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  • XIV JORNADAS DE ECONOMÍA CRÍTICA Perspectivas económicas alternativas

    Valladolid, 4 y 5 de septiembre de 2014

    Impacto socioeconómico de la burbuja inmobiliaria en

    Andalucía.

    Alberto Montero Soler y Giuseppe Quaresima

    Universidad de Málaga

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  • IMPACTO SOCIOECONÓMICO DE LA BURBUJA INMOBILIARIA EN ANDALUCÍA Alberto Montero Soler. Departamento de Derecho Financiero, Economía Política y Filosofía del Derecho. Universidad de Málaga (alberto.montero@uma.es). Giuseppe Quaresima. Investigador del Departamento de Derecho Financiero, Economía Política y Filosofía del Derecho. Universidad de Málaga (peppequare@gmail.com).

    Resumen Los años de la burbuja inmobiliaria, más allá de lo meramente inmobiliario, han tenido un gran impacto desestructurante sobre la economía, la sociedad y el territorio español. Ese impacto ha sido territorialmente desigual en sus efectos y consecuencias, siendo más intenso en las zonas del litoral y, entre ellas, en la Comunidad Autónoma de Andalucía. Esta comunicación tiene por objeto analizar los impactos que esos años de expansión inmobiliaria desordenada han tenido sobre Andalucía poniendo de manifiesto los desequilibrios generados en diferentes ámbitos: productivo, laboral, financiero, social, urbanístico, medioambiental, etc. El objetivo de la misma es poner de manifiesto cómo lo inmobiliario se ha convertido, tanto por sus efectos directos como por las políticas articuladas tras el estallido de la burbuja, en un vector de transformación radical de la economía y la sociedad española, apuntando algunas de las líneas de tendencia por las que transita el nuevo modelo social y económico en vías implementación. Palabras clave: burbuja inmobiliaria; Andalucía; desarticulación productiva; cambio de régimen. Códigos JEL: A.13; O.18; R.11; R.23

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    mailto:alberto.montero@uma.es mailto:peppequare@gmail.com

  • 1. Introducción La evolución reciente de la economía española no puede comprenderse adecuadamente si no se tienen en cuenta los efectos desestructurantes de toda índole que ha provocado tanto el desarrollo de la burbuja inmobiliaria como su posterior explosión. Tanto las políticas y las dinámicas que favorecieron su aparición y se consolidaron durante su expansión como los efectos que se han derivado del abrupto cambio de tendencia que sufrió el sector han repercutido decisivamente sobre la estructura económica y social española. En este sentido, entendemos que puede tener sentido tratar de analizar la evolución reciente del sector inmobiliario en términos de su condición de vector de transformación radical de la economía española. Desde esa perspectiva, no cabe dudar de que la burbuja inmobiliaria fue el resultado de la confluencia de una serie de factores de diversa naturaleza (institucionales, económicos, sociales, políticos, normativos, etc.), todos ellos necesarios y ninguno suficiente como para que la misma se diera. Una parte de esos factores fueron el resultado de decisiones conscientes y, por tanto, inducidos directamente por parte de las autoridades públicas en su intento de dinamizar la actividad económica por la vía del estímulo del sector de la construcción. Entre esos factores destaca, por su especial relevancia, la reforma de la Ley del Suelo que tuvo lugar en 1997. Mientras que otros factores incidieron de una forma indirecta aunque no cabe ignorar que su repercusión estuvo favorecida por el grado de aquiescencia mostrado por parte de esas mismas autoridades. Éstas prefirieron asumir y/o ignorar los desequilibrios que aquéllos estaban generando tanto sobre otros sectores de la economía como sobre las Cuentas Nacionales con tal de permitir que siguieran alimentando de una forma presuntamente virtuosa la expansión explosiva del sector inmobiliario. En cualquier caso, y más allá de las valoraciones acerca del grado de permisividad mostrada por las autoridades públicas con respecto a la evolución de las variables que incidían positivamente sobre la creciente hipertrofia del sector inmobiliario y de los márgenes de maniobra de los que disponían para reconducirlo hacia una senda equilibrada, de lo que no cabe dudar es que la economía española se ha visto sometido a fuertes desequilibrios estructurales de cuyas consecuencias aún quedan muchos años para que la recuperación sea plena. En este trabajo se analizará brevemente, y desde la perspectiva de los factores que contribuyeron a su conformación, la burbuja inmobiliaria española. La razón por la que hemos optado por ese enfoque es que entendemos que la incidencia de esos factores han alterado de forma significativa la estructura económica y social de España. Por lo tanto, entendemos que identificar los factores que permitieron el estado de cosas actual nos permitirá analizar, seguidamente, su grado de incidencia sobre los cambios estructurales que se están consolidando en este periodo de ajuste tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Evidentemente, estos cambios estructurales no encuentran su raíz exclusivamente en el ámbito del sector inmobiliario y tampoco son el resultado directo, único y unívoco de los factores que incidido sobre dicho sector ni de las dinámicas que han generado en el mismo. Sin embargo, nuestra hipótesis de

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  • partida es que, sin la suma de todo ello y, por lo tanto, sin atender al qué, al cómo y al por qué de lo ocurrido en el sector inmobiliario es prácticamente imposible explicar esos cambios de mayor calado y, en última instancia, las perspectivas de futuro de la economía española. Entendemos que nuestra hipótesis adquiere un mayor grado de sustento si partimos de la base de que economías que han atravesado por procesos similares al de la española -esto es, que han experimentado burbujas inmobiliarias que, lejos de desinflarse, han terminado por estallar-, han asistido, siguiendo una secuencia de acontecimientos muy similares, a procesos de crisis prolongados que han alterado significativamente su estructura económica y social1. Y, al mismo tiempo, no sólo existen antecedentes que permiten considerar como plausible esa potencialidad de las burbujas inmobiliarias como vectores de transformación estructurales de las economías y sociedades que las han padecido, sino que también existen casos contemporáneos al español y cuyas consecuencias están siendo similares, por no hablar de la coincidencia de muchos de los factores que facilitaron su aparición, como son los casos de las burbujas inmobiliarias que han tenido lugar en Grecia o Irlanda. Tras la revisión de esos factores que alimentaron la burbuja inmobiliaria procederemos a ofrecer una visión general sobre las consecuencias de su pinchazo y concluiremos analizando su impacto diferencial sobre la economía andaluza. 2. Breve radiografía de la burbuja inmobiliaria en España.

    Si existe un rasgo diferencial en la evolución experimentada por el sector inmobiliario en España en las últimas décadas con respecto al del resto de Estados de la Unión Europea es la magnitud desproporcionada de su parque de viviendas, muy por encima de las necesidades habitacionales de la población.

    En este sentido, y como puede constatarse en el Gráfico 1, España es el país de la Unión Europea con mayor parque de viviendas por cada 1000 habitantes2.

    1 Tal es el caso destacado de la economía japonesa, por ejemplo. 2 Hay que resaltar que la comparación de datos entre los distintos países europeos es problemática a causa de las diferentes metodologías y definiciones estadísticas utilizadas por parte de los respectivos institutos de estadística nacionales.

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  • Gráfico 1. Viviendas totales por 1000 habitantes (2008)

    Fuente: OTB (2010). Elaboración propia.

    Y es que el caso español, tal y como se ha señalado, constituye la

    resultante de un crecimiento desaforado del sector inmobiliario sin parangón en el resto de la Unión Europea, tal y como se desprende de los datos de las Tablas 1a y 1b, en las que se recoge la evolución durante las últimas décadas del parque de viviendas en algunos Estados europeos tanto en términos relativos como en términos absolutos.

    Así, el número de viviendas totales por cada mil habitantes ha aumentado en España en el periodo 1980-2008 en un 39,5%, lo que contrasta con el crecimiento para ese mismo periodo de Estados como Alemania (18,44%), Francia (13,11%) o, por confrontarlo con el extremo opuesto, Suecia (9,9%). Sin embargo, será entre finales de los noventa e inicio del siglo XXI cuando la construcción de vivienda adquiera en España una dinámica explosiva: durante el periodo 2000-2008, el número de viviendas por cada 1000 habitantes aumentó en un 17,7% mientras que en Alemania lo hacía en un 4,5%, en Francia en un 3,03% o en Suecia en un 0,62%.

    Tabla 1a. Viviendas por 1000 habitantes

    1980 1990 2000 2008 Bélgica 387 390 407 457 Dinamarca 435 437 453 500 Grecia 410 454 500 n.d. Irlanda 265 292 371 n.d. Francia 450 472 494 509 Alemania 412 425 467 488 Italia 388 404 479 n.d. Holanda 343 393 416 431 Portugal 349 n.d. 482 523

    544 531

    523 509

    500 488 486 485

    461 457

    436 431 429

    389 387

    345 326

    España Finlandia Portugal

    Francia Dinamarca

    Alemania Suecia