JORNADA DE TASACIONES
Inmuebles Industriales
SITUACION DEL MERCADO ACTUAL
POLITICA MACROECONOMICA
Medidas de defensa del mercado interno y protección de la competencia desleal
Programas nacionales de financiamiento a baja tasa
Plan Estratégico Industrial Argentina 2020 “Pensar hoy la industria del mañana”
Reforma de la carta orgánica del B.C.R.A - Bancos obligados a prestar al menos 5 de cada 100 pesos que hayan captado de sus depositantes privados (ahorristas o empresas) a las empresas para alentar inversiones.
Inmuebles Industriales
SITUACION DEL MERCADO ACTUAL
INVERSIONES
El 96% de las pymes industriales que gestionaron un préstamo tuvieron éxito y pudieron financiarse tanto en los bancos públicos como en los privados. Fuente: Secretaría Pyme (Sepyme)
El financiamiento bancario se incrementó en un 289,3%, entre 2003 y 2010, el destinado específicamente a las pymes subió un 465,7% en ese período
El crecimiento que registró la industria de junio alcanzó el 8,2% respecto del mismo mes de 2010 y ha permitido acumular 21 meses de crecimiento ininterrumpido en la actividad
industrial nacional. Fuente: Ministerio de Industria
Inmuebles Industriales
SITUACION DEL MERCADO ACTUAL
FORTALEZAS
Inmuebles Industriales
SITUACION DEL MERCADO ACTUAL
DEBILIDADES
Inmuebles Industriales
SITUACION DEL MERCADO ACTUAL
ENCUENTA SERINCO 2012
Inmuebles Industriales
SITUACION DEL MERCADO ACTUAL
ENCUENTA SERINCO 2012
Inmuebles Industriales
SITUACION DEL MERCADO ACTUAL
ENCUENTA SERINCO 2012
Inmuebles Industriales
SITUACION DEL MERCADO ACTUAL
OFERTA Y DEMANDA
PARQUES INDUSTRIALES/CENTROS LOGISTICOS
SECTORES CON ZONIFICACION INDUSTRIAL
PRINCIPALES CORREDORES DEL PAIS
Ubicación:
Inmuebles Industriales
SITUACION DEL MERCADO ACTUAL
OFERTA Y DEMANDA
Inmuebles Industriales
SITUACION DEL MERCADO ACTUALOFERTA Y DEMANDA
ZONA NORTE/OESTE
Sector más consolidado en el último periodo en lo que respecta al rubro logístico e industrial liviano.
Aglutinamiento de las principales empresas.
Principal salida al Mercosur
Excelentes accesos
Menor índice de inseguridad.
ZONA SUR
Sector con menor desarrollo.
Industrias destinadas a la refinería, industrias pesadas y agroindustriales.
Accesos son malos
Largos tramos para conectarse con el Mercosur (debe atravesarse la Ciudad de Buenos Aires.
Alto grado de inseguridad
Inmuebles Industriales
SEGMENTOS DE MERCADO
Depósitos “Clase A”:Depósitos “Clase A”:Buenos accesosBuenos accesosAmplia playa de maniobrasAmplia playa de maniobras10 metros de altura limpia 10 metros de altura limpia Espacio para oficinas administrativasEspacio para oficinas administrativasSeguridad 24 hrs & CCTVSeguridad 24 hrs & CCTVCercano al centro de la Ciudad (máximo 50 kms)Cercano al centro de la Ciudad (máximo 50 kms)Aire Acondicionado & Control de Temp/Humedad Aire Acondicionado & Control de Temp/Humedad Red de Incendio según normas internacionalesRed de Incendio según normas internacionales
Depósitos “Clase B”Depósitos “Clase B”Localización distanteLocalización distanteObsolescencia funcionalObsolescencia funcionalAntigüedad mayor a los 15 añosAntigüedad mayor a los 15 añosNo posee servicios adicionalesNo posee servicios adicionales
Depósitos “Clase C”Atributos del depósito clase B.Atributos del depósito clase B.Edificios ObsoletosEdificios ObsoletosLocalización distante e inseguraLocalización distante e inseguraAlto nivel de riesgoAlto nivel de riesgo
Inmuebles Industriales
SITUACION DEL MERCADO ACTUAL
REQUERIMIENTOS
Inmuebles Industriales
SEGMENTOS DE MERCADO
Inmuebles Industriales
SITUACION DEL MERCADO ACTUAL
Requerimientos: Servicios e infraestructura del bien:
Red de Hidrántes Instalación c/incendio del pque
REQUERIMIENTOS
Inmuebles Industriales
SITUACION DEL MERCADO ACTUAL
Requerimientos: Servicios e infraestructura del bien:
Salidas de emergencia Playas de maniobras
REQUERIMIENTOS
Inmuebles Industriales
SITUACION DEL MERCADO ACTUAL
Requerimientos: Servicios e infraestructura del bien:
Dock levelers
REQUERIMIENTOS
Inmuebles Industriales
SITUACION DEL MERCADO ACTUALREQUERIMIENTOS
Requerimientos: Servicios e infraestructura del bien:
Alturas Sistema de refrigeración
PROCESO DE VALUACION
Análisis del bien en cuestión
Análisis del mercado
Selección del método de valuación
PROCESO DE VALUACION
Análisis del bien en cuestión
DOCUMENTACION:
Plano: Datos catastrales, superficies, alturas, servicios, distribución, cotas, etc.
Escritura: Titular según escritura, datos catastrales, superficie del terreno y partida.
Informe de Dominio: Titular del bien, datos catastrales, gravámenes y restricciones.
Mercado de Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
Análisis del bien en cuestión
OBRA CIVIL:
Descripción técnica del bien.
Funcionalidad: Niveles, alturas, accesos, etc
Desglose de superficies: Oficinas, naves, depósitos, etc
Infraestructura: Propia y de la zona.
Zonificación: FOT, FOS, usos permitidos, retiros, etc.
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
Análisis del bien en cuestión
VISION DEL RIESGO:
Certificados de calidad
Normativas internas
Políticas de seguridad laboral
Tratamiento de residuos peligrosos y contaminantes
Políticas de higiene
Documentación: Caso Real
JORNADA DE TASACIONES
Documentación: Caso Real
JORNADA DE TASACIONES JORNADA DE TASACIONES
Documentación: Plano
JORNADA DE TASACIONES
Documentación: Escritura
JORNADA DE TASACIONES
PROCESO DE VALUACION
JORNADA DE TASACIONES
PROCESO DE VALUACION
Análisis del bien en cuestión: Visión del Riesgo Caso real: Industria del rubro alimenticio – Provincia de Buenos Aires
Sector de producción
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
Análisis del bien en cuestión: Visión del Riesgo Caso real: Industria del rubro alimenticio – Provincia de Buenos Aires
Sector de producción
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
Análisis del bien en cuestión: Visión del Riesgo Caso real: Industria del rubro alimenticio – Provincia de Buenos Aires
Sector de depósito
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
Análisis del mercado
COMPOSICION DEL MERCADO: Característica de la zona, competidores, segmentos, m2 vacantes, posibles compradores, factores políticos, etc
DEMANDA/OFERTA: Competencia directa e indirecta/absorción del mercado/delimitación de zona/ Análisis de publicaciones en la zona, consulta con martilleros, ventas recientes, fuentes particulares, etc
TENDENCIAS: Necesidad de las industrias, inversiones, promociones, incentivos, zonas en auge, etc
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
Selección del método de valuación
METODO COMPARATIVO
COSTO FISICO
CAPITALIZACION POR RENTAS
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
METODO DE COMPARABLES
“Método basado en el principio de sustitución que permite determinar el valor de mercado de un bien” (B.C.R.A)
• Su aplicación requiere:
a. Establecer las cualidades y características propias del bien a tasar que influyen en su valor
b. Seleccionar de la información obtenida una muestra representativa de bienes comparables al que se valora, descartando aquellos que se desvíen por precios anormales o circunstancias especiales y homogeneizar los precios unitarios de los elementos de la muestra con el del bien objeto de tasación
c. Asignar el valor del inmueble en función del valor unitario obtenido utilizando planillas aprobadas
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
METODO DE COMPARABLES
C1
C2
C3
Bien a tasar:
Sup. cubierta: 800m2 - Sup. Terreno: 1500m2
Valor: ......?
C1 - Sup. Cubierta: 750m2 – Sup. Terreno: 1400m2
Valor: u$s 300.000 / Valor unitario: 400 u$s/m2
C2 - Sup. Cubierta: 950m2 – Sup. Terreno: 1300m2
Valor: u$s 320.000 / Valor unitario: 336 u$s/m2
C3 - Sup. Cubierta: 1200m2 – Sup. Terreno: 2000m2
Valor: u$s 360.000 / Valor unitario: 300 u$s/m2
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
METODO DE COMPARABLES
Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3
Bien a tasar
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
METODO DE COMPARABLES
Factores a ponderar:
ExtrínsecosEmpresas en la zona Precio y estabilidadInfraestructura de serviciosFactores de logísticaDistancias y accesosCalidad constructiva del entorno
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
METODO DE COMPARABLESFactores a ponderar:
Intrínsecos
Calidad constructiva
Mantenimiento y estado
Superficies, cotas, alturas, etc.
Funcionalidad, sectores de apoyo
Instalaciones fijas
Antigüedad
Refacciones/Ampliaciones
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
COSTO FISICO
Se llega al valor de mercado mediante la sumatoria del valor del suelo y el valor de reposición depreciado:
VALOR DEL SUELO
VALOR DE REPOSICION DEPRECIADO
+
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
COSTO FISICO: Valor del Suelo
Para hallar el valor del suelo se utiliza el método de comparables de mercado antes explicado.
No obstante, para este tipo de tasaciones existe un problema habitual que radica en las diferencias de superficie de los terrenos. Este factor se puede corregir utilizando la tabla elaborada por el Ing. Dande Guerrero
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACIONCOSTO FISICO: Valor del Suelo
EXTRACTO DE LA TABLA DE FACTORES PARA REDUCIR PRECIOS
DESDE LOTES URBANOS HASTA FRACCIONES DE 50 Ha.
250 m²……………………………………………………………………… 0,50
300 m²……………………………………………………………………… 0,53
350 m²……………………………………………………………………… 0,56
400 m²……………………………………………………………………… 0,60
500 m²……………………………………………………………………… 0,65
1.000 m²……………………………………………………………………… 0,75
2.000 m²……………………………………………………………………… 0,85
3.500 m²……………………………………………………………………… 0,95
5.000 m²……………………………………………………………………… 1,00
7.000 m²……………………………………………………………………… 1,10
10.000 m²……………………………………………………………………… 1,20
15.000 m²……………………………………………………………………… 1,30
25.000 m²……………………………………………………………………… 1,40
40.000 m²……………………………………………………………………… 1,50
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
COSTO FISICO: Valor del Suelo
USO DE LA TABLA:
La unidad corresponde a una fracción de 5.000 m² (½ hectárea). Si queremos trasformar el valor unitario de un lote de 250 m² al de 5.000 m² habrá que multiplicarlo por el coeficiente que resulte de dividir 0,50 ÷ 1,00 = 0,50
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
COSTO FISICO
Costo de Reposición Bruto (CRB)
Entre los gastos necesarios se incluirán los siguientes:
a. Costo de construcción. No se incluirán en dicho costo el de los elementos no esenciales de la edificación que sean fácilmente desmontables.
b. Costos de aranceles, derechos e impuestos de la construcción.
c. Honorarios técnicos por proyectos y dirección de las obras.
d. Gastos de administración del promotor o emprendedor.
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
COSTO FISICO
Costo de Reposición Depreciado (CRD)
Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la edificación.
Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será estimada por el tasador
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
COSTO FISICO / Valor de las obras civiles
La fórmula que se aplicará para la depreciación física será:
Va= VR – (VR-Vr) K
siendo:
Va: valor actual
VR: valor de reposición o costo de reposición bruto.
Vr: valor residual (Entre un 3 y 5 % para viviendas y un 5 y 7% para industrias)
K: coeficiente según porcentaje de vida transcurrida y estado. Tabla de Ross-Heidecke.
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
COSTO FISICO / Valor de las obras civiles
Determinación del estado:
Primera fila, determina el estado del bien en el siguiente orden:
1.0 EXCELENTE1.5 MUY BUENA2.0 BUENA2.5 NORMAL3.0 REGULAR3.5 MALO4.0 MUY MALO4.5 DEMOLICION5.0 IRRECUPERABLE
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
COSTO FISICO / Valor de las obras civiles
Determinación de la antigüedad, estado y tipología:Ejemplo:
Galpón – Año de construcción 1986 Antigüedad 25 años Vida útil 80 años Antigüedad en porcentual: 31.25%
Estado: Normal => 2.5 NORMAL
Tipología: (VER ANEXO) Tipo 3 (Muros de mampostería, techo de chapa parabólico y piso de cemento alisado)
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
COSTO FISICO / Valor de las obras civiles
Obtención del coeficiente K
% 1 1.5 2 2.5 3 3.5 4 4.5 5
31 20.31 20.33 22.31 26.75 34.73 46.76 62.22 80.24 100
El valor obtenido en la tabla debe dividirse por cien para obtener el coeficiente K
K= 26.75 ______ 100 => 0.27
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
COSTO FISICO / Valor de las obras civiles
Va= VR – (VR-Vr) . K
Va= 1640 – ( 1640 – 115) . 0,27
Va= 1640 – 1525 . 0,27
Va= 1640 – 411
Va= 1229 => u$s 286/m2
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
CAPITALIZACION POR RENTAS
Modo de tasar que se basa en calcular la rentabilidad que dejaría el alquiler de la propiedad en cuestión, partiendo del principio de que un bien vale en función de la renta que es capaz de producir en el futuro.
Valor de mercado = Valor de locación anual / tasa de descuento
Mediante estas hipótesis, la expresión matemática simplificada se reduce a lo siguiente:
Valor locativo anual= Valor de mercado x tasa de descuento
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
CAPITALIZACION POR RENTAS
Ejemplo:
Valor de Mercado: $ 510.000
Tasa de rentabilidad anual: 6%
Valor de alquiler=
$ 510.000 x 0,06= $ 30.600.
Anual: $ 30.600/12= $ 2550
Valor locativo: $ 2550
Inmuebles Industriales
PROCESO DE VALUACION
CAPITALIZACION POR RENTAS
Ejemplo:
Valor de alquiler: $ 2550 mensuales => $ 30.600.- anual.
Tasa de rentabilidad anual: 6%
Valor de mercado=
$ 30.600 / 0,06= $ 510.000.
Valor de Mercado: $ 510.000
Inmuebles Comerciales y oficinas
Situación del mercado actual: Comercios
CRECIMIENTO DEL
CONSUMO INTERNO
Imposibilidad de ahorrar
Facilidades: Cuotas fijas, rebajas, ofertas, etc
Dólar “estable”
Mejoras salariales
INCREMENTO DE VALORES LOCATIVOS
Inflación
Indexación anual (Entre un 20 y 25%)
Vacancia de locales con tendencia a cero en los principales corredores
Inmuebles Comerciales y oficinas
Situación del mercado actual: Comercios
PRINCIPALES CORREDORES DE LA CIUDAD
Peatonal Florida
Peatonal Lavalle
Avenida Santa Fe
Avenida Callao
Avenida Córdoba
Av. Pueyrredón
Av. Cabildo
Av. Corrientes
Inmuebles Comerciales y oficinas
Situación del mercado actual: Comercios
FACTORES A TENER EN CUENTA:
Extrínsecos
Caudal peatonal
Caudal vehicular
Nivel socioeconómico
Demanda
Locales linderos
Arterias cercanas
Intrínsecos
Ancho de vidriera
Posibilidad de publicidad en vía pública
Situación en manzana
Funcionalidad
Estado
Inmuebles Comerciales y oficinas
MERCADO DE OFICINASClase A
Edificios para renta.
Excelente localización
Alto nivel de diseño
Edificios a estrenar o refaccionados a nuevo
Clase B
Edificios con buena ubicación y buen nivel constructivo cuya estructura funcional se encuentra obsoleta o deteriorada.Se trata de edificios de generaciones pasadas que han tenido un alto grado de mantenimiento.
Clase C
Edificios más antiguos que los A y B y que no han sido modernizados.
Inmuebles Comerciales y oficinas
MERCADO DE OFICINAS
Valores locativos:
De 200 a 500 m2 entre u$s 18 y u$s 25 /m2
De 500 hasta 1000m2 entre u$s 15 y u$s 18/m2
De 1000m2 hasta 3.000 entre u$s11 y u$s 14 por m2
Inmuebles Comerciales y oficinas
MERCADO DE OFICINAS
Valores de Mercado:
De 200 a 500 m2 entre u$s 1700 y u$s 2500 /m2
De 500 hasta 1000m2 entre u$s 1500 y u$s 1800/m2
De 1000m2 hasta 3.000 entre u$s1.000 y u$s 1.400 por m2
CASO PRACTICO
CASO PRACTICO
CASO PRACTICO
CASO PRACTICO
CASO PRACTICO
CASO PRACTICO
CASO PRACTICO
CASO PRACTICO
CASO PRACTICO
CASO PRACTICO
CASO PRACTICO
CASO PRACTICO
Método de Comparables
Se utilizan los comparables 1 y 2, con un valor unitario de entre 2275 y 2395 $/m2. Los mismos poseen inferior mantenimiento, comercialización y construcción. Para el tasado se adopta un valor unitario de 2544 $/m2. La diferencia entre el parámetro mínimo y el máximo es del 12%
Costo físico
Va= VR – (VR-Vr) . K
Va= 1550 – (1550- 108) . 0.04
Va= 1550 – 57.68 => 1492 $/m2
Capitalización de rentas
Valor locativo por m2: $ 20
Valor locativo: $ 80.000 =>Anual: $ 960.000
$ 960.000 / 0.10= $ 9.600.000
Diferencia con el valor de tasación: 6%
Agradecemos su atención y les deseamos que tengan una linda Navidad y un próspero Año Nuevo !!!
Hasta pronto !!!
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