Q4 2016 / EXECUTIVE SUMMARY / 1

WOW Market Report Q3 2017 | Capital Federal

Página 1 INTRODUCCIÓN

Página 2 MARKET HIGHLIGHTS

Página 3 PRICING | Por zona, nuevo vs usado, por ambientes

Página 5 STOCK DE PROPIEDADES

Página 6 CLOSINGS

Página 7 TIME TO MARKET

Página 8 BONUS TRACK: ¿Estamos caros o baratos?

Página 10 CONCLUSIÓN & CIERRE

WOW Market Report Q3 2017 | Capital Federal

WOW Market Report Q3 2017 | Capital Federal

En este informe analizaremos las principales novedades del mercado en los barrios de Recoleta, Palermo y Belgrano, durante el tercer trimestre del 2017. A modo introductorio, destacamos los siguientes puntos:

Q3 2017 / EXECUTIVE SUMMARY / 1

En el largo plazo, los precios de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron un + 8% en el último año móvil. Los barrios que registraron un mayor crecimiento fueron Recoleta, Nuñez y Belgrano (+13%, +13% y +12% respectiva-mente). En el corto plazo, los precios continúan en alza.

Mayor dinamismo de las operaciones. El tiempo medio de publicación disminuye positivamente. Interanualmente, las propiedades se venden un mes más rápido que en Q3 2016.

Los créditos hipotecarios se afianzan. 1 de cada 4 operaciones efectuadas este trimestre se realizó con crédito hipotecario. Desde el 2007, diez años atrás, no se registraba un % tan elevado de opera-ciones con crédito.

A raíz de esto, la base de compradores (demanda) en el mercado se amplía significativamente. Los resul-tados ya están a la vista, la cantidad de operaciones aumentó un +44% vs Q3 2016. La oferta de propie-dades continúa estable. Todo indica que los precios continuarán aumentando.

VOLUMEN DE MERCADO:VENTA

PRECIOS PROMEDIO CAP. FED. EN ALZA (+8% vs AA):

57.788PROPIEDADES PUBLICADAS

CANTIDAD de ESCRITURACIONES:

+44% vs Q3´16

+ 4% (estable)PUERTO MADERO alcanza su PICO HISTÓRICO: VARIACIÓN de PRECIO 3 AMBIENTES vs. 2 AMBIENTES:

5.900 USD/M2

2.780 USD/M2

TIEMPO MEDIO de PUBLICACIÓN:

7,7 MESES

PRECIOS de INMUEBLES NUEVOS vs. USADOS:

+ 24% (en alza)

¡EXCELENTES NOTICIAS! CANT. de ESCRITURAS con HIPOTECA:

1 de cada 4

Market Highlights

Q3 2017 / MARKET HIGHLIGHTS / 2

(MAYOR ROTACIÓN vs AÑO ANTERIOR)

Pricing

Variación Trimestral de Precio (USD/M2)

Q3 2017 / PRICING / 3

Análisis Corto Plazo | vs Trimestre AnteriorEl precio promedio por m2 en Cap. Fed. registra un fuerte aumento vs el trimestre anterior (2.790 USD/m2, un +5% vs Q2´17). Puerto Madero se consolida como el barrio más caro alcanzando los 5.920 USD/m2 y destacándose a su vez como el barrio más caro de Latinoamérica.

Recoleta (3.711 USD/m2), Palermo (3.535 USD/m2) y Belgrano (3.434 USD/m2) completan el ranking de los barrios más cotizados. Los valores de estos 3 barrios oscilan entre un +23% y +33% vs la media de las propie-dades de Capital Federal. Recoleta y Belgrano son los barrios con mayor crecimiento en precio vs el trimestre anterior (+9%).

El gap de precios entre inmuebles nuevos y usados se mantiene estable vs los últimos trimestres, un 24%. No hay diferencias significativas en los valores por m2 de 3 amb. y 2 amb. (+4%)

BARRIO VAR. (%)

Fuente: Dirección General de Estadística y Censos, sobre la base de Argenprop

Q4 ‘16

Q1 ‘17

Q2 ‘17

Q3 ‘17

RELACIÓN de PRECIOS por BARRIO (USD /M2):

* Base 100: Precio promedio USD/m2 de Cap. Fed.

VARIACIÓN de PRECIOS NUEVO vs USADO:

VARIACIÓN de PRECIOS 3 AMBIENTES vs 2 AMBIENTES:

BARRIO USD/M2 P.INDEX vs Q2'17

PUERTO MADERO 5.918 212 -1%

RECOLETA 3.711 133 9%

PALERMO 3.535 127 4%

BELGRANO 3.434 123 9%

NUÑEZ 3.330 120 5%

COLEGIALES 3.031 109 5%

COGHLAN 2.812 101 2%

PROMEDIO CAP. FED. 2.786 100 5%

RETIRO 2.678 96 -2%

SAN TELMO 2.134 77 -4%

BARRIO VAR. (%)

RECOLETA 40%

BELGRANO 30%

CABALLITO 24%

PROMEDIO CAP. FED. 24%

PALERMO 19%

VILLA URQUIZA 11%NUÑEZ 10%

COLEGIALES 7%

-1%

2%1%

2%

-1%

1%

-2%

0%

6%

-1%

2% 1%

9%9%

4% 5%

Recoleta Belgrano Palermo Promedio Cap. Fed.

BARRIO VAR. (%)

BELGRANO 9%

RECOLETA 6%

PALERMO 4%

PROMEDIO CAP. FED. 4%

NUÑEZ -2%

PUERTO MADERO -4%

Pricing

Variación Interanual de Precio (USD/M2)

Q3 2017 / PRICING / 4

Análisis Largo Plazo | vs. AA (Años Anteriores)Este trimestre, los precios de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires registraron un incremento del +8% interanual. Los barrios de Recoleta y Belgrano estuvieron por encima de esta media, con aumentos del +13% y +12% respectivamente. Palermo aumentó sólo un +4% .

La variación de precios de los inmuebles nuevos vs usados se agrandó en los últimos años, en el Q3`14 era de 8% y en este trimestre dicho gap es de 24%. Con respecto a la cantidad de ambientes, no existen diferencias en usd/m2 entre un 2 ambientes y un 3 ambientes, patrón que se mantiene constante a través de los años.

PRECIOS POR BARRIO (USD /M2)

Fuente: Dirección General de Estadística y Censos, sobre la base de Argenprop

VARIACIÓN de PRECIOS NUEVO vs USADO(en el promedio de Cap. Fed.)

BARRIO Q3 ´16 Q3 ´17 Var.

RECOLETA 3.283 3.711 13%

NUÑEZ 2.952 3.330 13%

BELGRANO 3.061 3.434 12%

VILLA CRESPO 2.422 2.711 12%

PUERTO MADERO 5.342 5.918 11%

CHACARITA 2.376 2.597 9%

VILLA URQUIZA 2.613 2.822 8%

PROMEDIO CAP. FED. 2.584 2.786 8%

CABALLITO 2.541 2.701 6%

PALERMO 3.385 3.535 4%

VILLA ORTÚZAR 2.386 2.448 3%

COGHLAN 2.758 2.812 2%

COLEGIALES 2.973 3.031 2%

RETIRO 2.690 2.678 0%

SAN TELMO 2.227 2.134 -4%

BARRACAS 2.278 2.132 -6%

TRIMESTRE USADO NUEVO VAR. (%)

Q3 ´12 2.160 2.502 16%

Q3 ´13 2.135 2.379 11%

Q3 ´14 2.180 2.359 8%

Q3 ´15 2.266 2.535 12%

Q3 ´16 2.386 2.783 17%

Q3 ´17 2.493 3.079 24%-2%

3%

-1%

1%

-1%

10%

18%

6%

23%

15%

11%

8%

13% 12%

4%8%

Recoleta Belgrano Palermo Promedio Cap. Fed.

Q3´14 Q3´15 Q3´16 Q3´17

Stock de propiedades

Evolución de la oferta de inmuebles en venta

Q3 2017 / INVENTORY / 5

Fuente: Zonaprop | Cant. Avisos PublicadosLa oferta de inmuebles en Capital Federal en el último año móvil no presenta variaciones significativas. Este trimestre, el promedio de la cantidad de avisos publicados fue de 57.788 propiedades en venta. Esta cifra representa un -2% respecto al trimestre anterior (Q2`17) y un -4% respecto del mismo trimestre del año pasado (Q3`16).

58.275

61.924

55.604 57.720

59.112

56.051

51.780

59.328 60.313 59.634

58.340 59.153 57.788

3% 6%

-10%4% 2%

-5% -8%

15%2% -1% -2% 1% -2%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

46.000 48.000 50.000 52.000 54.000 56.000 58.000 60.000 62.000 64.000

Q32014

Q42014

Q12015

Q22015

Q32015

Q42015

Q12016

Q22016

Q32016

Q42016

Q12017

Q22017

Q32017

# Promedio de Avisos Var. Interanual (%)

Closings

Escrituras de compra-venta de inmuebles y var. interanual (%)

Dinámica del Mercado InmobiliarioEn el Q3 2017 estimamos que se realizaron 17.350 escrituraciones de compraventa. El número de operaciones creció un +44% interanual. Este impulso es consecuencia del nuevo boom de créditos hipotecarios y la medida de blanqueo de capitales promovida por el Gobierno.

Luego de un pico negativo de escrituraciones en año 2014, la situación se recompone lentamente con un 2015 que presentó mayor dinámica sobre fin de año, un 2016 más estable y un 2017 alentador. El 25% de las opera-ciones realizadas en el tercer trimestre fueron mediante un crédito hipotecario (1 de cada 4) duplicando así el % de operaciones con hipoteca del mismo trimestre del año anterior.

Fuente: Base de datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires

EVOLUCIÓN DE LAS OPERACIONES DE COMPRA-VENTA CON CRÉDITO HIPOTECARIO

16.386 16.143

20.213

17.58018.817 18.748

14.464

16.67117.463

11.049

9.402 8.980

10.55212.007

17.350

6%

14%17%

20%

25%

21%

9% 10%11%

10%8% 9% 7%

10%

25%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

0

5.000

10.000

15.000

20.000

Q32003

Q32004

Q32005

Q32006

Q32007

Q32008

Q32009

Q32010

Q32011

Q32012

Q32013

Q32014

Q32015

Q32016

Q32017e

Cantidad de escrituras % HIPOTECAS

TRIMESTRE % HIPOTECAS

Q3 2003 6%

Q3 2004 14%

Q3 2005 17%

Q3 2006 20%

Q3 2007 25%

Q3 2008 21%

Q3 2009 9%

Q3 2010 10%

Q3 2011 11%

Q3 2012 10%

Q3 2013 8%

Q3 2014 9%

Q3 2015 7%

Q3 2016 10%

Q3 2017 25%

Q3 2017 / CLOSINGS / 6

Time to Market

Evolución de los Tiempos Medios de Publicación

Q3 2017 / TIME TO MARKET / 7

Tiempo Medio de PublicaciónSe presenta a continuación el cálculo de los meses de permanencia en oferta de los departamentos en venta, en relación con su fecha inicial de publicación. Para ello, se consideró el stock de unidades publicadas al cierre cada trimestre.

En promedio, los departamentos que se vendieron en el Q3 2017 estuvieron casi 8 meses publicados. Si bien a priori prácticamente no varió el ritmo vs el trimestre anterior, el gráfico ilustra claramente la aceleración en la rotación de propiedades en el último año móvil (Tiempo medio de publicación Q3 2016 = 8,8 meses)

Adicionalmente, las propiedades de mayor tamaño (4 y 5 amb. o más) registraron una disminución significati-va en el tiempo de medio de publicación vs el histórico. Antes demoraban 10 meses aprox. en venderse desde su fecha de publicación, y ahora 3 meses menos. La explicación es simple, algunas familias aprovecharon el dinero del blanqueo de capitales para ampliarse. La venta de monoambientes también se acelera producto de los créditos.

8,8 9,38,5 8,6 9,0

10,6

7,98,6

7,8 7,6 7,6

9,07,9

8,67,9 7,5 7,7 7,87,7 8,2 7,8 7,4 7,3

6,77,9 8,1 8,2 7,7 7,5 7,7

Promedio 1 ambiente 2 ambientes 3 ambientes 4 ambientes 5 ambientes y más

Meses

Q3 ´16 Q4 ´16 Q1 ´17 Q2 ´17 Q3 ´17Fuente: Argenprop

¿Estamos caros o baratos?

Evolución Trimestral de Precios Promedio de Publicación (en usd/m2)

Q3 2017 / BONUS TRACK / 8

Nota: El criterio que adoptaremos para definir si una ciudad está cara o barata es su precio actual (usd/m2) en

relación a la media histórica de los últimos 10 años. Si el precio es mayor a la media, consideramos que está cara y

viceversa. Añadiremos además un breve resumen del contexto y nuestra estimación de tendencia en cada caso.

¿Qué está sucediendo? Ciudad por ciudad:- Santiago de Chile (caro con tendencia alcista): es la segunda ciudad más cara de

Latinoamérica luego de Río de Janeiro. La escasez de suelo es y seguirá siendo el principal

factor de aumento de precios. Si bien los costos de mano de obra y materiales están estables,

aumenta el costo del terreno y en consecuencia, directamente el costo de los proyectos. Los

precios en Santiago crecen levemente vs el año anterior (+2%), y de esta manera continúan

con un ascenso sostenido registrando en los últimos 10 años un +52% y un +26% vs el prome-

dio histórico. Este hecho sumado a los factores mencionados anteriormente permiten pronosti-

car, que si bien el precio actual está por encima de la media histórica, los mismos seguirán en

aumento en el corto y mediano plazo.

Análisis de evolución de precios históricaEstudiamos la evolución de precios de 4 ciudades (Capital Federal, Santiago de Chile, Miami y Madrid) tomando un período de 10 años. La elección de estas

ciudades se corresponde con algunas de las ciudades donde comúnmente el inversor argentino es más proclive a invertir.

Para que sea comparable en el tiempo hemos ajustado los valores por el tipo de cambio y llevado a un precio constante en dólares 2017.

Variación histórica de Precios/m2

Aclaración: en estos valores ya está descontada la in�ación y el ajuste por tipo de cambio. Por ejem-plo en Cap. Fed. el aumento vs. el año anterior fuede +8% pero la in�ación fue del 1,9%, resultandoun +6% de variación neta.

Cap . Fed . Santiago Miami MadridEn el último año 6% 2% 5% 13%

En los últimos 3 años 19% 13% 49% 1%En los últimos 5 años 12% 34% -9%En los últimos 7 años 38% 48% -28%

En los últimos 10 años 77% 52% -43%

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

Q2 ´0

7Q3

´07

Q4 ´0

7Q1

´08

Q2 ´0

8Q3

´08

Q4 ´0

8Q1

´09

Q2 ´0

9Q3

´09

Q4 ´0

9Q1

´10

Q2 ´1

0Q3

´10

Q4 ´1

0Q1

´11

Q2 ´1

1Q3

´11

Q4 ´1

1Q1

´12

Q2 ´1

2Q3

´12

Q4 ´1

2Q1

´13

Q2 ´1

3Q3

´13

Q4 ´1

3Q1

´14

Q2 ´1

4Q3

´14

Q4 ´1

4Q1

´15

Q2 ´1

5Q3

´15

Q4 ´1

5Q1

´16

Q2 ´1

6Q3

´16

Q4 ´1

6Q1

´17

Q2 ´1

7Q3

´17

3.101 usd/m2

3.724 usd/m2

2.891 usd/m2

2.786 usd/m2

MIAMI

MADRID

SANTIAGO

CAP. FED.

-

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

Q2 ´0

7Q1

´08

Q4 ´0

8Q3

´09

Q2 ´1

0Q1

´11

Q4 ´1

1Q3

´12

Q2 ´1

3Q1

´14

Q4 ´1

4Q3

´15

Q2 ´1

6Q1

´17

SANTIAGO DE CHILE

Q3'17: 2.891 usd/m2

Promedio 10 años: 2.290 usd/m2

+26%

¿Estamos caros o baratos?

Q3 2017 / BONUS TRACK / 9

Fuentes: -> Capital Federal: Dirección General de Estadística y Censos, sobre la base de Argenprop-> Madrid: Portal Web del Ayuntamiento de Madrid->Santiago de Chile: Cámara Chilena de la Construcción (CCHC)-> Miami: Zillow.com

- Miami (moderado con tendencia alcista): sólo el 8,2% de las propiedades ha recuperado el

valor que tenía en Abril 2007 mientras que en todo EEUU el 48,9% ya ha logrado recuperar los

valores previos a la recesión. Los precios en Miami suben (+55% en los últimos 3 años y + 5% vs. Q3

2016) pero el numero de closings (operaciones) disminuye un -9,8% vs Q3´16. El mercado aún

presenta oportunidades siendo clave evaluar cada barrio/edificio en particular.

- Madrid (barato): aún no ha recuperado sus valores históricos, el precio actual es -43% vs 2007

y todo indica que ya ha alcanzado su piso. Hace 3 años se revierte la tendencia y comienza la

recuperación los valores a una tasa agresiva (un +13% interanual). Un dato importante, aún resta un

margen de 20 puntos vs. la media histórica. Conclusión, Madrid está barato.

- Capital Federal (caro con tendencia alcista): somos la cuarta ciudad más cara de Latino-

américa. En los últimos 10 años, el precio por m2 aumentó un +77% (25pp más que Santiago de Chile

en el mismo período). En el último año, un +6% siempre considerando valores netos de inflación.

Actualmente, los precios están un +20% vs la media histórica. Estamos caros. Sin embargo, lo estare-

mos aún más a futuro. Como hemos detallado en el informe, el boom del crédito hipotecario y una

oferta estable son elementos más que contundentes para afirmar que los precios seguirán en alza. La

incidencia de la financiación de créditos hipotecarios en el PBI es muy baja por lo que no hay riesgos

de una posible burbuja.

Las perspectivas en las 4 ciudades analizadas es la misma, precios en aumento. Sin embargo, cada

ciudad presenta un contexto diferente y sus particularidades. Para mayor profundidad y detalle no

dude en contactarnos, con gusto lo asesoraremos.

Análisis de evolución de precios histórica (cont.)

-

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

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Q2 ´0

7Q1

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8Q3

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Q2 ´1

0Q1

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Q4 ´1

1Q3

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Q2 ´1

3Q1

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Q4 ´1

4Q3

´15

Q2 ´1

6Q1

´17

Promedio 10 años: 4.628 usd/m2

-20%

MADRID

Q3 2017: 3.724 usd/m2

-

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

Q2 ´0

7Q1

´08

Q4 ´0

8Q3

´09

Q2 ´1

0Q1

´11

Q4 ´1

1Q3

´12

Q2 ´1

3Q1

´14

Q4 ´1

4Q3

´15

Q2 ´1

6Q1

´17

Promedio 10 años: 4.628 usd/m2

CAPITAL FEDERAL

Q3 2017: 3.786 usd/m2

+20%

WOW Market Report l Conclusión & Cierre“Un dato que lo resume todo: CRÉDITO fue la palabra más buscada en Google en el mes de Septiembre.”

Q3 2017 / CONCLUSIÓN / 10

Los créditos hipotecarios continúan siendo la novedad en materia inmobiliaria este trimestre. Y no es para menos. 1 de cada 4 operaciones es con crédito. Hay créditos para consumidores finales, inversores y desarrolladores. Inmuebles usados, a estrenar e incluso desde pozo.

La oferta de propiedades se mantiene estable. A mayor demanda, el resultado es indiscutible, aumentan los precios... ¡y cómo aumentan! Esta situación se irá equilibrando con el transcurso del tiempo en la medida que la relación entre los desarrollos, emprendimientos inmobiliarios logren saciar la necesidad y consumo impulsada por los créditos. Tomará su tiempo.

En este informe elegimos dar respuesta a una inquietud que se suele presentar a menudo en charlas con inversores...

.

¿Las propiedades en Capital Federal están caras o baratas? ¿Es un buen momento para invertir? ¿Qué está sucediendo en otras ciudades del mundo? Brevemente respondimos estas consul-tas y aportamos nuestra mirada del sector.

Próximamente presentaremos un dato intere-sante: ¿qué sucede en los barrios top o de mayor precio por m2?, ¿las tendencias son las mismas? ¿es cierto que sufren menos las crisis?En el próximo informe todos los detalles.

¡Muchas gracias por acompañarnos y muy feliz cierre de año para todos!

PABLO PEREARNAU | DIRECTOR GENERAL de WOW BROKERS

www.wowbrokers.comT. 4803-0139

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