REUNIÓN DELCONSEJO FEDERAL DE REGISTROS DE LA PROPIEDAD INMUEBLE. Ley 26.387 - República Argentina.La Plata, 15 y 16 de junio de 2016

TIEMPO COMPARTIDO EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL

Por: MARCELA H. TRANCHINI

1. LAS EXPRESIONES MODERNAS DE LA PROPIEDAD (conjuntos inmobiliarios en general)

1. 1. Caracterización en el C.C.yC.

Nuevos derechos reales.Art. 1887

Inc. d. los conjuntos inmobiliarios;

Inc. e. el tiempo compartido;Inc. f. el cementerio privado

Derechos reales sobre cosa propia o

parcialmente propia (art. 1888)

Derechos reales principales (art. 1889)

Que se ejercen por la posesión (art. 1891)

1. 2. Regulación.

• Arts.2073 a 2086

CONJUNTOS INMOBILIARIOS P.P.D.

• Arts. 2087 a 2102

TIEMPO COMPARTIDO

• Arts. 2103 a 2113

CEMENTERIOS PRIVADOS

TÍTULO VI DEL LIBRO IV C.C.yC.

1.3. Conceptos Todos los derechos reales, excepto los conjuntos inmobiliarios, son

definidos por las facultades que uno o más sujetos tienen sobre el

objeto.

En los conjuntos inmobiliarios se opta por una descripción fáctica de los

objetos sobre los que se asientan:

Conjuntos inmobiliarios: Cap. 1. Art. 2073.

Tiempo compartido: Cap. 2. Art. 2087.

Cementerios privados: Cap. 3: Art. 2103

1.4. Un poco de historia. Se desarrollaron en el transcurso del último cuarto del siglo

pasado. Primero aparecieron los clubes de campo y parques

industriales, luego el tiempo compartido, cementerios privados, centros de compra y barrios cerrados.

Nacieron para atender a intereses comunes de grupos de personas:

1. Utilización de viviendas permanentes o transitorias con fines de esparcimiento o vacacionales (clubes de campo, barrios cerrados, chacras, tiempo compartido).

2. Desarrollo de actividades comerciales o industriales (centros de compra, parques industriales).

3. Provisión de lugares para el eterno descanso de los muertos (cementerios privados).

1.5. Características comunes: Derechos y deberes de los adquirentes.

Derechos y obligaciones respecto de partes y cosas privativas y comunes. (arts. 2074, 2090 inc. b y 2107 y conc. )Derechos y obligaciones respecto de los servicios (arts. 2076, 2094 inc. a, 2107 inc. d y conc.)Atribución de alícuotas representativas de los derechos sobre el objeto común (arts. 2056 inc. f y g., 2081, 2095 inc. d, 2108 inc. b y conc.)Fuertes limitaciones a los derechos privativos (arts. 2080, 2095 inc. a, 2108 inc. a y conc.)

1.6. Características comunes: Aspectos contractuales

Organización jurídica: Redes contractuales. Contratos conexos (arts. 1073 a 1075)Contratos plurilaterales de organización. (Escrituras de afectación, reglamentos internos) Contratos por adhesión a cláusulas predispuestas. (arts. 984 a 989).Relación de consumo (arts. 1092 a 1095, 2100 y 2111)

1.7. Posturas doctrinarias.

1) Deben ser regulados en la legislación de fondo.2) Deben tener cabida en el marco de los derechos reales.

Doctrina mayoritaria: Es contraria a la creación indiscriminada de derechos reales:* XI J. N.D.C. (Buenos Aires, 1987) y XXII J.N.D. C. (Córdoba, 2009)* P. de 1987; P. de 1992 y P. de 1998

Doctrina minoritaria: Es partidaria de crear Derechos reales autónomos y sobre cosa propia. *Es la que adopta el Código Civil y Comercial.

2. TIEMPO COMPARTIDO

La modalidad más extendida es la que recae sobre inmuebles con fines turísticos

2.1. ¿Qué es el tiempo compartido?

Derecho de Tiempo

Compartido.

• Atribuye a una persona (usuario/ adquirente) la facultad de usar y gozar con exclusividad determinados bienes —generalmente inmuebles— sucesiva y alternadamente, por períodos temporales

Sistema de Tiempo

compartido

• Se refiere fundamentalmente tiempo compartido turístico y abarca la totalidad de vínculos negociales que van desde el propietario enajenante, el emprendedor o desarrollista, los usuarios/adquirentes, el comercializador y el administrador, incluyendo a quienes se dedican al intercambio vacacional.

2.2. Consideraciones generales

"No alquile la habitación, compre el

hotel, le sale más barato"

Orígenes.Evolución.Denominaciones.

2.3. Marco normativo.• Art. 1: Queda comprendida la adquisición

de derechos en tiempos compartidos, clubes de campo, cementerios privados y figuras afines...".

Ley 24.240 (t.o. ley 26.361)

• Su ámbito de aplicación se circunscribe a la regulación de los "sistemas turísticos de tiempo compartido (STTC)"

Ley 26.356, reglamentad

a por Dec. 760/2014

• Regula el Tiempo Compartido en el Capítulo 2 del Título VI de su Libro 4.

• Su ley aprobatoria, 26.994 deroga el Capítulo III, "De la constitución del sistema turístico de tiempo compartido"; el Capítulo IV, "Del contrato de tiempo compartido"; Capítulo V, "De la administración de los STTC", y el Capítulo IX, de la extinción del sistema turístico de tiempo compartido de la ley 26.356

Código Civil y Comercial de

la Nación

2.4. Caracterización

ARTÍCULO 2087.- Concepto. Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

No. Se describen los objetos sobre los cuales recae el derecho y su modalidad de uso

¿Es una definición del derecho real?

2.4. Caracterización1) El derecho se ejerce sobre uno o más bienes por

períodos de tiempo. 2) La Unidad de Medida Temporal determina la medida

del derecho. (art. 3 Ley 26.356).

UNIDAD DE MEDIDA TEMPORAL determinada o determinable:Período temporal fijo:Período temporal flotante: Unidad de Medida por Puntos.

UNIDAD HABITACIONAL determinada o determinable dentro de una categoría o tipo

2.4. Caracterización1) Finalidad amplia: alojamiento, hospedaje, comercio,

turismo, industria u otros fines.2) Objeto amplio: toda clase de bienes

Objeto

Cosa

Totalidad

Parte Indivisa

Parte material

Bien Inmaterial

“… Se acepta que el objeto puede consistir en un bien taxativamente señalado por la ley, pensando en casos de derechos sobre derechos, como la hipoteca del derecho de superficie en su modalidad de derecho sobre cosa ajena; o en casos de derechos complejos como el tiempo compartido.”

2.4. Caracterización

2.5. Sujetos que intervienen:Su designación en el CCCyN debe ser entendida con el significado que le brinda el art. 3º de la ley 26.356.

Usuario. Es quien adquiere el derecho de uso periódico Propietario. Es el titular dominial de un inmueble, quien

lo afecta total o parcialmente a Tiempo Compartido. Emprendedor. Es el propietario o quien, no siéndolo,

cuenta con legitimación para comercializar períodos de disfrute y brindar las prestaciones correspondientes.

Comercializador o Vendedor. Es la persona que promueve y ofrece en venta períodos de uso.

Administrador. Es la persona que tiene a su cargo la gestión y mantenimiento de los bienes afectados.

2.6. Afectación al sistema: Requisitos (arts. 2090 y 2091)

Forma: Escritura pública si se trata de inmuebles.

Legitimación: Los titulares de derechos reales sobre cosa propia (Comp. art. 2090).

Comparecencia: Propietario y emprendedor, cuando no sea el propietario. (art. 2090)

Certificados catastral y de deudas.

Certificados de dominio: los bienes deben estar libres de gravámenes y restricciones.

Certificado de anotaciones personales no sólo por el propietario y el emprendedor, sino también por el comercializador y el administrador.

2.7. Inscripción de la afectación.

Otorgamiento de la

Afectación

Inscripción en el

Registro que corresponda si el bien es registrable

Inscripción en el

Registro de Prestadores

y Establecimie

ntos afectados a Sistemas de

T.C. (a crearse)

Para los STTC es el Registro dependiente

del Ministerio de Turismo

2.8. Efectos de la inscripción (art. 2093):

Prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin embargo, el emprendedor puede comercializar los periodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales. Oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en caso de concurso o quiebra.

La absolutez del dominio queda severamente limitada.

2.9. Naturaleza del derecho del adquirente

Capítulo 1, Título I del

Libro 4Nuevo derecho real

(art.1887 inc. e)

Derecho real sobre cosa parcialmente propia (art. 1888)

Derecho real principal (art. 1889)

Que se ejerce sobre cosas registrables y no registrables (art.

1890)

Si se trata de cosas se ejerce por la posesión

(art. 1891)

2.9. Naturaleza del derecho del adquirente.

Capítulo 2, Título IV del

Libro 4

Dudas sobre su naturaleza

De la definición no surge que se trata de un derecho real

(art. 2087)

Se habla de la “independencia de la naturaleza de los

derechos que se constituyan o

transmitan” (art. 2088)

"(a)l derecho del adquirente … se leaplican las normas

sobre derechos reales"(art. 2101)

2.9. Naturaleza del derecho del adquirente.

Si se configura como derecho

real

¿Es sobre cosa propia o ajena?

2.9. Naturaleza del derecho del adquirente.

Si es un DERECHO REAL: Si se trata de inmuebles, los contratos deben celebrarse en escritura pública e inscribirse —para ser oponible a terceros interesados—en el Registro de la Propiedad.

Ello requiere que en el Registro, ante la escritura de afectación haya submatrículas en las que conste las unidades espaciales (si es posible determinarlas) y las temporales.Si es un DERECHO PERSONAL El Código solo prevé su inscripción en el art. 2094 inc. b), que obliga al emprendedor a "habilitar un Registro de Titulares …”