ZONAPROPINDEX

INFORME DE MERCADOBUENOS AIRES. NOVIEMBRE 2019

RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS

ALQUILERINCREMENTO DE 29.7% EN EL AÑO

Alquilar un departamento de dos ambientes

en la ciudad cuesta $17.380 por mes, sube

2.9% en el mes. En 2019 acumulan suba de

29.7%, por debajo de la inflación lo que implica

una baja real de precio.

Las cuotas de los créditos UVA registraron

una suba de suba de 45.5% en 2019, por

encima del incremento de los alquileres de

mercado.

80% de los barrios registran alquiler de 2

ambientes entre 15.680 y 18.870 pesos por

mes

RENTABILIDAD2.8% BRUTO ANUAL. BAJANDO

Relación alquiler/precio baja a 2.8% anual,

nuevo mínimo histórico de la serie. La caída

del precio de alquiler medido en dólares

(consecuencia de la devaluación sistemática

de la moneda) es mayor a la baja de precio de

las propiedades.

Actualmente se necesitan 36.0 años de

alquiler para recuperar la inversión, 22% más

que un año atrás.

Constitución, Balvanera y Monserrat se

mantiene como los mejores barrios para

inversores que buscan renta.

VENTADESCENSO DE PRECIO: -2.1%

El precio medio de un departamento en la

Ciudad de Buenos Aires se ubica en 2.507

usd/m2, registrando una baja de 0.5% respecto

al mes pasado, el mayor descenso mensual

desde 2012.

Noviembre es el octavo mes consecutivo con

retroceso de precio; los precios acumulan una

caída de -2.1% desde mar’19.

La baja de precios es general, el 90% de los

barrios porteños registra baja de precio desde

marzo’19. Los barrios del Noroeste de la ciudad

(Villa Santa Rita, Vélez Sarsfield, Villa del

Parque) son los que registran mayor descenso

de precio, con bajas de más de 4% interanual.

ZONAPROP INDEX TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES

PERIODICIDAD: CÁLCULO Y PUBLICACIÓN MENSUAL

METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRÁCTICAS

ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM

OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS

Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO

FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE

INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM

01 PRECIOS DE VENTATendencias de precios en el mercado

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 131 mil dólares.

Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 184 mil dólares.

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 2.507 USD/M2

USD 131.600USD 184.300

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 2.507 USD/M2

2 AMB 3 AMB

VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

-2.0%

7.6%

10.8%

4.9%

5.5%

0.7%

-0.1%

2.0%

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

1,8901,915

2,005

2,235

2,555

2,507

feb./12 oct./12 jun./13 feb./14 oct./14 jun./15 feb./16 oct./16 jun./17 feb./18 oct./18 jun./19

VARIACIÓN ANUALEVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2

VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

Precio medio se ubica en USD 2.507 por m2, 0.5% por debajo del mes previo registrando la mayor baja mensual en la historia

de la serie. En mar’19 los precios inician tendencia descendente, acumulando una baja de 2.1% desde el máximo.

En junio ’18 el 69% de los barrios registraba incremento de precio.

Actualmente el 87% de los barrios registran disminución

o estancamiento de precio.

Las operaciones de compra venta en la Ciudad registraron fuerte incremento

desde Ago ‘16 hasta Jun’18. Desde entonces el mercado se contrae. En Nov ‘19

se realizaron 14% menos transacciones que hace un año atrás.

OPERACIONES DE COMPRA-VENTA EN CABA% variación respecto al mismo mes del año anterior

VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD% de incremento respecto al mes previo

VENTAPRECIO MEDIO Y CANTIDAD DE OPERACIONES EN LA CIUDAD

EXPANSION DE MERCADO

Fuente: colegio de escribanos de CABA

BARRIOS SEGÚN VARIACION DE PRECIO MENSUAL% respecto al total de barrios de la ciudad

0.6%

1.2%1.5%

1.2%

0.5%0.0%

-0.2%-0.5%

35%49%

62% 60%35%

17% 13%

35%

36%22% 22%

35%51%

39%

30%18%

29% 32%48%

ene.-1

6

abr.-1

6jul

.-16

oct.-16

ene.-1

7

abr.-1

7jul

.-17

oct.-17

ene.-1

8

abr.-1

8jul

.-18

oct.-18

ene.-1

9

abr.-1

9jul

.-19

oct.-19

80%

48%

-41%

-14%

dic-14

mar

-15

jun-

15

sep-

15

dic-15

mar

-16

jun-

16

sep-

16

dic-16

mar

-17

jun-

17

sep-

17

dic-17

mar

-18

jun-

18

sep-

18

dic-18

mar

-19

jun-

19

sep-

19

0.92

1.21

0.85

1.08

0.72 0.72

PRECIO DE LAS PROPIEDADES Y COSTO DE LA CONSTRUCCION EN USD

La devaluación de Mayo 2018 generó una baja del costo de construcción medido en dólares que persiste hasta hoy: actualmente el

costo es 33% menor al registrado en abril’ 18, previo a la devaluación. El costo se mantiene en sus valores mas bajos desde 2012.

VARIACIÓN ACUMULADA

FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN

VENTAPRECIO MEDIO Y COSTOS CONSTRUCCIÓN. EVOLUCIÓN

DEVALUACIONENE’14

DEVALUACIONDIC’ 15

DEVALUACION2018

ULTIMO TRIMESTRE

VARIACION DESDE ABRIL 2018

Fuente: Cámara Argentina de la Construcción

-15.7% -1.2%

CAC EN USD MEDIA CABA

-33%

0.7%

CAC EN USD MEDIA CABA

1,890 1,934

2,113

2,507

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

-0.4% -2.2%

-0.7% -2.2%

-0.5% -1.9%

-0.6% -3.3%

-0.7% -0.5%

-0.5% -2.4%

-0.3% -1.6%

-0.4% 0.1%

0.1% 0.6%1,218

2,035

2,086

2,340

2,370

2,454

2,507

2,736

3,251

SUR

OESTE

SUR ESTE

EJE CENTRAL

MACROCENTRO

NOROESTE

MEDIA BUENOSAIRES

CORREDORNOROESTE

CORREDOR NORTE

REGIÓN USD/M2 MES 12 MESES

VALORACIÓN

VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

1,217

1,714

1,732

2,169

2,250

2,382

2,515

2,685

3,465

3,489

5,715

Villa Lugano

Constitución

Boca

Monserrat

Boedo

Centro / Microcentro

Parque Centenario

Saavedra

Las Cañitas

Palermo

Puerto Madero

BARRIO USD/M2RANKING

VENTAHEAT MAP DE PRECIOS

Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.715 y mínimo en Villa Lugano USD 1.217

MAYORPRECIO

ZONAMEDIA

MENORPRECIO

5,715

3,465

2,9672,636

2,4132,250 2,175 2,075 1,985

1,217

Puert

o M

adero

Pal

erm

o

Las

Cañit

as

Nuñez

Recole

ta

Belg

ran

o

Vill

a U

rquiz

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Barr

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ort

e

Co

gh

lan

Reti

ro

Co

leg

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Vill

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Saavedra

Vill

a D

evo

to

Ch

acarita

Cab

allit

o

Par

que C

has

Vill

a C

resp

o

Vill

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uey

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ón

Par

que C

ente

nari

o

Alm

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Vill

a d

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San T

elm

o

Barr

aca

s

Ab

asto

Centr

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Mic

rocentr

o

Pat

ern

al

Vill

a S

anta

Rita

Monte

Cast

ro

San N

ico

lás

Bo

edo

Vill

a L

uro

Vill

a G

ener

al M

itre

Par

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hac

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Lin

iers

Tri

bunale

s

Flo

res

Monse

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Vel

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Sar

sfie

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Balv

anera

Co

ng

reso

Ver

salle

s

San C

rist

ob

al

Mat

ad

ero

s

Flo

rest

a

Once

Par

que P

atri

cio

s

Par

que A

vella

ned

a

Bo

ca

Co

nst

itu

ción

Vill

a L

ug

ano

PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2

VENTAPRECIO DE VENTA SEGÚN BARRIOS

-6%

-5%

-5%

-3%

-3%

-2%

-1%

-1%

2%

2%

3%

Villa Santa Rita

Velez Sarsfield

Villa del Parque

San Cristobal

Boedo

Barrio Norte

Parque Patricios

Parque Centenario

Constitución

San Nicolás

Centro / Microcentro

BARRIO VARIACIÓN 12 MESESRANKING

MAYORSUBA

ZONAMEDIA

MAYORBAJA

VENTAHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL

Zona suroeste de la ciudad es la que mejor resiste la baja de precios (zona coloreada del mapa)

BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO

02 PRECIOS ALQUILERPrecio de alquiler mensual de un departamento de 2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila por 17.380 pesos por mes.

Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquilan por 24.331 pesos por mes.

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 348 $/M2/MES

AR$ 17.380/mesAR$ 24.331/mes

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 331 $/M2/MES

2 AMB 3 AMB

ALQUILERUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

29.7%

36%

33%

27%

33%

32%

23%

23%

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2,238

4,367

8,269

10,885

17,380

feb-12 oct-12 jun-13 feb-14 oct-14 jun-15 feb-16 oct-16 jun-17 feb-18 oct-18 jun-19

EVOLUCIÓN MENSUAL. AR$/MES VARIACIÓN EN EL AÑO

El alquiler promedio de un 2 ambientes en la ciudad sube 2.9% en el mes y se ubica en $ 17.380 por mes.

En 2019 acumula incremento de 29.7% por debajo de la inflación.

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

DEVALUACION DEVALUACIONLEY

ALQUILERES DEVALUACION

24%

36%

39%

27%

39%

33%

feb.-13 sep.-13 abr.-14 nov.-14 jun.-15 ene.-16 ago.-16 mar.-17 oct.-17 may.-18 dic.-18 jul.-19

VARIACIONMENSUAL

VARIACIONSEMESTRALANUALIZADA

212%175%

UVA ALQUILER

45.5%

29.7%

UVA ALQUILER

VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADA ALQUILER VS. UVAUVA= UNIDAD DE VALOR ADQUISITIVO DEL BCRA

VARIACIÓN DESDE ABRIL 2016

VARIACIÓN DURANTE 2019

Alquileres aumentan 2.9% en el mes a una velocidad del 33% anual en los últimos 6 meses.

Cuotas de créditos UVA aumentan 45.5% en 2019, muy por encima del incremento de los alquileres de 29.7%

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

2.9%

14,474

15,615

16,414

16,550

17,313

17,380

18,478

20,207

SUR

OESTE

SUR ESTE

EJE CENTRAL

NOROESTE

MACROCENTRO

MEDIA BUENOSAIRES

CORREDORNOROESTE

CORREDOR NORTE

S/D

REGIÓN ARS/MES MES 12 MESES

VARIACIÓN

ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

2.8% 32%

2.6% 35%

2.9% 32%

3.2% 32%

3.9% 32%

2.3% 30%

3.7% 32%

2.7% 31%

14,399

14,563

14,674

15,680

16,667

17,323

17,625

18,872

21,876

22,364

29,741

Liniers

Floresta

Flores

Once

Paternal

Villa Pueyrredón

San Nicolás

Saavedra

Palermo

Las Cañitas

Puerto Madero

BARRIO ARS/MESRANKING

ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS

80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 15.680 y 18.870 pesos por mes

MAYORPRECIO

ZONAMEDIA

MENORPRECIO

23%

24%

25%

29%

30%

31%

33%

36%

41%

42%

55%

Boedo

Congreso

Parque Patricios

Retiro

Barrio Norte

San Nicolás

Las Cañitas

Monserrat

Saavedra

Paternal

Constitución

BARRIO VARIACIÓN ANUALRANKING

BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO

ALQUILERHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL

MAYORSUBA

ZONAMEDIA

MENORSUBA

Constitución es el barrio con mayor incremento interanual. Paternal, Saavedra, Villa Urquiza, Agronomía suben por encima del promedio

03 RENTABILIDAD INMOBILIARIARetorno bruto anual, porcentaje de la inversión

17.7 17.5 20.7 22.2 21.8 19.6 18.3 20.3

36.0

5.9%5.7%

4.9%4.5%

5.2%5.6%

5.2%

4.6%

3.4%

2.8%

0.0

10.0

20.0

30.0

40.0

50.0

60.0

70.0

80.0

90.0

100.0

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

may-12 dic-12 jul-13 feb-14 sep-14 abr-15 nov-15 jun-16 ene-17 ago-17 mar-18 oct-18 may-19

3.3%

5.0%

5.4%

5.0%

4.7%

4.6%

5.0%

5.6%

2019

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

EVOLUCIÓN MENSUAL.

Relación alquiler/precio se ubica en 2.8%, mínimo histórico. Luego de la devaluación de 2018 el alquiler medido en dólares se mantiene bajo

en relación al precio de las propiedades. Se necesitan 36.0 años de alquiler para recuperar la inversión, 22% más que un año atrás.

PROMEDIO ANUAL

RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER

AÑOS PARA RECUPERAR INVERSION

= ↓

↓ ↓

↓ ↓

= ↓

↓ ↓

↓ ↓

↓ ↓

↓ ↓2.6%

2.7%

2.8%

2.8%

2.8%

2.9%

2.9%

3.1%

CORREDOR NORTE

NOROESTE

CORREDORNOROESTE

MEDIA BUENOS AIRES

EJE CENTRAL

SUR ESTE

OESTE

MACROCENTRO

S/DSUR

REGIÓN RENTA ANUAL, %PRECIO MES 12 MESES

VARIACIÓN

RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER

2.1%

2.5%

2.5%

2.6%

2.7%

2.9%

2.9%

3.1%

3.3%

3.4%

3.9%

Puerto Madero

Belgrano

Nuñez

Villa Urquiza

Las Cañitas

Chacarita

Parque Chacabuco

Parque Patricios

Monserrat

Balvanera

Constitución

RANKING BARRIO RENTA ANUAL, % PRECIO

Constitución, Balvanera y Monserrat son los mejores barrios para inversores que buscan renta

RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER

MAYORPRECIO

ZONAMEDIA

MENORPRECIO