Der Nettozinssatz – Einsatz und Anwendung
• Bruttokapitalisierung• Nettokapitalisierung • Barwertberechnungen (z.B. zeitlich limitierte Elemente,
Baurecht, etc.)• Diskontierungen (z.B. bei Wartefristen, Investitionen,
etc.)• Discounted Cashflow-Methode• Technische Entwertung mittels Rückstellungstheorie
… oder ganz einfach in jeder Bewertung!
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METHODIK
Analytisches VorgehenVergleichsrechnung mit gehandelten Objekten
Synthetisches VorgehenAufbau durch einzelne Komponenten aus Erfahrung oder Einschätzung
Modellübersicht
• Hypothekarzinssatz?
• Referenzzinssatz BWO?
• Opportunitätskostenmodell?
• WACC Weighted average cost of capital (FK/EK)?
• Mischmodelle?
• Weitere?
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HYPOTHEKARZINSSATZ ALS BASIS
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PROBLEM!
• Hypothekarzinssatz ist in der ganzen Schweiz in etwa gleich hoch,
die Risiken nicht!
• Was, wenn‘s keine Kantonalbank gibt?
• Zinsband von … bis …
• Verkehrswert = Handänderung = neuer Eigentümer = alte
Hypotheken?
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REFERENZZINSSATZ ALS BASIS
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PROBLEM!
• Referenzzinssatz ist in der ganzen Schweiz in etwa gleich, die
Risiken nicht!
• Nachhinkend… kann den Marktveränderungen nicht folgen.
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Opportunitätskostenmodell
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PROBLEM!
Seite 10
PROBLEM!
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Opportunitätskostenmodell
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WACC – Weighted average cost of capital
Grundsätzlich gut…, aber:Zinssatz Fremdkapitalobjekttypisch Anteil 80.00% Zinssatz 3.25% 2.60%
Zinssatz Eigenkapitalkäufertypisch Anteil 20.00% Zinssatz 5.00% 1.00%
Netto- / Basis- / Kapitalzinssatz 3.60%
Nettoertrag
Ertragswert
500'000
13'888'889
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Grundsätzlich gut…, aber:Zinssatz Fremdkapitalobjekttypisch Anteil 80.00% Zinssatz 2.50% 2.00%
Zinssatz Eigenkapitalkäufertypisch Anteil 20.00% Zinssatz 5.00% 1.00%
Netto- / Basis- / Kapitalzinssatz 3.00%
Nettoertrag
Ertragswert
500'000
16'666'667
PROBLEM!
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Immobilienart, typische Käufer
Immobilienqualität konstant2,00%
(für 2009)
Zuschlag max. 50% RZ; Abzug max. 25%
RZ
Zuschlag max. 50% RZ; Abzug max. 25%
RZ
Zuschlag max.
50% RZ
Zuschlag max.
50% RZ
Abzug max.
25% RZ
Eigen-kapital-
zinssatztotal
vonbis
RZ = Realzins in Prozent ( per 2009 2,00%)
Rea
lzin
s
Käu
fer-
typi
sche
E
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tung
Reg
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le
Mar
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oder
Abz
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ewin
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ance
n
Individualbasis Objektrisiken
Immobilien für institutionelle Anleger
Beste:Schlechte:
2,00%2,00%
+ 1,00%+ 1,00%
- 0,50%+1,00%
+ 0,50%+1,00%
0,00%+1,00%
- 0,50%0,00%
2,50%6,00%
Immobilien für private Investoren
Beste:Schlechte:
2,00%2,00%
+ 0,50%+ 0,50%
- 0,50%+ 1,00%
+ 0,50%+1,00%
0,00%+1,00%
- 0,50%0,00%
2,00%5,50%
Immobilien für das Gemeinwesen
Beste:Schlechte:
2,00%2,00%
0,00%0,00%
- 0,50%+ 1,00%
+ 0,50%+1,00%
0,00%+1,00%
- 0,50%0,00%
1,50%5,00%
Gewerbeimmobilien für Selbstnutzer KMU
Beste:Schlechte:
Verzicht auf Grundverzinsung der Individualbasis
+ 0,50%+1,00%
0,00%+1,00%
- 0,50%0,00%
0,00%2,00%
Wohneigentum für private Selbstnutzer
Beste:Schlechte:
Verzicht auf Grundverzinsung der Individualbasis
0,00%+1,00%
0,00%+1,00%
0,00%0,00%
0,00%2,00%
Exklusive Immobilien in exklusiven Lagen In der Regel vollständiger Verzicht auf Eigenkapitalverzinsung, in Extremfällen sogar negativer Eigenkapitalzinssatz
VERSCHIEDENE PUBLIKATIONEN
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WIE DANN?
• RISIKO! ALTERNATIVE ANLAGEN!
• LAGE! ARCHITEKTUR!
• FREUDE! ANGST!
• KÄUFERERWARTUNGEN! MIETERMIX!
• ERSCHLIESSUNG! ZUWANDERUNG!
• MARKTVERHÄLTNISSE! NUTZUNGSART!
• OBJEKTQUALITÄT! WOHNUNGSMIX!
Seite 16
DornachMehrfamilienhaus
BEISPIEL
Seite 17
Seite 18
Wangen bei OltenMehrfamilienhaus
BEISPIEL
Seite 19
Seite 20
ODER….
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