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Universidad del Azuay Facultad de Ciencias de la Administración Escuela de Economía Proyecto de Remodelación del Centro Comercial Rotary Trabajo de Graduación previo a la obtención del título de Economista con mención en Economía Empresarial Autores: María Belén Castillo Hurtado María Cristina Vega Morejón Director: Economista Vladimir Proaño Cuenca, Ecuador 2010
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Universidad del Azuay
Facultad de Ciencias de la Administración
Escuela de Economía
Proyecto de Remodelación del Centro Comercial Rotary
Trabajo de Graduación previo a la obtención del título de
Economista con mención en Economía Empresarial
Autores:
María Belén Castillo Hurtado
María Cristina Vega Morejón
Director:
Economista Vladimir Proaño
Cuenca, Ecuador
2010
i
DEDICATORIA
Dedicamos este proyecto de monografía a Dios, ya
que ha estado con nosotros en cada momento y ha
sido nuestra guía en la vida; y a nuestros padres y
hermanos, que han sido los pilares fundamentales
para nuestro desarrollo personal y profesional, ya
que gracias a sus esfuerzos y su confianza en
nuestras capacidades e inteligencia, nos han
permitido superarnos con el paso del tiempo,
haciendo de nosotras personas de bien, que luchan
por sus creencias y objetivos personales a lo largo
de sus vidas.
ii
AGRADECIMIENTOS
Queremos agradecer primeramente a Dios, por
darnos las fuerzas necesarias para terminar con
nuestros estudios aún cuando nos encontrábamos
con obstáculos en el camino. De igual manera,
queremos agradecer a nuestros padres y hermanos,
por el apoyo incondicional que nos brindaron a lo
largo de nuestra carrera universitaria. Agradecemos
también el apoyo de los Herederos Morejón
Montesinos, por la confianza brindada hacia
nosotros en el momento de proporcionar la
información necesaria para realizar este proyecto.
Asimismo, expresamos nuestra gratitud hacia la
Universidad del Azuay y a todos sus profesores,
que con cariño y voluntad, hicieron de nosotras
mejores personas y buenos profesionales,
especialmente, damos las gracias al Economista
Vladimir Proaño por su asesoría en la presente
Monografía.
iii
TABLA DE CONTENIDO
DEDICATORIA .......................................................................................................................................... I
AGRADECIMIENTOS ............................................................................................................................... II
RESUMEN ............................................................................................................................................... V
ABSTRAC ............................................................................................................................................... VI
INTRODUCCION ...................................................................................................................................... 7
CAPITULO 1 ............................................................................................................................................ 8
GENERALIDADES .................................................................................................................................... 8
1.1. ANTECEDENTES ............................................................................................................................... 8
1.2. NOMBRE DEL PROYECTO .................................................................................................................. 9
1.3. LOCALIZACIÓN ................................................................................................................................ 9
1.4. TIPO DE PROYECTO ........................................................................................................................ 10
1.5. OBJETIVOS ................................................................................................................................... 10
1.6. SOCIOS ....................................................................................................................................... 11
1.7. FORMULADORES / EJECUTORES ........................................................................................................ 11
1.8. INVERSIÓN INICIAL ......................................................................................................................... 12
1.9. RENTABILIDAD .............................................................................................................................. 12
1.10. VIDA ÚTIL .................................................................................................................................... 12
CAPITULO 2 .......................................................................................................................................... 14
ESTUDIO DE MERCADO ........................................................................................................................ 14
2.1 ANÁLISIS DEL PRODUCTO: ............................................................................................................... 14
2.1.1 CUALIDADES ...................................................................................................................................... 14
2.1.2 CICLO DE VIDA ................................................................................................................................... 15
2.1.3 REPRESENTACIONES GRÁFICAS: ............................................................................................................. 17
2.2 ANÁLISIS DE LA DEMANDA: ............................................................................................................. 18
2.3 ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA: ........................................................................................................ 21
2.3.1 ANÁLISIS CUANTITATIVO: ..................................................................................................................... 21
2.3.2 ANÁLISIS CUALITATIVO: ....................................................................................................................... 22
2.3.3 MATRIZ BCG .................................................................................................................................... 24
2.4 ANÁLISIS DEL PRECIO: .................................................................................................................... 25
2.5 ANÁLISIS DE LA COMERCIALIZACIÓN: ................................................................................................. 28
2.5.1 CANALES DE DISTRIBUCIÓN. .................................................................................................................. 28
CAPITULO 3 .......................................................................................................................................... 30
ESTUDIO TECNICO ................................................................................................................................ 30
iv
3.1 ANÁLISIS DEL PROCESO DE SERVUCCIÓN ..................................................................................................... 30
3.1.1 LISTADO DE LAS ACTIVIDADES DEL PROCESO DE SERVUCCIÓN: ...................................................................... 30
3.1.2 DESCRIPCIÓN DE CADA UNA DE LAS ACTIVIDADES: ..................................................................................... 30
3.1.3 DIAGRAMA DEL PROCESO DE SERVUCCIÓN: ............................................................................................. 32
3.2.1. MATRIZ DE RECURSOS ........................................................................................................................ 33
3.2.2. DESCRIPCIÓN DE LOS RECURSOS DE INVERSIÓN: ....................................................................................... 34
3.2.3 DESCRIPCIÓN DE LOS RECURSOS DE OPERACIÓN ....................................................................................... 36
3.3 ANÁLISIS DEL TAMAÑO: ......................................................................................................................... 36
3.4 ANÁLISIS DE LOCALIZACIÓN ..................................................................................................................... 37
CAPITULO 4 .......................................................................................................................................... 38
ESTUDIO FINANCIERO .......................................................................................................................... 38
4.1 ANÁLISIS DE LAS INVERSIONES: ................................................................................................................. 38
4.1.1 INVERSIONES FIJAS: ............................................................................................................................. 38
4.1.2 INVERSIONES DIFERIDAS: ...................................................................................................................... 39
4.1.3 INVERSIONES DE CAPITAL DE TRABAJO: ................................................................................................... 39
4.1.4 INVERSIÓN TOTAL: .............................................................................................................................. 39
4.2 ANÁLISIS DEL FINANCIAMIENTO: ............................................................................................................... 39
4.2.1 FUENTES PROPIAS: .............................................................................................................................. 39
4.2.2. FUENTES DE TERCEROS: ...................................................................................................................... 39
4.3 ANÁLISIS DE LOS INGRESOS: ..................................................................................................................... 40
4.3.1 INGRESOS OPERACIONALES: .................................................................................................................. 40
4.3.2 INGRESOS NO OPERACIONALES: ............................................................................................................ 41
4.4 ANÁLISIS DE LOS EGRESOS: ...................................................................................................................... 41
4.4.1. GASTOS ADMINISTRATIVOS: ................................................................................................................ 41
4.4.2 GASTOS DE OPERACIÓN: ...................................................................................................................... 42
4.4.3 GASTOS FINANCIEROS: ........................................................................................................................ 43
4.4.3.1 TABLA DE AMORTIZACIÓN: ................................................................................................................ 43
4.5 ANÁLISIS DE RENTABILIDAD: .................................................................................................................... 44
4.5.1 FLUJO DE CAJA: ................................................................................................................................. 46
CONCLUSION ........................................................................................................................................ 49
BIBLIOGRAFIA ...................................................................................................................................... 51
ANEXOS ............................................................................................................................................... 53
v
RESUMEN
La Remodelación del Centro Comercial Rotary es un proyecto de arrendamiento de
locales comerciales que comenzará este año y terminará en dos años cuando los 67
locales estén listos para arrendarse; en el primer año estarán disponibles 37 locales,
simultáneamente se construirán 6 locales adicionales al igual que el patio de comidas (4
locales); en el segundo año se arrendaran los 47 locales terminados en el primero
mientras se construyen los otros 20 locales; y a partir del tercer año, se podrán arrendar
todos los locales del centro comercial. El proyecto satisfacerá las necesidades tanto de
los arrendatarios como de los arrendadores.
vi
ABSTRAC
The remodeling of the Centro Comercial Rotary is a business premises leasing project
that will begin this year and will be finished in two years when the 67 business premises
that are being built now will be ready for leasing. The first 37 premises will be available;
simultaneously, 6 additional premises and a food court (four spaces) will be built. The
second year the 47 premises built in the first year will be leased while the 20 additional
premises are being built.
Starting in the third year, all the premises might be leased. This project wills surely
satisfy the needs of both lessees and lessors.
7
INTRODUCCION
La Imagen Corporativa que brinda un negocio es fundamental para que este se posicione
en el mercado y obtenga ventajas competitivas con respecto a su competencia, es por
ésta razón que se planteó el Proyecto de Remodelación del Centro Comercial Rotary, ya
que siendo este un negocio existente en la actualidad, se vio la necesidad de remodelar el
mismo, con el fin de brindar mejores oportunidades a todos sus arrendatarios, para que
de esta manera puedan satisfacer todas las necesidades primarias y secundarias que
tengan tanto sus clientes directos (arrendatarios) como los indirectos (consumidores de
los productos que ofrecen los locales comerciales).
Al ser este un proyecto de arrendamiento de locales comerciales, se busca incrementar el
número de tiendas a arrendarse, para de esta forma ofrecer mejores oportunidades a sus
arrendatarios, y por lo tanto, a los dueños del negocio, ya que verán incrementar sus
ganancias personales.
8
CAPITULO 1
GENERALIDADES
1.1. Antecedentes
Los miembros de la Familia Morejón Montesinos son propietarios del inmueble ubicado
en la ciudad de Cuenca, en el sector del Centro Histórico en la parroquia El Sagrario,
Calle Mariscal Lamar 3-34, entre Vargas Machuca y Mariano Cueva y como
empresarios visionarios, implementaron en el año 1985 el Centro Comercial Rotary, en
el cual empezaron con pocos locales de arriendo para almacenes de ropa, poco a poco se
fueron incrementando hasta llegar a la situación actual, 46 locales de arriendo,
convirtiéndose de esta manera en una zona muy comercial para el expendio de productos
y consumo de alimentos puesto que se encuentra colindante con la Plaza de artesanías
Rotary, y a una cuadra de uno de los mercados tradicionales de Cuenca, El Mercado 9 de
Octubre.
El Centro Comercial Rotary se convirtió en una sociedad de hecho al pasar a manos de
los herederos y actualmente pertenece a tres hermanos de la familia Morejón Montesinos
quienes todavía no han constituido una sociedad jurídica.
El constante crecimiento poblacional y los requerimientos de ordenamiento de zonas de
expendios generó una intervención por parte de la Municipalidad de Cuenca, la misma
que implementó el proyecto de regeneración del Mercado 9 de Octubre el mismo que
fue entregado a la ciudadanía en el año 2009, el cual cuenta con locales para la venta de
víveres y parqueadero subterráneo, generando un espacio limpio y de gran atractivo
turístico para los visitantes, además cabe indicar que este proyecto coincide con la
recuperación de la Plaza Rotary.
Al implementarse esta regeneración urbana, causo un gran impacto comercial en el
sector, generando un incremento en la demanda de locales comerciales en la zona,
motivo por el cual los herederos Morejón Montesinos se plantean la posibilidad de
9
brindar un local adecuado a las necesidades actuales y se proponen la remodelación del
Centro Comercial Rotary, el mismo que ofertara una gran cantidad de locales
comerciales modernos y acordes con las necesidades actuales de la zona.
Al ser unos empresarios visionarios la remodelación de este centro comercial será una
obra de gran impacto al sector beneficiando no solo a sus propietarios sino a la
ciudadanía en general y en especial a sus clientes brindándoles un espacio amplio,
limpio y en óptimas condiciones para expendio de diferentes tipos de productos que se
venden en la zona como son boutiques, artesanías, etc.
El Centro Comercial Rotary se desarrolla sobre un terreno de 1.418 metros cuadrados y
el proyecto presenta un área de construcción de 2.710,72 metros cuadrados en el cuál
existirán un total de 67 locales comerciales, 36 en la planta baja y 31 en la primera
planta alta, de los cuales 4 serán destinados a la venta de comida, la segunda planta alta
contendrá un área de Administración. En la construcción se reflejarán todas las
recomendaciones que constan en la línea de fábrica del centro histórico de la ciudad de
Cuenca debido a que este inmueble está catalogado como un bien perteneciente al
patrimonio Cultural e inventariado con un grado de conservación.
1.2. Nombre del Proyecto
Proyecto de Remodelación del Centro Comercial Rotary
1.3. Localización
País: Ecuador
Ciudad: Cuenca
Zona: Urbana
Parroquia: Sagrario
Dirección: Calle Mariscal Lamar 3-34, entre Vargas Machuca y Mariano Cueva
Sector de Planeamiento: Centro Histórico
Teléfono: 2814716
10
1.4. Tipo de Proyecto
• El proyecto es de inversión de remodelación porque el centro comercial Rotary
ya existe.
• Objetivo: El proyecto es de tipo privado.
• Actividad: La actividad del negocio es de Arriendo de Inmuebles.
• Código CIIU de la Actividad: F(45 452 4521)
o F 45: Construcción
o 452: Construcción de Edificaciones Completas y Partes de Edificación
o 4521: Construcción de Edificaciones para uso comercial.
• Operación: Es de tipo continua, porque se arrendaran los locales comerciales a lo
largo de todo el ejercicio económico.
1.5. Objetivos
1.5.1 Objetivo Especifico del Proyecto:
• Maximizar las utilidades de los socios.
1.5.2 Objetivos Generales del Proyecto:
• Incrementar el nivel de ventas
• Entregar locales privilegiados a sus arrendatarios.
• Aprovechar el espacio con una mejor distribución.
• Realizar los cambios necesarios para que se otorgue el atractivo al
conjunto.
• Lograr la fidelización de sus clientes.
• Alcanzar un posicionamiento en el mercado.
1.5.3 Objetivos de la Formulación:
El objetivo de la presente formulación es responder a preguntas
frecuentes que tienen los socios en el momento de establecer un proyecto
nuevo, para que de esta forma puedan disminuir los riesgos y establecer la
viabilidad del mismo. Para esto contaremos con tres estudios básicos:
Estudio de Mercado, Estudio Técnico y Estudio Financiero.
11
1.6. Socios
Nombre: Yolanda Margarita Morejón Montesinos
Edad: 52 años
Lugar de Nacimiento: Cuenca - Ecuador
Profesión: Psicóloga Educativa
Nombre: Patricio Morejón Montesinos
Edad: 65 años
Lugar de nacimiento: Cuenca-Ecuador
Profesión: Comerciante
Nombre: Carlos Morejón Montesinos
Edad: 63 años.
Lugar de nacimiento: Cuenca-Ecuador
Profesión: Médico Traumatólogo.
1.7. Formuladores / Ejecutores
Nombre: María Cristina Vega Morejón
Edad: 23 años
Lugar de nacimiento: Cuenca-Ecuador
Estudios: Universidad del Azuay, Tercer nivel
Profesión: Economía Empresarial
Teléfono: 072 833 467
E-mail: [email protected]
Nombre: María Belén Castillo Hurtado
Edad: 23 años
Lugar de nacimiento: Cuenca-Ecuador
Profesión: Egresada de Economía Empresarial
12
Estudios: Universidad del Azuay, Tercer nivel
Teléfono: 072 853 532
E-mail: [email protected]
1.8. Inversión Inicial
La inversión inicial será de $ 476.019,87 dólares americanos, de los cuales $ 468.724,87
forman parte de las inversiones fijas mientras que $7.295 pertenecen a las inversiones
diferidas, en donde se encuentran incluidos todos los permisos para el funcionamiento
del proyecto. Debemos tomar en cuenta que los socios solicitarán un préstamo de $
200.000,00, por lo que el 58% será financiado por recursos propios de los socios,
mientras que el 42% restante, representa el préstamo solicitado.
1.9. Rentabilidad
En base al Análisis del VAN y de la TIR, nos podemos dar cuenta que el proyecto es
rentable, ya que el costo de oportunidad del proyecto del Centro Comercial Rotary es
muy superior a negocios similares, por lo que obtendrá mejores resultados y generará
una rentabilidad sostenible a lo largo del tiempo.
1.10. Vida Útil
El periodo de vida útil de un proyecto se calcula principalmente en función de los
recursos fundamentales para su operación, que en este caso es el bien inmueble en sí.
Tomando en cuenta que este tiene un periodo de depreciación de 20 años y que la vida
útil del proyecto debería ser del mismo número de años, por cuestiones de precisión en
las proyecciones, tomaremos solamente 10 años para el flujo de caja, al igual que
consideraremos las siguientes variables:
• Inestabilidad política - económica: El Ecuador se encuentra en constante cambio
con respecto a sus políticas y economía, esta incertidumbre afecta directamente a
13
la certeza que se puede tener a través del tiempo con los proyectos de inversión.
Al mismo tiempo consideraremos el efecto que pueden tener en el proyecto tanto
la inflación como el crecimiento de la Economía Mundial, y por lo tanto, la
Economía Ecuatoriana.
• Se debe tomar en cuenta que los ingresos del centro comercial son diversificados
debido a que no dependen de un solo cliente sino de varios y que los locales de
arriendo van a ser siempre necesarios en la ciudad dependiendo de cómo vaya la
economía.
Es por estas razones que creemos que el tiempo de vida útil del proyecto debería ser de
10 años, porque en este espacio de tiempo si lograremos estimar los ingresos
correctamente y es suficiente para la recuperación de lo invertido.
14
CAPITULO 2
ESTUDIO DE MERCADO
2.1 Análisis del producto:
Tipo de Producto: El producto que se brindará en este proyecto es tangible, ya
que están ofreciendo locales de arriendo tanto para prendas de vestir como para
artesanías. Debemos considerar también que se contará con un patio de comidas.
Unidad de Medida: Los productos serán medidos de acuerdo al tamaño de cada
local, es decir, en base a los metros cuadrados que cada uno tenga.
Descripción: Los locales se caracterizan por:
2.1.1 Cualidades
• Contratos: En el momento en que los arrendatarios y arrendadores lleguen a
un acuerdo en el precio y tiempo, se firmará un contrato que garantice y
certifique el pacto y/o acuerdo de las dos partes.
• Mejor Imagen Corporativa: El proyecto presentará una mejor imagen del
Centro Comercial Rotary debido a que se remodelará el mismo, brindándole
de esta manera una mejor presentación, con el fin de que los locales
comerciales tengan una mayor demanda.
• Espacio Amplio: los locales que se arriendan dependerán del espacio que los
arrendatarios quieran o necesiten para ofrecer sus productos a los
consumidores, por lo que mientras más metros cuadrados necesiten, mayor
será su renta a pagar.
• Buena Calidad: los locales comerciales contarán con una excelentes
materiales para la construcción y remodelación de los mismos como por
ejemplo paredes de ladrillos, techos de estucos, cubierta de tejas sobre eternit
15
en estructura de hierro, pisos de cerámica y porcelanato, puertas metálicas
enrollables, etc.
• Funcionalidad: Los locales comerciales tendrán una excelente funcionalidad
ya que serán adecuados de acuerdo a los negocios que se implementen en el
centro comercial.
• Durabilidad: Los locales comerciales tendrán un período de duración en lo
referente al mantenimiento de los mismos de 10 años, tomando en cuenta la
depreciación de los mismos.
• Buenos precios: Los precios irán de acuerdo al espacio físico y a la ubicación
que tenga cada local, considerando los precios que tengan sus competidores.
• Diseño innovador: Los locales que se ofrecerán serán innovadores debido a
que contarán con diseños únicos y modernos, que serán adecuados en base a
los gustos de los arrendadores y arrendatarios, en conjunto.
• Diversificación de productos y Valor Agregado: Los locales se ofrecerán para
negocios de ropa y artesanales, con el fin de brindar mayor diversidad de
productos, para que de esta manera puedan satisfacer todas las necesidades y
deseos de sus clientes. Debemos considerar que el Centro Comercial Rotary
contará con un patio de comidas, con el fin de brindar un servicio adicional.
Por lo tanto, el proyecto creará ventajas competitivas debido a la excelente calidad de los
locales comerciales, mejor imagen corporativa, diferenciación, comodidades, diseño,
precios cómodos, etc., que se ofrecerán a sus arrendatarios.
2.1.2 Ciclo de Vida
Todo producto y/o servicio tiene un tiempo de vida, por lo a continuación presentaremos
el ciclo de vida de los locales comerciales del Centro Comercial Rotary.
16
Como el Centro Comercial Rotary ya existía, tenía un ciclo de vida en la etapa
introductoria y en crecimiento inicial, por lo que para que este Centro siga
manteniéndose en el mercado y ocupando cada vez un mejor posicionamiento en el
mismo, se pretende realizar el proyecto de Remodelación del Centro Comercial Rotary,
desarrollando de esta manera la etapa del crecimiento final, madurez y declive del
negocio.
En la etapa introductoria se efectuó un análisis de beneficios que aportaría el
arrendamiento de los locales comerciales a diferentes negocios en base a una
investigación de mercado, llegando a la conclusión de que las mejores oportunidades y/o
resultados se obtendrían en el momento de arrendar los mismos a negocios dedicados a
la venta de ropa y artículos artesanales.
En la segunda etapa, es decir, en el crecimiento inicial, se procedió a efectuar una
adecuada publicidad con el fin de dar a conocer a los negocios o personas interesadas en
los locales comerciales, los beneficios y oportunidades que tendrían los mismos si los
arrendarán.
17
En la tercera etapa llamada “Crecimiento Final”, etapa en la que se encuentran en este
momento, los dueños de los locales comerciales han decidido la remodelación del
Centro Comercial Rotary en base a una mejor distribución física de los locales
comerciales, para de esta forma, brindar mayores beneficios y comodidades al igual que
una mejor imagen al centro comercial.
En las siguientes etapas de Madurez y Declive, los dueños de los locales esperan generar
una eficiencia en el todos sus planes estratégicos, para de esta forma posicionar en el
mercado cuencano a todos los negocios establecidos en el Centro Comercial Rotary, con
el fin de generarse mayores ingresos en el futuro.
2.1.3 Representaciones Gráficas:
Las siguientes imágenes muestran la forma en la que quedará el Centro Comercial
Rotary.
18
2.2 Análisis de la Demanda:
El Centro Comercial Rotary se desarrollará sobre un terreno de 1418 metros cuadrados,
presentándose un área de construcción de 2.710,72 metros cuadrados en el cual existirán
un total de 67 locales comerciales, 36 en la planta baja, batería de SSHH (servicios
sanitarios), y 31 en la primera planta alta, considerando que 4 de los mismos serán
destinados a la venta de comida; la segunda planta alta contendrá un área de
Administración, sala de reuniones y guardería. En la construcción se reflejarán todas las
recomendaciones que constan en la línea de fábrica del centro histórico de la ciudad de
Cuenca debido a que este inmueble está catalogado como un bien perteneciente al
patrimonio Cultural e inventariado con un grado de conservación.
Los locales comerciales que están demandados por los arrendatarios hasta el momento
son 37, tomando en cuenta que todavía existirán 30 locales que estarán disponibles para
ser arrendados a partir del segundo año, siempre y cuando consideremos que estos 30
cuentan con un mismo tamaño.
Debemos considerar que para establecer la demanda de los locales comerciales
segmentamos nuestro mercado en base especialmente a variables demográficas como la
clase social, edad y la ocupación que tendrán dichos locales.
Variables Características
OcupaciónPequeños comerciantes encargados de venta de
ropa y/o artesaníasEdad Mayores de 20 años y menores o iguales a 64Clase Social Media - Baja
En base a nuestra segmentación, podemos establecer que nuestro mercado meta estará
conformado por personas mayores a 20 años y menores o iguales a 64 años, que sean
pequeños comerciantes dedicados a la venta de artesanías y/o ropa y que enfoquen sus
ventas a la clase social media-baja, ya que los locales comerciales serán visitados
especialmente por personas que pertenezcan a este nivel social.
19
No. Habitantes Azuay 714.341Edad (Mayores a 20 y
Menores a 64) 362.887Ocupación (23.4%) 58.500Clase Social (87.7%) 51.305
Mercado Meta 51.350Mercado Objetivo (10%) 5.131
(Anexo 1)
Por lo mencionado, podemos establecer que el Mercado Meta para el proyecto de
Remodelación del Centro Comercial Rotary es de 51.305 habitantes, pero
estableceremos una media del 10% que nos permita enfocarnos en el mercado objetivo
que en este caso será de 5.131 habitantes.
Ahora que ya establecimos el mercado al que vamos a enfocarnos, podemos establecer
la demanda de los locales comerciales para cada uno de los años del proyecto.
• Demanda Primer Año: el número de locales disponibles será 37 y los locales
demandados serán el mismo número, por lo que será cubierta la demanda en su
totalidad. Los arrendadores que hasta el momento han demandado los locales
comerciales para la venta de ropa interior (1), zapatos (4) y ropa en general (32).
0
5
10
15
20
25
30
35
40
OFERTA DEMANDA
20
• Demanda Segundo Año: el número de locales disponibles serán de 47 locales y los
demandados hasta ese momento serán 37. Hay que tomar en cuenta que en el
momento de dar inicio al Proyecto de Remodelación del Centro Comercial Rotary,
se tuvo que desalojar 15 locales, con la condición de que cuando éstos estén listos, se
los arriende de nuevo a los mismos arrendatarios, por lo que esperamos que al final
del segundo año, se arrienden la totalidad de tiendas.
0
10
20
30
40
50
OFERTA DEMANDA
• Demanda Tercer Año: el número de locales disponibles serán 67 y los
demandados 52., debido a que en el segundo año regresaran 10 arrendatarios y en
el tercero 5 más, además de los 37 locales fijos. Hay que considerar que la
demanda se estima en base a los datos ya obtenidos debido a que es un negocio
en marcha, por lo que una herramienta como las encuestas ya no es necesario en
nuestro caso; además que realizarlas necesitaría un estudio muy extenso y un
costo muy alto para determinar una demanda de pocos locales que tiene
antecedentes muy buenos y se supone que va seguir igual.
En base a la favorable acogida por parte de los consumidores de la ciudad de
Cuenca durante estos dos meses de inicio del proyecto, podemos establecer que
la demanda de los locales comerciales al terminar el proyecto sería del 100%, ya
que hasta el momento se han acercado aproximadamente 21 personas interesadas
en los locales comerciales, debido a personas familiarizadas con el mismo.
21
0
10
20
30
40
50
60
70
OFERTA DEMANDA
2.3 Análisis de la Competencia:
El análisis de la competencia es algo fundamental en cualquier negocio, ya que en base a
esta podemos obtener ventajas competitivas y establecer estrategias que nos permitan
sobresalir y posicionarnos en el mercado de una mejor manera, por lo que los debemos
analizar indiscutiblemente en el momento de establecer un proyecto.
Por lo mencionado, es necesario cuantificar la empresa con respecto a la competencia,
ya que así podremos medir, mejorar, superar, innovar y generar cambios en el mercado.
2.3.1 Análisis Cuantitativo:
• Competidores Directos: serán considerados todos los locales y centros
comerciales ubicados especialmente en el Centro Histórico de la Ciudad de
Cuenca.
Centros Comerciales, Plazas y
Pasajes.
Dirección
Pasaje Hortensia Mata Luis Cordero, entre Bolívar y Gran Colombia
Gran Pasaje Padre Aguirre - Benigno Malo
El Joyero Gran Colombia - Padre Aguirre
La Prensa Padre Aguirre - Bolívar
22
Bahía Nueve de Octubre Sector Nueve de Octubre
La Rotary Lamar y Plazoleta Rotary
Maldonado Mariano Cueva y Sangurima
Centro Comercial Sucre Sucre y Tarqui
Centro Comercial el Cenáculo Bolívar y Tarqui
Centro Comercial Herma Bolívar y Coronel Talbot
Centro Comercial Plaza Center Tomas Ordoñez y Sucre
Centro Comercial Cenmuart Frente a San Francisco
Pasaje San Alfonso Hermano Miguel y Borrero
Pasaje Hermano Miguel Mariano Cueva, Gran Colombia y Hno. Miguel
Pasaje Ugalde Bolívar
Santa Cecilia Mariscal Lamar y Tomas Ordoñez
• Competidores Indirectos: serán considerados todos los locales comerciales que
no se encuentren en el Centro de la Ciudad, especialmente:
Centros Comerciales Dirección
Centro Comercial Feria Libre Feria Libre
2.3.2 Análisis Cualitativo:
Centros Comerciales Tamaño Productos Posicionamiento Target
Pasaje Hortensia Mata Pequeño Ropa y más Regular TP
Gran Pasaje Pequeño Ropa y más Regular TP
El Joyero Pequeño Ropa y más Regular TP
La Prensa Mediano Ropa y más Bueno TP
Bahía Nueve de Octubre Mediano Ropa y más Bueno TP
La Rotary Grande Artesanías Bueno TP
Maldonado Pequeño Ropa y más Regular TP
Centro Comercial Sucre Pequeño Ropa y más Regular TP
23
Centro Comercial el Cenáculo Pequeño Ropa y más Bueno TP
Centro Comercial Herma Pequeño Ropa y más Bueno TP
Centro Comercial Plaza
Center
Pequeño Ropa y más Bueno TP
Centro Comercial Cenmuart Pequeño Ropa y más Regular TP
Pasaje San Alfonso Pequeño Ropa y más Bueno TP
Pasaje Hermano Miguel Pequeño Ropa y más Regular TP
Santa Cecilia Grande Ropa y más Muy Bueno TP
Pasaje Ugalde Pequeño Ropa y más Regular TP
Feria Libre Grande Ropa Muy Bueno TP
TP = Todo Público
Por otro lado, debemos también tomar en cuenta los precios promedio de la competencia
en base a los metros cuadrados de cada local y el lugar en donde se encuentren
ubicados, hacia la calle (locales exteriores) o en la parte interna (locales interiores).
• En base al lugar de ubicación:
Nombre No. Locales Arriendo Observación
La Prensa 51 80 – 150
400 - 750
Locales Interiores
Locales Exteriores
El Joyero 36 100
450
Locales Interiores
Locales Exteriores
Gran Pasaje 37 120 – 150
350 – 700
Locales Interiores
Locales Exteriores
El Cenáculo 17 100 – 120
400 - 450
Locales Interiores
Locales Exteriores
Puertas de Hierro 38 140 – 170
350 - 450
Locales Interiores
Locales Exteriores
24
Locales
Precio Promedio
Locales Interiores $ 125
Locales Exteriores $ 477
• En base a los metros cuadrados
Tamaño
Precio Promedio
20 mt2 $ 180
40 mt2 $ 250
40mt2 o más $ 420
2.3.3 Matriz BCG
Nos basamos en la matriz BCG (Boston Consulting Group), ya que esta nos permite
manejar que productos ofrecemos, desarrollando estrategias para el mismo e
identificando los productos y servicios en el mercado, sabiendo que mediante los
diversos símbolos establecemos el lugar en el que se encuentra nuestro producto, para
que mediante esto podamos tomar las decisiones adecuadas y llevemos por un buen
camino al Centro Comercial Rotary. Por lo mencionado, hemos establecido:
25
• Estrella: Gran crecimiento y Gran participación de mercado.
• Incógnita: Gran crecimiento y Poca participación de mercado. Hay que
reevaluar la estrategia en dicha área de negocio, que eventualmente se puede
convertir en una estrella o en un perro.
• Vaca Lechera: Poco crecimiento del mercado y Gran participación de mercado.
• Perro: Poco crecimiento del mercado y Poca participación de mercado.
Consideramos que los locales comerciales del Centro Comercial Rotary se identifican
con la “Incógnita”, donde tenemos un gran crecimiento del producto pero poca
participación de mercado debido a que son pocos los locales con respecto a todos los que
existe el centro de la ciudad. Son productos que se introducen en un mercado ya
existente por lo que es una remodelación del Centro Comercial y la estrategia que
creemos que se debe aplicar de acuerdo a la matriz BCG es la de conservar la cuota de
mercado, debido a que tiene arrendatarios fieles durante muchos años. En este momento
los hábitos de los clientes son más estables y difíciles de cambiar, y un intento de
incrementar la cuota sería a expensas del resto de los arrendatarios.
2.4 Análisis del Precio:
En lo referente a los precios que tendrán los locales comerciales, debemos considerar
que éstos deberán ajustarse a las leyes de arriendo y serán fijados de acuerdo a los
precios de los competidores, ubicación y tamaño de los mismos.
Según la ley de inquilinato, la fijación de las pensiones de arrendamiento se basarán en:
Art. 17.- Límite máximo para las pensiones de arrendamiento.- La pensión mensual de
arrendamiento de un inmueble no podrá exceder de la doceava parte del diez por ciento
del avalúo comercial con que dicho inmueble conste en el Catastro Municipal, y de los
impuestos municipales que gravaren a la propiedad urbana. Para determinar el precio
total se tomarán en cuenta todos los departamentos, piezas o locales del inmueble,
inclusive los ocupados por el arrendador. Cuando se arrienda sólo una parte del predio,
la pensión se fijará proporcionalmente a dicha parte.
26
Para fijar la pensión mensual de arrendamiento, se tendrá en cuenta el estado, condición
y ubicación del inmueble y los requisitos exigidos en el Art. 3.
Art. 3.- Condiciones de los locales de arrendamiento.- Los locales destinados al
arrendamiento deberán reunir, a más de las condiciones que fijen las ordenanzas
municipales, las siguientes:
a) Disponer de servicios higiénicos completos y permanentes, siquiera uno para
cada piso de la casa, de acuerdo con las modalidades del lugar.
Cuando en un mismo piso hubiere dos o más departamentos independientes, cada
uno de ellos deberá tener, por lo menos, un servicio higiénico completo y
exclusivo;
b) Tener aireación y luz suficientes para las habitaciones;
c) Disponer, permanentemente, de los servicios de agua potable y de luz
eléctrica, en los sectores urbanos donde existen estos servicios;
d) No ofrecer peligro de ruina; y,
e) Estar desinfectados, lo que se acreditará con el correspondiente Certificado de
Sanidad.
Art. 19.- Sanciones por cobro de pensiones excesivas.- La Oficina de Registro de
Arrendamientos, fijará el precio máximo de arrendamiento de cada local, que se hará
constar en el certificado a que se refiere el Art. 10.
Art. 10.- Fijación de las pensiones máximas de arrendamiento.- Las oficinas de
Registro de Arrendamientos o las jefaturas de Catastro Municipales, según el
caso, fijarán la pensión máxima de arrendamiento de cada local, y entregarán al
arrendador, en el plazo máximo de cuatro meses, un certificado en el que conste
la identidad del predio o local inscrito y la pensión mensual para su
arrendamiento.
27
Quien cobrare una pensión mayor de la fijada por la Oficina Municipal de
Arrendamientos o la Jefatura de Catastros, según el caso, será sancionado por el
Juez de Inquilinato con una multa equivalente al valor del canon de
arrendamiento mensual cobrado, sin perjuicio de la devolución al inquilino de lo
cobrado en exceso, que deberá liquidarse con el interés legal vigente a la fecha en
que se ordene la devolución.
Art. 20.- Fijación provisional de pensiones.- Si el inmueble no tuviere avalúo catastral
comercial, la Oficina de Registro de Arrendamientos, previa inspección, podrá autorizar
el arrendamiento y fijar pensiones provisionales.
Si un edificio no se hallare terminado, se podrá autorizar el arrendamiento de los locales
que reúnan los requisitos del Art. 3.
Art. 21.- Solicitud de aumento de pensiones.- El arrendador podrá solicitar a la Oficina
de Registro de Arrendamientos el aumento de la pensión mensual, cuando hubiere
realizado obras que mejoren el local arrendado, siempre y cuando éstas no sean obras de
simple mantenimiento o de servicios necesarios exigidos en el Art. 3 de esta Ley; o
hayan transcurrido, por lo menos dos años de haberse efectuado la última fijación.
Art. 22.- Los derechos de los inquilinos son irrenunciables.
Art. 23.- Solicitud de rebaja de pensiones.- El arrendatario puede solicitar la rebaja de
las pensiones de arrendamiento cuando el local se halle en mal estado, por el uso natural
o por causa de las cuales el arrendatario no sea responsable.
Por lo tanto, estas leyes debemos tomarlas en cuenta en el momento de fijar el precio de
los locales comerciales, al igual que hay que considerar que los locales del Centro
Comercial Rotary serán desde aproximadamente 10 mt2 hasta 50 mt2.
28
Por lo mencionado, y según los precios promedios de los competidores, ubicación de los
locales comerciales y tamaño de los mismos, los precios de los locales comerciales del
Centro Comercial Rotary variarían entre $ 50 y los $ 500 dólares respectivamente, ya
que consideramos también la inversión inicial y la remodelación del mismo.
2.5 Análisis de la Comercialización:
2.5.1 Canales de Distribución.
El Canal de distribución con el que contará el proyecto será entre los dueños y
arrendatarios, es decir, una relación estrecha entre las dos partes, por lo que se tratará de
realizar bastante publicidad en periódicos, a través de una pancarta grande y mediante la
contratación de un corredor de bienes raíces, con el fin de que los locales comerciales
sean arrendados lo más pronto posible.
Por lo mencionado, para el proyecto de Remodelación del Centro Comercial Rotary, se
utilizará la siguiente Estrategia Comercial:
1. En el momento en que se estén terminado los 47 locales comerciales, es decir, a
partir del segundo año, se procederá a realizar una buena publicidad en los
periódicos “El Mercurio” y “El Tiempo”, con el fin de arrendar los 10 locales
que estarán ya disponibles. Hay que considerar que los anuncios estarán en la
parte de clasificados de dichos periódicos. Asimismo, hay tomar en cuenta que
en el primer año no se utilizará ninguna estrategia de comercialización, ya que la
demanda y la oferta están satisfechas.
2. A mediados del segundo año, para dar a conocer a los clientes los locales que se
tendrán disponibles para el tercer año, y en caso de que no se hayan arrendado
los 10 locales anteriores, se procederá a implementar una pancarta grande que
estará ubicada en las calles Lamar y Vargas Machuca Esquina. Debemos
considerar que el costo de la pancarta se le cargó a la inversión inicial, por lo que
no representará un gasto mensual.
29
3. A partir del tercer año, cuando todos los locales comerciales estén listos para ser
arrendados, se contratará además un corredor de bienes raíces, para que de esta
forma se puedan arrendar los locales comerciales que no se hayan demandado
hasta ese momento.
Por lo mencionado, hemos establecido el siguiente Plan de Medios:
Medio Mensaje Frecuencia Alcance Objetivo Presupuesto
Primer Año - - - - - -
Periodicos Informativo8 veces al mes en cada
periódico LocalArrendar Locales $40,00
Pancarta Informativo 1 vez al asegundo año LocalArrendar Locales $100,00
Tercer Año CorredorPersuasivo / Subliminal
A partir del Tercer año, cuando se lo
necesite LocalArrendar Locales
Cobra el valor de un mes de
arriendo según local
$40,00
Segundo Año
Total
El valor total de publicidad que se pagaría mensualmente sería de $ 40,00, ya que el
valor de la pancarta fue considerado como una inversión inicial, mientras que el pago
que se le realizará al corredor, va a depender de los locales que arriende, es decir, el
corredor cobrará el valor del arriendo del local de un mes.
Hay que recalcar que la otra estrategia que utilizaremos a lo largo del proyecto será la
fidelización de los clientes, la cual se ha ido obteniendo con el paso del tiempo y se
procurará seguirla cultivando en el futuro, a través del mantenimiento del Centro
Comercial Rotary y de la excelente relación con los arrendatarios.
30
CAPITULO 3
ESTUDIO TECNICO
3.1 Análisis del Proceso de Servucción
3.1.1 Listado de las actividades del proceso de Servucción:
1. Remodelación de los Locales Comerciales.
2. Determinación de la cantidad de Locales Comerciales que se van a alquilar
3. Establecimiento de los precios para los distintos Locales Comerciales
4. Publicaciones en la prensa, pancarta grande en la Gran Colombia y contratación
de un corredor para anunciar los Locales Comerciales que se van a alquilar.
5. Realización de Contratos Comerciales entre arrendadores y arrendatarios.
6. Arrendamiento de Locales.
7. Cobro de arriendos.
8. Pago de gastos de administración.
3.1.2 Descripción de cada una de las actividades:
• Remodelación de los Locales Comerciales: Para brindar mejores
oportunidades y satisfacción a los arrendatarios, los dueños de los locales
decidieron remodelar los mismos, distribuyendo de una mejor manera el
espacio físico y ofreciendo una mejor imagen corporativa, para de esta forma,
generar beneficios tanto para los dueños como para los arrendatarios. Esto lo
han hecho mediante la implementación de locales comerciales en el Centro
Rotary, así como mediante una adecuada construcción con materiales de
primera calidad.
• Determinación de la Cantidad de Locales: Mediante una mejor
distribución del espacio físico, se ha podido establecer que los locales a
arrendarse serán 67, de los cuales 36 estarán ubicados en la planta baja y los
31
31 restantes en la primera planta. Debemos tomar en cuenta que el tamaño
promedio de los locales comerciales irá desde los 10 mt2 hasta 50 mt2.
• Establecimiento de los Precios: Los locales comerciales tendrán precios que
irán desde los $ 50 a los $ 500 dependiendo del lugar en donde se encuentren
ubicados al igual que en base al tamaño del mismo.
• Publicación en periódicos, pancarta y contratación de un corredor: En el
momento en que los locales comerciales estén listos para ser alquilados y
demandados por los arrendatarios, se publicará en los periódicos El Mercurio
y El Tiempo los anuncios con toda la información referente a los locales en
mención; de la misma manera se pondrá una pancarta grande en la calle Gran
Colombia con el fin de que todos los vehículos o personas que transcurran
por ese lugar, lo puedan ver y acercarse a averiguar ese instante. Por otro
lado, no hay que olvidar que se contratará un corredor que ofrecerá los
locales y los mostrará cuando sea necesario.
• Realización de Contratos Comerciales: Los contratos comerciales se
realizarán previo el alquiler de los locales, tomando en cuenta que tendrán
una vigencia de un año, por lo que si persiste el convenio entre las dos partes,
se realizará uno nuevo, revisando siempre el precio y las condiciones del
local comercial. Debemos tomar en cuenta que el contrató establecerá una
cláusula en la que el arrendatario se compromete a pagar el arriendo máximo
hasta el décimo día de cada mes.
• Arrendamiento de Locales: Una vez realizado el contrato de arrendamiento,
el arrendatario podrá dar uso del local para adecuarlo de acuerdo a sus
necesidades.
• Cobro de Arriendos: Mensualmente se cobrará el arriendo según lo
acordado en el contrato comercial.
32
• Pago de Gastos de Administración: Se realizará el pago mensual de los
servicios básicos y del sueldo del administrador.
Hay que considerar también que este proceso completo se realizará solamente una vez,
al inicio de este proyecto, después de esto solo solamente se repetirán los últimos tres o
cuatro pasos (dependiendo de la constancia de los inquilinos); publicación en el
periódico, pancarta y contratación de un corredor, la realización de contratos
comerciales y arrendamientos locales se harán anualmente y el cobro de arriendos será
mensualmente.
3.1.3 Diagrama del proceso de Servucción:
Remodelación de Locales Determinación del Número de
Establecimiento
Locales a Arrendarse de precios
Realización de Contratos Publicación y contratación corredor
Arrendamiento de Locales Cobro de Arriendos
Pago de Gastos Administrativos
3.2 Análisis de los Recursos Necesarios para el Proyecto
1 2 3
6 7
8
5 4
33
3.2.1. Matriz de Recursos
RECURSOS OPERACIÓN RECURSOS INVERSIÓN
EDIFICIORECURSO HUMANO INSUMOS EQUIPOS PROCESO DEL SERVICIO INSUMOS
RECURSO HUMANO
OTROS
Remodelación de los Locales Comerciales
Materiales de Construcción (Detallados
más adelante)
Arquitecto Mano de
Obra
Permisos y Estudios
(Detallados más
adelante)
Determinación de la cantidad de Locales Comerciales que se van a alquilar
Socios
Establecimiento de los precios para los distintos Locales Comerciales
Socios
Contrato Corredor
Publicación en el
periódico y pancarta
Publicaciones en la prensa, pancarta grande en la Gran Colombia y contratación de un corredor para anunciar los Locales Comerciales que se van a alquilar
Administrador Papel y
otros ComputadoraRealización de Contratos Comerciales entre arrendadores y arrendatarios
Locales Comerciales
Administrador Socios Arrendamiento de Locales
Administrador Papel y otros Computadora Cobro de Arriendos
Administrador Papel y otros Computadora Pago de Gastos Administrativos
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3.2.2. Descripción de los Recursos de Inversión:
Descripción Unidad Cantidad1 Cimentación m3 20
Hormigon simple, acero de refuerzo Kg 23002 Estructura de acero columnas (Losa y Cubierta) m2 2710,723 Hormigón de losa m3 2714 Paredes exteriores m2 928
Enlucido. m2 1392
5Divisiones locales interiores, estructura de acero ymadera m2 1710
6 Pisos (Porcelanato) m2 2710,727 Ventanas, aluminio natural y hierro claro m2 268 Puertas enrrollables m2 4389 Pintura.
Cielo Raso (Esmalte) m2 2595Paredes (Caucho) m2 1392
10 Puertas de madera U 3011 Cubierta
Plancha eternit U 745Teja Artesanal U 21964
12 SanitariosInodoros U 16Lavamanos U 16
13 Instalación eléctricaPuntos de iluminación Punto 125Puntos de tomacorrientes Punto 210
14 Instalación agua Punto 4515 Lámparas Fluorecentes U 87
Descripción Insumos y Materiales de Construccion
161718
ArquitectoMano de Obra (8 albañiles y 5 ayudantes)3 Socios
Descripción Recurso Humano
35
Descripción Permisos y Estudios19 Eléctrico20 Telefónico21 Hidrosanitario22 Contra Incendios23 Impacto Ambiental24 Permiso de Construcción Municipio25 Otros (patentes, certificados, etc.)
Instituciones Involucradas en el Proyecto para los Permisos y Estudios
• Permisos de Construcción: La encargada de la aprobación de anteproyecto,
proyecto y permisos de construcción es la Ilustre Municipalidad de Cuenca a
través de sus respectivos departamentos (Comisión del Centro Histórico)
• Permisos Hidrosanitarios y de Telefonía: Serán ejecutados por la Empresa
de Teléfonos , Agua Potable y Alcantarillado (ETAPA), la misma que se hará
cargo de la dotación de agua potable y los servicios de alcantarillado y líneas
telefónicas.
• Estudios Hidráulicos contra Incendios: Aprobación encargada por el
Benemérito Cuerpo de Bomberos.
• Estudios Eléctricos: Realizados por la Empresa Eléctrica Regional Centro
Sur (EERCS) quien es la que provee de energía eléctrica a la región austral
del país en la que se incluye el cantón Cuenca y es el ente rector de la
distribución del fluido eléctrico, en consecuencia, quien aprueba los estudios
eléctricos.
• Aseo Calles: Empresa Municipal de Aseo de Calles (EMAC), le corresponde
especificar el destino final de los suelos removidos producto de las
excavaciones y los escombros de la construcción y los residuos sólidos en la
etapa de funcionamiento.
• Estudio de impacto Ambiental: Encargada por la Comisión de Gestión
Ambiental (CGA), quien debe realizar la aprobación del estudio y como
Autoridad Ambiental debe verificar el cumplimiento del plan de Manejo
Ambiental a través de la Unidad Técnica.
36
• Garantizar la Calidad del Proyecto: Por medio del Instituto Ecuatoriano de
Seguridad Social. A pesar de contar con la Licencia Urbanística y el
Anteproyecto aprobado, se debe cumplir con todos los estudios aprobados por
las instituciones nombradas y ejecutadas en construcción.
Debemos considerar que los estudios y permisos, ya se encuentran aceptados, por lo
tanto ya se puede proceder a la construcción. (Anexo 2)
3.2.3 Descripción de los Recursos de Operación
Descripción del Edificio Unidad Cantidad 1 Locales Comerciales U 67
Descripción Recurso Humano 2 1 Administrador 3 1 Corredor 4 3 Socios
Descripción Insumos 5 Papel 6 Pancarta 7 Otros
Descripción Equipos 8 1 Computadora
3.3 Análisis del Tamaño:
El tamaño se expresará en Número de Unidades por Tiempo, de la siguiente
manera:
• Tiempo: Por año.
• Unidades: Locales arrendados.
• Número: El número parte de la totalidad de locales disponibles.
37
El Centro Comercial Rotary tendrá un total de 67 locales disponibles para arrendar
después de una etapa de construcción de 2 años:
• El primer año se arrendaran 37 locales, y se efectuará la remodelación de los
mismos, sin desocupar ninguno de ellos, ya que no se necesitará realizar
grandes cambios; simultáneamente se realizará la construcción de 6 locales
comerciales y el patio de comidas que estará conformado por 4 locales más
en la parte posterior, junto a la Plazoleta Rotary. Finalizando ese año con 47
locales disponibles para arrendar.
• El segundo año se arrendaran los 47 locales mientras se termina la
construcción de los otros 20 locales.
• A partir del tercer año se podrá arrendar la totalidad de los locales.
El tamaño del Centro Comercial Rotary a partir del tercer año será de:
• Tiempo: 12 meses
• Unidades: 67 locales
• Número: (12*67) = 804 locales arrendados por año.
3.4 Análisis de Localización
País: Ecuador
Ciudad: Cuenca
Zona: Urbana
Parroquia: Sagrario
Dirección: Calle Mariscal Lamar 3-34, entre Vargas Machuca y Mariano
Cueva
Sector de Planeamiento: Centro Histórico
Características:
• Zona comercial de gran afluencia de gente.
• Colindante con la Plaza Rotary y Mercado 9 de Octubre, lo que atrae a
los clientes.
38
CAPITULO 4
ESTUDIO FINANCIERO
4.1 Análisis de las Inversiones:
4.1.1 Inversiones Fijas:
Descripción Unidad Cantidad Costo Unitario Costo Total1 Cimentación m3 20 $ 150,00 $ 3.000,00
Hormigon simple, acero de refuerzo Kg 2300 $ 1,80 $ 4.140,002 Estructura de acero columnas (Losa y Cubierta) m2 2710,72 $ 50,00 $ 135.536,003 Hormigón de losa m3 271 $ 150,00 $ 40.650,004 Paredes exteriores m2 928 $ 22,00 $ 20.416,00
Enlucido. m2 1392 $ 15,00 $ 20.880,00
5Divisiones locales interiores, estructura de acero ymadera m2 1710 $ 15,00 $ 25.650,00
6 Pisos (Porcelanato) m2 2710,72 $ 25,00 $ 67.768,007 Ventanas, aluminio natural y hierro claro m2 26 $ 55,00 $ 1.430,008 Puertas enrrollables m2 438 $ 30,00 $ 13.140,009 Pintura.
Cielo Raso (Esmalte) m2 2595 $ 4,00 $ 10.380,00Paredes (Caucho) m2 1392 $ 2,00 $ 2.784,00
10 Puertas de madera U 30 $ 150,00 $ 4.500,0011 Cubierta
Plancha eternit U 745 $ 11,88 $ 8.850,60Teja Artesanal U 21964 $ 0,22 $ 4.832,08
12 SanitariosInodoros U 16 $ 130,00 $ 2.080,00Lavamanos U 16 $ 55,00 $ 880,00
13 Instalación eléctricaPuntos de iluminación Punto 125 $ 55,00 $ 6.875,00Puntos de tomacorrientes Punto 210 $ 55,00 $ 11.550,00
14 Instalación agua Punto 45 $ 70,00 $ 3.150,0015 Lámparas Fluorecentes U 87 $ 35,00 $ 3.045,00
$ 391.536,6816 $ 34.576,83
$ 426.113,51$ 42.611,35
$ 468.724,87
Arquitecto (5% de los gastos más el valor del proyecto)TOTAL MATERIALES Y MANO DE OBRA
PRESUPUESTO CENTRO COMERCIAL ROTARY
SUBTOTAL10% IMPUESTOS
TOTAL
MATERIALES Y MANO DE OBRA
39
4.1.2 Inversiones Diferidas:
Descripción Permisos y Estudios Costo17 Eléctrico $ 700,0018 Telefónico $ 700,0019 Hidrosanitario $ 1.800,0020 Contra Incendios $ 35,0021 Impacto Ambiental $ 3.000,0022 Permiso de Construcción Municipio $ 60,0023 Otros (patentes, certificados, etc.) $ 1.000,00
$ 7.295,00Costo Total
4.1.3 Inversiones de Capital de Trabajo:
En vista de que este proyecto será autofinanciado y además no cuenta con costos de
operación altos, no existirá una inversión de capital de trabajo.
4.1.4 Inversión Total:
La inversión inicial total del proyecto será de USD$ 476.019,87 que será el resultado de
sumar la inversión fija y la inversión diferida.
4.2 Análisis del Financiamiento:
4.2.1 Fuentes Propias:
Las fuentes propias de financiamiento provendrán, en este caso, de tres socios que
forman parte de HEREDEROS MOREJON MONTESINOS. Cada una aportará con el
19,33% que es igual $92.006,62 a necesario para realizar la inversión total y pasarán a
formar partes igualitarias del patrimonio de la empresa. Con esto ya se tendrá el 58% de
la inversión que es igual USD$ 276.019,87
4.2.2. Fuentes de Terceros:
Después de realizar el análisis respectivo, recomendamos que los socios financien el
42% correspondiente al valor de $200.000 por medio de un préstamo bancario a 4 años,
siendo conveniente para tener un escudo fiscal; además los intereses y porción de la
deuda a pagar mensualmente serán menores a la mitad de los ingresos del mes, lo que es
40
beneficioso debido a que si por alguna razón no se arriendan todos los locales
comerciales, todavía tendrán un margen de seguridad alto para pagar la deuda.
4.3 Análisis de los Ingresos:
4.3.1 Ingresos Operacionales:
Los ingresos operacionales se obtendrán de los arriendos de los diferentes locales del
Centro Comercial Rotary. Debemos considerar que contamos con una cantidad de 804
locales arrendados por año.
A continuación presentaremos el cuadro de los ingresos en base a datos históricos del
número de metros cuadrados promedio arrendados por local y el precio promedio de los
mismos, tomando en cuenta que estos varían de acuerdo al tamaño y a la ubicación de
los locales comerciales, como se menciono anteriormente.
• Ingresos primer año:
El primer año se arrendaran 37 locales, simultáneamente se realizará la construcción de
6 locales comerciales y el patio de comidas que estará conformado por 4 locales más en
la parte posterior, junto a la Plazoleta Rotary; finalizando ese año con 47 locales
disponibles para arrendar.
Tamaño promedio locales (m2) Cantidad de Locales Precio Promedio por
m2
Precio Promedio Unitario por
LocalTotal
10 8 $ 5,00 $ 50,00 $ 400,0020 20 $ 7,50 $ 150,00 $ 3.000,0030 7 $ 6,67 $ 200,00 $ 1.400,0040 2 $ 6,75 $ 270,00 $ 540,0050 0 $ 9,00 $ 450,00 $ 0,00
$ 5.340,00$ 64.080,00
Total MensualTotal Anual (12 meses)
• Ingresos segundo año:
El segundo año se arrendaran los 47 locales mientras se termina la construcción de los
otros 20 locales. Obteniendo los siguientes ingresos:
41
Tamaño promedio
locales (m2)
Cantidad de Locales
Precio Promedio por m2
Precio Promedio Unitario por
LocalTotal
10 8 $ 5,00 $ 50,00 $ 400,0020 20 $ 7,50 $ 150,00 $ 3.000,0030 7 $ 6,67 $ 200,00 $ 1.400,0040 4 $ 6,75 $ 270,00 $ 1.080,0050 8 $ 9,00 $ 450,00 $ 3.600,00
$ 9.480,00$ 113.760,00
Total MensualTotal Anual (12 meses)
• Ingresos a partir del tercer año:
A partir del tercer año se podrá arrendar la totalidad de los locales.
Tamaño promedio
locales
Cantidad de Locales
Precio Promedio
por m2
Precio Promedio Unitario
Total
10 8 $ 5,00 $ 50,00 $ 400,0020 29 $ 7,50 $ 150,00 $ 4.350,0030 15 $ 6,67 $ 200,00 $ 3.000,0040 7 $ 6,75 $ 270,00 $ 1.890,0050 8 $ 9,00 $ 450,00 $ 3.600,00
$ 13.240,00$ 158.880,00$ 635.520,00
Total MensualTotal Anual (12 meses)
Recuperación de la inversión al final 4to año
4.3.2 Ingresos No Operacionales:
En el caso del presente proyecto, no existen ingresos no operacionales o externos al giro
propio del negocio.
4.4 Análisis de los Egresos:
4.4.1. Gastos Administrativos:
Los gastos administrativos son aquellos que apoyan el proceso de la servucción, consta
del sueldo del administrador que trabaja bajo la modalidad de servicios prestados, por lo
que no se paga el 15% de utilidades a los trabajadores.
42
Sueldo 500 6000Insumos de Oficina 50 600Gastos Varios 100 1200
Total 650 7800
Descripción Total Mensual Total Anual
Hay que tomar en cuenta que dentro de los Gastos varios están incluidos los gastos de
publicidad del local, celular y transporte del Administrador.
4.4.2 Gastos de Operación:
Los gastos de operación son los que provienen de los arriendos y se pagan
mensualmente. Debemos considerar que en estos egresos tomamos en cuenta solo los
servicios básicos de acuerdo a datos históricos, por lo que los servicios de guardianía y
limpieza de los locales del Centro Comercial Rotary son asumidos directamente por los
arrendatarios.
• En el primer año los gastos de operación serán los siguientes con 37 locales
arrendados:
Servicios básicos(agua, luz) 580 6960
Total 580 6960
Descripción Total Mensual Total Anual
• En el segundo año con 47 locales los gastos serían:
Servicios básicos(agua, luz) 737 8844
Total 737 8844
Descripción Total Mensual Total Anual
43
• En el tercer año con la totalidad de los locales comerciales, los egresos serían:
Servicios básicos(agua, luz) 1100 13200
Total 1100 13200
Descripción Total Mensual Total Anual
4.4.3 Gastos Financieros:
El proyecto estará financiado 58% mediante fuentes propias, es decir, mediante los
recursos personales de los tres socios y el resto a través de un préstamo blando a la tasa
del 11% anual. (Negociación con el banco), siendo el total de la deuda $476.019,87 que
se debe pagar hasta 4 años. Por lo mencionado, para calcular los gastos financieros
anuales realizamos una tabla de amortización.
Debemos considerar que a través de la Negociación con el Banco Internacional, se
estableció que esta entidad podría prestar el dinero necesario ($ 200,000.00) para la
remodelación del local a una tasa de interés del 11% anual durante los próximos 4 años.
4.4.3.1 Tabla de Amortización:
Costo del activo 200.000,00 Plazo 4Tasa 11%Cuota (calcular) $ -64.465,27
TABLA DE AMORTIZACIÓNPeríodo 0 1 2 3 4
Capital Reducido 200.000,00 157.534,73 110.398,28 58.076,82 0,00 Intereses 22.000,00 17.328,82 12.143,81 6.388,45 Cuota 64.465,27 64.465,27 64.465,27 64.465,27 Capital 42.465,27 47.136,45 52.321,46 58.076,82 Intereses sin impuestos 14.025,00 11.047,12 7.741,68 4.072,64 Capital + Intereses sin impuestos 56.490,27 58.183,57 60.063,14 62.149,46
44
4.5 Análisis de Rentabilidad:
Para un correcto análisis del proyecto, se realizará el análisis de rentabilidad según los
siguientes criterios:
• Vida Útil del Proyecto: La vida útil del proyecto es de 10 años porque en este
plazo se realizará un cambio de equipos.
• Tasa de inflación: Se utilizará una tasa de inflación anual del 4%, obtenida
como promedio de las tasas de inflación anuales reales y proyectadas durante los
años 2009 y 2010 según el Banco Central del Ecuador, el Fondo Monetario
Internacional y JP Morgan.
2009 Estimada 2009 Real 2010 Estimada PromedioBCE 5,60% 4,31% 3,35% 3,83%FMI 5,10% 4,31% 6% 5,16%JP Mogan 5% 4,31% 5,20% 4,76%
4,58%Promedio Estimado para el Año 2010
Según los datos establecidos en el cuadro anterior, nos podemos dar cuenta que
la inflación promedio para el Año 2010 sería del 4,58%, pero debemos
considerar que el Banco Central, el FMI y JP Morgan en sus proyecciones de
inflación para el año 2009 establecieron valores superiores a los reales, por lo
que establecimos una inflación del 4%, situándonos en un escenario conservador.
• Criterio de crecimiento de ingresos y egresos: se ha tomado en cuenta la tasa
de inflación anual (4%) y la tasa esperada de crecimiento de la economía
ecuatoriana (3,5%), proyectada para el año 2010 en el cálculo de los ingresos y
egresos. Debemos tomar en cuenta que nos estamos ubicando en un escenario
conservador, por lo que establecimos una tasa de crecimiento de la economía
ecuatoriana del 3%, obteniendo de esta manera una tasas del 7% que incluye el
efecto de la inflación y del crecimiento de la economía.
45
Año 2010EEUU 1,50%America Latina 4%Ecuador 3,50%
• Depreciación: La depreciación se toma en cuenta aun así no sea una salida de
efectivo porque proporciona dentro del análisis un ahorro. A continuación
veremos la depreciación del inmueble del Centro Comercial Rotary durante los
10 años de vida útil del proyecto.
TABLA DE DEPRECIACIÓN 0 1 2 3 4 5
Valor del activo 350000Porcentaje (depende del método de depreciación) 5% 5% 5% 5% 5%Depreciación anual 17500 17500 17500 17500 17500Depreciación acumulada 17500 35000 52500 70000 87500
TABLA DE DEPRECIACIÓN 6 7 8 9 10Valor del activoPorcentaje (depende del método de depreciación) 5% 5% 5% 5% 5%Depreciación anual 17500 17500 17500 17500 17500Depreciación acumulada 17500 35000 52500 70000 87500
El valor del Activo fue tomado en cuenta según el último Avalúo realizado del
Centro Comercial Rotary. (Anexo 3)
• Tasa Impositiva: La tasa impositiva es del 25%.
• Valor de Salvamento Neto: El valor de salvamento neto comprende el valor en
que se pudiera vender el proyecto una vez que ha terminado su vida útil. Para
obtener el valor de salvamento neto vamos a tomar en cuenta lo siguiente:
VS = UO (1+g)
Ks - g
Sabiendo que g = 7% = (3% + 4%) = (Tasa inflación + Tasa crecimiento de Economía)
Ks = Tasa promedio de negocios similares (ROE promedio) = (15%)
UO = Utilidad Operacional del Período 10
46
• Indicador de Rentabilidad: Se utilizará el indicador de rentabilidad dinámico
Valor Actual Neto (VAN) al igual que la Tasa Interna de Retorno (TIR).
• Costo promedio del Capital: Para estimar el costo promedio del capital nos
basaremos en las tasas y en el porcentaje de participación que poseen la inversión
con capital propio de los socios, y el préstamo solicitado.
CPC = (42% x 8%) + (58% x 15%)
Inversión Inicial Préstamo Capital Propio
$ 476.019,87 200000 $ 276.019,8742% 58%
Costo promedio de Capital Propio 11%
ROE Promedio de Mall del Río = 15%
ROE Que los accionistas quieren en el proyecto = 8%
4.5.1 Flujo de Caja:
El análisis de rentabilidad se presenta en el siguiente flujo de caja, realizado con toda la
información recolectada a lo largo de este proyecto, tomando en cuenta algunos
supuestos específicos:
• La tasa de interés es del 11% y será constante a lo largo de los 4 años.
• La moneda seguirá siendo el dólar estadounidense a lo largo de la vida útil
del proyecto.
• La inflación crecerá a un ritmo del 4% anual y el costo de arriendo a un ritmo
del 3% aproximadamente durante los próximos 10 años.
• La etapa de construcción durará dos años
A continuación estableceros algunos indicadores fundamentales que nos permitirán
establecer si el proyecto es rentable o no, por lo que nos basaremos en los resultados del
VAN y a la TIR.
47
Sabiendo que el VAN (Valor Actual Neto) nos indica la ganancia adicional al capital
que se obtendrá el momento de establecer un negocio o proyecto, después de cubrir los
valores de inversión, gastos de operación, de financiamiento y los fondos exigidos por
el inversionista. y que nos muestra el costo de oportunidad que tendríamos si
pusiéramos en práctica el mismo, podemos establecer que el VAN del proyecto de
Remodelación del Centro Comercial Rotary es de $ 1.222.624,33 y el VAN de los
inversionista es de $1.117.185,46, por lo que decimos que el proyecto es rentable, ya
que el VAN del proyecto es superior al del inversionista.
De igual manera, a través de la TIR (Tasa Interna de Retorno) podemos establecer la
ganancia porcentual que tendría el negocio en caso de poner en práctica el proyecto, es
decir, la rentabilidad porcentual del mismo, por lo que al obtener el proyecto un TIR del
36% y los inversionistas un 42%, decimos que el proyecto es rentable al compararlo con
la tasa el capital promedio de los accionista (8%) y de un negocio similar (Mall del Rio
= 15%).
Por lo mencionado, procederemos a indicar el flujo de caja que nos permitió obtener
dichos valores, tanto en el VAN y la TIR, y que nos permitió determinar que el Proyecto
de Remodelación del Centro Comercial Rotary es muy rentable para los miembros de la
Familia Morejón.
48
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10Ingresos $ 64.080,00 $ 121.723,20 $ 170.001,60 $ 181.901,71 $ 194.634,83 $ 208.259,27 $ 222.837,42 $ 238.436,04 $ 255.126,56 $ 272.985,42 $ 292.094,40Ingresos Operacionales $ 64.080,00 $ 121.723,20 $ 170.001,60 $ 181.901,71 $ 194.634,83 $ 208.259,27 $ 222.837,42 $ 238.436,04 $ 255.126,56 $ 272.985,42 $ 292.094,40
Egresos $ 14.760,00 $ 17.309,76 $ 22.164,48 $ 23.051,06 $ 23.973,10 $ 24.932,03 $ 25.929,31 $ 26.966,48 $ 28.045,14 $ 29.166,94 $ 30.333,62Egresos de Gastos Administrativos $ 7.800,00 $ 8.112,00 $ 8.436,48 $ 8.773,94 $ 9.124,90 $ 9.489,89 $ 9.869,49 $ 10.264,27 $ 10.674,84 $ 11.101,83 $ 11.545,91Egresos de Operación $ 6.960,00 $ 9.197,76 $ 13.728,00 $ 14.277,12 $ 14.848,20 $ 15.442,13 $ 16.059,82 $ 16.702,21 $ 17.370,30 $ 18.065,11 $ 18.787,72
EBITDA $ 49.320,00 $ 104.413,44 $ 147.837,12 $ 158.850,65 $ 170.661,73 $ 183.327,24 $ 196.908,11 $ 211.469,56 $ 227.081,42 $ 243.818,48 $ 261.760,78Depreciación $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00
EBIT $ 31.820,00 $ 86.913,44 $ 130.337,12 $ 141.350,65 $ 153.161,73 $ 165.827,24 $ 179.408,11 $ 193.969,56 $ 209.581,42 $ 226.318,48 $ 244.260,78
Impuesto a la Renta $ 7.955,00 $ 21.728,36 $ 32.584,28 $ 35.337,66 $ 38.290,43 $ 41.456,81 $ 44.852,03 $ 48.492,39 $ 52.395,36 $ 56.579,62 $ 61.065,19
BDT $ 23.865,00 $ 65.185,08 $ 97.752,84 $ 106.012,99 $ 114.871,30 $ 124.370,43 $ 134.556,08 $ 145.477,17 $ 157.186,07 $ 169.738,86 $ 183.195,58
Depreciación $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00 $ 17.500,00
Fondo Generado por las operaciones $ 41.365,00 $ 82.685,08 $ 115.252,84 $ 123.512,99 $ 132.371,30 $ 141.870,43 $ 152.056,08 $ 162.977,17 $ 174.686,07 $ 187.238,86 $ 200.695,58
(-) Inversión Inicial $ 476.019,87(+) Valor Terminal $ 2.388.792,09
Flujo de Caja del Proyecto Puro -$ 434.654,87 $ 82.685,08 $ 115.252,84 $ 123.512,99 $ 132.371,30 $ 141.870,43 $ 152.056,08 $ 162.977,17 $ 174.686,07 $ 187.238,86 $ 2.589.487,67
VAN del Proyecto $ 1.222.624,33TIR del Proyecto 36%
Flujo del Financiamiento $ 200.000,00 $ 56.490,27 $ 58.183,57 $ 60.063,14 $ 62.149,46
Flujo de Caja del Inversionista -$ 234.654,87 $ 26.194,81 $ 57.069,27 $ 63.449,85 $ 70.221,84 $ 141.870,43 $ 152.056,08 $ 162.977,17 $ 174.686,07 $ 187.238,86 $ 2.589.487,67
VAN del Inversionista $ 1.117.185,46TIR del Inversionista 42%
Flujo de Caja (Final de cada año)
49
CONCLUSION
Sabiendo que el Centro Comercial Rotary pasó a ser parte de los Herederos Morejón y
siendo un negocio ya formado, se vio la posibilidad de remodelarlo con el fin de mejorar
tanto su Imagen Corporativa como su rentabilidad, brindándonos de esta manera, la
posibilidad de llevar de la teoría a la práctica conocimientos adquiridos a lo largo de
nuestra carrera universitaria; por lo mencionado, se decidió realizar el proyecto de pre
factibilidad denominado “Remodelación del Centro Comercial Rotary”.
Analizando la situación política y económica actual del país y del mundo entero, que
directamente afectan a la realización de cualquier proyecto tanto local como extranjero,
nos damos cuenta que es difícil obtener la rentabilidad esperada por los socios en el
momento de efectuar su inversión, por lo que es necesario establecer estudios
específicos que nos permitan identificar los caminos que cualquier negocio debe seguir
para posicionarse en el mercado, crear beneficios y sostenerse a lo largo del tiempo. Por
tal motivo, se establecieron tres estudios principales, Estudio de Mercado, Estudio
Técnico y Estudio Financiero, mediante los cuales obtuvimos los siguientes resultados.
Mediante el Estudio de Mercado, pudimos darnos cuenta que contamos con una
demanda fija y una demanda potencial alta, por lo que se espera que a mediados del
tercer año, cuando el proyecto esté finalizado, se arrienden la totalidad de locales. En el
momento de calcular la demanda potencial, segmentamos el mercado con el fin de
establecer los posibles arrendatarios de los locales, al igual nos dimos cuenta que en la
actualidad, antes de terminar la remodelación del Centro Comercial, se ha presentado
una gran acogida por parte de consumidores hacia el proyecto de arrendamiento de
locales, por lo que se espera que se arrienden todos a penas estén disponibles. Por otra
parte, a través del estudio de la competencia y de la comparación con los datos históricos
del Centro Comercial Rotary, pudimos establecer e identificar nuestra posición en el
mercado, al igual que los precios promedio que podríamos cobrar por el arriendo de los
locales.
50
Es importante mencionar que también se utilizará una buena estrategia comercial para
dar a conocer el arrendamiento de los locales comerciales al público, que consistirá en
publicidad en periódicos, un pancarta grande y un corredor de viene raíces.
A través del Estudio de Técnico analizamos detalladamente cada uno de los recursos
necesarios para llevar a cabo el proyecto, dándonos una visión real de lo necesario para
realizarlo. En este pudimos darnos cuenta que la localización del Centro Comercial
Rotary es apropiada para este tipo de actividad y genera una ventaja, debido a que se
encuentra en un sector comercial muy activo y reconocido por los ciudadanos de
Cuenca. Además debemos tomar en cuenta que este sector está sujeto a muchos
reglamentos debido a que el Centro Comercial está considerado como Patrimonio
Cultural de la Humanidad, y como necesita de permisos especiales para su
funcionamiento, presenta por este lado algunas limitaciones en el momento de realizarlo,
pero debemos considerar que los permisos se sacaron con anterioridad, por lo que en el
futuro ya no representará un problema. También podemos concluir que los recursos de
inversión están al alcance de los socios, representando un punto muy importante que
facilita la realización del proyecto.
En cuanto al Estudio Financiero, nos dimos cuenta que para la realización de este
proyecto se necesitará de una fuerte inversión, por lo que los socios decidieron
financiarla por medio de su propio capital y un préstamo bancario. Hay que recalcar que
una fuerte cantidad de inversión proviene de utilidades reinvertidas del negocio al igual
que de futuros beneficios que se generarán. También, es importante señalar que los
ingresos y egresos del proyecto se han obtenido a través del análisis del número de
locales a arrendarse cada año, al igual que se consideró el efecto que tendrían la
inflación y el crecimiento de la Economía Ecuatoriana y Mundial en el proyecto.
Por último, a través de la realización del flujo de caja, especialmente a través de
herramientas con el VAN y la TIR, pudimos darnos cuenta que el proyecto de
Remodelación del Centro Comercial Rotary es muy rentable, ya que el costo de
oportunidad es mucho mayor en este proyecto que en otros similares.
51
BIBLIOGRAFIA
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SOSA FLORES, MIGUEL RIBET CUADOT, MARÍA DE JESÚS HERNÁNDEZ, FLOR ÁNGEL. Fundamentos teórico-metodológicos para la evaluación económico-financiera de proyectos de inversión. Primera edición. Editorial el cid. España. 2007.
ANDRES E. MIGUEL. Proyectos de Inversión. Cuarta Edición. Instituto Técnológico de Oaxaca. México. 2001
NASSIR SAPAG CHAIN. Evaluación de Proyectos de Inversión en la Empresa. Primera edición. Editado por Red de Gráfica Internacional. Argentina. 2001. (Pág. 26)
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B. APUNTES
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http://www.rocal.com.mx/gerencia.htm
52
http://www.monografias.com/trabajos16/proyecto-inversion/proyecto-inversion.shtml#FORM
http://www.bce.gov.ec
http://www.inec.gov.ec (Encuesta de Condiciones de Vida – Quinta Ronda)
53
ANEXOS
54
Anexo 1: Datos para Segmentación
PROVINCIAS Y CANTONES AREA AREA AREA AREA AREA AREA
URBANA RURAL URBANA RURAL URBANA RURAL
TOTAL PAIS 13.805.095 8.993.796 4.811.299 14.005.449 9.202.590 4.802.859 14.204.900 9.410.481 4.794.419
AZUAY 691.054 425.410 265.644 702.994 441.527 261.467 714.341 457.041 257.300
CUENCA 479.614 374.242 105.372 487.901 388.420 99.481 495.776 402.068 93.708GIRON 14.466 4.747 9.719 14.716 4.928 9.788 14.953 5.100 9.853GUALACEO 44.360 14.412 29.948 45.127 14.959 30.168 45.855 15.484 30.371
NABON 17.383 1.413 15.970 17.684 1.466 16.218 17.969 1.518 16.451PAUTE 26.563 6.765 19.798 27.022 7.021 20.001 27.458 7.268 20.190
PUCARA 11.131 1.264 9.867 11.323 1.312 10.011 11.506 1.358 10.148SAN FERNANDO 4.554 1.882 2.672 4.632 1.953 2.679 4.708 2.022 2.686SANTA ISABEL 19.286 5.706 13.580 19.619 5.922 13.697 19.936 6.130 13.806
SIGSIG 28.321 4.489 23.832 28.810 4.659 24.151 29.275 4.823 24.452OÑA 3.714 922 2.792 3.779 956 2.823 3.840 990 2.850
CHORDELEG 12.484 3.203 9.281 12.699 3.324 9.375 12.904 3.441 9.463EL PAN 3.535 571 2.964 3.596 592 3.004 3.654 613 3.041
SEVILLA DE ORO 6.017 1.044 4.973 6.121 1.084 5.037 6.220 1.122 5.098GUACHAPALA 3.593 1.102 2.491 3.655 1.144 2.511 3.714 1.184 2.530CAMILO PONCE ENRIQUEZ 16.033 3.648 12.385 16.310 3.787 12.523 16.573 3.920 12.653
AÑO 2009AÑO 2008
ECUADOR: PROYECCIÓN DE POBLACIÓN POR ÁREAS Y AÑOS CALENDARIO, SEGÚN PROVINCIAS Y CANTONES
TOTAL TOTAL TOTAL
AÑO 2010
55
GRUPOS DE TOTAL CHIMBO- EL ESME-
EDAD PAÍS RAZO ORO RALDAS
TOTALES 14.204.900 714.341 185.049 234.467 171.943 423.336 461.268 642.479 460.668 3.744.351 421.930 446.809
< 1 año 285.768 14.851 3.739 4.929 3.229 8.884 9.330 11.913 9.408 71.424 8.402 9.335
1 - 4 1.143.176 58.885 16.122 21.216 13.194 37.127 39.479 49.970 42.314 279.029 35.599 38.601 5 - 9 1.436.738 74.044 20.892 26.634 17.379 48.511 52.047 63.687 53.596 346.610 44.431 49.992 10 - 14 1.440.171 76.684 21.291 28.215 18.290 47.939 52.402 63.989 54.416 343.878 45.223 51.488 15 - 19 1.372.730 75.386 18.100 25.810 16.093 41.538 44.931 63.188 46.008 342.756 39.986 45.012 20 - 24 1.302.452 64.713 13.992 19.114 13.510 35.380 35.835 57.790 40.080 361.908 35.245 34.504 25 - 29 1.190.993 54.760 12.569 15.140 13.748 31.446 31.759 54.967 34.504 335.816 32.614 29.295 30 - 34 1.065.219 47.556 11.228 13.756 12.963 27.593 28.459 50.068 31.105 304.451 29.867 26.945 35 - 39 951.023 42.347 10.318 12.335 11.375 24.795 26.140 45.473 28.498 272.022 26.601 25.330 40 - 44 847.633 38.635 9.719 11.443 9.723 21.995 24.142 39.988 26.123 243.862 22.881 23.851
45 - 49 732.108 33.811 8.707 10.530 8.325 19.744 23.134 33.538 22.511 207.521 20.379 22.432
50 - 54 624.515 31.146 8.384 10.185 7.545 18.398 21.043 28.794 18.186 169.783 19.020 20.190
55 - 59 529.600 28.499 7.959 9.629 7.352 16.786 19.744 23.472 15.300 138.661 17.244 19.003 60 - 64 386.367 21.420 6.527 7.716 5.755 13.004 15.634 17.055 11.327 96.074 13.084 15.035 65 - 69 304.808 16.946 5.254 5.925 4.750 10.432 12.975 13.269 9.196 77.748 10.883 12.570 70 - 74 240.246 13.867 4.193 4.941 3.699 8.084 10.400 10.265 6.763 61.355 8.518 9.436 75 - 79 177.156 10.770 3.149 3.612 2.690 6.229 7.692 7.583 5.086 44.564 6.438 7.083
80 y más 174.197 10.021 2.906 3.337 2.323 5.451 6.122 7.470 6.247 46.889 5.515 6.707
AÑO 2010P R O V I N C I A S
ECUADOR: PROYECCIÓN DE POBLACIÓN POR PROVINCIAS, SEGÚN GRUPOS DE EDADPERÍODO 2001 - 2010
COTOPAXI GUAYAS IMBABURA LOJAAZUAY BOLÍVAR CAÑAR CARCHI
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Rama de Actividad %Agricultura, ganadería, caza y silv. 28,3%Pesca Explot. Minas y Canteras 0,6%Industrias Manufactureras 17,7%Suminstro de elec., gas y agua 0,3%Construcción 6,3%Comercio al x mayor y menor 20,4%Hoteles y restaurantes 3,4%Transporte, almacen. y comun. 4,3%Intermediación Financiera 1,1%Act. Inmob., empres. y de alq. 2,5%Administración Pública y Defensa 2,3%Enseñanza 4,7%Servicios Sociales y de Salud 2,9%Otras actividades de ser. comuni. 2,1%Act. de hogares privados (negocios) 3,0%Organiz. y Órganos extraterrit. Total 100,0%
% Nivel
Viven bien 12,3% Nivel AltoViven más o menos bien 70,0% Nivel MedioViven mal 17,6% Nivel BajoTotal 100,0%
FUENTE: INEC, Encuesta de Condiciones de Vida - Quinta Ronda
Con los ingresos del hogar, usted estima que:
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Anexo 2: Permisos Necesarios para la realización del Proyecto
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Anexo 3: Tabla de Depreciación
TABLA DE DEPRECIACIÓN 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10Valor del activo 350000Porcentaje (depende del método de depreciación) 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%Depreciación anual 17500 17500 17500 17500 17500 17500 17500 17500 17500 17500Depreciación acumulada 17500 35000 52500 70000 87500 105000 122500 140000 157500 175000
TABLA DE DEPRECIACIÓN 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20Valor del activoPorcentaje (depende del método de depreciación) 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5%Depreciación anual 17500 17500 17500 17500 17500 17500 17500 17500 17500 17500Depreciación acumulada 192500 210000 227500 245000 262500 280000 297500 315000 332500 350000
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