VIABILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DE INVERSIONES Y ...€¦ · a. La métrica de precio medio...

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CURSO/GUÍA PRÁCTICA DE

VIABILIDAD ECONÓMICA Y

FINANCIERA DE INVERSIONES Y

PROMOCIONES INMOBILIARIAS

SISTEMA EDUCATIVO inmoley.com DE FORMACIÓN CONTINUA PARA PROFESIONALES INMOBILIARIOS. ©



¿QUÉ APRENDERÁ? ........................................................................................................... 20

Introducción. ..................................................................................................................... 21 Análisis de inversiones de desarrollos inmobiliarios .................................................................................... 23

PARTE PRIMERA ................................................................................................................ 25

Herramientas de análisis de inversiones inmobiliarias. .............................................................. 25

Capítulo 1. Herramientas de análisis de inversiones. ......................................................... 25

1. Tasa mínima de atractivo de retorno (TMAR) ......................................................................... 25

2. El VAN permite evaluar el valor económico de cualquier activo inmobiliario. ........................ 26 El valor actual neto, también conocido como valor actualizado neto o valor presente neto (en inglés net present value), cuyo acrónimo es VAN (en inglés, NPV) .............................................................................. 26

3. Tasa interna de rendimiento (TIR) .......................................................................................... 27

4. Período de amortización (Retorno de Capital) (Payback) ........................................................ 27

5. Margen (VAN / Ingresos) ....................................................................................................... 27

6. Retorno / Inversión (ROI) ....................................................................................................... 27

TALLER DE TRABAJO.......................................................................................................... 29

La tasa de interés de retorno (T.I.R.). ....................................................................................... 29

Capítulo 2. ¿Cómo analizan los promotores o inversores inmobiliarios una propiedad? .... 31

1. Métodos y métricas para evaluar y analizar una inversión inmobiliaria. ................................. 31

2. ¿Qué datos se necesitan para analizar una promoción o inversión inmobiliaria? .................... 31 a. La métrica de precio medio ...................................................................................................................... 32 b. Rendimientos que se esperan de su elección de inversión inmobiliaria. ................................................. 32

Capítulo 3. Métricas para determinar la rentabilidad o el retorno de la inversión inmobiliaria. ......................................................................................................................................... 33

1. Tasa de capitalización (Cap Rate) ........................................................................................... 33

2. Tasa de retorno (Cash on Cash Return). ................................................................................. 33

Capítulo 4. Métricas para determinar la viabilidad de una propiedad en alquiler. ............ 34

1. Flujo de caja (Cash Flow)/ Ingresos de alquiler (Rental Income) ............................................. 34

2. Tasa de ocupación (Occupancy Rate) ..................................................................................... 34

Capítulo 5. Determinación de gastos para analizar una inversión inmobiliaria. ................ 35

1. Costes iniciales y costes recurrentes. ..................................................................................... 35

2. Los gastos de explotación ...................................................................................................... 36

PARTE SEGUNDA ............................................................................................................... 37

Índice



El análisis de una inversión inmobiliaria .................................................................................... 37

Capítulo 6. El análisis de una inversión inmobiliaria .......................................................... 37

1. Las características inmobiliarias que no se pueden ver en las matemáticas de un análisis financiero. ................................................................................................................................. 37

2. Componentes de todo análisis de inversión inmobiliaria. ....................................................... 37 a. Flujo de efectivo (Cash flow) .................................................................................................................... 38 b. Efecto impositivo (Tax effect) ................................................................................................................... 38 c. Beneficios futuros ..................................................................................................................................... 38

3. La puesta en marcha (setup) o el valor de adquisición para el inversor. ................................. 38 El término configuración (setup) es jerga inmobiliaria para una combinación del estado de resultados y el flujo de caja (cash flow). ....................................................................................................................................... 38


La interpretación correcta del Cash Flow en promociones e inversiones inmobiliarias. .............. 40

1. La interpretación del Cash Flow en promociones e inversiones inmobiliarias y su diferencia de la cuenta de resultados. ................................................................................................................ 40

2. Depreciación en el "Cash-Flow” y el principio de devengo. .................................................... 41

3. Cronograma de Cash flow inmobiliario. Periodificación de los cobros y pagos. ....................... 42

Capítulo 7. Análisis de inmuebles que generan rentas....................................................... 44

1. Ingresos brutos (Gross Revenues). Valoración de los alquileres. ............................................. 44

2. El factor tiempo. El error de esperar al mejor precio. ............................................................. 45

3. La renta fija no lo es todo. La renta variable es lo que importa. .............................................. 45

4. Vacantes. Un edificio sin arrendar es una pérdida. ................................................................. 47

PARTE TERCERA ................................................................................................................ 49

Metodología de los análisis de viabilidad de inversiones y promociones inmobiliarias. .............. 49

Capítulo 8. Análisis de viabilidad: el método dinámico. ..................................................... 49

1. Introducción. ......................................................................................................................... 49 ¿Qué es y para qué sirve el método dinámico? ........................................................................................... 50

2. Aspectos financieros. ............................................................................................................. 51 ¿Qué se entiende por un "Capital"? ............................................................................................................. 51 El interés o coste de oportunidad para el promotor inmobiliario. .............................................................. 52 La prima de riesgo de la inversión inmobiliaria. ........................................................................................... 52 La inflación. .................................................................................................................................................. 53 Capitalizar y descuento. ............................................................................................................................... 54 Los flujos de Caja (Cash-flow). ...................................................................................................................... 56 Los proyectos de inversión en relación al flujo de caja del proyecto inmobiliario. ..................................... 57

Capítulo 9. Métodos dinámicos de cálculo de la rentabilidad de los proyectos de inversión inmobiliaria: el método del valor actual neto y la tasa interna de retorno. ....................... 59

1. Método del Valor Actual Neto (VAN). .................................................................................... 59 Caso práctico. ............................................................................................................................................... 60



Cálculo del VAN de un proyecto inmobiliario. ............................................................................................. 60 Caso práctico. ............................................................................................................................................... 61 ¿Cuándo será rentable un proyecto de inversión inmobiliaria según la metodología del VAN? ................. 61

2. Método de la Tasa Interna de Retorno (TIR). .......................................................................... 62 Caso práctico. ............................................................................................................................................... 62 Cálculo de la TIR. .......................................................................................................................................... 63 Caso práctico. ............................................................................................................................................... 63 ¿Cuándo es viable un proyecto inmobiliario atendiendo a los resultados de la TIR? .................................. 64

3. Análisis de viabilidad económica de un proyecto inmobiliario: método dinámico. ................. 64 Caso práctico. ............................................................................................................................................... 66

PARTE CUARTA ................................................................................................................. 70

Viabilidad económica de la promoción inmobiliaria. .................................................................. 70

Capítulo 10. Viabilidad económica de la promoción inmobiliaria. ..................................... 70

1. Análisis de los costes de una promoción inmobiliaria. ............................................................ 70

2. Clases de gastos en una promoción inmobiliaria. ................................................................... 71 Costes directos. ............................................................................................................................................ 71 El resultado marginal de la promoción inmobiliaria. ................................................................................... 72 Costes indirectos. ......................................................................................................................................... 72

3. Costes directos ...................................................................................................................... 72 Adquisición de suelo .................................................................................................................................... 72 Costes de desarrollo ..................................................................................................................................... 73 De Ejecución. ................................................................................................................................................ 73 Autorizaciones y licencias. ............................................................................................................................ 73 Costes de ejecución material. (Urbanización, construcción, etc.). .............................................................. 74 Costes comerciales. ...................................................................................................................................... 75 Costes Financieros. ....................................................................................................................................... 75 Costes de Postventa. .................................................................................................................................... 75

4. Costes indirectos. .................................................................................................................. 76 Recursos humanos. ...................................................................................................................................... 76 Materiales. ................................................................................................................................................... 76

Fiscales. .................................................................................................................................................... 76 Jurídicos. .................................................................................................................................................. 76 Financieros. .............................................................................................................................................. 76

5. Estructura de los costes ......................................................................................................... 77 a. Estructura de los costes directos .............................................................................................................. 77 b. Estructura de los costes indirectos ........................................................................................................... 77

6. Imputación de costes ............................................................................................................. 78 ¿Cómo distribuir contablemente el coste total de la promoción entre productos inmobiliarios de diferente tipología? ...................................................................................................................................................... 78 Normativa de Colegios profesionales para la valoración de Presupuestos de referencia de ejecución material para cualquier tipo de obra o proyecto........................................................................................................ 79 Módulo base de presupuestación por m² construido .................................................................................. 79

7. La cuenta de explotación de las promociones inmobiliarias. .................................................. 80 Cuenta de Resultados o Cuenta de Explotación ........................................................................................... 80 Distribución de gastos entre las funciones de una promoción inmobiliaria ................................................ 80 Cuenta de Resultados Provisional de una promoción inmobiliaria .............................................................. 81



Ventas netas de pisos/locales de una promoción inmobiliaria .................................................................... 81 Gastos financieros de préstamo promotor/inversor inmobiliario. .............................................................. 82 "Cash-Flow" de una promoción inmobiliaria. .............................................................................................. 82 Saldo final de una promoción inmobiliaria. ................................................................................................. 84


Esquemas. Cuenta de resultados y viabilidad de una promoción inmobiliaria. ........................... 85

1. Cuenta de resultados de una promoción inmobiliaria. ........................................................... 86 1. Organización empresarial. ........................................................................................................................ 86 2. Detalle de todos los costes asociados a la Promoción Inmobiliaria desde la compra del terreno hasta la entrega del edificio: ...................................................................................................................................... 86

2.1. Adquisición del terreno: .................................................................................................................... 86 Tipología de terrenos. ..................................................................................................................... 86 Incidencias en el tiempo de los distintos tipos de suelo. ................................................................ 86 Clases de suelo y techo neto. .......................................................................................................... 86 Precio de adquisición y permuta. .................................................................................................... 86 Fiscalidad y costes relativos a la Compra / Venta. .......................................................................... 86 Otros costes. ................................................................................................................................... 86 2.2. Gestión urbanística: .......................................................................................................................... 86 Modalidades para ejecutar las reparcelaciones. ............................................................................. 86 Incumplimiento de las obligaciones. ............................................................................................... 86 Costes de urbanización. .................................................................................................................. 86 2.3. Construcción: .................................................................................................................................... 86 Costes de construcción. .................................................................................................................. 86 Otros costes indirectos de obra. ..................................................................................................... 86 2.4. Costes de los proyectos: ................................................................................................................... 86 Proyecto de edificación. .................................................................................................................. 86 Dirección de obra. ........................................................................................................................... 86 Otros proyectos. .............................................................................................................................. 86 Plan de control de calidad. .............................................................................................................. 86 2.5. Seguros:............................................................................................................................................. 86 Responsabilidad Civil (RC). .............................................................................................................. 86 Todo Riesgo de la Construcción (TRC). ............................................................................................ 86 Decenal ............................................................................................................................................ 86 Otros. ............................................................................................................................................... 86 2.6. Comercialización: .............................................................................................................................. 86 Comercialización interna. ................................................................................................................ 86 Comercialización externa. ............................................................................................................... 86 Promoción. ...................................................................................................................................... 86 2.7. Entrega y postventa. ......................................................................................................................... 86 2.8. Costes legales y jurídicos................................................................................................................... 86

3. Otros costes: ............................................................................................................................................. 86 3.1. Costes financieros: ............................................................................................................................ 86 Avales. ............................................................................................................................................. 86 El préstamo hipotecario. ................................................................................................................. 86 Otros préstamos. ............................................................................................................................. 86 3.2. Tributos. ............................................................................................................................................ 86

2. Análisis estático de la Cuenta de Resultados .......................................................................... 87 1. Análisis de viabilidad económica en Promociones Inmobiliarias. ............................................................ 87 2. Herramientas para el análisis estático. .................................................................................................... 87



3. Estructura de la Cuenta de Resultados Estática. ...................................................................................... 87 4. Ratios financieros: .................................................................................................................................... 87

4.1. Beneficio sobre ventas. ..................................................................................................................... 87 4.2. Beneficio sobre fondos propios (FP). ................................................................................................ 87 4.3. Beneficio sobre ventas con permuta. ............................................................................................... 87 4.4. Otros ratios estáticos: ....................................................................................................................... 87 Rentabilidad estática de la inversión. ............................................................................................. 87 Rentabilidad estática después de intereses. ................................................................................... 87 Rentabilidad Fondos Propios........................................................................................................... 87 Margen sobre ventas. ..................................................................................................................... 87 Comentarios a los ratios estáticos. ................................................................................................. 87 Indicadores Inmobiliarios: ............................................................................................................... 87

5. Definición de m2. ..................................................................................................................................... 87 Coste del m2. ................................................................................................................................... 87 Indicadores de la Cuenta de Resultados. ........................................................................................ 87

6. Imputación de costes ............................................................................................................................... 87 Imputación real. .............................................................................................................................. 87

3. Análisis dinámico de la Cuenta de Resultados ........................................................................ 88 1. Viabilidad Dinámica .................................................................................................................................. 88 Concepto de Viabilidad Dinámica. ............................................................................................................... 88 Estructura de la cuenta de resultados dinámica. ......................................................................................... 88 Métodos de valoración dinámicos: .............................................................................................................. 88

1. VAN (Valor Actual Neto): ..................................................................................................................... 88 1.1. Tasa de descuento. ........................................................................................................................... 88 1.2. Interpretación del resultado del VAN. .............................................................................................. 88 1.3. Ventajas e inconvenientes de utilización del VAN. ........................................................................... 88 1.4. Ejemplos de utilización del VAN. ....................................................................................................... 88 2. TIR (Tasa Interna de Rentabilidad): ...................................................................................................... 88 2.1. Interpretación del resultado de la TIR. ............................................................................................. 88 2.2. Ventajas e inconvenientes de utilización de la TIR. .......................................................................... 88 3. TIR vs VAN: ........................................................................................................................................... 88 3.1. Cuando VAN y TIR son coincidentes. ................................................................................................ 88 3.2. Cuando VAN y TIR no son coincidentes. ........................................................................................... 88 Otros criterios de valoración adicional a proyectos de inversión: ........................................................... 88 IR (Índice de Rentabilidad). ...................................................................................................................... 88 PAY-BACK (Periodo de recuperación de la inversión). ............................................................................. 88 4. Financiación: ........................................................................................................................................ 88 4.1. Dos tipos de flujos de fondos. ........................................................................................................... 88 4.2. Grado de apalancamiento (GA): Apalancamiento financiero. .......................................................... 88 4.3. Análisis de la sensibilidad de proyectos de inversión. Parámetros susceptibles de variación (variables). ................................................................................................................................................................. 88

3. Diagnóstico del activo - análisis de viabilidad. ........................................................................ 88 Oportunidad de Suelo .................................................................................................................................. 88 Convenio de Planeamiento .......................................................................................................................... 88 Jurídico: Estudio del Suelo ............................................................................................................................ 88 Evolución de las condiciones Jurídicas ......................................................................................................... 88 Módulo de Tesorería .................................................................................................................................... 88 Búsqueda de capacidad de Financiación ...................................................................................................... 88 Ciclo de Pagos ............................................................................................................................................... 88 Compra de Suelo .......................................................................................................................................... 88 Evolución de las condiciones Urbanísticas ................................................................................................... 88



Presupuesto del coste del Proyecto de Marketing ...................................................................................... 89 Conceptos Constructivos. Anteproyecto ...................................................................................................... 89 Marketing: Definición de los elementos de venta ....................................................................................... 89 Definición de los perfiles de clientes ............................................................................................................ 89

4. Enfoque de la dinámica de actuación ..................................................................................... 90 Planificación y desarrollo del proyecto ........................................................................................................ 90 Análisis y Planificación .................................................................................................................................. 90 Diseño Estratégico ........................................................................................................................................ 90 Diseño Financiero ......................................................................................................................................... 90 Identificación oportunidad ........................................................................................................................... 90 Fase Técnica ................................................................................................................................................. 90 Inversión Requerida ..................................................................................................................................... 90 Competidores ............................................................................................................................................... 90 Análisis de Mercado ..................................................................................................................................... 90 Fase Jurídico Legal ........................................................................................................................................ 90 Proyecciones Financieras ............................................................................................................................. 90 Análisis DAFO ............................................................................................................................................... 90 Comercial ..................................................................................................................................................... 90 Financiación .................................................................................................................................................. 90 Identificación de barreras al cambio ............................................................................................................ 90 Validación Modelo/Cuadro Mandos ............................................................................................................ 90 Reformulación Proyecto Inmobiliario .......................................................................................................... 90 Definición Plan Implementación .................................................................................................................. 90 Objetivo ........................................................................................................................................................ 90 Desarrollo-documentación líneas de acción ................................................................................................ 90 Valoración y priorización línes de acción. .................................................................................................... 90 Diagrama de GANTT ..................................................................................................................................... 90 Mantenimiento de Valor & Desinversión ..................................................................................................... 90 Definición de medidas de actuación ............................................................................................................ 90 Secuenciación medidas de actuación ........................................................................................................... 91

Capítulo 11. Análisis de viabilidad económica en la promoción inmobiliaria de solares. ... 92

1. La condición de viabilidad económica en la producción inmobiliaria de solares. .................... 92 Fórmula del beneficio de producción de solares. ........................................................................................ 92 Beneficio de la producción de solares edificables ........................................................................................ 93 Caso práctico de la fórmula del beneficio de producción de solares. .......................................................... 93 Condición de viabilidad económica en suelos urbanizables. ....................................................................... 94

2. Costes de la producción de solares edificables ....................................................................... 95 Presupuesto de la obra urbanizadora .......................................................................................................... 95

3. Ingresos de la producción de solares edificables .................................................................... 95 Supuestos especiales en el caso de viviendas sociales. ............................................................................... 96

CHECK-LIST ........................................................................................................................ 98

Desarrolle los gastos de una promoción inmobiliaria. ................................................................ 98

¿Cómo se estructura el precio de compra del suelo respecto de otros gastos? ........................... 98

¿Pueden imputarse los gastos en función de la tipología de una promoción inmobiliaria? ......... 98

¿Qué utilidad tiene poder saber el beneficio que generará un mayor gasto concreto? ............... 98

¿Cómo planificar los gastos de una promoción inmobiliaria? ..................................................... 98



PARTE QUINTA .................................................................................................................. 99

Seguimiento del plan de viabilidad económico de una inversión y/o promoción inmobiliaria. ......................................................................................................................................... 99

Capítulo 12. El presupuesto financiero de la obra. ............................................................ 99

1. Variables financiera de planificación de obra. ........................................................................ 99 Variables económicas ................................................................................................................................... 99 Variables técnicas ....................................................................................................................................... 100 Variables financieras .................................................................................................................................. 100

2. Fases presupuestarias. ......................................................................................................... 100 a. Previsión de los ingresos ........................................................................................................................ 100 b. Previsión de pagos .................................................................................................................................. 100 c. Cobros e ingresos (cash-flow). ................................................................................................................ 101

3. Estimación de costes directos e indirectos de una obra. ....................................................... 101

4. Costes directos de la obra. ................................................................................................... 102 Recursos humanos. .................................................................................................................................... 102 Materiales. ................................................................................................................................................. 103 Fórmula del coste real de material de obra. .............................................................................................. 103 Valoración del almacén. Valoración correcta del coste de materiales. ..................................................... 104 Valoración de entradas hasta la puesta a disposición en obra. ................................................................. 104 Valoración de las salidas de almacen en obra. ........................................................................................... 104 Valoración del inventario final. .................................................................................................................. 104 Unidades de obra realizadas subcontratistas e industriales ...................................................................... 105 Maquinaria y medios auxiliares .................................................................................................................. 106 Maquinaria propia ...................................................................................................................................... 106 Maquinaria ajena ....................................................................................................................................... 106 Otros costes directos .................................................................................................................................. 107

5. Costes indirectos de obra. .................................................................................................... 107 Costes periodificados y costes no periodificados. ...................................................................................... 107 a. Costes no periodificados. ....................................................................................................................... 107

Recursos humanos. ................................................................................................................................ 107 Maquinaria y medios auxiliares ............................................................................................................. 108 Suministros ............................................................................................................................................ 108

b. Costes periodificados ............................................................................................................................. 108 Instalaciones generales de la obra. ........................................................................................................ 108 Estudios y proyectos .............................................................................................................................. 109 Tasas e impuestos .................................................................................................................................. 109 Seguros .................................................................................................................................................. 109 Provisiones ............................................................................................................................................. 109

6. Provisiones especiales para constructoras. .......................................................................... 110 Liquidación de obra. Provisión de reparaciones. ....................................................................................... 110 Provisión financiera. ................................................................................................................................... 110

7. Fórmula de los costes de estructura. .................................................................................... 110 Costes de estructura (costes imputados a una obra desde la empresa, a fin de repartir los gastos de funcionamiento de la misma). ............................................................................................................... 110

8. Distribución del Coste .......................................................................................................... 111 Costes directos ........................................................................................................................................... 111



Costes indirectos ........................................................................................................................................ 111 Costes periodificados ............................................................................................................................. 111 Costes no periodificados ........................................................................................................................ 111

9. Evaluación de los recursos necesarios conforme a la planificación de la obra. ...................... 112

TALLER DE TRABAJO......................................................................................................... 114

Seguimiento y control presupuestario del planning de la obra. ................................................ 114 Registro de costes. Seguimiento de costes. ............................................................................................... 115 Costes directos ........................................................................................................................................... 115 Costes en función de las unidades de obra. ............................................................................................... 115 Costes en base a albaranes y entradas de almacén. .................................................................................. 116 Costes indirectos ........................................................................................................................................ 117 Seguimiento de la planificación se inicia con el proceso de compras y contratación. ............................... 117 Análisis del coste directo en relación con la producción en obra. ............................................................. 118 Análisis del coste indirecto en obra. .......................................................................................................... 119 Análisis de la contratación en obra. ........................................................................................................... 119

PARTE SEXTA ................................................................................................................... 121

Aspectos contables en la gestión de obra. ............................................................................... 121

Capítulo 13. Aspectos contables en la gestión de obra. .................................................... 121

1. Corrección de los ingresos por diferencia entre producción y certificación. .......................... 121

2. Incorporación de diferencias a fin de mes desde la contabilidad analítica a la general o financiera. ................................................................................................................................................ 122

Capítulo 14. Contabilidad de Costes y de Gestión. ............................................................ 124

1. Presupuesto de un proyecto de construcción. ...................................................................... 124 a. El proceso presupuestario de proyectos de construcción en la actividad económica. .......................... 126 b. El proceso presupuestario de proyectos y la contabilidad de costes y de gestión. ............................... 126 c. Presupuesto de proyectos. Diferencias entre los presupuestos del proyectista independiente y de la empresa contratista ................................................................................................................................... 127

2. Metodología de cálculo de costes y elaboración de presupuestos. ....................................... 128

3. Unidad de obra .................................................................................................................... 128 a. Unidad de obra en Contabilidad de Costes y de Gestión. ...................................................................... 128 b. Unidad de obra en presupuestos de proyectos de construcción. .......................................................... 128 c. Estado de mediciones ............................................................................................................................. 130 d. Partidas alzadas ...................................................................................................................................... 130 e. Cuadros de precios ................................................................................................................................. 132

4. Costes de personal. .............................................................................................................. 133

5. Costes de los materiales. ..................................................................................................... 134

6. Precio unitario. .................................................................................................................... 134

7. Precio descompuestos. ........................................................................................................ 135

8. Precios auxiliares ................................................................................................................. 137

9. Presupuestos ....................................................................................................................... 137 a. Presupuestos parciales ........................................................................................................................... 137 b. Presupuesto general .............................................................................................................................. 138



Presupuesto de ejecución material y por contrata ................................................................................ 138 Presupuesto de ejecución por contrata ................................................................................................. 138

c. Los precios de coste en la base de datos de la edificación. .................................................................... 140 Definición de precios ............................................................................................................................. 141

1. Precio básico (PB) .......................................................................................................................... 141 2. Precio auxiliar (PA) ......................................................................................................................... 141 3. Precio unitario (PU) ....................................................................................................................... 141 4. Precio complejo (PC) ...................................................................................................................... 142 5. Precio funcional (PF) ...................................................................................................................... 142

Capítulo 15. Contabilidad de la obra. ............................................................................... 143

1. Definiciones de precios. ....................................................................................................... 143 Precio básico (PB) ....................................................................................................................................... 143 Precio auxiliar (PA). .................................................................................................................................... 145 Precio unitario (PU) .................................................................................................................................... 146 Precio complejo (PC) .................................................................................................................................. 146 Precio funcional (PF)................................................................................................................................... 146

2. Los precios en el banco de datos estructurado. .................................................................... 147

3. Sistemas de contabilidad de costes ...................................................................................... 148

4. Clasificación en costes directos e indirectos. ........................................................................ 150 a. En la contabilidad de costes y de gestión. .............................................................................................. 150 b. Relación de elementos de costes directos e indirectos. ........................................................................ 153

Capítulo 16. Definición de cada tipo de precio. ................................................................ 158

1. Precio de suministro (PSU) ................................................................................................... 158

2. Precio auxiliar (PA) .............................................................................................................. 158

3. Precio unitario descompuesto y auxiliar............................................................................... 158 a. Precio unitario descompuesto (PUD) ..................................................................................................... 158 b. Precio unitario auxiliar (PUA) ................................................................................................................. 160 c. Precios complejos descompuesto y auxiliar ........................................................................................... 160 d. Precio complejo auxiliar (PCA) ............................................................................................................... 160 e. Precio funcional descompuesto (PFD) .................................................................................................... 160

Capítulo 17. Los precios de coste desde la contabilidad de costes y de gestión. ................ 162

1. Exclusión de costes indirectos: precios auxiliares. ................................................................ 162

2. Desglose del coste total en diversos componentes o costes. precios descompuestos. .......... 163

3. Referencia espacial del precio. ............................................................................................. 164 El coste de la unidad de obra como coste predeterminado. ..................................................................... 165 El coste de la unidad de obra como coste predeterminado o estándar. ................................................... 165 El coste de la unidad de obra como coste semicompleto. ......................................................................... 165 El control de costes de la unidad de obra. ................................................................................................. 166 Coste real y coste estándar ........................................................................................................................ 166 Desviaciones en costes directos. ................................................................................................................ 168 Clases de desviaciones: técnicas y económicas ......................................................................................... 168

PARTE SEXTA ................................................................................................................... 169

Estudios de viabilidad económica y financiera de una inversión y/o promoción inmobiliaria. .. 169



Capítulo 18. Análisis económico financiero de los tiempos y costes de una promoción inmobiliaria. .................................................................................................................... 169

1. Planificación de los tiempos de la operación inmobiliaria. Diagrama de Gant. ..................... 169

2. Planificación de los costes de la operación inmobiliaria. Cash-flow o previsión de tesorería. 170

3. Actualización de desviaciones de la planificación de la promoción inmobiliaria. .................. 171

Capítulo 19. El estudio de viabilidad económica y financiera de una inversión y/o promoción inmobiliaria. .................................................................................................................... 173

1. Viabilidad financiera de una obra. ....................................................................................... 173

2. Calendario de la obra. .......................................................................................................... 174

3. Previsión de costes. ............................................................................................................. 174 Adquisición de los terrenos. Solar. ............................................................................................................. 174 Urbanización general. Participación en la Junta de Compensación. .......................................................... 175 Honorarios técnicos ................................................................................................................................... 175 Jurídicos y fiscales ...................................................................................................................................... 175 Tasas, licencias y acometidas ..................................................................................................................... 175 Comercialización de la promoción inmobiliaria. ........................................................................................ 175 Administración y dirección de la promoción. Gestión y seguros. .............................................................. 176 Gastos financieros. ..................................................................................................................................... 176 Amortizaciones y otros gastos ................................................................................................................... 176

4. Previsión de ventas en caso de promoción. .......................................................................... 176

5. Previsión de ingresos y pagos. ............................................................................................. 177

6. Control de gastos e ingresos de la promoción. ..................................................................... 178 Gastos ......................................................................................................................................................... 178 Ingresos ...................................................................................................................................................... 179 Seguimiento ............................................................................................................................................... 180

7. Control de tesorería o financiero de la promoción inmobiliaria. ........................................... 180 - La contabilidad general de la empresa. ............................................................................................... 180 - La contabilidad analítica de la obra. .................................................................................................... 180 - La gestión de ventas de la promoción. ................................................................................................ 180

8. Distribución del préstamo financiero en las fases de la promoción inmobiliaria. .................. 181

9. Viabilidad económica y financiera. ....................................................................................... 182

Capítulo 20. Análisis del equilibrio de la estructura financiera. ........................................ 185

1. El equilibro financiero de una inmobiliaria. Ratio financiero. Flujo financiero. ..................... 185

2. Situación de inestabilidad .................................................................................................... 186 a. Inestabilidad temporal (riesgo de concurso de acreedores). ................................................................. 187 b. Insolvencia definitiva concurso de acreedores). .................................................................................... 187

3. El fondo de maniobra o fondo de rotación o capital de trabajo neto. ................................... 187

4. Tasa de rendimiento. Equilibrio entre el riesgo y el rendimiento. ......................................... 188 a. Condicionantes del equilibrio financiero ................................................................................................ 188 b. Recursos permanentes por activo fijo más el fondo de maniobra......................................................... 188



5. Ratios financieros ................................................................................................................ 188 Índices de liquidez. ..................................................................................................................................... 189 Índices de actividad. ................................................................................................................................... 189 Índices de solvencia, endeudamiento o apalancamiento. ......................................................................... 189 Índices de rentabilidad ............................................................................................................................... 189 Ratio de liquidez. ........................................................................................................................................ 189 Ratio de tesorería. ...................................................................................................................................... 189 Ratio de solvencia o garantía. .................................................................................................................... 190 Ratio de firmeza. ........................................................................................................................................ 190 Ratio de endeudamiento. ........................................................................................................................... 190 Ratio de independencia o autonomía financiera. ...................................................................................... 190

6. Apalancamiento operativo y financiero ............................................................................... 191 a. El apalancamiento operativo .................................................................................................................. 191 b. El apalancamiento financiero ................................................................................................................. 191

7. Ratios económicos y de valoración ...................................................................................... 192

8. Metodología de los estados de flujo .................................................................................... 192

9. Estado de variación de caja .................................................................................................. 193

10. Estado de Cash-Flow .......................................................................................................... 194

Capítulo 21. Análisis de sensibilidad y riesgos inmobiliarios. Test de stress. ..................... 196

1. Análisis de Sensibilidad parte de un Análisis de Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria .. 196

2. La utilización del TIR y el VAN .............................................................................................. 196

3. Los bancos exigen medidas de riesgo de las promociones inmobiliarias. .............................. 197 Capitalización adecuada de las inmobiliarias. ........................................................................................ 197 Análisis del planeamiento urbanístico. .................................................................................................. 197 Análisis de los precios unitarios de los productos en venta. ................................................................. 197 Análisis del precio unitario pendiente de aprobación del planeamiento más riesgo. ........................... 197

4. Test de Estrés inmobiliario. .................................................................................................. 197

5. Parámetros técnicos y TIR mínimo a exigir en función del riesgo de la promoción inmobiliaria.198

Capítulo 22. Control financiero de las ventas de una promoción inmobiliaria. ................. 199

1. Producto inmobiliario y precios de venta. ............................................................................ 199

2. Control de venta y clientela. ................................................................................................ 200 - Precio definitivo de venta. ................................................................................................................... 201 - Plazos de cobro fijados en el contrato. ................................................................................................ 201 - Plazo de entrega. ................................................................................................................................. 201

3. Control de cobros y facturación de una promoción inmobiliaria. .......................................... 202

4. Control de avales. ................................................................................................................ 203

5. Control ISO 9000 de entrega de una promoción inmobiliaria. .............................................. 203

CHECK-LIST ....................................................................................................................... 205

Elaborar un estudio financiero de viabilidad de una promoción inmobiliaria. .......................... 205 Desarrollar un estudio de vialidad de una promoción en régimen de autoconstrucción, en cuya realización se ha seguido la siguiente secuencia: ............................................................................................................. 205



- Definición de la promoción: bienes y precios de venta. .......................................................................... 205 - Calendario de la promoción. .................................................................................................................... 205 - Definición y valoración de la obra. ........................................................................................................... 205 - Valoración de solar y forma de pago. ...................................................................................................... 205 - Previsión de ventas y gastos por comisiones. .......................................................................................... 205 - Distribución de la ejecución de obra. ....................................................................................................... 205 - Previsión de gastos y pagos por obra. ...................................................................................................... 205 - Previsión de cobros. ................................................................................................................................. 205 - Determinación de necesidades de financiación y costes financieros. ..................................................... 205 - Determinación del resto de gastos y forma de pago. .............................................................................. 205 - Previsión de liquidaciones de IVA. ........................................................................................................... 205 - Hoja resumen del resultado y rentabilidad. ............................................................................................. 205 - Presupuesto financiero. ........................................................................................................................... 205


Caso práctico ¿Cómo hacer un estudio de viabilidad para una promoción inmobiliaria? Hoja EXCEL. ................................................................................................................................................ 206

1. Criterios de rentabilidad estática ......................................................................................... 207 REI (BAII/Coste total) .................................................................................................................................. 207 Margen sobre ventas (BAI/Ventas) ............................................................................................................ 207 ROE (BAI/Recursos propios) ....................................................................................................................... 207 RF o RRP (BN/Recursos propios) ................................................................................................................ 207 Calidad de la inversión ............................................................................................................................... 207 Repercusión del suelo sobre las ventas...................................................................................................... 207 Repercusión del suelo ................................................................................................................................ 207

2. Ingresos promoción ............................................................................................................. 207

3. Total costes promoción ........................................................................................................ 207 1. Suelo ....................................................................................................................................................... 207 2. Coste ejecución obra .............................................................................................................................. 207 3. Costes técnicos ....................................................................................................................................... 207 4. Licencia de obras. ................................................................................................................................... 207 5. Escrituras, impuestos, seguros y otros. .................................................................................................. 207 6. Suministros ............................................................................................................................................. 207 7. Gastos generales .................................................................................................................................... 207 8. Financiación ............................................................................................................................................ 207


Ejemplo de caso real. Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria y Estudio económico financiero de una promoción inmobiliaria. .............................................................................. 209

1. Estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria. .......................................................... 210 Datos generales. ......................................................................................................................................... 210 Solar............................................................................................................................................................ 210 Construcción. .............................................................................................................................................. 210 Precio de venta. .......................................................................................................................................... 210 Calendario general de la promoción y cuadro de ventas. .......................................................................... 210 Fiscalidad. ................................................................................................................................................... 210

2. Desarrollo completo de Estudio económico financiero de una promoción inmobiliaria. ....... 210

Datos generales. .............................................................................................................. 210



Solar (características del solar, datos urbanísticos, datos de operación de compra del solar). ........................................................................................................................................ 210

Edificabilidad (edificabilidad del proyecto, construcción, precio de venta, plan y calendario de promoción y ventas). ....................................................................................................... 210

Financiación (financiación hipotecaria, modalidad de disposición hipotecaria, datos financieros). ..................................................................................................................... 210

Costes e ingresos por etapas de la promoción (flujos de caja y plan de etapas de la promoción). ..................................................................................................................... 210

Medidas correctoras y préstamo puente. ......................................................................... 210

Resumen del estudio de viabilidad (resumen económico, análisis y parámetros de viabilidad). ........................................................................................................................................ 210


Caso práctico desarrollado. Estudio de viabilidad una promoción inmobiliaria de viviendas. ... 346 Análisis del mercado inmobiliario. ............................................................................................................. 346 Viabilidad de este proyecto. ....................................................................................................................... 346 Estudio del mercado inmobiliario de municipio y Comunidad Autónoma. ............................................... 346 Plan de actuación (Escritura el solar, inicio proyecto básico, proyecto de ejecución, comienzo de obra, plazo de ejecución). ............................................................................................................................................. 346 Gastos (licencias, honorarios, etc) ............................................................................................................. 346 Ingresos. ..................................................................................................................................................... 346 Repercusión suelo /ventas ......................................................................................................................... 346 Repercusión suelo/m2 edif.sobre rasante ................................................................................................. 346 Rentabilidad a partir del cash-flow ............................................................................................................ 346 Reflejo contable de estimación optimista/pesimista. ................................................................................ 346 Análisis de sensibilidad. .............................................................................................................................. 346 Riesgos. ....................................................................................................................................................... 346


Caso práctico resuelto. Modelo de estudio de viabilidad para compra de SUELO urbanizable realizado con un programa informático. .................................................................................. 385

Características del Suelo Residencial. ........................................................................................................ 386 Cesiones obligatorias de suelo. .................................................................................................................. 386 Datos del sector. Superficie Bruta del Sector. ............................................................................................ 386 Sistemas Generales adscritos. .................................................................................................................... 386 Dotacional privado sin edificabilidad. ........................................................................................................ 386 Aprovechamiento tipo. .............................................................................................................................. 386 Edificabilidad bruta en Residencial/Terciario o Industrial. ......................................................................... 386 Número máximo de Viviendas y su uso característico. .............................................................................. 386 Forma de adquisición. ................................................................................................................................ 386 Edificabilidad. ............................................................................................................................................. 386 Coeficiente de Canje. ................................................................................................................................. 386 Coste Imputable. ........................................................................................................................................ 386 Ingresos por ventas. ................................................................................................................................... 386 Gastos de adquisición del suelo (planeamiento de desarrollo técnico, modificación PGOU, plan parcial, estudio de detalle, proyecto de compensación, obras de urbanización, proyecto de urbanización de arquitecto).386 Gastos por acometidas e impuestos. ......................................................................................................... 386



Gastos por impuestos, notariales y registrales. ......................................................................................... 386 Resultado económico de ventas e ingresos (total costes de explotación, margen bruto explotación, gastos de comercialización, beneficio antes de intereses e impuestos, gastos financieros, beneficio antes de impuestos). .................................................................................................................................................................... 386 Edificabilidad resultante. Ventas y transferencia interna .......................................................................... 386 Asignación de usos, edificabilidad y parcela neta. ..................................................................................... 386 Obtención de aprovechamientos: imputación de precios y su valoración. ............................................... 386 Condiciones generales de adquisición del suelo. ....................................................................................... 386 Condiciones de urbanización del sector. .................................................................................................... 386


Caso práctico resuelto. Modelo de estudio de viabilidad de una promoción inmobiliaria realizado con un programa informático. ................................................................................................. 411

Desglose de costes ..................................................................................................................................... 412 Flujo de caja ............................................................................................................................................... 412 Cuadros de ventas ...................................................................................................................................... 412 Plan de Etapas ............................................................................................................................................ 412 Cuadros de Aportaciones y Pagos Iniciales ................................................................................................ 412 Cuadro de Riesgos. ..................................................................................................................................... 412 Balance de cada Ejercicio. .......................................................................................................................... 412 Edificabilidad. Viviendas. ............................................................................................................................ 412 Presupuesto de gastos (adquisición solar, impuestos, notarías y registros, levantamiento topográfico, estudio geotécnico, urbanización interior, acometidas, arquitectos -proyecto Básico - proyecto de dirección de -liquidación y Recepción -, licencias, obra nueva y división horizontal, préstamos, gastos financieros, gastos de comercialización, etc.). ............................................................................................................................... 412 Resultado económico (ventas, costes de explotación, margen bruto de explotación, gastos Financieros, beneficio antes de Impuestos (BAI), Beneficios/Coste Explotación, Beneficios/Coste Total, Repercusión Suelo/Ventas, Repercusión suelo/M2 Edificado s/rasante, etc.). .............................................................. 412 Resumen económico-financiero de la promoción inmobiliaria. ................................................................ 412 Estructura de ventas. ................................................................................................................................. 412 Acciones correctoras. ................................................................................................................................. 412

CHECK-LIST ....................................................................................................................... 434 Cómo debe estructurarse el estudio económico de una Promoción Inmobiliaria. .................................... 434 Cómo se calculan los costes financieros de Promociones Inmobiliarias: Préstamos Hipotecarios Subrogables, Descuento de efectos, Préstamos y Créditos Puente, etc. ......................................................................... 434 Cómo se debe estructurar el estudio económico y el Cash Flow de una promoción inmobiliaria para analizar su rentabilidad. ............................................................................................................................................... 434 Cómo se realiza el análisis de la rentabilidad estática y cuáles son los ratios de rentabilidad dinámica más utilizados por los analistas financieros. ...................................................................................................... 434 Cuál es el significado del Valor Actual Neto (VAN) y el de la Tasa Interna de Rentabilidad (TIR) de un proyecto. .................................................................................................................................................................... 434 Cómo se realiza el cálculo del plazo de recuperación de una inversión o pay-back y cuáles son las características y problemática del mismo. ................................................................................................. 434 Cómo se debe estructurar la documentación económico-financiera de las promociones inmobiliarias. . 434 Cómo se incorporan los costes de la Promoción Inmobiliaria en las distintas fases de la misma: Gestión, Titularización, Construcción, Comercialización, Entrega y Post-Venta. ..................................................... 434

Capítulo 23. Viabilidad económica en la producción de suelo urbanizado: las ventajas del agente urbanizador. ........................................................................................................ 435

1. Introducción ........................................................................................................................ 435

2. La condición de viabilidad de las actuaciones urbanísticas ................................................... 437



3. Variables económicas de las actuaciones urbanísticas. ......................................................... 438

4. La plusvalía urbanística. ....................................................................................................... 441

5. Derechos y deberes de los propietarios de los terrenos. ...................................................... 444

PARTE SÉPTIMA ............................................................................................................... 450

Viabilidad financiera de una inversión y/o promoción inmobiliaria. ......................................... 450

Capítulo 24. Análisis del impacto del apalancamiento en las inversiones inmobiliarias. ... 450

1. Concepto de apalancamiento............................................................................................... 450 El porcentaje de rendimiento del activo total (ROA - percent return on total assets) .............................. 450 Cláusulas de no recurso en la hipoteca (nonrecourse clauses). ................................................................. 451

2. El riesgo de un fuerte apalancamiento. Problemática del flujo de caja. ................................ 451

Capítulo 25. Medición de valoración de retorno. .............................................................. 454

1. Técnica de capitalización de ingresos o tasa de capitalización. ............................................. 454

2. Determinar el flujo de caja apropiado y la tasa de capitalización apropiada. ........................ 454 Sensibilidad de la cantidad del préstamo a la tasa de capitalización. ........................................................ 455 Tasas de capitalización. .............................................................................................................................. 455 Valores futuros ........................................................................................................................................... 456 Estimaciones de las condiciones futuras. ................................................................................................... 456 Cambios en las tasas de capitalización que pagan los inversores (obsolescencia física o funcional, cambios en la combinación o uso de los arrendatarios, los cambios en la política fiscal, etc.) .................................... 458

5. Características críticas de la inversión. ................................................................................. 458

6. Métodos de cálculo de retorno ............................................................................................ 459 ¿Cómo se pueden usar estos datos para medir el retorno de la inversión en una propiedad inmobiliaria?459 Métodos de valoración que se aplican a los activos inmobiliarios. ........................................................... 459 Rendimiento de los activos (return on assets) ........................................................................................... 460 Flujo después del retorno financiero sobre el patrimonio neto o sobre el retorno en efectivo................ 460 Retornos promedio (average returns) ....................................................................................................... 462 Período de recuperación (payback period) ................................................................................................ 462 Valor actual neto (VAN) (Net present value (NPV)). El valor actual neto de una inversión inmobiliaria ... 463

Capítulo 26. Viabilidad financiera de una inversión y/o promoción inmobiliaria. ............. 465

1. Financiación a través de pagos a cuenta realizados por los Compradores antes de la entrega.465

2. Viabilidad económico-financiera de una promoción inmobiliaria ......................................... 466 a. El análisis económico-financiero de una promoción inmobiliaria. ......................................................... 466 b. Criterios de análisis estáticos. ................................................................................................................ 467 c. Criterios de análisis dinámicos. ............................................................................................................... 469 d. Los flujos de caja. ................................................................................................................................... 469 e. Esquema de etapas de un proyecto de inversión inmobiliario. ............................................................. 470

Análisis viabilidad económica. Proyecto inversión: promoción ............................................................. 470 Definición del proyecto. .................................................................................................................... 471 Identificación de los flujos de caja -pagos e ingresos-. ...................................................................... 471 Cuantificación de los flujos monetarios............................................................................................. 471 Calendario de flujos -fijación en el tiempo de pagos e ingresos-. ..................................................... 471 Obtención de los flujos netos del proyecto. ...................................................................................... 471 Cálculo de los indicadores económicos. ............................................................................................ 471



Análisis de sensibilidad y de soluciones alternativas. ........................................................................ 471 f. Definición del proyecto inmobiliario. ...................................................................................................... 471 g. Datos básicos de un proyecto inmobiliario. ........................................................................................... 471

Duración del proyecto inmobiliario. ...................................................................................................... 471 Elección de la periodificación. ................................................................................................................ 471 Finalización de la obra. .......................................................................................................................... 472 Tasa de actualización del promotor. ...................................................................................................... 472

h. Criterios de análisis. El proyecto autofinanciado. La financiación externa. El proyecto, financiado ..... 472 Proyecto autofinanciado ........................................................................................................................ 472 Costes. .................................................................................................................................................... 472 Calendario de costes. Flujos de costes por partidas y totales. .............................................................. 472 Ingresos. ................................................................................................................................................. 472 Calendario de ventas. Flujos por ingresos, por tipos y totales por periodo. ......................................... 473

i. Financiación del proyecto inmobiliario. .................................................................................................. 473 Datos de la financiación. ........................................................................................................................ 473 Flujos y calendario de la financiación. ................................................................................................... 473 Entregas o cobros .................................................................................................................................. 474 Gastos del préstamo .............................................................................................................................. 474

j. Tasa interna de rendimiento (T.I.R.) ........................................................................................................ 475 k. El valor actual neto (V.A.N.) .................................................................................................................... 476 l. La tasa mixta de rendimiento. (T.M.R.) ................................................................................................... 476 m. La serie neta uniforme (S.N.U) .............................................................................................................. 477 n. La tasa mixta de rendimiento (T.M.R.) ................................................................................................... 477 ñ. Sensibilidad o modificaciones de los resultados obtenidos en el proyecto inmobiliario. ...................... 477

Variaciones de las condiciones financieras ............................................................................................ 478 Variaciones en los costes del producto inmobiliario. ............................................................................ 478 Variaciones en el calendario de ventas. ................................................................................................. 478


El préstamo hipotecario promotor. .......................................................................................... 480

Capítulo 27. La financiación en función del “cash-flow” del edificio. ................................ 482

1. La financiación en función del “cash-flow” del edificio. ........................................................ 482 a. La estimación del Cash Flow de un edificio. ........................................................................................... 482 b. Factores que determinan la obtención del Cash Flow de un edificio. ................................................... 483

Los ingresos operativos .......................................................................................................................... 483 El precio por metro cuadrado ................................................................................................................ 483 Índice de desocupación del edificio ....................................................................................................... 484 Oferta disponible. .................................................................................................................................. 485 Precio requerido. ................................................................................................................................... 485 Gastos operativos .................................................................................................................................. 485 Gastos de adecuación y mantenimiento del edificio. ............................................................................ 486

c. El Cash Flow respecto de la financiación de un edificio. ........................................................................ 486

2. Flujos de caja y viabilidad de un proyecto ............................................................................ 488

3. ¿Cómo realizar una correcta evaluación financiera en base al Cash-Flow? ........................... 489

4. Análisis de sensibilidad ........................................................................................................ 490

5. El VAN y otras definiciones esenciales. ................................................................................. 491 a. Net Present Value (NPV) o valor actual neto (VAN) ............................................................................... 491 b. La tasa de descuento, el WACC y el coste del capital ............................................................................. 492

El efecto de la deducción fiscal de recursos ajenos. ..................................................................... 493



d. La tasa interna de retorno (TIR) o Internal Rate of Return (IRR) ............................................................ 494 e. El payback o plazo de recuperación de la inversión inicial ..................................................................... 495 f. La tasa contable de retorno o Accounting Rate of Return (ARR) ............................................................ 495 g. Ratios o herramientas de control ........................................................................................................... 495

Capítulo 28. Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario. ...................................... 497

1. El régimen legal de las valoraciones. .................................................................................... 497

Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. ..................................................................................... 497

Artículo 34. Ámbito del régimen de valoraciones. .................................................................... 497

Artículo 35. Criterios generales para la valoración de inmuebles.............................................. 498

Artículo 36. Valoración en el suelo rural. ................................................................................. 499

Artículo 37. Valoración en el suelo urbanizado. ....................................................................... 500

Artículo 38. Indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización.501

Artículo 39. Indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación. .............................................................................................................................. 501

Artículo 40. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas. ........ 503

Artículo 41. Régimen de la valoración. ..................................................................................... 503

REGLAMENTO DE VALORACIONES DE LA LEY DE SUELO ................................................... 503

Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo. ........................................................................................................................ 503

2 El informe de valoración de inmuebles. La labor documentalista del perito tasador y las sociedades de tasación. ............................................................................................................................. 509

3.¿Qué se entiende por valor? Clases de valor. El valor de mercado y su relación con las edificaciones y el urbanismo. ................................................................................................... 510

4. Técnicas y procedimientos valoración del suelo: Estudios de viabilidad del suelo. El cálculo y formalización del valor de tasación. Introducción a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. . 519

5. Métodos de cálculo de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo. ¿Qué debe saber un inversor? ¿Qué documentación se precisa para la tasación? Metodología de la valoración. Problemática particular en función del tipo de inmueble. ............................................................................. 526

Orden EHA/564/2008, de 28 de febrero. .................................................................................. 539

6. El certificado de tasación o informe de valoración de inmuebles (situación administrativa, características físicas de la finca, datos registrales, servidumbres, planos de edificación y urbanísticos, valoración económico financiera, etc.). ............................................................... 541

CHECK-LIST ....................................................................................................................... 553 Tasación y valoración del patrimonio inmobiliario. ................................................................................... 553 ¿Cómo puede incrementarse el valor de los activos inmobiliarios a través de una adecuada tasación y valoración? ................................................................................................................................................. 553 Principales aspectos que hay que tener en cuenta en la valoración de activos inmobiliarios ................... 553 Normativa aplicable en la valoración ......................................................................................................... 553 ¿Cuáles son los principales métodos de valoración? ................................................................................. 553



Baremos de valoración en los diferentes tipos de inmuebles .................................................................... 553

Capítulo 29. El efecto de las valoraciones en las bolsas de suelo no sectorizado de las promotoras. ..................................................................................................................... 554

1. Los efectos de las valoraciones en los grandes propietarios de suelo. .................................. 554

2. Sin problemas para promotores con bolsa de suelos urbanizables delimitados (reservados a futuros proyectos urbanizadores). ........................................................................................... 555

3. El efecto de la contabilización de las expectativas en las promotoras cotizadas. .................. 555

4. Problemática de la financiación de promotoras inmobiliarias. ............................................. 556

5. El efecto de la financiación de pequeñas y medianas promotoras. ....................................... 556



¿QUÉ APRENDERÁ?

Técnicas de viabilidad económica y financiera para promotores e inversores inmobiliarios.



Introducción.

El proceso de decisión de promoción o inversión inmobiliaria a menudo se realiza de forma intuitiva, y los parámetros de análisis están influenciados por variables

controlables y no controlables. Entre los controlables, se pueden mencionar el

coste del trabajo, los costes administrativos, el cronograma y el perfil de ventas.

Entre las variables no controlables, se pueden mencionar el interés, la inflación,

la velocidad de venta y el precio de venta.

El primer gasto de un proyecto inmobiliario generalmente se relaciona con la

adquisición de suelo, que se puede negociar de varias maneras: permuta de

suelo y / o intercambio financiero o pago en efectivo. La permuta inmobiliaria no

afecta tanto el flujo de efectivo, porque en el intercambio por el área construida,

los gastos ocurren al final del proyecto, de manera diferente al pago en efectivo.

Los ingresos son generados por las ventas de las unidades. Es esencial definir

cuándo ocurrirán estas entradas, en cuánto tiempo (velocidad de ventas), cómo

(perfil de ventas) y por cuánto (precio de venta). Junto con los ingresos,

aparecen los gastos comerciales que son gastos relacionados con marketing, comisiones y publicidad.

En la composición del presupuesto es necesario definir los costes directos e

indirectos, así como los beneficios, divididos en costes de construcción por m²

(mano de obra, materiales y equipos), proyecto, decoración, tarifa entre otros costes.

Todavía es necesario realizar un análisis de competencia, de acuerdo con el

producto existente y la región, ya que cada empresa se inserta en un entorno

competitivo diferente. Para esto, es necesario llevar a cabo una investigación de mercado sobre el terreno. Finalmente, cada promoción inmobiliaria necesita un

análisis personalizado que incluya estas variables u otras que puedan usarse, y

para cada caso es necesario definirlas e interpretarlas.



En los procedimientos metodológicos, hay una descripción del escenario en el

que opera la empresa, el método de investigación y, finalmente, los

procedimientos metodológicos utilizados para aplicar el estudio de caso.

La promoción inmobiliaria tiene prerrogativas financieras que deben planificarse,

lo que requiere que se realice un análisis económico-financiero para evaluar la

información sobre la viabilidad de un proyecto. Para esto, es importante conocer

a los participantes del sector y su interacción, para que la evaluación identifique

las instalaciones existentes, como la ubicación, el potencial de construcción y la liquidez.

El análisis de las interacciones y variables involucradas en el proceso de toma de

decisiones se realiza a través de la planificación. Para esto, el promotor

inmobiliario y / o la empresa constructora deben evaluar cuáles son las mejores formas y medios para optimizar la rentabilidad y los resultados.

Los análisis, herramientas y técnicas utilizadas en el análisis de inversión

inmobiliaria condicionan y apoyan la toma de decisiones. En general, una de las

preocupaciones es el apoyo y la provisión de información y análisis para esta toma de decisiones, que pueden ser respaldados por diferentes técnicas y

herramientas, como el Valor Actual Neto (VAN), la Tasa Interna de Retorno

(TIR), Período de amortización (Payback), entre otros.

Para evaluar el efecto de una o más variables de un proyecto, también es

necesario llevar a cabo un análisis de sensibilidad para identificar el grado de variabilidad y riesgo que puede afectar el resultado.

El análisis de sensibilidad es una metodología de evaluación de riesgos que

revela cuánto cambiará el resultado económico en vista del cambio en los

posibles escenarios por las variables utilizadas.

En un análisis de inversiones con una gran cantidad de capital involucrado,

además de los aspectos cuantitativos, también deben evaluarse los aspectos

cualitativos, ya que la decisión siempre es compleja. Para admitir este tipo de

análisis, existen métodos de análisis multicriterio, como MAUT (Teoría de utilidad de atributos múltiples). El MAUT es una metodología que permite al tomador de

decisiones evaluar una gran cantidad de aspectos basados en la creación de

criterios, evaluando riesgos e incertidumbres.

MAUT Teoría de la utilidad multiatributo. Se identifican dos métodos

alternativos de medida o funciones de valor: la teoría de la utilidad multiatributo (MAUT) y la teoría del valor multiatributo (MAVT). La

principal diferencia entre ambas es que MAUT utiliza funciones de utilidad

que tienen en cuenta las actitudes de los decisores con relación al riesgo,

utilizando el concepto de loterías, en contraposición al MAVT que construye

una función global de valor para cada alternativa para obtener la puntuación global de cada una de ellas basada en los criterios de decisión,

utilizando el concepto de intensidad de preferencias. Los modelos de



medida del valor MAVT requieren el cumplimiento estricto de algunas

condiciones relativas a criterios y medidas: independencia y transitividad

de las preferencias de los criterios y medidas que cumplan los

requerimientos de la relación de intercambio entre criterios. La independencia de las preferencias requiere que la decisión se base en

aquellos criterios en los que las alternativas aparecen como diferentes.

El análisis de la inversión es esencial para la toma de decisiones en un estudio de

factibilidad económico-financiero para desarrollos inmobiliarios.

Análisis de inversiones de desarrollos inmobiliarios

Una empresa se define como un proyecto que se materializará a partir de un

plan previamente definido. Este emprendimiento debe planificarse de acuerdo

con los términos de plazo, coste, calidad y riesgo, entre otros elementos previamente establecidos.

La decisión sobre la asignación de capital en una empresa se toma ante una

cierta expectativa relacionada con su futuro, lo que implica la aceptación de la

asignación de una cierta masa de inversiones.

En el mercado inmobiliario, el estudio de la viabilidad de la inversión o el

lanzamiento de nuevas construcciones se vuelve complicado y, a veces, la

decisión es intuitiva, de acuerdo con la experiencia y la percepción de las

condiciones momentáneas de la inversión, sin tener como base un análisis

cuidadoso, basado en datos.

El estudio de factibilidad debe incluir un modelo matemático capaz de

predecir escenarios y acercarse a la realidad, es decir, debe verse desde

diferentes perspectivas.

La mayoría de las empresas inmobiliarias, al realizar un análisis de viabilidad

económico-financiera de una promoción inmobiliaria, hacen un análisis puntual y

estático del resultado, sin tener en cuenta los riesgos comerciales.

Los estudios se basan en datos estimados y representan lo que dice la experiencia o intuición de los expertos, obteniendo así un valor más probable.

Las incertidumbres del proyecto están relacionadas con el pronóstico de ingresos,

el producto en sí, el pronóstico de los costes operativos, por ejemplo, el coste de

la construcción y los gastos de publicidad del proyecto, así como la tasa de descuento.

Para apoyar el análisis de la viabilidad económica y financiera, es necesario

utilizar un conjunto de herramientas que respalden la decisión del promotor o

inversor inmobiliario.



De estos temas se trata, desde una perspectiva práctica y profesional en la guía

práctica de la Viabilidad económica y financiera de proyectos inmobiliarios.



PARTE PRIMERA

Herramientas de análisis de inversiones inmobiliarias.

Capítulo 1. Herramientas de análisis de inversiones.

1. Tasa mínima de atractivo de retorno (TMAR)

VIABILIDAD ECONÓMICA Y FINANCIERA DE INVERSIONES Y ...€¦ · a. La métrica de precio medio...

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