TOKI ADMINISTRAZIOA 3 ADMINISTRACIÓN LOCAL...2018/11/15 · mecanismos que incentiven el modelo de...

ARRASATEKO UDALA

Hirigintza

Behin betiko onar tze a udal ordenan tza arau tzai lea,lokalak etxe bizi tza bihur tze aren gainekoa.

Udal Plenoak 2018ko azaroaren 6an egindako bilkuran era-baki zuen behin betiko onar tze a «Udal Ordenan tza Arau tzai lea,lokalak etxe bizi tza bihur tze aren gainekoa».

Akordio horren aurka administrazio auzigaietako errekur tso -a aurkeztu ahal izango dela Euskal Autonomia Erkidegoko Justi-zia Auzitegi Nagusiaren Administrazio Auzigaietako Aretoan, Bil-baon egoi tza duena, bi hileko epean iragarki hau argitaratu etahurrengo egunetik hasita.

Toki Araubidearen Oinarri-Arauak arau tzen dituen 7/1985Legearen 70,2 artikuluan xedatutakoaren eraginetarako, aipatuOrdenan tza ren testu osoa ematen de argitara, zeina indarreansartuko da bertan jasotako eran.

Arrasate, 2018ko azaroaren 8a.—Maria Ubarre txe na Cid an-drea, alkatea. (7518)

Udal ordenan tza arau tzai lea, lokalak etxe bizi tza bi-hur tze aren gainekoa.

ZIOEN AZALPENA

Arrasateko udalerriaren testuinguru sozioekonomikoak etaharen ingurune geografikoak sortu dute azken urteotan arazoorokortu bat eta, gainera, garran tzi sozial handikoa, hau da, ezdatozela bat etxe bizi tza eskain tza eta haren eskaria.

Eskari horri eran tzu teko, 2006an erabaki zen indarrean sar -tze a «Udal Ordenan tza ren Testu bateratua, hiri lurzoruko bizitegieremu finkatuetan lokalen erabilera etxe bizi tza ra aldateko direnjardunak arau tze ko». Ildo berean, azpimarratu behar da Arrasa-teko hiri antolamenduko planak, gaur egun indarrean dagoena,42. artikuluan, besteak beste, jaso tzen duela aukera dagoelaetxe bizi tza erabilera ezar tze ko beheko solairuko lokaletan. Hor-taz, ikusita zer-nolako emai tza positiboak datozen araudi horiaplika tze tik, ondorioztatu da komenigarria dela ordenan tzaberri bat egitea, egokituago egongo dena Arrasateko udalerria-ren oraingo errealitatera.

Horri buruz, 3/2015 Legea, ekainaren 18koa, etxe bizi tza -rena, jakitun izanda etxe bizi tza lurzorua ondasun urria dela guregeografian, ager tzen da mekanismo ba tzuk ezar tze aren alde,susta tze ko herri trinko baten eredua eta ez herri hedakor ba-tena, lurzoruaren okupazioa izan dadin arrazionalagoa. Hala,Lege horrek, 51.6 artikuluan, ezar tzen du udalek aukera dutela,udal ordenan tza bat onartuta eta planeamendu orokorra aldatubarik, hirugarren sektoreko erabilera etxe bizi tza erabilerara al-da tze ko etxe bizi tza eraikinetako beheko solairuetan.

Horregatik guztiagatik, beharrezkoa da udal ordenan tzaarau tzai le hau onar tzea, lokalak etxe bizi tza bihur tze aren gaine-koa.

AYUNTAMIENTO DE MONDRAGÓN

Urbanismo

Aprobación definitiva de la ordenanza municipal re-guladora de la transformación de locales en vivienda.

El Pleno Municipal en sesión celebrada de 6 de noviembrede 2018 aprobó definitivamente la «Ordenanza Municipal Regu-ladora de la transformación de locales en vivienda».

Contra ese acuerdo se podrá interponer recurso conten-cioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administra-tivo del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, con sede enBilbao, en el plazo de dos meses contados a partir del día si-guiente al de la publicación del presente anuncio.

En virtud, y a los efectos de lo dispuesto en el artículo 70,2de la Ley 7/1985 de 2 de abril, reguladora de las Bases de Ré-gimen Local, se procede a la publicación del texto íntegro de lacitada Ordenanza, que entrará en vigor en la forma señalada enla misma.

Mondragón, a 8 de noviembre de 2018.—La alcaldesa,Maria Ubarre txe na Cid. (7518)

Ordenanza municipal reguladora de la transforma-ción de locales en vivienda.

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

El contexto socioeconómico del municipio de Arrasate y suentorno geográfico han dado lugar en los últimos años un pro-blema generalizado y de amplia relevancia social, como es lafalta de correspondencia entre la oferta de vivienda y la de-manda de la misma.

Para dar respuesta a dicha demanda en 2006 se acordó laentrada en vigor del «Texto Refundido de la Ordenanza munici-pal reguladora de las actuaciones tendentes al cambio de usode locales a vivienda en ámbitos residenciales consolidados desuelo urbano». En la misma línea, cabe destacar que el Plan deordenación de urbana de Arrasate (HAPO) actualmente vigente,en su artículo 42, entre otros, contempla la posibilidad de im-plantación de un uso residencial en locales de planta baja. Porconsiguiente, en vista de los resultados positivos derivados dela aplicación de la mencionada normativa, se ha concluido queresulta conveniente la elaboración de una nueva Ordenanzamás adaptada a la realidad actual del municipio de Arrasate.

A este respecto, la Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda,siendo consciente de que el suelo residencial constituye un bienescaso de nuestra geografía, aboga por el establecimiento demecanismos que incentiven el modelo de ciudad compactafrente a la ciudad expansiva, posibilitando una ocupación más ra-cional del suelo. Así, la citada Ley, en su artículo 51.6 establecela posibilidad de que los Ayuntamientos, mediante la aprobaciónde una ordenanza municipal y sin necesidad de modificación delplaneamiento general, permitan el cambio de uso terciario a usoresidencial en planta baja de edificios residenciales.

Por todo ello, se entiende necesaria la aprobación de la pre-sente Ordenanza municipal reguladora de la transformación delocales en vivienda.

1www.gipuzkoa.eus LG.:S.S.1-1958

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220 Jueves, a 15 de noviembre de 20182018ko azaroaren 15a, osteguna

TOKI ADMINISTRAZIOA ADMINISTRACIÓN LOCAL3

Ordenan tza berriarekin lortu gura da etxe bizi tza kopuruahandi tze a erabili barik lurzoru berririk; horrez gain, irtenbide bateskain tze a gu txi erabilitako lokalen jabeei, eta itxu ra hobe tze alonjak itxi ta dauden auzoetan, ekidinez erakargarria ez denefektu estetikoa.

Premisa horretatik, Arrasateko Udalak azterketa espezifikobat egin du lokalak etxe bizi tza bihur tze a azter tze ko, eta helbu-rua da irizpide ba tzuk finka tze a jakiteko udalerrian zer eremudiren egokiak hori guztia ezarri ahal izateko, baita ere, lokalekzer eraikun tza ezaugarri bete behar dituzten etxe bizi tza bihur -tze ko, bizigarritasun baldin tza egokiekin.

Ordenan tzak erregula tzen ditu baldin tza teknikoak eta exiji -tzen diren betekizunak baimena emateko lokal bat etxe bizi tzabihur tze ko, eta defini tzen du prozedura bat lizen tzi a lor tze ko.Halaber, udalaren eskumena izango da ziurta tze a sortu direnetxe bizi tza horiek erabilera horri eska tzen zaizkion baldin tzakbete tzen dituztela, eta horretarako, aztertu beharko dira kasuzkasu erabilera aldaketako eskaera guzti-guztiak.

Azkenik, adierazi behar da ordenan tza hau eratu delahirigin tza antolamenduaren udal ordenan tza osagarri bat mo-duan, 2/2006 Legeak, ekainaren 30ekoa, Lurzoruaren eta Hiri-gin tza rena, 75. artikuluan oinarritua.

I. KAPITULUA

XEDEA ETA APLIKAZIO EREMUA

1. artikulua. Xedea.Ordenatnza honen xedea hau da: erregula tze a lokalen era-

bilera etxe bizi tza ra alda tze ko zuzkidura jarduketak, ArrasatekoHiri Antolamenduko Plan Orokorrak (HAPO) ezarritako irizpideenarabera.

2. artikulua. Aplikazio-eremua.1. Erabilera aldaketa, erregulatua ordenan tza honetan,

bakarrik egin ahal izango da hiri lurrean dauden etxe bizi tza erai-kinetako lokaletan, erabilera nagusia bada ain tzi nako eraiki-nean etxe bizi tza edo trinkotasun handiko etxe bizi tza.

2. Ikusita zer eragin izan dezakeen etxe bizi tza bihur tze akespazio publikoan, ordenan tza honetako I. eranskinak ezar tzendu eraikun tzen zer fa txa datan ezin diren bihurtu lokalak etxe -bizi tza berri beheko solairuan.

Ordenan tza honen eraginetarako, uler tzen da beheko solai-rua dela bide publikotik edo espazio libretik zuzenean sar tzendena, zorua sarbidearen fa txa dan egonik eta gehienez 1 m fa -txa da dagoen kalearen sestraren gainetik edo azpitik.

3. Halaber, fa txa da batean lokala ezin bada bihurtu etxe -bizi tza beheko solairuan, eta lokalaren alturak onar tzen badu,aldatu egin daiteke eraikun tza ren profila, eta sortu daiteke so-lairuarte berri bat, etxe bizi tza izateko, bigarren zuzkidura jardu-keta baten bidez.

Edozelan ere, bai beheko solairuko lokalak, bai etxe bizi tza -rako solairuarte berriak bete beharko ditu baldin tza guztiak, in-darrean dagoen araudian ezarritakoak (EKT, HAPO, ordenan tzahau eta abar).

4. Ordenan tza honetako II. eranskinak ezar tzen du erai-kun tzen zer fa txa datan ezin diren bihurtu lokalak etxe bizi tzaberri solairuartean.

5. Ordenan tza honen aplikazio eremutik kanpo daude eta,hortaz etxe bi tza bihur tze ko aukeratik kanpo: jatorrian soto kon-figurazioa ager tzen duten lokalak; eta kanpoko perimetroarenitxi turen % 50etik gorako propor tzi o batean erdisoto egoera batager tzen duten lokalak, beste lokal ba tzu ekin kontaktuan ez ba-daude, berdin izanda duten erabilera.

Con la nueva Ordenanza se pretende aumentar el númerode viviendas, sin necesidad de utilizar nuevo suelo, además deofrecer una salida a los propietarios de locales infrautilizados, ymejorar el aspecto de los barrios en los que las lonjas permane-cen cerradas, causando un efecto estético poco deseable.

Desde esta premisa, el Ayuntamiento de Arrasate ha reali-zado un estudio específico dirigido a analizar esta posibilidadde convertir los locales en viviendas, con la finalidad de fijarunos criterios sobre las zonas del municipio aptas para poderimplantarlo, así como las características edificatorias quedeben reunir los locales para transformarse en una viviendacon las adecuadas condiciones de habitabilidad.

La Ordenanza regula así las condiciones técnicas y los requi-sitos exigidos para poder autorizar la conversión del local en vi-vienda y define un procedimiento de obtención de la licencia.Asimismo, será competencia del Ayuntamiento asegurarse deque las viviendas resultantes cuenten con las condiciones exigi-das para dicho uso y para ello se deberán estudiar caso porcaso todas las solicitudes de cambio de uso.

Por último, cabe añadir, que la presente Ordenanza se cons-tituye como una Ordenanza municipal complementaria de la or-denación urbanística en base al art. 75 de la Ley 2/2006, de 30de junio, de Suelo y Urbanismo.

CAPÍTULO I

OBJETO Y ÁMBITO DE APLICACIÓN

Artículo 1. Objeto.Es objeto de la presente Ordenanza la regulación de las ac-

tuaciones de dotación consistentes en el cambio de uso de lo-cales a vivienda, de conformidad con los criterios establecidospor el Plan General de Ordenación Urbana de Arrasate (HAPO).

Artículo 2. Ámbito de aplicación.1. El cambio de uso regulado en la presente ordenanza

únicamente será posible en locales ubicados en edificacionesresidenciales con uso principal residencial antigua o residencialabierta sitas en suelo urbano.

2. Atendiendo a la afección que la transformación puedegenerar en el espacio público, el anexo I que acompaña la pre-sente ordenanza establece las fachadas de las edificacionesdonde no es posible transformar los locales en nuevas vivien-das en planta baja.

A efectos de la presente Ordenanza se entiende comoplanta baja aquella a la que se accede directamente desde unavía pública o espacio libre, y cuyo piso esté situado en su fa-chada de acceso a un máximo de 1m por encima o debajo de larasante de la calle en la que se sitúe la fachada.

3. Asimismo, en aquellas fachadas donde no se permite latransformación de locales en vivienda en planta baja, y siemprey cuando la altura del local lo permita, podría modificarse el per-fil de la edificación creando una nueva entreplanta destinada avivienda mediante una segunda actuación de dotación.

En cualquier caso, tanto el local de planta baja, como lanueva entreplanta destinada a vivienda deberían cumplir contodas las condiciones establecidas en la normativa vigente(CTE, HAPO, la presente ordenanza, etc.).

4. El anexo II de la presente Ordenanza establece las fa-chadas de las edificaciones donde no es posible transformar loslocales de entreplantas en nuevas viviendas.

5. Quedan excluidos del ámbito de aplicación de la pre-sente Ordenanza, y por tanto de la posibilidad de transformarseen vivienda, los locales que originalmente presenten una confi-guración de sótano, y aquellos que presenten la condición desemisótano en una proporción superior al 50 % de los cierresdel perímetro exterior que no estén en contacto con otros loca-les, cualquiera que sea su uso.


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Número zenbakia 220220Jueves, a 15 de noviembre de 20182018ko azaroaren 15a, osteguna

Gipuzkoako Aldizkari OfizialaBoletín Oficial de Gipuzkoa

Ondorio horietarako, erdisoto tzat joko da beheko solairua-ren azpitik dagoena eta eraikun tza rekin kontaktuan dauden lur-zoruko sestratik metro bat baino gehiago irteten dena.

6. Era berean, ordenan tza hau ez zaie aplikatuko antola-menduz kanpo edo antolamendua gerora zehazteko egoeranduten eraikinei.

7. Azkenik, lokalak egongo dira aplikazio eremutik kanpo,baldin eta lokalen eraikinek ez badaukate lehen okupazioko li-zen tzi arik ordenan tza hau indarrean sar tzen denean.

II. KAPITULUA

LOKALAREN BALDINTZAK ERABILERA ALDATZEKO

3. artikulua. Bizigarritasun baldin tzak.Erabilera aldaketa baimendu ahal izateko, lokalak eduki behar

ditu bizigarritasun baldin tza ba tzuk; hona hemen horiek:

1. Azaleta erabilgarria eta gu txie neko etxe bizi tza pro-grama:

Horri buruz, aplikatuko da Arrasateko Hiri AntolamendukoPlan Orokorrak (HAPO) xeda tzen duena.

Salbuespenez, egongela-sukaldea-jangela piezan sartu dai-teke logela, egongela osoa deri tzo guna konfiguratuz.

Egongela oso horretan inola ere ezingo da sartu bainugela.

2. Etxe bizi tza osa tzen duten gelen gu txie neko azalera etazabalera baldin tzak:


3. Gelen gu txie neko altueta librea:

a) Etxe bizi tzen geletan gu txie neko altura librea izango da2,50 m (horrek dakar jatorrizko lokalaren altura izatea handia-goa).

b) Altura hori gu txi tu daiteke 2,30 m-raino komun, bainu-gela, korridore, atondo, armairu gela, trastelekuetan eta bestegela ba tzu etan, per tso nak luzaroan egoteko ez diren lekuetan.

c) Salbuespenez, udal teknikariek baloratu dezakete bai-men tze a 2,50 m-tik beherako gu txie neko alturak, betiere bete -tzen badira baldin tza hauek guztiak:

— Amaitutako lurzorutik goiko solairuaren forjaturainoko al-tuera ez izatea 2,40 m-tik beherakoa.

— Inola ere ez da onartuko sabai aizunak jar tze a halako ka-suetan, artikulu honetako b) atalean adierazitako kasuetan izanezik.

— Sabai bidezko instalazioak nahitaez izan behar dira bis-tako instalazioak.

d) Halaber, salbuespenez onartu ahal izango da altura gu -txi tze a 2,30 m-raino gela, sukalde edo logela ba tzu etako zati ba -tzu etan, hala behar denean egiturazko elementuak edo instalazioba tzuk pasa tze ko. Kasu horretan, altura gu txi tuko gelaren aza-lera ezingo da izan azalera osoaren % 10 baino handiagoa.

4. Gelak etxe bizi tzan bana tze ko baldin tzak:


A estos efectos, se considerará semisótano aquel situadopor debajo de la planta baja y que sobresalga más de un metroen cualquiera de las rasantes del terreno en contacto con la edi-ficación.

6. Del mismo modo, quedan excluidos de la aplicación dela presente ordenanza los edificios en situación de fuera de or-denación o en situación de planeamiento remitido.

7. Por último, se exceptúan del ámbito de aplicación los lo-cales sitos en los edificios que no cuenten con la licencia de pri-mera ocupación a la entrada en vigor de esta Ordenanza.

CAPÍTULO II

CONDICIONES DEL LOCAL PARA EL CAMBIO DE USO

Artículo 3. Condiciones de habitabilidad.Para que el cambio de uso pueda ser autorizado, el local de-

berá contar o tener posibilidades de contar con las condicionesde habitabilidad que a continuación se expresan:

1. Superficie útil y programa de vivienda mínima:

A este respecto se aplicará lo dispuesto por el Plan Generalde Ordenación Urbana de Arrasate (HAPO).

Excepcionalmente, la pieza estancia-cocina-comedor podráincluir el dormitorio configurando lo que se denomina estanciacompleta.

En ningún caso dicha estancia completa podrá incluir elbaño.

2. Condiciones de superficie y ancho mínimo de las piezasque componen las viviendas:


3. Altura libre mínima de las piezas:

a) La altura libre mínima en las piezas de las viviendasserá de 2,50 m (lo cual implica que la altura del local originalsea mayor).

b) Esta altura podrá reducirse hasta 2,30 m. en los aseos,baños, pasillos, vestíbulos, cuartos de armarios, trasteros yotras piezas no destinadas a la estancia prolongada de perso-nas.

c) Excepcionalmente los técnicos municipales podrán va-lorar autorizar alturas mínimas inferiores a 2,50 m siempre quese cumplan todas las siguientes condiciones:

— Que la altura desde el suelo acabado al forjado de laplanta superior no sea menor a 2,40 m.

— En ningún caso se admitirá la instalación de falsos techosen este tipo de supuestos, a excepción de los supuestos seña-lados en el apartado b) de este artículo.

— Las instalaciones por techo necesariamente serán insta-laciones vistas.

d) Asimismo, excepcionalmente podrá admitirse tambiénla reducción en la altura hasta 2,30 en parte de alguna de lasestancias, cocinas o dormitorios, cuando así se requiera para elpaso de elementos estructurales o de algunas instalaciones. Eneste caso, la superficie de la estancia con la altura reducida nopodrá ser mayor que un 10 % de la superficie total de la misma.

4. Condiciones de distribución de las piezas en las vivien-das:



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Halaber, logeletara eta bainugeletara iristeko mugen ka-suan, ez dira nahitaez aplikatuko etxe bizi tza ren gu txie neko pro-grama konfigura tzen denean egongela oso baten arabera.

5. Etxe bizi tza ko gelen aireztapen eta argiztapen baldin -tzak:

a) Etxe bizi tza guztiek izango dituzte gu txi enez bi bizigelaeraikinaren kanpo fa txa dan irekitako bao irekiak izango dituzte-nak. Ez dira kanpo fa txa da tzat hartuko erabilera publiko edo ko-munitarioa duen ataripe baten barruan dauden fa txa dak. Gelahorietatik, gu txi enez bat izango da egongelarako, haren edozeinmodalitatetan.

Egongela osoa denean, bakarrik eskatuko zaizkio halakobaldin tzak bizi tze ko gelari.

b) Egongela, sukalde, jangela eta logelarako diren geletanbao irekiak egongo dira, argi naturalekoak eta aireztatuak, zuze-nean kanporantz. Baoen azalera izango da gelaren azalera era-bilgarriaren zor tzi rena (1/8) eta inoiz ez 1 m²-tik behera. Baoa-ren azalera praktikagarria, airezta tze ko bada, gu txi enez izangoda gelaren azalera erabilgarriaren hamabirena (1/12).

c) Komunetan eta bainugeletan, etxe bizi tza barruan eraikidaitezkeen trastelekuetan bao irekiak egongo dira, zuzeneankanporantz edo argi patiorantz edo airezta tze baorantz, gu txie -neko airezta tze azalera batekin, 0,30 m²-koa, eta onar tzen dahoriek ordeztea eroanbidezko airezta tze sistemen bidez, bete -tzen dutenak airezta tze instalazioei buruz indarrean dagoenaraudia, edo airezta tze behartuaren bidez bitarteko mekani-koez, bermatuko dutenak gu txie neko erauzketa emari bat, or-duko 30 m³-koa.

d) Aurrekoa gorabehera, onargarria izango da baoak ireki -tze a ataripeetan, betiere bete tzen badira hemen azal tzen direnbaldin tzak:

— Inola ere ez dira joko kanpo fa txa da tzat; hortaz, ataripeanirekitako baoek izaera osagarri hu tsa izango dute, eta ezingodira aireztatu bao horien bidez gela kon tsi dera tzen bada bizi-gela (egongela, jangela, sukaldea eta logelak). Argi tze eta airez-ta tze beharrak bete beharko dira oso-osorik fa txa detan ireki-tako baoen bidez, kon tsi dera tzen direnak kanpokoak, Ordenan -tza ren eraginez.

— Bete beharko dira baoen gehieneko zabalerak, baoen ar-tean ostiko trinkoen gu txie neko zabalerak, baita ere, bao horiengoi eta zabalera arteko propor tzi oa, aipa tzen direnak Arrasa-teko Hiri Antolamenduko Plan Orokorrean (HAPO).

6. Lokalerako sarbidea:

Lokalak, etxe bizi tza bihurtu nahi badu, sarbide bat edukibehar du, bai eraikinaren komunikazio bertikaleko nukleotik(ataria edo eskailera), bai euskarri par tze laren beraren espazioez eraikitik, hau da, ezingo du izan zuzeneko sarbiderik bide pu-blikotik.

Sarbide hori ezin bada egin fisikoki, fun tzio nalki edo legez,eta salbuespenez, baimendu ahal izango da egitea zuzeneanaurrealdean duen kanpo espazio ez eraikitik, egokituz atarteberri bat, edo atondo/bana tza ile independentea, zeinari irekiahal izango zaizkion sarbideko ateak, gu txi enez 4 etxe bizi tza -koak.

7. Ke eta gas hustea:

Sukaldeetan, eta errekun tza edo gasak sor tzen diren bestegela batean, hodi independenteak egongo dira keak eta gasakbota tze ko, irteera batekin eraikinaren teilaturaino. Sistema horiizango da erauzgailu mekaniko bat, konektatua hodi bertikal in-dependente bati. Ezin bada hala egin, exijituko da talde iragazlebat ke irteera bakoa, ikatz iragazkiarekin.

Asimismo, las limitaciones establecidas para el acceso adormitorios y baños no serán necesariamente de aplicacióncuando el programa mínimo de vivienda se configure en base auna estancia completa.

5. Condiciones de iluminación y ventilación de las piezasen las viviendas:

a) Toda vivienda tendrá al menos dos piezas habitablescon huecos abiertos en las fachadas exteriores del edificio, nopudiendo entenderse como fachadas exteriores aquellas que sesitúan en el interior de porches con un uso público o comunita-rio. De estas piezas, al menos una, será la destinada a estanciaen cualquiera de sus modalidades.

En los supuestos de estancia completa solo se le exigiránestas condiciones a la estancia habitable.

b) Las piezas destinadas a estancia, cocina, comedor ydormitorio dispondrán de huecos de iluminación natural y venti-lación abiertos directamente al exterior. Los huecos deberántener una superficie no inferior a 1/8 de la superficie útil de lapieza y nunca menor de 1 m². La superficie practicable delhueco a efectos de ventilación será como mínimo de 1/12 de lasuperficie útil de la pieza.

c) Los cuartos de aseo y baños, los trasteros que puedanconstruirse en el interior de las viviendas, deberán disponer dehuecos abiertos directamente al exterior o a patios de luces ode ventilación, con una superficie mínima de ventilación de0,30 m², admitiéndose su sustitución por sistemas de ventila-ción por conducto que cumplimenten la normativa vigente sobreinstalaciones de ventilación,o mediante ventilación forzada pormedios mecánicos que garanticen un caudal mínimo de extrac-ción de 30 m³ por hora.

d) Sin perjuicio de lo anterior, será admisible la aperturade huecos en porches, cumpliendo las condiciones a continua-ción expuestas:

— En ningún caso se considerarán fachadas exteriores, porlo que los huecos que a las mismas se abran tendrán un carác-ter meramente complementario, no pudiendo ventilarse sólomediante estos huecos piezas consideradas habitables (estan-cia, comedor, cocina y dormitorios). Las necesidades de ilumi-nación y ventilación deberán cumplirse íntegramente a travésde huecos abiertos en fachadas que tengan la consideración deexteriores a efectos de la Ordenanza.

— Se deberán cumplir las anchuras de huecos máximas, losanchos mínimos de machones macizos entre huecos, así comola proporción entre alto y ancho de dichos huecos que se seña-lan en el Plan General de Ordenación Urbana de Arrasate(HAPO).

6. Acceso al local:

Los locales que pretendan convertirse en vivienda deberáncontar con un acceso bien desde el núcleo de comunicaciónvertical del edificio (portal o escalera) o bien desde el espaciono edificado de la propia parcela soporte, es decir, no podrántener acceso directo desde la vía pública.

En el caso de que dicho acceso no sea física, funcional o le-galmente posible, y de forma excepcional, se podrá autorizarque se efectúe directamente desde el espacio exterior no edifi-cado al que dé frente, mediante la habilitación de un nuevo por-tal, o vestíbulo/distribuidor independiente, al que podrán abrirlas puertas de acceso de al menos 4 viviendas.

7. Evacuación de humos y gases:

Las cocinas, así como cualquier otra pieza donde se pro-duzca combustión o gases, dispondrán de conductos indepen-dientes para su eliminación con salida hasta la cubierta del edi-ficio. Este sistema consistirá en un extractor mecánico conec-tado a un conducto vertical independiente. En caso de no serposible se exigirá un grupo filtrante sin salida de humos, con fil-tro de carbón.


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Galdararen errekun tza ko gasak hustuko dira ahal bada es-talkira. Ezinezkoa izanez gero, hustu daiteke fa txa dara, kanpokosestratik 2,30 m-tik gorako altura batean.

8. Saneamendua:

Etxe bizi tza berriek hargunea izango dute zorroten nagusiraedo, bestela, saneamendu sarearen puntu batera, sifoi ku txa -tilaren aurrekoa, edo eraikinaren erregistro pu tzu ra.

4. artikulua. Pribatutasuna eta segurtasuna.1. Orokortasunez, gu txie neko altura, ataripeko lurzorutik

leihoen leiho barrenera, 2,20 m-koa izango da.

Baldin tza horretatik salbue tsi ko dira babes zerrenda batduten kasuak (berdegunea, terraza...), 2 m zabalerakoa lokala-ren artean eta erabilera publikoko kanpoko ibilbideen eta oinez-koen pasabideen artean, eta abar. Zerrenda hori titulartasunpribatukoa izan daiteke (komunitatekoa edo ez), edo izan dai-teke lorategi eremu publikoa.

2. Onar tzen da segurtasun elementuak erabil tzea, halanola per tsi anak, segurtasun beirak edo kontraleihoak, betiereez badira pasa tzen fa txa dako lerrokaduratik eta errespeta tzenbadituzte estetika baldin tzak, ordenan tza honetako 11. artiku-luan ezarriak.

3. Inola ere ez da baimenduko burdin hesirik jar tzea.

5. artikulua. Klimatizazioa.Debeka tzen da jar tze a aire girotuko aparatuak, bide publi-

kotik ikusten badira. Bide publikora ematen duten klimatizagai-luen aire irteerako saretak jarri behar dira 2,30 m-ko gu txie nekoaltura batera.

6. artikulua. In tso norizazioa.Etxe bizi tza berriaren soinu maila egokituko zaio indarrean

dagoen zarataren gaineko araudiari, bai eremu orokorrekoaribai tokikoari, ondoko instalazioen ezaugarrien arabera, egondaudenak eskaera egiten den unean, baita ere, trafikotik dato-rren kanpo zarataren arabera; horregatik, egoki tze proiektuanbermatu eta justifikatu beharko da teknikoki haren in tso -norizazio egokia.

7. artikulua. Iragazgai tzea.Hezetasunaren aurka babesteko, lokala egonez gero lursai-

laren kontra, neurri hauek hartuko dira:

a) Iragazgaiztea: Barrukoa eta kanpokoa, estaldura hidro-fugoz, pintura iragazgaiztekoaz edo lamina iragazgaiztekoez.

b) Draina tzea: Hormaren eta lursailaren artean, laminadraina tza ile baten bidez, edota fabrikako barne orri bat egiteakamara bat sortuz 15 cm-koa. Horren eta kanpoko hormaren ar-tean. Zoladuraren eta lursailaren artean, legar geruza batez >15 cm-koa. Zolataren azpitik.

c) Draina tze aren urak husteko sarea: Konektatua sanea-mendu sareari draina tze hodi perimetral baten bidez, kanpokohorma hasten den lekuan, edo kanaletak eduki tze a ura jaso tze -koa ganberan kanpoko orriaren eta barruko orriaren artean.

d) Neurri zeha tzak zehaztuko dira iragazgaizte mailarenarabera, eraikun tza araudi aplikagarrian eskatua.

e) Hori guztia, kalterik egin gabe aurrekoa hobe tzen dutenbeste proposamen tekniko alternatibo ba tzu ei.

8. artikulua. Isolamendu termikoa.Horri buruz, jarraituko zaio eraikun tza ri buruz indarrean da-

goen araudian ezarritakoari.

La evacuación de los gases de combustión de caldera se re-alizará preferentemente a cubierta. En caso de imposibilidadpodrá evacuarse a fachada a una altura superior a 2,30 m res-pecto a la rasante exterior.

8. Saneamiento:

Las nuevas viviendas deberán acometer a la bajante gene-ral o, en cualquier caso, a un punto de la red de saneamientoanterior a la arqueta sifónica o al pozo de registro del edificio.

Artículo. 4. Privacidad y seguridad.1. Con carácter general, la altura mínima respecto del

suelo del porche al alfeizar de las ventanas será de 2,20 m.

Se excepcionarán de esta condición los casos en los queexista una franja de protección (zona verde, terraza...) de 2 m deanchura entre el local y los itinerarios y pasos peatonales exte-riores de uso público, etc. Dicha franja podrá ser de titularidadprivada (comunitaria o no) o zona pública ajardinada.

2. Se permite el uso de elementos de seguridad talescomo persianas, vidrios de seguridad o contraventanas, siem-pre y cuando no sobresalgan de la alineación de fachada y res-peten las condiciones de estética recogidas en el artículo 11 dela presente Ordenanza.

3. En ningún caso se autorizará la instalación de verjas.

Artículo. 5. Climatización.Se prohíbe la instalación de aparatos de aire acondicionado

visibles desde la vía pública. Las rejillas de salida de aire de lasclimatizadoras que den a vía pública deberán situarse a una al-tura mínima de 2,30m.

Artículo 6. Insonorización.El nivel de insonorización de la nueva vivienda se ajustará a

lo establecido en la normativa vigente en materia de ruidos,tanto de ámbito general como local, en función de las caracte-rísticas de las instalaciones contiguas existentes en el momentode la solicitud, así como del ruido exterior procedente del trá-fico, por lo que en el proyecto de adecuación deberá garanti-zarse y justificarse técnicamente la insonorización adecuada.

Artículo 7. Impermeabilización.Para la protección contra la humedad, en los casos en los

que el local se sitúe contra terreno, se adoptarán las siguientesmedidas:

a) Impermeabilización: interior y exterior mediante revesti-miento hidrófugo, pintura impermeabilizante o láminas imper-meabilizantes.

b) Drenaje: Entre muro y terreno, mediante lámina dre-nante, o bien realización de hoja interior de fábrica creando unacámara > 15 cms. Entre ésta y el muro exterior. Entre solado yel terreno, mediante capa de grava > 15 cms. Por debajo de lasolera.

c) La red de evacuación de aguas del drenaje: conectadaa la red de saneamiento mediante un tubo perimetral de dre-naje en el arranque del muro exterior o disponer canaletas derecogida de agua en cámara entre hoja exterior e interior.

d) Las medidas concretas se determinarán según el gradode impermeabilidad exigido en la normativa de edificación apli-cable.

e) Todo ello sin perjuicio de propuestas técnicas alternati-vas que mejoren lo dispuesto anteriormente.

Artículo 8. Aislamiento térmico.A este respecto se atenderá a lo establecido en la normativa

vigente en materia de edificación.


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9. artikulua. Toldoak.Orokortasunez ez da onartuko toldoak jar tze a beheko solai-

ruko lokaletan, salbuespen honekin: erabilera aldatu duen loka-laren beheko forjatuaren kota badago aurrealdera ematen duenespazio publikoaren (kalea, plaza...) sestra baino 2 m- gorago.

Baldin tza horretatik salbue tsi ko dira babes zerrenda batduten kasuak (berdegunea, terraza...), 2 m zabalerakoa lokala-ren artean eta erabilera publikoko kanpoko ibilbideen eta oinez-koen pasabideen artean, eta abar. Zerrenda hori titulartasunpribatukoa izan daiteke (komunitatekoa edo ez), edo izan dai-teke lorategi eremu publikoa.

Kasu guztietan jarraituko dira (HAPO) Arrasateko Hiri Antola-menduko Plan Orokorraren irizpideak.

10. artikulua. Solairuerdiak.Onartuko da solairuerdiak eraiki tze a baldin eta lokalaren

gu txie neko altura librea guztira bada gu txi enez 5,20 m-koa. Ate-ra tzen diren alturek bete egin beharko dute ordenan tza hone-tako 3.4 artikuluan ezarritakoa.

Solairuerdia nahitaez egon behar da lotua etxe bizi tza ri, etagaratu ahal izango da lokalaren azalera erabilgarriaren % 60an;eta iri tsi daiteke fa txa daraino, behar bezala konponduz baoenkonposizioa oro har.

11. artikulua. Estetika baldin tzak.1. Lokalaren fa txa da bat etorriko da eraikinaren gainera-

koekin, distor tsi o estetikorik barik materialetan, koloretan etaabarretan.

2. Erabilera alda tze ko sor tzen diren baoak bat etorriko di -ra goiko solairuetako baoen arda tze kin.

3. Aldaketa estetikoak egiten badira lokala dagoen eraiki-naren fa txa dan, erasandako lokalaren fa txa da ere egokitu eginbeharko da aldaketa horietara.

12. artikulua. Inguruko erabilerak.Lokalaren berezko baldin tzez gain, mugako lokalek eta

haren ondokoek erabileraren bat izan beharko dute, bateraga-rria dena etxe bizi tza ren erabilerarekin, ez dadin izan desegokiaerabilera hori ezar tze a haren inguruan dauden jarduerengatik.

III. KAPITULUA

XEDAPEN OROKORRAK

13. artikulua. Aplikazio araudi subsidiarioa.Ordenan tza hauetan arau tzen ez diren alderdi guztietan, ja-

rraituko da Arrasateko Hiri Antolamenduko Plan Orokorrak(HAPO) xeda tzen duena.

14. artikulula. Hirigin tza kargak.Hirigin tza kargak ordaindu beharko dira, kasuan kasu plan-

teatutako zuzkidura jarduketa guztiei eta bakoi tza ri dagozkie-nak.

15. artikulua. Izateko egoerak erregulariza tzea.Baimendu ahal izango dira, ordenan tza honen bete tze gra-

duaren heinean, ordenan tza hau indarrean sartu baino leheneta udal lizen tzi a izan barik, egindako erabilera aldaketa jardu-ketak.

Jardun horien legezkotasunari buruz, lizen tzi a barik egin-dako obren tasak eta zergak derrigorrean ordaindu beharkozaizkio udalari.

Artículo 9. Toldos.Con carácter general no se permitirá la instalación de toldos

en los locales de planta baja, a no ser que la cota del forjado in-ferior del local objeto de transformación se sitúe a más de 2mde la rasante del espacio público (calle, vía, plaza...) al que dafrente.

Se excepcionarán de esta condición los casos en los queexista una franja de protección (zona verde, terraza...) de 2 m deanchura entre el local y los itinerarios y pasos peatonales exte-riores de uso público, etc. Dicha franja podrá ser de titularidadprivada (comunitaria o no) o zona pública ajardinada.

En todo caso se seguirán los criterios señalados por el PlanGeneral de Ordenación Urbana de Arrasate (HAPO).

Artículo 10. Altillos.Se permitirá la construcción de altillos siempre que la altura

libre mínima total del local sea de al menos 5,20 m. Las alturasresultantes deberán cumplir con lo establecido en el art 3.4 dela presente Ordenanza.

El altillo deberá estar necesariamente vinculado a la vi-vienda en la que se ubica y podrá desarrollarse en el 60 % de lasuperficie útil del local, pudiendo llegar hasta fachada, resol-viendo adecuadamente la composición de los huecos en con-junto.

Artículo 11. Condiciones de estética.1. La fachada del local deberá armonizar con el resto del

edificio sin que existan distorsiones estéticas en cuanto a mate-riales, colores, etc.

2. Los huecos que se creen para el cambio de uso debe-rán ser acordes a los ejes de los huecos de las plantas altas.

3. En los supuestos en los que en la fachada del edificiodonde se sitúe el local se realicen cambios estéticos, la fachadadel local afectado también deberá adecuarse a dichos cambios.

Artículo 12. Usos circundantes.Además de las condiciones propias del local, los locales lin-

dantes y próximos a aquel deberán ser objeto de algún uso com-patible con el de la vivienda, de tal forma que no resulte inapro-piado el establecimiento de dicho uso por razón de las activida-des circundantes al mismo.

CAPÍTULO III

DISPOSICIONES GENERALES

Artículo 13. Normativa de aplicación subsidiaria.En todos los aspectos no regulados en las presentes Orde-

nanzas, se estará a lo dispuesto en El Plan General de Ordena-ción Urbana de Arrasate (HAPO).

Artículo 14. Cargas urbanísticas.Deberán abonarse las cargas urbanísticas relativas a todas

y cada una de las actuaciones de dotación que se planteen parala transformación en cada caso.

Artículo 15. Regularización de situaciones de hecho.Podrán autorizarse, en medida de su grado de cumplimiento

de la presente ordenanza, aquellas actuaciones de cambio deuso y acondicionamiento a vivienda de locales que se hayan lle-vado a cabo de forma previa a la entrada en vigor la presenteOrdenanza sin la correspondiente licencia municipal.

Sobre la legalización de estas actuaciones recaerá la obliga-ción de resarcir al Ayuntamiento con el pago de las tasas e im-puestos correspondientes a las obras ejecutadas sin licencia.


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16. artikulua. Erabilera alda tze ko prozedura.1. Prozedura hasiko da lokalaren jabeak aurkeztutako es-

kaera baten bidez, lokaleko jabeak hartarako aurkeztua, eta ho-rretarako, ekarri beharko du lokalaren eskritura publikoa.

2. Udal zerbi tzu teknikoen txo sten tekniko baten bidez ba-loratuko da lokalak zer gaitasun duen han bertan etxe bizi tza bathar tze ko, azaldutako irizpideen arabera.

3. Jabeak ematen dituen dokumentuez ez bada nahikoa,eskatu dakioke agiri gehiago aurkezteko.

4. Begiratuta lokalak bete tzen dituen edo ez baldin tzaketxe bizi tza bat jar tze ko, udalak erabakiko du baimen hori ema-tea edo ez ematea. Emanez gero, akordioan bertan adierazikoda zenbatekoak izango diren jardun horren hirigin tza kargak(zuzkidura-karga ken tzea).

5. Erabilera aldaketa gauzatuko da hi tzar men baten bidez,zeina sinatuko duten interesdunak eta udalak, eta hi tzar -menean agertuko dira hirigin tza kargak (zuzkidura karga ken -tzea) eta zelan ordaindu.

6. Aurreko guztia egingo da kalterik egin gabe hirugarre-nen eskubideei eta eragin di tza keen jabe tza horizontaleko titu-luen aldaketei.

Erabilera aldaketako udal lizen tzi ak ez ditu behar tzen onda-sun higiezineko gainerako jabeak, ez die eragiten harremaneipartikularren artean, zein tzu en liskarrak, akordiorik egon ezean,erabakiko diren justiziako auzitegi arruntetan.

7. Erabilera alda tze ko eskubidea hartuko da aipatutako hi -tzar mena sina tzen den unean. Edozelan ere, etxe bizi tza egoki -tze ko obren lizen tzi a lor tze ko, interesdunak proiektu tekniko bataurkeztu beharko du.

8. Obra lizen tzi ak zehaztuko du zer agiri aurkeztu behardiren okupazio lizen tzi a lor tze ko (agiri teknikoak, obra berrikoeskritura, alta ematea OHZn...).

9. Urtebeteko epean hi tzar mena sina tzen den egunetikaurrera, obra bukatuta egon beharko da, lehen okupaziokolizen tzi a lortuta eta etxe bizi tzan norbait bizi beharko da. Azkenbaldin tza hori egiaztatu beharko da gu txi enez etxe bizi tzan biz-tanle baten errolda agiriaz.

Ez bada bete tzen aurreko hori, interesdunak galdu egingodu eskubidea erabilera alda tze ko, eta penalizazio moduan, itzu -liko zaio hirigin tza karga moduan ordaindutako zenbatekoaren% 50 bakarrik.

10. Egiaztatutakoan aurreko ataleko baldin tzak betetadaudela, udal erabakiz deklaratuko da gauzaturik erabilera al-daketa, eta erabakiko da etxe bizi tza inskriba tze a etxe bizi tza bi-hurtutako lokalen erregistroan.

11. Erabilera aldaketa gauzatutakoan, udalak egoera horijarriko du Gipuzkoako Foru Aldundiaren Hiri Katastroaren jaki-naren gainean, dagozkion eraginetarako.

Edozelan ere, eskatu ahal izango da komunikazio hori egi-teko jabeak berak.

17. artikulua. Etxe bizi tza bihurtutako lokalak erregistra -tzea.

Udalak erregistro bat sortuko du, non inskribatuko dituenerabilera baimena lortu duten lokal guztiak.

Udalak ziurtagiriak emango ditu, interesdunek eska tzen ba-dute aldaketa egiazta tze ko.

Artículo 16. Procedimiento para el cambio de uso.1. El procedimiento se iniciará mediante la solicitud a tal

efecto presentada por el propietario del local, para lo cual habráde acompañar la escritura pública del local.

2. Mediante informe técnico los Servicios Técnicos Munici-pales valorarán la aptitud del local para albergar en él una vi-vienda, de conformidad a los criterios expuestos.

3. En el caso de que la documentación proporcionada porel propietario no sea suficiente, podrá requerírsele para quepresente documentación adicional.

4. Atendiendo al cumplimiento o no por el local de los re-quisitos exigidos para el establecimiento de una vivienda, elAyuntamiento resolverá la concesión o no de dicha autorización.En caso de concesión, en el mismo acuerdo se expresará el im-porte al que ascenderían las cargas urbanísticas (levantamientode la carga dotacional) correspondientes a dicha actuación.

5. El cambio de uso se materializará mediante un conve-nio que suscribirán el interesado y el Ayuntamiento, en el que secontemplarán las cargas urbanísticas (levantamiento de lacarga dotacional) y su forma de pago.

6. Todo lo anterior se efectuará sin perjuicio de los dere-chos de tercero y de las modificaciones del título de la propie-dad horizontal que en su caso pudiera exigir la intervención.

La licencia municipal de cambio de uso no obliga al resto depropietarios del inmueble ni afecta a las relaciones entre parti-culares, cuyos conflictos, de no mediar acuerdo, se resolveránante los Tribunales ordinarios de justicia.

7. El derecho para el cambio de uso se adquirirá en el mo-mento de la suscripción del referido convenio. Ello no obstante,para la obtención de la licencia de obras de acondicionamientode vivienda el interesado deberá presentar el correspondienteProyecto Técnico.

8. La Licencia de obras determinará los documentos quedeberán presentarse para la obtención de la licencia de ocupa-ción (documentación técnica, escritura de obra nueva, alta en elIBI...).

9. En el plazo de un año a contar desde la firma del con-venio, la obra deberá encontrarse finalizada, la licencia de pri-mera ocupación obtenida y la vivienda habitada. Este último ex-tremo se acreditará con el empadronamiento de al menos unhabitante en la vivienda.

En caso de incumplimiento de lo anterior, el interesado per-derá el derecho adquirido para el cambio de uso, y como pena-lización, únicamente le será reintegrado el 50 % del importeabonado en concepto de cargas urbanísticas.

10. Una vez acreditado que se han cumplido los requisitosdel apartado anterior, por resolución municipal se declarará ma-terializado el cambio de uso y se acordará la inscripción de la vi-vienda en el registro de locales convertidos a vivienda.

11. Una vez materializado el cambio de uso, el Ayunta-miento pondrá dicha circunstancia en conocimiento del Catas-tro de Urbana de la Diputación Foral de Gipuzkoa, a los efectosoportunos.

No obstante, se podrá exigir que esta comunicación se hagapor el propio propietario.

Artículo 17. Registro de locales convertidos a vivienda.

El Ayuntamiento creará un Registro en el que inscribirátodos los locales cuyo uso ha autorizado.

El Ayuntamiento emitirá cuantos certificados soliciten los in-teresados para la acreditación de tal extremo.


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18. artikulua. Zehapenak eta arau hausteak.Ordenan tzak «udal ordenan tza, hirigin tza antolamenduaren

osagarria» izaera du; horregatik, ordenan tza honen arau-haus-teak san tzi onatuko dira 2/2006 Legearen arabera, lurzorua-rena eta hirigin tza rena.

Xedapen deroga tza ilea.Ordenan tza hau indarrean sar tzen denean indargabetuta

egongo da «udal ordenan tza ren testu bategina, zeinak erregula -tzen dituen lokalak etxe bizi tza bihur tze ko jardunak hiri lurrekoetxe bizi tza eremu finkatuetan».

Azken xedapena.Ordenan tza hau indarrean sartuko da Gipuzkoako ALDIZKARI

OFIZIALEAN argitaratu eta 15 egunera.

Artículo. 18. Sanciones e infracciones.Esta Ordenanza tiene carácter de «Ordenanza municipal

complementaria de la ordenación urbanística», por ello las in-fracciones de la presente Ordenanza se sancionarán deacuerdo con la ley 2/2006 de Suelo y Urbanismo.

Disposición derogatoria.Queda derogado a la entrada en vigor de esta Ordenanza el

«Texto refundido de la Ordenanza municipal reguladora de ac-tuaciones tendentes al cambio de uso de locales a vivienda enámbitos residenciales consolidados de suelo urbano».

Disposición final.La presente Ordenanza entrará en vigor a los 15 días de su

publicación en el BOLETÍN OFICIAL de Gipuzkoa.


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