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VALORACIÓN DE RIESGOS PARA LA ADQUISICIÓN DE TERRENOS EN
PROYECTOS INMOBILIARIOS EN COLOMBIA POR MEDIO DEL PROCESO
ANALÍTICO JERÁRQUICO
Elaborado por:
Juan Camilo Alzate Ocampo
Asesor interno:
Julio Villareal
Director de Trabajo de Grado Universidad de los Andes
Asesor externo:
Mauricio García Murillo
Socio fundador de Prodesa
Trabajo de Grado para optar por título de maestría
UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
FACULTAD DE INGENIERÍA
DEPARTAMENTO DE INGENIERÍA CIVIL Y AMBIENTAL
MAESTRÍA EN INGENIERÍA Y GERENCIA DE LA CONSTRUCCIÓN
BOGOTÁ D.C, COLOMBIA
2015 - II
VALORACIÓN DE RIESGOS PARA LA ADQUISICIÓN DE TERRENOS EN PROYECTOS
INMOBILIARIOS EN COLOMBIA POR MEDIO DEL PROCESO ANALÍTICO JERÁRQUICO
1
Contenido 1 Agradecimientos ......................................................................................................... 4
2 Introducción ................................................................................................................ 5
3 Objetivo General ......................................................................................................... 6
4 Objetivos Específicos.................................................................................................. 6
5 Hipótesis ..................................................................................................................... 6
6 Alcance y restricciones ............................................................................................... 7
7 Marco Teórico ............................................................................................................. 8
8 Metodología .............................................................................................................. 12
8.1 Tipo de investigación: ........................................................................................ 13
8.2 Estrategia de recolección de datos: ................................................................... 14
8.3 Análisis de datos:.............................................................................................. 18
9 Propuesta ................................................................................................................. 29
10 Estudio de Caso ....................................................................................................... 30
11 Conclusiones ............................................................................................................ 33
12 Recomendaciones .................................................................................................... 35
13 Aporte e innovación .................................................................................................. 36
14 Anexos ..................................................................................................................... 39
Índice de Tablas Tabla 1. Definición de Criterios y Alternativas del Proceso Analítico Jerárquico .............. 13
Tabla 2. Variables principales y secundarias para la adquisición de un terreno ............... 18
Tabla 3. Ponderación del nivel de importancia del riesgo ................................................ 19
Tabla 4. Valoración de la importancia del riesgo en base al PAJ ..................................... 19
Tabla 5. Nivel de Importancia del riesgo de las variables principales ............................... 19
Tabla 6. Comparaciones entre las variables para definición de matrices. ........................ 20
Tabla 7. Calculo para Índice de Consistencia de acuerdo al número de variables en la
matriz. .............................................................................................................................. 20
Tabla 8. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el peso
porcentual del nivel de importancia del riesgo de las variables principales ...................... 21
Tabla 9. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de
riesgo porcentual de las variables secundarias Normativas ............................................. 23
Tabla 10. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de
riesgo porcentual de las variables secundarias para Definición de Uso ........................... 23
Tabla 11. Nivel de riesgo porcentual de la variable secundaria de Edificabilidad ............. 24
Tabla 12. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de
riesgo porcentual de las variables secundarias para definición de producto .................... 24
Tabla 13. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de
riesgo porcentual de las variables secundarias Técnicas ................................................. 25
Tabla 14. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de
riesgo porcentual de las variables secundarias ambientales ............................................ 26
Tabla 15. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de
riesgo porcentual de las variables secundarias Jurídicos ................................................. 26
Tabla 16. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de
riesgo porcentual de las variables secundarias Financieras ............................................. 27
Tabla 17. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de
riesgo porcentual de las variables secundarias Macroeconómicas .................................. 27
VALORACIÓN DE RIESGOS PARA LA ADQUISICIÓN DE TERRENOS EN PROYECTOS
INMOBILIARIOS EN COLOMBIA POR MEDIO DEL PROCESO ANALÍTICO JERÁRQUICO
3
Índice de Tablas de resultados Tabla de Resultados 1. Nivel de importancia Porcentual para definición de pesos de las
variables principales ........................................................................................................ 22
Tabla de Resultados 2. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias normativas ... 23
Tabla de Resultados 3. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Definición de Uso
........................................................................................................................................ 24
Tabla de Resultados 4. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Edificabilidad 24
Tabla de Resultados 5. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Definición de
Producto .......................................................................................................................... 25
Tabla de Resultados 6. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Técnicas ...... 25
Tabla de Resultados 7. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Ambientales . 26
Tabla de Resultados 8. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Jurídicas ...... 27
Tabla de Resultados 9. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Financieras .. 27
Tabla de resultados 10. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias
Macroeconómicas ............................................................................................................ 28
Tabla de Resultados 11. Ponderaciones finales de riesgos en base a los pesos porcentuales
de las variables principales .............................................................................................. 30
1 Agradecimientos
Agradezco a mis dos asesores, el ingeniero Mauricio García y el profesor Julio Villareal,
quienes a pesar de sus múltiples ocupaciones propias, no solo aceptaron dirigir este trabajo,
sino que siempre estuvieron prestos a reunirse conmigo y colaborarme en su desarrollo y
en mi formación profesional.
De igual manera un agradecimiento muy especial a todos los socios y gerentes de las
constructoras que participaron en las entrevistas para este proyecto de grado. Sus
opiniones y percepciones sobre los riesgos y su valoración fueron fundamentales para
definir las variables y ponderar los resultados de las variables para la estructuración de un
proyecto inmobiliario en su fase inicial previo a la decisión de inversión en un lote en
específico.
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2 Introducción
En la concepción inicial de un proyecto inmobiliario, se deben determinar y estudiar gran
parte de las variables que inciden en el desarrollo y éxito de un proyecto durante su ciclo
de vida. Realizar una adecuada evaluación de diversas variables técnicas, comerciales,
normativas, jurídicas, entre otras, para su fase de estructuración inicial, previo a la decisión
de inversión en un lote, se vuelve determinante para las fases posteriores del proyecto.
De acuerdo a la experiencia de cada constructora, su perfil de riesgo, su mercado específico
y su capacidad económica, se evalúan diferentes opciones para la inversión en lotes para
el desarrollo de proyectos inmobiliarios. Debido a la complejidad de las variables que se
deben evaluar previo a la decisión de inversión en un lote, y el impacto negativo que puedan
tener estas en el ciclo de vida del proyecto, este trabajo de grado busca proponer una
herramienta de valoración de estas variables, que permita cuantificarlas para tomar una
mejor decisión antes de invertir en un lote en específico.
3 Objetivo General
Desarrollar una valoración de riesgos que permita una evaluación más objetiva de
las variables a tener en cuenta previo a la decisión de inversión en un lote, en función
de que los riesgos asociados a estas variables se valoren previamente, de tal
manera que se disminuya la incertidumbre y se asuman conscientemente los
riesgos identificados.
4 Objetivos Específicos
Determinar cuáles son las variables que evalúan las constructoras previo a la
decisión de inversión en un lote.
Evaluar los resultados de las variables para su posterior valoración por medio del
proceso analítico jerárquico.
Realizar matrices pareadas que por medio de las variables principales (Financieras,
normativas, legales, técnicas, de mercado, entre otras), valore de manera
cuantitativa los riesgos asociados a una decisión de inversión en un lote. Partiendo
de posiciones cualitativas de acuerdo a la experiencia y perfil de riesgo que
dependen de cada constructora en específico.
5 Hipótesis
Debido a que las variables que definen los riesgos en la construcción son tan diversas, pero
afectan factores relevantes del negocio inmobiliario en aspectos como tiempos de
ejecución, rentabilidad del proyecto, oportunidades de mercado, licencias para operar,
riesgos técnicos, entre otros; es relevante para el área de inversión de una compañía
constructora, tener definida una herramienta que adicional a identificar los riesgos
potenciales, los valore y los cuantifique, de tal manera que le permita a la gerencia tener
una evaluación más completa y confiable para la toma de decisiones de inversión en
Colombia.
El tema ha sido de importancia en otros países, debido a la complejidad en la valoración de
los riesgos que varían de acuerdo al perfil de riesgo de la constructora y al criterio de los
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responsables de las tomas de decisiones. Sin embargo, el sector inmobiliario Colombiano,
identifica los riesgos para la estructuración de los proyectos en general, siempre basándose
en experiencias previas y/o el perfil de riesgo de la constructora, y acorde a estas, se toman
decisiones gerenciales en donde se define como mitigar o asumir los riesgos y disminuir la
incertidumbre, mas no se hace un análisis profundo del impacto que estos riesgos pueden
traer para el proyecto, generando sobrecostos y mayores tiempos en la planeación y
estructuración del proyecto.
Debido a lo anterior, y a una revisión bibliográfica que indica que los problemas en los
desarrollos inmobiliarios inician desde la concepción de los proyectos, se estima que es
fundamental que, desde las fases iniciales previas a la adquisición de un terreno para el
desarrollo de un proyecto inmobiliario; se plantee que las constructoras colombianas
realicen estudios más profundos de los riesgos previo a la decisión de inversión en un lote,
para tener un mejor desarrollo en las fases posteriores de promoción y construcción de un
proyecto, para lo cual se propone tener una herramienta adicional que disminuya la
subjetividad e incertidumbre de los proyectos a la hora de adquirir un lote.
6 Alcance y restricciones
Este proyecto de grado pretende valorar los riesgos asociados previos a la decisión de
inversión en un lote por medio de variables principales y secundarias las cuales fueron
identificadas previamente con la revisión bibliográfica y validadas con el panel de expertos
entrevistado.
Si bien, la matriz es una herramienta muy útil a la hora de revisar las variables a tener en
cuenta y valorarlas antes de realizar una inversión en un terreno; esta no reemplaza las
decisiones gerenciales para las cuales la matriz es una ayuda que depende de las
valoraciones ingresadas. De acuerdo al perfil de riesgo de cada constructora y del proyecto
específico que se está evaluando, la matriz puede tener diferentes interpretaciones así
como distintos resultados de acuerdo a su valoración cuantitativa que parte de una base
cualitativa; ya que una constructora determinada puede tomar la decisión de invertir con
ciertos resultados de riesgo que puede que en otra empresa no sean los resultados y
parámetros establecidos y/o esperados para la compra de un lote.
7 Marco Teórico
En los artículos consultados del “Journal of Construction Engineering and Management” se
han determinado unas variables principales, las cuales cada una tiene sus variables
secundarias y a través de un panel de expertos se determinan el nivel de riesgo y la
probabilidad de ocurrencia. Con estas variables y en segunda instancia, por medio de otras
publicaciones que analizan el proceso analítico jerárquico se ponderan y se cuantifican
porcentualmente, para de esta manera evaluar un proyecto determinado, y definir la
valoración porcentual de este para que sea un aporte objetivo para la toma de decisiones
gerenciales de inversión. Se han determinado varios enfoques para la valoración de
riesgos: por medio de un panel de expertos, matrices de riesgos y procesos analíticos
jerárquicos.
Valoración de riesgos para salud y seguridad ocupacional en la construcción por
medio de un proceso analítico jerárquico (Turquía)
Aminbakhsh, S., Gunduz, M., & Sonmez, R. (2013) se centra en definir las variables
requeridas para presupuestar y aumentar la salud y seguridad ocupacional en la
construcción, muestra una aplicación adecuada del proceso analítico jerárquico para valorar
y mitigar unos riesgos previos al inicio de la obra y durante la construcción de un proyecto.
Por tal motivo esta aplicación del PAJ se puede extrapolar a la valoración de riesgos previos
a la decisión de inversión en un lote.
Selección de Proyectos de Construcción de acuerdo a valoración de riesgos por
medio de las metodologías FUZZI AHP y FUZZI TOPSIS (Arabia Saudita)
Taylan, O., Bafail, A. O., Abdulaal, R. M., & Kabli, M. R. (2014) define riesgos principales
asociados a las obras de construcción como Tiempo, Costos, Seguridad, Calidad,
Sostenibilidad Ambiental para su posterior aplicación a distintos proyectos de construcción
para su ponderación por medio del proceso analítico jerárquico. Si bien el documento se
remite más a fondo a evaluar los riesgos asociados a la construcción de diversos proyectos,
su revisión permitió la validación a más profundidad que el proceso analítico jerárquico era
la metodología más adecuada para efectuar la extrapolación a la valoración de la decisión
de inversión en lotes en base a los riesgos de las variables en su estructuración inicial.
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Valoración de riesgos en proyectos de construcción: Modelo desarrollado en base a
la investigación y opinión de expertos en proyectos de construcción (India)
Subramanyan, H., Sawant, P. H., & Bhatt, V. (2012) se encargaron de hacer un trabajo a
profundidad de medir todas las variables que inciden en la estructuración y ejecución de un
proyecto de construcción. Riesgos de ubicación, del propietario, del contratista, de las
condiciones macroeconómicas, de los consultores, del gerente de proyectos, fueron tenidos
en cuenta para realizar una valoración a profundidad de cuál es la valoración del riesgo
general en India. Este artículo tuvo en cuenta el nivel de importancia y la probabilidad de
ocurrencia de cada una de las variables para que fueran calificadas por expertos de India
en el sector de la construcción. Posteriormente aplicar el Proceso Analítico Jerárquico para
de esta manera efectuar un rango de riesgo aceptado por los expertos en India para cada
una de las variables principales. La metodología de este documento fue muy valiosa para
la realización de este trabajo de grado y de esta manera se realizó una extrapolación para
Colombia para aplicar este análisis para la valoración de riesgos previo a la decisión de
inversión en un lote.
La gestión del riesgo se ha estudiado ampliamente en el sector de la construcción para la
gestión de proyectos debido a su alta importancia. El sector de la construcción se
caracteriza por ser muy propenso a los riesgos y donde las incertidumbres que pueden
afectar un proyecto surgen de varias fuentes.
Se han propuesto numerosas técnicas para el análisis y evaluación de riesgos que van
desde los métodos clásicos simples a enfoques difusos. Howard y Matheson (1981) utilizan
el método de diagrama de influencia análisis de riesgo. La Técnica de análisis de
sensibilidad fue adoptada por Norris (1992) para pronosticar el efecto de la variación de una
sola variable independiente en la variable dependiente. La Simulación de Monte Carlo
(PMBOK,2004) también se sugirió para evaluar el cambio simultáneo de múltiples variables
independientes. Matrices de decisión y árboles de decisión (PMBOK, 2004), junto con la
decisión multicriterio haciendo técnicas tales como la técnica de calificación multiatributo
sencilla (Von Winterfeldt y Edwards, 1986) y el proceso analítico jerárquico (AHP; Saaty,
1990) se utilizaron para facilitar la toma de decisiones en situaciones de riesgo o de
incertidumbre. El riesgo definido como la probabilidad de ocurrencia negativa de un suceso.
El proceso analítico jerárquico (AHP) es una valoración multicriterio (Saaty, 1990). La
principal ventaja de AHP es su capacidad de comprobar y reducir la inconsistencia de los
juicios de expertos.
El AHP plantea una reducción de sesgo en el proceso de toma de decisiones, este método
ofrece decisiones mediante consenso mediante matrices pareadas que desglosan los
juicios a valorar. Por lo tanto, es capaz de modelar situaciones que carecen de medidas
(por ejemplo, el riesgo y la incertidumbre). AHP se compone de tres principios
fundamentales: La descomposición de la estructura, la comparación de las variables, y la
composición jerárquica (o síntesis) de las prioridades.
La descomposición de un problema de decisión en sus partes constituyentes facilita la
construcción de jerarquías para determinar los criterios y la importancia de cada uno de
ellos.
El riesgo se encuentra presente en todos los negocios y la industria de la construcción no
es la excepción. La mayoría de los problemas de gestión de proyectos que impactan un
proyecto a futuro surgen de las incertidumbres asociadas a estos.
Hay una serie de problemas en la industria de la construcción que se atribuyen a varios
factores. Es fundamental identificar los factores que influyen en el buen término de un
proyecto y desarrollar un riesgo modelo de evaluación. Se han realizado varios estudios
para analizar el estado actual de riesgos en la industria de la construcción, como un primer
paso hacia la evaluación de riesgos y sugerir estrategias de respuesta al riesgo.
El conflicto es cada vez mayor por riesgos no medidos previamente, lo que resulta en
sobrecostos y problemas legales. Uno de los temas ampliamente investigados en la gestión
del proyecto es identificar factores que influyen en la buena finalización de un proyecto. Los
autores de este trabajo han hecho un intento de analizar el presente condiciones de riesgo
en la industria de la construcción en la India por parte de expertos de reuniones en el campo
para recoger información de primera mano como un primer paso hacia Evaluación de
riesgos; es decir, el reconocimiento de factores de riesgo que influyen llevarse a buen
término el proyecto. Sobre la base de la interacción con expertos de la industria, los factores
se han agrupado y listado bajo diversas categorías.
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Se han realizado trabajos que tienen por objeto el uso del proceso analítico jerárquico (AHP)
como una herramienta para evaluar el riesgo y la comprensión del nivel de significación de
los factores de riesgo del proyecto.
La gestión de riesgos en la construcción es un área importante que requiere atención para
la buena realización de un proyecto. Los objetivos de las investigaciones realizadas han
sido identificar los factores de riesgo que influyen llevar a buen término un proyecto.
El proceso analítico jerárquico se vuelve determinante en ese sentido para la realización de
análisis de riesgos. Los resultados de estudios previos son útiles para hacer
recomendaciones al personal directivo sobre evaluación de riesgos del proyecto, así como
metodologías y estrategias de respuesta al riesgo.
Un estudio de la literatura muestra una serie de factores, que fueron identificados por
investigadores en el pasado como factores de riesgo en los proyectos de construcción.
Estudio elaborado sobre externo y los factores internos que influyen en la finalización del
proyecto liso en la industria de la construcción de la India incluyó personal del proyecto
complaciente, riesgo atribuido a un exceso de confianza, el costo y el tiempo en las tandas,
el riesgo atribuido a la adquisición de tierras, cambios en el alcance del proyecto, y la
sobreestimación de la eficiencia de los recursos humanos. Riesgo fue clasificada en dos
formas diferentes, es decir, la probabilidad de ocurrencia y la gravedad de su efecto.
Se hace evidente a partir de los debates anteriores que varios investigadores han tratado
de determinar los factores que influyen en la terminación del proyecto. Se han encontrado
muchas variables en la literatura, pero hay un acuerdo general puede hacerse específico
para el indio industria de construcción. Por lo tanto, en la presente investigación, se decidió
para incluir factores estudiados previamente junto con adicional factores tales como
proyectos, finanzas, y el contrato cláusula específica de factores que son aplicables al
sector de la construcción de la India.
La terminación oportuna del proyecto, el costo dentro del presupuesto, con estándares de
calidad y de acuerdo a las normas son algunos de los factores de éxito, mientras que hay
muchos factores de riesgo que influyen para evitar estos factores de éxito.
Por ejemplo, si consideramos la terminación a tiempo de una obra como factor de éxito,
entonces hay muchas incertidumbres tales como el clima, la productividad, factores socio
políticos, cambios en el alcance, las condiciones del lugar, la condición del suelo, el plazo
de entrega de materiales y la eficiencia de los equipos, que aumentan el riesgo de llevarse
a buen término el proyecto y se denominan factores de riesgo. Si la calidad se considera
un factor de éxito, entonces hay muchas incertidumbres, tales como mano de obra, técnicas
de supervisión, las normas de formación, y de la ejecución en el sitio, que influyen en el
riesgo de la finalización de la proyecto.
Debido a que el riesgo es difícil de cuantificar, el análisis este es un tema complejo. Los
datos recogidos no dejan de ser juicios subjetivos, en términos lingüísticos “cualitativos”.
Por lo tanto, los intentos para convertir términos cualitativos subjetivos a parámetros
cuantitativos no dejan de tener diversas interpretaciones de acuerdo al caso. El AHP
proporciona a los administradores de proyectos una herramienta que es capaz de hacer
frente a las incertidumbres inherentes a la naturaleza de la demora del proceso de análisis
y permite al usuario hacer una evaluación mediante el uso de términos lingüísticos, que se
adapten a la práctica común en la industria (Ordóñez y Fayek 2005). El AHP se utiliza para
escalar los pesos de los elementos (riesgos) en cada nivel de la jerarquía con respecto a
los elementos (riesgos) del nivel inmediatamente superior. El modelo AHP se utiliza a
menudo para hacer frente a la toma de decisión compleja que requiere juicio subjetivo sobre
la base de un razonamiento lógico en lugar de simple sentimiento o intuición (Zhang y Zou
2007). Por lo tanto, el AHP se encuentra eficaz en la elaboración de los pesos de los
factores sobre la base de parámetros cuantitativos. Una escala de peso de 0 a 9 se elige
para representar el nivel de importancia y probabilidad de ocurrencia de cada factor, en
orden ascendente. Pesos factoriales se combinan para obtener el peso final del proyecto,
lo que indica la distribución de diversos factores y su nivel de riesgo en que el proyecto es
expuesto.
Se han intentado todas las teorías posibles y diversas técnicas para evaluar los riesgos. Sin
embargo el proceso analítico jerárquico se acopla de una manera adecuada a la valoración
de riesgos requerida para la ponderación de variables cualitativas.
8 Metodología
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8.1 Tipo de investigación:
La metodología propuesta es cualitativa de tipo exploratorio para una posterior valoración
cuantitativa, la cual consiste en:
- Inicialmente se indagaron los criterios actuales en las diferentes constructoras de
Colombia para identificar y valorar los riesgos en la fase de factibilidad inicial de un proyecto
inmobiliario previo a la adquisición de un terreno. Esto por medio de entrevistas a un panel
de expertos los cuales participan e influyen directamente en las decisiones de inversión en
lotes de las constructoras.
- Con los criterios definidos por las constructoras, desarrollar un método que de acuerdo al
rango de riesgo de las alternativas de adquisición de un terreno para el desarrollo de un
proyecto de construcción, por medio de un proceso analítico jerárquico, permita cuantificar
las valoraciones cualitativas del panel de expertos, evaluando las variables y definiendo el
nivel de jerarquía de estas para posteriormente ponderarlas y así determinar un valor
porcentual que apoye a la hora de tomar una decisión entre las diferentes alternativas
inversión de lotes.
Tabla 1. Definición de Criterios y Alternativas del Proceso Analítico Jerárquico
Fuente: Elaboración Propia
De acuerdo a Klaus D. Goepel, (2013), El Proceso Analítico Jerárquico es el método que
mejor se acomoda a variables como la planeación estratégica y selección de proyectos, por
tal motivo el presenta un trabajo que busca extrapolar este método para valorar las
alternativas en la adquisición de un lote de acuerdo a las variables identificadas para el
sector inmobiliario en específico.
Para la valoración y ponderación de un proyecto, es importante considerar que esta
depende de las condiciones de cada constructora en particular, por lo cual la calificación
puede variar y es el elemento cuantitativo del análisis de acuerdo a las siguientes variables
iniciales:
- Perfil de Riesgo de la Constructora
- Ubicación del proyecto
- Tipo de Proyecto
8.2 Estrategia de recolección de datos:
Entrevistas a Gerentes y Socios de Constructoras:
Para la validación de las variables y su ponderación se realizaron entrevistas a gerentes y
socios de las principales constructoras de Colombia, donde por medio de un cuestionario
previamente realizado se validaron las variables principales y secundarias que se tienen en
cuenta para la decisión de inversión en un lote.
Se suscribió un acuerdo de confidencialidad con cada una de las constructoras que se
nombrarían en el trabajo de grado, en este acuerdo, se especifica que en el contenido de
este trabajo se mantendría el anonimato de las respuestas de las constructoras
entrevistadas, las cuales serán nombradas numéricamente y sin ninguna relación al orden
en que fueron entrevistadas. Las entrevistas se realizaron bajo las siguientes fases:
Fase 1: Formulación del Problema
Se realizó un cuestionario de acuerdo a la revisión bibliográfica, a las reuniones con el
asesor externo y experiencias previas con las variables principales y secundarias a tener
en cuenta previo a la decisión de inversión en un lote.
Fase 2: Elección de Expertos y realización de entrevistas
Se entrevistaron a expertos de las siguientes constructoras y promotoras las cuales se
nombran de forma aleatoria a como fueron realizadas las entrevistas:
- Constructora Amarilo
- Constructora Cumbrera
- Constructora Prodesa
- Constructora Colpatria
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- Constructora Bolívar
- Constructora Capital
- Constructora Apiros
- Promotora Multiplo
- Promotora Global Group.
La siguiente es una muestra representativa de las principales constructoras del país en el
sector inmobiliario que intervienen en la estructuración de proyectos tanto de vivienda de
todos los estratos, como oficinas, comercio, hoteles, entre otros proyectos.
El cuestionario para las entrevistas se dividió en un componente cualitativo y uno
cuantitativo. El componente cualitativo, conformado por unas preguntas cualitativas
iniciales las cuales se muestran a continuación:
1- ¿Dónde cree que esta su mayor riesgo en su última inversión en un lote?
2- ¿En el último lote donde ya firmo el negocio tuvo en cuenta las siguientes variables?
Si/No
Normativas
Definición de uso de acuerdo a normativa
Edificabilidad de acuerdo a normativa
Definición de Producto Objetivo
Técnicos (Estudio de Suelos, Disponibilidad de Servicios Públicos)
Ambientales (Inundación, Calidad del aire, reserva ambiental)
Jurídicos (Legalidad de lote)
Financieros (Valor del Lote, % del lote en factibilidad inicial sobre las ventas)
Macroeconómicos (Mercado, riesgo país, estabilidad, políticas públicas).
3- ¿Cuál o Cuáles riesgos que no midió previamente al adquirir un lote supero sus
expectativas?
4- ¿Qué tan detallada realiza la pre-factibilidad para la decisión de invertir en un lote?
¿Qué variables tiene en cuenta?
5- ¿Cómo considera su perfil de riesgo a la hora de invertir en un lote? Bajo, Medio,
Alto.
6- ¿Qué nivel de importancia de 1-5 le da a los siguientes ítems previos a la adquisición
de un lote y cuál es la probabilidad de ocurrencia que estos afecten negativamente?
El componente cuantitativo, está conformado por una valoración cuantitativa, por medio de
la cual se solicitó a los expertos que realizaran una calificación de cada una de las variables
específicas, de acuerdo al nivel de importancia y a la probabilidad de ocurrencia de la
siguiente manera:
Nivel de Importancia del Riesgo 1-5 (Más bajo a más alto)
Probabilidad de Ocurrencia 1-5 (Más bajo a más alto)
1- Normativos (POT, Modificaciones del POT)
1.1 Modificaciones del POT
1.2 Aprobación plan parcial
1.3 Demoras Licencia Urbanismo
1.4 Demoras Licencia Construcción
1.5 Otras Normativas o Decretos
1.6 Estabilidad Normativa
2- Definición de uso de acuerdo a normativa
2.1 Definir usos permitidos
2.2 Índice de Ocupación
2.3 Índice de Construcción
3- Edificabilidad de acuerdo a normativa
3.1 Uso de Máxima Edificabilidad
4- Definición de Producto Objetivo
4.1 Concepto inicial del proyecto
4.2 Nivel detalle Concepción Inicial
5- Técnicos
5.1 Estudio de Suelos
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5.2 Levantamiento Topográfico
5.3 Disponibilidad de Servicios Públicos
5.4 Obras adicionales de urbanismo
5.5 Predimensionamiento Estructural (Cimentación)
5.6 Cambio Normas Técnicas
6- Ambientales
6.1 Lote en zona de inundación
6.2 Calidad del aire
6.3 Reserva ambiental o posibles variaciones de norma
6.4 Legislación Ambiental
6.5 Estudio Arqueológico
7- Jurídicos
7.1 Estudios de Títulos (Legalidad del Lote)
7.2 Aclaración de cabida y linderos
7.3 Investigación Sarlaft (Lavado de Activos)
8- Financieros
8.1 Porcentaje del Lote en la factibilidad inicial
8.2 Forma de pago del lote
8.3 Vincular dueño del lote
8.4 Tasa de Interés
8.5 Competencia
9- Macroeconómicos (Mercado, riesgo país, estabilidad, políticas públicas)
9.1 Riesgo de Mercado
9.2 Riesgo País
9.3 Estabilidad Políticas Públicas
9.4 Manejo de Funcionarios Públicos
9.5 Tasa de Cambio
Fase 3: Desarrollo práctico y explotación de resultados
Como se muestra más adelante, estas variables fueron ponderadas por medio del PAJ
(Proceso Analítico Jerárquico) con el fin de realizar las comparaciones pareadas para
desarrollar las matrices correspondientes y así definir el peso de las variables principales,
de acuerdo al nivel de importancia del riesgo, y para las variables secundarias definir cuál
es la probabilidad de ocurrencia negativa del riesgo para medir el impacto previo a la
decisión de inversión en un lote.
8.3 Análisis de datos:
De acuerdo a la revisión del estado del arte y a las entrevistas con los expertos se definieron
las siguientes variables principales y secundarias como los ítems a valorar y cuantificar
previo a la decisión de inversión en un lote para la estructuración de un proyecto
inmobiliario.
Fuente: Elaboración Propia
La tabla 2 muestra las variables principales y secundarias constatadas con las
constructoras en las entrevistas y que son el insumo principal para la aplicación del proceso
analítico jerárquico para valorar los riesgos.
Normativos
Modificaciones del POT
Aprobación Plan Parcial
Demoras Licencias
Otras Normativas o decretos
Estabilidad Normativa
Definición de Uso
Definir usos permitidos
Indices de Ocupación
Indices de Construcción
Edificabilidad
Uso de Máxima Edificabilidad
Definición de Producto
Concepto Inicial
Nivel Detalle Concepción
Inicial
Técnicos
Estudio de Suelos
Levantamiento Topográfico
Disponibilidad de Servicios Públicos
Obras adicionales de urbanismo
Ambientales
Lote en Zona de Inundación
Calidad del aire
Reserva ambiental
Legislación Ambiental
Estudio Arqueológico
Jurídicos
Estudio de Titulos
Aclaración de cabida y linderos
Investigación Lavado de
Activos
Financieros
Porcentaje del Lote en
factibilidad inicial
Forma de pago del lote
Vinculación dueño del lote
Tasa de interés financiamiento
Competencia
Macroeconómicos
Riesgo de Mercado
Riesgo País
Estabilidad de Políticas públicas
Tasa de Cambio
Tabla 2. Variables principales y secundarias para la adquisición de un terreno
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Fuente: Elaboración Propia
Tabla 4. Valoración de la importancia del riesgo en base al PAJ
Fuente: Elaboración propia. (De acuerdo a Klaus D. Goepel, (2013).)
Tabla 5. Nivel de Importancia del riesgo de las variables principales
Tabla 3. Ponderación del nivel de importancia del riesgo
Fuente: Elaboración Propia
Las tablas 3, 4 y 5 muestran la ponderación de las calificaciones realizadas por las
constructoras del nivel de importancia de las variables principales así como la relación
realizada para que estas calificaciones de 1 a 5 se pasaran a las relaciones del Proceso
analítico jerárquico de 1 a 9.
Tabla 6. Comparaciones entre las variables para definición de matrices.
Fuente: Elaboración propia (De acuerdo a Saaty, T. L. (1977).)
La tabla 6 muestra cómo se realiza la comparación entre las variables para incluir en las
matrices para definir los pesos de las variables. Este también aplica para los inversos donde
las variables serán comparadas respecto a 1/3, 1/5, 1/7, 1/9 de acuerdo a su relación entre
ellas.
Tabla 7. Calculo para Índice de Consistencia de acuerdo al número de variables en la matriz.
Fuente: Elaboración propia (De acuerdo a Saaty, T. L. (1977).)
VALORACIÓN DE RIESGOS PARA LA ADQUISICIÓN DE TERRENOS EN PROYECTOS
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21
Fuente: Elaboración Propia (De acuerdo a Klaus D. Goepel, (2013).)
Vector Eigen 10.16
CI 0.14
CR 0.10
Tabla 8. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el peso porcentual del nivel de
importancia del riesgo de las variables principales
Tabla 8. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el peso porcentual del nivel de importancia del riesgo de las variables principales
A continuación se muestran los resultados de la aplicación de las matrices pareadas del
PAJ (Proceso analítico jerárquico) que arroja el peso de las variables principales en
porcentaje.
Tabla de Resultados 1. Nivel de importancia Porcentual para definición de pesos de las variables principales
Normativos 35.47%
Definición de Uso 13.02%
Edificabilidad 2.66%
Definición de Producto 5.23%
Técnicos 6.56%
Ambientales 5.37%
Jurídicos 13.02%
Financieros 11.43%
Macroeconómicos 7.24% Fuente: Elaboración Propia
La tabla 9 a la tabla 16 nos muestra el proceso de las matrices de las comparaciones
pareadas para cada una de las variables secundarias; estas se analizan en base a su nivel
de riesgo que es definido como la probabilidad de ocurrencia negativa de estas sub-
variables. Se aplican nuevamente la tabla 5 y la tabla 6 a cada una de las variables
secundarias para con su valoración PAJ aplicarlas a las respectivas matrices respecto a la
ponderación de los resultados de las 9 constructoras.
A continuación se muestran las matrices de las comparaciones pareadas con su respectiva
valoración en porcentaje para cada una de las variables. Es importante resaltar que se hizo
un ejercicio teórico para mostrar los resultados finales de la metodología con la ponderación
de los resultados en general, los porcentajes de riesgo que resultan de cada una de las
variables secundarias no sirven para la aplicación a ningún proyecto en específico.
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23
Tabla 9. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias Normativas
Fuente: Elaboración Propia (De acuerdo a Klaus D. Goepel, (2013).)
Normativos Modificaciones del POT 35.92%
Aprobación Plan Parcial 10.63%
Demoras Licencia Urbanismo 3.30%
Demoras Licencia Construcción 3.30%
Otras Normativas o Decretos 10.99%
Estabilidad Normativa 35.85%
Tabla de Resultados 2. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias normativas
Tabla 10. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias para Definición de Uso
Definición de Uso Definir Usos Permitidos 81.82%
Indice de Ocupación 9.09%
Indice de Construcción 9.09%
Tabla de Resultados 3. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Definición de Uso
Para la edificabilidad solo se definió el uso de máxima edificabilidad como variable
secundaria por lo cual no se aplica la matriz para definir el porcentaje.
Edificabilidad Uso de Máxima Edificabilidad 100.00%
Tabla de Resultados 4. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Edificabilidad
Fuente: Elaboración Propia (De acuerdo a Klaus D. Goepel, (2013).)
Definición de Producto Concepto inicial del Proyecto 90.00%
Tabla 12. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias para definición de producto
Tabla 11. Nivel de riesgo porcentual de la variable secundaria de Edificabilidad
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Nivel Detalle Concepción Inicial 10.00%
Tabla de Resultados 5. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Definición de Producto
Fuente: Elaboración Propia (De acuerdo a Klaus D. Goepel, (2013).)
Técnicos Estudio de Suelos 7.36%
Levantamiento Topográfico 3.59%
Disponibilidad de Servicios Públicos 29.29%
Obras Adicionales de Urbanismo 32.19%
Predimensionamiento Estructural 3.92%
Cambio Normas Técnicas 23.64%
Tabla de Resultados 6. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Técnicas
Tabla 13. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias Técnicas
Fuente: Elaboración Propia (De acuerdo a Klaus D. Goepel, (2013).)
Ambientales Lote en zona de inundación 49.62%
Calidad del Aire 8.86%
Reserva Ambiental 8.86%
Legislación Ambiental 8.86%
Estudio Arqueológico 23.81%
Tabla de Resultados 7. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Ambientales
Fuente: Elaboración Propia (De acuerdo a Klaus D. Goepel, (2013).)
Jurídicos Estudio de Títulos 11.11%
Aclaración de Cabida y Linderos 77.78%
Tabla 14. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias ambientales
Tabla 15. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias Jurídicos
VALORACIÓN DE RIESGOS PARA LA ADQUISICIÓN DE TERRENOS EN PROYECTOS
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Lavado de Activos 11.11%
Tabla de Resultados 8. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Jurídicas
Fuente: Elaboración Propia (De acuerdo a Klaus D. Goepel, (2013).)
Financieros Porcentaje del Lote en Fact. Inicial 50.35%
Forma de pago del Lote 7.13%
Lote Aportado 7.13%
Tasa de Interés 16.82%
Competencia 18.58%
Tabla de Resultados 9. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Financieras
Fuente: Elaboración Propia (De acuerdo a Klaus D. Goepel, (2013).)
Tabla 16. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias Financieras
Tabla 17. Aplicación de la matriz de comparaciones pareadas para determinar el nivel de riesgo porcentual de las variables secundarias Macroeconómicas
Macroecónomicos Riesgo de Mercado 51.34%
Riesgo País 11.88%
Estabilidad Políticas Públicas 10.09%
Tasa de Cambio 26.70%
Tabla de resultados 10. Nivel de Riesgo Porcentual variables secundarias Macroeconómicas
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9 Propuesta
La propuesta del presente trabajo de grado es que la metodología sea usada de la siguiente
manera para la decisión de inversión en lotes de acuerdo a los resultados obtenidos
anteriormente:
Variables Principales: El nivel de importancia valorado de manera porcentual se mantiene
estático ya que las variables se encuentran correlacionadas entre si y los pesos de estas,
aparte de ser validados por los expertos de las constructoras, variables como definición de
uso son predecesoras de la definición normativa por lo cual los pesos están relacionados
de igual manera por estas relaciones de dependencia entre las variables.
Variables Secundarias: Para las variables secundarias se propone que se realicen las
comparaciones pareadas del PAJ en base al nivel de riesgo (Probabilidad de Ocurrencia
Negativa). Para esto es fundamental que la valoración del riesgo que se realice sea en base
al proyecto en específico a evaluar la inversión. Para proyectos que sean condiciones
similares (mismo uso, misma ciudad) se puede tomar la decisión de valorar sus riesgos con
las mismas comparaciones pareadas y depende de la interpretación de cada constructora.
Selección de Alternativas y comparación de Lotes: El peso porcentual de las variables
principales deberá ser multiplicado por el valor porcentual del riesgo de las variables
secundarias; este resultado es el nivel de riesgo de cada variable secundaria. Para la
aplicación de un lote en específico se debe considerar cuales de las variables secundarias
aplican y proceder a sumar los valores porcentuales de estas.
Las alternativas con el mayor valor porcentual son las más riesgosas por lo cual se debe
entrar a evaluar cuales fueron los motivos por los cuales se ponderaron de esa manera, si
la variable es mitigable o no, y realizar un plan de acción para las etapas posteriores del
proyecto si la variable que tiene el riesgo es mitigable y puede ser subsanada en las etapas
posteriores del proyecto. De igual manera es fundamental que los riesgos identificados de
las variables secundarias se alineen con la factibilidad inicial para el impacto económico de
los sobrecostos iniciales si es el caso.
10 Estudio de Caso
Para la aplicación de la tabla de resultados 11 se tomara el siguiente ejemplo de un lote
teórico en el sector de Bosa en la ciudad de Bogotá.
Lote Bosa
Normativos:
Inicialmente se identifica que el lote se rige bajo el acuerdo 190 de 2004, se encuentra
ubicado en el barrio el Corzo en una zona residencial el cual tiene como uso principal
vivienda y uso complementario comercio. Es un área urbana integral en desarrollo. El área
del lote es 10.700 M2. Se planteara la valoración para un proyecto VIS a desarrollar en los
próximos 5 años.
Normativos
35,5%
Modificaciones del POT
35,92%
12,74%
Aprobación Plan Parcial
10,63%
3,77%
Demoras Licencias
Urbanismo
3,30%
1,17%
Demoras Licencia Construccion
3,30%
1,17%
Otras Normativas o decretos
10,99%
3,90%
Estabilidad Normativa
35,85%
12,72%
Definición de Uso
13,0%
Definir usos permitidos
81,82%
9,98%
Indices de Ocupación
9,09%
1,18%
Indices de Construcción
9,09%
1,18%
Edificabilidad
2,7%
Uso de Máxima Edificabilidad
100%
2,66%
Definición de Producto
5,2%
Concepto Inicial
90,0%
4,70%
Nivel Detalle Concepción
Inicial
10,0%
0,52%
Técnicos
6,6%
Estudio de Suelos
7,36%
0,48%
Levantamiento Topográfico
3,59%
0,24%
Disponibilidad de Servicios Públicos
29,29%
1,92%
Obras adicionales de urbanismo
32,19%
2,11%
ProcedimientoEstructural
3,92%
0,26%
Cambio Normas Tecnicas
23,64%
1,55%
Ambientales
5,4%
Lote en Zona de Inundación
49,62%
2,67%
Calidad del aire
8,86%
0,48%
Reserva ambiental
8,86%
0,48%
Legislación Ambiental
8,86%
0,48%
Estudio Arqueológico
23,81%
1,28%
Jurídicos
13,0%
Estudio de Titulos
11,11%
1,45%
Aclaración de cabida y linderos
77,78%
10,12%
Investigación Lavado de
Activos
11,11%
1,45%
Financieros
11,4%
Porcentaje del Lote en
factibilidad inicial
50,35%
5,75%
Forma de pago del lote
7,13%
0,81%
Vinculación dueño del lote
7,13%
0,81%
Tasa de interés financiamiento
16,82%
1,92%
Competencia
18,58%
2,12%
Macroeconómicos
7,2%
Riesgo de Mercado
51,34%
3,71%
Riesgo País
11,88%
0,86%
Estabilidad de Políticas públicas
10,09%
0,73%
Tasa de Cambio
26,70%
1,93%
Tabla de Resultados 11. Ponderaciones finales de riesgos en base a los pesos porcentuales de las variables principales
VALORACIÓN DE RIESGOS PARA LA ADQUISICIÓN DE TERRENOS EN PROYECTOS
INMOBILIARIOS EN COLOMBIA POR MEDIO DEL PROCESO ANALÍTICO JERÁRQUICO
31
De acuerdo a esta información se procederá a la aplicación de las matrices pareadas de la
siguiente manera:
Normativos Modificaciones del POT 49.62%
Demoras Licencia Urbanismo 8.86%
Demoras Licencia Construcción 8.86%
Otras Normativas o Decretos 8.86%
Estabilidad Normativa 23.81%
Las modificaciones del POT y la estabilidad normativa son las subvariables normativas
que tendrían mayor riesgo debido a la inseguridad jurídica de los entes municipales. Las
demoras en la licencia de urbanismo y construcción así como otras normativas o decretos
se pueden presentar a futuro, pero son mitigables y no afectan considerablemente el
desarrollo del proyecto.
Definición de uso y edificabilidad:
El lote tiene los siguientes índices de acuerdo a normativa:
Índice de Ocupación: 0.28 del área del lote
Índice de Construcción: 1.75 del área del lote
Los índices de ocupación y construcción están claros en la normativa por lo cual no es un
riesgo a considerar.
Edificabilidad: 360 viviendas por hectárea de la cual se pretende realizar la máxima
edificabilidad.
En la evaluación cualitativa no se evidenciaron inconvenientes con predios vecinos por
realizar la máxima edificabilidad permitida por la norma.
Definición de Producto: Al ser un proyecto VIS ya se tiene un producto evidenciado de
acuerdo a la edificabilidad de 46 m2 por apartamento con un área útil de 0.72 Hectáreas.
La evaluación preliminar es realizar 6 torres de 15 pisos.
Técnicos: Se ha realizado una consulta a un especialista en suelos el cual ha dado un
informe preliminar de la zona. Se cuenta con disponibilidad de servicios públicos. Se ha
evidenciado un riesgo en las zonas de cesión que se deben entregar que si bien es mitigable
genera un costo adicional de urbanismo a tener en cuenta inicialmente.
Ambientales: No se evidenciaron riesgos ambientales.
Jurídicos: Se recomienda que el lote sea revisado la aclaración de cabida y linderos ya
que es probable que el área del lote no coincida con las escrituras.
Financieros: De acuerdo a las ventas proyectadas el lote tiene un peso estimado del 12%
sobre las ventas en la factibilidad inicial. El lote será aportado por lo cual habrá vinculación
del dueño del lote.
Macroeconómicos: Se han evidenciado 3 proyectos de otras constructoras en la zona con
características y precios similares. De igual manera una alta volatilidad en la tasa de cambio
actual.
De acuerdo a las variables analizadas se procede a realizar la suma de las ponderaciones
de las subvariables que apliquen riesgo para el lote en Bosa que se está analizando en este
ejemplo teórico de acuerdo a lo identificado anteriormente.
Con la aplicación de las matrices pareadas por medio del PAJ con las subvariables que
apliquen se realiza la ponderación final del riesgo de la adquisición del lote, la cual adicional
debe incluir el análisis de cuales subvariables son mitigables y su respectivo plan de acción.
El lote de Bosa tiene la siguiente valoración de acuerdo al riesgo (Probabilidad de
ocurrencia negativa) de las subvariables que le aplican:
Modificación del POT: 17.62%
Máxima Edificabilidad: 2.66%
VALORACIÓN DE RIESGOS PARA LA ADQUISICIÓN DE TERRENOS EN PROYECTOS
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Concepto Inicial: 4.7%
Obras Adicionales de urbanismo: 2.12%
Aclaración de Cabida y Linderos: 10.1%
Vinculación Dueño del Lote: 0.81%
Riesgo de Mercado: 3.71%
Tasa de Cambio: 1.93%
Valoración de Riesgo del Lote: 43.65%
Recomendaciones: Para proceder a la compra del lote se recomienda verificar
jurídicamente los trámites para la escritura del lote y subsanar que las áreas coincidan con
la cabida y linderos. Si esta variable es mitigable se recomienda la compra del lote
recomendando radicar licencia de construcción lo más pronto posible como plan de acción
para una modificación del POT debido a la inestabilidad jurídica.
11 Conclusiones
- Análisis de expertos: Socios o Gerentes de las principales constructoras del país
que validaron las variables principales y secundarias identificadas, previo a la
decisión de inversión en un lote. De igual manera propusieron otras variables que
no estaban en el formato inicial y complementan las variables para definir el peso y
la ponderación de estas.
- No es frecuente que las constructoras en Colombia realicen una valoración
cuantitativa de los proyectos que se están evaluando previo a la decisión de
inversión en un lote.
- Se define el nivel de importancia de las variables principales y cuál es el riesgo
(probabilidad de ocurrencia negativa) de las variables secundarias, con una muestra
de 9 expertos de 9 constructoras los cuales son socios o gerentes que participan
directamente en la decisión de inversión en un lote.
- Para las variables principales estas se mantienen estáticas para la metodología y
los pesos para definir el nivel de importancia de estas fueron ponderados de acuerdo
a los expertos.
- Para las variables secundarias se calificó el riesgo por parte de los 9 expertos en
base a la percepción de la probabilidad de ocurrencia negativa en general para los
proyectos inmobiliarios. Por tal motivo el análisis y los resultados porcentuales no
aplican a ningún proyecto en específico ya que la valoración de los riesgos depende
del uso, ubicación y otras variables propias de un proyecto en específico.
- Estas valoraciones de las variables son el insumo principal para correlacionarlas y
definir su peso en el ejercicio entre ellas para la construcción de las matrices del
proceso analítico jerárquico.
- Las matrices pareadas del proceso analítico jerárquico ponderan los resultados de
las diferentes variables secundarias dando un valor porcentual para aplicar en base
a los pesos de las variables principales. Sin embargo la gerencia debe determinar
cuáles de las variables son mitigables o no mitigables de acuerdo a los resultados y
a las condiciones específicas de cada proyecto. La metodología es un soporte en la
toma de decisiones a la hora de invertir en un proyecto y su éxito depende del uso
y la interpretación de cada constructora a los porcentajes de riesgo.
- Por medio de un proceso analítico jerárquico, se tomaron las variables que se
identificaron en la matriz de riesgos y se define su aplicación a un proyecto
específico para obtener un resultado cuantitativo que permita tomar una decisión de
inversión.
- Las condiciones particulares y la estrategia de negocio de cada constructora definen
la forma de ponderar los riesgos con diversos criterios para determinar la decisión
de inversión en diversos lotes. El principal objetivo es que los gerentes asuman
decisiones consientes y la metodología contribuya a la identificación y mitigación de
VALORACIÓN DE RIESGOS PARA LA ADQUISICIÓN DE TERRENOS EN PROYECTOS
INMOBILIARIOS EN COLOMBIA POR MEDIO DEL PROCESO ANALÍTICO JERÁRQUICO
35
los riesgos, así como establecer planes de acción para las distintas fases del
proyecto.
- Gran parte de las variables de un proyecto inmobiliario pueden ser revisadas y
valoradas en su estructuración inicial previo a la inversión en un lote. Es importante
que cada constructora sea consciente de sus procedimientos y tiempos internos
para la aplicación y rigurosidad de la metodología. El éxito en fases posteriores del
proyecto inmobiliarios como la planeación (licencias, estudios y diseños),
comercialización (valor x m2, tipo de producto), ejecución (construcción, tiempos)
pueden ser valorados y revisados en la concepción inicial del proyecto, para que de
estas maneras se eviten las incidencias a futuro de una mala estructuración como
son: la disminución en la utilidad esperada, cambios de normativa, demoras en el
inicio de la construcción, precio de venta superior al mercado, cambios en la calidad
del producto, entre otras.
12 Recomendaciones
El estudio tiene como insumo principal las entrevistas realizadas a los socios y gerentes
de las principales constructoras de Colombia sobre cuál es su percepción de los
principales riesgos previos a la decisión de inversión en un lote. El anonimato entre los
participantes genera un alto grado de confiabilidad a las entrevistas, para el
planteamiento posterior de un modelo cuantitativo por medio del Proceso analítico
Jerárquico.
Este modelo cuantitativo da una valoración a los juicios subjetivos de estos expertos
para que de esta manera se pueda crear un modelo cuantitativo que sea una
herramienta de apoyo para el soporte de las decisiones gerenciales y se tomen riesgos
consientes en la estructuración inicial de los proyectos que puedan ayudar a tomar las
decisiones más adecuadas.
El éxito de la matriz se basa en los valores asignados por la gerencia o el área indicada,
para la decisión de inversión en lotes. Esta valoración difiere entre las constructoras de
acuerdo al uso, la ubicación del proyecto, el nivel de riesgo que se quiera asumir y la
capacidad económica; pues depende de la evaluación de cada constructora respecto a
su plan estratégico. De igual manera, las valoraciones del modelo pueden ser distintas
dependiendo de la coyuntura tanto en temas políticos como económicos.
Mediante la matriz se hacen visibles los riesgos más representativos para que la
gerencia analice si son mitigables o no, para plantear una estrategia de respuesta en
las fases posteriores del proyecto si aplica.
Por medio de la valoración de riesgos para la estructuración de proyectos en sus fases
previas, esta valoración es una herramienta para la mitigación de estos riesgos, que
dan una hoja de ruta para determinar el éxito de los proyectos, que sumándolos en
conjunto determinan el perfil de riesgo integral de una constructora y establecer su
valoración de acuerdo al éxito de los proyectos planteados.
13 Aporte e innovación
- Es un aporte a la industria de la construcción la aplicación de procesos que permitan
realizar de manera más eficiente la evaluación de proyectos en sus fases iniciales
con el fin de disminuir la incertidumbre y tomar riesgos ya identificados con el fin de
mitigarlos y valorar sus impactos negativos para de esta manera evaluar de la mejor
manera su desarrollo a futuro.
- Para futuras líneas de profundización se puede contemplar la Valoración de los
ingresos futuros de una constructora de acuerdo a proyectos en estructuración,
evaluando los riesgos implícitos de cada uno de ellos para determinar su
probabilidad de éxito, en base a la factibilidad inicial planteada y su correspondiente
contribución al valor actual de la constructora.
- Es fundamental para una constructora el estudio de alternativas y la comparación
de proyectos en estructuración cuando los recursos son limitados.
VALORACIÓN DE RIESGOS PARA LA ADQUISICIÓN DE TERRENOS EN PROYECTOS
INMOBILIARIOS EN COLOMBIA POR MEDIO DEL PROCESO ANALÍTICO JERÁRQUICO
37
Bibliografía
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- Bhushan, Navneet; Kanwal Rai (2004). Strategic Decision Making: Applying the
Analytic Hierarchy Process. London: Springer-Verlag.
14 Anexos
Anexo 1. Modelo de acuerdo de Confidencialidad firmado con las constructoras
Fuente: Elaboración Propia
CARTA DE COMPROMISO DE CONFIDENCIALIDAD
ENTREVISTA TRABAJO DE GRADO
UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
PRIMERA: Yo: JUAN CAMILO ALZATE OCAMPO declaro que el propósito de la
información en la entrevista es exclusivamente para fines académicos y se mantendrá el
anonimato de las personas que den la información.
SEGUNDA: Las constructoras participantes de la entrevista serán nombradas en la
introducción del trabajo de grado para dar veracidad al estudio presentado. Sin embargo en
el contenido del trabajo se mantendrá el anonimato de las respuestas de las constructoras
entrevistadas las cuales serán nombradas numéricamente y sin ninguna relación al orden
en que fueron entrevistadas.
En constancia de lo anterior, se firma, en la ciudad de Bogotá, a los XX (xxxx) días del mes
xxxx del año dos mil quince (2015) por,
_____________________________ _____________________________
Juan Camilo Alzate Ocampo XXXXXXX
Estudiante Constructora XXXX
Universidad de Los Andes
C.C. 1´053.779.393