ZONAS HOMOGENEAS ECONOMICAS ESTUDIO DE...
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UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
ZONAS HOMOGENEAS ECONOMICAS – ESTUDIO DE VALOR DE M2 ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA DE EDIFICACIONES SOMETIDAS A PROPIEDAD
HORIZONTAL EN LA UPZ No. 100 GALERIAS EN LA LOCALIDAD DE TEUSAQUILLO - BOGOTÁ D.C
MARIA ANTONIETA ECHEVERRI ANGARITA
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALUOS
FACULTAD DE INGENIERÍA
BOGOTÁ D.C.
2018
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
ZONAS HOMOGENEAS ECONOMICAS – ESTUDIO DE VALOR DE M2 ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA DE EDIFICACIONES SOMETIDAS A PROPIEDAD
HORIZONTAL EN LA UPZ No. 100 GALERIAS EN LA LOCALIDAD DE TEUSAQUILLO - BOGOTÁ D.C
MARIA ANTONIETA ECHEVERRI ANGARITA 20181117014
CONTADORA PUBLICA TITULADA
DIRECTOR HERNANDO ACUÑA CARVAJAL Ingeniero Catastral y Geodesta
Docente y Coordinador de la Especialización
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FACULTAD DE INGENIERÍA
BOGOTÁ D.C.
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TABLA DE CONTENIDO
ÍNDICE DE ILUSTRACIONES ............................................................................... 4
ÍNDICE DE TABLAS ............................................................................................. 5
AGRADECIMIENTOS ............................................................................................ 7
INTRODUCCIÓN ................................................................................................... 8
1. PLANTEAMIENTO ...................................................................................... 9
2. OBJETIVOS ............................................................................................... 11
2.1. Objetivo General ..................................................................................... 11
2.2. Objetivos Específicos .............................................................................. 11
3. MARCO TEÓRICO .................................................................................... 12
3.1. Resolución 620 de 2008 IGAC ................................................................ 12
3.2. Método de Comparación de Mercado ..................................................... 14
3.3. UPZ......................................................................................................... 14
3.4. Áreas Homogéneas ................................................................................ 15
3.5. Áreas Homogéneas Físicas .................................................................... 15
3.6. Áreas Homogéneas Geoeconómicas ...................................................... 16
3.7. Recopilación de Datos ............................................................................ 16
3.8. Área de Estudio ...................................................................................... 17
4. METODOLOGÍA ........................................................................................ 20
4.2. Criterios y Procedimientos Establecidos Legalmente. ............................. 20
4.3. Método de Mercado ................................................................................ 20
4.4. Cálculos Matemáticos Estadísticos - La Asignación de los Valores ........ 21
4.5. Determinación Zonas Homogéneas ........................................................ 22
4.6. Disposiciones Generales y Normativas ................................................... 23
4.7. Normatividad Ley 675 de 2001 Propiedad Horizontal PH. ....................... 25
5. DESARROLLO Y RESULTADOS ............................................................. 27
5.1. Recopilación de Información ................................................................... 27
5.2. Predios a Estudiar ................................................................................... 27
5.3. Recopilación de Muestras de Mercado y Renta ...................................... 36
6. ESTRUCTURA BASE DE DATOS............................................................. 56
7. CONCLUSIONES ...................................................................................... 65
8. GLOSARIO ................................................................................................ 67
9. BIBLIOGRAFÍA ......................................................................................... 71
10. FUENTES DE INFORMACIÓN GEOGRAFICA Y SOFWARE ................... 71
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ÍNDICE DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1. Ubicación de la Localidad No. 13 de Teusaquillo .......................... 18
Ilustración 2. Ubicación dentro de Bogotá de la Localidad No. 13 Teusaquillo ... 18
Ilustración 3. UPZ Localidad de Teusaquillo ....................................................... 19
Ilustración 4. Ubicación UPZ No. 100 ................................................................. 28
Ilustración 5. Identificación UPZ No. 100 ............................................................ 29
Ilustración 6. Sectores catastrales predios objeto de estudio en la UPZ No. 10030
Ilustración 7. Sectores catastrales con código en la UPZ No. 100 ...................... 31
Ilustración 8. Ubicación atractivos turísticos y culturales .................................... 32
Ilustración 9. Lugares de Interés ........................................................................ 33
Ilustración 10. Sectores normativo No. 9 y 4 de interés cultural ......................... 34
Ilustración 11. Ofertas de predios PH en sectores catastrales ............................ 37
Ilustración 12. Mapa de predios PH y NPH en sectores catastrales ................... 37
Ilustración 12. Ofertas de renta en predios PH en sectores catastrales .............. 38
Ilustración 13. Ofertas de venta en predios PH en sectores catastrales ............. 39
Ilustración 14. Estratificación UPZ No.100 ......................................................... 41
Ilustración 15. Lotes NPH - PH Localidad de Teusaquillo ................................... 42
Ilustración 16. Lotes NPH - PH UPZ No. 100 Galerías ....................................... 43
Ilustración 17. Lotes NPH - PH UPZ No. 100 Galerías ....................................... 44
Ilustración 18. Lotes PH UPZ No. 100 Vs. Localidad Teusaquillo ....................... 45
Ilustración 19. Ofertas Venta y Renta UPZ No. 100............................................ 48
Ilustración 20. Referencia de Valores UPZ No. 100............................................ 55
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ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1. Sectores UPZ No. 100 ........................................................................... 27
Tabla 2. Sectores Generales de la Localidad de Teusaquillo............................... 35
Tabla 3. Ofertas por sectores catastrales ........................................................ 36
Tabla 4. Ofertas de renta por sectores catastrales .......................................... 38
Tabla 5.Ofertas de venta por sectores catastrales .......................................... 39
Tabla 6.Total de Lotes NPH - PH Localidad de Teusaquillo................................. 42
Tabla 7.Total de Lotes NPH - PH UPZ No. 100 Galerías ..................................... 42
Tabla 8.Investigación Ofertas de Mercado PH - Venta (Muestra) ........................ 46
Tabla 9. Base de Datos ....................................................................................... 56
Tabla 10.Feature Dataset .................................................................................... 56
Tabla 11.Feature Class Construccion .................................................................. 57
Tabla 12.Feature Class Nomenclatura................................................................. 57
Tabla 13. Feature Class Lote ............................................................................... 58
Tabla 14.Feature Class Manzana ........................................................................ 58
Tabla 15.Feature Class Dom ............................................................................... 59
Tabla 16. Feature Class Sect Catastles ............................................................... 59
Tabla 17. Feature Class UPZ .............................................................................. 60
Tabla 18. Feature Class UPZ EDIF ..................................................................... 60
Tabla 19. Feature Class UPZ USOS ................................................................... 61
Tabla 20.Feature Class UPZS ............................................................................. 61
Tabla 21.Feature Class ZHG ............................................................................... 62
Tabla 22.Feature Class ZHG 2018 ...................................................................... 62
Tabla 23. Feature Class Datos Obtenidos ........................................................... 63
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Tabla 24. Feature Class Renta Venta .................................................................. 63
Tabla 25. Feature Class VM2 ZHE ...................................................................... 64
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AGRADECIMIENTOS
Agradezco a Dios por el empuje para seguir fortaleciendo mis conocimientos y
experiencia, a mis padres que han contribuido con su esfuerzo y apoyo
incondicional para formarme como profesional especialista, a Lyra Naiara por ser
mi inspiración en seguir avanzando; amigos, compañeros que me alentaron y
motivaron a culminar este proceso y a los profesores que con su experiencia y
orientación guiaron la formación como especialista en avalúos. A las
corporaciones Universidad Distrital Francisco José de Caldas y el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, por su invaluable aporte a nuestra formación como
profesionales.
Gracias al director de proyecto, el ingeniero Hernando Acuña Carvajal por su guía
y apoyo, por el gran interés que demostró en la realización de este proyecto.
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INTRODUCCIÓN
En el ámbito valuatorio se han determinado diversas metodologías y teorías
estrictamente ligadas a los comportamientos reales económicos de un tipo de
bien, de una actividad productiva ligada a la tierra o a una actividad general de un
sector, su estudio y análisis se hace necesario cada vez más, por tal motivo es
importante realizar la captura, el análisis y consulta de los datos que permiten ser
una herramienta útil en la toma de decisiones, para la gestión y manejo de la
información inmobiliaria del sector.
El trabajo se desarrolló teniendo en cuenta el valor de área privada construida de
los predios en PH de la UPZ No. 100, ubicadas en la localidad de Teusaquillo,
mediante la compilación de distintos puntos de muestra para cada una de las
zonas teniendo en cuenta cada una de las características particulares, se realiza
el estudio y análisis en simultaneo con las otras UPZ de la Localidad de
Teusaquillo debido a la constante dinámica inmobiliaria de la zona.
El análisis realizado se estableció teniendo en cuenta las metodologías vigentes
en Colombia para este caso, el trabajo se verá enfocado en el Método de
Comparación o de Mercado, el cual establece una comparación de predios
similares tanto en área, actividad económica, ubicación, norma de usos y
características fisiográficas. Este método es considerado el más diciente y directo
en cuanto al valor de un inmueble siempre y cuando se elimine las posibles
especulaciones de mercado y se realice una correcta depuración del mercado.
Lo que se verá reflejado en el proyecto será la compilación del estudio de
mercado realizado en la UPZ No. 100 de predios sometidos a PH, mostrando el
valor de área privada construida y evidenciando la caracterización de los predios
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de un delimitado sector y su comportamiento referente a los demás sectores de la
localidad de Teusaquillo.
1. PLANTEAMIENTO
Teusaquillo es la localidad No.13 de la Ciudad de Bogotá, se encuentra ubicada
en el Centro – Oriente de la ciudad, su área total urbana es de 14,8 km2 y su
población en promedio es de 137.641 personas y una población flotante de
400.000 personas diarias. Aporta a la ciudad su riqueza arquitectónica, histórica,
cultural, ambiental y simbólica, sus tratamientos urbanísticos dan como referencia
el inicio de la arquitectura moderna de Bogotá, dando pie a un proceso urbanístico
con la aceptación de nuevos valores arquitectónicos. Cuenta con zonas verdes en
parques metropolitanos, zonal y vecinales, con bibliotecas públicas, centros
comerciales, universidades y colegios, clínicas, avenidas principales.
Está representada en 6 UPZ y zonas verdes de gran importancia como lo son:
106 La Esmeralda, 100 Galerías, 101 Teusaquillo, 107 Quinta Paredes, 109
Ciudad Salitre Oriental y 104 Parque Central Simón Bolívar – Can.
Para el objeto de este trabajo se tuvo en cuenta la UPZ 100 Galerías ubicada en
la zona nororiental de la localidad de Teusaquillo, tiene una extensión de 237,6
hectáreas equivalentes al 16.74% del suelo de la localidad, en esta zona el uso
predominante es el residencial consolidado en un 37%, representado en el
desarrollo de edificaciones en propiedad horizontal y en la conservación de bienes
de interés cultural, seguido de los bienes dotacionales que representan el 35% del
suelo, un 17% en servicios y un 10% en comercio, esta es una zona donde
conviven conglomerados, residenciales, comerciales, artísticos, recreativos y
culturales por tal motivo es un sector que puede considerarse de alta demanda
destacando que dentro de ella se encuentra el Estadio Nemesio Camacho El
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Campin y El Coliseo, también se encuentran usos residenciales como vivienda
NPH, Colegios y Universidades.1
Una de las funciones fue la realización del estudio de mercado, en el cual se
compilaron las ofertas de venta de predios PH en cada uno de los sectores, una
vez depuradas la información de acuerdo a la caracterización de cada uno de los
sectores, se procede a realizar el análisis de la norma urbanística establecida en
el POT de la ciudad para determinar si su uso cumple y por lo tanto permitirá
establecer si el valor adoptado para cada predio y su sector es compatible con el
uso actual del bien.
La obtención de dichos valores nos da un reflejo para que estos sean tenidos en
cuenta en el ámbito comercial.
1 Secretaria Distrital de Planeación – Diagnostico Local Social 2017
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2. OBJETIVOS
2.1. Objetivo General
Realizar el estudio de valor de área privada construida de los predios sometidos a
Régimen de Propiedad Horizontal en la UPZ No. 100 Galerías de la localidad de
Teusaquillo en la ciudad de Bogotá D.C.
2.2. Objetivos Específicos
Analizar una serie de datos obtenidos del estudio de mercado de predios
urbanos que se encuentran en el dominio especial denominado propiedad
horizontal (PH) ubicados en la UPZ No. 100 Galerías, los cuales serán la
base fundamental para dicho el análisis.
Establecer un plan de trabajo para la identificación de predios sometidos a
régimen de propiedad horizontal, oferta de venta a partir de la
georreferenciación en los sectores de estudio.
Analizar de forma detallada el POT de las UPZ objeto de estudio para
realizar recorridos y recopilar la información económica referente a ofertas
de mercado. Paralelo a ello, consultar fuentes virtuales de mercado con el
fin de enriquecer la información capturada en cuanto a datos de
compraventa y renta.
Elaborar los planos de los lotes en PH de las ofertas encontradas en los
sectores objeto de estudio.
Analizar y comparar los valores resultantes de las UPZ No. 100 Galerías.
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3. MARCO TEÓRICO
Es importante definir cada uno de los métodos que cuenta la normatividad actual
que rige el ámbito valuatorio en nuestro país. La Resolución 620 de 2.008
expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi establece la definición legal
de cada metodología, la cual se presenta a continuación:
3.1. Resolución 620 de 2008 IGAC
- ARTÍCULO 1o. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la
técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del
estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán
ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del
valor comercial.
- ARTÍCULO 2o. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O
INGRESOS. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial
de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo
bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas,
de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables
ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo,
con una tasa de capitalización o interés.
PARÁGRAFO. Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil
del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo
sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años y, para
los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la
vida útil será de 100 años.
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- ARTÍCULO 3o. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca
establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el
costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del
objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido
se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará
la siguiente fórmula:
𝑉𝑐 = {𝐶𝑡 – 𝐷} + 𝑉𝑡 En donde:
𝑉𝑐 = Valor comercial
𝐶𝑡 = Costo total de la construcción 𝐷 = Depreciación 𝑉𝑡 = Valor del terreno.
- PARÁGRAFO. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos
económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez
que se debe avaluar la vida remanente del bien.2
Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el
Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble.
Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos
y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en
cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini.
(IGAC, 2008)
Existen varios métodos usados en la actividad valuatoria para la determinación
del valor comercial de un inmueble.
2 Resolución 620 de 2008 - IGAC
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3.2. Método de Comparación de Mercado
El método comparativo de mercado, que es el más común, no siempre puede ser
utilizado, sobre todo en zonas donde no existe información actual de oferta y de
transacciones realizadas. En estos casos es recomendable usar métodos
alternativos, uno de ellos es el método de capitalización de la renta. Este pretende
estimar el valor comercial del inmueble a partir de información del canon de
arrendamiento y de una tasa de capitalización. (Jorge Alberto Medrano, 2011).
Método de Capitalización de Rentas
Aplicar el método de capitalización de rentas pasó de ser el método suplente al
método de mercado a usarse como método complementario y que, como en el
caso de presente proyecto, se convierte en un método decisivo en la
determinación de valor de la tierra teniendo en cuenta la actividad productiva.
En el método de Capitalización o Método de Renta Indirecto se llega al valor del
inmueble estimando todas las rentas que produce el inmueble. Un hotel no genera
arrendamiento sino utilidades. Estas utilidades futuras capitalizadas o traídas a
valor presente constituyen la base para calcular el valor del inmueble.
(Ochoa, 2000)
3.3. UPZ
Las UPZ son instrumentos de gestión urbana previstos en el POT para abordar el
planeamiento de escala intermedia en el territorio Distrital, que posibilita una
adecuada articulación y precisión entre las directrices generales adoptadas en el
modelo de ordenamiento territorial, la planificación y gestión zonal y vecinal.
Los objetivos primordiales de este instrumento son:
Identificar zonas homogéneas de la ciudad que permitan definir un
tratamiento acorde con sus condiciones.
Especificar y adecuar cada uno de los programas estructurantes previstos
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en el POT, entre otros el de vivienda en el subprograma de Mejoramiento
Integral.
Orientar las acciones concretas del sector público y privado y racionalizar
la inversión.
Definir pautas y criterios para la ubicación de componentes sectoriales en
el marco de las políticas y directrices del POT, a partir de identificar las
deficiencias de cada una de las zonas y sus prioridades de desarrollo, en
aspectos tales como: vías de carácter secundario, equipamientos locales y
zonales, inversión en el espacio público, mejoramiento de barrios e
infraestructura.
Facilitar la participación de la comunidad, fortalecer su sentido de
pertenencia y la coexistencia de todos los habitantes en un territorio
común3
3.4. Áreas Homogéneas
Son espacios de la superficie terrestre que presentan características y/o
cualidades similares en cuanto a las condiciones del clima, relieve, material
litológico o depósitos superficiales y de suelos, que expresan la capacidad
productiva de las tierras, la cual se indica mediante un valor numérico
denominado Valor Potencial (VP).4
3.5. Áreas Homogéneas Físicas
Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías,
topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo,
tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra,
disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan
diferenciar estas áreas de las adyacentes.5
3 Zonas Homogéneas Físicas para Bogotá – MSc Jaime Silva Herrera. 4 Resolución 70 de 2011 - IGAC 5 Resolución 70 de 2011 - IGAC
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3.6. Áreas Homogéneas Geoeconómicas
Son los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas
Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las
condiciones del mercado inmobiliario.
Desde la perspectiva económica el hecho de que la tierra, tanto la rural como la
urbana, tenga un precio constituye una paradoja. En efecto, la conceptualización
sobre el mercado explica la posibilidad del intercambio entre las mercancías,
porque ellas condensan y son una porción de la energía productiva de la
sociedad. La producción de cada mercancía requiere el esfuerzo de sus
productores, y cuando ellas se confrontan en el mercado a través de
transacciones monetarias, lo que se compara y se contrasta es precisamente la
cantidad que cada una de ellas representa de este trabajo general. El precio
monetario sería la manifestación de este sustrato, que en el lenguaje de la
tradición clásica en economía se denomina Valor. Pero la tierra en sí misma no es
un producto del esfuerzo de la sociedad. La tierra no se produce, literalmente,
sino que aparece como un don de la naturaleza. Y sin embargo en la sociedad
moderna, en la sociedad capitalista, opera como una mercancía.
diferenciar estas áreas de las adyacentes.6
3.7. Recopilación de Datos
Son la parte más importante del sistema de identificación, los datos indican
condiciones o situaciones que por sí solos no aportan ninguna información
importante, es en conjunto de la observación y la experiencia que un dato puede
tomar cierto valor instruccional. También se dice que los datos son atributos
pertenecientes a cualquier ente, pues una utilidad muy significativa de los datos
es que se pueden emplear en estudios comparativos, Nos posibilita cuantificar la
realidad y disponer de los elementos que nos permitan su análisis.
6 Resolución 70 de 2011 - IGAC
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3.8. Área de Estudio
El proyecto se desarrolla en la ciudad de Bogotá, en la localidad de Teusaquillo
la cual posee una extensión aproximada de 14.98 km2, se encuentra subdividida
en 6 UPZ y 33 barrios; siendo la UPZ 104 – Parque Simón Bolívar con una
extensión de 398,7 ha. la que contiene la mayor participación en suelo con el
28,09%, seguida de la UPZ 100 – Galerías con 237,6 ha con el 16,74%, UPZ 101
– Teusaquillo con 235,7 ha con el 16,61%, UPZ - La Esmeralda con 192,9 ha con
13,59%, la UPZ 109 – Ciudad Salitre Oriental con 180,5 con el 12,72 y por último
UPZ 107 – Quinta Paredes 174 ha con el 12,56% .
La altitud del casco urbano de la localidad de Teusaquillo sobre el nivel del mar es
de 2.600 metros, con una temperatura de 9º centígrados, en esta localidad se
encuentra ubicado en su mayor parte en la Cuenca del Salitre (Rio Arzobispo,
Canal del Salitre) y la Cuenca Fucha (Canal San Francisco), cuenta con una
topografía relativamente plana con algunas pendientes ligeras hacia el
noroccidente, más característicos como los cerros.
El sector objeto de estudio se encuentra rodeado por los siguientes barrios y/o
localidades:
Al sur: Con la calle 51, carrera 24 Avenida Colombia, calle 45 Avenida Francisco
Miranda y con la UPZ Teusaquillo.
Al oriente: Con la carrea 14 la Avenida Caracas y la UPZ Chapinero.
Al norte: Con la calle 63, Avenida José Celestino Mutis y con la UPZ los
Alcázares de la localidad de Barrios Unidos.
Al Occidente: La carrera 30 la Avenida Ciudad de Quito y con la UPZ La
Esmeralda y Parque Simón Bolivar-CAN.
El Plan de Ordenamiento Territorial clasifica de manera general las clases del
suelo del Distrito Capital en: suelo urbano (suelo urbanizado, por desarrollar y
áreas protegidas urbanas).
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Ilustración 1. Ubicación de la Localidad No. 13 de Teusaquillo
Ilustración 2. Ubicación dentro de Bogotá de la Localidad No. 13 Teusaquillo
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Ilustración 3. UPZ Localidad de Teusaquillo
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4. METODOLOGÍA
Se presenta apartes del marco normativo de la profesión del avaluador, que
contiene información indispensable que debe ser analizada previamente antes de
la realización del proceso valuatorio. Posteriormente, se expone la normatividad
establecida en el POT para identificar características comparables y por último se
muestra la metodología en campo y el procesamiento de la información
inmobiliaria capturada para su respectivo análisis y comparación con los datos.
4.2. Criterios y Procedimientos Establecidos Legalmente.
Para establecer el marco procedimental del presente trabajo se acude a la
Resolución 620 de 2.008 expedida por el IGAC, la cual define los siguientes
parámetros y definiciones que serán la base conceptual a emplear.
4.3. Método de Mercado
(Artículo 10 Res 620 de 2008) Para el método de mercado es fundamental que
para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o
transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención
explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación,
además de otros factores que permitan su identificación posterior.
Para los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal – PH, el
valor debe ser analizado en forma independiente para cada uno de los
datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores unitarios.
Se debe verificar que los datos de áreas privada construida.
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Se toman los datos de referencia de los puntos muestra en casa uno de los
sectores de los predios en oferta o de los que se ha obtenido datos de
transacción para facilitar su posterior análisis.
4.4. Cálculos Matemáticos Estadísticos - La Asignación de los Valores
(Artículo 11 Res 620 de 2008) Cuando para el avalúo se haya utilizado
información de mercado de documentos escritos, estos deben ser verificados,
confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos estadísticos.
Se reitera que la encuesta solo se usará para comparar y en los eventos de no
existir mercado. En los casos que existan datos de ofertas, de transacciones o de
renta producto de la aplicación de los métodos valuatorios, la encuesta no podrá
ser tenida en cuenta para la estimación del valor medio a asignar.
Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es
la media aritmética. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central, es
necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el
coeficiente de variación (Ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas).
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, la
media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.
Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, no
es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el
número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del
valor medio encontrado.
En caso de que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá
calcular el coeficiente de asimetría (ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas)
para establecer hacia dónde tiende a desplazarse la información, pero no podrá
sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión.
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Cuando las muestras obtenidas sean para hallar el valor de las construcciones y
se quieran trabajar en un sistema de ajuste de regresión, será necesario que se
haga por lo menos el ajuste para tres ecuaciones (ver Capítulo VII De las
Fórmulas Estadísticas) y se tomará la más representativa del mercado.
4.5. Determinación Zonas Homogéneas
La determinación de las Zonas está basada en varias etapas las cuales son
fundamentales ya que son realizadas desde la perspectiva del trabajo de campo y
de oficina.
En primera instancia se identifica la UPZ, se realizó la búsqueda de la información
de la normatividad, planes y otros datos que sean representativos para cada uno
de los sectores.
Para la consulta de la normatividad se debe tener en cuenta:
La ubicación de los sectores en el área.
Ubicar el polígono de reglamentación de la UPZ en los planos de uso.
Identificar las normas generales que rigen a los predios que se encuentran
en el sector.
La identificación de la norma es importante toda vez que permite la
investigación y asignación de valores se haga de manera correcta.
Del estudio se identifican variables como lo son: tratamiento urbanístico, clase de
suelo, área de actividad, dando paso a la determinada zona económica la cual
determina su uso, aprovechamiento y todas las actuaciones urbanísticas.
A partir del trabajo realizado en campo haciendo el recorrido por la UPZ objeto de
estudio tomando nota de los aspectos relevantes como: servicios públicos y tipo
de servicios, clasificación, influencia y estado de las vías, actividad económica del
sector y del inmueble, topografía, como muestra y soporte de la información.
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En esta etapa se retoma el trabajo de oficina teniendo en cuenta todas las
variables antes determinadas las cuales se emplearán para obtener la base final
con la identificación de los predios en PH y sus respectivos valores de m2 de área
privada construida.
Los datos empleados para el desarrollo del estudio son:
La base de datos, se analiza la información económica recopilada en el
trabajo de campo.
Áreas de los predios, se indican en m2 para cada uno de los predios
identificados.
Dado que, dentro del presente ejercicio académico no se realizará ningún
tipo de indemnización por el hecho de que los predios no se van a ver
afectados, ni se relaciona la Resolución 898 de 2014 expedida por el IGAC.
4.6. Disposiciones Generales y Normativas
Ley 14 del 6 de julio de 1983.
“Por la cual se fortalecen los fiscos de las entidades territoriales y se dictan otras
disposiciones.”
Acuerdo 6 del 8 de mayo de 1990.
“Por medio del cual se adopta el Estatuto para el Ordenamiento Físico del Distrito
Especial de Bogotá, y se dictan otras disposiciones.”
Resolución 070 del 4 de febrero de 2011
“Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de
la formación catastral y la conservación catastral”.
Decreto 190 del 22 de junio de 2004
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24
“Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos
Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003 y se adopta el Plan de Ordenamiento
Territorial-POT.”
Decreto 159 del 21 de mayo de 2004
“Por el cual se adoptan normas urbanísticas comunes a la reglamentación de las
Unidades de Planeamiento Zonal.”
Resolución 60 del 23 de septiembre de 2008
“Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro
del marco de la Ley 388 de 1997.”
Decreto 621 de 29 de diciembre de 2006
“Por medio del cual se adopta el inventario de algunos Bienes de Interés Cultural,
se define la reglamentación de los mismos y se dictan otras disposiciones”.
Decreto 606 de 26 de julio de 2001
“Por el cual se reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 100.,
GALERIAS, ubicada en la localidad de Teusaquillo”.
Decreto 562 de 12 de diciembre de 2014
¨ Por el cual se reglamentan las condiciones urbanísticas para el tratamiento de
renovación urbana, se incorporan áreas a dicho tratamiento, se adoptan las fichas
normativas de los sectores con este tratamiento y se dictan otras disposiciones¨
Decreto 079 de 22 de febrero de 2016
¨Por el cual se derogan los Decretos Distritales 562 de 2014 y 575 de 2015 y se
dictan otras disposiciones”.7
7 Secretaria Distrital de Planeación - http://www.sdp.gov.co
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25
Decreto 394 de 28 de julio de 2017
“Por medio del cual se adopta la actualización de la estratificación urbana de
Bogotá D.C. para los inmuebles residenciales de la ciudad”.
LEY 675 DE AGOSTO 3 DE 2001
“Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal.”
4.7. Normatividad Ley 675 de 2001 Propiedad Horizontal PH.
Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento
a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.
Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y
obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido
al régimen de propiedad horizontal.
Objeto La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada
propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre
bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes
comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica en los
inmuebles sometidos a ella, así como la función social de la propiedad.
De la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal Un edificio o conjunto
se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública
registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta
inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.
Contenido de la Escritura o Reglamento de Propiedad Horizontal
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26
El nombre e identificación del propietario.
El nombre distintivo del edificio o conjunto.
La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el
edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título
o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula
inmobiliaria.
La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de
acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación municipal
o distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.
La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan
el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a
determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el
caso.
La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el
edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas
vigentes.
Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y
salubridad del edificio o conjunto.
Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal
incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control
de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que
gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.
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27
5. DESARROLLO Y RESULTADOS
5.1. Recopilación de Información
Se procedió a establecer un análisis catastral, jurídico y espacial de los predios en
los sectores de estudio, esto con el fin de seleccionar los predios viables para el
proyecto. Teniendo en cuenta que todos conservan características similares en
cuanto a sus antecedentes registrales, se determinó como atributo de selección la
posibilidad de acceso y la norma de usos de suelo esquematizada mediante el
POT de la ciudad de Bogotá.
Se descartaron de la muestra los predios NHP. Esto se realizó teniendo en cuenta
que el procesamiento para estos predios es prácticamente diferente según lo
evidenciado en campo, probablemente por su condición de la no posibilidad de
explotación integral.
Se recopilo toda la información de predios PH en venta y renta que se encuentran
ubicados dentro de la UPZ No. 100.
5.2. Predios a Estudiar
Después de discriminar los predios por las razones expuestas, se determinaron
los siguientes predios para ser objeto de estudio:
Sectores UPZ 100 – Galerías
LOCALIDAD ID SECSECT ID SECTOR NOMBRE ID UPZ NOMBRE UPZ
13 007209 ALFONSO LOPEZ 100 GALERIAS
13 007208 BANCO CENTRAL 100 GALERIAS
13 007206 BELALCAZAR 100 GALERIAS
13 007201 CAMPIN 100 GALERIAS
13 007203 CHAPINERO OCCIDENTAL 100 GALERIAS
13 007207 GALERIAS 100 GALERIAS
13 007204 QUESADA 100 GALERIAS
13 007202 SAN LUIS 100 GALERIAS
Tabla 1. Sectores UPZ No. 100
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28
Ilustración 4. Ubicación UPZ No. 100
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29
En las siguientes ilustraciones se muestra la ubicación de los predios que fueron
objeto de estudio, destacando los sectores catastrales y en rojo se destacan los
predios bajo el domino especial de propiedad horizontal:
Ilustración 5. Identificación UPZ No. 100
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30
Ilustración 6. Sectores catastrales predios objeto de estudio en la UPZ No. 100
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31
Ilustración 7. Sectores catastrales con código en la UPZ No. 100
Posterior a las consultas se identifica los espacios de interés social y cultural,
retomando que la UPZ No. 100 Galerías está representado en un 35% en suelo
dotacional los cuales se destacan El Coliseo, El Estadio Nemesio Campin, El Club
Distrital de Tenis y teatros o salas culturales. Adicionando que hay predios
ubicados dentro de los sectores catastrales San Luis y Banco Central en parte se
encuentran bajo suelo en tratamiento de conservación de bienes inmuebles en
sector de interés cultural.
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32
Ilustración 8. Ubicación atractivos turísticos y culturales
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33
Imagen tomada de Google Earth Digital Globe 16/03/2018
Ilustración 9. Lugares de Interés
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34
Imagen tomada del Plano Normativo Urbanístico No. 4 SDP D.621 2006
Ilustración 10. Sectores normativo No. 9 y 4 de interés cultural
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35
Sectores Generales de la Localidad de Teusaquillo
LOCALIDAD ID SECSECT ID SECTOR NOMBRE ID UPZ NOMBRE UPZ
13 005107 ACEVEDO TEJADA 107 QUINTA PAREDES
13 007209 ALFONSO LOPEZ 100 GALERIAS
13 007105 ARMENIA 101 TEUSAQUILLO
13 007208 BANCO CENTRAL 100 GALERIAS
13 007206 BELALCAZAR 100 GALERIAS
13 007201 CAMPIN 100 GALERIAS
13 005105 CAMPIN OCCIDENTAL 106 LA ESMERALDA
13 005114 CAMPO EUCARISTICO 104 PARQUE SIMON BOLIVAR-CAN
13 005109 CENTRO ADMINISTRATIVO OCC. 104 PARQUE SIMON BOLIVAR-CAN
13 006210 CENTRO NARINO 107 QUINTA PAREDES
13 007203 CHAPINERO OCCIDENTAL 100 GALERIAS
13 006216 CIUDAD SALITRE NOR-ORIENTAL 109 CIUDAD SALITRE OIENTAL
13 006217 CIUDAD SALITRE SUR-ORIENTAL 109 CIUDAD SALITRE OIENTAL
13 005108 CIUDAD UNIVERSITARIA 104 PARQUE SIMON BOLIVAR-CAN
13 006201 EL RECUERDO 107 QUINTA PAREDES
13 005110 EL SALITRE 104 PARQUE SIMON BOLIVAR-CAN
13 007106 ESTRELLA 101 TEUSAQUILLO
13 007207 GALERIAS 100 GALERIAS
13 006202 GRAN AMERICA 107 QUINTA PAREDES
13 005111 LA ESMERALDA 106 LA ESMERALDA
13 007103 LA MAGDALENA 101 TEUSAQUILLO
13 007101 LA SOLEDAD 101 TEUSAQUILLO
13 007107 LAS AMERICAS 101 TEUSAQUILLO
13 005106 NICOLAS DE FEDERMAN 106 LA ESMERALDA
13 005116 PABLO VI NORTE 104 PARQUE SIMON BOLIVAR-CAN
13 007205 PALERMO 101 TEUSAQUILLO
13 005113 PAULO VI 106 LA ESMERALDA
13 007204 QUESADA 100 GALERIAS
13 006209 QUINTA PAREDES 107 QUINTA PAREDES
13 005117 RAFAEL NUNEZ 106 LA ESMERALDA
13 007202 SAN LUIS 100 GALERIAS
13 007102 SANTA TERESITA 101 TEUSAQUILLO
13 007104 TEUSAQUILLO 101 TEUSAQUILLO
Tabla 2. Sectores Generales de la Localidad de Teusaquillo.
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36
5.3. Recopilación de Muestras de Mercado y Renta
Durante el recorrido se tomaron datos de la dirección, teléfono de contacto y fotos
de las ofertas de ventas y arrendamientos de cada barrio de la UPZ 100 de
Galerías. Del recorrido y las consulta vía internet se encontraron en total 171
ofertas de ventas y 161 ofertas de renta, al realizar las correspondientes llamadas
se depuraron los datos por varias razones (número errado, no contestan, línea
inactiva, ya vendido o arrendado).
Una vez depurada la información recopilada durante el recorrido se tomaron las
ofertas de venta- renta que fueron objeto de estudio y se identificaron los predios,
recolectando 190 ofertas en los sectores de estudio en Propiedad Horizontal PH,
los cuales se distribuyen de la siguiente manera:
Sectores Predios en
PH
Alfonso López 25
Banco Central 20
Belalcazar 20
Campin 6
Galerías 45
Chapinero Occidental 11
Quesada 35
San Luis 28
Total Ofertas Ventas-Rentas Predios PH 190
Tabla 3. Ofertas por sectores catastrales
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Ilustración 11. Ofertas de predios PH en sectores catastrales
Ilustración 12. Mapa de predios PH y NPH en sectores catastrales
13%
10%
11%
3%
24%
6%
18%
15%
Predios en PH - Sectores Área de Estudio
AlfonsoLopezBancoCentralBelalcazar
Campin
Galerias
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38
Como se observa en la tabla e ilustración anterior, se tomaron en total 190
predios que se discriminan en 111 ofertas de ventas y 79 en ofertas de renta,
dichos puntos de investigación se encuentran distribuidos en los 8 sectores
catastrales de la UPZ No. 100 con el propósito de realizar el estudio económico
de las ofertas de ventas de los bienes inmuebles de propiedad horizontal.
Posterior se buscó en el geoportal del IGAC información catastral de cada predio,
(encontrando datos relevantes en la mayoría de los predios), permitiendo la
georreferenciación de su ubicación.
Sectores Predios en
PH
Alfonso López 7
Banco Central 7
Belalcazar 5
Campin 0
Galerías 29
Chapinero Occ. 3
Quesada 23
San Luis 5
Total Ofertas Rentas Predios PH 79 Tabla 4. Ofertas de renta por sectores catastrales
Ilustración 13. Ofertas de renta en predios PH en sectores catastrales
9%
9%
6%0%
37%
4%
29%
6%
Ofertas Renta en Predios en PH - Sectores Área de Estudio
Alfonso Lopez
Banco Central
Belalcazar
Campin
Galerias
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39
Sectores Predios en
PH
Alfonso López 18
Banco Central 13
Belalcazar 15
Campin 6
Galerías 16
Chapinero Occ. 8
Quesada 12
San Luis 23
Total Ofertas Ventas Predios PH 111
Tabla 5.Ofertas de venta por sectores catastrales
Ilustración 14. Ofertas de venta en predios PH en sectores catastrales
Con los datos y gráficos se puede evidenciar la mayor cantidad de ofertas de
venta de predios sometidos a propiedad horizontal y se agrupan en el sector de
16%
12%
14%
5%14%
7%
11%
21%
Ofertas Ventas en Predios en PH - Sectores Área de Estudio
Alfonso Lopez
Banco Central
Belalcazar
Campin
Galerias
Chapinero Occ
Quesada
San Luis
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40
San Luis en un 21% con un total de 23 ofertas, seguido de los sectores Alfonso
López con 18 ofertas equivalente a un 16% – Galerías con 16 ofertas equivalente
en un 14% – Belalcazar con 15 ofertas equivalente al 15% - Banco Central con
13 ofertas equivalente al 11%- Quesada con 12 ofertas equivalente al 11% _
Chapinero Occidental con 8 ofertas equivalente al 7%- y El Campin con 6 ofertas
representada en un 5%. En cuanto a las ofertas de renta las más representativas
están concentrados en dos sectores Galerías en un 37% y Quesada en un 29% .
Los predios objeto de estudio se encuentran en el rango de estratos 3 y 4, en la
siguiente ilustración se muestra los campos de estratificación de la UPZ No.100
Galerías:
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41
Imagen tomada de SDP D.394 2017
Ilustración 15. Estratificación UPZ No.100
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42
Se realizó un análisis identificando los lotes en No Propiedad Horizontal NPH y
Propiedad Horizontal PH de la localidad de Teusaquillo para identificar la
distribución total en el sector encontrando la siguiente relación:
Lotes Localidad de Teusaquillo Cantidad
Lotes PH 2.609
Lotes NPH 13.604
Total Lotes NPH - PH 16.213 Tabla 6.Total de Lotes NPH - PH Localidad de Teusaquillo
Ilustración 16. Lotes NPH - PH Localidad de Teusaquillo
También se identificó la relación de lotes en NPH y PH encontrados dentro de la
UPZ No.100 Galerías que pertenecen a la Localidad de Teusaquillo, dando como
resultado la siguiente información:
Lotes UPZ 100 GALERIAS Cantidad
Lotes PH 973
Lotes NPH 4.637
Total Lotes NPH - PH UPZ 100 5.610 Tabla 7.Total de Lotes NPH - PH UPZ No. 100 Galerías
16%
84%
Lotes NPH - PH Localidad de Teusaquillo
Lotes PH
Lotes NPH
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
43
Ilustración 17. Lotes NPH - PH UPZ No. 100 Galerías
El resultado de la gráfica anterior refleja que la UPZ No. 100 Galerías muestra
que de 5.610 lotes ubicados en el sector, solo el 17% pertenece a lotes en PH
para un total de (973 lotes PH), mientras que los lotes NPH representan un 83%
para un total de (4.637 lotes en NPH), las zonas para usos NPH en el sector son
limitadas, adicional a ello la Unidad Zonal cuenta en un 35% de extensión
geográfica con Usos Dotacionales, Institucionales y Recreativos como se
mencionó con antelación en el presente informe.
Ahora con la representación de los lotes en Propiedad Horizontal PH identificados
en la UPZ No. 100 – Galerías, se compara con los lotes Propiedad Horizontal PH
del ubicados en las demás UPZ que integran la Localidad de Teusaquillo
reflejando un porcentaje del 27% que le corresponde a la UPZ de Galerías tal
como se muestra en las siguientes ilustraciones:
17%
83%
Lotes NPH - PH UPZ GALERIAS
Lotes PH
Lotes NPH
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
44
Ilustración 18. Lotes NPH - PH UPZ No. 100 Galerías
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
45
Ilustración 19. Lotes PH UPZ No. 100 Vs. Localidad Teusaquillo
Con la información depurada frente a los lotes NPH y PH junto con su respectiva
distribución en el sector se procede a revisar la información normativa según la
ubicación de cada predio, con el objeto de asignar valores al resto de las zonas
que no contaban con ofertas de ventas, se depura para tomar el valor por la
media o promedio, teniendo en cuenta lo contemplado en la Resolución No.620
de 2008 que no sobrepasara el coeficiente del 7,5%.
La información recopilada con su depuración se puede evidenciar en las
siguientes tablas:
27%
73%
Lotes PH UPZ 100 vs Localidad Teusaquillo
Lotes PH Galerias
Lotes PH Localidad Teusaquillo
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46
Tabla 8.Investigación Ofertas de Mercado PH - Venta (Muestra)
RELACION OFERTAS DE VENTAS INMUEBLES PH OBJETO DE ESTUDIO UPZ 100
COD_PREDIO DIRECCION AC(M2)VALOR FINAL
ADOPTADO ($)VR CT/M2
VR CT/M2
ADOPTADO
007202009023 CRA 19 # 62-53 56 200.000.000 3.571.429$ 3.600.000$
007202015002 CLL 57 # 18-22 EDIFICIO CASTELLANOS OF 202 90 450.000.000 5.000.000$ 5.000.000$
007202035033 TV 22 60A 17 EDIFICIO ALAMEDA DE SAN LUIS 2 60 564.300.000 9.405.000$ 9.400.000$
007202035033 TV 22 60A 17 EDIFICIO ALAMEDA DE SAN LUIS 2 60 564.300.000 9.405.000$ 9.400.000$
007202036028 DIAG 60A 22A 31 EDIFICIO STA MARIA 37 170.000.000 4.594.595$ 4.600.000$
007202035024 DIAG 60A 22A 66 EDIFICIO SAN LOUISE 1 152,5 484.000.000 3.173.770$ 3.200.000$
007202035023 DIAG 60A 22A 62 TORRE LA 60 56 250.000.000 4.464.286$ 4.500.000$
007202035023 DIAG 60A 22A 62 TORRE LA 60 65 320.000.000 4.923.077$ 4.900.000$
007202065024 CRA 21 # 62-24 278 870.000.000 3.129.496$ 3.100.000$
007202010015 DIAG 61B #18- 21 AP 502 54,72 295.000.000 5.391.082$ 5.400.000$
007202019011 TV 21BIS # 60-76 EDIFICIO AMARILIS IV P5 53 270.000.000 5.094.340$ 5.100.000$
007202022020 TV 21BIS # 60-81 EDIFICIO AMARILIS III P2 ESQ 39 225.000.000 5.769.231$ 5.800.000$
007202022020 TV 21BIS # 60-81 EDIFICIO AMARILIS III ESQ 35,1 180.000.000 5.128.205$ 5.100.000$
007202022019 DIAG 61B #21- 19 EDIFICIO AMARILIS I P7 29 158.000.000 5.448.276$ 5.400.000$
007202022018 DIAG 61B #21- 27 EDIFICIO AMARILIS II 48 253.000.000 5.270.833$ 5.300.000$
007202021032 DIAG 61B #21- 28 EDIFICIO SENECA 63 330.000.000 5.238.095$ 5.200.000$
007202027031 CRA 21 # 61B-11 EDIFICIO SAN LUIS VARBEN ESQ 42 240.000.000 5.714.286$ 5.700.000$
007202030014 DIAG 59 #22A- 15 EDIFICIO SAN LUIS 89 346.000.000 3.887.640$ 3.900.000$
007202061012 CLL 57#26-27 P3 117 375.000.000 3.205.128$ 3.200.000$
007202025007 CRA 20 # 58-22 37 200.000.000 5.405.405$ 5.400.000$
007202043021 DIAG 53D #21-65 EDIFICIO MULTIDOS P4 43 285.000.000 6.627.907$ 6.600.000$
007202042004 TV 22 A# 53D-04 170 600.000.000 3.529.412$ 3.500.000$
007209013015 CRA 21 # 51-82 ESQ 56 300.000.000 5.357.143$ 5.400.000$
007209021008 CRA 23 # 49-44 120 375.000.000 3.125.000$ 3.100.000$
007209018007 CRA 22 # 49-38 EDIFICIO CASABLANCA P6 66,34 270.000.000 4.069.943$ 4.100.000$
007209020034 CRA 22 # 50-45 ALDEBARAN II P1 60 255.000.000 4.250.000$ 4.300.000$
007209016028 CLL 52 # 21-21 APTO 302 106 303.000.000 2.858.491$ 2.900.000$
007209013015 CRA 21 # 51-82 ESQ 90 295.000.000 3.277.778$ 3.300.000$
007209013015 CRA 21 # 51-82 APTO 303 67 280.000.000 4.179.104$ 4.200.000$
007209013015 CRA 21 # 51-82 ESQ 90 357.000.000 3.966.667$ 4.000.000$
007209011007 CRA 20 # 49-10 37 205.000.000 5.540.541$ 5.500.000$
007209006015 CLL 52 # 18-39 EDIFICIO NAZAR IV 50 260.000.000 5.200.000$ 5.200.000$
007209009014 CRA 20 # 51-74 EDIFICIO TACALOA P5 44 235.000.000 5.340.909$ 5.300.000$
007209009011 CRA 20 # 51-46 EDIFICIO EPOCA 45 189.300.000 4.206.667$ 4.200.000$
007206006014 CRA 28# 46-72 36,4 250.000.000 6.868.132$ 6.900.000$
007206016001 CLL49A # 28-10 P2 87,4 410.000.000 4.691.076$ 4.700.000$
007206002012 CLL 46 # 26-41 77 382.000.000 4.961.039$ 5.000.000$
007206002022 CRA 27 # 45A-56 119 660.000.000 5.546.218$ 5.500.000$
007206001013 CRA 27 # 46-60 60 440.000.000 7.333.333$ 7.300.000$
007206001013 CRA 27 # 46-60 89 444.000.000 4.988.764$ 5.000.000$
007206026020 CRA 28 A # 49 A-61 P4 74,1 360.000.000 4.858.300$ 4.900.000$
007206020006 CLL 52A#28-95 62 302.000.000 4.870.968$ 4.900.000$
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Con la recopilación de 111 ofertas de venta se procedió a georreferenciar; esto
con el fin de establecer una ubicación espacial de contraste con los predios objeto
de estudio. Se establece la ubicación de los predios oferta, para generar grupos
teniendo en cuenta la norma de usos, condiciones de accesibilidad.
Simultáneamente, se encontraron 79 ofertas de renta, las cuales establecen en
general un canon de arrendamiento por mes.
La actividad predominante para la estimación del valor de la renta según los
arrendadores es residencial (actividades más predominantes e intensas en el
sector) sin embargo se encuentra otros usos como la renta de locales para uso
comercial.
A continuación, se muestra la ubicación de los predios en venta y renta en los
sectores:
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Ilustración 20. Ofertas Venta y Renta UPZ No. 100
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Una vez realizada la depuración del mercado y de los valores promedio
adoptados en la medida de metro cuadrado M2 de área privada se hace una
breve descripción de los valores más representativos de los sectores encontrados
en la zona de estudio:
SECTOR CATASTRAL EL CAMPIN 007201 Valor de: $4.700.000 y $5.550.000
Se ubicaron cuatro predios netamente residencial y cercano al Coliseo y el
Estadio Nemesio el Campin, las vías se encuentran en buen estado de
conservación y mantenimiento, la mayoría corresponden a apartamentos entre 5 a
6 pisos, con buenos acabados, el de valor $4.700.000 con buena dotación
comunal para el uso residencial, presenta buenas áreas de parqueaderos
privados, el estrato socioeconómico del sector corresponde al 4.
SECTOR CATASTRAL SAN LUIS 007202
Valor de: $3.750.000 a $5.328.000
Son aquellos predios ubicados en el sector de tratamiento por conservación
bienes de interés cultural lo que está rodeado de estas unidades se encuentran
en el estrato socioeconómico del sector corresponde al 4, su uso principal es
residencial el sector cuenta con accesibilidad a zonas verdes y recreativas como
lo son el parques zonales y vecinales, también cuenta con influencia de vías
principales como es la Calle 63 y la Carrera 24.
Valores de: $3.300.000-$4.700.00- $5.550.000
Son aquellos predios ubicados fuera del sector de tratamiento por conservación
bienes de interés cultural estas unidades se encuentran en el estrato
socioeconómico del sector corresponde al 4, la variación del valor obedece al
número de piso de la edificación, puesto que predios que adoptan el valor de
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50
$5.550.000 son aquellos que tienen más de 5 pisos y por norma tienen ascensor,
el sector cuenta con accesibilidad a zonas verdes y recreativas como lo son el
parques zonales y vecinales, también cuenta con influencia de vías principales
como es la Calle 63 y la Carrera 24 que se encuentran en buen estado.
Valores de: $9.500.000
Corresponde a locales que se encuentran ubicados en el edificio recién construido
Alameda de San Luis 2 con medida de 60 m2, con buena dotación comunal.
SECTOR CATASTRAL CHAPINERO OCCIDENTAL 007203
Valores de: $3.900.000 - $4.850.000
Los apartamentos ubicados en el sector de Chapinero Occidental tienen como
uso de suelo para comercio y servicios, algunos predios se encuentran cerca de
la Av Caracas donde pasa el transporte masivo de Transmilenio, su variación de
precio depende de su estratificación ya que el sector cuenta con los dos estratos
3 y 4, también depende del número de pisos de la edificación, puesto que al
superar los 5 pisos por norma deben contar con ascensor elemento que genera
diferencia en su valor de oferta y por el estado de conservación de la edificación.
SECTOR CATASTRAL QUESADA 007204
Valores de: $3.150.000 - $4.850.000
Los apartamentos ubicados en el sector de Quesada tienen como uso de suelo
para comercio y servicios, la variación obedece algunos predios se encuentran
cerca de la Av Caracas donde pasa el transporte masivo de Transmilenio, su
variación de precio depende del número de pisos de la edificación, puesto que al
superar los 5 pisos por norma deben contar con ascensor elemento que genera
diferencia en su valor de oferta, las ofertas de mejor promedio adoptado por m2
corresponde a edificios que no llevan más de tres años de construido, como el
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51
caso del edificio Bulevar Javeriana, el estrato socioeconómico del sector
corresponde a 3, el sector cuenta con acceso al comercio de Galerías Calle 52,
también se encuentra la clínica Cafam.
SECTOR CATASTRAL BELALCAZAR 007206
Valores de: $3.550.000 - $4.875.000 - $5.650.000
Los apartamentos ubicados en el sector de Belalcazar tienen como uso de suelo
para residencial, la variación obedece algunos predios se encuentran cerca de la
Cra 30 donde pasa el transporte masivo Transmilenio, su variación de precio
depende del número de pisos de la edificación, puesto que al superar los 5 pisos
por norma deben contar con ascensor elemento que genera diferencia en su valor
de oferta, las ofertas de mejor promedio adoptado por m2 corresponde a edificios
que no llevan más de tres años de construido, también por la cercanía de algunos
predios a parques vecinales, el estrato socioeconómico del sector corresponde a
4, adicional está cerca a instituciones universitaria La Nacional, al Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, al centro comercial Galerías.
SECTOR CATASTRAL GALERIAS 007207
Valores de: $4.500.000 - $5.850.000
Los apartamentos ubicados en el sector de Galerías tienen como uso de suelo por
lo general como comercio y servicio, hay dos ofertas que entran como uso para
residencial y se adopta el valor por m2 de $4.500.000, su variación de precio
depende del número de pisos de la edificación, puesto que al superar los 5 pisos
por norma deben contar con ascensor elemento que genera diferencia en su valor
de oferta, las ofertas de mejor promedio adoptado por m2 corresponde a edificios
que no llevan más de tres años de construido, también por la cercanía de algunos
predios a parques vecinales, el estrato socioeconómico del sector corresponde a
3, adicional está cerca a instituciones universitaria La Nacional, al Instituto
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Geográfico Agustín Codazzi, al centro comercial Galerías, al Estadio Nemesio
Camacho El Campin.
Valores de: $15.294.000 - $41.500.000
Los valores reflejados corresponden a locales que se encuentran ubicados dentro
del centro comercial Galerías, que difiere con las ofertas de ventas de un local
ubicado en una edificación mixta. El Centro Comercial Galerías está ubicado en a
vías de fácil acceso, cuenta con ambientes naturales, espacios culturales. Cumple
con cubrir las necesidades comerciales de los habitantes del sector de Galerías,
Pablo VI, Nicolás Federmann, la Esmeralda, San Luis entre otros, es reconocido
como un Centro Comercial líder en organización, eventos y resultados efectivos
para el comercio, se ubica cerca de importantes vías como la Avenida Norte Quito
Sur, Calle 53, Calle 63, Avenida Caracas, y Carrera 50. Así mismo se encuentra
rodeado de importantes entidades tanto públicas como privadas. Está ubicado
cerca de un bien dotacional representativo, al Estadio Nemesio Camacho El
Campin, que genera un promedio de 4.000 personas flotantes, el estrato
socioeconómico del sector corresponde a 3, adicional está cerca a instituciones
universitaria como La Nacional, al Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
SECTOR CATASTRAL BANCO CENTRAL 007208
Valores de: $5.350.000
Los apartamentos ubicados en el sector de Banco Central tienen como uso de
suelo para residencial y dentro de este valor promedio se ubican los inmuebles en
suelo de tratamiento por conservación bienes de interés cultural, incluye aquellos
que estén colindantes a estas unidades, se encuentran en el estrato
socioeconómico del sector 4, su uso principal es residencial el sector cuenta con
accesibilidad a zonas verdes y recreativas como lo son el parques vecinales,
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53
también cuenta con influencia de vías principales como es la Calle 57, 53 y la
Carrera 17.
Valores de: $6.400.000
Los apartamentos ubicados en el sector de Banco Central tienen como uso de
suelo como comercio y servicios y dentro de este valor promedio se ubican los
inmuebles en suelo que están por fuera del perímetro de tratamiento por
conservación bienes de interés cultural, se encuentran en el estrato
socioeconómico del sector 4, su uso principal es residencial el sector cuenta con
accesibilidad a zonas verdes y recreativas como lo son el parques vecinales,
también cuenta con influencia de vías principales como es la Calle 57, 53 y la
Carrera 17.
SECTOR CATASTRAL ALFONSO LOPEZ 007209
Valores de: $3.000.000 - $4.180.000 - $5.420.000
Los apartamentos ubicados en el sector de Alfonso López tienen como uso de
suelo para residencial y de servicios comercial, la variación a la vetustez de los
predios, su variación de precio depende del número de pisos de la edificación,
puesto que al superar los 5 pisos por norma deben contar con ascensor elemento
que genera diferencia en su valor de oferta, las ofertas de mejor promedio
adoptado por m2 corresponde a edificios que no llevan más de tres años de
construido, también por la cercanía de algunos predios a parques vecinales, el
estrato socioeconómico del sector corresponde a 4. De la revisión normativa se
identificaron 3 predios objeto de estudio que se encontraron dentro de perímetro
de uso residencial y el resto de ofertas corresponde a predios que se encuentran
dentro de uso de servicios y comercio a cerca de la Cra 30 donde pasa el
transporte masivo Transmilenio, su variación de precio depende del número de
pisos de la edificación, puesto que al superar los 5 pisos por norma deben contar
con ascensor elemento que genera diferencia en su valor de oferta, las ofertas de
mejor promedio adoptado por m2 corresponde a edificios que no llevan más de
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54
tres años de construido, también por la cercanía de algunos predios a parques
vecinales, el estrato socioeconómico del sector corresponde a 4, adicional está
cerca a instituciones universitaria La Nacional, al Instituto Geográfico Agustín
Codazzi y al centro comercial Galerías.
El comportamiento y la distribución de valores de los predios en propiedad
horizontal se plasman en una base de datos los cuales se pueden visualizar en su
salida gráfica, esta nos muestra rangos de valor de menor a mayor y con su
respectivo color y en los sectores donde se encontraron las ofertas de venta,
encontradas:
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55
Ilustración 21. Referencia de Valores UPZ No. 100
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56
6. ESTRUCTURA BASE DE DATOS
Base de datos “LOCALIDAD DE TEUSAQUILLO.mdb”
Tabla 9. Base de Datos
Feature dataset “DATOS_BASE”, en este dataset encontramos la información
básica para poder realizar la captura de información para su posterior análisis.
Tabla 10.Feature Dataset
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57
Feature class “Construccion”: en esta capa de geometría tipo polígono se
encuentran los siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar
y analizar la información del sector en cuanto a las construcciones existentes.
Tabla 11.Feature Class Construccion
Feature class “Eje_Nomenclatura”: en esta capa de geometría tipo línea se
encuentran los siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar
y analizar la información del sector en cuanto a las vías existentes.
Tabla 12.Feature Class Nomenclatura
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58
Feature class “Lote”: en esta capa de geometría tipo polígono se encuentran los
siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar la
información del sector en cuanto a los lotes existentes.
Tabla 13. Feature Class Lote
Feature class “Manzana”: en esta capa de geometría tipo polígono se
encuentran los siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar
y analizar la información del sector en cuanto a las manzanas existentes.
Tabla 14.Feature Class Manzana
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59
Feature class “Nom_Dom”: en esta capa de geometría tipo punto se encuentran
los siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar
la información del sector en cuanto a la nomenclatura existente.
Tabla 15.Feature Class Dom
Feature class “Sect_Catastles”: en esta capa de geometría tipo polígono se
encuentran los siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar
y analizar la información del sector en cuanto a los sectores catastrales
existentes.
Tabla 16. Feature Class Sect Catastles
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60
Feature class “UPZ_SECTOR”: en esta capa de geometría tipo polígono se
encuentran los siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar
y analizar la información de los sectores de uso de la UPZ a estudiar.
Tabla 17. Feature Class UPZ
Feature class “UPZ_SUB_EDIFICAB”: en esta capa de geometría tipo polígono
se encuentran los siguientes atributos con los datos necesarios para poder
visualizar y analizar la información del sector normativo en cuanto a su
edificabilidad.
Tabla 18. Feature Class UPZ EDIF
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61
Feature class “UPZ_SUB_USOS”: en esta capa de geometría tipo polígono se
encuentran los siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar
y analizar la información del sector normativo en cuanto a su uso.
Tabla 19. Feature Class UPZ USOS
Feature class “UPZs”: en esta capa de geometría tipo polígono se encuentran
los siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar
la información de los sectores normativos.
Tabla 20.Feature Class UPZS
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62
Feature class “ZHF”: en esta capa de geometría tipo polígono se encuentran los
siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar y analizar la
información de las zonas homogéneas físicas.
Tabla 21.Feature Class ZHG
Feature class “ZHG_2018”: en esta capa de geometría tipo polígono se
encuentran los siguientes atributos con los datos necesarios para poder visualizar
y analizar la información de las zonas homogéneas geoeconómicas para el año
2018.
Tabla 22.Feature Class ZHG 2018
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63
Feature dataset “DATOS_OBTENIDOS”, en este dataset encontramos la
información obtenida en campo con su procesamiento.
Tabla 23. Feature Class Datos Obtenidos
Feature class “RENTA” y “VENTA”: en estas capas de geometría tipo punto se
encuentran los siguientes atributos con los cuales contienen los datos necesarios
para poder visualizar y analizar la información en cuanto a ventas y arriendos de
cada una de las UPZ observadas.
Tabla 24. Feature Class Renta Venta
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64
Feature class “VM2_ZHE”: en esta capa de geometría tipo polígono se
encuentran los siguientes atributos, de los cuales nos interesa “VR_M2” en el cual
encontramos el valor del metro cuadrado para cada uno de los lotes sometidos al
régimen de propiedad horizontal, teniendo así las Zonas Homogéneas
Económicas (ZHE), para la localidad de Teusaquillo.
Tabla 25. Feature Class VM2 ZHE
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65
7. CONCLUSIONES
Se evidenció que el mercado de venta del sector de estudio se enfoca
principalmente en la actividad residencial, también se encontraron de
servicio y comercial de impacto representativo como es el caso de los
locales comerciales ubicados en el centro comercial Galerías difieren de
aquellos ubicados en Edificación PH de régimen mixto, esto conforma la
característica predominante tanto en los predios objeto de estudio como en
todas las ofertas de venta y renta que se encontraron en el sector y por
medio de consulta en campo.
Como resultado del análisis se pudo comprobar que las características
constructivas es un factor importante al realizar el estudio de mercado de
venta y renta, estas características constructivas hacen énfasis en el
número de pisos, los acabados arquitectónicos y su vetustez. Ésta es una
característica que los propietarios tienen presente a la hora de establecer
una negociación.
Se encontraron valores por m2 de área privada desde $3.000.000 hasta los
$9.600.000 en esta UPZ, teniendo así un promedio de $41.500.000 valor
por m2 de área privada construida, las variaciones según lo observado se
deben a construcciones nueva (las cuales aprovechan lo máximo permitido
en la normatividad teniendo así los valores resultantes), por estar ubicado a
bienes de interés cultural, artístico, comercial y turístico o por ser un local
dentro de un centro comercial. También dependen de las tipologías
constructivas en general para la zona de estudio de los predios en
Propiedad Horizontal corresponden a edificios de diferentes alturas, con
buenas dotaciones de áreas verdes y zonas de recreación.
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66
Actualmente se observa que se están realizado construcciones de
viviendas con buenas especificaciones técnicas y arquitectónicas, esto le
brindan otra dinámica y genera una gran presencia en la UPZ No.100.
Realizada la investigación de los predios en PH en la localidad de Galerías
se obtiene una vista de las diferentes zonas y sus valores los cuales están
disponibles para ser consultadas y utilizadas para la toma de decisiones en
el sector inmobiliario.
Para determinar la información y presentar un análisis de forma correcta se
debe realizar una depuración de ofertas de manera adecuada y para lo
cual es indispensable realizar trabajo de campo y de oficina.
Como resultado del análisis se pudo comprobar que la topografía y el
acceso a vías principales es un factor importante al realizar el estudio de
mercado de venta y renta. Ésta es una característica que los propietarios
tienen presente a la hora de establecer una negociación.
Al contrastar los sectores de estudio se determinó que la UPZ No. 100
presenta un alto uso residencial.
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67
8. GLOSARIO
Este marco contempla una lista de términos específicos relacionados con los
diferentes temas concernientes a los predios, con el fin de capturar un vocabulario
común y hacer más fácil la comunicación y entendimiento del presente estudio. 8
ÁREA Magnitud geométrica que mide la extensión de un cuerpo en dos
dimensiones.
AVALÚO Estimación o dictamen pericial que se hace del valor o precio de una
cosa.
AVALÚO COMERCIAL Documento que contiene el dictamen técnico que estima
el valor de un inmueble a una fecha determinada, conforme a las reglas del
mercado inmobiliario y a lo dispuesto en la Ley.
ÁREA CONSTRUIDA Parte edificada que corresponde a la suma de las
superficies de los pisos. Excluye azoteas, áreas duras sin cubrir o techar, áreas
de las instalaciones mecánicas y puntos fijos, así como el área de los
estacionamientos ubicados en semisótanos, sótanos y en un piso como máximo.
ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA Extensión superficiaria cubierta de cada bien
privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de
conformidad con las normas legales.
ÁREA PRIVADA LIBRE Extensión superficiaria privada semidescubierta o
descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos,
de conformidad con las normas legales.
BASE DE DATOS. Es un conjunto de datos pertenecientes a un mismo contexto
y almacenados sistemáticamente para su posterior uso.
BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR Inmuebles debidamente
delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento
8 (Unidad de Catastro Distrital - Glosario, s.f.)
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68
exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.
BIENES COMUNES Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de
propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de
bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o
explotación de los bienes de dominio particular.
COMPRAVENTA Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una
cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El
dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. (Art. 756, 1849 y
1857 del C.C.)
CONJUNTO Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados
sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y
utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de
cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias
unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes. Las
zonas con mayor representación de inmuebles sometidos a régimen de propiedad
horizontal son las la UPZ 109 Ciudad Salitre Oriental.
DATOS JURÍDICOS Nombre propietario(s) o poseedor(es), documento de
identidad, número de escritura, fecha de escritura notaría, número de matrícula
inmobiliaria.
EDIFICIO Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno,
cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas
para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de
áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de
propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y
por bienes comunes.
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69
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL Inmuebles cuyos bienes de
dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de
acuerdo con la normatividad urbanística vigente.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL Inmuebles cuyos bienes de
dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades
mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO Inmuebles cuyos bienes de dominio
particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria
u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.
GOOGLE MAPS. Es un servidor de aplicaciones de mapas web que pertenece a
Alphabet Inc.
NORMA DE USO DEL SUELO Es la indicación normativa sobre la actividad que
se puede desarrollar en un determinado espacio geográfico de conformidad con lo
planificado y reglamentado por la respectiva autoridad de la unidad orgánica
catastral. Se constituye en una variable del estudio de zonas homogéneas físicas
para la determinación de valores unitarios del terreno.
POT Plan de Ordenamiento Territorial.
PREDIO Terreno o lote individualizado con un folio de matrícula inmobiliaria.
PREDIO URBANO Es el ubicado dentro del perímetro urbano. * Las unidades
tales como: apartamentos, garajes, locales, depósitos y otras, no constituyen por
sí solas predio, salvo que estén reglamentadas como predios independientes.
PROPIETARIO DE INMUEBLE Es quien que tiene el derecho de dominio y como
tal se encuentra inscrito en el registro de instrumentos públicos y privados.
SUELO URBANO Constituido por las áreas del territorio distrital destinadas a
usos urbanos en el presente plan, que cuentan con infraestructura vial, redes
primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y
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70
edificación, según sea el caso. // Pertenecen a esta categoría, aquellas zonas con
procesos de urbanización incompletos, comprendidas en áreas consolidadas con
edificación, al igual que las áreas del suelo de expansión que sean incorporadas.
TERRENO Es la porción de tierra con una extensión geográfica definida.
TRABAJO DE CAMPO Es el proceso técnico que mediante la inspección ocular
de los predios recopila y verifica la información física y jurídica de los inmuebles
ubicados dentro de los sectores objeto de la información catastral.
USO DEL SUELO. Modificado por el Decreto Nacional 4065 de 2008. Es la
destinación asignada al suelo por el plan de ordenamiento territorial o los
instrumentos que lo desarrollen o complementen, de conformidad con las
actividades que se puedan desarrollar sobre el mismo. Los usos pueden ser
principales, compatibles, complementarios, restringidos y prohibidos.
USO ACTUAL DE SUELO Es la actividad que se desarrolla en un determinado
espacio geográfico, en el momento de la elaboración del estudio de zonas
homogéneas físicas.
ZONA URBANA La comprendida dentro del límite del centro de población o
perímetro urbano.
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71
9. BIBLIOGRAFÍA
IGAC. (2008). RESOLUCIÓN 620 DE 2008. Bogotá: IGAC.
Jaramillo, S. (2003). Los fundamentos económicos de la “participación en plusvalías”. Bogotá: IEU.
Jorge Alberto Medrano, M. P. (2011). Estimación de tasas de capitalización de rentas de vivienda urbana estrato 3 sometidas al régimen de propiedad horizontal en Bogotá mediante modelos econométricos. UD y la Geomática, 14.
Ochoa, O. B. (2000). Factores y métodos para el avalúo comercial. Bogotá: Instituto de Estudios Urbanos.
Sociedad de Activos Especiales SAE SAS. (2014). Política Comercial .
Unidad de Catastro Distrital - Glosario, U. d. (s.f.). Obtenido de Unidad de Catastro Distrital: https://www.catastrobogota.gov.co/es/glosario
10. FUENTES DE INFORMACIÓN GEOGRAFICA Y SOFTWARE
Unidad administrativa especial de catastro distrital (UAECD), localización en visor cartográfico
IDECA
Universidad Distrital Francisco José de Caldas licencia estudiantil para uso de ArcGIS