VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES. FISCALIDAD … · La tasación pericial contradictoria...

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Bloque Project Manager: DIRECCIÓN Y GESTIÓN DEL PROCESO EDIFICATORIO VALORACIONES FISCALES SESIÓN I VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES. FISCALIDAD DE LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS Dr. Jesús Marin Martínez Doctor Ingeniero. Profesor Titular de la UPC. Máster en Valoraciones Inmobiliarias Coordinador de Valoraciones de la Agencia Tributaria de Cataluña 20 Febrero de 2009

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Bloque Project Manager:

DIRECCIÓN Y GESTIÓN DEL PROCESO EDIFICATORIO VALORACIONES FISCALES

SESIÓN I

VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES. FISCALIDAD DE LAS OPERACIONES

INMOBILIARIAS Dr. Jesús Marin Martínez

Doctor Ingeniero. Profesor Titular de la UPC. Máster en Valoraciones Inmobiliarias

Coordinador de Valoraciones de la Agencia Tributaria de Cataluña

20 Febrero de 2009

Valoración de bienes inmuebles. Fiscalidad de operaciones inmobiliarias Dr. Jesús Marín Martínez

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LEGISLACIÓN Y REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

Memento Fiscal 2009. Ediciones Francis Lefevre

La Valoración Inmobiliaria. Pere González Nebreda. Editorial La Ley

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ÍNDICE

VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES. FISCALIDAD DE OPERACIONES INMOBILIARIAS  Consideraciones sobre fiscalidad Consideraciones sobre valoración Metodos de valoración

Método de comparación Método de reposición o de coste Método de capitalización de rendimientos Método residual

Impuestos que recaen sobre los bienes inmuebles

Impuestos Locales Impuestos cedidos a las CCAA Impuestos gestionados por el Estado

Determinacion de las bases imponibles mediante valoracion Determinacion de las bases imponibles mediante comprobacion de valores Valoraciones especiales Determinacion de las bases inponibles mediante la comprobacion de valores La tasación pericial contradictoria Impugnación en valoración catastral

Impugnación de los actos de valoración catastral Impugnación de los actos de comprobación de valores Impugnación de los actos de cómputo de valores

 Impuestos que gravan las operaciones inmobiliarias  

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VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES. FISCALIDAD DE OPERACIONES INMOBILIARIAS  

CONSIDERACIONES SOBRE FISCALIDAD

Por definición los tributos se entienden como el conjunto de pagos que realizan los contribuyentes (sujetos pasivos) a una Administración Pública en virtud de una ley formalmente sancionada pero originada de un acto imperante, obligatorio y unilateral, creada por el estado en uso de su potestad y soberanía. Generalmente muchos de estos tributos los gestionan los ayuntamientos. Los tributos se clasifican en:

• Impuestos: son la prestación en dinero realizada por los contribuyentes que por ley están obligados al pago, cuya prestación es exigida por un ente recaudador, que casi siempre es el Estado. Además, al realizar el pago del impuesto, el contribuyente lo hace por imperio de la ley, sin que ello proporcione una contraprestación directa por el Estado y exigible por parte del contribuyente.

• Tasas: en este caso se entiende como la prestación en dinero que debe pagar el contribuyente, pero únicamente cuando recibe la realización de un servicio efectivamente prestado por el ente recaudador, ya sea en su persona o en sus bienes.

• Contribución especial: son aquellas sumas de dinero que el Estado o ente recaudador, exige en razón de la ejecución de una obra pública, cuya realización o construcción debe proporcionar un beneficio económico en el patrimonio del contribuyente.

La aplicación de los conceptos anteriores implica la necesidad de conocer la terminología que se define a continuación:

- Base imponible. Como dimensión económica es la cantidad sobre el cual se calcula el impuesto. Es el valor real del bien transmitido o del derecho constituido

- Base liquidable (reducción). Es la cifra que se obtiene una vez aplicados los tipos de reducción a la Base Imponible por política fiscal, sin que pueda resultar negativa como consecuencia de dichas disminuciones

En el caso del Impuesto de Bienes Inmuebles la Base Imponible es el Valor Catastral y la Base Liquidable una parte del mismo (revisable cada 10 años).

- Tipo de gravamen. Es la carga de impuestos sobre algún bien y es aplicable en tanto por ciento.

- Cuota integra. Es la cantidad resultante de aplicar a la Base Liquidable el tipo de gravamen que corresponda.

- Cuota líquida (bonificación). Es la cuota obtenida al deducir de la cuota íntegra las deducciones o bonificaciones que sean de aplicación.

- Sujeción y No Sujeción. El primero significa que esta contemplado en el tributo, siendo lo contrario en el caso de No Sujeción.

- Exención. Además de estar sujeto puede estar exento. Para estar Exento es condición necesaria estar primero Sujeto, y a posteriori debe cumplir una serie de formalidades que lo eximen del pago.

Por ejemplo, el Préstamo hipotecario está sujeto a IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido), pero a su vez Exento aunque paga Actos Jurídicos Documentados. No hay que confundir la Exención con Bonificaciones.

- Sujeto pasivo: es el adquirente o aquella persona en cuyo favor se constituye el derecho real, quien promueva los expedientes de dominio o las actas de notoriedad... etc.

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CONSIDERACIONES SOBRE VALORACIÓN Como dijo Antonio Machado, “Es de necios confundir valor y precio”. Y así debe entenderse:

Precio como la cantidad de dinero asignado por el vendedor a un bien o servicio, pudiendo éste coincidir o no con su valor. Fiscalmente el precio es lo que se paga por una transmisión y no admite valoración. Un ejemplo podría ser el caso del Impuesto de Transmisiones, concretamente este se aplica sobre el Valor mientras que el IVA se aplica sobre un precio figurado. Para el término valor una definición válida sería aquella que lo entiende como la expresión cuantitativa que se le asigna a las cosas, hechos o personas, en definitiva una estimación, ya sea positiva o negativa.

Consecuentemente de las definiciones anteriores surge la necesidad de considerar el significado de algunos conceptos que intervienen en el campo de la valoración fiscal, que se desarrollará a continuación, y que se expresan en términos de VALOR más que en el de PRECIO, concretamente son los siguientes:

Valoración Es una filosofía, no es inequívoco, en general, significa el proceso de asignar un valor económico a un bien o servicio, el resultado “dependerá” del valorador, se concreta con el término tasación cuando se valoran objetos varios y el término peritación cuando interviene un experto con reconocimiento oficial, como en procedimientos judiciales. Comprobación de valores La comprobación de valores es una actuación que se realiza cuando hay una declaración por parte del contribuyente sobre el valor de los bienes inmuebles a efectos tributarios y la Administración comprueba si la información corresponde con el valor que estiman como real o por el contrario existen diferencias,en cuyo caso deben realizarse valoraciones por peritos competentes, etc. Cómputo de valores El cómputo de valores de un bien es la determinación indirecta del mismo, exclusivamente a partir de datos preexistentes y reglas de cálculo prefijadas.Los valores incluidos no necesita de peritos. Por ejemplo en el Impuesto sobre bienes de naturaleza urbana. Criterios de Valoración Por el contrario los criterios de valoración son reglas a través de las cuales se llega a establecer el valor de un bien, y que como suele suceder con la aplicación de cualquier criterio pueden ocasionar cambios, en este caso valores diferentes sii se aplican criterios distintos. Por ello es necesario que el perito elige bien el criterio, lo que llevará a conseguir un buen juicio, discernimiento o valor. Procedimientos de Valoración Los procedimientos de valoración son procedimientos e instrucciones técnicas a las que ha de ajustarse el cálculo del valor de los bienes. En consecuencia el procedimiento es sucesión de trámites. Medios de Valoración Los medios de valoración son las vías o instrumentos a través de los cuales se aplican los criterios de valoració de los que se valen para obtener el valor.

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Métodos de Valoración Son un conjunto de técnicas y métodos básicos de valoración que pueden utilizarse para obtener el valor buscado.

Expresiones de valoración Además de los términos anteriores, se deben conocer las formas en las que se expresan los valores mencionados y que suelen ser de forma habitual: • Valor de repercusión del suelo. Esta expresión se aplica cuando la capacidad constructiva

está agotada y atiende al techo edificable. Por definición la repercusión del suelo es la parte proporcional del valor del terreno que le corresponde al inmueble concreto a valorar (vivienda, local, etc.).

• Valor unitario del suelo. Es la forma de expresar el valor del suelo atendiendo a casos concretos en áreas de vivienda unifamiliar, suelo industrial, usos deportivos, comerciales (parking), en los cuales el valor estimado corresponde al m2 de suelo.

• Valor del inmueble por: En relación con el valor del inmueble, este puede expresar su valor en lo que podríamos llamar 3 dimensiones distintas:

m2 útil: sólo aplicado en VPO. No tiene una definición unívoca, pero

normalmente se entiende que es la superficie cerrada privativa interior, descontada la parte no aprovechable como paredes, tabiques, columnas, etc. y sumándole un cincuenta por ciento de la superficie abierta

m2 construido: considerando la superficie desde pared medianeria a pared medianera o línea exterior de cerramientos y deduciendo patio de luces. Es la superficie útil, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores mencionados en dicha definición e incluyendo los cerramientos exteriores al 100 % o al 50 %, según se trate, respectivamente, de cerramientos de fachada o medianeros, o de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio.

m2 construido con parte proporcional de elementos comunes. Corresponde a la superficie anterior sumándo proporcionalmente las zonas comúnes del edificio. Esta es la su perficie utilizada en las valoraciones catastrales.

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METODOS DE VALORACIÓN Los métodos de valoración recogidos en la normativa son:

Método de comparación La normativa de valoración lo adopta como método prioritario de todo tipo de inmuebles, excepto los vinculados a una explotación económica. Está presente en la aplicación de todos los demás métodos y es el más utilizado en el ámbito empresarial, financiero, inmobiliario y de garantías, además es el método más objetivo. Es un método directo del que se obtiene el valor de mercado teniendo como base precios conocidos de las transacciones realizadas (compra-ventas reales, no figuradas). Así mismo exige un buen conocimiento de precios y la necesidad de realizar estudios de mercado, debiendo ser transparente y frecuente, además de concurrente (que no sea un monopolio). En su aplicación es necesario estratificar las muestras, teniendo en cuenta los usos, tipologías, ubicación, calidades, antigüedad, eligiendo finalmente los inmuebles que puedan considerarse comparables teniendo que realizar a continuación un ajuste atendiendo a su situación dentro del edificio, vistas, altura, etc. Por último, y una vez realizados los correspondientes ajustes (homogeneización de valores) se halla una media de los seleccionados y se estima el valor del inmueble. Método de reposición o de coste Este método tiene como filosfía y fundamento la obtención del valor mediante el cálculo de lo que costaría producir de nuevo el edificio. Para su determinación se consideran los “Elementos del valor de reposición a nuevo”:

• Valor del suelo: obtenido por el método del Valor residual. • Costo de ejecución de la construcción en el sentido más amplio (obtenido de distintas

formas). • Gastos de la promoción • Beneficio de la construcción

La aplicación de este método en casos concretos (p.ej. inmuebles “singulares”) implica diferenciar entre Valor de reposición y valor de reemplazamiento, puesto que la obtención del primero no siempre es posible. El valor de reemplazamiento es el valor de un inmueble antiguo y su utilidad, calculando el coste del mismo inmueble a día de hoy con la misma utilidad que el inmueble antiguo frente a lo que supone el valor de reposición que correspondería a valorarlo por el coste de su reproducción-ejecución actual. La determinación del valor actual, por el método que corresponda en cada caso, requiere evaluar las condiciones reales, por ello la utilización del método del coste necesita de un coeficiente que reconozca el estado (físico, funcional y económico) del inmueble y es lo que se conoce como depreciación puesto que en la mayoría de los casos supone una pérdida de valor. Básicamente se tienen 3 tipos:

Depreciación por antigüedad y estado de consevación: se reconoce como la pérdida de valor por el deterioro físico, que ocasiona la antigüedad y el estado de conservación. Por ello se deprecia todo menos el suelo (no tiene pérdidas de este tipo). La depreciación por antigüedad consiste en aplicar un factor reductor, al valor obtenido por nueva ejecución, que tiene relación con el estado del edificio, y sobre todo con la fecha de construcción o de la última rehabilitación integral.

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En Cataluña no se aplica de igual forma que en el resto del estado Español. Por su parte la depreciación funcional es aquella que se aplica cuando el edificio no se adapta a las necesidades demandadas en la actualidad. La depreciación económica se aplica cuando el inmueble no cumple su misión económica, caso de una mala ubicación o situación desfasada dada la naturaleza y uso del inmueble.

Método de capitalización de rendimientos Este método tiene como fundamento la determinación del valor de los inmuebles en base a la rentabilidad o beneficio que de ellos se obtiene, o sea el valor se obtiene calculando los beneficios o rentas conseguidas con la explotación de actividad, alquiler,e tc. Los Rendimientos que se pueden capitalizar son los rendimientos brutos teórico, figuran como dato de partida, el rendimiento bruto efectivo, obtenido una vez se descuentan impagos o pisos vacíos y el rendimiento neto, una vez que se deducen los gastos no repercutibles tales como pagos de portero, suministros comúnes, Impuesto de bienes inmuebles, etc. Habitualmente en la determinación del valor se capitaliza el rendimiento neto y puede hacerse: Capitalización directa

Se capitalizan directamente los rendimientos:

Valor = Rn (Rendimiento Neto) / % Capitalización

En este método no se contempla la amortización.

Capitalización indirecta Este método tiene en cuenta además de los rendimientos otros factores, como el tipo de interés al que se capitaliza, la esperanza de vida económicamente hablando y el valor de reversión. n Rt Vi = ∑ --------------- + Vreversión (Solar) t1 (1+i)t

En definitiva el valor es la suma de las rentas netas futuras divididas por la capitalización más el valor de reversión. Al igual que en el resto de los métodos cada perito pondrá su impronta final, debiendo elegir siempre un criterio adecuado.

Método residual El fundamento de este método radica en la determinación del valor (habitualmente del suelo) por los “beneficios” obtenidos de la actividad constructiva que se produce en él. Como se ha comentado su aplicación es casi exclusiva de la determinación del valor del suelo. Su aplicación es además la combinación de:

método de comparación con el mercado método de coste Una vez conocidas las bases de la fiscalidad inmobiliaria y de valoración de inmuebles, se pasa a comentar los impuestos concretos y la determinación de estos por la base imponible que les es de aplicación.

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IMPUESTOS QUE RECAEN SOBRE LOS BIENES INMUEBLES En el sistema tributario español los bienes inmuebles y los actos derivados de las operaciones inmobiliarias se gravan, de forma directa o indirecta, en las siguientes figuras tributarias: Impuestos Locales De los tres impuestos que se enumeran tan sólo es obligatorio el IBI. Los otros dos sólo son exigibles si el Pleno del Ayuntamiento acuerda establecerlos y aprueba las correspondientes ordenanzas. En cambio, todos los impuestos estatales son de exacción obligatoria.

Impuestos sobre Bienes Inmuebles (IBI). No necesita ordenanzas que lo regulen. La Base imponible será el Valor Catastral, en este impuesto el Estado es el responsable de la valoración y el gravamen lo fijan los Ayuntamientos.

Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Se considera como un cómputo de valores, es un impuesto facultativo que se acuerda en el pleno dell Ayuntamiento. En las transmisiones lo debe pagar el transmitente. En el caso de las sucesiones y donaciones el que lo recibe.

Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Corresponde realmente con

una comprobación de valores y es exigido por el Ayuntamiento cada vez que se otorga la licencia. El importe a pagar está en función del presupuesto de la obra.

Impuestos cedidos a las CCAA Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) Impuestos gestionados por el Estado Impuestos sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) Impuesto sobre Sociedades (IS) Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) Gravamen Especial sobre Bienes Inmuebles de las Entidades no Residentes

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DETERMINACION DE LAS BASES IMPONIBLES MEDIANTE VALORACION

Los impuestos relacionados anteriormente se obtienen de la aplicación de los coeficientes sobre la base imponible. La obtención de este valor puede conseguirse de distintas formas. En este apartado se tratan las que se determinan mediante la valoración. Concretamente la valoración de los inmuebles, sin previa declaración de sus valores por los interesados, se da en el IBI; la comprobación de los valores declarados se realiza en los impuestos sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, Sucesiones y Donaciones e IRPF y el cómputo de valores se aplica en los impuestos sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, sobre el Patrimonio e IRPF así como en el Gravamen Especial sobre los Bienes Inmuebles de las Entidades no Residentes. En el Impuesto de Sociedades básicamente hay cómputo de valores y excepcionalmente comprobación de valores, mientras que en el IVA, al ser la base imponible el precio, que no el valor, no hay ni valoración ni comprobación ni cómputo de valores, salvo en determinados supuestos. Según se ha comentado anteriormente, la obtención del IBI aplica una base imponible que coincide con el valor catastral.

IBI. Base imponible = valor catastral Las características que definen la valoración catastral son:

Bifásica: es recurrible la ponencia de valores y los valores catastrales individuales Aditiva (su determinación supone la valoración del Suelo + construcción) Reglada (Según normas) Masiva (se aplica a un conjunto (toda una ciudad)

El procedimiento de valoración catastral se desarrolla en dos fases: en la primera se redacta y aprueba la ponencia de valores y en la segunda se asignan los valores a los inmuebles. La ponencia de valores es el documento que contiene los valores básicos e índices correctores aplicables a los inmuebles de su ámbito territorial así como las reglas de valoración de los mismos, reglas que han de acomodarse a la normativa de valoración establecida al efecto. Los valores catastrales son el resultado de aplicar las determinaciones de la ponencia a los datos de los respectivos inmuebles incluidos en el catastro. Dado que los actos de asignación de valores catastrales son de mera ejecución, es claro que la ponencia de valores debe explicitar todos los criterios, módulos e índices correctores aplicables en la asignación individualizada de tales valores. La ponencia se estructura en los siguientes apartados:

Contenido (reglas de valoración, valores básicos e índices correctores) Trámites (exposición pública; posibilidad de recursos) Carácter no preclusivo

La asignación de valores catastrales se produce

Sustantividad (actos de mera ejecución) Trámites (notificación individualizada; posibilidad de recurso)

Siempre se puede impugnar una Valoración Catastral, ya sean por errores de contenido, errores técnicos o defectos de procedimiento. Los recursos posibles son: primero soliciar una reposición, segunda acudir al tribunal económico administrativo, y por último al Tribunal contencioso-administrativo. En los tributos locales no hay recursos de reposición solo hay Tribunal económico administrativo Regional (TEAR) y contencioso. También se puede recurrir la ponencia (en lo que afecta al valor) y al valor individualizado.

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DETERMINACION DE LAS BASES IMPONIBLES MEDIANTE COMPROBACION DE VALORES Procede la comprobación de valores, como se ha comentado, en los impuestos sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y Sucesiones y Donaciones. También procede en algunos supuestos del IRPF, del Impuesto sobre Sociedades y del IVA. Impuestos en los que procede

ICIO: el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras grava el coste real de las construcciones, instalaciones u obras. El solicitante de la licencia está obligado a declarar el referido costo y el Ayuntamiento puede comprobarlo. La comprobación ha de hacerse aplicando los módulos e índices que el propio Ayuntamiento tuviere establecidos al efecto o bien a través del resultado del informe emitido al efecto por un perito de la Administración (dictamen pericial).

ITPAJD (transmisiones patrimoniales onerosas, operaciones societarias, actos jurídicos documentados) y ISD (sucesiones, donaciones): en estos impuestos la base imponible es el valor real de los bienes. Los interesados han de declarar el valor de los mismos y la Administración puede comprobarlo por cualquiera de los medios del artículo 57 de la Ley General Tributaria (LGT). Tratándose de bienes inmuebles, tales medios quedan reducidos de hecho en la actualidad a tres: estimación del valor por referencia al valor catastral; precios medios de mercado publicados por la Administración competente y determinación del valor por un perito de la Administración (valores catastrales, precios medios o dictámenes periciales).

IRPF (para determinar las ganancias y pérdidas patrimoniales con ocasión de una transmisión), la Administración puede comprobar los valores declarados en orden a determinar si se ajustan o no a los de mercado.

IS (sólo entre sociedades vinculadas o cuando la sociedad es donataria), en este Impuesto sobre Sociedades se entiende que la contabilidad llevada de acuerdo con el Código de Comercio refleja la verdadera situación patrimonial de la entidad, por lo que no hay comprobación de valores sino cómputo de los mismos. Sin embargo esta regla tiene dos excepciones: cuando se trate de operaciones entre sociedades vinculadas y si la sociedad es la donataria. En ambos casos es factible la comprobación de valores en orden a determinar los de mercado.

Concretamente dentro del Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se acogen las siguientes actuaciones:

Transmisiones patrimoniales onerosas

Compraventas Permutas Expedientes de dominio

Operaciones societarias Actos jurídicos documentados (AJD)

Escrituras notariales Declaraciones de obra nueva. Se grava el presupuesto de obra nueva, valor incluyendo

Beneficio industrial y Gastos Generales. División de la propiedad horizontal. Se grava el Valor del suelo y valor de construcción en

el momento de realizar al división. Agrupaciones, segregaciones, agregaciones.

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Medios de comprobación de valores En las transmisiones patrimoniales el cálculo del impuesto supone aplicar determinados coeficientes sobre el denominado VALOR REAL, este dato es propuesto por el sujeto pasivo y la Administración para comprobar si el valor declarado es correcto o no, dispone de los medios enumerados en el art. 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General tributaria. Por concepto el valor real hace referencia al verdadero valor del bien, y puede o no coincidir con el valor declarado por los interesados o con el precio cierto satisfecho en la operación. Según la jurisprudencia del propio Tribunal Supremo en Sentencia de 7 de mayo de 1991 se tiene establecido que no existe un sentido jurídico ni tampoco técnico del que es el valor real, por lo que se ha de ir al sentido usual y concluir que el valor real es la estimación económica o precio verdadero, no ilusorio, meramente aparente ni imaginario de una cosa. El verdadero valor de un bien es el precio que está dispuesto el mercado a pagar por él, siendo este también su valor. Si bien cuando el valor declarado por el contribuyente sea igual o superior al valor catastral por el coeficiente, prevalecerá aquel y no se procederá a la comprobación de valores. Según el Art. 57. Comprobación de valores 1. El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrán ser comprobados por la Administración tributaria mediante los siguientes medios:

a. Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale. b. Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal. Dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario. c. Precios medios en el mercado. d. Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros. e. Dictamen de peritos de la Administración. f. Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros. g. Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria. h. Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca. i. Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo.

2. La tasación pericial contradictoria podrá utilizarse para confirmar o corregir en cada caso las valoraciones resultantes de la aplicación de los medios del apartado 1 de este artículo. 3. Las normas de cada tributo regularán la aplicación de los medios de comprobación señalados en el apartado 1 de este artículo. 4. La comprobación de valores deberá ser realizada por la Administración tributaria a través del procedimiento previsto en los artículos 134 y 135 de esta Ley, cuando dicha comprobación sea el único objeto del procedimiento, o cuando se sustancie en el curso de otro procedimiento de los regulados en el título III, como una actuación concreta del mismo, y en todo caso será aplicable lo dispuesto en dichos artículos salvo el apartado 1 del artículo 134 de esta Ley. Los medios más habituales de los enumerados son:

Dictamen pericial Estimación por referencia a valores catastrales, afectados o no por coeficientes Precios medios de mercado Valores de tasación a efectos de hipoteca Tasación pericial cotradictoria (medio extraordinario) Si se declara por debajo de la ponencia

se comprueba, si se declara por encima no se comprueba.

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Coeficientes En relación con los coeficientes a aplicar en la determinación de los valores catastrales la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE ANDALUCÍA en el BOJA núm. 259 Sevilla, 31 de diciembre 2008, CONSEJERÍA DE ECONOMÍA Y HACIENDA, publica la ORDEN de 18 de diciembre de 2008, por la que se aprueban los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar el valor real de determinados bienes inmuebles urbanos a efectos de la liquidación de los hechos imponibles de los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados y sobre Sucesiones y Donaciones que se devenguen en el año 2009, se establecen las reglas para la aplicación de los mismos y se publica la metodología seguida para su obtención El objeto de la citada orden es Aprobar los coeficientes aplicables al valor catastral para estimar, por referencia al mismo, el valor real de determinados bienes inmuebles de naturaleza urbana, a efectos de la liquidación de hechos imponibles de los impuestos de:

- Transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados - Sucesiones y donaciones

La aplicación de los coeficientes se realiza sobre los Bienes inmuebles de naturaleza urbana que son los siguientes:

Residencial (viviendas y anexos) Oficinas Almacenamiento Comercial (excepto mercados i supermercados) Industrial (excepto industrias fabriles y servicios de transporte) Excepción de los bienes inmuebles de carácter cultural

La administración podrá estimar el valor de un bien inmueble:

- Con el valor catastral actualizado - Comprobada la coincidencia de las características físicas, económicas y legales, en la base de datos del catastro con las reales del mismo.

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Coeficientes correctores

Los coeficientes se actualizarán anualmente.

- La valoración catastral será la correspondiente a la fecha del hecho imponible del impuesto.

- - Sólo es válido el procedimiento para los municipios que figuren en la tabla anterior. - Es válido el procedimiento para liquidaciones y autoliquidaciones que se realicen o

presenten, tanto en las Delegaciones Provinciales y Oficina Tributaria de Jerez, como en las Oficinas Liquidadoras de Distrito Hipotecario (situadas en los Registros de la Propiedad).

- Si la declaración se realizara por un valor inferior se procedería a la comprobación

administrativa con carácter preferente. - A partir del año 2005: El sistema de valor mínimo, como filtro de aceptación del valor declarado, se aplica a las siguientes tipologías:

– Residencial (viviendas y elementos anejos). – Comercial (locales comerciales), excepto mercados y supermercados. – Oficinas. – Industrial (naves industriales), excepto industrias fabriles y servicios de transportes. – Almacenamiento.

- Para el resto de bienes (suelos no edificados, construcciones ligadas a actividades

económicas, construcciones especiales, etc.) también se aplica el valor mínimo, pero no garantiza que no se produzca comprobación de valores.

- Para años anteriores, sólo se aplica a la tipología residencial (viviendas y elementos anejos).

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VALORACIONES ESPECIALES Además de las comentadas se tienen también las denominadas valoraciones especiales. Se realizan para determinar el valor que le corresponde a determinados derechos reales, siendo las más habituales las siguientes:

Usufructo temporal de un inmueble Vu = Vi x t x 0,02 (máximo 0,70 Vi; t = nº años del usufructo)

Usufructo vitalicio de un inmueble Vu = Vi x (89-N/100) (máx. 0,70Vi; mín. 0,10 Vi; N=años usufructuario) Nuda propiedad de un inmueble Vn = Vi - Vu

Inmuebles objeto de concesión administrativa Vc = Vu

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DETERMINACION DE LAS BASES IMPONIBLES MEDIANTE LA COMPROBACION DE VALORES Tiene lugar en los impuestos sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IRPF y sobre Sociedades:

IIVTNU En este impuesto el incremento de valor se determina multiplicando el valor catastral del terreno en la fecha del devengo, o de la componente del valor catastral que se asigna al mismo si hay edificación, por el número de años completos transcurridos desde la anterior transmisión, con un máximo de veinte, y por un porcentaje fijado por el Ayuntamiento dentro del abanico que le permite la ley.

Cómputo del Incremento de valor = Vcs x n x p

Vcs = valor catastral del suelo n = nº de años desde la anterior transmisión p = porcentaje de incremento anual

IRPF En el IRPF la renta neta que se atribuye a los propietarios o a los usufructuarios de construcciones urbanas distintas a la vivienda habitual utilizadas real o potencialmente por ellos, se computa por un porcentaje del correspondiente valor catastral (el 1,1 % si se hubiere revisado con efectos de 1 de enero de 1994 o fecha posterior y en el 2 % si no se hubiere revisado). Habrá que diferenciar entre:

- Cómputo de las rentas netas de inmuebles no cedidos en arrendamiento - Cómputo de las cuotas de amortización de los inmuebles

IS En el Impuesto sobre Sociedades los inmuebles se computan por el valor neto contable, pues se admite que su contabilidad llevada con arreglo al Código de Comercio refleja la verdadera situación patrimonial de la sociedad.

Las cuotas de amortización de los inmuebles se computan por un porcentaje del valor de los mismos, excluido el suelo. Cuando no se conoce el valor de éste, se calcula admitiendo que la relación entre el valor del suelo y el de la construcción es la misma que entre las componentes del valor catastral del suelo y de la construcción de cada año.

• Se plantea la necesidad de una correcta depreciación del valor de las construcciones en la valoración catastral y de una adecuada distribución del valor catastral entre suelo y construcción

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA La base imponible en las escrituras de obra nueva está constituida por el coste de la obra nueva que se declara, según el RD 1098/2001, de 12 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas el Presupuesto de ejecución material y presupuesto base de licitación (Art. 131.) será:

1. El presupuesto de ejecución material 2. Más del 13 al 17%, en concepto de gastos generales de empresa, gastos financieros, cargas fiscales, tasas de la administración y demás gastos derivados de las obligaciones del contrato. Están excluidos los impuestos que graban la renta de las personas físicas y jurídicas. 3. El 6% en concepto de beneficio del contratista. 4. Más el IVA que graba la ejecución de obra.

Ejemplo: X tiene un terreno de su propiedad, con un valor de 50.000 €, y decide construir un edificio con un valor de 150.000 €. Tributación: Base imponible: 150.000 € Tarifa AJ1 Tipo: 1% Datos del bien: Descripción del inmueble construido Cuota: 1.500 €. Sujeto pasivo: X, que es quien declara.

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CONSULTA vinculante de la DGT del MEH de fecha 04/02/2005 La entidad consultante va a realizar una declaración de obra nueva. – Si la base imponible de la escritura pública de declaración de obra nueva estará constituida

por el coste de lo construido, y por ello, de lo realmente pagado por la construcción de la obra. Si al valor del presupuesto de la obra efectivamente efectuada y pagada han de añadírsele otros gastos accesorios como la tasa por licencia de obras, beneficio industrial, honorarios del arquitecto, Impuestos y gastos de notario y registro derivado de la propia escritura de declaración de obra nueva, servicios de asesoría fiscal, contable y laboral. etc. La base imponible estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare.

– A estos efectos, por coste de la obra debe entenderse la totalidad de los costes incurridos en la ejecución de la obra, ya sean directos o indirectos, siempre que constituyan parte del coste de la obra efectuada. En este sentido, deben formar parte de dicho coste los gastos referidos en el escrito de consulta, como la tasa por licencia de obras, beneficio industrial, honorarios del arquitecto, etc., pues todos ellos corresponden a la obra ejecutada. Nunca formará parte de dicho coste, el Impuesto y los gastos de notaría y registro derivado de la propia escritura de declaración de obra nueva, ni los servicios de asesoría fiscal, laboral y contable, ni los gastos de tramitación de venta, etc. ya que no son parte del coste de la obra realizada.

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DECLARACIÓN DE DIVISIÓN HORIZONTAL La base imponible en las escrituras de división de propiedad horizontal está constituida por el coste de la obra nueva que se declara y el valor del suelo. Ejemplo: X tiene edificio cuyo valor es de 150.000 €, construido sobre un terreno que tiene un valor de 50.000 €. Se formaliza la escritura de división de propiedad horizontal. Tributación: Base imponible: 200.000 € = 150.000 + 50.000 (valor del terreno más el edificio) Tarifa AJ1 Tipo: 1% Datos del bien: Descripción del inmueble construido Cuota: 2.000 € Sujeto pasivo: X, que es quien declara o promueve la división.

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SEGREGACIÓN

La base imponible en las escrituras de segregación está constituida por el valor real de la finca segregada.

Ejemplo: El Sr. X és propietario de un terreno de 6.000 m2 que tiene un valor real de 60.000 €. El Sr. X segrega una parcel·la de 2.000 m2 en escritura pública con un valor real de 20.000 €. En la escritura dice ..... La finca segregada tiene una superficie de 2.000 m2 …… con un valor de 20.000 €. La finca registral .... ha quedado reducida a 4.000 m2. con un valor de 40.000 €.

Importante: Permiso del ayuntamiento (licencia de parcelación) o del departamento de Agricultura.

Tributación: Base imponible: 20.000 € valor finca segregada. Tarifa AJ0 Tipo: 1% Datos del bien: Descripción y situación de los terrenos. Cuota: 200 € Sujeto pasivo: X, El titular de los terrenos. AGREGACIÓN

La base imponible en las escrituras de agregación está constituida por el valor real de la finca agregada, siempre que no supere la quinta parte de superficie de la mayor; en caso contrario se trataría de una agrupación

Ejemplo: El Sr. X es propietario de dos porciones de terreno que son limítrofes. Una es la finca registral numero 45 de 2.000 m2 que tiene un valor de 6.000 € y la otra es la finca registral numero 523 de 200 m2 que tiene un valor de 3.000 €. El Sr. X agrega la FR. 523 a la FR 45 en escritura pública para que formen una sola entidad registral.

(A partir de la agregación finaliza la FR 523, en el Registro de la Propiedad. 1/5 parte de 2.000 m2 es superior a 200 m2. Consecuentemente se puede agregar.

Tributación: Base imponible: 3.000 € el valor de la finca agregada. Tarifa AJ0 Tipo: 1% Datos del bien: Descripción y situación de los terrenos. Cuota: 30 € Sujeto pasivo: X, El titular de los terrenos. AGRUPACIÓN

La base imponible en las escrituras de agrupación está constituida por el valor resultante de las fincas agrupadas.

Ejemplo: El Sr. X es propietario de dos porciones de terreno que son limítrofes. Una tiene un valor de 6.000 € y la otra 3.000 €. El Sr. X las agrupa en escritura pública para que formen una sola entidad registral.

Tributación: Base imponible: 9.000 € la suma de las dos. Tarifa AJ0 Tipo: 1% Datos del bien: Descripción y situación de los terrenos. Cuota: 90 €. Sujeto pasivo: X, El titular de los terrenos. VIVIENDAS PROCEDENTES DE UNA SUBASTA Si se trata de una subasta presidida por un funcionario público, la jurisprudencia del Tribunal Supremo, obliga aceptar a este precio como base imponible, a efectos de la liquidación del tributo que graba a la transmisión onerosa. No obstante si el postor se reservó la facultad de ceder a un tercero el bien que se subasta, en este caso, sí procede la comprobación del valor. Esta comprobación se debe referir a la fecha de la subasta.

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LA TASACIÓN PERICIAL CONTRADICTORIA Dictamen Pericial Formalidades del dictamen pericial El dictamen pericial ha de ser formulado por funcionario público con título adecuado a la naturaleza de los bienes a valorar y en él han de explicitarse los fundamentos de la valoración. Ésta podrá realizarse aplicando los criterios que se consideren adecuados en orden a la cuantificación de las bases imponibles en los respectivos tributos. Concretamente se ha de explicitar:

- La finca que se valora - Los fundamentos y bases de valoración - El resultado de la valoración

Criterios en la formulación de los dictámenes periciales

Cualesquiera Ámbito de aplicación

Los actos de comprobación de valores en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras pueden ser impugnados por motivos de índole formal, como pudiera ser la falta de puesta de manifiesto del expediente o la falta o insuficiencia de motivación del dictamen pericial utilizado, o por motivos de índole material, como serían las incorrectas estimaciones sobre los costos de las construcciones, instalaciones u obras realizadas. La impugnación se hace en primer lugar como recurso de reposición, pudiendo acudirse posteriormente a la jurisdicción contencioso administrativa. También por motivos de índole formal o de índole material pueden ser impugnados los actos de comprobación de valores en los demás impuestos en que procede, pero al ser impuestos estatales la impugnación puede hacerse en reposición con carácter potestativo o en vía económico administrativa. Tanto en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras como en los demás impuestos en los que es factible la comprobación de valores, los interesados pueden promover la tasación pericial contradictoria en corrección del resultado de los demás medios de comprobación de valores, de acuerdo con el apartado 2 del art. 57 de la LGT. Carácter de la misma

La tasación pericial contradictoria es un medio extraordinario de comprobación de valores, aplicable a solicitud del contribuyente, para enervar los valores resultantes de la aplicación de los módulos o índices preestablecidos al efecto o de los dictámenes periciales en el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras y de los valores catastrales, de los precios medios o de los dictámenes periciales en los restantes impuestos. Tramitación

Acordada la práctica de la tasación pericial contradictoria, tanto la Administración como el contribuyente designan sendos peritos para que tasen los inmuebles. Como es lógico, si la comprobación recurrida se practicó mediante dictamen pericial éste tiene la consideración de tasación del perito de la Administración a efectos de la tasación pericial contradictoria. Confrontado el resultado de la tasación del perito de la Administración con el de la del perito del contribuyente, si el de aquella no excede de la del de éste en más de un 10% y tampoco en más de 120.000 €, servirá de base para la liquidación del impuesto el resultado de la tasación del perito del contribuyente. En cambio si excede de alguno de los dos límites indicados deberá designarse un perito tercero que determinará el valor de los bienes. En consecuencia, la tasación pericial

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contradictoria es, de hecho, un arbitraje técnico para la determinación del valor de los bienes y derechos. El perito de la Administración percibirá las retribuciones a que tenga derecho conforme a la legislación vigente, mientras que los honorarios del perito del contribuyente serán satisfechos por éste. Los del perito tercero serán de cuenta del contribuyente si el resultado de su tasación excede en más de un 20% al valor declarado y en caso contrario habrán de ser satisfechos por la Administración. El perito tercero podrá exigir que previamente al desempeño de su cometido se haga por ambas partes provisión de sus honorarios. La falta de depósito de la provisión por cualquiera de las partes supondrá la aceptación de la valoración realizada por el perito de la otra. Limitación de la base liquidable

Debe significarse que si bien el perito tercero determina con su valoración el valor de los inmuebles objeto de controversia, el resultado de la comprobación, al que se atendrán las liquidaciones tributarias que procedan, queda limitado superiormente por el comprobado inicialmente por la Administración, contra el cual se promovió la tasación pericial contradictoria, e inferiormente por el declarado por el contribuyente (art. 135, apartado 4, de la LGT). IMPUGNACIÓN EN VALORACIÓN CATASTRAL Al ser la valoración catastral bifásica, los interesados pueden recurrir tanto la ponencia de valores como la asignación individualizada de valores catastrales. La ponencia puede impugnarse por motivos de índole formal, como pudieran ser el incumplimiento de las normas de coordinación, la falta de estudios de mercado, la carencia de exposición pública, etc., o de índole material, como serían, en el supuesto de inmuebles urbanos, no ajustarse debidamente a las reglas y tablas del Real Decreto 1020/1993, no reflejar adecuadamente la ponencia la realidad urbanística o las tipologías edificatorias de su ámbito territorial, no ser correctos los valores básicos en ella figurados, etc. La asignación individualizada de valores también puede ser impugnada por motivos de índole formal, tales como la falta de puesta de manifiesto de expediente, no fundarse en la ponencia de valores o en las características catastrales, etc., o de índole material, como pueden ser la inexactitud o la incorrecta aplicación de los datos catastrales, el superar el valor de mercado (por eso, si los inmuebles tienen fijado administrativamente precio máximo en venta, acompañar a la impugnación la correspondiente certificación administrativa al efecto es suficiente para lograr que el valor catastral asignado se ajuste al precio máximo en venta si éste fuera menor), etc. En cambio, sería improcedente exigir que ningún valor catastral superara el 50% del valor de mercado. La impugnación de la ponencia de valores puede hacerse en reposición o en vía económico administrativa, en el plazo señalado en el edicto que publica su aprobación. De igual manera puede impugnarse la asignación de valores dentro del plazo que se indica en la notificación individualizada de los mismos. Ni contra la aprobación de la ponencia ni contra los actos de asignación de valores pueden promover los interesados la tasación pericial contradictoria, que posteriormente se tratará, ya que sólo procede contra los actos de comprobación de valores y ni la aprobación de la ponencia ni los actos de asignación individualizada son actos de comprobación de valores. Al impugnar la asignación del valor catastral también puede impugnarse el contenido de la ponencia de valores que afecta a dicho valor catastral, según sostiene el Tribunal Económico Administrativo Central en su resolución de 27 de junio de 1989, pues aunque la ponencia de valores no es una disposición de carácter general sino un acto administrativo plúrimo notificado por edicto que afecta a una pluralidad indeterminada de personas, le es de aplicación, por analogía, lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de la Jurisdicción Contencioso Administrativa, según el cual es admisible la impugnación de los actos que se produzcan en aplicación de las disposiciones de carácter general y

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la falta de impugnación de la disposición o la desestimación del recurso que frente a ella se hubiere interpuesto no impedirán la impugnación de los actos de su aplicación individual. Por lo dicho, admitir que la ponencia de valores carece de efecto preclusivo (define el carácter del proceso, según el cual el juicio se divide en etapas, cada una de las cuales clausura la anterior sin posibilidad de replantear lo ya decidido en ella) y es lo que en realidad posibilita su impugnación a la generalidad de los interesados, que sólo tras conocer los efectos que les acarrea su aprobación, puestos de manifiesto en los valores catastrales asignados, están en disposición de analizar las incorrecciones de la misma y poder recurrirla con fundamento. A continuación se detalla para cada elemento del proceso de valoración catastral cuales son los tipos de impugnación y los recursos posibles: IMPUGNACIÓN DE LOS ACTOS DE VALORACIÓN CATASTRAL

Impugnación de la ponencia de valores - Motivos:

por errores de contenido por defectos de procedimiento

-Recursos posibles:

reposición, ; reclamación TEAR; contencioso

Impugnación de la asignación de valores - Motivos:

por errores de contenido por defectos de procedimiento

-Recursos posibles:

reposición; reclamación TEAR; contencioso -Improcedencia de la tasación pericial contradictoria -Posibilidad de impugnación de la ponencia al notificar valores

Observación: TEAR = Tribunal Económico-Administrativo Regional IMPUGNACIÓN DE LOS ACTOS DE COMPROBACIÓN DE VALORES

- Motivos: errores de contenido defectos de procedimiento

- Recursos posibles:

reposición; reclamación TEAR; contencioso (impuestos en general) reposición; contencioso (en el ICIO)

IMPUGNACIÓN DE LOS ACTOS DE CÓMPUTO DE VALORES

- Motivos: errores de contenido defectos de procedimiento

- Recursos posibles:

reposición; reclamación TEAR; contencioso (impuestos en general) reposición; contencioso (en el IIVTNU)

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IMPUESTOS QUE GRAVAN LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS A continuación y como resumen se indican para las actuaciones inmobiliarias los impuestos que las gravan: Tributación de las entregas de inmuebles (IVA o ITP, modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas)

Consideraciones generales

Están sujetas a IVA las entregas de inmuebles efectuadas en ejercicio de actividades empresariales y profesionales así como los arrendamientos de inmuebles. Están sujetas a ITP las entregas de inmuebles no efectuadas en ejercicio de tales actividades. Las operaciones sujetas a IVA pueden estar no exentas o exentas

Observaciones

La normativa del IVA considera actividad empresarial la de promoción ocasional de suelo urbano y de edificaciones. También la de arrendamiento de inmuebles. Las operaciones sujetas y no exentas de IVA tributan siempre por IVA. Las operaciones sujetas y exentas de IVA tributan en por ITP. No obstante lo anterior, el transmitente puede renunciar a la exención del IVA si el adquirente es sujeto pasivo del impuesto y lo puede deducir en su totalidad, en cuyo caso la operación tributa por IVA y no por ITP. Tipos de gravamen en IVA: Normal 16%; Reducido 7%; Súper reducido 4%. El IVA es compatible con AJD pero no lo es ITP No obstante lo anterior, tributa por ITP la transmisión del patrimonio empresarial o profesional, o de una rama de actividad del mismo, salvo que lo constituyan inmuebles arrendados u objeto de promoción

Entregas sujetas y no exentas de IVA

Entregas de terrenos edificables o en curso de urbanización Primeras entregas de edificaciones, una vez acabadas o rehabilitadas Entregas de edificaciones para su inmediata rehabilitación por el adquirente Entregas de edificaciones para su inmediata demolición, con carácter previo a una nueva promoción por el adquirente Entrega de edificaciones en ejercicio de la opción de compra inherente al arrendamiento financiero

Entregas sujetas y exentas de IVA

Entrega de terrenos distintos a los antes indicados Segundas y ulteriores entregas de edificaciones

Arrendamientos sujetos y no exentos de IVA

Arrendamiento de terrenos para ferias, exposiciones, depósitos, almacenaje y aparcamiento Arrendamiento de terrenos para instalar en ellos elementos de una actividad empresarial Arrendamiento de edificaciones urbanas no destinadas a vivienda Arrendamiento de viviendas con opción de compra

Arrendamientos sujetos y exentos de IVA

Arrendamiento de terrenos distintos a los indicados, incluidas las edificaciones agrarias existentes Arrendamiento de viviendas, incluido garaje y trastero, excepto en el supuesto antes indicado

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Rehabilitación de inmuebles a efectos fiscales

El importe de las obras realizadas es igual o superior al precio de adquisición. Las obras consisten, básicamente, en la consolidación y tratamiento de estructura, fachadas y

tejado.

Impuestos de la actividad inmobiliaria

Adquisición de terrenos • IVA normal+ AJD, o bien TP

Ejecución de la edificación

• ICIO + licencia de obras • IVA normal por servicios contratados • IVA normal por obras ejecutadas, en general • IVA reducido por obras ejecutadas en viviendas, en determinados casos

Adquisición de edificaciones nuevas o de parte de las mismas

• IVA normal + AJD, salvo en viviendas • IVA reducido + AJD, en viviendas en general • IVA súper reducido en viviendas de VPO de régimen especial + AJD

Adquisición de edificaciones usadas

• TP, en general • IVA, normal y reducido + AJD, en ejercicio de actividades profesionales o

empresariales • Operaciones sujetas y no exentas • Operaciones sujetas y exentas, con renuncia a la exención

Tenencia de edificaciones

IBI IRPF (renta presunta)

Venta de terrenos y de edificios

IIVTNU (a cargo del transmitente) IRPF (ganancias o pérdidas patrimoniales del transmitente)

Donación de terrenos y de edificios

ISD (a cargo del donatario) IIVTNU (a cargo del donatario) IRPF (ganancias o pérdidas patrimoniales del donante)

Adquisición, por herencia o por legado, de terrenos y de edificios

ISD (a cargo del heredero o del legatario) IIVTNU (a cargo del heredero o del legatario)

Arrendamiento de inmuebles IRPF (renta inmobiliaria) IS (renta inmobiliaria)

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Prestaciones de servicios y ejecuciones de obras en la construcción y rehabilitación de las edificaciones

Prestaciones de servicios IVA

Ejecuciones de obras IVA IVA reducido si concurren las siguientes circunstancias:

≥ del 50% de la superficie está destinada a vivienda contrato formalizado directamente entre promotor y constructor costo materiales aportados por contratista >20% importe obra

Prestaciones de servicios y ejecuciones de obras en edificios ya construidos

Prestaciones de servicios

IVA

Ejecuciones de obras IVA IVA reducido si concurren las siguientes circunstancias:

se trata de una vivienda hace más de dos años que se construyó o rehabilitó el destinatario es persona física el destinatario no actúa como profesional ni como empresario el destinatario utiliza la vivienda para su uso particular la aportación de materiales por el contratista es ≤ 20 % del costo de las obras

Rendimientos del arrendamiento de inmuebles a efectos del IRPF del arrendador

En general

se integran en su totalidad en la base imponible del cedente - Por excepción: Si se trata de arrendamiento para primera vivienda los rendimientos se reducen en un 50 ídem en el 100%, si el arrendatario es >18 años y < 35

Observación: el rendimiento total no puede ser negativo

Deducción en el IRPF por adquisición de vivienda habitual

Importe máximo que goza de deducción: 9.015 € anuales

Cuantía de la deducción 15% del importe que goza de deducción

Ahorro fiscal un máximo de 9.015 x 0,15 = 1.352 €

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Beneficios fiscales de las sociedades y fondos de inversión inmobiliaria

IS. Tributación al 1% ITPAJD. Bonificación del 95 % de la cuota Requisitos:

objeto exclusivo: inversión en imuebles urbanos para arrendarlos las viviendas representan al menos el 50% del activo

Beneficios fiscales de las entidades dedicadas al arrendamiento de inmuebles

IS. Bonificación del 80% de la cuota

Requisitos:

objeto principal: el arrendamiento de viviendas disponer de diez o más viviendas superficie máxima de las viviendas: 135 m2 > del 55% de los ingresos proceden del alquiler de viviendas

MEDIDAS FISCALES PARA FAVORECER LA REVITALIZACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO

- Eximir de tributación, en el impuesto sobre sucesiones

- a las participaciones en fondos de inversión inmobiliaria - a las acciones de sociedades de inversión inmobiliaria

Igualar el tipo de gravamen del IVA de los arrendamientos con opción de compra al de las transmisiones de los propios inmuebles.