
180000
210000
240000
270000
300000
319
331
349
361
367
373
379
385
397
403
409
415
421
427
427
433
445
445
451
493
505
517
547
571
595
625
420
840
1260
1680
2100
2520
2940
3360
3780
4200
4620
5040
5460
5880
6300
6720
7140
7560
7980
8400
10500
12600
14700
16800
18900
21000
30
60
90
120
150
195
240
285
330
375
435
495
555
615
675
735
795
855
915
975
1275
1575
1875
2175
2475
2775
60
75
86
96
105
112
119
126
132
138
144
149
154
159
164
169
173
178
182
186
205
223
238
253
267
281
132
159
190
253
280
315
332
343
343
343
355
368
381
388
401
414
428
435
449
463
492
522
555
582
610
645
931
1405
1885
2390
2852
3320
3770
4214
4652
5084
5528
5972
6416
6854
7292
7736
8186
8618
9062
9542
11702
13862
16040
18206
20372
22551
420
840
1260
1680
2100
2520
2940
3360
3780
4200
4620
5040
5460
5880
6300
6720
7140
7560
7980
8400
10500
12600
14700
16800
18900
21000
961
1465
1975
2510
3002
3515
4010
4499
4982
5459
5963
6467
6971
7469
7967
8471
8981
9473
9977
10517
12977
15437
17915
20381
22847
25326
TASACIÓN
139
139
139
139
139
139
139
139
139
139
157
157
157
157
157
157
157
157
157
157
177
198
218
239
259
279
PREVISIÓN ORIENTATIVADE GASTOS DERIVADOS DE LA CONSTITUCIÓNDE LA HIPOTECA
NOMINALPRÉSTAMO V. REGISTRAL
6000
12000
18000
24000
30000
36000
42000
48000
54000
60000
66000
72000
78000
84000
90000
96000
102000
108000
114000
120000
150000
180000
210000
240000
270000
300000
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
NOTARÍA REGISTRO GESTORÍA A.J.D. (*) TOTAL
120
144
174
228
258
288
294
307
313
313
325
331
355
361
373
379
397
403
421
427
487
517
547
583
607
637
75
96
112
126
138
149
159
169
178
186
194
201
209
216
223
229
235
242
248
253
281
305
328
349
368
387
45
90
135
195
262,5
330
405
495
585
675
765
855
945
1035
1125
1215
1305
1395
1485
1575
2025
2475
2925
3375
3825
4275
361
373
397
409
415
427
427
445
451
457
463
475
487
487
493
499
505
511
511
517
541
553
583
607
637
661
760
862
977
1117
1232,5
1353
1444
1575
1686
1790
1924
2039
2173
2276
2391
2499
2619
2728
2842
2949
3531
4068
4621
5173
5716
6259
EN EL MOMENTO DE LA COMPRACon carácter general:
Es deducible de la cuota íntegra del IRPF el 15%1 de las cantidadessatisfechas durante el ejercicio en cuestión (con una base máximade 9.015,18 euros) para:
La adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual (en lostérminos previstos por la ley), incluyendo los gastos originadosa cargo del contribuyente y, en el caso de financiación ajena, laamortización de capital, intereses y otros gastos derivados dedicha financiación.
ASPECTOS
FISCALES
Según la legislación vigente*, toda inversión destinada a laadquisición o a la rehabilitación de la vivienda habitual permiteuna deducción en el impuesto sobre la renta de las personasfísicas (IRPF), tanto por el capital invertido como por el pago deintereses (en el caso de financiación mediante un préstamohipotecario).No obstante, también puede disfrutarse de esta deducción desdelos 4 años anteriores a la compra.
LA CUENTA VIVIENDA(DESGRAVACIÓN ANTES DE LA COMPRA)
Desde el momento en que se empieza a pensar en la adquisiciónde una vivienda, hay que empezar a pensar en cómo se financiará.Para facilitarlo, puede ser interesante canalizar el ahorro para lacompra posterior hacia una Cuenta Vivienda.Este tipo de producto permite la deducción de la cuota íntegradel IRPF del 15%1 de las cantidades depositadas durante el año,con una base máxima de 9.015,18 euros.
El impuesto sobre la renta de las personas físicas únicamentepermite deducir de la cuota íntegra determinadas cantidades dedinero, siempre que se hayan destinado a la adquisición orehabilitación de la vivienda habitual y en los términos expresadosen los puntos siguientes.
27
* Según legislación vigente, para el territorio común a febrero de 2003. Pueden existir diferencias con respecto a dichos porcentajes en determinadas comunidades autónomas. Consulte con su oficina.1 10,05% estatal + 4,95% autonómico. El tramo autonómico puede ser modificado por las respectivas comunidades autónomas.
Se asimilan a la adquisición de la vivienda habitual y, por tanto,también tienen derecho a deducción:
La construcción, cuando se entreguen cantidades a cuenta alpromotor o cuando el contribuyente se haga cargo directamentede los gastos de ejecución de las obras.
La ampliación de la vivienda mediante el cierre permanente deuna superficie descubierta.
En caso de utilización de financiación ajena:Los porcentajes de deducción resultan incrementados siempreque se cumplan las siguientes condiciones:
Que la financiación sea igual o superior al 50% del valor deadquisición o rehabilitación de la vivienda.
O, en caso de reinversión por venta de la vivienda habitual:Que la financiación sea igual o superior al 50% de la diferenciade valor entre la vivienda antigua y la nueva.
Que no se amortice más del 40% del importe solicitado durantelos 3 primeros años.
La deducción de la cuota íntegra de las cantidades pagadas enconcepto de amortización de capital, intereses y otros gastosderivados de esta financiación es la siguiente:
Los primeros 2 años desde la fecha de adquisi-ción de la vivienda:
Hasta 4.507,5 euros: el 20%3
Resto, hasta 9.015,18 euros: el 15%
Hasta 4.507,5 euros: el 25%1
Resto, hasta 9.015,18 euros: el 15%2
Los demás años:
Estos porcentajes incrementados únicamente son de aplicaciónen la adquisición o la rehabilitación. No son aplicables a laconstrucción o a la ampliación de la vivienda habitual, que sólotienen la deducción general del 15%1.
Si en la transmisión de la vivienda habitual antigua se generauna ganancia patrimonial, ésta queda exenta de tributarcuando se reinvierta el importe total obtenido de latransmisión (menos el correspondiente a la hipoteca pendiente)en la adquisición de una nueva vivienda habitual en un períodono superior a 2 años desde la fecha de la transmisión. .
TRATAMIENTO DE LA REINVERSIÓNEN VIVIENDA HABITUAL:
No podrá deducirse cantidad alguna mientras no se hayansuperado las cantidades invertidas en anteriores viviendashabituales.
CANTIDADES YA DEDUCIDAS ENANTERIORES VIVIENDAS HABITUALES
OBRAS E INSTALACIONES PARACONTRIBUYENTES CON MINUSVALÍAS
El límite será de 12.020,24 euros, y en caso de financiación seaplicarán los límites indicados.
REQUISITO PARA PODER APLICAR LADEDUCCIÓN POR ADQUISICIÓN DE VIVIENDA:
El importe del patrimonio del contribuyente al final del períodoimpositivo ha de exceder el valor que tenía al inicio del período,como mínimo, en la cuantía de la inversión realizada, sin incluirintereses ni otros gastos de financiación.
28 29
1 16,75% estatal + 8,25% autonómico*2 10,05% estatal + 4,95% autonómico*3 13,40% estatal + 6,60% autonómico**El tramo autonómico puede ser modificado por las respectivas comunidades autónomas.
1 10,05% estatal + 4,95% autonómico* El tramo autonómico puede ser modificado por las respectivas comunidades autónomas.
La limitación legal a la deducción por inversión destinada a laadquisición de la vivienda habitual hace necesaria una buenaplanificación del ahorro y de la financiación que se quieredestinar a la compra o adquisición.
Contrate una Cuenta Vivienda, ya que le permitirá beneficiarsede la desgravación fiscal durante los 4 años anteriores a laadquisición de la vivienda.
Ajuste el importe del Préstamo Hipotecario a sus necesidadesno sólo financieras, sinó también fiscales. De este modo podrárepartir la desgravación fiscal entre diferentes años después dela compra, y evitará los límites legales establecidos para ladeducción.
ASPECTOS A CONSIDERAR
En caso de que no se reinvierta el importe total obtenido por latransmisión, solo queda exenta de tributar la parte de laganancia patrimonial proporcional al importe efectivamentereinvertido.
Del mismo modo, tiene derecho a exención por reinversión laganancia patrimonial obtenida cuando la vivienda antigua sevende después de la adquisición de la nueva vivienda habitualsi el importe total obtenido de la venta se destina a satisfacer elprecio de la vivienda nueva dentro del plazo de 2 años desde lafecha de adquisición de la nueva vivienda.
Si se adquiere una nueva vivienda habitual sin haber vendidoaún la anterior, no puede practicarse la deducción sobre lasdos viviendas (vivienda habitual solo puede serlo una). .
Si ya se ha realizado la deducción por adquisición de otravivienda habitual, no puede practicarse la deducción sobrela nueva vivienda hasta que la cantidad invertida supere lacantidad invertida en el anterior objeto de deducción. .
Cuando se adquiere una nueva vivienda habitual y en la ventade la vivienda antigua se genera una ganancia patrimonial quequeda exenta por reinversión no se puede practicar ladeducción sobre la nueva vivienda hasta que la cantidadinvertida supere la cantidad invertida en el anterior objeto dededucción más la ganancia patrimonial exenta por reinversión.
30 31
OFERTA DE
CAIXA
CATALUNYA
Como entidad financiera con una amplia experiencia en elmercado hipotecario, Caixa Catalunya ofrece a los compradoresde una vivienda una amplia gama de productos relacionados conla compra de la vivienda y las necesidades financieras que genera.Cada uno de estos productos tiene unas características que debenvalorarse en el momento de decidir cuál es el tipo de financiaciónque se ajusta mejor a nuestras necesidades.
ANTES DE LA COMPRA
CUENTA VIVIENDA
La Cuenta Vivienda es una cuenta de ahorro cuya finalidad esconstituir un capital que más adelante se destinará a la adquisicióno rehabilitación de la vivienda habitual. Dadas las característicasde la inversión a la que se destina el ahorro, este tipo de cuentada derecho a importantes ventajas fiscales, además de ofrecer lassiguientes ventajas:
Disponibilidad total e inmediata sin penalización de ningún tipo.
Rentabilidad creciente por saldos medios.
Abono trimestral de intereses.
Está exenta de comisiones.
Posibilidad de efectuar aportaciones periódicas y/o esporádicas.
Para financiar la nueva vivienda como finca garante, puedeformalizarse alguno de los productos, que conforman la ofertaactual de Caixa Catalunya.
33
EN EL MOMENTO DE LA COMPRA
Garantía de Espera de Venta
Asesoramiento personal
Financiación transitoria
Financiación de la nueva vivienda
El Programa Cambio Vivienda de Caixa Catalunya es un serviciode asesoramiento y financiación destinado a las personas quequieren vender la vivienda que actualmente tienen en propiedadpara comprar otra. Este programa incluye:
la realización de un proyecto personal de financiación,
la financiación transitoria,
la Garantía de Espera de Venta,
la financiación de hasta el 100%del precio de venta de la nueva vivienda.
ASESORAMIENTO PERSONALEl asesoramiento personal es un servicio gratuito para todos losclientes de Caixa Catalunya que quieren vender la vivienda quetienen en propiedad para comprar otra. Permite analizar susnecesidades financieras a través del cuestionario solicitud deproyecto de financiación, que puede formalizarse en cualquieroficina de Caixa Catalunya, a través del teléfono 902 40 88 40de Línea Total o en Internet (www.caixacatalunya.es). .
Después del estudio, la oficina les entregará un proyectopersonal de financiación, que consiste en una propuestaindividualizada de financiación con la mejor solución para susituación concreta.
VENTA DE LA VIVIENDA ACTUALLa venta de la vivienda es un acto muy importante al que hayque dedicar cierto tiempo. Así, conviene tener presentes una seriede aspectos, como por ejemplo:
conocer los criterios con los que el tasador hace la valoración delinmueble,entregar al comprador la última anualidad del impuesto sobrebienes inmuebles,informar de la situación del pago de los gastos de la comunidadmediante una certificación de su secretario.
Paralelamente a estos trámites, y antes de formalizar la comprade la vivienda, puede pactarse la entrega, por parte delcomprador, de las arras o paga y señal a cuenta del importe totala pagar. Este pacto implica que si la compraventa no se llega aefectuar por causas imputables a quien vende la vivienda, estetendrá que devolver el doble de la señal aportada; si la causa esimputable al comprador, éste pierde la señal.
No hay que precipitarse en la venta de la vivienda actual. Así, esconveniente hacer una o más valoraciones de la vivienda einformarse del precio de venta de otras viviendas similares de lamisma finca o de fincas cercanas, así como del precio por metrocuadrado del barrio o la zona en que está situada la vivienda.Puede ser conveniente escuchar las propuestas de más de uncomprador para tener diferentes referencias de oferta de compra.
PROGRAMA CAMBIO VIVIENDA
El Crédito Total le ofrece las siguientes ventajas:
Posibilidad de escoger la forma más adecuada de devolverlo,según sus necesidades: hasta 30 años para la primera disposición,indexado al tipo de interés elegido por el cliente (IRPH cajas oEURIBOR), en cuotas variables o fijas.
Disponibilidad del dinero del capital amortizado para volverlo autilizar en otra financiación, al mismo tipo de interés y sin trámitescomplicados.
Además, el Crédito Total cuenta con un Certificado de Garantíade Espera, por escrito, que garantiza a su titular la posibilidad dedejar de pagar las cuotas del Crédito Total durante uno o másperíodos de hasta 12 meses cada uno, hasta un total de 36 mesesdurante toda la vida del crédito, y por diversos motivos (accidenteo enfermedad grave, situación de desempleo...).
En ninguno de estos casos existe comisión de amortizaciónanticipada en la primera amortización que provenga de la ventade la vivienda actual.
34 35
CRÉDITO TOTAL
Caixa Catalunya es la primera entidad financiera que garantiza,por escrito, un plazo de espera para que el cliente no tenga queprecipitarse en la venta de la vivienda antigua. Así, esta garantíaofrece diversas opciones de espera antes de empezar a cobrar lascuotas de la financiación de la nueva vivienda.
B) El Crédito Total Cambio Vivienda es la solución definanciación cuando la necesidad de liquidez es superior a 30.000euros, a precio hipotecario y con la garantía de la vivienda actual.El importe de la financiación puede llegar hasta el 100% del valorde la vivienda para vender. Permite un período de carencia de 2años. La comisión de amortización anticipada no se carga en laprimera amortización que provenga de la venta de la viviendaantigua, siempre que la financiación de la nueva vivienda serealice en Caixa Catalunya.
FINANCIACIÓN TRANSITORIA
GARANTÍA DE ESPERA DE VENTA
La financiación transitoria cubre la necesidad de pagar los gastosy los impuestos que provienen de la adquisición de la nuevavivienda, tanto si es nueva como de segunda mano: impuestos,pagos a cuenta del promotor, reformas o modificaciones, permisosde obras y planos (en el caso de construcción de la viviendapropia), gastos de cancelación de hipoteca de la antigua vivienda,etc., con las siguientes opciones:
Préstamo Personal Cambio Vivienda (con garantía personal)
Cuenta de Crédito Cambio Vivienda (con garantía personal)
Crédito Total Cambio Vivienda (con garantía hipotecaria de lavivienda antigua)
A) El Préstamo Personal Cambio Vivienda y la Cuenta deCrédito Cambio Vivienda permiten financiar hasta 30.000euros con garantía personal, pero a un tipo de interés hipotecario,a un plazo máximo de 3 años.No hay comisión de amortización anticipada, en caso deformalizar un préstamo personal, si proviene de la venta de lavivienda antigua, ni comisión de disponibilidad si se formalizauna Cuenta de Crédito (siempre que la financiación de la nuevavivienda se realice en Caixa Catalunya).
36
CAIXA CATALUNYA
GARANTÍA DE ESPERA DE VENTA DEL PROGRAMA
CAMBIO VIVIENDA DE CAIXA CATALUNYA
Director general adjunto
Caixa Catalunya ofrece a los titulares del PROGRAMA CAMBIO VIVIENDA la posibilidad de disfrutar
de facilidades de pago de la financiación del préstamo destinado a la compra de una nueva vivienda habitual
hasta que consigan vender la vivienda actual.
Los titulares podrán solicitar a Caixa Catalunya el Período de Espera de Venta de la vivienda actual, con
lo que dispondrán de un determinado número de meses sin tener que satisfacer ningún pago de capital del
Préstamo/Crédito Cambio Vivienda.
Concesión del Período de Espera de Venta
Los titulares podrán solicitar el Período de Espera de Venta a su oficina en el momento de la formalización
del Préstamo/Crédito Cambio Vivienda.
La concesión del Período de Espera de Venta requerirá la aceptación por parte de Caixa Catalunya, previo
estudio de la situación económica y financiera de los solicitantes.
Duración de la Espera de Venta
El Período de Espera de Venta será como máximo de 24 meses a partir de la concesión del Préstamo /Crédito
Cambio Vivienda, con un máximo de 12 meses consecutivos sin pagar ni capital ni los intereses devengados.
Efectos del Período de Espera de Venta
Durante el Período de Espera de Venta los titulares no tendrán que satisfacer ningún pago en concepto de
capital del Préstamo/Crédito Cambio Vivienda: únicamente deberán satisfacer el importe de los intereses
devengados durante dicho período.
El pago de los citados intereses podrá ser anual o con periodicidad inferior (semestral, trimestral o mensual),
según acuerdo entre los titulares y su oficina.
Un vez finalizado el Período de Espera de Venta se iniciará la amortización del capital pendiente en base
al interés vigente y el plazo inicialmente pactado. El primer pago de la cuota de capital e intereses se
produce el último día del mes natural posterior a la finalización del Período de Espera de Venta.
Vencimiento anticipado del Período de Espera de Venta
El Período de Espera de Venta se entenderá finalizado anticipadamente en el momento de la venta de la
antigua vivienda. Así mismo, los titulares podrán solicitar en cualquier momento el vencimiento anticipado
del Período de Espera de Venta.
El vencimiento anticipado implicará el inicio de la amortización mensual de capital e intereses.
La Garantía de Espera de Venta se entenderá finalizada en caso de modificación de los titulares iniciales.
Causas de suspensión de la Espera de Venta
Serán causas de suspensión definitiva del Período de Espera de Venta:
Que alguno de los titulares sea declarado -o solicite serlo- en situación de concurso de acreedores,
quita y espera, suspensión de pagos o quiebra, o que se promueva contra el titular cualquier
procedimiento judicial o extrajudicial que pueda producir embargo o subasta de sus bienes, se halle
en situación de morosidad con Caixa Catalunya o con cualquier otra entidad o bien haya satisfecho
con demora alguno de los recibos de pago de intereses durante el Período de Espera de Venta.El vencimiento anticipado y la ejecución del Préstamo/Crédito Cambio Vivienda.
DESPUÉS DE
LA COMPRA DE
LA VIVIENDA
Puede darse el caso de que después de haber realizado la comprade la vivienda surjan problemas debidos a deficiencias deconstrucción o a problemas técnicos. En estos casos deben tenersepresentes los aspectos siguientes:
¿QUÉ SE PUEDE RECLAMAR Y DÓNDE HACERLO?
4 Servicio especialmente creado por el Colegio de Registradores de la Propiedad para proteger al consumidor en la compra de una vivienda.
El vendedor tiene la obligación de responder durante un plazode 6 meses (desde la entrega al comprador) de los defectos deconstrucción que no se hayan detectado a simple vista (viciosocultos).
Si estos vicios ocultos afectan a la estructura y la solidez de lavivienda, la responsabilidad es del constructor y del arquitectodurante 10 años, y del contratista durante 15 años. .
No obstante, es preferible intentar detectar antes de la comprasi existe alguno de estos defectos, ya que con el paso del tiemposerá más difícil localizar a la empresa constructora (que puedehaber desaparecido o haber cambiado de razón social).
Viviendas nuevas
Para evitar problemas posteriores a causa de la existencia de viciosocultos, es aconsejable realizar un Test Vivienda (un servicio delColegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos), que informarádel estado de salud de la vivienda.
Cabe destacar, sin embargo, que si la vivienda adquirida desegunda mano tiene una antigüedad inferior a 10 años aún existela responsabilidad del constructor y del arquitecto, así como delcontratista si la antigüedad no supera los 15 años. La reclamaciónal vendedor sólo podrá hacerse hasta 6 meses después de lacompra.
En cualquier caso, si se quieren hacer reclamaciones o consultas,se puede acudir a las oficinas de consumo, a las organizacionesprivadas de consumidores y a los servicios registrales deprotección4.
Viviendas de segunda mano
39
La adquisición de una vivienda y la constitución de una hipotecageneran unas necesidades de protección, tanto del hogar comode la familia.
Por otro lado, la legislación actual establece la obligación decontratar un seguro de daños contra incendios (continente) conel compromiso de mantenerlo durante toda la vida del préstamo.En este seguro debe figurar como beneficiaria la entidadfinanciera que ha concedido el préstamo.
En este sentido, Caixa Catalunya dispone de una amplia ofertade seguros, que ofrece a sus clientes en condiciones especiales.
CUADRO ORIENTATIVO DE LA CUOTA A PAGAR
A continuación se expone un cuadro orientativo de las cuotas mensuales quedeben pagarse -en función del plazo y del tipo de interés-, resultantes de laconcesión de un préstamo hipotecario para un importe de 10.000 euros.
40
PÓLIZA VIVIENDALa Póliza Vivienda ofrece la posibilidad de asegurar la viviendacontra los daños producidos por incendios (obligatorio por ley alcontratar una hipoteca), agua, rotura de cristales, responsabilidadcivil, etc. Se incorporan como ventajas adicionales los Serviciosde Emergencia en el Hogar, que ofrece asistencia permanente enel hogar las 24 horas del día, y el de Orientación Médica Telefónicapara información sobre centros sanitarios, médicos, ambulancias,incluso asistencia médica por teléfono las 24 horas del día.
SEGURO DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO
Garantiza a los titulares de préstamos hipotecarios la amortizaciónde los préstamos en caso de defunción o invalidez. Podrá escogerentre pagar la prima de forma periódica o de una sola vez alformalizar el préstamo.
ALARMASPara tener la tranquilidad de que tanto la familia como laspertenencias estarán bien protegidas, pueden contratarse alarmaspara la vivienda a precios especiales.
2,50
%3,
50%
4,00
%4,
50%
5,00
%5,
50%
6,00
%6,
50%
7,00
%7,
50%
8,00
%8,
50%
5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
AÑOS
/INT
177,
47
149,
71
129,
89
115,
04
103,
50
94,2
7
86,7
3
80,4
5
75,1
5
70,6
1
66,6
8
63,2
5
60,2
2
57,5
4
55,1
4
52,9
9
51,0
5
49,2
8
47,6
8
46,2
1
44,8
6
43,6
2
42,4
7
41,4
1
40,4
3
39,5
1
181,
92
154,
18
134,
40
119,
58
108,
07
98,8
9
91,3
8
85,1
5
79,8
8
75,3
8
71,4
9
68,0
9
65,1
1
62,4
7
60,1
1
58,0
0
56,0
9
54,3
7
52,8
0
51,3
7
50,0
6
48,8
6
47,7
5
46,7
3
45,7
8
44,9
0
184,
17
156,
45
136,
69
121,
89
110,
41
101,
25
93,7
7
87,5
5
82,3
1
77,8
3
73,9
7
70,6
0
67,6
4
65,0
2
62,6
9
60,6
0
58,7
2
57,0
2
55,4
8
54,0
7
52,7
8
51,6
0
50,5
2
49,5
2
48,6
0
47,7
4
186,
43
158,
74
139,
00
124,
23
112,
78
103,
64
96,1
9
90,0
0
84,7
9
80,3
4
76,5
0
73,1
6
70,2
2
67,6
3
65,3
3
63,2
6
61,4
1
59,7
4
58,2
2
56,8
4
55,5
8
54,4
3
53,3
7
52,4
0
51,5
0
50,6
7
188,
71
161,
05
141,
34
126,
60
115,
17
106,
07
98,6
4
92,4
9
87,3
1
82,8
9
79,0
8
75,7
7
72,8
7
70,3
0
68,0
3
66,0
0
64,1
7
62,5
3
61,0
4
59,6
9
58,4
6
57,3
3
56,3
0
55,3
6
54,4
9
53,6
8
191,
01
163,
38
143,
70
128,
99
117,
60
108,
53
101,
14
95,0
2
89,8
7
85,4
8
81,7
1
78,4
3
75,5
6
73,0
3
70,7
9
68,7
9
67,0
0
65,3
8
63,9
3
62,6
1
61,4
1
60,3
1
59,3
1
58,4
0
57,5
5
56,7
8
193,
33
165,
73
146,
09
131,
41
120,
06
111,
02
103,
67
97,5
9
92,4
7
88,1
2
84,3
9
81,1
4
78,3
1
75,8
2
73,6
1
71,6
4
69,8
9
68,3
1
66,8
8
65,6
0
64,4
3
63,3
7
62,4
0
61,5
1
60,7
0
59,9
6
195,
66
168,
10
148,
49
133,
86
122,
55
113,
55
106,
24
100,
19
95,1
2
90,8
1
87,1
1
83,9
1
81,1
1
78,6
6
76,4
9
74,5
6
72,8
4
71,2
9
69,9
1
68,6
5
67,5
2
66,4
9
65,5
6
64,7
0
63,9
2
63,2
1
198,
01
170,
49
150,
93
136,
34
125,
06
116,
11
108,
84
102,
84
97,8
1
93,5
4
89,8
8
86,7
2
83,9
7
81,5
5
79,4
2
77,5
3
75,8
5
74,3
4
72,9
9
71,7
8
70,6
8
69,6
8
68,7
8
67,9
6
67,2
1
66,5
3
200,
38
172,
90
153,
38
138,
84
127,
61
118,
70
111,
48
105,
52
100,
54
96,3
1
92,7
0
89,5
8
86,8
7
84,5
0
82,4
1
80,5
6
78,9
2
77,4
5
76,1
4
74,9
6
73,9
0
72,9
4
72,0
7
71,2
9
70,5
7
69,9
2
202,
76
175,
33
155,
86
141,
37
130,
19
121,
33
114,
15
108,
25
103,
31
99,1
3
95,5
7
92,4
9
89,8
3
87,5
0
85,4
5
83,6
4
82,0
4
80,6
2
79,3
5
78,2
1
77,1
8
76,2
6
75,4
3
74,6
8
73,9
9
73,3
8
205,
17
177,
78
158,
36
143,
92
132,
79
123,
99
116,
86
111,
01
106,
12
101,
99
98,4
7
95,4
5
92,8
3
90,5
5
88,5
4
86,7
8
85,2
2
83,8
4
82,6
1
81,5
1
80,5
2
79,6
4
78,8
4
78,1
2
77,4
8
76,8
9
3,00
%
179,
69
151,
94
132,
13
117,
30
105,
77
96,5
6
89,0
4
82,7
8
77,4
9
72,9
7
69,0
6
65,6
4
62,6
4
59,9
7
57,5
9
55,4
6
53,5
3
51,7
9
50,2
0
48,7
5
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