Urbanización Roche Residencial: Proceso de Toma de Decisiones (2 de 3)

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Roche Residencial: comprendiendo los procesos de toma de decisión y los desafíos actuales D. Juan Carlos Romero-Abreu Roos Roche, a 13.08.2010 1

Transcript of Urbanización Roche Residencial: Proceso de Toma de Decisiones (2 de 3)

Roche Residencial: comprendiendo los procesos

de toma de decisión y los desafíos actuales

D. Juan Carlos Romero-Abreu Roos

Roche, a 13.08.2010

1

Índice

1. Repasando la primera conferencia

2. Los estatutos regulan la gestión de los elementos comunes

3. Los estatutos: normas relativas al gobierno y a la administración

4. Conclusión de la lógica tras los estatutos: toma de decisiones

5. Toma de decisiones, del pasado al presente: desafíos actuales

5.1. Toma de decisiones- desafío actual: Presidencia

5.2. Toma de decisiones- desafío actual: Administrador

5.3 Toma de decisiones- desafío actual: Propietarios

6. Desafíos: lo que nos permite evolucionar como comunidad de

propietarios

7. ¿Qué puede hacer cada propietario?

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1. Repasando la primera conferencia

La importancia de entender y reconocer el marco legal para que nos pongamos de acuerdo

ESTATUTOS

Tit. 1: Normas Relativas al Dominio

1. Propiedad y pertenencias

2. Elementos de uso compartido 3. Coeficiente

4. Gastos

5. Suministros6. Paso de servicios7. Enganches

8. Destino

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1. Repasando la primera conferencia

Mientras se construye Roche Finalizada ConstrucciónElementos compartidos

Red viaria

Zonasajardinadas

Conducciones Tef

de agua potable/ de riego/

electricidad

alcantarillado/ inclusive estaciones depuradoras

Red de alumbrado público/farolas

Obras construcciones o edificaciones destinadas a servicio común

Obligaciones según estatutos/ley

Mantenimiento, conservación Comunidad (Propiedad Ayto. Conil)

Ayto. Conil (que debería recepcionar)

Mantenimiento, conservación Comunidad (Propiedad Ayto. Conil)

Ayto. Conil (que debería recepcionar)

Mantenimiento, conservación Comunidad

Telefónica

Mantenimiento, conservación Comunidad

Empresa municipal de agua

Sevillana, Endesa Mantenimiento, conservación Comunidad

Mantenimiento, conservación Comunidad; Pago de amortización.

Mantenimiento, conservación Comunidad

Pago de amortización de edificaciones (ya que los terrenos se da por supuesto que son de todos los propietarios –estatutos-).

Ayto. Conil (según leyes de obligaciones municipales)

Ayto. Conil (según leyes de obligaciones municipales)

Es de propietarios y la junta de propietarios debería encargarse de su uso, mantenimiento etc.

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2. Estatutos: regulan la gestión de elementos comunes

ESTATUTOS

ESTO ES LO QUE NOS UNE

Tit. 2: Normas relativas al gobierno y administración

9. Junta 10. Presidencia 11. Reuniones

12. Domicilio para citaciones

13. Formas de las citaciones14. Acuerdos15. Derecho

de voto

16. Administrador facultades.

17. Cobro de gastos

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3. Los estatutos: normas relativas al gobierno y la administración

La junta de todos los propietarios es el órgano de gestión u administración de los elementos de uso compartido.Sus acuerdos, dentro de sus atribuciones y adoptados en forma, obligan a todos los propietarios debidamente citados a las reuniones aunque no asistan. Los acuerdos adoptados válidamente se notificarán a los asistentes.La Junta podrá aprobar un reglamento de servicios comunes.

ART. 9.: Junta

Órgano de gestión y administración

Elementos de uso compartido (1ª conferencia)

Dentro de sus atribu-ciones (Siguiente diapositiva)

El verdadero poder de decisión estáen los propietarios que conocen sus atribuciones

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3. Los estatutos: normas relativas al gobierno y la administración

Atribuciones de la Junta según estatutos

Art. 4

Art. 7

… Mantenimiento de los servicios correspondientes en tanto no sean cedidos al Ayuntamiento de Conil de la Frontera o a las empresas suministradoras o explotadoras de éstos parcial o totalmente, para lo cual queda autorizada y a su criterio la junta de propietarios en virtud de estos estatutos

La junta de propietarios*, queda facultada para conceder enganches y derechos de utilización en las conducciones, redes de distribución e instalaciones enumeradas en el artículo segundo anterior y apartados c) d) y e) a propietarios de fincas colindantes…

El destino y el uso de las construcciones en las parcelas, salvo las destinadas a hotel, motel, apartahotel, edificaciones industriales comerciales y centro cívico será exclusivamente el de vivienda, prohibiéndose expresamente su utilización para el ejercicio de cualquier actividad comercial (…) y las instalaciones de cualquier tipo para crianza o explotación de animales y cualquier otro producto, así como la simple tenencia de los mismos, ya sea o no con fin lucrativo, quedando facultada la junta de propietarios para ejercitar las acciones procedentes dirigidas a exigir el cumplimiento del contenido de este artículo (art 8) Las parcelas comprendidas en esta zona serán destinadas exclusivamente a edificación de viviendas unifamiliares pudiéndose establecer ninguna actividad incómoda, molesta, insalubre o peligrosa de acuerdo al artículo 8º anterior (art. 18)

Órgano de gestión u administración de elementos de uso compartido

Art. 8 + 18

Art. 97

3. Los estatutos: normas relativas al gobierno y la administración

Art. 9

Art. 10

Aprobar reglamento de servicios comunes (actualmente hay uno vigente de 1984). -Art. 27 de Reglamento de servicios comunes de aplicación a la comunidad-: El Presente Reglamento de Servicios Comunes podrá ser ampliado, reducido o modificado por la Junta de Propietarios de la Comunidad, legalmente constituida y deberá alcanzar para ello el 60% del coeficiente total de la Comunidad

Elección de Presidente.

… examinar y aprobar en su caso las cuentas del administrador, y formular el presupuesto para el año siguiente…

Los acuerdos se adoptarán por el voto favorable de la mitad de los propietarios… que representen más del 50% de los coeficientes…

Art. 11

Art. 14

Nombrar administrador. Asignar retribución de administrador.Art. 16

La junta de propietarios queda facultada para obligar a cada uno de ellos en orden a la conservación y adecentamiento de los edificiosArt. 50

Para las modificaciones de los presentes estatutos, el acuerdo deberá ser adoptado por el voto favorable de propietarios cuyos coeficientes represente más del 75%, ya sea en primera o segunda convocatoria.

Art. 528

Atribuciones de la Junta según estatutos

3. Los estatutos: normas relativas al gobierno y la administración

La junta en la primera reunión que se celebre elegirá un Presidente que representará en juicio y fuera de él a la comunidad en los asuntos que les afecten, convocará y dirigirá las reuniones y hará que se levante acta de las mismas en un libro dedicado a tal fin que firmará con otros dos propietarios que la junta designe, debiendo conservar el libro en su poder y a disposición de los demás.El cargo de Presidente, que podrá desempeñarlo una persona física o jurídica, será gratuito o remunerado y para él se puede ser reelegido.

El nombramiento de Presidente se hará por un año, prorrogable tácitamente por periodos iguales (Art. 7 reg. de servicios comunes de aplicación…)

ART. 10 .: Presidencia

Presidente

Representa a comunidad en juicio y fuera de élConvoca y dirige reunionesQue se levante acta, conserva en libro en su poder que estaráa disposición a los propietarios9

3. Los estatutos: normas relativas al gobierno y la administración

La junta de propietarios nombrará un administrador con las siguientes facultades:

1. Velar por el buen régimen de la urbanización, sus instalaciones y servicios y hacer a estos efectos las oportunas advertencias a propietarios

2. Preparar con la debida antelación y someter a la junta el plan de gastosprevisible, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

3. Atender a la conservación y entretenimiento de las cosas de uso compartidodisponiendo las reparaciones ordinarias, y en cuanto a las extraordinarias adoptar las medidas urgentes, dando inmediata cuenta a la junta.

4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obra y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

5. Actuar, en su caso, como Secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

6. Todas las demás atribuciones que se confieran por la junta.

El nombramiento del administrador puede recaer en un propietario o en un extraño, ya sea persona física o jurídica, con la retribución que la junta determine. En los casos de vacante la administración se ejercerá por el presidente, hasta que la junta nombre nuevo administrador.

ART. 16 .: Administrador Facultades

Velar por el buen régimen de la urbanización (según establecido en estatutos).someter a la junta el plan de gastos previsible, medios necesarios para hacer frente a los mismos.Atender a la conservación y entretenimiento de las cosas de uso compartido.Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obra y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.Secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

3. Los estatutos: normas relativas al gobierno y la administración

Administrador

En el “Reglamento de servicios comunes de aplicación a la comunidad de Roche Residencial” se explica también acerca de la Junta administradora de la comunidad 11

ART. 11.: Reuniones

3. Los estatutos: normas relativas al gobierno y la administración

La junta de propietarios se reunirá una vez al año en sesión ordinaria en la segunda quincena del mes de agosto para examinar y aprobar las cuentas del administrador, y formular el presupuesto para el año siguiente (…)

ART. 12.: Domicilio para citacionesCada propietario al adquirir la parcela fijará un domicilio para oír o recibir toda clase de citaciones (…)

ART. 13.: Forma de las citacionesLas citaciones de las juntas se harán por escrito dirigido por el presidente (…), y se depositarán en correos por lo menos con diez días naturales de anticipación, fijando fecha, hora y lugar para la primera y segunda convocatoria así como los asuntos a tratar.

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3. Los estatutos: normas relativas al gobierno y la administración

ART. 14.: Acuerdos

Los acuerdos se adoptarán por el voto favorable de la mitad de los propietarios presentes o representados, que representen a su vez la mitad del valor del coeficiente (…).Si no se pudiera obtener mayoría por falta de asistencia en número suficiente, serán válidos los acuerdos adoptados en la segunda convocatoria por el voto favorable de la mayoría de los propietarios presentes y representados, cuyos coeficientes sumen más de la mitad del que corresponda a los concurrentes en nombre propio y por representación.

ART. 14. del reglamento de servicios comunes de aplicación a la comunidad de Roche Residencial

Con el fin de agilizar las Juntas de Comunidad, los propietarios que deseen intervenir tanto con respecto al Orden del Día o en el punto concreto de Ruegos y preguntas enviarán al Presidente comunicación escrita con cinco días de antelación a la celebración de aquellas a fin de que la Mesa pueda contestar con los datos exactos al propietario en cuestión. No obstante una vez que intervengan los que lo hicieron por escrito, podráintervenir cualquier propietario que lo desee.

ART. 15.: Derecho de votoPara deliberar y votar en las juntas se requiere ser propietario al menos de una parcela cuyo coeficiente sea igual a 85%....

3. Los estatutos: normas relativas al gobierno y la administración

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4. Conclusión de la lógica tras los estatutos: toma de decisiones

Estatutos que permite un marco y un equilibrio, para la toma de decisio-nes y una convivencia donde todos sean respetados.

La junta de propietarios para tomar decisiones grupales

Presidente:Figura simbólica y neutra

con conocimiento de leyes que rigen a una comunidad, que permite crear ese espacio para toma de decisiones y media en caso de dificultad.

Representante hacia otras instituciones .

El administrador + otros empleados:

Mantiene un orden de acuerdo a los estatutos (edificación, silencio, etc)

Estar receptivo a las necesidades de los vecinos

Tener información a disposición de propietarios

Ejecuta aquello aprobado en la junta etc…

Permitir y manifestar dichas decisiones. Servir a los propietarios

Elementos de uso compartido

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4. Conclusión de la lógica tras los estatutos: toma de decisiones

•Propietarios comunican problemas a administración. • Propietarios piden temas a tratar en la junta, orden del día.• Administración busca y desarrolla alternativas a los problemas para exponer en junta.A

lo la

rgo

del a

ñoD

ía d

e la

junt

aPropietarios Administración/Comunidad

Orden del día

Presidente permite que reunión se celebre. Tiene postura neutra y comprensión de las leyes para actuar como moderador.

Propietarios: en base a la información, deciden acerca de cómo enfrentar y solucionar la gestión de los elementos comunes y la vida comunitaria.

Administración/Comunidad: expone proyectos extra-ordinarios, contabilidad, problemáticas a tratar (basadas en la gestión) y distintas alternativas. 16

Elementos comunes + normas de convivencia

Junta de propietarios

Decisiones sobre gestión de dichos elementos (Propietarios)

Implementación y ejecu-ción de las decisiones (Ad-ministración; en relación con instituciones exteriores: presidente)

Provisión de información detallada y distintos proyectos alternativos para tomar nuevas decisiones respecto a los elementos comunes y las normas de convivencia(Administración)

Propietarios

Presidente

Administración

1 año

Marco legal: que garantiza convivencia en libertad

4. Conclusión de la lógica tras los estatutos: toma de decisiones

Visión personal acerca Roche idílico

Dirección de administración según consideraciones del presidente

Informaciones pasadas por filtro ideológico para que propietarios decidan.

Junta de propietarios. deciden dentro del marco propuesto por el presidente.

Ejecución de lo acordado en Junta y ejecución de proyectos no aprobadas en Junta (Administración)

Presidente + grupo de presión de propietarios

Administración1 año

Se emplea el marco legal para justificar actuaciones del presidente

Marco: todo aquel que no esté de acuerdo a esta visión, está sujeto al terrorismo emocional y es anticomunero. El debate no se considera como bueno sino como malo.

El fin justifica los medios

5. Análisis de cómo funciona la toma de decisiones actual

5. Toma de decisiones: desafíos actuales

No había conocimiento de derechos y responsabilida-des. No había soberanía, ni capacidad de decisión salvo dentro del marco limitado ofrecido por los presidentes, que en casos han ofrecido información insuficiente, e incluso negado la documentación básica a los interesados.

La junta de propietarios: se convirtió en una batalla de opiniones. En vez de fomentar la democracia responsable ha dado lugar a mucha apatía y que las personas consideren las juntas como desagradables.

El Presidente

El administrador

Actuación rutinaria, visiones o intereses específicos, sin tener en cuenta el marco legal, transparencia informativa y el marco de funcionamiento de una comunidad de propietarios.

5. 1 Toma de decisiones- desafíos actuales: Presidencia

De acuerdo a los estatutos el Presidente: Representa a la comunidad en juicio y fuera de / Convoca y dirige reuniones/ Que se levante acta, conserva en libro en su poder que estará a disposición de propietarios

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El presidente actualmente actúa como gestor –que es función de la Junta-. Por ejemplo: “autorización al Presidente para la gestión de actividades económicas para el servicio de la urbanización”. Esto no permite que la Junta dentro del marco legal decida, y que la Administración ofrezca posibilidades y proyectos. El presidente se salta así la esencia y razón de ser de la Junta de propietarios: tomar decisiones.

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“Autorización al Presidente para establecer convenios o acuerdos con el Ayuntamiento en relación a la prestación de servicios, licencias, impuestos e infraestructuras así como para reclamar el cumplimiento de la legalidad urbanística según el Plan General de la Dehesa de Roche”Consecuencia de esta autorización es que el chiringuito ahora pretenda ser legal, pero nunca se consultó en la Junta si la Junta de Propietarios aprobaba la creación de un chiringuito en suelo –potencialmente-común. Simplemente se hizo. ¿Dónde está la legitimidad de la Junta?

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El Presidente emplea los medios de comunicación para enviar boletines e informes ensalzando lo bueno de lo que hace la comunidad por el bien de los propietarios, juzgando a personas que no están de acuerdo con su actuación como “anti-comuneros”. Ej:

“Las denuncias puestas por determinados propietarios que no buscan el interés común no deben frenar lo que la mayoría buscan. Con ello nos referimos a la Sra. Díaz de la Herrán que acosa a todo aquel que trata de abrir un negocio. Impidió el normal funcionamiento del Dogo, y actualmente interfiere en las relaciones entre la Comunidad y el Ayuntamiento.”(pag 7. informe 1º Trimestre 2010)

“… junto con 9 propietarios más, han presentado una demanda ante los Juzgados de Chiclana impugnando los acuerdos de la junta de propietarios… no entendemos qué intereses pueden mover a estas personas para implicar a todos los comuneros en un proceso judicial…”

“Otro propietario que también se ha decidido por la vía judicial ha sido el Sr. Juan Carlos Romero-Abreu (…) la personación lo único que sirvió fue para sobrecargar el trabajo, ya de por sísaturado, del juzgado, puesto que requirió copia de 4 actas de grueso tamaño cada una. Incomprensible actuación de la que desconocemos su finalidad, pero sí lo molesto que resulta el sin sentido”

Esta actuación del Presidente no permite un cuestionamiento sincero de los métodos de la Presidencia y la Administración de la Comunidad –que pide constantemente la participación de los propietarios-sino que rechaza a todo propietario que no está de acuerdo con la visión que el Presidente tiene de lo que debería ser Roche y expone su opinión públicamente.

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5. 1 Toma de decisiones- desafíos actuales: Presidencia

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La visión personal del presidente acerca de cómo debería ser Roche, aunque con muy buena voluntad, no permite que en la orden del día se traten asuntos que no van de acuerdo con su propia visión –visión que en muchos algunos casos no se sustenta sobre la ley establece que se debe regir una comunidad-:

Mantenimiento de actividades veraniegas donde la participación en los gastos no son opcionales –incluso siendo reclamado por un número de propietarios- bajo argumentación de que estas actividades se han hecho desde los principios de Roche (pag. 7 Informe 1º Trimestre 2010).

“La situación actual de gestión de Roche es de mayor eficiencia –actas de Junta 2009- ya que no han aumentado los gastos”– cuando antes, los gastos estaban mal contabilizados y eran bastante ineficientes ¿Estamos mejor ahora si seguimos pagando lo mismo?

Argumenta que la relación con el Ayto. de Conil es buena, no permitiendo que en la orden del día de la Junta determine y vote, que se comience un proceso de recepción por parte del Ayuntamiento. Su propuesta actual sigue siendo vaga se alarga en un periodo de 5 años y sigue sin determinar pasos concretos.

Eliminación de la Orden del Día el apartado de ruegos y preguntas

Este tipo de actuación de un presidente no es aceptable a nivel legal. Todas estas actuaciones están fuera de su competencia. La aparente visión de un Roche mejor, no justifica este abuso de poder en el cual se salta el órgano de decisión que es la Junta de Propietarios.

5. 1 Toma de decisiones- desafíos actuales: Presidencia

De acuerdo a los estatutos el Administrador: 1) Vela por el buen régimen de la urbanización (según establecido en estatutos).2) Somete a la junta el plan de gastos previsible, medios necesarios para hacer frente a los mismos.3) Atender a la conservación y entretenimiento de las cosas de uso compartido.4) Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obra y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.5) Secretario de la junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad

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El buen régimen de la urbanización, el silencio y la tranquilidad son grandes problemas, los cuales se hacen notorios sobre todo en la época de verano donde los alquileres –y su sobre explotación- o las actividades veraniegassobrecargan a la administración. Este es un problema recurrente en el cual la administración no da abasto para velar por el buen régimen de la urbanización. Este tema que se repite año tras año, no se cuestiona, sino que muy al contrario se le sobrecarga más con trabajo que no es de u competencia como por ej: ahora se quiere ofrecer desde la oficina de la comunidad servicios de alquiler.

1

El administrador no goza de la independencia necesaria para realizar su trabajo y ejecutar lo acordado en Junta. Es completamente dependiente de la dirección del presidente y de lo que este último considere importante. No está al servicio de la comunidad de propietarios, sino a la del presidente de la misma.

5. 2 Toma de decisiones- desafíos actuales: Administrador

5. 2 Toma de decisiones- desafíos actuales: Administrador

4

Es función del administrador custodiar la información de la Comunidad y que ésta esté disponible a los propietarios para que puedan tomar decisiones u ofrecer comentarios. Esto sin embargo es denegado en muchos casos, como por ejemplo el contrato y los documentos facilitados a los abogados para reclamar la propiedad común de las parcelas de uso compartido.

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La contabilidad no se realiza por el administrador ni la plantilla de la administración de la comunidad, la hace un propietario de manera altruista.Las cuentas no recogen los gastos de forma desglosada de manera que se pueda votar sin aceptar o negar toda la contabilidad.La administración dedica gran parte de su tiempo a la organización de las actividades, en detrimento de otras áreas que son su competencias de acuerdo a los estatutos.

5En los estatutos se establece que el administrador debe ejecutar aquellos acuerdos que se hayan tomado en la Junta de Propietarios. Sin embargo a lo largo de la historia de Roche, se han ejecutado muchos proyectos que no han pasado por la Junta de Propietarios, ni han sido puestos a votación:

Creación del parque biosaludable–en Parcela de Rosam-

Instalación de cámara de vigilancia en vía publica en calle Suecia –Acantilado 1- don-de todos los propietarios tienen que pagar su mantenimiento.

Cambio del logo de la comunidad, rótulos e instalación de los mismos

Destrucción de logo de Roche en rotonda y re-ajardinamiento de toda la zona. Eliminación de adelfas y re-ajardinamiento –todo en distintas parcelas de ROSAM-

Se pretende ofrecer servicio de alquiler a través de la página web de la comunidad. Este proyecto no se ha expuesto en la Junta ni se ha aprobado nada.

Venta de productos de merchandising

5. 2 Toma de decisiones- desafíos actuales: Administrador

5. 3 Toma de decisiones- desafíos actuales: Propietarios

De acuerdo a los estatutos la Junta de Propietarios: es el órgano soberano para tomar decisiones dentro del marco ya explicado.

1 Esto siempre ha sido la teoría pero no se ha aplicado.

2 Los propietarios desconocían de las leyes, incluso los estatutos y a lo largo del tiempo ni siquiera se han incluido los estatutos en la compra/venta de parcelas. (Cfr.art 51)

4Muchos propietarios han preferido defender sus puntos de vista/intereses en vez de intentar comprender el marco legal, lo que ha ido en contra de Roche como Comunidad de Propietarios.

5 Muchos propietarios están cansados de las disputas…

3 Los propietarios no han recibido toda la información

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6. Desafíos, lo que nos permite evolucionar como comunidad

Aunque hay grandes desafíos, esto no significa que no tengan solución.Hay un gran interés por parte de algunos propietarios por mejorar Roche. Es de agradecer todos los esfuerzos en esta dirección. El desarrollo de la pagina web, la búsqueda de mayor transparencia, la búsqueda de mayor participación, las charlas informativas…

Sin embargo estamos solamente en el comienzo de crear un Rochemás responsable y democrático donde no se imponga la visión de una persona o grupo, sino que de acuerdo al marco legal se establezca una mayor eficiencia, participación y transparencia basada en la legitimidad de la Junta –todavía estamos muy lejos de esto-.

Esto requiere de la participación activa de los propietarios de acuerdo a la comprensión del marco legal, y la no aceptación de aquello que vulnere los derechos de los propietarios.

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7. ¿Qué puede hacer cada propietario?

Lea los estatutos y comprenda la legitimidad de los propietarios y el funcionamiento de la Comunidad.

No sucumba al terrorismo emocional, es derecho que cada uno ejerza su derecho de decisión sin sentirse intimidado por grupos de presión.

Si considera que las cuentas no permiten voto y elección democrática no las apruebe.

Si se ejecutan obras no aprobadas en Junta de Propietarios denúncielas, es una vulneración de nuestro derecho como propietarios a decidir.

Si tiene algún problema con ruidos o falta de cumplimiento de normas urbanísticas denúncielo en la administración.

Si ha denunciado algo o el Presidente ha prometido en Junta anterior que se van a estudiar ciertos aspectos pida el resultado de dichos estudios, las propuestas y que se vote la ejecución si es pertinente. Sea insistente.

Participe, cuestiónese y no acepte cualquier información, es la única forma en la que podemos progresar.

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La próxima conferencia reflexionará sobre:

Roche Residencial: propuestas para buscar soluciones

en beneficio común

¡MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCIÓN Y SU TIEMPO!

NO DUDEN EN PREGUNTAR SI TIENEN ALGUNA DUDA

[email protected]

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