Ya todo está dicho” - FECOVAL2016/09/04 · valor entre lo que el ofrece y el otro demanda, al...

L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN

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“Ya todo está dicho”

Un paseo por la historia de la valuación en México

Presenta: Julio E. Torres Coto M.

Ingeniero Civil, Maestro en Valuación Colegio de Valuadores Estado de Baja

California Universidad Autónoma de Baja California


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Irapuato, Guanajuato 29 de Octubre al 1 de Noviembre de 2014

ÍNDICE 1.- RESUMEN.....................................................................................3 2.- PALABRAS CLAVE.......................................................................4 3. ……………………............................................................................5

3.1.- LOS ORÍGENES………………......................................... 3.2.- LOS TIEMPOS CLÁSICOS.............................................. 3.3.- EDAD MEDIA…………..................................................... 3.4.- EL PENSAMIENTO ECONÓMICO................................... 3.5.- LA VALUACIÓN COLONIAL............................................ 3.6.- LA INDEPENDENCIA………............................................ 3.7.- LA ÉPOCA MODERNA…………………………………….. 3.8.- LA DIRECCIÓN GENERAL DE PENSIONES…………… 3.9.-LEY GENERAL DE INSTITUCIONES DE CRÉDITO Y ESTABLECIMIENTOS BANCARIOS……………………………

3.10.- BANCO HIPOTECARIO URBANO……………………… 3.11.- ASOCIACIÓN HIPOTECARIA MEXICANA…………….. 3.12.- BANCA PRIVADA………………………………………… 3.13.- PRIMERA CONVENCIÓN PANAMERICANA DE VALUACIÓN………………………………………………………. 3.14.- IV CONVENCIÓN PANAMERICANA DE VALUACIÓN 3.15.- INSTITUTO MEXICANO DE VALUACIÓN……………... 3.16.- CRECE LA ORGANIZACIÓN.…………………………… 3.17.- NACE LA ASOCIACIÓN………………………………….. 3.18.- DESARROLLO TÉCNICO………………………………... 3.19.- COMISIÓN DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES. 3.20.- ENSEÑANZA DELA VALUACIÓN………………………. 3.21.- REUNIÓN DE PRESIDENTES DE ORGANISMOS

NORTEAMERICANOS DE VALUACIÓN………………. 3.22.- CONGRESOS PANAMERICANOS……………………... 3.23.- LAS NORMAS INTERNACIONALES…………………… 3.24.- LA BANCA MÚLTIPLE……………………………………. 3.25.- EL ENFOQUE DE MERCADO…………………………… 3.26.- SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL…………………. 3.27.- CONCLUSIÓN……………………………………………...

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REFERENCIAS....................................................................................5


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RESUMEN

Al llegar a esta Quincuagésima Convención o Congreso Nacional

de Valuación me ha parecido interesante y aún más, justo invitar a mis

colegas valuadores de la República Mexicana y echar un vistazo atrás. A

tratar de ver y, para algunos, recordar de donde venimos y que es lo que

hemos hecho para llegar hasta acá en el tiempo.

Entendiendo lo que ha dicho el filósofo, “el hombre es él y su

circunstancia”, no puede cabernos duda de que los profesionales de la

valuación de hoy, si somos algo, lo somos por las circunstancias en que

hemos venido formando esta profesión a lo largo de los lustros, las

décadas y, por que no decirlo, los siglos.

Todos sabemos que la valuación tiene orígenes muy remotos en la

historia. Sin remontarnos hasta allá, si es importante y es lo que se

pretende hacer aquí, reconocer cual ha sido la forma en que evolucionó la

disciplina, el arte, la técnica y la ciencia de la valuación en México en las

pasadas seis décadas y como se ha ido consolidando la profesión de

valuador en la que la mayoría de nosotros militamos.

Esto me ha llevado a recordar, sí, pero también a hurgar en

archivos y memorias.

Desde luego que no se trata de una investigación histórica que se

acoja a los cánones de tal, es simplemente un breve paseo que espero

sirva para que reconociendo de donde venimos, tratemos de entender

quienes somos y, quizá, pensar: a donde vamos.

PALABRAS CLAVE.

Valuación. Historia.


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1. LOS ORÍGENES

Desde cualquier punto que se quiera ver, es un hecho

incontrovertible que la valuación no es, ni con mucho, una

disciplina nueva. Sus orígenes, si bien no documentados, se

remontan al momento de la evolución humana en que el hombre

llega a ser y entenderse homo economicus. A partir de ese

momento, cuando el hombre reconoce que los bienes que

aprovecha, genera o produce son intercambiables por aquellos

producidos o generados por otro u otros que requieren y pueden

aprovechar los suyos, también entiende que hay una relación de

valor entre lo que el ofrece y el otro demanda, al igual que la hay

entre lo que el demanda o requiere y los otros ofrecen.

En ese momento alguien emite un juicio de valor. Sí, aún no se

habla de moneda o de valor monetario, habrá aún que recorrer un

largo camino evolutivo, pero desde el momento que algo es más

deseable que otra cosa, se pone en evidencia que ese algo vale

más que lo otro. Dejemos por el momento de pensar cual es la

unidad de medida, lo importante es que la hay y que alguien,

cualquiera de las partes o posiblemente un tercero, si ya se ha

evolucionado a ese grado, la estima, define o fija.

Al correr el tiempo el hombre aprende a vivir en sociedad y en

alguna forma ésta se estructura y jerarquiza, apareciendo la figura

de gobierno. Cuando ésta surge, trae aparejada la necesidad de

recursos para operar y prestar los servicios que los gobernados

esperan. Así se hace necesaria la recaudación pública, lo que

implica obtener recursos de los que los generan, es decir quienes

producen la riqueza del estado. Sí, porque en un hecho que, salvo

en las economías centralizadas, el estado no es generador de

riqueza, pero si su beneficiario y en algunas ocasiones distribuidor.

Y la base para gravar al productor es saber cuál es su riqueza,

cuanto vale. Ahí se necesita un valuador y con mayor precisión

semántica: un tasador.

En el antiguo Egipto, en donde los encargados de la recaudación

eran los sacerdotes, se diseño un sistema para estimar la

extensión de tierra inundada o regada por la avenida del año y con

esa base saber cual sería la producción y cual la parte que

correspondía al templo o al faraón. Sencillo, pero efectivo.


6

En la Creciente Fértil hubo sistemas equiparables para obtener

para el soberano los ingresos que requería el funcionamiento del

aparato estatal.

2. LOS TIEMPOS CLÁSICOS

En el estado romano la disciplina evolucionó y, en cierta medida se

profesionalizó recayendo en los agrimensores la tarea de tasar y

valorar la tierra. Dada la importancia de la función en ocasiones las

dos tareas se asignaban a los jueces.

Lamentablemente, pese a que de aquellos tiempos sí nos ha

llegado buen volumen de literatura, no se conoce texto alguno que

arroje más luz sobre el tema que ahora nos interesa.

3. EDAD MEDIA

En efecto, es sólo a fines de Medioevo(Siglo XIV) que aparece en

Italia el primer texto formal sobre estimo, que es como se conoce

allá lo que nosotros llamamos valuación.

Que se haya justificado escribir sobre el tema implica, a nuestro

parecer, que la disciplina contaba con un bueno número de

practicantes, por lo que resultaba aconsejable y útil contar con una

recopilación de la información disponible y codificación de los

métodos, técnica y procedimientos reconocidos para obtener

resultados aceptables.

Atendiendo a la cronología y teniendo en cuenta lo que sabemos

del desarrollo técnico de la valuación en Italia, podemos afirmar

que ésta antecedió a la economía, pues como veremos ésta tuvo

sus orígenes cuando ya había pasado incluso el Renacimiento.

Tenemos que aceptar, con los autores italianos, que la valuación o

estimo, siendo anterior a la economía debe entenderse como una

rama autónoma y diferente de las ciencias.

4. EL PENSAMIENTO ECONÓMICO

La mayoría de los valuadores mexicanos hemos abrevado en

textos de origen estadounidense en los que se nos enseña la

evolución del pensamiento económico y su relación,

principalmente, con el valor de los bienes inmuebles. Hay incluso

algún texto mexicanos que recoge esta corriente de pensamiento.


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Es sano que quienes nos dedicamos a una profesión que tiene

cercana relación con la economía, tan cercana que en algunos

casos hemos llegado a confundirlas o a entender que la nuestra

deriva de aquella, conozcamos y entendamos como se desarrolló

la doctrina económica que ahora domina y la forma en que los

fenómenos y procesos que estudia y analiza influyen en el valor de

los bienes que nos corresponde estudiar y estimar.

Por supuesto que no es el caso repetir aquí lo que todos hemos

estudiado, pero sí dejar constancia de que a partir de los estudios

de Adam Smith, se ha venido desarrollando una forma racional de

estudiar y explicar como se mueve la economía y que esos

procedimientos no solamente son útiles al valuador, sino que su

conocimiento le es indispensable.

5. LA VALUACIÓN COLONIAL

Debemos al distinguido ingeniero don Rafael Sánchez Juárez un

valioso estudio sobre la evolución de nuestra disciplina en México.

También son interesantes, para quien tenga curiosidad en

adentrarse en ello, los trabajos del colega capitalino Fernández del

Castillo, arquitecto, valuador y acucioso investigador que nos ha

dejado preciosos documentos sobre la historia de la valuación en

tiempos coloniales.

Entonces se requería, como ahora, para establecer la base para el

pago de impuestos y también para saber cuánto valía la hacienda

de cada cual.

Es curioso saber que en aquellos tiempos, si bien no era necesaria

la certificación del avalúo, sí se exigía que el alarife que lo había

realizado acudiera ante la autoridad eclesiástica a jurar antes Dios

que lo que decía su trabajo era cierto. La pena por falta a la verdad

era, debemos aceptar, muy superior a cualquiera que hoy se nos

imponga.

Además, ya el 14 de agosto de 1548 encontramos el primer avalúo

ordenado por el Cabildo de la Ciudad de México Tenochtitlán. La

razón es de origen fiscal, hay que estimar la base para el cobro de

un impuesto para pagar el empedrado de la ciudad. Así, se cobran

veinte pesos a cada solar para empedrado. En febrero del siguiente

año aparece la primera inconformidad documentada en contra de

las ordenanzas, aranceles y tasaciones que estaban establecidas


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en la ciudad. En esa forma se arraigó la práctica de censar y tasar

los solares de las ciudades y pueblos, esto con una razón

meramente de carácter social, es decir, como un procedimiento de

contribuir con un pago al erario.

Al principio del siglo XVII, cuando la Ciudad ya tiene 8 kilómetros

cuadrados, don Manuel de la Concha produce los primeros avalúos

masivos, estableciéndose que la Ciudad tiene un valor de

$20’000,000.

6. INDEPENDENCIA

La Independencia trajo cambios en las necesidades del País.

Ahora seríamos los mexicanos los responsables de sostener el

gasto del Estado que habíamos creado.

Hacia 1830 se inician los primeros avalúos periciales del México independiente y se asigna un valor de 100 reales la vara cuadrada en la calle de Plateros, hoy Francisco I. Madero. Se dictaron disposiciones legales con fines fiscales, como el decreto federal de 1836, en el cual se indicaba la regulación de una contribución anual de dos pesos al millar para todas las fincas urbanas. En 1838, se estableció, igualmente, una contribución sobre fincas rústicas y, en este mismo año, se adoptó una definición de las mismas; años más tarde, en 1843, se reglamentaron a nivel federal los avalúos sobre fincas urbanas y rústicas del territorio nacional. De igual modo, entre 1850 y 1851 se estableció un tipo de contribución para fincas rústicas, urbanas y demás capitales sin que existiera un ordenamiento físico de la propiedad. Bien sabemos que el siglo XIX en México no se prestó a grandes avances administrativos, las condiciones del País no eran propicias para ello. Es lógico, pues, entender porque no fue sino hasta finales del siglo cuando se estableció un catastro propiamente dicho. El 11 de Enero de 1881, el Ing. Jacobo Mercado propone al Ministro de Hacienda, Don Francisco Landero y Cos, la formación de un catastro. Al gobierno de don Manuel González debemos la Ley Especial de Catastro, que sentó las primeras bases para esa institución en nuestra Patria. Sin embargo fue sólo en 1896 que se estableció el Catastro del Distrito Federal, habiéndole precedido los de Puebla, Chiapas y Oaxaca. Esta Institución tuvo una influencia trascendental en la valuación moderna de México, como nos ha dicho don Rafael Sánchez


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Juárez. En ella, siguiendo los lineamientos de la escuela italiana en la materia, se fijaron los criterios modernos de la valoración en México, sobre los que fue creciendo la valoración técnica en nuestro País y se formaron los primeros valuadores técnica y profesionalmente preparados.

7. ÉPOCA MODERNA

Como nos dice Sánchez Juárez, la valuación moderna en México

se inicia en las últimas décadas del siglo Diecinueve, cuando se

organiza el Catastro de la Ciudad de México siguiendo las líneas

de la escuela catastral italiana, pues fueron profesionales de aquel

país a los que se invitó para instruir a quienes se harían cargo de

esa oficina.

Al catastro interesaba el valor de los inmuebles como base para la

tributación predial. Los profesionales que se reclutó para llevar a

cabo esos trabajos fueron ingenieros civiles, siguiendo, por un lado

la tradición de la Colonia durante la cual la valoración y la tasación

la practicaban los alarifes y por otro la italiana, en donde la

valuación estaba a cargo de los geometri, topógrafos, también

ingenieros.

No es de extrañar, entonces, que estos profesionales se inclinaran

a basar el valor de esos bienes en el costo de construcción o en el

de reposición y que buscaran vías de uniformidad en los valores

del suelo basadas en argumentos esencialmente físicos: ubicación,

localización, forma, topografía, superficie.

Razón, si la queremos buscar, también la había en la ley. En 19

marzo de 1897 fue promulgada la “Ley General de Instituciones de

Crédito”, que reconoció, en su Capítulo III, a los Bancos

Hipotecarios, estableciendo:

Artículo 44. El préstamo hipotecario nunca excederá la mitad del

valor de los bienes dados en garantía; ni la anualidad que

corresponda pagar por la operación en el segundo caso de

artículo 39, habrá de ser mayor que el producto del capital que

represente la finca, calculando dicho producto al tipo de interés

que fijen los estatutos.

Artículo 45. Para los efectos del artículo anterior, el valor de los

bienes que se trata de hipotecar será fijado por peritos

nombrados por el Banco, a no ser que exista un avalúo catastral

practicado en toda forma, y que la Secretaría de Hacienda


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autorice a los Bancos para que se atengan a dicho avalúo

catastral.1

8. DIRECCIÓN GENERAL DE PENSIONES

Ya en la etapa que podríamos llamar institucional de la Revolución,

se creo la Dirección General de Pensiones Civiles y de Retiro, que,

andando el tiempo, también requirió de valuadores. Esto fue en el

año ’25.

La Ley que la creo contemplaba las pensiones por vejez e

inhabilitación, y las pensiones para los deudos del trabajador que a

causa de sus labores perdía la vida; además se ofrecía la pensión

de retiro a los 65 años de edad y después de 15 años de servicio.

Asimismo, una vez hecho el pago de pensiones y los gastos de

administración del Fondo de Pensiones, se empleaban los

excedentes para otorgar préstamos hipotecarios hasta por 5 mil

pesos para adquisición o construcción de casa habitación y hasta

15 mil para compra de tierras de cultivo y su habilitación. Los

préstamos eran pagaderos a cinco y diez años, respectivamente.

Otorgar créditos hipotecarios implicaba la necesidad de conocer el

valor de la garantía y esto la de practicar la valuación de la misma.

Para este trabajo se recurrió a los valuadores experimentados que

trabajaban en el catastro. Ellos trajeron al avalúo hipotecario los

criterios, métodos y técnicas que conocían, que eran los

catastrales.

Se concedían además créditos hasta por 3 mil pesos para

establecer o explotar pequeñas industrias; también se destinaban

fondos para la construcción de casas y departamentos para venta y

renta a pensionados y funcionarios. La Ley estipuló 9% anual como

tasa mínima de interés. Lo que lleva a entender el uso generalizado

de la tasa de capitalización de 8%.

9. LEY GENERAL DE INSTITUCIONES DE CRÉDITO Y

ESTABLECIMIENTOS BANCARIOS

El 16 de enero de 1925 se publicó la Ley General de Instituciones de

Crédito y Establecimientos Bancarios, que estableció:

Art. 5. Son instituciones de crédito para los efectos legales:

1 Diario Oficial de la Federación del 19 de marzo de 1897.


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I. Banco Único de Emisión; II. Los Bancos Hipotecarios; III. Los Bancos Refaccionarios, comprendiendo los

Industriales y las instituciones de crédito agrícola; IV. Los Bancos de Depósito y Descuento; V. Los Bancos de Fideicomiso; VI. Los Bancos o Cajas de Ahorro; VII. Los Almacenes Generales de Depósito; VIII. Las Compañías de Fianzas.

Y reiteraba lo establecido en la Ley de 1897:

Art. 23.-El préstamo hipotecario se hará siempre en dinero efectivo: nunca excederá de la mitad del valor de los bienes dados en garantía, ni la anualidad que corresponde pagar por la operación en el segundo caso del artículo 18 habrá de ser mayor que el producto del capital que represente la finca, calculando dicho producto al tipo de interés que fijen los estatutos. Art. 24.-Para los efectos del artículo anterior, el valor de los bienes que se trate de hipotecar será fijado por peritos nombrados por el Banco, a no ser que exista un avalúo catastral practicado en toda forma y que la Secretaría de Hacienda autorice a los Bancos para que se atengan a

dicho avalúo catastral.2

Así mismo estipuló:

Art. 97. Los Bancos de Fideicomiso tendrán por objeto principal

y propio, las operaciones por cuenta ajena y a favor de tercero

que autoriza esta Ley y cuya ejecución se confíe a su honradez

y buena fe.

Además, como objetos secundarios, tendrán facultad para

establecer departamentos de ahorro y practica las mismas

operaciones de los Bancos de Depósito y Descuento, con las

limitaciones especiales que establece esta Ley.

Art. 119.- Además de las operaciones comprendidas en la

Sección anterior, los Bancos de Fideicomiso podrán encargarse

de todas las que se encomienden a su honradez y buena fe, en

virtud de contratos de mandato, comisión, depósito u otro

cualquiera, y especialmente podrán:

I. Administrar bienes muebles e inmuebles…;

II. …;

III. […..]

XX. ….;

2 http://biblio.juridicas.unam.mx/libros/6/2791/16.pdf


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XIX. Encargarse de hacer avalúos;

XX. Desempeñar por cuenta ajena todas las demás

comisiones que se les confieran.3

A esta Ley siguió la aprobada y publicada en 29 de mayo de 1932,

que en lo que a nosotros interesa precisa:

ARTÍCULO 84.- El importe del préstamo inmobiliario no

excederá:

I. Cuando se trate de adquisición de bienes inmuebles, del

50% del valor comprobado de esos bienes;

II. Cuando se trate de la ejecución o construcción de

bienes inmuebles o de obras y mejoras, del 80% del

costo comprobado de construcción o ejecución, sin que

en ningún caso pueda ser mayor que el 50% del valor

total de las fincas u obras construidas o mejoradas, ni

del 33% de ese valor cuando las construcciones, la

maquinaria y los muebles inmovilizados, representen

más de la mitad del valor de la finca u obra

correspondientes.

El costo de las construcciones y el valor de las obras o

inmuebles en los términos de este artículo, serán fijados

por peritos que nombrará la institución acreedora, a

menos que haya avalúo catastral practicado en forma y

que la Secretaría de Hacienda autorice a la institución

acreedora para atenerse a dicho avalúo.4

Y, por primera vez en nuestra legislación establece:

Sección 6ª

De las instituciones fiduciarias

Artículo 90.- Las sociedades y los departamentos autorizados

al efecto, conforme al artículo 3º, para actuar como fiduciarias,

podrán igualmente:

I. Intervenir en la emisión de toda clase de títulos de

crédito; …;

II. …

III. …;

IV. …;

V. …;

3 Ibid.

4 Diario Oficial de la Federación del 29 de junio de 1932, p. 18.


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VI. Administrar toda clase de bienes que no sean fincas

rústicas, y aceptar y desempeñar toda clase de

mandatos y comisiones;

VII. Encargarse de hacer avalúos que tendrán la misma

fuerza probatoria que las leyes asignan a los hechos por

corredores titulados o peritos.

10. BANCO HIPOTECARIO URBANO Y DE OBRAS PÚBLICAS

Esta institución fue fundada en 1933, en un contexto de graves

problemas financieros derivados de las secuelas de la Revolución,

la caída de las exportaciones mineras y petroleras presentadas a

partir de 1925, así como de los efectos negativos a escala mundial

de la Gran Depresión de 1929 en los Estados Unidos. Asimismo, el

país presentaba un alarmante rezago en el ámbito social, el cual se

evidenciaba por la falta de servicios públicos básicos, tanto en

zonas urbanas como rurales.

La creación del Banco era parte del proyecto para impulsar el desarrollo de la Banca de Fomento. En un principio, las funciones del Banco comprendían todas las operaciones de crédito inmobiliario para construcciones urbanas, instalaciones industriales y obras de servicio público.

Esta institución también precisó del servicio de valuadores y, como

en el caso de los créditos hipotecarios de la Dirección de

Pensiones, lo más expedito fue recurrir a quienes sabían del tema:

los valuadores del catastro.

Así, tanto para los créditos hipotecarios que otorgaba la Dirección

de Pensiones, como para los que a los diversos órdenes de

gobierno otorgaba el Banco Hipotecario, se aplicaron criterios,

métodos y técnicas de valuación diseñadas para y probadas en, de

eso no cabe duda, el catastro. Buenas para un fin específico, pero

definitivamente no para todos, de ahí se derivaron usos,

costumbres e incluso vicios, que el tiempo se ha encargado de

poner en evidencia, pero no siempre de corregir, en el ámbito de la

valuación mexicana.

11. ASOCIACIÓN HIPOTECARIA MEXICANA

Esta organización, que nada tiene que ver con su homónima

contemporánea, se creo por la intención del Estado Mexicano de

contar con un organismo que respaldara a la banca privada, recién


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reorganizada y regulada ya por el poder central, para otorgar

créditos hipotecarios a los particulares.

En esa misma década se creo el ya desaparecido Banco de

Cédulas Hipotecarias, S. A., institución que luego fue imitada en

diversas partes del país. Un banco de este tipo interviene en el

Acta de creación de la obligación (cédulas), para certificar la

existencia y valor de las garantías y para prestar su aval en cada

una de las Cédulas. Nuevamente, se requiere una valoración.

A pesar de ello, el crédito hipotecario tuvo un lento crecimiento en

México. Quizá no era llegado su tiempo por haber otras prioridades

en el País.

12. LA BANCA PRIVADA

Pasada la Segunda Guerra Mundial se retomó la normalidad y el

país aprovechó la inercia y el hecho de haberse liquidado la deuda

externa, para promover su transformación de país agrario a

industrial y nos lanzamos a la aventura de la industrialización. Pero

también a la de la consolidación del sistema financiero mexicano,

particularmente de la banca. Fueron las décadas de los cincuenta y

sesenta las de la creación de las grandes cadenas bancarias

nacionales, integradas mediante la fusión o compra de la multitud

de bancos regionales hasta entonces existentes y con ello la

centralización de las decisiones financieras en unos cuantos

centros.

Este proceso se apoyó en la Ley de Instituciones de Crédito y

Organismos Auxiliares de 31 de mayo de 1941.

Esos grandes bancos buscaron integrar sus cuadros de

valuadores, esencialmente empleando a los que ya sabían del

tema, que habiendo venido del catastro pasaron a la Dirección de

Pensiones, al Banco Hipotecario y luego a los que servían a la

Asociación Hipotecaria. Ahí estaban los valuadores, basando su

dicho en la expresión más sencilla que tomaban de la práctica

catastral, el costo al que llamaban Método Físico.

Esto lo estipulaba claramente el artículo 36 de la Ley, que

precisaba:


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“El costo de las construcciones, el valor de las obras o de los

bienes, o el producto de las rentas o aprovechamientos serán

fijados por peritos que nombrará la institución acreedora.”5

Aquí la Ley es clara al hablar del costo de las construcciones, de

manera alguna de su valor. Sin duda tal estipulación fija el modelo

a que debe sujetarse quien practique la valoración, fijando el costo

de la construcción.

Así íbamos, cada cual por su camino, sin organización, ni base

académica. Existían, sin duda, profesionales que prestaban el

servicio de valuación, conforme a la costumbre. Algunos lo hacían

de manera libre, ante la judicatura y para clientes particulares, otros

servían a la banca, en los términos de la ley. Seguramente alguna

comunicación habría entre ellos, pero no hay registro ni constancia

de ello.

Sí, había en el sector público algo de comunicación interna entre

los profesionales que hacían valuación y algo de estudio y análisis.

Banco de México, Secretaría de Hacienda, Comisión Nacional

Bancaria y Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, contaban

con cuadros bien estructurados, pero hasta ahí.

Fue un hecho externo el que llevó a los valuadores mexicanos a

reconocer la necesidad de agremiarse.

13. PRIMERA CONVENCIÓN PANAMERICANA DE VALUACIÓN

El Cuerpo Técnico de Tasadores del Perú (CTTP) fue creado por

orden del Mariscal Andrés Avelino Cáceres en 13 de diciembre de

1889, lo que lo hace el organismo profesional de valuadores más

antiguo de América y del mundo.

Al conmemorar su cincuentenario en el año cuarenta y nueve, los

tasadores peruanos tuvieron la generosa idea de compartir con los

colegas del continente su experiencia y dar a conocer su

organización, proponiendo, para ello, la celebración de una

convención panamericana de valuación. Esta se llevó a cabo en la

Virreinal Lima, el 13 de diciembre de 1949.

Uno de los primeros acuerdos de esa Primera Convención

Panamericana de Valuación fue constituir la Oficina Permanente

5 Diario Oficial de la Federación, 31 de mayo de 1941, p. 11.


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Panamericana de Valuación. Un segundo acuerdo fue establecer,

con periodicidad de tres años, la celebración de Convenciones

Panamericanas de Valuación que tendrían como sede a los

diferentes países del continente. Otro acuerdo que hizo historia fue

la Declaración del Valor Único, que establecía que el valor que

debe reportarse en una valuación es independiente del fin o uso

que haya de darse a la misma.

Asistieron a esa primera reunión continental de valuadores

delegaciones de: Argentina, Bolivia, Brasil, Chile, Venezuela y los

anfitriones, a cuyas organizaciones nacionales de valuadores se

reconoce como socios fundadores de la organización que se creo

entonces.

A la segunda convención, celebrada puntualmente en Santiago de

Chile del 12 al 19 de octubre de 1952, asistió por primera vez una

delegación mexicana que llevó la representación, nada menos, que

de la Comisión Nacional Bancaria cuyo presidente era don Manuel

Palavicini. Esto consta en la publicación Estudios de Valuación,

que contiene la nueve ponencias que presentó México en aquel

entonces. Los autores fueron. Arq. Roberto Álvarez Espinoza, Ing.

Rául Carregha Garza, Ing. Ángel Carrillo Flores, Arq. Miguel

Cervantes, Ing. Rómulo Delgado Crespo, Arq. Agustón Landa V.,

Constanzo Rodríguez, CPT, Ing. Rafael Sánchez Juárez e Ing. Luis

Videgaray Luna.

Ya entonces, se planteo la propuesta de Enseñanza Universitaria

de Valuación.

La III Convención tuvo lugar en Sao Paulo, Brasil y la IV se

convocó para reunirse en Chicago.

14. IV CONVENCIÓN PANAMERICANA DE VALUACIÓN

Sería esta reunión, a la que México asistió muy bien representado,

de importancia histórica para el movimiento continental de la

valuación y de manera muy especial para el gremio de valuadores

mexicanos.

En efecto, ahí se acordó que en adelante las reuniones

continentales de valuadores americanos cambiaran su nombre a

Congresos. Igualmente se decidió que en lugar de la Oficina

Permanente creada en Lima se constituyera la Unión

Panamericana de Asociaciones de Valuación, quizá siguiendo la


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línea de la Unión Panamericana de Asociaciones de Ingenieros,

que por aquel entonces cobraba mucha fuerza. Pero lo más

importante para nosotros fue el hecho de que nuestra delegación

logró que fuéramos la sede del siguiente Congreso.

A la Cuarta Convención Panamericana de Valuación asistió una delegación mexicana integrada por los señores arquitectos don Ramón Carlos Aguayo y don Miguel Cervantes, ingenieros don Luis Videgaray Luna y don Braulio Arvide Aguilar, así como don Antonio Fraga y don Mariano Alcocer Barrera, que no llevaban representación oficial alguna y tampoco pertenecían a algún organismo mexicano de valuadores, sencillamente porque tal no existía. Explica don Mariano Alcocer B., que el Convención transcurrió por los cauces normales hasta el momento de designar la sede pará el V Congreso Panamericano "Estaban representadas prácticamente todas las naciones latinoamericanas Argentina, Uruguay, Chile, Perú, Brasil, Venezuela, Colombia, Panamá, y México. Solo Argentina y México se estaban disputando la sede del V Congreso Panamericano. "Internamente los argentinos desarrollaron una campaña gigantesca para quedarse con la sede, sin embargo nuestra forma tranquila, sin exaltaciones y el plan de Ramón Carlos, nos dio el triunfo y nos echamos a cuestas la celebración del siguiente Congreso".6 En consecuencia, al regreso a País hubo necesidad de darse a la tarea de la organizar el Instituto Mexicano de Valuación. Como yá había algunos profesionales interesados en agruparse los organizadores del Instituto debieron enfrentar, por lo menos al principio, la oposición de aquellos. A base de convencimiento se obtuvo que se incorporaran al proyectado Instituto, con lo que se obviaron muchas dificultades.7 Conforme a la estructura dada al nuevo organismo se pretende que agrupe a todos los profesionales de la valuación en el País. Esto es, se toma como modelo la organización existente en los Estados Unidos de Norteamérica. En los Estados se podrían establecer "Secciones” y todo estaría regido por una Directiva asentada en la Ciudad de México.

6 ALCOCER Barrera, Mariano, Comunicación Personal a don Agustín Martínez Torres,

fechada en México, D. F., 28 de Marzo de 1988. 7 Ibidem.


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Así empezamos a contar con un organismo que agrupara a los

profesionales de la valuación.

¿Por qué Instituto? Yo diría que por seguir el uso generalizado en

el continente, eran Institutos las organizaciones nacionales de

valuadores de Argentina, Brasil, Panamá, Uruguay y Estados

Unidos, la del Perú se llamaba Cuerpo Técnico, las de Colombia y

Venezuela Sociedad.

15. INSTITUTO MEXICANO DE VALUACIÓN

Don Ramón Carlos Aguayo preside el Instituto, el Comité

Organizador del Congreso y, después, en 1960, la Unión

Panamericana de Asociaciones de Valuación.

El Instituto se consolida y el Congreso es un gran éxito, merced a

los contactos y relaciones de los organizadores, la muy buena

relación que tenían con los órganos reguladores y con las

instituciones bancarias. El Congreso, como era costumbre, tiene

una duración de cinco días, de lunes a viernes y asisten

delegaciones de los países más grandes del continente, así como

un gran número de profesionales mexicanos.

En México se acuerda que el siguiente congreso se celebre en

Buenos Aires.

Pero 1960 reviste también importancia interna en México, porque

es el año en que nace el primer cuerpo profesional de valuadores

en uno de los Estados. Se trata de la Sección Jalisco del Instituto

Mexicano de Valuación.

16. CRECE LA ORGANIZACIÓN

El ejemplo de Jalisco es seguido por los valuadores de Nuevo León

(1962), quienes organizan la correspondiente Sección8.

Á fines del año sesenta y dos el Instituto Mexicano de

Valuación, A.C., elige como su Presidente en la Ciudad de

México al señor don Mariano Alcocer Barrera. Este hombre de

especiales inquietudes y dinámico carácter promueve la

8 MARTINEZ Torres, Agustín, Comunicación Personal, Monterrey, N.L., 24 de Abril de

1989. p.3.


19

organización de la Primera Convención Nacional de Valuación con

motivo del quinto aniversario de la fundación del Instituto. Ésta se

celebra en San Miguel Allende, Guanajuato, en Noviembre de

1963. De ese primer encuentro nacional de los valuadores

mexicanos aún no existe memoria escrita, pero se tiene una

versión fonográfica que algún día permitirá la publicación de los

trabajos presentados en aquel entonces.

Otro de los emprendimientos de don Mariano fue la publicación de

la Revista del Instituto, que salió a la luz durante cuatro o cinco

semestres. Solo en proyecto quedó la instalación de las

Comisiones de Estudios Técnicos, de Ética y de Divulgación que

aprobó y estableció la Convención de San Miguel Allende9.

Fue en el curso de esa Convención cuando por primera vez se

reunieron formalmente los Presidentes de los organismos

profesionales de valuadores que funcionan en el País, los señores

don Mariano Alcocer Barrera, ingeniero don José Fernández

Valle e ingeniero don Agustín Martínez Torres. Queda constancia

de que los primeros acuerdos dictados por ese cuerpo, antecesor

de de las "Asambleas de Presidentes” que después se

instituyeron, fueron: primero, que la Segunda Convención Nacional

de Valuación se verificara en Guadalajara durante la última semana

de Noviembre de 1964, y segundo, que la Tercera tuviese

verificativo en Monterrey, N.L., en las mismas fechas de 1965. Se

establecen, la época del año y la periodicidad con que deben

efectuarse las Convenciones.

Al siguiente año se constituye la Sección de Tamaulipas, en

Tampico, y la de San Luis Potosí. Así, a la Convención de

Guadalajara llegan ya cinco Secciones.

17. NACE LA ASOCIACIÓN

Así, en 1965 se celebraron Juntas de Presidentes en Monterrey, N.

L., en junio y en septiembre, como prologo de la Convención.

Precisamente en la Junta del mes de junio se acordó eliminar la

9 Ibídem


20

palabra "Sección” del nombre de las organizaciones que existían

en los Estados. De esta forma se convertirían en Institutos por

derecho propio. "Se iniciaban los movimientos preliminares para

llegar a constituir lo que seria la ASOCIACION (sic), la cual

estaría formada por Institutos Mexicanos de Valuación de los

diferentes Estados de nuestra República." 10

Para el año de sesenta y cinco, se integran las nuevas secciones

de Chihuahua, con sede en Ciudad Juárez y Morelos.

Así las cosas, se reunieron en Acapulco, en noviembre de ese año,

los directivos de los Institutos existentes para dar forma a la

organización que los integraría. Fue esto en ocasión del puente del

día 20. Firmaron el acta constitutiva los señores: Ing. don Braulio

Arvide Aguilar, Presidente del Instituto Mexicano de Valuación, A.

C., por el Distrito Federal, Ing. don Juan Palomar y Arias, por

Jalisco, Ing. don Agustín Martínez Torres, por Nuevo León,

Arq. don Justino Beltrán Ayala, por Morelos, Arq. don Fernando

Carrillo, por Tamaulipas y el Ing. don Alfonso Díaz Contreras,

por Chihuahua. También estuvieron presentes en esta histórica

reunión don Mariano Alcocer Barrera, del Distrito Federal y el Ing.

don Gonzalo E. Quiroga Cantú, del Instituto de Nuevo León. Todos

los signatarios eran presidentes de sus respectivos Institutos. 11

Pese a los buenos augurios, el proyecto no cristalizo en esa

primera ocasión, por diversos problemas que se presentaron al

regreso de los directivos nacionales a la Ciudad de México. Por ello

fue preciso esperar hasta 1968, para que lograran los Institutos de

los Estados la aquiescencia de la mayoría de los valuadores

capitalinos para la constitución de la Asociación.

Para evitar la repetición de los hechos del '65 se acordó que los Institutos presentaran copia de su respectiva Acta Constitutiva, así como Acta Protocolizada de la Asamblea en la que se había tomado el acuerdo de formar parte de la Asociación. "Todo ratificado por Notario Publico."12 Para dar adecuado seguimiento a este acuerdo y también para cumplir con los compromisos establecidos y con la tradición, se celebraron las Juntas de Presidentes el 9 y 10 de Febrero en San

10

Ibídem. 11 MARTINEZ Torres, Agustin, Loc. Cit. 12

MARTINEZ Torres, Agusti'n, Loc. Cit.


21

Luis Potosí, en Ciudad de México en Mayo y en San Luis Potosí los días 29 de Septiembre (dos) y 1o de Octubre, todas en 1968. Así se llegó a la Sexta Convención Nacional de Valuación, única que se ha celebrado en la capital de San Luis Potosí. Durante la Junta de Presidentes que se llevo' a cabo en esa ciudad el día 1 de octubre de 1968 se acordó integrar la Asociación de Institutos Mexicanos de Valuación, A.C., y designar el Primer Consejo Directivo al que se instruyo para realizar la tarea de constituir legalmente la nueva asociación. Correspondió al señor arquitecto don Ramón Carlos Aguayo, Presidente Fundador del Instituto Mexicano de Valuación y Ex Presidente de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación tomar la protesta para dejar debidamente instalado al nuevo Consejo Directivo que quedo' integrado como sigue: Presidente Ing. D. Agustín Martínez Torres Vice-Presidente Arq. D. Justino Beltrán Ayala Tesorero Ing. D. Alfonso Díaz Contreras 1o Vocal Arq. D. Manuel Llantada Frias 2o Vocal Arq. D. José Luis Fernández del Castillo Por designación directa del Presidente ocupo la Secretaria del nuevo Consejo el señor ingeniero don Gonzalo E. Quiroga Cantú. Finalmente contábamos con un organismo nacional para representar a los valuadores mexicanos. Pero ¿que se hacía en la profesión? ¿Cómo íbamos en lo técnico?

18. DESARROLLO TÉCNICO

Nada debe extrañar que hasta esa fecha el desarrollo técnico de la

disciplina en que nos desempeñamos haya sido lento. La exigencia

de los usuarios no reclamaba más. Las disposiciones del regulador

bancario eran escuetas y limitadas.

Como queda dicho, durante décadas se siguió la pauta del Banco

Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas, basada en la

técnica catastral y en los usos de la Dirección de Pensiones Civiles

y de Retiro, es decir ciñéndose a la estimación, o como solía

decirse entonces, determinación del valor físico o directo, es decir,

estimar el costo de reproducción o reposición del bien que se

valoraba.


22

El paso al empleo de un segundo enfoque en la valuación se dio ya

entrada la década de los cuarenta, por iniciativa del señor ingeniero

don Edmundo de la Portilla, que razón que para que los avalúos

que se produjeran fuesen realmente de carácter comercial debería

tomarse en cuenta la productividad del inmueble, cualquiera que

fuera el uso al que se destinara.13

Así, puede afirmarse que en México el padre del avalúo físico fue el

ingeniero don Salvador Echegaray, y el del de capitalización el

ingeniero don José Simón Vega.14

El mismo ingeniero Vega fue autor de un sistema metódico para la

recolección de datos para el avalúo, que dejó plasmado en un

documento que llamó Instructivo-Guía, que se uso hasta la década

de los sesenta en el citado Banco Nacional Hipotecario.

Con la aplicación de los dos enfoques, costo e ingresos, un paso

lógico fue que el valor comercial resultara de promediar los

indicadores obtenidos por esos análisis. Quizá no la mejor forma de

lograr una conclusión, pero fue la que se generalizó y uso en el

país durante varias décadas.

A fines de la década de los cuarenta, concretamente en 1949, el

ingeniero Rafael Sánchez Juárez, a quien se había confiado la

valoración de los terrenos que ocupaban en la Ciudad de México

los patios de las estaciones del Ferrocarril Mexicano y de los

Nacionales de México, en Buenavista, de la estación de carga de

Nonoalco, del Ferrocarril Interoceánico en San Lázaro y la del

Ferrocarril de Hidalgo, entendiendo la necesidad de valuar en

función de la utilidad que tendrían esos terrenos una vez

fraccionados, introdujo en el uso mexicano de la valuación el

concepto y técnica de valuación residual.15

Esto lo hizo cuando el Banco a que se ha venido aludiendo era, de

hecho y por derecho, el valuador del Gobierno Federal, como poco

después lo fue la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales

(CABIN).

13

Sánchez Juárez, Rafael, Historia moderna de la valuación en la república mexicana, Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, Compendio de Procedimientos, Criterios Técnicos y Métodologías para la Valuación, México, 1986, p.19. 14

Ibídem. 15

Loc. Cit., p. 21


23

Al parecer, la primera actuación formal de la Comisión Nacional

Bancaria (CNB) con relación a la valuación fue la emisión, en 13 de

julio de 1950, de la circular que establecía el formato de avalúo

requerido por ella, con lo cual se buscaba reducir la anarquía que

existía entre los informes que presentaban las diferentes

instituciones de banca hipotecaria y que, en aquel entonces, eran

revisados en el Departamento de Estudios Técnicos que había

creado la CNB.16

19. COMISIÓN DE AVALÚOS DE BIENES NACIONALES (CABIN)

Este organismo fue creado mediante la publicación de su

Reglamento en el Diario Oficial de la Federación del 13 de julio de

1950.

De acuerdo con éste, la Comisión debía funcionar como cuerpo

colegiado, integrado por tres personas, una designada por la

Secretaría de Bienes Nacionales e Inspección Administrativa, otra

por las Instituciones Nacionales de Crédito y una tercera por los

Colegios Nacionales de Arquitecto y de Ingenieros Civiles. Todas

ellas deberían ser ingenieros civiles o arquitectos.

La función de este organismo quedó definida:

Artículo 11.- La Comisión practicará los avalúos de bienes

inmuebles que lo sean por naturaleza, o por disposición de ley,

siempre y cuando en la operación sean parte el Gobierno Federal

o los organismos públicos descentralizados.

Tendrá facultades para supervisar directamente en todos sus

aspectos los avalúos que le sean sometidos, pudiendo solicitar los

informes complementarios que juzgue convenientes.

El artículo 22 del Reglamento establecía todos los detalles para la

práctica de los avalúos, dejando estipulados únicamente el avalúo

físico y el avalúo por capitalización que, como hemos visto eran los

dos únicos enfoques que se conocían y aplicaban en la práctica

mexicana de la valuación.

La Comisión fue desarrollando metodología propia atendiendo a las

exigencias de su función y, sobre todo, con sujeción al criterio

técnico de las personas que fueron formando parte del Cuerpo

Colegiado. Por ello evolucionó llegando a ser, como lo es en la

16

Ibíd. P.22.


24

actualidad, una de las instituciones más reconocidas en el medio

de la valoración en el País, cuya orientación técnica siempre es

bien recibida.

La actuación al frente de CABIN del ingeniero don Eduardo

Ramírez Favela dio origen a un fuerte impulso técnico que se

sostiene hasta nuestros días.

Cierto que las disposiciones que dicta obligan solamente en la

valuación de bienes nacionales, de conformidad con la legislación

que regula hoy al Instituto de Administración y Avalúos de Bienes

Nacionales (INDABIN), que sustituyó a CABIN en los primeros

años de este siglo.

20. ENSEÑANZA DE LA VALUACIÓN

Aún cuando desde los años cincuenta se viene hablando y

escribiendo sobre el tema de la formación académica de los

valuadores mexicanos, fue sólo al terminar la década de los

ochenta que la entonces Asociación Nacional de Institutos

Mexicanos de Valuación, A. C., (ANIMVAC) organizó la primera

reunión nacional en la que de manera formal se analizó el tema.

Esto fue en Aguascalientes en 1989.

Como resultado de los acuerdos ahí tomados, la directiva de

ANIMVAC que fungió en 1990-1991, creo el programa de posgrado

de Especialidad en Valuación Inmobiliaria. Para ello se elaboró

toda la serie de textos que se requerían, una vez que se estableció

el plan de estudios y los programas de las diez asignaturas que lo

integraban

Este fue un paso decisivo para la profesionalización de la

disciplina, pues equivalió a reconocer que no era suficiente contar

con la licenciatura en ingeniería o arquitectura para entenderse

capacitado para fungir como valuador, se hacía necesaria una

mayor especialización.

Lamentablemente, el hecho de que ANIMVAC no hubiese

promovido su reconocimiento como institución educativa, y

obtenido de la autoridad educativa el Reconocimiento de Validez

Oficial de Estudios para el programa, hizo que a pesar de contar

con los conocimientos, no se pudiera obtener de los reguladores el

muy deseable reconocimiento para los profesionales que

completaban los estudios requeridos.


25

La solución, aplicada a partir de 1991, fue convenir con algunas

universidades públicas que ellas adoptarán el programa diseñado

por ANIMVAC, para que quienes lo cursaran obtuvieran un título o

diploma con la deseada validez oficial que daría acceso a la

expedición de la respectiva cédula por la Dirección General de

Profesiones.

Los primeros programas de que se tiene registro son el de la

Facultad de Arquitectura de la UNAM, el de la Universidad del Valle

de Atemajac y el de la Facultado de Economía de la UABC, que se

creo mediante convenio firmado por el entonces presidente de la

ANIMVAC ingeniero don Luis Fermín Cuellar Ulloa, que fue el

primero por convenio.

21. REUNIÓN DE PRESIDENTES DE ORGANISMOS

NORTEAMERICANOS DE VALUACIÓN

Siendo presidente de la ANIMVAC el ingeniero Leoncio Ángulo

Valenzuela, se realizó en Tijuana una histórica reunión a la que

asistieron la Presidente del Appraisal Institute, el Presidente del

Appraisal Institute of Canada y el Presidente de la ANIMVAC.

Este tipo de reunión no se ha repetido, aunque nuestra

organización nacional participa activamente y asiste anualmente a

las reuniones de NACAO North American Conference of Appraisal

Organizations.

22. CONGRESOS PANAMERICANOS

México, por conducto de la Asociación de Institutos Mexicanos de

Valuación, A. C., primero y después a través de la ANIMVAC,

estuvo presente en los Congresos Panamericanos VI Buenos

Aires, VII Caracas, VIII San Juan Puerto Rico, IX, nuevamente

Ciudad de México, bajo la presidencia de don Benigno Carmona

R., en Chicago y XI en Sao Paulo. Por razones de orden

económico no asistimos al XII celebrado en Lima y al XIII que se

reunió en Buenos Aires, retomando nuestra activa participación en

el XIV que tuvo como sede la capital de Puerto Rico.

Ahí nos postulamos para el XV y al designarse como sede a Santo

Domingo como sede para celebrarlo en 1991, pedimos se nos

concediera la celebración de un Congreso Extraordinario en el ’92

en ocasión de Quinto Centenario del Encuentro de Dos Mundos.


26

Toda vez que los colegas dominicanos no pudieron llevar a cabo el

Congreso en 1991, la Unión acordó que nuestro país lo celebrará

como sede alterna. Nos reunimos en Puebla en un formidable

evento en donde se hizo una total revisión del estatuto de UPAV y

se cambió la periodicidad de las reuniones panamericanas, para

que fuera cada dos años y ya no, como originalmente, cada tres.

En Puebla se eligió a Nicolás Fueyo MacDonald como presidente

de la Unión.

Dos años después, volvimos a asumir la responsabilidad de llevar a

cabo un Congreso Panamericano, ahora en Cancún, quedando al

frente de la UPAV Luis F. Cuellar Ulloa, ese fue el XVI Congreso

Panamericano.

A partir de entonces no ha faltado la presencia de México en las

convocatorias continentales, tanto en los ordinarios bienales, como

en la serie de extraordinarios celebrados en años nones hasta

2010, año en que se acordó que habría Congreso ordinario cada

año.

En 1999 fuimos sede del Congreso Panamericano Extraordinario

con motivo del Sesquicentenario del Cuerpo Técnico de

Tasaciones del Perú y cincuentenario de la UPAV, la sede fue

Tijuana y en ella pudimos reunir a muchas personalidades

internacionales del mundo de la valuación, incluyendo al presidente

del IVSC, Greg McNamara.

El último Congreso Panamericano realizado en México tuvo lugar

en 2012 en Monterrey, Nuevo León.

23. LAS NORMAS INTERNACIONALES

México fue el segundo país de América Latina acreditado ante el

entonces The International Assets Valuation Standards Committee

(TIAVSC), al cual nos incorporamos a través de la ANIMVAC en la

sesión celebrada en Scottsdale, Arizona en 1994.

Desde entonces nuestra Asociación y luego la Federación han sido

activo participante en la tarea de formulación de normas

internacionales de valuación y en su divulgación en el mundo de

habla hispana.

Durante más de tres lustros fuimos el único país de habla hispana

con asistencia perfecta en las reuniones del Comité. Tanto así que


27

nuestro representante, Julio E. Torres Coto M., fue electo miembro

del Comité Directivo e incluso Vice-Presidente y también mereció

ser vice-presidente del Standards Board y luego ser electo

miembro del Professional Board del ahora International Valuation

Standards Council.

24. LA BANCA MÚLTIPLE

A lo largo de la década de los ochenta se desarrolló un proceso de

transformación de la banca especializada, definida en la legislación

de los años treinta y cuarenta, en banca múltiple, dando origen a

conglomerados financieros capaces de ofrecer la totalidad de

servicios bancarios, con las correspondientes economías de escala

y mejora en la rentabilidad de la institución.

La regulación de estos nuevos bancos se dio tanto por vía de la

ley, como a través del instrumento común empleado por la

Secretaría de Hacienda y Crédito Público y la CNB.

Encontramos la circular 2019/95 de esta última, que se refiere a

“Operaciones de la Banca Múltiple”, en ella leemos:

“M.33. AVALÚOS Las instituciones serán responsables de la precisión de los avalúos que practiquen las personas a su servicio, y de que los mismos se formulen ajustándose a lo siguiente.

“M.33.1 (DEROGADO) “M.33.2 MÉTODOS DE VALUACIÓN En los avalúos que las instituciones practiquen, los métodos que se utilicen deberán ajustares a las técnicas que, en la práctica, se consideren aceptables en materia de valuación. El valor de los bienes a valuar deberá determinarse con independencia de los fines para los cuales se requiera el avalúo. “La Comisión Nacional Bancaria podrá ordenar el empleo de un método de valuación específico cuando el que se haya usado no ofrezca, a juicio de la propia Comisión, un conveniente grado de confiabilidad. También deberá proporcionarse a dicha Comisión la información adicional que solicite en relación con algún avalúo en particular. “M. 33.3 DEROGADO “M.33.4 DISPOSICIONES DE LA COMISIÓN NACIONAL BANCARIA


28

“Las instituciones deberán sujetarse además de lo dispuesto en M.33., a las disposiciones de carácter general para la formulación de avalúos que expida la Comisión Nacional Bancaria y a los demás requisitos que deben cumplirse en la valuación.”17

Y, también:

“M.9 DISPOSICIONESTRANSITORIOS

“M.94.4 AVALÚOS Se considera que las personas que al 23 de marzo de 1988 hubieren estado inscritas en la Comisión Nacional Bancaria –hoy Comisión Nacional Bancaria y de Valores- para realizar avalúos bancarios, cumplen con los requisitos a que se refiere M.33.1 , en tanto la propia Comisión no cancele dicha inscripción.”

25. EL ENFOQUE DE MERCADO

También en la década de los ochenta llegó a México el enfoque de

mercado, que nos trajo la American Society of Appraisers durante

los cursos que impartió, primero en Ciudad de México y luego en

Guadalajara.

Sin embargo su uso no se generalizó y no fue exigido ni por la CNB

y de Seguros, ni después por la Comisión Nacional Bancaria y de

Valores, siendo sólo en 1994, cuando la Circular 1202 de la

entonces Comisión Nacional Bancaria, que estableció el formato

único de avalúo, en sustituciones del establecido en 18 de mayo de

1991, menciona por primera vez en un documento de este tipo el

Valor de Mercado, que puede reportarse en el avalúo. Sólo que al

mencionarlo únicamente dice: “Valor de Mercado (en su caso)”. En

ninguna parte de la circular se dice algo más sobre este concepto.

Hubimos de esperar hasta el 14 de febrero de 2000 para que la

Circular 1462 de la ya Comisión Nacional Bancaria y de Valores se

refiriera en forma más amplia al Valor de Mercado y a su cálculo.

Esto lo hace en el parágrafo 6.3.8.2.3 del Apartado B. Inmuebles

de los Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria a que

deben ajustarse las instituciones de crédito en la prestación del

servicio de avalúos. 18

17

Comisión Nacional Bancaria y de Valores, Operaciones de la banca múltiple, Circular 2019/95. 18

Circular 1462 de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores, México, 14 de febrero de 2000, p. 20.


29

26. SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL

El siguiente paso en el proceso de evolución del servicio de

valuación en México se dio con la creación de la Sociedad

Hipotecaria Federal, S. N. C. (SHF), que asumiría algunas de las

funciones del Fondo de Operación y Descuento Bancario de la

Vivienda (FOVI), a la que la ley le dio facultades amplias para

regular la valuación de inmuebles objeto de créditos garantizados.

Para ello la SHF recurrió a la Orden ECO 805/2003, de 27 de

marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de

determinados derechos para ciertas finalidades financieras19, que

regula la valuación de bienes inmuebles en España, como modelo

para las Reglas Generales sobre Metodología para la Valuación de

Inmuebles objeto de Crédito Garantizado, que estableció.

Estas reglas trajeron a la práctica de la valoración en México

algunos conceptos que sin ser nuevos se aplicarían de manera

diversa a la antes usual en el país.

Dejó de ser obligatorio el empleo del enfoque de capitalización en

la valuación de inmuebles objeto de crédito garantizado.

Se introdujo la idea de que el método de valuación residual es un

enfoque de valuación, cuando siempre se entendió como una

técnica útil para valuar terreno susceptible de urbanizar y, en otras

instancias, para estimar el valor del terreno conociendo el valor del

conjunto inmobiliario.

27. CONCLUSIÓN

La valuación en México tiene una historia que se inicia en la

Colonia, habiendo tomado muchas enseñanzas de lo que se hacía

en la Metrópoli y por su conducto de lo que era práctica en la

Europa renacentista.

A partir de la Independencia empezamos a buscar formas diversas

de hacer valuación, siendo sólo a fines del siglo XIX que se da

cuerpo a disposiciones que en alguna medida reconocen y tienden

a regular la actividad.

19

Boletín Oficial del Estado de 9 de abril de 2003.


30

El verdadero despegue de la valuación técnico-científica en nuestro

país se inicia con la creación del Banco Nacional Hipotecario

Urbano y de Obras Públicas, que fue verdadero semillero de

valuadores que iban más allá de lo que se esperaba de quienes

solamente se desempeñaban como ingeniero o arquitectos y

querían ser auténticos valuadores. Ellos sentaron las bases de la

valuación profesional mexicana.

Sin embargo y a pesar de desarrollar un amplio fundamento teórico

conceptual, siguió siendo trabajo de suma, resta y multiplicación,

pasando a incluir la cuarta operación aritmética a principios de los

cuarenta, cuando se incluye el estudio de productividad o avalúo

por capitalización de la renta en el avalúo mexicano.

Entonces la valuación se ocupaba, esencialmente de tres tipos de

bienes o activos: suelo y construcción urbana, maquinaria y equipo

y suelo e instalaciones agrícolas.

La participación de nuestros valuadores en el ámbito internacional,

el acceso a información, documentación y literatura de otras

latitudes, amplió considerablemente el horizonte. Igualmente influyó

en el avance en el entendimiento conceptual de los problemas de

valoración y la proposición y desarrollo de otros métodos y técnicas

para resolverlos, el interés del sector público. Fueron decisivos los

trabajos que patrocinó la naciente Comisión de Avalúos de Bienes

Nacionales y las disposiciones regulatorias de la Comisión

Nacional Bancaria y también lo fue la creación de los Institutos

Mexicanos de Valuación, la realización de las Convenciones de

Valuación en donde se discutía tanto el lado teórico, como el

conceptual y se afinaba el procedimiento y el instrumental

matemático y la de su Asociación, como órgano de comunicación a

nivel nacional.

Otro paso serio fue la creación del posgrado en valuación y la

integración de las universidades a la formación de valuadores.

Cierto que la academia todavía nos debe a los mexicanos, la

definición de líneas de investigación en esta disciplina y la

producción de la literatura en que se plasme el pensamiento

doctrinario, teórico y técnico práctico de una escuela mexicana de

valuación. La tarea de producir profesionales es sólo una de las

responsabilidades de la universidad, la otra, en la que aún no se

compromete, es en la creación de conocimiento. Sí, nosotros, los

profesionales tenemos mucho que aportar en ese esfuerzo, pero a

las universidades compete encabezarlo y encauzarlo.


31

Hoy estamos viendo la ampliación del campo de responsabilidad

del valuador profesional, del comprometido y del estudioso. Ya no

será sólo la valoración de vivienda, sola o masiva, la que nos

ocupe, los problemas del campo y del agro mexicano reclaman la

atención de valuadores competentes que entiendan y propongan

metodología para estudiar el valor de los bienes del medio

ambiente, que también debe estudiarse en el entorno urbano; los

recursos naturales, renovables y no renovables, plantean la

necesidad de esquemas valorativos aún por proponer; la empresa

mexicana y la extranjera asentada acá requieren profesionales

capaces de valorar sus activos y pasivos para fines contables,

financieros y bursátiles, lo que plantea un enfoque diverso del

hacer profesional.

Y para todo esto es preciso adecuar el marco normativo, tarea que

igualmente requiere de nuestra informada participación.

Es preciso recordar aquí algo que por sabido poco se dice, toda

profesión existe solamente por concesión fiduciaria de la

sociedad, cuando la sociedad retira ese reconocimiento, la

profesión no lo es más, esto en lenguaje llano quiere decir que en

tanto la sociedad tenga la convicción de que nuestro trabajo le es

útil podemos esperar que siga reconociéndose a los valuadores en

este País. Ello depende, particularmente, de nosotros.

¿Estamos a la altura del reto?

Tijuana, B. Cfa., 14 de agosto de 2014


32

REFERENCIAS

ALCOCER Barrera, Mariano, Comunicación personal a Agustín Martínez Torres, 28 de Marzo de 1988. Estado Español, Boletín Oficial del Estado de 9 de abril de 2003.

COMISIÓN NACIONAL BANCARIA Estudios de Valuación, compendio de

ponencias presentadas por la delegación mexicana en la Segunda

Convención Panamericana de Valuaciones celebrada en Santiago de

Chile en 12 a 19 de octubre de 1952. México, septiembre de 1952.

Comisión Nacional Bancaria. Diversas circulares.

Diario Oficial de la Federación. Ejemplares de diversas fechas.

MARTINEZ Torres, Agustín, Comunicación Personal, Monterrey, N.L.,

24 de Abril de 1989.

TORRES COTO M, Julio E., Historia de la Asociación Nacional de

Institutos Mexicanos de Valuación, Los primeros veinte años. Copia del

autor, Tijuana, 1989. Inédita.

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