TURBULENCIA EN EL MERCADO INMOBILIARIO - … FERIA DE VIVIENDA DE MENOS DE USD 30.000 (ITCHIMBIA)...

TURBULENCIA EN EL MERCADO

INMOBILIARIO

TURBULENCIA

CAMBIOS RÁPIDOS E IMPREDECIBLES QUE SE PRODUCEN EN EL ENTORNO EXTERNO E INTERNO

DE LA ORGANIZACIÓN QUE AFECTAN SU DESEMPEÑO.

FACTS

QUE LE HA OCURRIDO AL MERCADO INMOBILIARIO EN LOS ÚLTIMOS 15 AÑOS?

• TENEMOS UN ESCENARIO DE “NUEVA COMPETENCIA”, CON CAMBIOS IMPORTANTES A NIVEL DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA.

• SE HAN MODIFICADO FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO.

• SE HA PRODUCIDO UN “BOMBARDEO” EN LAS CONDICIONES Y ACELERADORES DE LA DEMANDA.

• SE HA ENFRENTADO 2 CICLOS ECONOMICOSEN LA INDUSTRIA.

NUEVA REALIDAD

• UN ESCENARIO DIFERENTE PARA EL MERCADO INMOBILIARIO

• NUEVO ENFOQUE PARA ENFRENTAR LA ACTUAL REALIDAD

ESCENARIO DE “NUEVA COMPETENCIA”,

CON CAMBIOS IMPORTANTES A NIVEL DE LA INDUSTRIA.

NUEVA COMPETENCIA. CAMBIOS EN LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA (HASTA AÑO 2000)

• CREDITO HIPOTECARIO• PROMOTORES & CONSTRUCTORES• BROKERS / ORIGINADORES DE CRÈDITO• ADMINISTRADORES DE FONDOS &

FIDEICOMISOS• MEDIOS DE INFORMACIÒN Y OTROS

• CREDITO HABITAR de ECUAHABITAT

• CREDIFLEX del BANCO POPULAR

• HOGARES de PROINCO

• PEPITA CEREZO de SOLIDARIO

• MUTUALISTA PICHINCHA

• MUTUALISTA BENALCAZAR

• PRODUBANCO( >10 +Cop+IESS+CTH)

( CHIPO)

• INMOBILIARIA LA CORUÑA • INMOBILIARIA CETI • PROINMOBILIARIA • INMOBILIARIA MADEIRA • VIVIENDA PROPIA • IBERHABITAT • CONSTRUECUADOR • PRINANSA • INMOSOLUCIÓN• ANDINO & ASOCIADOS • ECOARQUITECTOS • URIBE & SCHWARKOPF • NARANJO & ORDOÑEZ • PROANDI

(14./ >35)

(CONSTRUCTORES E INMOBILIARIAS)

• LA HIPOTECARIA

• MERCHANBANSA ( > 10)

( BROKER / ORIGINADORES DE CRÈDITO)

• FIDUCIA S.A.

• PRODUFONDOS ( >10)

(ADMINISTRADORES DE FONDOS & FIDEICOMISOS)

• REVISTAS ESPECIALIZADAS (1. /3)

• EVENTOS FERIAS ( 1./ 4 GENERALES + 2 ZONALES + 1 SEGMENTO)

• PRENSA (2./2)

(MEDIOS DE INFORMACIÒN Y OTROS

CAMBIOS EN FACTORES Y CARACTERÌSTICAS DEL MERCADO

• DE “MERCADO DE VENDEDORES” A “MERCADO DE COMPRADORES”• MÁS CONSTRUCTORES EN LA INDUSTRIA. LA INVASIÓN DE LOS

“PARACAIDISTAS” • MOVILIDAD DE LOS ACTORES DE LA INDUSTRIA• INGRESO DE COMPETENCIA EXTERNA• CAMBIOS EN LA EXPLOTACIÓN DE CATEGORIAS INMOBILIARIAS• ESQUEMAS COMERCIALES NUEVOS• EXPLOTACIÓN DE VETAS. “EL ORDEÑO DE LOS NICHOS”• PERMANENCIA DE LA DOLARIZACIÓN• PREFERENCIA POR EL TIPO DE VIVIENDA• CAMBIOS EN HÁBITOS, CONDUCTAS Y PREFERENCIAS DEL COMPRADOR• INCREMENTO EN LOS MEDIOS DE INFORMACIÓN PARA CLIENTES• AUMENTO EN EL PODER DE NEGOCIACIÓN DEL CLIENTE• AUMENTO EN LA COLOCACIÓN DE CREDITO HIPOTECARIO• GLOBALIZACIÓN

-OTROS FACTORES

• POCOS CONSTRUCTORES • BAJA OFERTA • RESTRICCIONES DE CRÉDITO AL COMPRADOR • LIMITACIONES AL CRÉDITO PARA CONSTRUCTOR • POCAS ALTERNATIVAS DE CHIPO • CALIDAD RELATIVA EN EL PRODUCTO • PRECIOS DE DESCREME • POCA INFORMACIÓN • DESDE EL PUNTO DE VISTA DEL CONSTRUCTOR

PROYECTOS EN OFERTA QUITO

AÑO # PROYECTOS EN OFERTA

1997 2092003 5072009 7002010 570




-OTROS FACTORES

1997 5,193 2091999 9,421 4302003 7,520 5072007 11,727 6792008 12,978 644

UNIDADES DE OFERTA DISPONIBLE (QUITO)

AÑO UNIDADES#PROYECTOS

EN OFERTA




-OTROS FACTORES

• CONSTRUCTORES INMOBILIARIA

• PROVEEDORES DE LA INDUSTRIA CONSTRUCTOR INMOBILIARIA DEALER

• MEDIO DE COMUNICACIÓN INMOBILIARIA

• INMOBILIARIA "IN HOUSE” DEALER INMOBILIARIO

• INMOBILIARIA DESARROLLADOR DE PROYECTOS

• BROKER/ORIGINADOR DE CREDITO VENDEDOR DE PROYECTOS




-OTROS FACTORES

• DESACELERACIÓN DE MERCADOS LOCALES (Col, Perú, Panamá, EEEUU)

• CRECIMIENTO DEL MERCADO EN ECUADOR (Construecuador, Prabyc, Vaincompany / Diursa, Promotora Orión, Ferroinmobiliaria)

• ALTERNATIVAS DE EXPLOTACIÓN DE NUEVAS CATEGORÍAS (Operadores Hoteleros)




-OTROS FACTORES

• HOTELERO (PRONOBIS) (PROZONAS) • RETAIL : ( GRUPO DELLER / GRUPO HELLER / LA FAVORITA / EL ROSADO / ROMERO) • BODEGAS DE CIUDAD: (PROZONAS) • SALUD / HOSPITALES (PRONOBIS, INMOEQUINOCCIO) • GERIÁTRICOS: (INMOEQUINOCCIO) • VACACIONAL: COSTA y SIERRA • FRANQUICIAS: (G & C) • VIVIENDA UNIFAMILIAR / MULTIFAMILIAR (N & O) • VIVIENDA / OFICINAS ( N&O) (CR) • MULTIFAMILIAR / UNIFAMILIAR ( U& S) • VIVIENDA UNIFAMILIAR MEDIA / UNIFAMILIAR MEDIA ALTA (MP) • OFICINAS / CONSULTORIOS (AB) • OFICINAS / VIVIENDA MULTIFAMILIAR (INMODIURSA)




-OTROS FACTORES

• CENTROS COMERCIALES (CONCESIÓN)

• HOTELES (VENTA DE PARTICIPACIONES)

• OFICINAS CORPORATIVAS (RENTA)

• HOSPITALES (PARTICIPACIONES)

• VACACIONAL EN PLAYA (PROINDIVISO)




-OTROS FACTORES

SUR QUITUMBE

NORTE REPÚBLICA DE EL SALVADORBELLAVISTAPONCIANO, EINSTEINSAN FERNANDO

AMAGASÍ DEL INCA

JARDINES DEL BATÁN

EL BOSQUE - QUITO TENISLOS CHILLOS CONOCOTO – ARMENIA –VIA AL TINGOCUMBAYÁ MIRAVALLE

SAN JUAN

SANTA LUCIATUMBACO

CALDERÓN MARIANITASSAN JOSÈ DE MORÀNCARAPUNGO

POMASQUI MITAD DEL MUNDO




-OTROS FACTORES

•CERTIDUMBRE EN CONDICIONES DE CRÉDITO Y TASA

• ESTABILIDAD DEL COMPRADOR FRENTE A LA CUOTA MENSUAL

• CONFIANZA FRENTE AL MONTO DE LA DEUDA




-OTROS FACTORES

DEMANDA - ASPIRACIONAL CASA > DEPARTAMENTOS

COMPOSICIÓN OFERTA INMOBILIARIA QUITO

1995 1998 2003 2009

DEPARTAMENTOS 71,3% 52,7% 24% 41%

CASAS 28,7% 47,3% 76% 59%




-OTROS FACTORES

• TAMAÑO DE LA FAMILIA • CAMBIOS EN LA SITUACIÓN ECONÓMICA • TELECOMUNICACIONES • INTERNET• TV POR CABLE O SATELITAL • MIGRACIÓN HACIA LAS PRINCIPALES CIUDADES • LA MOVILIDAD EN LAS CIUDADES • ASPIRACIONES DEL COMPRADOR• IDENTIFICACIÓN CON SU ESTILO DE VIDA • BÚSQUEDA DE UNA MEJOR CALIDAD DE VIDA • MEJORAMIENTO EN LAS CONDICIONES DE HABITABILIDAD

• "ACONDICIONAMIENTO A MENORES ESPACIOS"

1995 2000 2003 2007 2009

PROMEDIO 112,8 114 115 125 96

CASA 151,50 110

DEPTO 109,8 80

EVOLUCIÓN DEL TAMAÑO DE LA VIVIENDA (m²) - QUITO




-OTROS FACTORES

PRENSA • EL COMERCIO - SECCIÓN CONSTRUIR • EL HOY - LA GUÍA INMOBILIARIA • EL UNIVERSO - LA REVISTA

SEPARATAS E INSERTOSREVISTAS ESPECIALIZADAS

• REVISTA CLAVE • INMOBILIA • EL PORTAL INMOBILIARIO

FERIAS Y EVENTOS• EXPOINMOBILIARIA • GRAN SALÓN DE LA VIVIENDA Y SU FINANCIAMIENTO • FERIA DE LA VIVIENDA CLAVE • FERIA INTERNACIONAL QUITO CONSTRUCCIÓN • FERIA DE VIVIENDA DE MENOS DE USD 30.000 (ITCHIMBIA) • FERIA DE LA VIVIENDA CLAVE - SUR QUICENTRO • FERIA VALLE DE LOS CHILLOS

PÁGINAS WEB DE LOS PROYECTOSPORTALES INMOBILIARIOS (más de 10) REDES SOCIALESAUMENTO EN LA INVERSIÓN PUBLICITARIA EN MEDIOS

• INVERSIÓN EN MEDIOS MAYORES: Tv, Radio, Prensa, Revistas • INVERSIÓN EN MEDIOS ALTERNATIVOS: Vallas, Móviles, Gráfica, otros

2005 2006 2007 2008 2009 2010

ADS 507,041 746,029 561,176 1,006,724 992,024 1,268,572

> USD 40.mil > USD 40.mil > USD 40.mil > USD 40.mil > USD 40.mil > USD 40.mil

Naranjo & Ordoñez

Naranjo & Ordoñez

Naranjo & Ordoñez

Naranjo & Ordoñez Fopeca Unión

Constructora

TerrabienesCuerpo

Ingenieros Ejército

Cuerpo Ingenieros

Ejército

Cuerpo Ingenieros

Ejército

Naranjo & Ordoñez

Cuerpo Ingenieros

Ejército

PromotoraInmobiliaria

LFGTerrabienes Terrabienes Odebrech

Hidalgo & Hidalgo

ConstructoresPronobis

Etinar InmocasalesTécnica

General de Construcc.

Wander Construcciones

Ferro-inmobiliaria Equitesa Romero &

Pazmiño

Uribe & Schwarzkopf Hormi2 Uribe &

Schwarzkopf

La Coruña

INVERSION PUBLICITARIA NACIONAL A TARIFA PLENA




-OTROS FACTORES

Necesidad Búsquedade Información

EvaluaciónAlternativas

Intenciónde Compra

Actitudesde otros

FactoresSituacionales

Motivaciónpor dejarse influir

Intensidad de laactitud

Decisiónde Compra

ConductaPosterior a la Compra

• MAYOR CANTIDAD DE OFERTA DISPONIBLE • MAYOR VARIEDAD Y ALTERNATIVAS DE OFERTA

• ALTERNATIVAS DE SECTORES DE HABITACIÓN • ALTERNATIVAS DE PRECIOS Y PAGO

• BENEFICIOS EN BONO Y TASAS • MAYORES FUENTES DE INFORMACIÓN




-OTROS FACTORES

• AUMENTO DE LOS FINANCIADORES DE VIVIENDA (B + M + Coop) • NUEVOS ACTORES FORTALECEN EL SECTOR (IESS + BEV+ CFN)

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

TOTAL 250.8 442.1 488.8 664.6 635.4 1037.2 778.4 1140.3

SISTEMA FINANCIERO 250.8 442.1 488.8 664.6 635.4 1037.2 511.5 687.1

IESS 266.9 453.2

VOLUMEN DE COLOCACIONES NUEVAS DE CHIPO (MILLONES USD)




-OTROS FACTORES

• ALTERNATIVAS DE PRODUCTOS Y CALIDADES DISFERENTES • ALTERNATIVAS DE PRECIOS • INGRESO DE NUEVAS TECNOLOGÍAS (Formaletas / M2)• INGRESO DE CONSTRUCTORES • DISPONIBILIDAD EN MANO DE OBRA PARA EL SECTOR • ALIANZAS QUE APORTAN "KNOW HOW" Y EXPERIENCIA • VARIACIONES EN LA DEMANDA DE CATEGORÍAS INMOBILIARIAS

“BOMBARDEO” EN LAS CONDICIONES Y ACELERADORES DE LA

DEMANDA. “AGRANDAR LA ESPONJA”

Efecto Combinado

Demanda Potencial Calificada Totalpor Rango de Precios

• AUMENTO EN EL BONO DE LA VIVIENDA ($ 2.500 → $5.000 →$ 8.500)

• AMPLIACIÓN EN LA COBERTURA DEL BONO DE LA VIVIENDA (HASTA $ 60.000 →↓$ 45.000)

• AMPLIACIÓN DEL TIEMPO PARA CANCELAR LA CUOTA DE ENTRADA (DURANTE CONSTRUCCIÓN) • DISMINUCIÓN EN LOS MONTOS DE CUOTA DE ENTRADA

(0% IESS / 20% - 80%) • DISMINUCIÓN EN LAS TASAS DE INTERÉS PARA CHIPO

(18%→9%→7%→5%) • AUMENTO EN LOS PLAZOS PARA CANCELACIÓN DEL CHIPO (→20 AÑOS) • AUMENTO EN LA DISPONIBILIDAD DE RECURSOS PARA CHIPO (IESS -BIESS) • DISMINUCIÓN EN TRAMITES Y AGILIZACIÓN DE PROCESOS (IESS) • INCREMENTO EN LA PUBLICIDAD INSTITUCIONAL PARA COMPRA DE VIVIENDA • ALIANZA MUNICIPIO - IESS - SECTOR CONSTRUCTOR PARA DESARROLLO DE PROYECTOS • LINEAS DE CRÉDITO PARA CONSTRUCTOR (IESS - PACÍFICO - CFN - BEV)

LOS CICLOS DE LA INDUSTRIA

• PRIMER CICLO (1999)• SEGUNDO CICLO (2008)

Ciclo de la Industria

• DISMINUCIÓN EN LA VELOCIDAD DE VENTA• CAMBIOS EN EL VOLUMEN DE VENTA • ACUMULACIÓN DEL INVENTARIO EN OFERTA • CAMBIOS EN LOS INDICADORES DE PRECIOS • VARIACIONES EN LA DEMANDA

INDICADORES DE SOBRECALENTAMIENTO

Primer Ciclo

AÑOOferta

disponibleunidades

Absorciónunidades -

mes

PrecioUnitario

PromedioTotal USD

Variacionesen Precios %

PrecioPromedio

del m² USD

1997 5,193 58,567.00 389

1998 5,489 321 53,818.00 -8% 362

1999 9,421 337 43,212.00 -20% 310

2000 8,298 612 41,455.00 -4% 326

2001 7,273 872 38,762.00 -6% 350

COMPORTAMIENTO VARIABLES DE LA INDUSTRIA (1999)

Segundo Ciclo

AÑOOferta

disponibleunidades

Absorciónunidades -

mes

PrecioUnitario

PromedioTotal USD

Variacionesen Precios %

PrecioPromedio

del m² USD

2004 10,085 409 57,215.00 4732005 11,375 437 58,549.00 2% 5082006 11,616 993 67,480.00 15% 5652007 11,727 908 81,205.00 20% 6512008 12,978 718 79,628.00 -2% 6392009 13,500 500 57,444.00 -28% 6052010 9,400 530 58,840.00 2% 619

COMPORTAMIENTO VARIABLES DE LA INDUSTRIA (2008)

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

14.000

1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013

Unidades

Años

COMPORTAMIENTO DEL INVENTARIO DE LA OFERTA DISPONIBLE - QUITO

QUITO

COMPORTAMIENTO DEL INVENTARIO DE LA OFERTA DISPONIBLE

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000

1978

1980

1982

1985

1987

1989

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

unidades

Bogotá

años

EXPECTATIVAS PARA EL MERCADO INMOBILIARIO

• DISMINUYE EL INVENTARIO DISPONIBLE (30%)

• RECUPERACIÓN DE LA ABSORCIÓN (6%)

• ESTABILIZACIÓN PRECIO PROMEDIO TOTAL DE LA VIVIENDA ($ 58.MIL)

• VALOR DEL PRECIO M² TIENDE A RECUPERARSE (2,3%)

NUEVO ESCENARIO PARA EL MERCADOFACTORES ECONOMIA NORMAL ECONOMIA EN TURBULENCIA

Ciclos Econòmicos Predecibles IndefinidosRepuntes de los Ciclos Cada 7 / 10 años No PredeciblesIntensidad del Repunte Dentro de un rango No predecibleActitud de los Clientes Confiadas InsegurasPreferencias de los Clientes Iguales, en evolución Temerosas /Búsqueda de SeguridadComportamiento de Precios Predecibles IndefinidosCompetencia Precios Diferenciaciòn de ProductoNiveles de Demanda Estables InestablesNecesidades/Deseo del Comprador Cambian. Ajustan lentamente Ajustes ràpidosPoder de Negociaciòn -Comprador Bajo AltoConciencia sobre estilo de vida, calidad de vida, status Bajo AltoNivel de Competencia Bajo HipercompetenciaNivel de Comunicaciòn Bajo AltoInfluencia Externa Media VulnerableVentajas Competitivas Mayor tiempo de permanencia Corta vigenciaModelos de venta Estables Nuevos modelosLealtad de marcas No muy frecuente Mayor disposición a las marcas

ENFOQUE PARA EL NUEVO ESCENARIO DEL MERCADO

Antes Ahora

SOLO MARKETING PIENSA EN EL CLIENTE TODA LA EMPRESA DEBE PENSAR EN EL CLIENTE

VENDERLE A TODO EL MUNDO ATENCIÒN A MERCADOS DEFINIDOS

ORGANIZADOS POR PRODUCTOS ORGANIZAR CLIENTES POR SEGMENTOS

DISPONER DE MUCHOS PROVEEDORES PROVEEDORES SELECTIVOS IDENTIFICADOS CON LA EMPRESA

ENFASIS EN EL PRODUCTO BÀSICO ENFASIS EN ACTIVOS INTANGIBLES (MARCAS, PUBLICIDAD, LEALTAD DEL COMPRADOR, PRODUCTO INCREMENTADO)

FORTALECER LA MARCA SOLAMENTE FORTALECIMIENTO DE MARCAS POR ACCIONES DE CON PUBLICIDAD MARKETING + DESEMPEÑO Y RENDIMIENTO DEL PRODUCTO

“EXPRIMIR LA UTILIDAD EN CADA VENTA” CONSTRUIR VALOR DURADERO PARA EL CLIENTE

APUNTARLE A MAYOR CUOTA DEL MERCADO AUMENTAR LA PARTICIPACIÒN EN EL “DISPONIBLE” DEL CLIENTE

ENFOQUE SOLO FINANCIERO ENFOQUE DE MARKETING

TURBULENCIA EN EL MERCADO INMOBILIARIO - … FERIA DE VIVIENDA DE MENOS DE USD 30.000 (ITCHIMBIA)...

Documents

Transcript of TURBULENCIA EN EL MERCADO INMOBILIARIO - … FERIA DE VIVIENDA DE MENOS DE USD 30.000 (ITCHIMBIA)...