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    L CONGRESO NACIONAL DE VALUACIN IRAPUATO, GTO. 2014, MXICO

    Valuacin: pasado, presente y futuro

    LOS VALUADORES PROFESIONALES COMO INSTRUMENTO PARA UNA MEJOR IMPARTICIN DE JUSTICIA

    Jos de Jess Orenday Carrillo

    UNIVERSIDAD AUTNOMA DE AGUASCALIENTES COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES A. C.

    Irapuato, Guanajuato, del 29 de Octubre al 1 de Noviembre de 2014.

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    ABSTRACT

    En los Tribunales del mbito Estatal y Federal frecuentemente se tramitan juicios que involucran inmuebles y muebles en los que es necesario realizar valuaciones de esos bienes, asimismo se requiere de opiniones de peritos valuadores para participar en pruebas periciales que involucran valor. Para llevar a cabo lo anterior, es necesario contar con profesionales en la Valuacin que emitan dictmenes justos sobre los bienes en controversia.

    En este marco se hace la propuesta de la ponencia que tiene como propsito dar a conocer la metodologa para llevar a cabo dictmenes de valor, presentando algunos de los casos prcticos acumulados en ms de 29 aos en el ejercicio de la actividad judicial, lo que permitir a los asistentes conocer el campo profesional del valuador en el mbito judicial.

    Cabe destacar que el enfoque de la ponencia no es jurdico, ms bien es el producto de la experiencia tcnica en este tipo de asuntos, en la que el valuador es nombrado por las partes en el juicio, o por el juez, como perito tercero en discordia, en asuntos del fuero comn y federal.

    La relevancia de esta ponencia radica en dar a conocer una opcin laboral ms, que el valuador puede desarrollar en el ejercicio de su profesin.

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    PALABRAS CLAVE Inmuebles, Valuacin, Juzgados, Prueba Pericial, Cuestionario Pericial.

    INTRODUCCIN:

    Es comn que en los trmites judiciales donde intervienen inmuebles, la autoridad judicial necesita contar con la opinin de expertos en la materia que proporcionen informacin tcnica de esos bienes, sobre medidas, superficies, traslapes de terrenos, deslindes, daos y defectos de construccin, valuacin, rentabilidad, entre otros.

    Estas opiniones tcnicas, denominadas dictmenes periciales, estn perfectamente establecidas dentro de los procedimientos judiciales de los juicios civiles, mercantiles, penales, etc., a travs de los ordenamientos legales como son los Cdigos de Procedimientos Civiles de los Estados, El Cdigo de Comercio de orden Federal, los Procedimientos para Juicios Civiles de los juzgados de Distrito, etc.

    Los dictmenes tcnicos cuyos temas ms comunes ya hemos hecho referencia, tienen que ser sustentados y justificados por trabajos que deben ser llevados a cabo de forma correcta, apoyndose las mas de las veces en documentos tales como escrituras, ttulos, contratos, planos y trabajos de campo; posteriormente se lleva a cabo el anlisis y procesamiento de la informacin, elaboracin de planos, replanteo de puntos en campo, clculo de superficies, clculo del valor, y por supuesto la rendicin de un dictamen pericial.

    Dentro de las pruebas periciales, existe una que tiene relacin directa con los profesionales de la valuacin, siendo la pericial de avalo, la cual consiste prcticamente en determinar el valor comercial de bienes inmuebles y muebles a valor presente y en ocasiones si el asunto lo amerita a valor referido, casi siempre es a una fecha pasada; en ocasiones es necesario contestar una serie de cuestionarios periciales, que aparte de establecer el valor de un bien, el perito responder las preguntas del interrogatorio pericial, que involucra cuestiones de valor.

    El interrogatorio pericial, tambin llamado cuestionario pericial, comprende una serie de preguntas tcnicas que el perito debe contestar y es propuesto por una de las partes en un juicio o por ambas, segn lo que a su derecho convenga.

    Por lo anterior, tomando en cuenta que muchas veces los valuadores profesionales no estamos involucrados con estos trabajos, se consider pertinente participar en este congreso con esta ponencia, la cual tiene como propsito que los valuadores profesionales conozcan en qu consiste la prueba pericial en valuacin dentro de los asuntos judiciales, quin la puede realizar, el proceso que hay que seguir hasta concluir con el dictamen pericial, para cerrar con la presentacin de dos casos prcticos donde el suscrito particip.

    Es importante mencionar que el enfoque de la ponencia no es jurdico, ya que este campo corresponde directamente a los profesionales del derecho; el enfoque ser desde el punto de vista tcnico; es el producto de la experiencia acumulada por ms de veintinueve aos de participar como perito en asuntos judiciales del fuero comn y federal, nombrado por las partes del juicio o por los Juzgados como perito valuador tercero en discordia, procurando siempre aportar informacin cualitativa y cuantitativa sobre los bienes inmuebles que se involucran en algn asunto, que permita al juzgador la toma de decisiones a la hora de dictar

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    sentencia, ya que finalmente este es el papel principal de los peritos en materia judicial: proporcionar opiniones tcnicas sobre ciertos aspectos que el juzgador no est en posibilidad de conocer y por eso se recurre a los expertos en la materia.

    OBJETIVO:

    Dar a conocer la metodologa para llevar a cabo dictmenes de valor, relacionados con inmuebles y muebles sujetos a procesos judiciales, presentando dos casos prcticos que permitan a los asistentes familiarizarse con estos asuntos.

    PARTE I: METODOLOGA PARA RENDIR AVALOS JUDICIALES

    1. LA PRUEBA PERICIAL

    En los asuntos judiciales que involucran inmuebles, una de las pruebas ms importantes y que en muchos casos es determinante en un juicio, es la prueba pericial; tiene como objetivo que la parte que la ofrece pueda probar lo que a su inters convenga, acerca de situaciones especficas referentes a inmuebles y muebles, especialmente sobre valor presente y en ocasiones referido, sobre la rentabilidad de los bienes, respecto de mejoras realizadas, etc.; la prueba pericial tiene relacin con la persona que la realiza, o sea el perito, que es el profesionista que aplica la pericia, para establecer situaciones referentes a un bien especfico.

    El perito, es una persona especializada en alguna ciencia, arte u oficio, que con sus conocimientos y experiencia, puede emitir su opinin tcnica ante quien lo solicite; como en este caso nos estamos refiriendo especficamente a valuacin de inmuebles (terrenos urbanos, rsticos y construcciones de todo tipo), normalmente los peritos que participan en estas pruebas son Ingenieros Civiles, Arquitectos, Ingenieros Municipales y otras reas afines, contando en la actualidad con especializacin Maestra en Valuacin.

    2. REQUISITOS PARA DESEMPEARSE COMO PERITO

    Cada legislacin estatal o federal, segn a donde corresponda el juicio, establece con claridad estos requisitos, sin embargo como mnimo se requiere ser mayor de edad, gozar de buena reputacin, conocer la ciencia, arte u oficio de que se trate el peritaje y acreditar sus conocimientos y experiencia con ttulo y cdula profesional en el campo en que vaya a participar, en este caso sobre Valuacin.

    3. JUICIOS EN LOS QUE SE PUEDE ACTUAR COMO PERITO

    Los avalos se realizan, tanto para juicios del fuero comn como en el federal bsicamente, cuando por la naturaleza del juicio se requiere conocer el valor comercial de algn bien.

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    4. TIPOS DE JUICIOS:

    Abarca los juicios familiares, penales (en delitos que no son del fuero federal), la mayora de los juicios civiles y laborales (en asuntos que no son de competencia federal). En materia penal, la legislacin estatal prev ciertos delitos, que en ese caso serian del fuero comn, como por ejemplo robo, violacin, lesiones, etc. En materia administrativa, los juicios del fuero comn son cuando interviene alguna autoridad estatal o municipal, y son del fuero federal cuando interviene alguna autoridad de la federacin. Las autoridades jurisdiccionales para el fuero comn es el Tribunal de lo Contencioso y Administrativo del estado y para el fuero federal, el Tribunal Federal de Justicia Fiscal y Administrativa. La materia mercantil es de competencia concurrente. Es decir, el actor puede decidir si demanda ante una autoridad federal o una estatal, pero las leyes mercantiles son siempre federales. Es decir, en materia mercantil, un juez del fuero comn puede aplicar leyes federales. El fuero federal abarca lo que son juicios penales tratndose de delitos de esa ndole, laborales cuando se trata de empresas dedicadas a ciertas ramas establecida por la Ley Federal del Trabajo (como la rama automotriz, alimentaria, entre otras), algunos civiles y los juicios de amparo.

    5. PARA QUE SE REALIZAN AVALOS EN ESTOS JUICIOS

    a).- Del fuero comn En el fuero comn, la mayor parte de los avalos se realizan para conocer el valor de algn bien para ser sacado a remate, lo cual se da posterior a un embargo y es en virtud de un incumplimiento de pago del demandado. La mayora de las veces se trata de juicios ejecutivos mercantiles iniciados en virtud de un pagar, pero tambin se dan por cheques sin fondos, sin embargo, existen otros juicios en los cuales se requiere avalo para remate, como podra ser algn juicio nico civil en el cual se demande el pago de cualquier cantidad por cualquier concepto. Existen otros juicios en el fuero comn en los que se requiere un avalo, aun que no sea para realizar un remate; ejemplos de ello serian los juicios sucesorios, en los cuales la ley obliga a presentar un avalo de los bienes que conforman la masa hereditaria; tambin se requieren avalos, por ejemplo, al demandar el pago de pensiones rentsticas para saber a cunto ascienden tales pensiones. En los juicios penales tambin son necesarios los avalos, aunque en esos casos