Urbanización Roche Residencial: Proponiendo Soluciones (3 de 3)

Roche Residencial: Propuestas para buscar soluciones

en beneficio común

D. Juan Carlos Romero-Abreu Roos

Roche, a 20.08.2010

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Índice1. Repasando las conferencias anteriores (I) (II) (III)

2. Conclusión de conferencias anteriores

3. Lo previsto en los estatutos

4. La situación actual

5. La situación actual: ¿Por qué es un problema?

6. Propuestas para salir de la situación actual

6.1. Entendiendo las deficiencias de la situación legal actual

6.2. Definir qué es responsabilidad de quien

6.3. Decisiones a tomar en Junta

6.3.1. Roche en relación con instituciones externas

6.3.2. Roche en relación con procedimientos internos

un ejemplo de contabilidad alternativa

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7. Resumen de Propuestas

8. Conclusión de propuestas; Roche a largo plazo

1. Repasando las conferencias anteriores (I)

Elementos comunes + normas de convivencia

Junta de propietarios

Decisiones sobre gestión de dichos elementos (Propietarios)

Implementación y ejecución de las decisiones (Presidencia/ad-ministración)

Provisión de información detallada para tomar nuevas decisiones respecto a los elementos comunes y las normas de convivencia

Propietarios

Presidente

Administración

1 año

Marco legal

1. Repasando las conferencias anteriores (II)

Importancia de entender los estatutos originales, parte de nuestro contrato e inscritos en el registro de la propiedad

Nos informa de nuestro dominio, los elementos de uso compartido y cómo distribuir los gastos. (tit.1)

Son la guía que incluye a todos los comuneros permitiendo un debate democrático

Recoge la forma en cómo ponernos de acuerdo en las juntas de propietarios y todas sus atribuciones (tit. 2)

Recoge normas relativas a la edificación (tit. 3), la tramitación (tit. 4), la obligatoriedad de los estatutos (tit. 5)…

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1. Repasando las conferencias anteriores (III)

Debido a que los estatutos no se aplicaron íntegramente, actualmente nos encontramos ante muchos desafíos y dificultades que necesitan solución.

Una situación irregular con el Ayto. de Conil que no reconoce sus obligaciones

Unas cuentas que no son realizadas por el administrador y que además no reflejan la contabilidad de acuerdo con las necesidades de una comunidad de propietarios.

Falta de democracia en las juntas de propietarios

Una presidencia que toma decisiones más allá de sus competencias

Propietarios cansados por que parece que en Roche nada se soluciona…5

2. Conclusión de conferencias anteriores

Construimos la casa por el tejado y a día de hoy sufrimos las consecuencias de no tener los cimientos legales actualizados que nos permitan tener un orden y una estabilidad para decidir sobre la gestión de nuestros bienes de uso compartido

La solución se encuentra en la Junta de Propietarios y en seguir los pasos necesarios para regularizar nuestra situación.

Enfocándonos en la búsqueda de soluciones

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3. Lo previsto en los estatutos

En un principio iba a ser una urbanización aparentemente privada.

Los estatutos establecían un marco sobre el cual Roche podría crecer hasta que estuviese terminado…

Propiedades privada de uso compartido

Propiedades de titularidad pública

Lo que tiene que ser gestionado por los propietarios en la comunidad.

Lo que tiene que ser administrado por el ámbito estatal, autonómico y municipal .

Sociedades y cooperativas para ofrecer servicios a propietarios


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4. La situación actual

Propiedades privadas de uso compartido

Propiedades de titularidad pública

Lo que tiene que ser gestionado por los propietarios en la comunidad.

Lo que tiene que ser administrado por el ámbito estatal, autonómico y municipal


Actualmente tal como funciona la comunidad de propietarios somos responsables de todo, y no hemos exigido aquello a lo que tenemos derecho ya que no hemos aclarado a lo que los estatutos nos daba derecho.

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Además de vulnerar todos los derechos de los propietarios como ya se explicó en las presentaciones anteriores (pérdida de soberanía, falta de democracia, pagos inflados etc.)… hay un problema aún mayor:

La responsabilidad civil que puede ser exigible a la comunidad de propietarios en caso de accidente

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La responsabilidad civil que puede ser exigible a la comunidad de propietarios y en consecuencia a los propietarios en caso de accidente.

Accidente por mala señalización de tráficoAccidente laboral de alguno de los trabajadoresDaños que se pueden producir en coches etc. por

socavones en las calles…Denuncia por empleo ilegal de copyright (cine en

verano)Uso indebido de datos personales de contacto

Con la propiedad llega también la obligación de mantenimiento y responsabilidad. Por lo que si una persona sufre las consecuencias de mal mantenimiento la responsabilidad económica de indemnización cae sobre todos los propietarios.

Ejemplos:

… De ahí la gran importancia de que los campos de acción de la Junta de Propietarios, el Ayto. de Conil, y de la prestación de servicios a la Comunidad más allá de los mínimos comunes, esté claramente delimitada. De manera que cada uno sea responsable de lo que le toca por Ley. Esto evitaría que si algún día hay un problema, la ambigüedad actual y el limbo jurídico en el que nos encontramos, vaya en nuestra contra.

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Decisiones a tomar en la Junta de Propietarios

Prop

iedad

es de

titular

idad p

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a

Propiedades

privadas de uso compartidoServicios a

propietarios

Actualmente la Comunidad de Propietarios soporta todo esto en costes y en responsabilidad civil.

Establecer los costes y la responsabilidad de acuerdo a lo que legalmente estáestablecido.

Propiedades de titularidad Pública: Ayto de Conil

Propiedades privadas de uso compartido: Comunidad de Propietarios Roche

Servicios a propietarios y a comunidad: asociaciones o sociedades

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6.1. Entendiendo las deficiencias de la situación legal actual

Estatutos (no actualizados ni aplicados)

Reglamento de serviciosLegislación de Propiedad Horizontal

Roche es un complejo inmobiliario donde no se ha otorgado título constitutivo-por tanto, no queda claro qué es propiedad compartida- . Esto juega en nuestra contra.

Para que se otorgue título constitutivo y seamos una propiedad horizontal (según la legislación de Cataluña que la única que ha legislado sobre la propiedad horizontal por parcelas) hay que definir qué elementos son de titularidad privada común y cuales de titularidad pública, separándolas.

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6..2. Definir qué es responsabilidad de quien

Titularidad privada Titularidad públicaParcelas (actualmente a nombre de URSA Y

PRORSA):a) Deportivas: piscina, Tenis, padel,

futbito, etc.b) Socioculturales y religiosas: centro

cultural, iglesia de verano, club socialc) Depuradora

Propiedades comuneros Promotora Roche: a) Centro de transformación

Inglaterra/Europab) Pozo de bombeo Irlandac) Parcela Europa 39

Propiedades comuneros Urbanizadora Roche: a) Zona Industrialb) Centro de transformación de Hungríac) Pozo de bombeo Bélgicad) Parcela España 34

Otras propiedades no reconocidas?

Responsabilidad de Propietarios

Propiedad de ROSAM:a) Vía de penetración N340 (recepcionada

por Ayto de Conil en 1975b) Av. Bélgica y Holanda; pinar, calles y

viales comprendida entre estas dos y Orillas de Roche

Propiedad de URSA Y PRORSA que debería pasar a Ayto. de Conil:

a) Viales y zonas verdes de cada una de las sociedades, siguen inscritas en registro a su nombre

Red de alumbrado público con sus farolasRed de agua y alcantarilladoOrillas de Roche hasta la playa

Responsabilidad Municipal

TODO ESTO NECESITA DE ESCRITURA PÚBLICA Y SER ENTREGADO AL AYUNTAMIENTO DE CONIL

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Roche en relación con instituciones externas(7 proposiciones)

Roche en relación con procesos internos (5 proposiciones)


6.3 .Decisiones a tomar para que las responsabilidades sean asumidas por cada parte –de acuerdo al marco legal-

6.3.1 6.3.2


6.3.1. Roche en relación con instituciones externas

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Ponernos de acuerdo en la Junta de Propietarios y acordar entregar las zonas de titularidad pública al Ayto de Conil.

Requerir a ROSAM –de modo fehaciente- que informe si URSA Y PRORSA han cumplido y ejecutado lo contratado, y su entrega al Ayto. de Conil.

Requerir al Ayto. de Conil si hay garantías ejecutables para el cumplimiento por URSA y PRORSA; quien es responsable de la ejecución y por qué.

Requerir al Ayto. las causas y motivos exactos por los que no ha recepcionado o recepciona los viales, zonas verdes o servicios públicos que correspondan. –Esto nos permitirá crear un plan/programa para solucionar lo que a lo mejor no está en condiciones de manera que el Ayto. no ponga más excusas-. Y por qué no asume sus obligaciones municipales.

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Requerir a ROSAM, URSA Y PRORSA la escritura pública -de división horizontal- y entrega al Ayto de viales y zonas verdes.

Requerir a URSA y PRORSA la escritura de división horizontal por parcelas. Pedir a la administración que prepare la documentación por parte de los propietarios ej. m2 de parcela según escrituras de ventas- para que esto se pueda realizar.


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Debido a que en los estatutos se dice que tenemos derecho de uso y disfrute de una serie de instalaciones-(piscina, iglesia, centro cultural, centro social-club- picadero-hípica)- sin entrar en el derecho de propiedad- preparar una demanda judicial y solicitar se inscriba en el registro de la propiedad ese uso como carga de la parcela. (esto evita que la parcela sea recalificada, y pierde el interés especulativo para URSA Y PRORSA).

Todos estos pasos pueden parecer pesados y trabajosos, pero es lo único que nos llevará a regularizar la situación de Roche y establecer unas bases legales sólidas que nos exima de responsabilidad y gastos que no nos corresponden y nos reconozcan la propiedad de lo que realmente es nuestro. Estos pasos permitirán que la comunidad de propietarios se centre en lo que de verdad es competencia suya.Si no nos ponemos de acuerdo seguiremos dependiendo de que el alcalde nos de dinero según considere, de que el presidente tome decisiones aleatorias o en función de intereses particulares .

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6.3.2 Roche en relación con procedimientos internos


Fomentar una administración independiente al servicio de la Junta y de los propietarios y no de los intereses particulares del presidente:

Todos los documentos estén a disponibilidad de los propietarios– contratos de arrendamiento, juicios pendientes, reclamaciones, cuentas, etc.- en todo momento, para que los propietarios puedan tener información completa o contribuir en caso de que sean especialistas en el área.

Establecer un proceso por el cual los propietarios puedan a lo largo del año escribir los problemas –siempre en relación con temas de la comunidad- y ofrecer propuestas de mejora. Estos deberían ser revisados periódicamente y en Junta la administración debería ofrecer posibles soluciones y alternativas para ser debatidas y votadas.

El desarrollo de una contabilidad –que es competencia del administrador - clara y ajustada a las competencias de la comunidad donde se separen los tipos de gastos.

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CONCEPTO COSTE TOTAL COEFICIENTE COSTE PROPIETARIO

A)PÚBLICOSA.1) Vigilancia PúblicaA.2) Limpieza Viaria

CallesJardines

A.3) Alumbrado PúblicoConsumoMantenimiento

A.4) Suministro de AguaA.5) AlcantarilladoA.6) Saneamiento y

depuraciónA.7) Recogida de Residuos

Sólidos UrbanosDomiciliariaMuebles y EnseresPapel y CartónVidrioOtrosEliminación

A.8) Jardines y podasRecogidaEliminación

A.9) VialesRebacheoUrbanización

A.10) Horas y Coste de personal de administración (A.1 –A.9)

6.3.2 Roche en relación con procedimientos internos: Ejemplo simplificado de contabilidad basada en costes e ingresos


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CONCEPTO COSTE TOTAL COEFICIENTE COSTE PROPIETARIO

B) PRIVADOSB.1) Instalaciones

B.1.1) DeportivasGeneralesTenisPadelFutbitoBasketPiscinaBarVestuarioOtras a detallar

B.1.2) Centro Socio Cult.B.1.3) Club Social

B.2) Costes de administraciónSueldo de personal (desglosado)MaterialInformáticaComunicaciónetc.

B.3) Gastos extraordinariosProyecto A

MaterialesCoste de personal

Licencias e impuestos

TOTAL= COSTE TOTAL: XX $ COSTE PROP.: XX $ 20

6.3.2 Roche en relación con procedimientos internos: Ejemplo simplificado de contabilidad basado en costes e ingresos

Desglose de proyectos por separado para que propietarios puedan debatir y votar sin rechazar resto de cuentas

CONCEPTO INGRESO COEFICIENTE INGRESO PROPIETARIO

C) PRIVADOSC.1) Explotación

Pistas deportivasTenisPadelBasket

Centro CulturalCapillaClub socialParcelas alquiler telefonía…

TOTAL= COSTE-INGRESO TOTAL COSTE-INGRESO PROP.

CUOTA OPCIONAL: Coste (Asociación)

Fiestas x $ Sí/NoActividades de Verano x $ Sí/NoCampeonato de Cartas x $ Sí/NoCampeonatos deportivos x $ Sí/NoCapilla x $ Sí/No

Estos serían costes opcionales donde los propietarios podrían elegir si apuntarse o no a estas actividades, y la Comunidad podría pasar la cuota a la asociación, correspondiente

TOTAL= INGRESO TOTAL: XX $ INGRESO PROP.: XX $


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El objetivo de este tipo de contabilidad ES:

Permitir que, podamos tomar decisiones más claras teniendo en cuenta el largo plazo, con respecto al Ayto. de Conil: A) Poder cuantificar el dinero que nos cuesta por incumplir sus obligaciones –en caso de ir a juicio-. B) Si nos sale más eficiente contratar los servicios del Ayto., seguir manteniéndolos nosotros o contratar empresas

Prestaciones públicas obligatorias (no se pueden cobrar tasas)

Vigilancia pública………………nos cuesta XX $Limpieza viaria………………...:nos cuesta XX $Alumbrado público:

consumo………..nos cuesta XX $mantenimiento…nos cuesta XX $

AYTO CONIL debe a Roche: …………….. XX$

Precio Ayto. Coste RocheSuministro de Agua X $ Y $Depuración X $ Y $

Recogida de Residuos X $ Y $Papel/cartón X$Vidrio X$Recogida de Mueb. X$

Recogida podas y jardinería X$ Y$

Rebacheo X$ Y$Reurbanización X$ Y$

Prestaciones públicas obligatorias , sometidas a tasas y/o precios públicos,

(deben cubrir coste de servicio)

a


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El objetivo de este tipo de contabilidad ES:

Que los propietarios puedan votar por proyectos concretos individuales; por proyectos extraordinarios, y en caso de no estar de acuerdo con algún proyecto, que no queden todas las cuentas invalidadas en caso de reclamaciones.

Que se sepa claramente dónde va el dinero - qué se gasta, por qué, para qué, cómo, cuándo, cuánto y con qué resultado-. Esto requiere de planificación y conocimiento profundo de los problemas recurrentes que necesitan solución, así se evitan los imprevistos que no se pueden aprobar por la Junta

Que los propietarios puedan elegir si quieren participar de las actividades sociales o no, sin verse obligados a algo que no es competencia de la Comunidad de Propietarios, sin embargo puede ser canalizado a través de la misma.

En definitiva el objetivo de este tipo de contabilidad es claridad y ofrecer a los propietarios la libertad para elegir con conocimiento de datos concretos adaptados a las decisiones que les toca tomar. Si no se desglosan las cuentas de esta manera, perdemos en capacidad de decisión.

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6.3.2 Roche en relación con procedimientos internos: Ejemplo simplificado de contabilidad, basado en costes e ingresos


Recaudar los recursos económicos necesarios para los fines concretos y específicos de la comunidad de propietarios, recogidos en los estatutos –es decir aquellos que se derivan de la gestión de elementos comunes y no los pagos inflados que tenemos actualmente-.

Introducir en la administración de la comunidad, procedimientos para el seguimiento y vigilancia del Plan de Ordenación Urbana de Conil y sus revisiones en todo lo que afecta directa o indirectamente a Roche Residencial para mantener informados a los propietarios. El objetivo es preservar y mejorar la calidad de RocheResidencial sin que se cambie el destino del suelo de manera perjudicial para los propietarios.

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Fomentar el desarrollo de asociaciones, cooperativas, empresas, para que actúen conforme a sus fines y en libertad, en el ámbito de RocheResidencial e incluso fuera si lo estiman de su interés para servir a los propietarios a nivel particular.

Propietarios de RocheResidencial

Asociación para ofrecer servicios de jardinería, recogida de piñas, fumigado etc.

Asociación para ofrecer otros servicios…

Asociación de deportes

Asociación de actividades y fiestas

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Administración centro de información de propietarios. Puede actuar como centro catalizador que puede poner en contacto a los propietarios que lo deseen y den su autorización, con la/s asociacion/es.

El objetivo de estas asocia-ciones es el de permitir que los propietarios elijan –e incluso que creen sus propias asociaciones- y se apunten a lo que les es más afín, sin obligar al resto de los propietarios a cargar con los costes.



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De acuerdo con los establecido en el reglamento de servicios, constituir sociedades, empresas, asociaciones, del tipo más adecuado de modo que sirvan a la comunidad de propietarios, al menor coste y puedan a su vez generar ingresos para reducir los costes. Separando así la responsabilidad civil en la que pudiéramos incurrir.

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Elementos comunes de comunidad de propietarios

Recogida de basuras

Limpieza de calles

Mantenimiento de jardines

…

El objetivo de esta medida es que estos servicios sean prestados por una sociedad –que sea creada - de manera que sean eficientes o en caso de no ser gestionados correctamente, seamos libres de buscar otras alternativas. Por otro lado permite que si reclamamos judicialmente el Ayto. de Conil, el Ayto. pueda subcontratar esta sociedad para ofrecer los servicios que le corresponde por ley.



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Todas estas propuestas no tienen la intención de negar los esfuerzos actuales que esperan re-crear Roche Residencial. Sin embargo van más allá, fomentando un orden, claridad y transparencia –que ya existe a nivel legal sólo que no se aplica- que evita el abuso y garantiza que este proceso de mejora se realice de acuerdo a unos principios democráticos, en el cual cada institución se hace cargo de los derechos y responsabilidades originales que le corresponde.Estas propuestas garantizan la legitimidad que por ley tiene la Junta tiene y ofrecen un marco de decisión más amplio y más justo a los propietarios que los ostentamos actualmente.

7. Resumen de las propuestas

7. Resumen de las propuestas

Roche en relación con instituciones externas

Dar todos los pasos legales para que las instituciones que en su día nos vendieron una serie de garantías y prestaciones cumplan con las mismas. –este será un proceso largo pero si no comenzamos AHORA, porque en la Junta de propietarios no se toman decisiones en esta dirección, quedaremos estancados y a la vera de las instituciones y/o presidentes-.

Establecer el título constitutivo que regularice nuestra urbanización y nos reconozca a nivel de registro de la propiedad lo que nos corresponde. De manera que en el futuro podamos decidir en Junta qué hacer con esas parcelas.

Transmitir las responsabilidades civiles y legales a quienes realmente les corresponde.

El dinero que a largo plazo nos ahorremos de los servicios que nos tiene que proporcionar el Ayto. de Conil se podráinvertir en nuevos proyectos para las parcelas comunes –piscina, club social etc-.

Garantizar la soberanía de la Junta y reforzar su capacidad de decisión (todos los documentos para poder ser consultados, una contabilidad desglosada).

Una contabilidad que prevea y que permita a día de hoy reflejar los gastos que en un futuro tendrán que ser asumidos por el Ayto. de Conil (La reclamación judicial será más fácil).

Una contabilidad que evite el abuso de la presidencia/administración a ejecutar con nuestro dinero proyectos no aprobados, por no estar suficientemente desglosada.

Separación de lo que es responsabilidad de la Comunidad de Propietarios del resto, fomentando asociaciones, de manera que cada propietarios pague de acuerdo a lo que demande, y no carguen otros con lo que no les corresponde.

Evitar que Roche pueda ser un negociopara administradores presidentes/Ayto. Coniletc. donde los propietarios se convierten en consumidores y pagadores forzosos.

Roche en relación con procesos internos

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8. Conclusión de propuestas; Roche a largo plazo

Comunidad de propietarios

=Junta

Ayto. de Conil:Servicios obligatorios:

- Seguridad- Limpieza viaria - Alumbrado público

Servicios por tasas:- Suministro de Agua - depuración - recogida de residuos- Rebacheo- Reurbanización..

Sociedad Alternativa:Recogida de residuosSeguridad, reurbanización…

Asociación/es para activi-dades socioculturales, donde los propietarios eligen apuntarse

Asociación/cooperativas de jardineros, o de otros trabajadores que ofrezcan servicios a los propietarios según demanda.

Servicios a nivel individual

Administración facilita datos de los propietarios que así lo autoricen

Ayto. Conil puede subcontratar algunos servicios si lo considera

Servicios a nivel de comunidad

Servicios a nivel de comunidad

Administración: Ejecución de decisiones de la Junta. Centro informativo. Contabilidad. Aplicación de normas de convivencia (reglamento de serv. comunes), etc.

ROSAM, URSA Y PRORSA, han entregado calles/viales jardines al Ayto. de Conil y zonas comunes a propietarios Dejamos de tener relación con estas instituciones.

Presidencia: de acuerdo a lo aprobado en Junta se cerciora de que Ayto. cubre servicios de forma adecuada.

Cumplimiento de responsabilidades

8. Conclusión de las propuestas

LOS PROBLEMAS QUE AQUEJAN A ROCHE SÓLO PUEDEN SER SOLUCIONADOS POR LOS PROPIETARIOS A TRAVÉS DE SU PARTICIPACIÓN CONSCIENTE Y RESPONSABLE EN LA JUNTA DE PROPIETARIOS O RECLAMANDO JUDICIALMENTE EN CASO NECESARIO. LA PASIVIDAD O COMPLACENCIA ES NUESTRO PEOR ENEMIGO YA QUE LAS COSAS SÓLO CAMBIAN A TRAVÉS DE UNA ACCIÓN CONSCIENTE Y CRÍTICA.

TODAS ESTAS CONFERENCIAS ESTÁN DIRIGIDAS A QUE LOS PROPIETARIOS A TRAVÉS DEL CONOCIMIENTO DE SUS DERECHOS Y DE CÓMO FUNCIONA UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS TOME LOS PASOS PARA EVITAR ABUSOS.

EL PODER ESTÁ EN SUS MANOS; EL CAMBIO DEPENDE DE USTED. SI USTED NO LO HACE, NADIE LO HARÁ POR USTED.

NO ACEPTE, NI VOTE POR ALGO QUE A CORTO PLAZO PUEDA PARECER AGRADABLE, PERO A LARGO PLAZO NO GARANTIZA UNA ESTABILIDAD SOBRE LA CUAL UNA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PUEDA DESARROLLARSE.

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En sus manos está el futuro de Roche, el marco legal nos guía, pero Roche se construye

entre todos.

¡MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN Y SU TIEMPO!

NO DUDEN EN PREGUNTAR SI TIENEN ALGUNA CUESTIÓN

[email protected]

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Urbanización Roche Residencial: Proponiendo Soluciones (3 de 3)

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