Julio 2006 1MVA-Macroeconomía
Crédito Hipotecario:Crédito Hipotecario:Situación y PerspectivasSituación y Perspectivas
PRESENTACION CPAU
Manuel Sánchez Gómez
MVA-Macroeconomía
Julio 2006 2MVA-Macroeconomía
Actividad y Construcción
La actividad de la construcción experimenta una fuerte expansión, en La actividad de la construcción experimenta una fuerte expansión, en un contexto de alto crecimiento económico general. El incremento de un contexto de alto crecimiento económico general. El incremento de la oferta de viviendas nuevas, impulsado por los menores costos de la oferta de viviendas nuevas, impulsado por los menores costos de
construcción, tuvo su correlato en la demanda.construcción, tuvo su correlato en la demanda.
Construcción y PBI MensualSeries desestacionalizadas - Base 1997=100
45
60
75
90
105
120
135
93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06
Construcción
PBIMensual
Fuente: MVA-Macroeconomía en base a Indec
+12%
+13%
Julio 2006 3MVA-Macroeconomía
Sin embargo, el incremento de la demanda de viviendas no fue Sin embargo, el incremento de la demanda de viviendas no fue acompañado por el crédito hipotecario, que no termina de asimilar el acompañado por el crédito hipotecario, que no termina de asimilar el
impacto de la crisis.impacto de la crisis.
Nivel del Crédito Hipotecario
Stock de Créditos Hipotecarios Bancarios(en millones )
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
1996 1998 2000 2002 2004 2006
Valuados en Pesos
Valuados en Dólares-83%
-46%
Fuente: MVA-Macroeconomía en base a BCRA
Julio 2006 4MVA-Macroeconomía
Pese a cierta recuperación en los dos últimos años, los montos de Pese a cierta recuperación en los dos últimos años, los montos de operaciones de nuevos créditos hipotecarios valuados en dólares es operaciones de nuevos créditos hipotecarios valuados en dólares es
actualmente menos de un cuarto de los niveles previos al 2001.actualmente menos de un cuarto de los niveles previos al 2001.
Monto Mensual Operado Nuevos Préstamos Hipotecarios Bancarios
(en millones )
0
100
200
300
400
500
600
1996 1998 2000 2002 2004 2006
Valuados en Pesos
Valuados en Dólares
Promedio 1998
Nivel del Crédito Hipotecario
Julio 2006 5MVA-Macroeconomía
En términos del PBI, el stock de créditos hipotecarios bancarios En términos del PBI, el stock de créditos hipotecarios bancarios representa apenas 1,5%, frente a 5-6% en la pre-crisis.representa apenas 1,5%, frente a 5-6% en la pre-crisis.
Nivel del Crédito Hipotecario
Créditos Hipotecarios Bancariosen % PBI
3,8% 4,0%
4,8%5,4%
5,8%6,2%
5,1%
2,7%
2,0%1,7% 1,5%1,4% 1,7% 1,6% 1,5% 1,6%
1,0%
0,1% 0,1% 0,3% 0,5% 0,6%
0,0%
1,0%
2,0%
3,0%
4,0%
5,0%
6,0%
7,0%
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Stock CH
Otorgamiento CH
Fuente: MVA-Macroeconomía en base a BCRA
Julio 2006 6MVA-Macroeconomía
La contracción de los créditos hipotecarios no se explica por La contracción de los créditos hipotecarios no se explica por cuestiones de tasas de interés. Las tasas de los CH a tasa fija en cuestiones de tasas de interés. Las tasas de los CH a tasa fija en Pesos son actualmente iguale o menores a las tasas de Dólares Pesos son actualmente iguale o menores a las tasas de Dólares
previas a los 90´sprevias a los 90´s
Tasas Créditos Hipotecarios en Pesos Promedio PonderadoTasa Fija y Variable
5
7
9
11
13
15
17
19
21
jun-96
jun-97
jun-98
jun-99
jun-00
jun-01
jun-02
jun-03
jun-04
jun-05
Hasta 5 años
de 5 a 10 años
Mas de 10 años
Tasas de Interés
Julio 2006 7MVA-Macroeconomía
Importancia del créditos a personas físicas Año 2006 - En Miles de $
0
100.000
200.000
300.000
400.000
De 1 a29 días
De 30 a89 días
De 90 a179días
De 180a 1 año
Entre 1y 5
años
Entre 5y 10años
Entre10 y 15
años
De 15años ymás
Personas Físicas
244.751
34.525 45.793 52.403
209.880
294.379
208.055
271.721100%
99,6%
66%
31%
13,6%
13,8%32,7% 60,7%
Fuente: MVA-Macroeconomía en base a BCRA
Actualmente, el 60% del total del crédito hipotecario se destina a Actualmente, el 60% del total del crédito hipotecario se destina a personas físicas. En los plazos más largos esta relación llega al personas físicas. En los plazos más largos esta relación llega al
100%. Los más cortos son tomados por empresas.100%. Los más cortos son tomados por empresas.
Plazos de los Créditos Hipotecarios
Julio 2006 8MVA-Macroeconomía
Personas físicas: cantidad de creditos Año 2006 -Clasificación según monto
2%
55%
13%
0% 0%
30%
< 10.000 De 10.000 a 49.999
De 50.000 a 99.999 De 100.000 a 499.999
De 500.000 a 999.999 > 1.000.000
Fuente: MVA-Macroeconomía en base a BCRA
Personas Físicas: composiciónAño 2006
25,2%
33,0%
1,8%0,6%
3,9%
7,9%
23,6%
4,1%
De 1 a 29 días De 30 a 89 días De 90 a 179 días
De 180 a 1 año Entre 1 y 5 años Entre 5 y 10 años
Entre 10 y 15 años De 15 años y más
Fuente: MVA-Macroeconomía en base a BCRA
Plazos y Montos de los Créditos Hipotecarios
Más de la mitad de los CH a personas físicas son por montos Más de la mitad de los CH a personas físicas son por montos inferiores a los $50.000 (pesos) y casi el 90% por montos menores a inferiores a los $50.000 (pesos) y casi el 90% por montos menores a los $100.000 (pesos). A la vez, casi el 60% son a plazos mayores a los $100.000 (pesos). A la vez, casi el 60% son a plazos mayores a
los 10 años.los 10 años.
Julio 2006 9MVA-Macroeconomía
Valor de las propiedades y salarios
El problema central del crédito hipotecario, radica en la relación entre El problema central del crédito hipotecario, radica en la relación entre el valor de la vivienda y el salario. En la Ciudad de Bs.As, mientras el valor de la vivienda y el salario. En la Ciudad de Bs.As, mientras
que los precios de los departamentos nuevos se encuentra alrededor que los precios de los departamentos nuevos se encuentra alrededor de 20% en dólares por encima de los 90´s, el salario en dólares cayó de 20% en dólares por encima de los 90´s, el salario en dólares cayó
40%.40%.
1219
708
1.018
1.259
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
1600
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Precio x m2 departamento nuevo
Precios del M2 y Salario en Dólares. Ciudad de Bs. As.En US$ corrientes
Fuente: MVA-Macroeconomía en base a UADE y SIJ yP
Salario Promedio Registrado en Dólares
Julio 2006 10MVA-Macroeconomía
Valor de las propiedades y salarios
Antes de la crisis un mes de salario promedio “en blanco” de la CBA Antes de la crisis un mes de salario promedio “en blanco” de la CBA permitía comprar más de 1 m2. Actualmente la mitad.permitía comprar más de 1 m2. Actualmente la mitad.
1,20
0,56
0,00
0,20
0,40
0,60
0,80
1,00
1,20
1,40
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Relación entre Precio del M2 y Salario en DólaresM2 x Salario Promedio
Fuente: MVA-Macroeconomía en base a UADE y SIJ yP
Julio 2006 11MVA-Macroeconomía
100
5156
4956
0
20
40
60
80
100
120
2001 2002 2003 2004 2005Fuente: MVA-Macroeconomía en base Indec y datos del mercadoMacroe
Indice Precios Vivienda (CBA) / PBI per CápitaIndice 2001 = 100
Si se considera ingresos no salariales, la situación es levemente Si se considera ingresos no salariales, la situación es levemente mejor, pero aún así muy lejos de la época de la Convertibilidadmejor, pero aún así muy lejos de la época de la Convertibilidad
Valor de las propiedades y salarios
Julio 2006 12MVA-Macroeconomía
Tramos de Ingresos
Cantidad de Trabajadore
s
Porcentaje del Total
Salario Promedio
Neto
30% Remun.
Promedio
Cuota total por cada $10,000
credito a 15 años
Crédito Máximo
Disponible
Valor de la Propiedad
en miles
Hasta $300 106 8,2% 207 62 138 4.505 6.436
de $301 a $500 115 8,9% 430 129 138 9.356 13.366
de $501 a $800 262 20,3% 677 203 138 14.714 21.020
de $801 a $1.200 291 22,6% 965 289 138 20.971 29.958
de $1.201 a $1.500 126 9,8% 1.289 387 138 28.014 40.020
de $1.501 a $2.000 131 10,2% 1.640 492 138 35.647 50.924
de $2.001 a $2.500 76 5,9% 2.095 628 138 45.533 65.047
más de $2.500 182 14,1% 5.096 1.529 138 110.783 158.262
Dada la exigencia de cuota-salario no mayor al 30% (no muy Dada la exigencia de cuota-salario no mayor al 30% (no muy diferente de otros países), solamente el 15% de los trabajadores en diferente de otros países), solamente el 15% de los trabajadores en
CBA tiene acceso a un crédito hipotecario superior a los $50.000 CBA tiene acceso a un crédito hipotecario superior a los $50.000 (siempre que cumplan además otros requisitos).(siempre que cumplan además otros requisitos).
Valor de las propiedades y salarios
Julio 2006 13MVA-Macroeconomía
0 20 40 60 80 100 120 140
Promedio OECD
Irlanda
Reino Unido
España
Suecia
Francia
Australia
Holanda
Estados Unidos
Argentina
Fuente: MVA-Macroeconomía en base a FMI
Precios de Viviendas.Variación real acumulada 1997 - 2005
El aumento de los precios de viviendas en el mundo
El fenómeno de incremento del valor de las viviendas en términos El fenómeno de incremento del valor de las viviendas en términos reales no es exclusivo de la Argentina. Sin embargo, las causas no reales no es exclusivo de la Argentina. Sin embargo, las causas no
son necesariamente las mismas que en los países centrales.son necesariamente las mismas que en los países centrales.
Julio 2006 14MVA-Macroeconomía
La difusión y accesibilidad del crédito hipotecario en los países La difusión y accesibilidad del crédito hipotecario en los países centrales, hace que una gran proporción de los ocupantes sean centrales, hace que una gran proporción de los ocupantes sean
dueños de sus viviendas y que una alta proporción de ellos tenga dueños de sus viviendas y que una alta proporción de ellos tenga crédito hipotecario.crédito hipotecario.
Crédito hipotecario en el mundo
Finaciamiento en Relación a
Valor de Vivienda
Plazo en años
Viviendas Ocupadas
por sus dueños
Porcentaje de habitantes-dueños
con créditos hipotecarios
Crédito Hipotecario
en % PBI
España 70-80% 15-20 82% n.a 46%
Italia 80% 15-20 80% n.a 15%
Mexico 80-100% 10-15 78% n.a
Australia 60-70% 25 72% 45%
Bélgica 80-100% 20 71% 56% 31%
Reino Unido 70% 25 69% 60% 70%
Francia 78% 15-20 55% 38% 50%
Alemania 80-100% 20-30 42% n.a 52%
Estados Unidos 85% 30 68% 65% 64%
Fuete: MVA-Macroeconomía en base a BIS
Julio 2006 15MVA-Macroeconomía
Resumen y Conclusiones
•Escaso desarrollo del crédito hipotecario. Aunque la tendencia es Escaso desarrollo del crédito hipotecario. Aunque la tendencia es suavemente positiva, se trata de una de las pocas variables que no se suavemente positiva, se trata de una de las pocas variables que no se recupera de la crisis.recupera de la crisis.
•Las condiciones de financiamiento son competitivas, no muy alejadas de Las condiciones de financiamiento son competitivas, no muy alejadas de las de otros países y con tasas inferiores a los 90´s, en moneda local. La las de otros países y con tasas inferiores a los 90´s, en moneda local. La moneda de denominación por ahora no es un limitante.moneda de denominación por ahora no es un limitante.
•Sin embargo, la relación entre el valor de la vivienda y los salarios se Sin embargo, la relación entre el valor de la vivienda y los salarios se torna en un obstáculo insalvable.torna en un obstáculo insalvable.
•Adicionalmente, el empleo en negro (40% total) no accede al crédito. Adicionalmente, el empleo en negro (40% total) no accede al crédito. Serías dificultades de en no-asalariados (autónomos-monotrib).Serías dificultades de en no-asalariados (autónomos-monotrib).
•Trabas en el proceso de ejecución de viviendas hipotecadasTrabas en el proceso de ejecución de viviendas hipotecadas
•La tendencia internacional en países desarrollados es la ampliación del La tendencia internacional en países desarrollados es la ampliación del universo de tomadores de créditos hipotecarios, con nuevos productos universo de tomadores de créditos hipotecarios, con nuevos productos financieros y desregulación del sector.financieros y desregulación del sector.
•El Sector Público, en países como México juega un rol clave en el acceso El Sector Público, en países como México juega un rol clave en el acceso hipotecario de los sectores de bajos y medianos recursos.hipotecario de los sectores de bajos y medianos recursos.
Top Related