VIGENCIA DE LA TABLA DE DEPRECIACION HEIDECKE...

VIGENCIA DE LA TABLA DE DEPRECIACION HEIDECKE PARA ALGUNAS

CIUDADES COLOMBIANAS EN TIPOLOGIAS POPULARES

JUAN CARLOS AVILA TRIVIÑO ARQUITECTO

CODIGO 20172117004 LAURA VIVIANA PAIBA CASTILLO

ARQUITECTA CODIGO 20172117027

ANDRES ANTONIO ROJAS PINZON ABOGADO

CODIGO 20172117035

ARTICULO CIENTIFICO PARA OPTAR AL TITULO DE

ESPECIALISTA EN AVALÚOS

EDWIN ROBERT PEREZ CARVAJAL

Ingeniero Catastral y Geodesta

Especialista en Avalúos

Doctorado en Ingeniería (c)

Director de Proyecto

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERÍA

Especialización en Avalúos

BOGOTA

2.018

I. INTRODUCCIÓN

La responsabilidad profesional está inherente en cada una de las diversas formas en que se pueden prestar los servicios valuatorios. Estos están plenamente definidos en la normatividad y reglamentación colombiana; para el caso específico de la valuación de bienes inmuebles se refieren al avalúo del bien en sí.

En muchas ocasiones se ha observado que los profesionales que realizan su práctica en estas áreas, aparentemente, no están conscientes de la importancia de realizar valoraciones que sean en todo ajustadas a las condiciones reales presentes al momento de hacer el avalúo. A. Antecedentes

Los documentos generados dentro de la temática de avalúos generalmente comienzan definiendo qué es valor y como se aplica al caso de los inmuebles. Históricamente los filósofos analizaron las diferentes teorías del valor. La economía se basa en el concepto del valor de las cosas. Dos grandes teorías mundiales, la socialista-comunista y la capitalista, se fundamentan en dos concepciones del valor. A nivel de avaluadores hay dos concepciones en el mundo: la teoría univalente y la teoría plurivalente sobre el valor de los inmuebles. El avaluador desea entrar de lleno en el análisis y métodos aplicables al avalúo comercial, dejando para después las discusiones teóricas y prácticas. Entrando en el avalúo comercial de inmuebles, se debe distinguir los factores y los métodos. factores para determinar el valor comercial de un inmueble son tres: lote, construcción y comercialización. Los métodos para encontrar dichos factores son cinco: comparativo o de mercado, costo, residual, renta y capitalización.

El presente artículo se centra en analizar el segundo factor en el avalúo de inmuebles (construcción), para ello, contemplara el método de costo de reposición, el cual busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Existen varios modelos para estimar la depreciación, lineal, lineal-residual, parabólico, lineal-parabólico, Kuentzle-Heidecke, Fitto y Corvinni, y para el tema que nos ocupa, el de Heidecke.

El método de Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad; incluye dos aspectos fundamentales que son:

La depreciación por edad El estado de conservación

Considera los siguientes principios básicos: la depreciación como pérdida de valor que no puede ser

recuperada con gastos de mantenimiento, y las reparaciones que pueden aumentar la durabilidad del bien; un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente, para la aplicación de este método, Heidecke define 9 categorías de estados de conservación, pero el presente artículo analizará 7 categorías, dejando de lado las categorías de muy bueno (nuevo) y muy malo (demolición) por tratarse de las categorías extremos, Fig.1.

https://www.monografias.com/trabajos16/configuraciones-productivas/configuraciones-productivas.shtml

Fig. 1. Tabla de Depreciación por estado

B. Justificación

La presente investigación se enfocará en establecer unos nuevos coeficientes por estado de conservación de la construcción los cuales serán contrastados con los definidos en el método de Heidecke. Así, el presente trabajo permitiría mostrar los cambios que pueden haberse suscitado, debido a las nuevas tecnologías constructivas y aparición de nuevos materiales constructivos y/o desarrollados.

Nos proponemos entonces actualizar, si es del caso, el modelo de depreciación establecido por los señores Heidecke, pues consideramos que los análisis hasta acá obtenidos y utilizados datan de tiempos en los cuales la tecnología y procesos constructivos no eran tan desarrollados como en la actualidad.

El estudio se centra en siete (7) de las nueve (9) categorías identificadas por los autores del método. Pretendemos entonces actualizar los factores que deberán tener en cuenta los futuros tasadores al momento de considerar un método de depreciación dentro de los encargos valuatorios. C. Hipótesis

Los coeficientes de depreciación actualizados en el método de Heidecke implementados en la ciudad de San José de Cúcuta, han permitido obtener en los últimos años, valores justos y coherentes al momento de tasar el factor de la construcción, permitiendo de esta manera la generación de dictámenes económicos congruentes con la necesidad del encargo valuatorio.

La actualización del método valuatorio ofrece satisfacción a clientes de la temática valuatoria y del grupo de profesionales del ramo valuatorio; ha permitido a los usuarios reducir el gasto de bolsillo al momento de requerir un servicio del este tipo en comparación con lo que antes de su implementación erogaban.

Los usuarios del ejercicio valuatorio califican de justas los valores erogados por el servicio, por lo que volverían a contratar el Servicio y lo consideran digno de ser recomendado a terceras personas.

II. OBJETIVOS A. Objetivo General

Comparar, actualizar y revisar los coeficientes de depreciación obtenidos en el método de Heidecke, incorporando las técnicas y materiales constructivos nuevos que no estaban considerados el en citado método; estimar el avance con la actualización del coeficiente en la obtención del justiprecio y estimar el impacto en el ejercicio valuatorio en favor de los usuarios del servicio en la ciudad de San José de Cúcuta.

B. Objetivos Específicos

Enunciar y analizar los resultados obtenidos con la actualización de los coeficientes dentro del método valuatorio en la ciudad de San José de Cúcuta que han permitido disponer u organizar los medios necesarios para llevar a cabo la actividad valuadora y llegar de esta manera a una solución.

Evaluar y estimar la percepción y opinión de los usuarios (peritos Avaluadores) respecto al empleo del método de depreciación, así como los efectos de su empleo en referencia al valor arrojado al momento de calcular las edificaciones.

Especificar y describir la importancia de la actualización de los factores de depreciación, y, estimar y evaluar la percepción y opinión de los peritos avaluadores respecto al nivel de confiabilidad del valor arrojado y de la información que recibe el usuario al servicio que recibe y si ha habido satisfacción en la proporción de esos beneficios.

III. EXPERIMENTO A. Datos

Se tiene como referencia la ciudad de San José de Cúcuta, Fig. 2 y como base de datos para el cálculo de los costos de reposición a nuevo para cada vivienda por estrato, los precios unitarios la revista Construinformes (No. 160 abril a mayo de 2.018), edición trimestral que circula en la región Norte santandereana, Fig. 3.

Se tomaron para cada estado de conservación definida por la metodología Heidecke, viviendas cuyas

características constructivas se identifiquen con cada uno de estos estados.

Se levanta registro fotográfico con las características citadas por cada estado de conservación definido en la metodología de Heidecke.

Fig. 2. Plano de la ciudad de San José de Cúcuta

Fig. 3. Revista Construinformes

B. Método

A partir del análisis de precios unitarios, se toma un predio promedio para cada una de las tipologías popular bajo, popular medio y popular alto, se establece el costo de reposición a nuevo (CRN), y a partir de estos, se hacen análisis económico conceptuales por cada uno de los siete (7) estados de conservación seleccionados dentro de la metodología de Heidecke.

Fig. 4. Características y áreas promedio por estrato

C. Procesamiento

1 Popular Bajo

Se toma como referencia el análisis de precios unitarios ara una vivienda de tipología popular bajo cuya

área es de 63 M2, en la Fig. 5 se puede apreciar los resultados obtenidos por capítulo y el valor por M2 de construcción.

Fig. 5. Resumen costo por capítulo y valor unitario por M2.

Los capítulos que son más representativos en cuanto inversión corresponden en su orden a acabados,

mampostería, cimientos y cubierta, Fig. 5 y 6.

El costo indirecto (A.I.U.) se le considera un porcentaje de 15% con respecto al arrojado en el costo directo.

El valor unitario de construcción del costo de reposición a nuevo de una vivienda en tipología bajo equivale a la suma de $ 1’354.369,54.

Fig. 6. Porcentaje de participación por capítulo de una vivienda de tipología popular bajo para la ciudad de San José de Cúcuta.

A continuación, se detallan los presupuestos conceptuales de conformidad con cada estado de conservación definidos dentro de modelo Heidecke.

El factor obtenido (k) sería el resultante del total del costo de reposición a nuevo sobre el valor del presupuesto general y las cantidades de obra, corresponden con:

Fig. 7. Presupuesto conceptual, estado de conservación Intermedio Nuevo 1,5.

Fig. 8. Presupuesto conceptual, estado de conservación Regular 2.

Fig. 9. Presupuesto conceptual, estado de conservación Intermedio Regular 2,5.

Fig. 10. Presupuesto conceptual, estado de conservación Reparaciones Sencillas 3.

Fig. 11. Presupuesto conceptual, estado de conservación Intermedia Reparaciones Sencillas 3,5.

Fig. 12. Presupuesto conceptual, estado de conservación Reparaciones Importantes 4.

Fig. 13. Presupuesto conceptual, estado de conservación Intermedia Reparaciones Importantes 4,5.

En la Fig. 13 se puede identificar los coeficientes tanto del modelo propuesto por Heidecke como los valores arrojados en la investigación.

Fig. 14. Coeficientes Heidecke Vs Investigación por estado de conservación para una vivienda popular bajo en la ciudad de San

José de Cúcuta.

Fig. 15. Comparación K Investigación Vs K Heidecke de una vivienda popular bajo en la ciudad de San José de Cúcuta.

Fig. 16. Depreciaciones y k Investigación Vs Teórico de una vivienda Popular bajo en la ciudad de San José de Cúcuta.

a. Procesamiento

Escenario 1: Estado de conservación Intermedio Nuevo 1,5

Fig. 17. Coeficientes Heidecke Vs Investigación para el estado de conservación Intermedio Nuevo de una vivienda en la ciudad

de San José de Cúcuta.

De acuerdo con la investigación, existe una mínima diferencia respecto al coeficiente a aplicar cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde a labores de mantenimiento total o parcial a nivel de acabados, repellos, pintura, reparación de ventanas, rodapiés, etc.; de conformidad con el método de Heidecke, se deberá castigar la construcción en un 7,24%, mientras que en la investigación arroja un coeficiente de 6,29%, es decir un decremento de 0,95%.

Escenario 2: Estado de conservación Regular 2

Fig. 18. Coeficientes Heidecke Vs Investigación para el estado de conservación Regular de una vivienda en la ciudad de San José

de Cúcuta.

De acuerdo con la investigación, existe una notoria diferencia respecto al coeficiente a aplicar cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde con algunos acabados que han sido sustituidos totalmente como molduras, marcos y ventanas, puertas, rodapiés, grifería, loza sanitaria y otros; de conformidad con el método de Heidecke, se deberá castigar la construcción en un 2,52%, mientras que la investigación arroja un resultado de 12,70%, es decir un incremento de 10,18%.

Escenario 3: Estado de conservación Intermedio Regular 2,5

Fig. 19. Coeficientes Heidecke Vs Investigación para el estado de conservación Intermedio Regular de una vivienda en la ciudad


De acuerdo con la investigación, existe una notoria diferencia respecto al coeficiente a aplicar cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde con sustituciones parciales en estructuras secundarias como cielo-rasos, paredes, cubierta, canales y bajantes, sistema electro-mecánico (cableado eléctrico, tuberías en general); de conformidad con el método de Heidecke, se deberá castigar la construcción en un 8,09%, mientras que en la investigación del 14,24%, es decir un incremento de 6,15%.

Escenario 4: Estado de conservación Reparaciones Sencillas 3

Fig. 20. Coeficientes Heidecke Vs Investigación para el estado de conservación Reparaciones Sencillas de una vivienda en la

ciudad de San José de Cúcuta.

De acuerdo con la investigación, existe una marcada diferencia respecto al coeficiente a aplicar cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde con sustituciones totales en estructuras secundarias como cielo-rasos, paredes, cubierta, canales y bajantes, sistema electro-mecánico (cableado eléctrico, tuberías en general); de conformidad con el método de Heidecke, se deberá castigar la construcción en un 18,10%, mientras que en la investigación del 23,50%, es decir un incremento de 5,40%.

Escenario 5: Estado de conservación Intermedio Reparaciones Sencillas 3,5

Fig. 21. Coeficientes Heidecke Vs Investigación para el estado de conservación Intermedio Reparaciones Sencillas de una

vivienda en la ciudad de San José de Cúcuta.

De acuerdo con la investigación, existe una considerable diferencia respecto al coeficiente a aplicar cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde con sustituciones parciales en estructuras primarias: cimientos, entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y cerchas; de conformidad con el método de Heidecke, se deberá castigar la construcción en un 33,20%, mientras que en la investigación sería del 26,30%, es decir un decremento de 6,90%.

Escenario 6: Estado de conservación Reparaciones Importantes 4

Fig. 22. Coeficientes Heidecke Vs Investigación para el estado de conservación Reparaciones Importantes de una vivienda en la


De acuerdo con la investigación, existe similitud respecto al coeficiente a aplicar cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde con sustituciones en gran parte de estructuras primarias: entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y cerchas; de conformidad con el método de Ross_Heidecke, se deberá castigar la construcción en un 52,60%, mientras que en la investigación sería del 52,20%, es decir un decremento de 0,40%.

Escenario 7: Estado de conservación Intermedio Reparaciones Importantes 4,5

Fig. 23. Coeficientes Heidecke Vs Investigación para el estado de conservación Intermedio Reparaciones Importantes de una


De acuerdo con la investigación, existe una considerable diferencia respecto al coeficiente a aplicar cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde con sustituciones parciales en estructuras primarias: cimientos, entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y

cerchas; de conformidad con el método de Heidecke, se deberá castigar la construcción en un 75,20%, mientras que en la investigación del 62,60%, es decir un decremento de 12,60%.

b. Análisis de resultados

Fig. 24. Coeficientes Heidecke Vs Investigación a nivel de estados de conservación de una vivienda en la ciudad de San José de

Cúcuta. En la Fig. 24, se puede apreciar los coeficientes a aplicar por estado de conservación con las diferencias encontradas entre la metodología Heidecke y la investigación realizada en la ciudad de San José de Cúcuta.

Fig. 25. Gráfica de Coeficientes Heidecke Vs Investigación a nivel de estados de conservación de una vivienda tipología popular

bajo en la ciudad de San José de Cúcuta.

c. Conclusiones y recomendaciones

Existe una mínima diferencia respecto al coeficiente a aplicar entre el método de Heidecke y la investigación cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde con los escenarios 1 y 6 (EC = 1,5 y 4).

Se evidencia crecimiento del coeficiente a aplicar entre el método de Heidecke y la investigación cuando

se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponden con los escenarios 2, 3 y 4 (EC = a 2; 2,5 y 3).

Se denota decrecimiento del coeficiente a aplicar entre el método de Heidecke y la investigación cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponden con los escenarios 5 y 7 (EC = a 3,5 y 4,5).

2 Popular Medio

Se toma como referencia el análisis de precios unitarios para una vivienda de tipología popular medio cuya

área es de 93 M2, en la Fig. 26 se puede apreciar los resultados obtenidos por capítulo:


Fig. 27. Porcentaje de participación por capítulo de una vivienda de tipología popular medio para la ciudad de San José de

Cúcuta. Los capítulos que son más representativos en cuanto inversión corresponden en su orden a acabados,


El costo indirecto (A.I.U.) se le considera un porcentaje de 15% con respecto al arrojado en el costo directo.

El valor unitario de construcción del costo de reposición a nuevo de una vivienda tipología popular bajo

equivale a la suma de $ 1’517.788,77.

A continuación, se detallan los presupuestos conceptuales de conformidad con cada estado de

conservación definidos dentro de modelo Heidecke.






Fig. 32. Presupuesto conceptual, estado de conservación Intermedia Reparaciones Sencillas 3,5.



En la Fig. 35 se puede identificar los coeficientes tanto del modelo propuesto por Heidecke como los

valores arrojados en la investigación.

Fig. 35. Coeficientes Heidecke Vs Investigación por estado de conservación para una vivienda popular medio en la ciudad de

San José de Cúcuta.

Fig. 36. Comparación K Investigación Vs K Heidecke de una vivienda tipología popular medio en la ciudad de San José de

Cúcuta.

Fig. 37. Depreciaciones y k Investigación Vs Teórico de una vivienda tipología popular medio en la ciudad de San José de

Cúcuta.

a. Procesamiento




De acuerdo con la investigación, existe una mínima diferencia respecto al coeficiente a aplicar cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde a labores de mantenimiento total o parcial a nivel de acabados, repellos, pintura, reparación de ventanas, rodapiés, etc.; de conformidad con el método de Heidecke, se deberá castigar la construcción en un 7,24%, mientras que en la investigación arroja un coeficiente de 7,28%, es decir un incremento de 0,04%.



de Cúcuta.









De acuerdo con la investigación, existe una marcada diferencia respecto al coeficiente a aplicar cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde con sustituciones totales en estructuras secundarias como cielo-rasos, paredes, cubierta, canales y bajantes, sistema electro-mecánico (cableado eléctrico, tuberías en general); de conformidad con el método de Heidecke, se deberá castigar la construcción en un 18,10%, mientras que en la investigación del 22,70%, es decir un incremento de 4,60%.








De acuerdo con la investigación, existe similitud respecto al coeficiente a aplicar cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde con sustituciones en gran parte de estructuras primarias: entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y cerchas; de conformidad con el

método de Ross_Heidecke, se deberá castigar la construcción en un 52,60%, mientras que en la investigación sería del 52,20%, es decir un decremento de 1,80%.




De acuerdo con la investigación, existe una considerable diferencia respecto al coeficiente a aplicar cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde con sustituciones parciales en estructuras primarias: cimientos, entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y cerchas; de conformidad con el método de Heidecke, se deberá castigar la construcción en un 75,20%, mientras que en la investigación del 59,30%, es decir un decremento de 15,90%.





media en la ciudad de San José de Cúcuta.





Se denota decrecimiento del coeficiente a aplicar entre el método de Heidecke y la investigación cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponden con los escenarios 5 y 7 (EC = a 3,5 y 4,5).

3 Popular Alto

Se toma como referencia el análisis de precios unitarios para una vivienda de tipología popular alto cuya área es de 133 M2, en la Fig. 47 se puede apreciar los resultados obtenidos por capítulo:


Fig. 48. Porcentaje de participación por capítulo de una vivienda de tipología popular alto para la ciudad de San José de

Cúcuta. Los capítulos que son más representativos en cuanto inversión corresponden en su orden a acabados,


El costo indirecto (A.I.U.) se le considera un porcentaje de 15% con respecto al arrojado en el costo

directo.

El valor unitario de construcción del costo de reposición a nuevo de una vivienda en estrato bajo equivale a la suma de $ 1’768.661,67.

A continuación, se detallan los presupuestos conceptuales de conformidad con cada estado de conservación definidos dentro de modelo Heidecke.






Fig. 53. Presupuesto conceptual, estado de conservación Intermedio Reparaciones Sencillas 3,5.



En la Fig. 56 se puede identificar los coeficientes tanto del modelo propuesto por Heidecke como los

valores arrojados en la investigación.

Fig. 56. Coeficientes Heidecke Vs Investigación por estado de conservación para una vivienda tipología popular alto en la ciudad


Fig. 57. Comparación K Investigación Vs K Heidecke de una vivienda tipología popular alto en la ciudad de San José de Cúcuta.

Fig. 58. Depreciaciones y k Investigación Vs Teórico de una vivienda tipología popular alto en la ciudad de San José de Cúcuta.

a. Procesamiento




De acuerdo con la investigación, existe una mínima diferencia respecto al coeficiente a aplicar cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde a labores de mantenimiento total o parcial a nivel de acabados, repellos, pintura, reparación de ventanas, rodapiés, etc.; de conformidad con el método de Heidecke, se deberá castigar la construcción en un 7,24%, mientras que en la investigación arroja un coeficiente de 6,71%, es decir un incremento de 0,53%.



de Cúcuta.









De acuerdo con la investigación, existe una mínima diferencia respecto al coeficiente a aplicar cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde con sustituciones totales en estructuras secundarias como cielo-rasos, paredes, cubierta, canales y bajantes, sistema electro-mecánico (cableado eléctrico, tuberías en general); de conformidad con el método de Heidecke, se deberá castigar la construcción en un 18,10%, mientras que en la investigación del 18,60%, es decir un incremento de 0,50%.








De acuerdo con la investigación, existe diferencia respecto al coeficiente a aplicar cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde con sustituciones en gran parte de estructuras primarias: entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y cerchas; de conformidad con el método de Heidecke, se deberá castigar la construcción en un 52,60%, mientras que en la investigación sería del 55,60%, es decir un decremento de 2,90%.




De acuerdo con la investigación, existe una considerable diferencia respecto al coeficiente a aplicar cuando se hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponde con sustituciones parciales en estructuras primarias: cimientos, entrepisos, muros de carga, columnas, vigas y cerchas; de conformidad con el método de Heidecke, se deberá castigar la construcción en un 75,20%, mientras que en la investigación del 61,90%, es decir un decremento de 13,30%.





alto en la ciudad de San José de Cúcuta.





Se denota decrecimiento del coeficiente a aplicar entre el método de Heidecke y la investigación cuando se

hace uso del método de depreciación a construcciones cuyo estado de conservación corresponden con los escenarios 5 y 7 (EC = 3,5 y 4,5).

REFERENCIAS

[1] S. M. Metev and V. P. Veiko, Laser Assisted Microtechnology, 2nd ed., R. M. Osgood, Jr., Ed. Berlin, Germany: Springer-Verlag, 1998. [2] J. Breckling, Ed., The Analysis of Directional Time Series: Applications to Wind Speed and Direction, ser. Lecture Notes in Statistics. Berlin, Germany: Springer, 1989, vol. 61.

IV. ANEXOS

A. Análisis de Precios unitarios por tipología

B. Plantas arquitectónicas

C. Registro fotográfico por tipología, ciudad de San José de Cúcuta

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