INFORMETRIMESTRAL

Enero - Marzo2021

Número63

I. INDICADORESDEL FONDO

$416 MILLONESACTIVOS TOTALES

$402 MILLONESACTIVOS INMOBILIARIOS

210 MILM2 ARRENDABLES

1.068INVERSIONISTAS

45INMUEBLES

120INQUILINOS

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Indicadores del Fondo

Amazon17%

Grupo Monge9%

Experian Services9%

DHL8%

Sykes6%

Otros inquilinos45%

Conavi6%

Otros sectores1%

Alajuela12%

Heredia32%

San José55%

El Tobogán21%

El Cafetal15%

Torre La Sabana7%

Otros inmuebles36%

Multipark5%

Sykes5%

Grupo Monge (CEDI)5%

Campus Tribu6%

Zona Franca50%

Otros sectores5%

Bodega6%

Gobierno8%

Servicios12%

Comercio19%

Actividad Económica Activo Inmobiliario

Zona Geográfica Inquilinos

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Indicadores del Fondo

II. COMPOSICIÓNDE LA CARTERA

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Composición de la Cartera

*Actividad Económica e Inquilinos: por ingresos I Zona Greográfica: por provincia I Activo Inmobiliario: por valor en libros

ESTADOS FINANCIEROS

Total ActivoTotal PasivoTotal Activo NetoIngresos TotalesGastos TotalesResultado Antes de ImpuestosImpuesto sobre la rentaResultado Después de ImpuestosEfecto neto de ganancias y pérdidas por ajustes del valor de los inmueblesResultado Distribuible del Periodo

415.758.98991.292.073

324.466.9168.351.4023.163.341

5.188.061(954.567)

4.233.494

3.956.555

414.584.53490.010.218

324.574.3169.395.7803.686.588

5.709.192(1.076.180)4.633.012

4.364.372

1.174.4551.281.855(107.400)

(1.044.378)(523.247)

(521.131)121.613

(399.518)

(407.817)

0,28%1,42%

(0,03%)(11,12%)(14,19%)(9,13%)(11,30%)(8,62%)

(9,34%)

2021 2020 Absoluta Relativa

Variación

Al 31 de marzo (en US dólares sin centavos)

ACTIVO TOTAL

El activo total administrado del Fondo de Inversión Inmobiliario Gibraltar registró al cierre de marzo de 2021 un total de $415,8 millones, monto superior en 0,28% respecto a la cifra observada al mismo periodo del 2020, a saber $414,6 millones. Los aspectos que mayoritariamente justifican la variación de un año a otro son los siguientes:

Efectivo e inversiones: para el cierre de marzo de 2020 el Fondo Gibraltar contaba con un saldo en la partida de Efectivo e Inversiones de $13,3 millones, el cual estaba relacionado con la colocación de 2.481 participaciones en mercado primario en noviembre de 2019. De los $13,3 millones, $6,2 millones correspondían a Caja y Bancos y $7,1 millones a Inversiones en Instrumentos Financieros. Para el cierre de marzo de 2021 el saldo en esta partida es de $8,9 millones, de los cuales $2,6 millones corresponden a Caja y Bancos y $6,3 millones a Inversiones en Instrumentos Financieros.

Inversión en inmuebles: al cierre de marzo de 2020 el saldo de la cuenta de inversión en inmuebles fue de $397 millones y a marzo de 2021 fue de $402 millones, es decir, un aumento de 1,14% el cual corresponde a mejoras y plusvalías generadas durante dicho periodo.

A marzo de 2021, la inversión en inmuebles representó el 96,69% del activo total.

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Gestión Financiera

III. GESTIÓNFINANCIERA

(276.938) (268.640) (8.299) 3,09%

PASIVO BANCARIO

El nivel de endeudamiento bancario del Fondo pasó de 19,67% en marzo 2020 a 19,91% a marzo del 2021.

ACTIVO NETO (PATRIMONIO)

Al cierre del primer trimestre de 2021 el activo neto del Fondo es $324 millones, siendo levemente superior al registrado en marzo de 2020. Dicho monto corresponde a un total de 63.156 participaciones en circulación, lo cual representa un 31,58% del total de 200.000 autorizadas.

UTILIDAD NETA Y RENDIMIENTO LÍQUIDO

La utilidad neta distribuible y acumulada al cierre de marzo del 2021 fue de $3.956.555, inferior a la del año anterior en un 9,34%. Las razones de dicha variación se explican a continuación:

Los ingresos totales del Fondo, excluyendo las ganancias no realizadas por ajustes en el valor de los inmuebles, disminuyeron 11,5% principalmente por los efectos ocasionados por el COVID-19, que afectaron este rubro en virtud de las negociaciones temporales del alquiler con algunos inquilinos y también la disminución en la tasa de ocupación, la cual pasó de 94% en marzo de 2020 a 89% al cierre del mismo mes de 2021.

Los gastos totales del Fondo, excluyendo las pérdidas no realizadas por ajustes en el valor de los inmuebles, disminuyeron un 14% respecto al año anterior, debido a menores gastos financieros (20%), debido a la disminución en las tasas de interés internacionales y menores gastos de operación (25%).

Durante el presente año se han colocado un total de 206 m².

El rendimiento líquido de los últimos 12 meses del Fondo Gibraltar fue de 5,25%.

RENDIMIENTO GIBRALTAR VERSUS INDUSTRIA

MEDICIÓN Y ADMINISTRACIÓN DEL RIESGO

Desviación estándar de los rendimientosRendimiento Total últimos 12 mesesRendimiento Líquido últimos 12 mesesCoeficiente de obligación frente a tercerosPorcentaje de ocupaciónArrendamientos con atrasos mayores a 1 mes / total ingresos por alquiler

0,685,18%5,25%

21,96%88,58%5,90%

GibraltarMarzo del 2021

Indicador

0,625,07%5,38%

21,90%91,95%2,04%

GibraltarDiciembre del 2020

0,533,50%4,13%

26,43%89,30%

n.d.

IndustriaMarzo del 2021

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Gestión Financiera

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

Abr-20 May-20 Jun-20 Jul-20 Ago-20 Set-20 Oct-20 Nov-20 Dic-20 Ene-20 Feb-20 Mar-20

Fondo Total Industria Total Fondo Líquido Industria Líquido

Las consecuencias de la pandemia mundial siguen impactado al sector de oficinas, el cual muestra una absorción negativa de 38.548 m2 para el trimestre, el peor trimestre de absorción en la historia del mercado de oficinas, según datos de InmoInfo.

El mercado agregó 29.548 m2 de espacio disponible durante el trimestre, pero quizás en una luz positiva, esto es una disminución del 26% del promedio trimestral agregado desde abril de 2020.

Muchas fuentes importantes de actividad de absorción no están directamente relacionadas con la pandemia, como es el caso de la Asamblea Legislativa que desocupó un oficentro en Los Yoses para el traslado a su nuevo edificio.

El submercado San José Centro fue el más afectado en términos de demanda. Sin embargo, Heredia quedó muy cerca en segundo lugar, con aumento en desocupación en varios de los grandes parques. Con un 19,3%, el segmento Clase A de Heredia ahora tiene la tasa de disponibilidad más alta entre otros submercados de Clase A.

OFICINAS: MARZO 2021 VERSUS CIERRE 2020

Nuevo inventario (m2)Absorción neta (m2)Inventario existente (m2)Disponibilidad (m2)Disponibilidad (%)Precio de renta promedio ($/m2/mes)Cuota de mantenimiento promedio ($/m2/mes)

13.160,00(38.548,00)

2.363.200,00485.757,00

20,5618,105,54

99.191,00(44.644,00)

2.359.653,00456.209,00

19,3318,183,53

(86.031,00)6.096,003.547,00

29.548,001,23

(0,08)2,01

(86,73%)(13,65%)

0,15%6,48%6,36%

(0,44%)56,94%

2021 2020 Absoluta Relativa

Variación

Fuente: InmoInfo.

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Entorno Inmobiliario

IV. ENTORNOINMOBILIARIO

-40.000

-20.000

0

20.000

40.000

60.000

80.000

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

A+ A B C

OFICINAS: OFERTA Y DEMANDA

Fuente: InmoInfo.

OFICINAS: ABSORCIÓN NETA POR TIPO

Fuente: InmoInfo.

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Entorno Inmobiliario

-60.000

-40.000

-20.000

0

20.000

40.000

60.000

80.000

100.000

120.000

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

Oferta=Nuevo inventario Demanda= Absorción neta

PANORAMA INTERNACIONAL

El primer trimestre del 2021 se caracterizó por una aceleración de los indicadores de los mercados accionarios y un fuerte impulso a la confianza de los consumidores y las empresas en los principales países desarrollados, esto en la medida que el mundo incorporaba fuertes expectativas de reactivación de la mano con la disponibilidad de vacunas, la cual sin embargo, avanza a ritmos muy diferentes en cada país.

Al ritmo actual de vacunación, Estados Unidos lograría inocular al 100% de su población para inicios del tercer trimestre. El Presidente Joe Biden en discurso el 11 de marzo prometió que el 4 de julio, fiesta nacional, se pueda celebrar en familia y con amigos, como forma de poner una meta tangible al esfuerzo. En respuesta, la compra de tiquetes aéreos y sus precios relativos se incrementaron significativamente. Este optimismo para viajes futuros es también un buen augurio para ciertos países como Jamaica, República Dominicana y Costa Rica, que se posicionan en la mente del consumidor como destinos deseables post pandemia.

El ritmo de vacunación a nivel mundial promedio es similar al logrado por Costa Rica hasta el momento, con una tasa de vacunación equivalente a 11 vacunas por cada 100 habitantes.

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Entorno Económico

IV. ENTORNO ECONÓMICOLOCAL E INTERNACIONAL

RITMO DE VACUNACIÓN EN LOS ESTADOS UNIDOS

Fuente: Gráfico del NYTimes con datos del Centro para el Control y Prevención de la Enfermedad, (CDCP).

El éxito en las campañas de vacunación del mundo desarrollado hace presagiar que el ritmo de disponibilidad de vacunas para los países de ingresos medios también va a tener una aceleración conforme disminuya la presión de los países ricos. En Estados Unidos la preocupación por lograr vacunas suficientes se empieza a convertir en una inquietud por un inminente estado de sobreoferta de las mismas y las implicaciones de política internacional sobre cómo proceder ante este excedente.

Más allá del impacto positivo que este avance tiene en los sistemas de salud y en la mortalidad, el mundo está ingresando en una etapa donde existe un ahorro extraordinario en las familias producto de un año de caída en el consumo discrecional y un fuerte deseo de gastar tan pronto las condiciones sean propicias. Esto ha llevado a una continua reevaluación de las expectativas de crecimiento, al punto que se espera una tasa de crecimiento en el Producto Interno Bruto (PIB) anualizada superior al 10% en Estados Unidos para el segundo trimestre y de forma anual un rebote que para algunos analistas podría superar el 7%.

Los mercados accionarios que tuvieron un año espectacular en el 2020, luego de una caída del 35% en marzo, al inicio de la pandemia, es probable que continúen con la tendencia ascendente en la medida que los resultados de las empresas validen la recuperación del consumo.

Algunos analistas apuntan a la reciente escalada de los precios del petróleo como validación de la inflación incipiente. Estos precios de la energía, sin embargo, es poco probable que logren mantenerse en los niveles actuales y mucho más improbable que sigan creciendo debido a que: por un lado existe una erosión constante en la demanda que solamente se va a acelerar por el impacto de las energías alternativas y la electrificación del trasporte y por otro lado, existe un fuerte estímulo a ampliar la oferta por parte de los productores de petróleo y gas de esquisto en los Estados Unidos, los cuales tienen capacidad de aumentar su producción en meses y costos unitarios que han bajado significativamente en años recientes.

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Entorno Económico

RITMO DE VACUNACIÓN EN EL MUNDO

Fuente: Gráfico del NYTimes al 13 de abril.

Gráfico de Bloomberg que muestra la caída en la producción de petróleo de esquisto en los Estados Unidos de la mano de la caída en los precios del 2020 y la reciente y rápida recuperación

en la producción.

PANORAMA LOCAL

El desempeño de Costa Rica se muestra en un balance que se inclina hacia dar una sorpresa positiva de crecimiento, no sin riesgos políticos asociados. En ausencia de un resultado político sorpresivo, esperamos que el pronóstico de crecimiento económico sea ajustado al alza.

Por un lado, el contexto internacional provee un fuerte viento de cola para acelerar el proceso de recuperación de la economía nacional. Por otro lado, la discusión de leyes como la del Empleo Público, el préstamo con el Fondo Monetario Internacional (FMI) y el mismo año electoral pueden amenazar lo que debería ser un año estelar de crecimiento para el país. La incapacidad de acelerar el ritmo de vacunación como lo hacen otros países como Israel, Estados Unidos o El Salvador, en nuestra región, es una de las amenazas más graves a consolidar el proceso de recuperación.

El indicador de crecimiento de las empresas en zonas francas, mismas que experimentaron la contracción más leve y más corta de todos los sectores económicos, cayó de mayo a julio y recuperó el crecimiento a partir de agosto del 2020, es quizá un indicador adelantado de la recuperación de otros sectores. El sector de Regímenes Especiales, como se llama al sector de zonas francas, muestra crecimientos interanuales en el 2021 superiores al 15% y para el caso de Manufactura de Dispositivos Médicos, el subsector con el mayor dinamismo, el crecimiento supera el 17%.

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Entorno Económico

PRODUCCIÓN DE PETRÓLEO DE ESQUISTO EN LOS ESTADOS UNIDOS

Jun Sep Dec Mar Jun Sep Dec Mar Jun Sep Dec Mar Jun Sep Dec Mar Jun Sep Dec Mar Jun Sep Dec Mar Jun

2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021

95000

90000

85000

80000

75000

70000

65000

60000

55000

50000

8128,40

7770,98

Mid PriceHigh on 11/30/19AverageLow on 09/30/16SMAVG (50)

8128,409347,657088,345279,857770,98

Fuente: Bloomberg.

Otros sectores relacionados al turismo internacional como alojamiento, restaurantes, entre otros, muestran aun un rezago importante, una recuperación que si bien es incipiente se encuentra lejos de ser robusta. Este sector es el que esperamos que en la medida que los países desarrollados, responsables de la mayoría de nuestro turismo receptor, logren niveles altos de vacunación, el interés por turismo internacional repuntaría con mayor ímpetu.

Finalmente, desde la perspectiva de tasas hemos visto un primer trimestre exitoso para Hacienda que no sólo le ha permitido captar los recursos necesarios, sino que lo ha hecho a tasas cada vez más bajas. La tendencia de consolidación de tasas a niveles más bajos consistentes con los niveles internacionales debería mantenerse y acelerarse sobre todo de materializarse un acuerdo con el Fondo Monetario Internacional.

El tipo de cambio, que mostró presiones de la mano del aumento en la incertidumbre de los inversionistas locales durante los últimos 12 meses, debería tener una tendencia hacia la estabilidad o apreciación en la medida en que las divisas generadas por el sector externo van a ser más abundantes que durante los últimos 12 meses. El primer trimestre, mostró una apreciación de 0,2% en el tipo de cambio (5,8% de depreciación interanual) que bien podría ser un augurio de una apreciación significativa para el 2021. Extrapolando la función de intervención tolerada por el Banco Central actual, podría observarse hasta un 7,5% de apreciación en el año, similar al 7,5% de apreciación observado en 2019, luego de un año convulso del 2018 por la discusión del plan fiscal. Este cambio porcentual es incidentalmente también el mismo porcentaje de depreciación que reportó el tipo de cambio en 2020.

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Entorno Económico

ÍNDICE MENSUAL DE ACTIVIDAD ECONÓMICATASA INTERANUAL DE CRECIMIENTO

Fuente: Elaboración propia con datos del Banco Central de Costa Rica.

Abr-2020

May-2020

Jun-2020

Jul-2020

Ago-2020

Set-2020

Oct-2020

Nov-2020

Dic-2020

Ene-2021

Feb-2021

Mar-2021

IMAE Régimen Especial

15, 4

-6, 9

-4,7

20

15

10

5

0

-5

-10

Al 31 de marzo del 2021.

Tipo de Fondo

Objetivo del Fondo

Moneda

Fecha de Autorización

Plazo de Vencimiento

No. Participaciones Autorizadas

No. Participaciones Colocadas

Valor Nominal

Monto Total Autorizado

Calificadora de Riesgo

Calificación de Riesgo

Sociedad Administradora

Custodio de Valores

Comisión de Administración

Valor de Participación de Referencia al corte

Precio de Mercado según Última Negociación

Cerrado

Inmobiliario

USD

Diciembre 2000

30 años

200.000

63.156

$ 5.000

$ 1.000.000.000

SC Riesgo

SCR AA+

Improsa SAFI

Banco Improsa

1,75%

$ 5.138

$ 4.741

INFORME TRIMESTRAL ENERO - MARZO, 2021 I Características del Fondo

VI. CARACTERÍSTICASDEL FONDO

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