VICENTE MAGRO SERVET

CADIZ, 29 DE ABRIL DE 2011

COLEGIO TERRITORIAL DE ADMINISTRADORES DE FINCAS DE CÁIDZ

ACTUALIZACIÓN DE CRITERIOS DEL TRIBUNAL SUPREMO EN PROPIEDAD HORIZONTAL

¿Puedo pedir al Administrador de fincas la entrega ¿Puedo pedir al Administrador de fincas la entrega de copia de documentación para asistir a la junta?de copia de documentación para asistir a la junta?

Prueba de la notificación de comunicaciones a Prueba de la notificación de comunicaciones a los propietarios.los propietarios.

Responsabilidad del comunero por daños y molestias Responsabilidad del comunero por daños y molestias del inquilinodel inquilino

No responsabilidad del administrador por daños por deficiencias ocultas no denunciadas

Tribunal Supremo en su sentencia de fecha 5 de

Noviembre de 2001 Es obligación del administrador acometer las

reparaciones urgentes.

◦ No existen en autos datos o elementos que avalen la tesis de una conducta negligente o descuidada por parte del administrador en la obligación de conservación y vigilancia de los elementos comunes.

◦ No consta que en momento alguno en junta de propietarios o por algún vecino se manifestara al administrador alguna queja sobre el estado de las cañerías, averías anteriores que hubieran de ponerle sobre alerta, ni tampoco que se aprobara en junta la necesidad de revisar el estado de las acometidas.

◦ Siendo así que su actuación tras la producción del siniestro estuvo provista de la debida diligencia, pues avisó inmediatamente a los servicios de reparación.

¡OJO!: Preconstituir la prueba de lo que se hace:

Desarrollo de una junta de propietarios

NORMAS QUE DEBO OBSERVAR EN EL DESARROLLO DE UNA JUNTANORMAS QUE DEBO OBSERVAR EN EL DESARROLLO DE UNA JUNTA

ACTAS, ASISTENCIA A LA JUNTA EN CASOS DE COPROPIEDAD Y ACTAS, ASISTENCIA A LA JUNTA EN CASOS DE COPROPIEDAD Y MANIFESTACIÓN EXPRESA DEL VOTO. PROBLEMAS EN LAS MANIFESTACIÓN EXPRESA DEL VOTO. PROBLEMAS EN LAS

SEPARACIONES Y/O DIVORCIOSSEPARACIONES Y/O DIVORCIOS

ASISTENCIA A JUNTAASISTENCIA A JUNTA

ACTAS, FIRMAS Y NOTAS Reflejo en acta de observaciones y derecho honor:

◦ Reflejar en el acta que algunos propietarios expresaron en la junta alguna observación y que se divulgue el acta no afecta al derecho al honor de los comuneros. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 2 Oct. 2008, rec. 1454/2002

El acta no puede ser firmada por los comuneros. Solo la firman el presidente y el administrador de fincas. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 22 Dic. 2009, rec. 1731/2005

CONSEJO: De todos modos, es preciso evitar hacer constar en acta comentarios y opiniones

Afectación al honor por expresiones en juntaTribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 3 Junio 2009, rec. 1389/2006

El mero hecho de que conste en acta la mención tratada en junta de que el letrado de la comunidad ha llevado a cabo la dirección técnica de los procedimientos judiciales de la comunidad de manera inadecuada y que se divulgue el acta con esta apreciación no conlleva vulneración del derecho al honor.

Aun así, es preciso que no se recojan en acta cuestiones que sean meros comentarios o temas que no se refieran al orden del día por acuerdos adoptados.

Ruegos y preguntasRuegos y preguntas

Convocatoria de la juntaConvocatoria de la junta

Tablón y afectación al honor Tablón y afectación al honor y protección de datos.y protección de datos.

Obligaciones del comunero de facilitar Obligaciones del comunero de facilitar domicilio al AFdomicilio al AF

Asunción por el comunero de que el mejor Asunción por el comunero de que el mejor sistema de comunicación es el informáticosistema de comunicación es el informático

Régimen de acuerdosRégimen de acuerdos

Letreros por locales comercialesLetreros por locales comerciales

Instalación de ascensor en Instalación de ascensor en patio de luces utilizado por patio de luces utilizado por

local comerciallocal comercial

ASUNCIÓN PAGO GASTOS ASCENSORES. EXONERACIÓN.Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de

18 Nov. 2009, rec. 956/2005

Si en el título constitutivo o estatutos consta que se exonera a los titulares de los locales de contribuir a los gastos de ascensores se entiende que se alcanza a los ordinarios y a los extraordinarios. Hasta la fecha solo alcanzaba a los ordinarios.

◦ Existencia en el título constitutivo de una cláusula que exoneraba a los demandantes, en su calidad de propietarios de los sótanos, bajos y entresuelos, de los gastos de portal y ascensor por su imposibilidad de uso.

◦ La utilización del término genérico de «gastos» permite concluir que hace referencia tanto a los ordinarios como a los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no existe justificación para interpretar lo contrario.

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 15 Dic. 2010, rec. 506/2007

CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE EN COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PARA INSTALACION DEL ASCENSOR UTILIZANDO

PARTE DE LOCAL

En base al art. 9.1, c) LPH es posible privar a un titular del local de parte del mismo para instalar ascensor aprobado en junta aunque se le prive de parte del local.

Razón de la servidumbre: El ascensor es un elemento esencial de presente y de futuro para favorecer la movilidad de las personas que residen en el inmueble.

Fijación de criterios indemnizatorios al titular del local:◦ a) una indemnización a precio de mercado de superficie

invadida.

◦ B) una cantidad a tanto alzado por el demérito experimentado por el local como consecuencia de su menor superficie

◦ C) una indemnización dineraria por todas las consecuencias que la instalación del ascensor pueda producir

◦ D) una indemnización dineraria para el supuesto de que, como consecuencia de la ejecución de las obras precisas, se causen daños al local previa acreditación fehaciente de los mismos.

Limitación uso de ascensor por acuerdo de junta excluyendo usuarios pisos donde se

ejerce actividad profesional (Solo para propietarios)

Audiencia Provincial de Vizcaya, Sección 5ª, Sentencia de 12 Mar. 2010, rec. 416/2009

Nulidad, por abusivo y perjudicial para los propietarios que desarrollan actividades profesionales en el segundo piso, del acuerdo comunitario por el que se estableció dotar de llave a las puertas del ascensor.

La comunidad señaló que el uso del ascensor por ajenos les causa molestias y es un gasto excesivo por extraños a la comunidad.

La sala señala que ello implica la actuación de la Comunidad, no un acto de gestión del uso del ascensor sino una supresión del servicio y una cortapisa para los clientes de la peluquería y los pacientes del consultorio médico.

STS 26 DE OCTUBRE DE 2010. INSTALACIÓN DE ASCENSOR Y OBLIGACION DE CONTRIBUIR AUNQUE

ESTÉN LIBERADOS DE PAGAR GASTOS Objeto: Dilucidar si las cláusulas contenidas en los

Estatutos de una Comunidad que eximen del deber de contribuir a "gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras" a los propietarios locales que no tienen acceso por dichos portales, deben entenderse en el sentido de que, además, les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos.

Tratándose de acuerdos de instalación de un ascensor en el edificio comunitario, la sentencia núm. 1181/2008 de 18 diciembre fija la regla de que: "el acuerdo obliga a todos los comuneros, tanto a los que hayan votado favorablemente, como a los que han disentido, y eso supone que deben permitir que se lleve a efecto y abonar lo que corresponda

El TS ya lo ha expuesto en la sentencia número 927/2008, de

21 de octubreEn aquellos casos en los que la instalación de

un ascensor en un edificio que carecía del mismo y que es necesario para la habitabilidad del inmueble, constituye un servicio o mejora exigible y que todos los comuneros tienen la obligación de contribuir a los mismos, sin que las cláusulas de exención del deber de participar en las reparaciones ordinarias y extraordinarias correspondientes al portal, escalera y ascensor, permitan considerar a los propietarios de los locales afectados liberados también del deber de contribuir los gastos de la instalación de ascensor.

Hay autores que cuestionen este tratamiento diferenciador

Se amparan en la reciente STS de 9 de diciembre de 2010, en la que se puede comprobar el distinto tratamiento que la jurisprudencia da a las modificaciones realizadas en la configuración y estado exteriores del inmueble según se trate de pisos o de locales y esta STS de 20 de octubre de 2010.

Cerramiento de comunidad con locales comerciales Cerramiento de comunidad con locales comerciales en su interior.en su interior.

USO DE ELEMENTOS COMUNES POR USO DE ELEMENTOS COMUNES POR TITULARES DE PLAZAS DE GARAJETITULARES DE PLAZAS DE GARAJE

APARCAMIENTOS EN LA COMUNIDAD EN APARCAMIENTOS EN LA COMUNIDAD EN PLAZAS AJENAS O EN ELEMENTOS COMUNESPLAZAS AJENAS O EN ELEMENTOS COMUNES

¿Qué hacer ante los vecinos insolidarios que ¿Qué hacer ante los vecinos insolidarios que aparcan sus vehículos donde les da la gana?aparcan sus vehículos donde les da la gana?

VIABILIDAD LEGAL DE ESTA SOLUCIÓNVIABILIDAD LEGAL DE ESTA SOLUCIÓN

MOROSIDAD E INTERVENCIÓN EN JUNTAMOROSIDAD E INTERVENCIÓN EN JUNTA

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 2 Jul. 2009, rec. 344/2004.

Consecuencias de la votación indebida de un moroso

El impugnante no ha justificado que hubiese denunciado al inicio de la celebración de la Junta el defecto formal de la convocatoria consistente en la omisión de la relación de morosos.

Tampoco ha hecho el mínimo esfuerzo en acreditar que si se hubiese excluido a alguno de los propietarios morosos del cómputo de los votos no se habrían alcanzado las mayorías necesarias para adoptar los acuerdos

Realización de obrasRealización de obras

CerramientosCerramientos

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 26 Nov. 2010, rec. 2401/200526 Nov. 2010, rec. 2401/2005

CONSENTIMIENTO TÁCITO DE LA COMUNIDAD EN OBRASCONSENTIMIENTO TÁCITO DE LA COMUNIDAD EN OBRAS

Extracción de humos en local Extracción de humos en local de negociode negocio

¿Puede negarse la junta a ¿Puede negarse la junta a una obra de importancia en una obra de importancia en

un piso o local?un piso o local?

Modificación elementos comunes en Modificación elementos comunes en pisos o localespisos o locales

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 9 Dic. 2010, rec. 1122/2006

EL TS APUESTA POR LA FLEXIBILIDAD EN LOCALES EN EJECUCION DE OBRAS

Realización de obras que afectan a elementos comunes por locales:◦ Para el desarrollo de las actividades comerciales que les

son propias, puede resultar imprescindible la instalación de elementos que van a afectar a otros elementos comunes y cuya instalación no puede dejarse al arbitrio de que una minoría de copropietarios, sin razón legal que lo justifique, impidan su realización

Aunque no se alcance la unanimidad puede hacerse. Solo hay que valorar si la obra menoscaba o altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudica los derechos de otro propietario.

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 26 Oct. 2010, Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 26 Oct. 2010, rec. 1019/2008rec. 1019/2008

NO AFECTACIÓN DEL DERECHO AL HONOR POR EL HECHO DE QUE EL NO AFECTACIÓN DEL DERECHO AL HONOR POR EL HECHO DE QUE EL NUEVO PRESIDENTE EXPONGA EN JUNTA IRREGULARIDADES DEL NUEVO PRESIDENTE EXPONGA EN JUNTA IRREGULARIDADES DEL

PRESIDENTE ANTERIOR. AMPARO EN EL DERECHO A LA INFORMACIÓNPRESIDENTE ANTERIOR. AMPARO EN EL DERECHO A LA INFORMACIÓN

Ausencia y legitimación para impugnar. El voto Ausencia y legitimación para impugnar. El voto presunto y las posibilidades de impugnar de quien no se presunto y las posibilidades de impugnar de quien no se

opone en 30 días en los acuerdos del 17.1º LPH.opone en 30 días en los acuerdos del 17.1º LPH.Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Diciembre de Sentencia del Tribunal Supremo de 16 de Diciembre de

2008.2008.Sabido es que en los casos del art.

17.1.4º si los ausentes no emiten opinión contraria al acuerdo se computa su voto como positivo. Hasta la fecha se entendía, sin embargo, que en este caso no podían impugnar.

El TS (sentencia de 16-12-08) ha cambiado el criterio y ahora permite hacerlo en estos casos

Limites a las promotoras

1.- La promotora no puede fijar en el título constitutivo limitaciones con respecto al uso que debe dársele a los locales, y reservarse el derecho de hacer obras en los locales aunque los venda más tarde sin autorización de la junta. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 23 Oct. 2009, rec. 313/2005.

2.- Si en el título constitutivo consta que los locales se utilizarán para fines comerciales no puede modificarse esto con un pacto entre promotores y compradores o que solo se destinen a un determinado fin comercial. Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 20 Oct. 2008, rec. 1826/2002. Está en contra del libre comercio.

Presidente no propietario. A) El no propietario no puede ejercer el cargo

de presidente de la comunidad y si lo ha ejercido es nulo pese a que no se haya impugnado el nombramiento por la junta. STS de 14 de Octubre de 2008.

La jurisprudencia del TS ha declarado la nulidad de pleno derecho del nombramiento como Presidente de la comunidad de propietarios de quien no es propietario.

B) Si por el presidente no propietario se ejercen acciones en representación de la comunidad el comunero demandado podrá alegar la falta de legitimación del presidente y será admitido porque el nombramiento es nulo de pleno derecho.

Tribunal Supremo, Sala Primera, de lo Civil, Sentencia de 14 Oct. 2008, rec. 948/2002.