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INSTITUTO POLITÈCNICO NACIONAL ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÌA Y ARQUITECTURA UNIDAD PROFESIONAL TECAMACHALCO SECCIÒN DE ESTUDIOS DE POSGRADO E INVESTIGACIÒN TÌTULO “COMPARATIVA DEL MERCADO DE DESARROLLOS DEPARTAMENTALES DE CALIDAD MEDIA EN LA DELEGACIÓN CUAUHTÉMOC; COLONIAS, “SANTA MARÍA LA RIBERA”, ATLAMPA Y “SANTA MARÍA INSURGENTES” TESINA QUE PARA OBTENER EL GRADO DE ESPECIALISTA EN VALUACIÒN INMOBILIARIA PRESENTA: ING. ARQ. RAÚL SÁNCHEZ LEYVA TECAMACHALCO, EDO. DE MÈXICO. JUNIO 2009.
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INSTITUTO POLITÈCNICO NACIONAL ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÌA Y ARQUITECTURA
UNIDAD PROFESIONAL TECAMACHALCO SECCIÒN DE ESTUDIOS DE POSGRADO E INVESTIGACIÒN
TÌTULO
“COMPARATIVA DEL MERCADO DE DESARROLLOS DEPARTAMENTALES DE CALIDAD MEDIA EN LA DELEGACIÓN CUAUHTÉMOC; COLONIAS, “SANTA MARÍA LA RIBERA”, ATLAMPA Y “SANTA MARÍA INSURGENTES”
TESINA
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE ESPECIALISTA EN VALUACIÒN INMOBILIARIA
PRESENTA:
ING. ARQ. RAÚL SÁNCHEZ LEYVA
TECAMACHALCO, EDO. DE MÈXICO. JUNIO 2009.
INSTITUTO POLITÈCNICO NACIONAL ESCUELA SUPERIOR DE INGENIERÌA Y ARQUITECTURA
UNIDAD PROFESIONAL TECAMACHALCO SECCIÒN DE ESTUDIOS DE POSGRADO E INVESTIGACIÒN
TÌTULO
“COMPARATIVA DEL MERCADO DE DESARROLLOS DEPARTAMENTALES DE CALIDAD MEDIA EN LA DELEGACIÓN CUAUHTÉMOC; COLONIAS, “SANTA MARÍA LA RIBERA”, ATLAMPA Y “SANTA MARÍA INSURGENTES”
TESINA
QUE PARA OBTENER EL GRADO DE ESPECIALISTA EN VALUACIÒN INMOBILIARIA
PRESENTA:
ING. ARQ. RAÚL SÁNCHEZ LEYVA
E.V.I. Salvador Muñoz Hernández. M en Urb. Humberto Chehaibar Arroyo.
E.V.I. Alma Lorena Garcini Flores.
TECAMACHALCO, EDO. DE MÈXICO. JUNIO 2009.
I N D I C E
I. Introducción. Resumen.
Abstract.
II. Antecedentes II.I Texto de Bando Dos. II.II Comentarios sobre el Bando Dos II.III Descripción geográfica, territorial y demográfica donde se aplica la Política del Bando Dos.
III. Factores que incrementan la demanda de uso de suelo para la vivienda.
III.I Crecimiento demográfico natural y social. III.II Crédito para la obtención de la vivienda.
a. III.II.I Programa de esquemas de financiamiento.
b. III.II.II Servicio Financieros y los Hogares Bancarización,
IV. Marco de referencia IV.I Objetivo Principal del estudio.
V. Análisis de los Inmuebles Considerados. V.I Avalúo “Atlampa” V.II. Avalúo “Santa María la Ribera” V.III. Avalúo “Santa María Insurgentes”
VI. Conclusiones. VI.I. Gráficas de conclusiones
VII. Recomendaciones VIII. Glosario de Términos IX. Bibliografía.
Capítulo I Introducción.
I. Introducción.
Esta tesina se dirige a un análisis de mercado en el cual intervienen enfoques financieros y de proyecto que ayudaran tanto a inversionistas como a consumidores a conocer las diferencias que se presentan en los desarrollos de departamentos de calidad media de acuerdo a las características que las hacen mas deseables para su negocio y hábitat.
Para su estudio se realizó una investigación que involucra antecedentes de la política aplicada en el Distrito Federal con respecto al Bando Dos y los Factores que incrementan la demanda de la vivienda; levantamiento de la información en campo para la realización de una base de datos que cuenta con las características de los desarrollos de departamentos de clase media en la Delegación Cuauhtémoc; así como el análisis de los datos obtenidos para establecer las conclusiones pertinentes acerca del trabajo desarrollado.
II. Resumen
En esta tesina se hace referencia a las ventajas que ha traido el bando 2 al
otorgar cambios de uso de suelos en las delegaciones que estan inmersas
dentro de este bando, se hace referencia desde que fue autorizado el bando 2
por el jefe de gobierno del distrito federal.
El grado de inversiones que se han realizado en estas delegaciones han
beneficiado al sector demandante de vivienda en estas delegaciones
principalmente se refleja en desarrollos de calidad media y residencial, el
enfoque que se le da en esta tesina es principalmente a desarrollos de
departamento de calidad media que han sido los que mas se han reflejado en
cuanto a tablas o gráficas corresponde.
Es por esto que se desarrolla esta investigación sirviendo como una orientación
tanto para desarrolladores como para demandantes de vivienda; la cual les
ayudara a tener un panorama más amplio de cuales son los desarrollos que se
están realizando en la actualidad con que características cuentan; así como el
precio en el que pueden encontrar estos desarrollos.
Aun cuando esta enfocada en tres colonias de la delegación “Cuauhtémoc”,
este análisis nos indica hacía donde hay potencial para desarrollar estos tipos
de inmuebles obteniendo ambas partes un beneficio, ya sea económico o de
confort.
III. Abstract
In this tesina one refers to the advantages that the decree has brought 2 when
granted changes of use of soils in the delegations that estan immersed inside
this decree, one refers since the decree was authorized 2 by the chief of
government of the federal district.
The degree of investments that have been realized in these delegations they
have been of benefit to the sector plaintiff of housing in these delegations
principally is reflected in developments of average and residential quality, the
approach that gives him in this tesina is principally to developments of
department of average quality that have been those who mas have been
reflected as for tables or graphs corresponds(fits).
It is for this that develops this investigation serving as an orientation both for
developers and for plaintiffs of housing; which(who) was helping them to have a
more wide panorama of which they are the developments that are realized at
present that typical they possess(rely on); as well as the price in which they can
find these developments.
Even if this one focused in three colonies of the delegation "Cuauhtémoc", this
analysis indicates us it was doing where there is potential to develop these
types of real estate obtaining both parts a benefit, already be economic or of
comfort.
Capítulo II. Antecedentes
La vivienda en la Ciudad de México se ha caracterizado por una
demanda superior a lo que se construye anualmente, en este caso el
Gobierno de la Ciudad de México ha incentivado por medio de el Bando
Informativo Número Dos del 28 de Diciembre del 2000, a limitar el crecimiento
desordenado y re-densificar el centro de la ciudad , así mismo incentiva las
ventajas de aprovechar la infraestructura y el equipamiento existente, el uso
eficiente de agua y reducción de contaminación ambiental debido a que se
viviría mas cerca de los centros de trabajo y de educación.
La política y lineamiento del bando No. 2 indica en su apartado No. III.-
Se promoverá el crecimiento poblacional hacia las Delegaciones Benito Juárez,
Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza, para aprovechar la
infraestructura y servicios que actualmente se encuentran sub-utilizados.
A partir de estos incentivos gubernamentales el mercado de la
construcción de vivienda se ha activado en estas delegaciones principalmente
ya que los permisos y licencias se han proporcionado con mayor celeridad.
Cuando se emitió el Bando 2 tenía como propósito repoblar la zona
central de la capital y evitar la pérdida de áreas verdes en las delegaciones
rurales. Así, el ordenamiento local restringió la construcción de unidades
habitacionales y desarrollos comerciales en las Delegaciones Álvaro Obregón,
Coyoacán, Cuajimalpa de Morelos, Iztapalapa, Magdalena Contreras, Milpa
Alta, Tláhuac, Tlalpan y Xochimilco.
Se busca el repoblamiento del centro de la ciudad de México, y reutilizar la
infraestructura existente en la zona.
Con el Bando #2 ha encarecido los terrenos de las delegaciones beneficiadas,
lo cual genera un tipo de vivienda de nivel medio y alto.
En estas delegaciones beneficiadas por el bando dos se ha retraído el mercado
de vivienda de interés social, lo cual provoca una migración de Estado de
México.
TRANSCRIPCION DEL BANDO 2
En mi carácter de Jefe de Gobierno del Distrito Federal, con fundamento
en las facultades que me confiere la Constitución Política de los Estados
Unidos Mexicanos, el Estatuto de Gobierno, las Leyes de Desarrollo Urbano,
del Medio Ambiente y del Transporte Público, a los HABITANTES DEL
DISTRITO FEDERAL HAGO SABER:
Que la conducción de la planeación del desarrollo urbano es responsabilidad
del Gobierno.
Que debe revertirse el crecimiento desordenado de la Ciudad.
Que es vital preservar el suelo de conservación del Distrito Federal impidiendo
que la mancha urbana siga creciendo hacia las zonas de recarga de mantos
acuíferos y donde se produce la mayor parte del oxigeno para la ciudad.
Que en los últimos treinta años las cuatro Delegaciones del Centro,
Cuauhtémoc, Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza, han
disminuido su población en un millón doscientos mil habitantes, en tanto que en
las Delegaciones del Sur y del Oriente la población ha crecido en forma
desproporcionada.
Que en la ciudad de México, existe escasa disponibilidad de agua y de redes
de tuberías para satisfacer las demandas del desarrollo inmobiliario.
Por tales motivos, he decidido la aplicación de las siguientes políticas y
lineamientos:
I. Con fundamento en las leyes, se restringirá el crecimiento de la mancha
urbana hacia las Delegaciones Álvaro Obregón, Coyoacán, Cuajimalpa de
Morelos, Iztapalapa, Magdalena Contreras, Milpa Alta, Tláhuac, Tlalpan y
Xochimilco.
II. En estas Delegaciones se restringirá la construcción de unidades
habitacionales y desarrollos comerciales que demanden un gran consumo de
agua e infraestructura urbana, en perjuicio de los habitantes de la zona y de los
intereses generales de la ciudad.
III. Se promoverá el crecimiento poblacional hacia las Delegaciones Benito
Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza para aprovechar
la infraestructura y servicios que actualmente se encuentran sub-utilizados.
IV. Se impulsará en estas Delegaciones el programa de construcción de
vivienda para la gente humilde de la ciudad.
V. A partir del próximo 2 de enero, empezará a funcionar la Ventanilla
Única para el ingreso de solicitudes de uso del suelo específico y de factibilidad
de servicios, en obras de impacto urbano y ambiental, en el marco de las
atribuciones que por ley le competen a cada una de las Secretarías del
Gobierno Central.
VI. La Ventanilla Única se instalará en la Secretaría de Desarrollo Urbano y
Vivienda; específicamente en el Registro de los Planes y Programas,
dependiente de la Dirección General de Desarrollo Urbano.
VII. Esta Ventanilla expedirá, sin tanto trámite y en un término no mayor de
treinta días hábiles, un Certificado Único que definirá, para conjuntos
habitacionales menores de 200 viviendas, la factibilidad de dotación de agua,
servicios de drenaje y de desagüe pluvial, de vialidad, de impacto urbano, de
impacto ambiental y de uso del suelo.
Pido la confianza, colaboración y respaldo de los ciudadanos, en el entendido
que por encima de los intereses personales o de grupos, está la preservación
del medio ambiente y la viabilidad de la ciudad.
México, Ciudad de la Esperanza, 28 de diciembre del año 2000
II.III Descripción Geográfica, Territorial y Demográfica. Geográfica.
Las delegaciones que integran el bando dos se ubican dentro del D.F. y forman
parte del Centro de la Ciudad capital integradas por:
TERRITORIAL
El Distrito federal está integrado por una superficie total de 1,485 km2,
de los cuales la superficie que abarca el bando dos es de 140 km2 es decir el
9.42%, observando que es la décima parte en espacio territorial total en donde
se aplica dicho decreto, siendo un espacio relativamente mínimo en
comparación con la superficie total del D.F.
DELEGACION LATITUD LONGITUD ALTITUD
BENITO JUAREZ 19°22’15’’ 99°02’27’’ 2,242 m
CUAUHTEMOC 19°26’35” 99°08’40” 2,230 m
MIGUEL
HIDALGO19°24’24” 99°11’28” 2,265 m
VENUSTIANO
CARRANZA 19°25’00” 99°06’50” 2,265 m
DEMOGRAFICA.En este punto analizaremos primeramente los datos del INEGI de los años
1990 al 2000, en este periodo observamos, que efectivamente las estadísticas
muestran que existe un fenómeno demográfico en las delegaciones periféricas
las cuales se van densificando mientras el centro de la ciudad se va quedando
despoblado.
POBLACION EN EL D.F. INEGI DEL PERIODO 1990, 1995, 2000
DELEGACIONES
FUERA DEL
BANDO DOS
DENTRO DEL
BANDO DOS
1990 1995 2000
AZCAPOTZALCO 474,688.00 440,558.00 441,008.00
COYOACAN 640,066.00 639,021.00 640,423.00
CUAJIMALPA 119,669.00 151,127.00 151,222.00
GUSTAVO A.
MADERO 1,268,068.00 1,233,922.00 1,235,542.00
IZTACALCO 448,322.00 410,717.00 411,321.00
IZTAPALAPA 1,490,499.00 1,771,673.00 1,773,343.00
MAGDALENA
CONTRERAS 195,140.00 221,762.00 222,050.00
MILPA ALTA 63,654.00 96,744.00 96,773.00
ALVARO
OBREGON 642,753.00 685,327.00 687,020.00
TLAHUAC 206,700.00 302,483.00 302,790.00
TLALPAN 484,866.00 580,776.00 581,781.00
XOCHIMILCO 271,151.00 368,798.00 369,787.00
SUBTOTAL 6,305,576.00 6,902,908.00 6,913,060.00
BENITO
JUAREZ 407,811.00 359,334.00 360,478.00
CUAUHTEMOC 595,960.00 515,132.00 516,255.00
MIGUEL
HIDALGO 406,868.00 351,846.00 352,640.00
VENUSTIANO
CARRANZA 519,628.00 462,089.00 462,806.00
SUBTOTAL 1,930,267.00 1,688,401.00 1,692,179.00
TOTAL
POBLACION D.F. 8,235,843.00 8,591,309.00 8,605,239.00
DELEGACIÓN CUAUHTÉMOC Situación Geográfica y Medio Físico Natural
Ubicación
La Delegación Cuauhtémoc se localiza en el centro del área urbana del Distrito
Federal, contiene al Centro Histórico, así como el llamado perímetro “A”, parte
del
perímetro “B” y el Paseo de la Reforma. Se le considera el corredor comercial y
de
servicios más importante de la Ciudad.
Sus coordenadas geográficas son:
Latitud Norte: 19º 28’ y 19º 23’
Longitud Oeste: 99º 07’ y 99º 12’
Altitud: 2,230 metros sobre el nivel del mar.
La delegación tiene una superficie de 3244 Ha. , que representa el 2.2% de la
superficie del Distrito Federal y el 4.3% del total del área urbanizada de la
entidad. La delegación comprende 2,627 manzanas, en las 34 colonias
siguientes:
Listado de Colonias
1. Algarín.
2. Ampliación Asturias.
3. Asturias.
4. Atlampa. 5. Buenavista
6. Buenos Aires.
7. Centro.
8. Centro Urbano Benito Juárez
9. Condesa.
10. Cuauhtémoc
11. Doctores
12. Esperanza.
13. Ex-Hipódromo de Peralvillo.
14. Felipe Pescador.
15. Guerrero.
16. Hipódromo.
17. Hipódromo de la Condesa.
18. Juárez.
19. Maza.
20. Morelos.
21. Obrera.
22. Paulino Navarro.
23. Peralvillo.
24. Roma Norte.
25. Roma Sur.
26. San Rafael.
27. Tránsito.
28. San Simón Tolnáhuac.
29. Santa María Insurgentes. 30. Santa María La Ribera. 31. Tabacalera..
32. Unidad Nonoalco Tlatelolco.
33. Valle Gómez.
34. Vista Alegre.
.
Fuente: Subdelegación de Obras y Servicios de la Delegación Cuauhtémoc.
Medio Físico
El relieve de la delegación es sensiblemente plano, su pendiente es menor al
5%; el clima es templado, con temperatura media anual de 17.2ºC y presenta
una precipitación pluvial promedio anual de 618 milímetros. La altitud promedio
es de 2,240 metros sobre el nivel del mar. Se asienta dentro del área
antiguamente ocupada por el Lago de Texcoco, por lo que predominan los
suelos arcillosos; la totalidad de su territorio se encuentra en la zona III,
lacustre, según la clasificación del Reglamento de Construcciones para el
Distrito Federal.
Delimitación
Partiendo del crucero de la calle de Crisantema y Paseo de las Jacarandas, por
la
acera poniente de este último y hacia el norte hasta llegar a la esquina con la
Calzada Vallejo en su confluencia con la Av. Insurgentes Norte, las que cruzan
en línea recta hasta encontrar la acera norte de la Av. Río Consulado, por la
cual sigue al oriente hasta llegar al crucero con FF.CC. Hidalgo girando hacia el
sur por la acera oriente de las calles de Boleo, continuando en la misma
dirección y en la misma acera en Av. Del Trabajo hasta la calle de Vidal
Alcocer, por la que sigue hacia el sur por la acera oriente para continuar
después en la misma dirección, por la misma acera, por la Av. Anillo de
Circunvalación, hasta encontrar la Calzada de la Viga, y por la misma acera
continúa hasta su encuentro con el Viaducto Río de la Piedad, por el cual sigue
por se acera sur hacia el poniente siguiendo todas sus inflexiones hasta la
esquina que forman con las avenida Insurgentes y Nuevo León, por la cual
sigue con rumbo noroeste y por su acera poniente para después tomar por la
Av. Juanacatlán, por la cual sigue en la dirección noroeste por su acera hasta
llegar al eje de la Calzada Tacubaya ( hoy José Vasconcelos) para continuar
por ésta y con rumbo noroeste hasta su encuentro con el Paseo de la Reforma,
girando hacia el poniente hasta encontrar la Calzada Melchor Ocampo, por
cuyo eje y en dirección noroeste continúan después por Av. Instituto Técnico
hasta el crucero de ésta con Crisantema y Paseo de las Jacarandas, que es el
punto de partida.
COLINDANCIAS
Colinda al Norte con la Delegación Azcapotzalco y con Gustavo A. Madero. Al
Sur con las delegaciones Iztacalco y Benito Juárez. Al Poniente con Miguel
Hidalgo y al Oriente con la Delegación Venustiano Carranza.
Como comparación, en la vecina colonia Santa María la Ribera, el uso de suelo
no se ha modificado, sino que únicamente se ha generado una intensificación
de la densidad, provocada por el bando 2. En la colonia Santa María
Insurgentes, no se ha producido cambio alguno.
CRECIMIENTO URBANO
El crecimiento acelerado de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México se
ha dado, básicamente en tres períodos; siendo el primero el que va de 1900-
1930, el segundo de 1930-1950 y el tercero de 1950 a la fecha.
En el plano se muestra cuales eran las colonias o zonas que se encontraban
en desarrollo entre los años de 1930 a 1950.
En 1950, la expansión territorial de la Ciudad de México se empezó a extender
también hacia algunos municipios colindantes del estado de México.
Hacia 1960, la Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM *) ya abarca
casi todo el Distrito Federal, a excepción de las delegaciones de Milpa Alta y
Tláhuac, y además incluye los municipios de Naucalpan, Tlanepantla, Ecatepec
del Estado de México. Ya para 1970 se incorporan Nezahualcóyotl, Tultitlán,
Zaragoza y La Paz.
En 1990 la ZMCM comprende el Distrito Federal, 53 municipios del Estado de
México y uno de Hidalgo ocupando una superficie de 7,860 Km²; en tanto que
el área urbana continua, conocida como zona conurbada, abarca las 16
delegaciones del Distrito Federal y 17 municipios del Estado de México. El
desarrollo de las colonias populares ha contribuido notablemente al crecimiento
de la mancha urbana.
En el espacio urbano que ocupa el Centro Histórico, aún quedan vestigios del
pasado indígena, sepultados e integrados en las edificaciones virreinales, que
se construyeron sobre los escombros de la ciudad vencida, como es el caso de
los edificios más emblemáticos de la ciudad, tal es el caso del Palacio
Nacional, la Catedral Metropolitana y el Antiguo Ayuntamiento, hoy
considerados como patrimonios de la humanidad.
RELACIÓN METROPOLITANA
La Delegación Cuauhtémoc no colinda físicamente con ningún municipio del
Estado de México, sin embargo su ubicación central le confiere un papel
importante en la vida de los habitantes de la Zona Metropolitana de la Ciudad
de México. Cuenta con equipamiento metropolitano de suma importancia, entre
los que destacan el Palacio Nacional, la Secretaría de Educación Pública, la
Universidad del Claustro de Sor Juana, la Universidad del Valle de México, el
Teatro de Bellas Artes, el Colegio de San Ildefonso, el Centro Médico Nacional
Siglo XXI y la Estación de Ferrocarriles de Buenavista, entre muchos otros. Por
otro lado posee corredores urbanos de impacto metropolitano como la Avenida
Insurgentes, Av. Paseo de la Reforma, Eje Central Lázaro Cárdenas y Avenida
Chapultepec. Aunque no cuenta con mercados catalogados como regionales sí
presenta una significativa dinámica comercial tanto a menudeo como a
mayoreo. Desde la década de los sesenta la delegación ha presentado un
fenómeno de expulsión de población, lo que ha provocado migración hacia
otras zonas de la ciudad con el consecuente despoblamiento del área central
de la ciudad, y la subutilización de su infraestructura. Este sector se caracteriza
por no poseer áreas a urbanizar, debido a la consolidación de que es objeto.
Sin embargo es importante desarrollar programas de revitalización y de
desarrollo que arraiguen y capten población adicional en la delegación de tal
manera que se coadyuve en la mejor distribución de población dentro de la
Zona Metropolitana de la Ciudad de México
RELACIÓN INTERDELEGACIONAL
Esta delegación presenta los índices de equipamiento más altos dentro de la
Ciudad de México, como reflejo de su posición central, de su grado de
consolidación en infraestructura y nivel de especialización en cuanto a la
concentración de servicios y comercio. Se le considera como una fuente
importante generadora de empleos y posee un sistema vial que es fundamental
para la estructura urbana de la Ciudad de México, que la convierten en paso
obligado para los habitantes de otras delegaciones del Distrito Federal
El Programa General de Desarrollo Urbano, en su apartado de Sectores para el
Ordenamiento Territorial Metropolitano, agrupa a ésta en conjunto, con las
delegaciones de Benito Juárez, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza, en el
sector metropolitano denominado Ciudad Central.
PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO DE 1997
En este contexto, la elaboración de los Programas Parciales de Desarrollo
Urbano permitirá la articulación de diversas políticas de desarrollo urbano y
vivienda, dentro de un marco de desarrollo integral sobre el territorio que tome
en cuenta la dimensión del medio ambiente, el empleo, la cultura y la política
social.
Los Programas Parciales de Desarrollo Urbano se derivan de otros niveles de
planeación urbana como el Programa de Ordenación de la Zona Metropolitana
del Valle de México, el Programa General de Desarrollo Urbano, los Programas
Delegacionales de Desarrollo Urbano y los Programas Sectoriales, en su caso.
La revisión y actualización de los Programas Delegacionales de Desarrollo
Urbano del Distrito Federal, da respuesta a la necesidad de adecuar los
instrumentos de planeación en materia de uso de suelo, a la dinámica social y
económica del Distrito Federal; así como para que éstos sean congruentes con
lo que establece la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal, el Programa
General de Desarrollo Urbano del Distrito Federal y otras Normatividades en la
materia. Es muy importante: la realidad esta superando o delante de la
normatividad, por lo que debe de adecuarse en el futuro próximo. El Programa
Delegacional de Desarrollo Urbano, se constituye en un instrumento clave para
orientar el proceso de desarrollo urbano en la Delegación Cuauhtémoc, como
expresión de la voluntad ciudadana para la transparente aplicación de los
recursos públicos disponibles, en un marco de acción coordinada para las
distintas instancias a quienes corresponde operarlo; pero también se convierte
en un factor fundamental para promover y estimular la participación de todos
los agentes sociales, interesados en mejorar la capacidad productiva del
Distrito Federal y elevar el nivel de vida de su población.
Lo dispuesto en los Artículos 17 y 19 de la Ley de Desarrollo Urbano del
Distrito Federal, por lo que se subordina al Plan Nacional de Desarrollo 1995 -
2000, al Programa Nacional de Desarrollo Urbano 1995-2000, al Programa
General para el Desarrollo del Distrito Federal. Es decir, su contenido deberá
ser congruente con el objetivo general establecido en el Programa General de
Desarrollo Urbano del Distrito Federal.
PROGRAMA DELEGACIONAL DE DESARROLLO URBANO DE 2000
SANTA MARIA LA RIBERA, ATLAMPA Y SANTA MARIA INSURGENTES
El polígono de aplicación del Programa Parcial abarca un área de 236.94
hectáreas, dentro de las cuales se localizan las colonias Santa María la Ribera,
Atlampa y Santa María Insurgentes. Esta delimitado al norte y al poniente por
Av. Río Consulado, a partir de la avenida Ribera de San Cosme; al oriente por
la Av. Insurgentes Norte y al sur por la Av. Ribera de San Cosme siguiendo
hacia el poniente hasta cerrarse en el punto inicial que es Av. Río Consulado.
En este Programa Parcial se notan las modificaciones que se realizaron al
Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de 1997, en el cual se tenía una
zonificación para uso Habitacional Mixto.
Sin embargo, en la práctica, actualmente, la colonia Atrampa tiende a
convertirse en una zona predominantemente habitacional. Este drástico
cambio, obedece a la dinámica natural de la zona, que cada vez se apreciaba
menos apropiada para industrias, en tanto que crecía la demanda de vivienda.
Los cambios se detectan a partir del terremoto de 1985, debido a que muchos
habitantes del centro se quedaron sin hogares y, como una respuesta a esa
demanda de vivienda, dentro del programa “Renovación Habitacional Popular”
(RENHAPO), se construyó en la esquina que forman las calles de Fresno y
Clavel un conjunto de departamentos de tipo de interés social.
Este conjunto data de 1990 aproximadamente y se ubica en un terreno que
anteriormente tenia uso de suelo industrial.
Posteriormente a partir del Bando no. 2 publicado por el Jefe de Gobierno a
finales del 2000, se han venido desarrollando más conjuntos habitacionales. La
empresa Desarrolladora Metropolitana SA de CV, (DeMet), es una de las
empresas que en esta zona ha desarrollado varios conjuntos habitacionales, lo
que ha contribuido a este cambio de uso. Entre las causas más relevantes que
han generado la tendencia al cambio del uso de suelo, se encuentran las
siguientes:
• La zona resulta bastante céntrica, y cuenta con todos los servicios como son
vías de comunicación (Circuito Interior, Insurgentes Norte, ejes viales, etc.)
transporte (Metro, colectivos, autobuses, Metrobús, taxis, etc.), escuelas,
comercio, museos, etc.
• Con el Bando 2, decretado por el Jefe de Gobierno el 7 de diciembre del
2000, las cosas comenzaron a cambiar y originó un fuerte desarrollo en la
construcción de viviendas, dentro de las delegaciones centrales de la capital
(Benito Juárez,
Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y Venustiano Carranza).
• Las nuevas familias, demandantes de vivienda aprovechan la comodidad que
tiene esta zona por los servicios con que cuenta y sobre todo que no se
encuentra en las zonas más alejadas de la mancha urbana, donde se
concentran las otras opciones de vivienda, como son Ecatepec, Coacalco,
Tecamac, etc. A estas familias no les resulta un obstáculo que la vivienda no
sea muy amplia, debido a que su poder adquisitivo es limitado, por lo que han
tenido éxito los conjuntos de vivienda de interés social que se han venido
desarrollando en esta zona. A cambio de una renuncia a disponer de mayor
área construida o mejor calidad de vivienda, prefieren la conveniencia de estar
cerca de sus familiares, centros de trabajo y servicios, sin necesidad de invertir
demasiado tiempo en sus traslados, y lo que sí obtienen es que tienen un
hogar que cuenta con las características del Centro Histórico pero a un nivel
mas económico.
Capítulo III. Factores que incrementan la demanda de uso de suelo para la vivienda.
III.I Crecimiento Demográfica Natural y Social.SHF estima que la población total a final del 2007 ascenderá a cerca de 105.8
millones de habitantes y para el 2012 ésta alcanzará 111.3 millones, lo que
implica un crecimiento en términos absolutos de poco más de un millón de
personas al año, con una Tasa de Crecimiento Media Anual TCMA del 1.02%
ver gráfica 12.
El perfil y la estructura de la población se han transformado rápidamente, lo
que se traduce en retos importantes para el sector de la vivienda. La
fecundidad es el principal factor de cambio demográfico de México. Desde el
punto más alto que alcanzó la tasa global de fecundidad TGF de 7.3 hijos por
mujer en 1963, su tendencia ha sido a la baja y en el año 2005 se registró la
cifra de 2.1 hijos por mujer, número que indica el reemplazo poblacional: desde
ese momento se requieren dos hijos, demográficamente hablando, para
sustituir a los padres. La Tasa de reemplazo ocasiona cambios en el volumen,
dinámica y composición por edades de la población y el tamaño del hogar. La
población seguirá aumentando hasta alcanzar su punto máximo alrededor del
año 2045 cuando los 2.6 millones de bebes nacidos en la etapa de reemplazo
alcancen la formación de hogares.
Así para el año 2012 se tendrán:
� 26.6 millones de jóvenes en edad de formación de hogares de 20
a 35 años, que representan la demanda inmediata de vivienda.
� 42.0 millones de niños menores a 20 años que conformaran la
demanda de vivienda de las siguientes dos décadas, es decir
2027.
� Por grandes grupos de edad se presentará el siguiente patrón, ver
gráfica 13.
El número de hogares estimado a Junio del 2007 es de 27.4 millones en toda la
República Mexicana. Con la tasa de reemplazo antes señalada para el 2012, el
número de hogares ascenderá a casi 30 millones.
La Tasa de Crecimiento Media Anual TCMA de los hogares es de 1.98% cifra que indica aún una demanda por vivienda elevada en las próximas cuatro décadas.
III.II.I Programa de esquemas de financiamiento.
A partir del 2007 la actual administración dio a conocer su propósito de atender
con más recursos y de manera eficiente las necesidades habitacionales de más
de 15 millones de familias, cuyos ingresos no son suficientes para adquirir o
resolver sus necesidades habitacionales acudiendo a la oferta de mercado, por
lo que se requiere un apoyo para complementar su capacidad de compra.
Para ello la SHF, anuncio la puesta en marcha del Programa de Esquemas de
Financiamiento y Subsidio Federal para la Vivienda, el cual a partir del 24 de
Agosto se denomina Esta es Tu Casa. Este programa combina subsidio,
crédito, ahorro y, en su caso, una garantía, aplicable en diversas modalidades
habitacionales:
� Adquisición.
� Mejoramiento
� Autoconstrucción
� Adquisición de lote con servicios mínimos.
Los montos de ahorro que deben de aportar los beneficiarios y las condiciones
de precio y montos máximos de subsidio que es posible asignar, varían de
acuerdo con la modalidad habitacional de que se trate, el nivel de ingreso del
solicitante y la región en que se ubica la vivienda, sobretodo tratándose de
áreas metropolitanas o zonas en las que el precio del suelo eleva los costos
haciendo difícil la compra por parte de las familias de menores ingresos.
Como ya se señaló, la población objetivo son personas con bajos ingresos, con
o sin acceso a organismos de seguridad social y para los derechohabientes del
INFONAVIT, del FOVISSSTE o del ISSFAM, los ingresos máximos serán de
2.6 veces el salario mínimo del D.F. en lo individual o de cuatro salario para
ingresos conyugales que equivalen a ingresos entre 3,966.00 y 6,149.00 al
mes.
Hasta el 23 de Agosto del 2007 se habían otorgado 30,435 subsidios por la
cantidad de 849.3 millones de pesos por parte del INFANAVIT, SOFOLES y
bancos. Con esto se planea superar el número de créditos otorgados en el
2006. ver cuadro 8.
III.II.II Servicios Financieros y los Hogares Bancarización.
El acceso a una vivienda digna que ayuda a mejorar los niveles de bienestar y
calidad de vida de la población se ha vuelto un problema por los altos costos de
intermediación, el crecimiento poblacional demandante de este satisfactor y las
pocas fuentes de financiamiento.
Sociedad Hipotecaria Federal SHF y el instituto del Fondo Nacional de la
Vivienda para los Trabajadores INFONAVIT han incursionado en el mercado de
capitales buscando cubrir distintos objetivos.
� SHF
En términos con lo dispuesto en el Artículo 2 de su Ley Orgánica, tiene por
objeto impulsar el desarrollo de los mercados primarios y secundarios de
crédito a la vivienda, mediante el otorgamiento de garantías destinadas a la
construcción adquisición y mejora de la vivienda, preferentemente de interés
social, así como incrementar la capacidad productiva y el desarrollo
tecnológico, relacionado con la vivienda.
Considerando que en los próximos años todas las familias pudieran obtener
financiamiento suficiente para la compra de una vivienda, la cartera hipotecaria
de Bancos y Sofoles en México deberá aumentar de USD 78,734 millones en
2006 -869,081 millones de pesos- a USD 334,619 millones en 2020 -3,693,593
millones de pesos- ver gráfica 31.
Las estimaciones realizadas por SHF indican que si todo el ahorro captado por
banca comercial se canalizara para financiar el crecimiento de la cartera
hipotecaria, éste seria suficiente para cubrir estas necesidades de recursos.
En el futuro, la mayor parte del ahorro se puede canalizar a través de
inversionistas institucionales, que sí tendrán los recursos suficientes para
atender la demanda de crédito hipotecario en el país. Ver gráfica 32.
Esta realidad impone el siguiente reto: para atender con suficiencia la demanda
de créditos hipotecarios en los próximos 20 años y desarrollar mecanismos
alternos de financiamiento, resulta indispensable desarrollar un mercado de
bursatulizaciones de hipotecas en el que puedan participar diversos
inversionistas institucionales, nacionales y extranjeros.
CAPITULO IV. Marco de referencia
IV.I Objetivo Principal del estudio.
La vivienda en la Ciudad de México se ha caracterizado por una
demanda superior a lo que se construye anualmente, en este caso el
Gobierno de la Ciudad de México ha incentivado por medio de el
Bando Informativo Numero Dos del 28 de Diciembre del 2000, a
limitar el crecimiento desordenado y re-densificar el centro de la
ciudad , así mismo incentiva las ventajas de aprovechar la
infraestructura y el equipamiento existente, el uso eficiente de agua y
reducción de contaminación ambiental debido a que se viviría mas
cerca de los centros de trabajo y de educación.
La política y lineamiento del bando No. 2 indica en su apartado
No. III.- Se promoverá el crecimiento poblacional hacia las
Delegaciones Benito Juárez, Cuauhtémoc, Miguel Hidalgo y
Venustiano Carranza, para aprovechar la infraestructura y servicios
que actualmente se encuentran sub-utilizados.
A partir de estos incentivos gubernamentales el mercado de la
construcción de vivienda se ha activado en estas delegaciones
principalmente ya que los permisos y licencias se han proporcionado
con mayor celeridad.
Los desarrollos de estudio de esta tesina precisamente se
localizan dentro de una de las delegaciones indicadas en el bando dos
la cual es la delegación Cuauhtémoc en la cual están se están
regenerando y re-densificando con departamentos de calida media y
Residencial.
La ubicación de los objetos de Estudio se ubican en las
siguientes colonias: “Santa María la Ribera”, “Atlampa” y “Santa
María Insurgentes” los cuales son desarrollos de calidad media y que
en esta investigación se realizan los avalúos de dichos inmuebles
como sustento de los valores que se están manejando en las
respectivas colonias y que al final del estudio se enfocara hacía
desarrolladores dando como conclusiones tablas que indican cuales
son los mejores desarrollos.
La elaboración y análisis de esta Tesina se debe al interés de
Informar principalmente a desarrolladores de este tipo de inmuebles
en cuanto se esta manejando el precio por m2, cual es el tipo
departamento predominante y que a tenido más aceptación dentro de
este tipo de desarrollos así como sus características de proyecto para
su mejor aprovechamiento, también va orientada a posibles
comparadores ya que se enuncia cuales son los beneficios que otorga
tener un inmueble en estas colonias que están próximas a la zona
céntrica de la Ciudad de México.
Teniendo como objetivo general: Identificar el departamento
que es el que mas reconoce el mercado, así como las características
que pueda presentar; así como identificar cual es su precio y si lo
esta absorbiendo la zona poblacional sustentados los valores en estos
tres avalúos.
Es por esto que se realiza una comparativa del mercado en
estas tres colonias considerando cada uno de las caracteristicas con
las que cuenta cada uno de los casos prácticos a desarrollar.
CAPITULO V . Análisis de los Inmuebles Considerados
hoja 1 de 10
AVALÚO No. 09-001
EXPEDIENTE No.:FECHA : 05 de Junio del 2009
INGENIERO ARQUITECTO
SOLICITANTE: M. en C. Arq. Susana Fernández Águila
UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
FOTO DE FACHADA
VALOR FÍSICO:
VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:
VALOR DE MERCADO:
CONCLUSIÓN:
VALOR FISICO:
A V A L U O I N M O B I L I A R I O
CALLE: CIPRES No.: 380 , INT.:COLONIA: ATLAMPA , MUNICIPIO CUAUHTEMOC , C.P.: 06450 ,
-$
6,136,234.46$690,000.00$
690,000.00$SEISCIENTOS NOVENTA MIL PESOS 00/100 M.N.
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena,deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.
e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
S/N
.INGENIERO ARQUITECTO
I .- A N T E C E D E N T E S
Valuador : ING. ARQ. RAÚL SÁNCHEZ LEYVACEDULA PROFESIONAL: 5396901EN TRAMITE
Domicilio del Inmueble: CALLE: CIPRES No.: 380 INT
COLONIA: ATLAMPAMUNICIPIO CUAUHTEMOCC.P.:
Objeto del avalúo : CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
Propósito o destino del avalúo : CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
Ubicación del inmueble : CALLE: No.: 380 INT.: DEPTO. 301
COLONIA: ATLAMPAMUNICIPIO 06 CUAUHTEMOC
C.P.:
II .- C A R A C T E R Í S T I C A S U R B A N A S
Clasificación de la zona : MIXTA: HABITACIONAL CON COMERCIOS Y OFICINAS
Tipos de construcción
dominante en la zona :
Índice de saturación en la zona : 95%
Población : MEDIO
Contaminación ambiental : NIVELES BAJOS DE CONTAMINACIÓN EL DIA DE LA VISITA
Uso del suelo : H 3 20 HABITACIONAL TRES NIVELES 20% ÁREA LIBRE
Vías de acceso e importancia de las mismas :
Servicios públicos y equipamiento urbano :
AVALÚO No. 09-001EXPEDIENTE
FECHA : 05 de Junio del 2009
DEPTO. 301
06450
CIPRES
A V A L U O I N M O B I L I A R I O
06450
NORMAL Nivel socioeconómico de la zona :
CASAS HABITACION DE UNO Y DOS NIVELES, EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS DESARROLLADOS EN CINCO
NIVELES DE CALIDAD MEDIA
EJE 2 NORTE PROFRA. EULALIA GUZMAN AL NORTE, PRIMARIA; AV. INSURGENTES A 500 MTS ALORIENTE, PRIMARIA;AV. RICARDO FLORES MAGON A 210 MTS AL SUR. PRIMARIA. AV. INSTITUTOTÉNICOINDUSTRIAL A 770 MTS AL PONIENTE, PRIMARIA.COMPLETOS: CON ABASTO DE AGUA POTABLE MEDIANTE TOMAS DOMICILIARIAS, REDES MIXTAS DEDRENAJE Y ALCANTARILLADO, RED ELÉCTRICA AÉREA, GAS NATURAL CON CONEXION AL INMUEBLECON ASFALTO EN CALLES, ALUMBRADO PUBLICO CON LÁMPARAS INCANDESCENTES, SISTEMA DETELEVISIÓN POR CABLE, SERVICIO DE TRANSPORTE PUBLICO, TELÉFONO Y VIGILANCIA MUNICIPAL.
COMO EQUIPAMIENTO URBANO CUENTA CON : EDUCACIÓN BÁSICA, CENTRO COMERCIAL, PARQUES,BANCOS, RESTAURANTES, IGLESIA, DEPORTIVOS, A 2000 Mts. A LA REDONDA.
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena, deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
S/N
.INGENIERO ARQUITECTO
AVALÚO No. 09-001EXPEDIENTE
FECHA : 05 de Junio del 2009
Características panorámicas :2
Servidumbre y/o restricciones :
Densidad de construcción: c.u.s.:2 VECES EL ÁREA DEL TERRENO. ######### M2. CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Intensidad de construcción: c.o.s.80% DEL ÁREA DEL TERRENO ####### M2.
Uso actual :
III .- UBICACIÓN DEL INMUEBLE
C R O Q U I SEDIFICIOS DE CONDOMINIO CON DEPARTAMENTOS SIMILARES EL VALÙADO
LAS QUE MARCA EL PLAN PARCIAL DEDESARROLLO URBANO PARAMUNICIPIO CUAUHTEMOC CON USO DESUELO H / 3 / 20, NO SEOBSERVAN RESTRICCIONES
IV .- D E S C R I P C I O N G E N E R A LY U S O D E L I N M U E B L E
DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO
DEPARTAMENTO PARA HABITACION DESARROLLADO EN UN SOLO NIVEL QUE CUENTA CON LA SIGUIENTE DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA: PLANTA ÚNICA:ACCESO, ESTANCIA-COMEDOR, COCINA, ZOTEHUELA, ALCOBA, UN BAÑO COMPLETO, DOS RECÁMARAS CON CLOSET COMPLETO, AL DEPARTAMENTO N° 301 LE CORRESPONDE EL DERECHO DE USO DE UN CAJON DE ESTACIONAMINETO UBICADO EN LA PLANTA BAJA AL DESCUBIERTO.
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena, deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
S/N
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AVALÚO No. 09-001EXPEDIENTE
FECHA : 05 de Junio del 2009
Tipos de construcción apreciados :USO CLASE
H - 3 HABITACIONAL DE MEDIANA CALIDAD EL DEPARTAMENTOH - 3 HABITACIONAL DE MEDIANA CALIDAD AREAS COMUNES CUBIERTAS
0 - 0
Número de niveles : 6 FALSO DEL EDIFICIO 1
TIPO I TIPO II TIPO III TIPO IV TIPO V TIPO VIEdad aproximada de la construcción ( años ): 07 07 07 0
Vida útil total de la construcción ( años ): 70 70 #N/A #N/A
Vida útil remanente ( años ): 63 63 #N/A #N/A
Estado de conservación : 1.00 NORMAL
Calidad del proyecto : ADECUADO PARA SU USO
Unidades rentables o susceptibles a rentarse : 1
A).- OBRA NEGRA O GRUESAC i m e n t a c i ó n : PROBABLE LOSA DE CIMENTACIÓN CON CONTRABES DE CONCRETO ARMADO.
E s t r u c t u r a :
M u r o s : DE TABIQUE ROJO RECOCIDO DE 14 CM DE ESPESOR RECUBIERTO CON PINTURA VINÍLICA.
E n t r e p i s o s : LOSAS PLANAS DE CONCRETO ARMADO EN CLAROS MEDIANOS DE FORMAS REGULARES
T e c h o s :
A z o t e a s : IMPERMEABILIZADA
B a r d a s : DE TABIQUE ROJO RECOCIDO DE 14 CM DE ESPESOR.
B).- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:A p l a n a d o s :
P l a f o n e s :
L a m b r i n e s :
P i s o s :
Z o c l o s : DE ACUERDO AL PISO
E s c a l e r a s :
P i n t u r a : VINILICA EN INTERIORES.
TIPOS RANGO USO CALIDAD DESCRIPCIÓN SUP.NIVEL CONST. M2
T - I - 10 67.00 m²T - II - 10 8.40 m²
T - VI - 00 0.00 m²
DEL DEPARTAMENTO
EL DEPARTAMENTO Y SUS ACCESRIOS
V .- E L E M E N T O S D E L AC O N S T R U C C I O N
MIXTA A BASE DE MARCOS RÍGIDOS DE CONCRETO ARMADO EN SEMISOTANO Y PLANTA BAJA.MUROS DE CARGA DE TABIQUE ROJO RECOCIDO CON REFUERZOS HORIZONTALES Y VERTICALES DE CONCRETO ARMADO EN PISOS SUPERIORES.
DE YESO TERMINADO FINO CON PINTURA VINILICA EN T-I Y T-II.
LOSAS PLANAS DE CONCRETO ARMADO EN CLAROS MEDIANOS DE FORMAS REGULARES
APLANADO DE YESO TERMINADO FINO CON PINTURA VINILICA EN T-I Y -TII
LOSETA DE CERAMICA DE 20 X 30 CM. EN COCINA
EN ÁREAS COMUNES A BASE DE RAMPA Y HUELLAS DE CONCRETO ARMADO RECUBIERTAS CON LOSETA DE CERAMICA DE 30 X 30 CM CON PASAMANOS
DUELA DE MADERA LAMINADA, LOSETA DE CERAMICA DE 30 X 30 CM.
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena, deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
S/N
.INGENIERO ARQUITECTO
AVALÚO No. 09-001EXPEDIENTE
FECHA : 05 de Junio del 2009
R e c u b r i m i e n t o s NO TIENE
E s p e c i a l e s :
C).- CARPINTERÍA:P u e r t a s : DE MADERA DE PINO CON ACABADO EN BARNIZ.
C l o s e t s :
P i s o s :
L a m b r i n e s y p l a f o n e
D).- INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIASH i d r á u l i c a :
S a n i t a r i a :
M u e b l e s d e b a ñ o :
M u e b l e s d e c o c i n a : COCINA INTEGRAL MOVIBLE CON GABINETES DE ALTOS Y BAJOS DE MADERA CON TARJA SENCILLA DE ACERO INOXIDABLE
E).- INSTALACIÓN ELÉCTRICA:
F).- HERRERÍA:Ventanería y/o cancelaría
Puertas y protecciones : MARCOS DE ALUMINIO NATURAL EN CALIBRES MEDIANOS CON TAPAS DE CRISTAL TEMPLADO EN OFICINAS.
G).- VIDRIERÍA: VIDRIOS DE 6 MM TRANSPARENTES Y OPACOS EN BAÑOS
H).- CERRAJERÍA: CHAPAS TIPO TULIP NACIONAL DE CALIDAD MEDIA- #N/A
I).- FACHADA:
J).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
CLOSETS COMPLETO CON ÁREA DE GUARDADO, COLGADO Y MALETERO, PUERTAS DE MADERA DE PINO ABTIBLES CON ACABADO EN BARNIZ
A BASE DE TUBERÍA, RAMALEOS Y CONEXIONES OCULTAS PROBABLES DE COBRE CON VÁLVULAS DE BRONCE, ALIMENTACION A MUEBLES POR GRAVEDAD
DUELA DE MADERA LAMINADA
NO TIENE
A BASE DE TUBERÍA, RAMALEOS Y CONEXIONES OCULTAS PROBABLES DE P.V.C., COLADERA, CESPOL DE BOTE Y BAJADAS DE DESCARGA DEL MISMO MATERIAL.W.C. OVALADOS, OVALÍN DE CERÁMICA DE PARED, ACCESORIOS CROMADOS
CORRIENTE BIFÁSICA, RED OCULTA PROBABLE CON POLIDUCTO, SALIDAS NORMALES CON ILUMINACIÓN INCANDESCENTE. LAMPARAS AL CENTRO CON CONTACTOS Y APAGADORES DE TAPA DE PLÁSTICO
MODERNA A LÍNEAS RECTAS CON ACABADO DE MEZCLA CEMENTO AREANA TERMINADO CON PINTURA VINILICA;ASÍ COMO APLICACIONES DE CANTERA CON PORTONES AL FRENTE.
CANCELERÍA DE ALUMINIO NATURAL EN CALIBRES MEDIANOS DE FORMAS REGULARES.
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena, deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
AVALÚO No. 09-001EXPEDIENTE No.: S/N
FECHA :
INGENIERO ARQUITECTO
05 de Junio del 2009
P R E S E N T A C I O N F O T O G R A F I C A
FACHADA DEL INMUEBLE ENTORNO URBANO
ESTANCIA-COMEDOR COCINA
SALA DE T.V. COCINA
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
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e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
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AVALÚO No. 09-001
EXPEDIENTE No.:FECHA : 05 de Junio del 2009
INGENIERO ARQUITECTO
FACTORES A UTILIZAR
((Sup. de Const. del Comparable/Sup. de Const. del Sujeto)*0.1+.09)
VENTAS RENTAS
0.99 10.43
0.97 3.69
0.98 10.77
0.99 14.16
0.96 8.80
0.98 5.41
(((Edad del Comparable/100)-(Edad del Sujeto)+1)
VENTAS RENTAS1.01 1.25
1.00 1.45
1.01 1.40
1.00 1.45
1.01 1.40
1.01 1.40
Comparable 3 Comparable 5
SV 59.00 M2 SV 48.00 M2
ST 59.00 M2 ST 48.00 M2
PU $10,169.49 $10,169.49 PU $10,312.50 $10,312.50
UDC MUY BUENO UDC MUY BUENO
UDM BUENO UDM BUENOCSP BUENO CSP BUENO
EC BUENO EC BUENO
PRO BUENO PRO BUENO
VALOR AJUSTADO $10,169.49 $10,312.50
AJUSTE POR NEGOCIACION $143.01VENTA 100 10312.50/10312.50
CALIFICACION OFERTA 0.98 10169.49./10312.50
FACTOR DE EDAD
COMPARABLE 5
COMPARABLE 6
FACTOR DE NEGOCIACION
COMPARABLE 1
COMPARABLE 2
COMPARABLE 3
COMPARABLE 4
COMPARABLE 5
COMPARABLE 6
FACTOR POR AREA
COMPARABLE 1
COMPARABLE 2
COMPARABLE 3
COMPARABLE 4
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena,deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.
e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
hoja 1 de 10
AVALÚO No. 09-001
EXPEDIENTE No.:FECHA : 05 de Junio del 2009
INGENIERO ARQUITECTO
SOLICITANTE: M. en C. Arq. Susana Fernández Águila
UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
FOTO DE FACHADA
VALOR FÍSICO:
VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS:
VALOR DE MERCADO:
CONCLUSIÓN:
VALOR FISICO:
A V A L U O I N M O B I L I A R I O
CALLE: AV. RICARDO FLORES MAGON No.: 506 , INT.:COLONIA: SANTA MARÍA INSURGENTES , MUNICIPIO CUAUHTEMOC , C.P.: 06400 ,
-$ 5,992,149.40$
720,000.00$
720,000.00$ SETECIENTOS VEINTE MIL PESOS 00/100 M.N.
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena,deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.
e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
S/N
.INGENIERO ARQUITECTO
I .- A N T E C E D E N T E S
Valuador : ING. ARQ. RAÚL SÁNCHEZ LEYVACEDULA PROFESIONAL: 5396901EN TRAMITE
Domicilio del Inmueble: CALLE: AV. RICARDO FLORES MAGON No.: 506 INT EDIF. C DEPTO. 201
COLONIA: SANTA MARÍA INSURGENTESMUNICIPIO CUAUHTEMOCC.P.:
Objeto del avalúo : CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
Propósito o destino del avalúo : CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
Ubicación del inmueble : CALLE: No.: 506 INT.: EDIF. C DEPTO. 201
COLONIA: SANTA MARÍA INSURGENTESMUNICIPIO 06 CUAUHTEMOC
C.P.:
II .- C A R A C T E R Í S T I C A S U R B A N A S
Clasificación de la zona : HABITACIONAL DE 2do. ORDEN
Tipos de construcción
dominante en la zona :
Índice de saturación en la zona : 95%
Población : MEDIO
Contaminación ambiental : NIVELES NORMALES DE CONTAMINACIÓN EL DIA DE LA VISITA
Uso del suelo : HM 8 40 HABITACIONAL MIXTO OCHO NIVELES 40% ÁREA LIBRE
Vías de acceso e importancia de las mismas :
Servicios públicos y equipamiento urbano :
AVALÚO No. 09-001EXPEDIENTE
FECHA : 05 de Junio del 2009
06400
AV. RICARDO FLORES MAGON
A V A L U O I N M O B I L I A R I O
06400
NORMAL Nivel socioeconómico de la zona :
CASAS HABITACION DE UNO Y DOS NIVELES, EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS DESARROLLADOS EN CINCO
NIVELES DE CALIDAD MEDIA
EJE 2 NORTE PROFRA. EULALIA GUZMAN AL NORTE, PRIMARIA, AV. RICARDO FLORES MAGON, AL SUR,PRIMARIA; AV. INSURGENTES NORTE, AL ORIENTE, PRIMARIA, AV. INSTITUTO TECNICO INDUSTRIAL, ALPONIENTE, PRIMARIA.COMPLETOS: CON ABASTO DE AGUA POTABLE MEDIANTE TOMAS DOMICILIARIAS, REDES MIXTAS DEDRENAJE Y ALCANTARILLADO, RED ELÉCTRICA AÉREA, GAS NATURAL CON CONEXION AL INMUEBLECON ASFALTO EN CALLES, ALUMBRADO PUBLICO CON LÁMPARAS INCANDESCENTES, SISTEMA DETELEVISIÓN POR CABLE, SERVICIO DE TRANSPORTE PUBLICO, TELÉFONO Y VIGILANCIA MUNICIPAL.
COMO EQUIPAMIENTO URBANO CUENTA CON : EDUCACIÓN BÁSICA, CENTRO COMERCIAL, PARQUES,BANCOS, RESTAURANTES, IGLESIA, DEPORTIVOS, A 2000 Mts. A LA REDONDA.
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena, deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
S/N
.INGENIERO ARQUITECTO
AVALÚO No. 09-001EXPEDIENTE
FECHA : 05 de Junio del 2009
Características panorámicas :2
Servidumbre y/o restricciones :
Densidad de construcción: c.u.s.:2 VECES EL ÁREA DEL TERRENO. ######### M2. CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Intensidad de construcción: c.o.s.60% DEL ÁREA DEL TERRENO ####### M2.
Uso actual :
III .- UBICACIÓN DEL INMUEBLE
C R O Q U I SEDIFICIOS DE CONDOMINIO CON DEPARTAMENTOS SIMILARES EL VALÙADO
LAS QUE MARCA EL PLAN PARCIAL DEDESARROLLO URBANO PARAMUNICIPIO CUAUHTEMOC CON USO DESUELO HM / 8 / 40, NO SEOBSERVAN RESTRICCIONES
IV .- D E S C R I P C I O N G E N E R A LY U S O D E L I N M U E B L E
DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO
DEPARTAMENTO PARA HABITACION DESARROLLADO EN UN SOLO NIVEL QUE CUENTA CON LA SIGUIENTE DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA: PLANTA ÚNICA:ACCESO, ESTANCIA-COMEDOR, COCINA, PATIO DE SERVICIO CUBIERTO, UN BAÑO COMPLETO, RECÁMARA CON CLÓSET COMPLETO Y RECÁMARA PRINCIPAL CON BAÑO COMPLETO, AL DEPARTAMENTO N° 301 LE CORRESPONDE EL DERECHO DE USO DE UN CAJON DE ESTACIONAMINETO UBICADO EN EL SOTANO CUBIERTO.
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena, deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
S/N
.INGENIERO ARQUITECTO
AVALÚO No. 09-001EXPEDIENTE
FECHA : 05 de Junio del 2009
Tipos de construcción apreciados :USO CLASE
H - 3 HABITACIONAL DE MEDIANA CALIDAD EL DEPARTAMENTOH - 3 HABITACIONAL DE MEDIANA CALIDAD AREAS COMUNES CUBIERTAS
0 - 0
Número de niveles : 5 CINCO DEL EDIFICIO 1
TIPO I TIPO II TIPO III TIPO IV TIPO V TIPO VIEdad aproximada de la construcción ( años ): 00 00 07 0
Vida útil total de la construcción ( años ): 70 70 #N/A #N/A
Vida útil remanente ( años ): 70 70 #N/A #N/A
Estado de conservación : 1.00 NORMAL
Calidad del proyecto : ADECUADO PARA SU USO
Unidades rentables o susceptibles a rentarse : 1
A).- OBRA NEGRA O GRUESAC i m e n t a c i ó n : PROBABLE LOSA DE CIMENTACIÓN CON CONTRABES DE CONCRETO ARMADO.
E s t r u c t u r a :
M u r o s : DE TABIQUE ROJO RECOCIDO DE 14 CM DE ESPESOR RECUBIERTO CON PINTURA VINÍLICA.
E n t r e p i s o s : LOSAS PLANAS DE CONCRETO ARMADO EN CLAROS MEDIANOS DE FORMAS REGULARES
T e c h o s :
A z o t e a s : IMPERMEABILIZADA
B a r d a s : DE TABIQUE ROJO RECOCIDO DE 14 CM DE ESPESOR.
B).- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:A p l a n a d o s :
P l a f o n e s :
L a m b r i n e s :
P i s o s :
Z o c l o s : DE ACUERDO AL PISO
E s c a l e r a s :
P i n t u r a : VINILICA EN INTERIORES.
TIPOS RANGO USO CALIDAD DESCRIPCIÓN SUP.NIVEL CONST. M2
T - I - 05 58.61 m²T - II - 05 7.33 m²
T - VI - 00 0.00 m²
DEL DEPARTAMENTO
EL DEPARTAMENTO Y SUS ACCESRIOS
V .- E L E M E N T O S D E L AC O N S T R U C C I O N
MIXTA A BASE DE MARCOS RÍGIDOS DE CONCRETO ARMADO EN SEMISOTANO Y PLANTA BAJA.MUROS DE CARGA DE TABIQUE ROJO RECOCIDO CON REFUERZOS HORIZONTALES Y VERTICALES DE CONCRETO ARMADO EN PISOS SUPERIORES.
APLICACIÓN DE YESO TERMINADO TIROL PLANCHADO
LOSAS PLANAS DE CONCRETO ARMADO EN CLAROS MEDIANOS DE FORMAS REGULARES
APLICACIÓN DE YESO TERMINADO TIROL RÚSTICO CON PINTURA VINILICA
LOSETA DE CERAMICA DE 20 X 30 CM. EN BAÑO
EN ÁREAS COMUNES A BASE DE RAMPA Y HUELLAS DE CONCRETO ARMADO RECUBIERTAS CON LOSETA DE CERAMICA DE 30 X 30 CM CON PASAMANOS
LOSETA DE CERÁMICA DE 30 X 30 CM EN GENERAL
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena, deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
S/N
.INGENIERO ARQUITECTO
AVALÚO No. 09-001EXPEDIENTE
FECHA : 05 de Junio del 2009
R e c u b r i m i e n t o s NO TIENE
E s p e c i a l e s :
C).- CARPINTERÍA:P u e r t a s : DE MADERA DE PINO CON ACABADO EN BARNIZ.
C l o s e t s :
P i s o s :
L a m b r i n e s y p l a f o n e
D).- INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIASH i d r á u l i c a :
S a n i t a r i a :
M u e b l e s d e b a ñ o :
M u e b l e s d e c o c i n a : COCINA INTEGRAL MOVIBLE CON GABINETES DE ALTOS Y BAJOS DE MADERA CON TARJA SENCILLA DE ACERO INOXIDABLE
E).- INSTALACIÓN ELÉCTRICA:
F).- HERRERÍA:Ventanería y/o cancelaría
Puertas y protecciones : MARCOS DE ALUMINIO NATURAL EN CALIBRES MEDIANOS CON TAPAS DE CRISTAL TEMPLADO EN OFICINAS.
G).- VIDRIERÍA: VIDRIOS DE 6 MM TRANSPARENTES Y OPACOS EN BAÑOS
H).- CERRAJERÍA: CHAPAS TIPO TULIP NACIONAL DE CALIDAD MEDIA- #N/A
I).- FACHADA:
J).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
CLOSETS COMPLETO CON ÁREA DE GUARDADO, COLGADO Y MALETERO, PUERTAS DE MADERA DE PINO ABTIBLES CON ACABADO EN BARNIZ
A BASE DE TUBERÍA, RAMALEOS Y CONEXIONES OCULTAS PROBABLES DE COBRE CON VÁLVULAS DE BRONCE, ALIMENTACION A MUEBLES POR GRAVEDAD
DUELA DE MADERA LAMINADA
NO TIENE
A BASE DE TUBERÍA, RAMALEOS Y CONEXIONES OCULTAS PROBABLES DE P.V.C., COLADERA, CESPOL DE BOTE Y BAJADAS DE DESCARGA DEL MISMO MATERIAL.W.C. OVALADOS, OVALÍN DE CERÁMICA TIPO PEDESTAL, ACCESORIOS CROMADOS
CORRIENTE BIFÁSICA, RED OCULTA PROBABLE CON POLIDUCTO, SALIDAS NORMALES CON ILUMINACIÓN INCANDESCENTE. LAMPARAS AL CENTRO CON CONTACTOS Y APAGADORES DE TAPA DE PLÁSTICO
MODERNA A LÍNEAS RECTAS CON ACABADO DE MEZCLA CEMENTO AREANA TERMINADO CON PINTURA VINILICA;ASÍ COMO APLICACIONES DE CANTERA CON PORTONES AL FRENTE.
CANCELERÍA DE ALUMINIO NATURAL EN CALIBRES MEDIANOS DE FORMAS REGULARES.
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av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena, deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
AVALÚO No. 09-001EXPEDIENTE No.: S/N
FECHA :
INGENIERO ARQUITECTO
05 de Junio del 2009
P R E S E N T A C I O N F O T O G R A F I C A
FACHADA DEL INMUEBLE ENTORNO URBANO
ESTANCIA-COMEDOR COCINA
SALA DE T.V. COCINA
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-ecol.: jardín balbuena, deleg. venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.
e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
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AVALÚO No. 09-001
EXPEDIENTE No.:FECHA : 05 de Junio del 2009
INGENIERO ARQUITECTO
FACTORES A UTILIZAR
((Sup. de Const. del Comparable/Sup. de Const. del Sujeto)*0.1+.09)
VENTAS RENTAS
1.06 13.16
1.01 4.48
1.02 13.60
1.01 17.96
0.98 11.07
1.00 6.70
(((Edad del Comparable/100)-(Edad del Sujeto)+1)
VENTAS RENTAS1.04 1.25
1.05 1.45
1.04 1.40
1.07 1.45
1.08 1.40
1.08 1.40
Comparable 3 Comparable 5
SV 72.00 M2 SV 48.00 M2
ST 72.00 M2 ST 48.00 M2
PU $12,500.00 $12,500.00 PU $10,312.50 $10,312.50
UDC MUY BUENO UDC MUY BUENO
UDM BUENO UDM BUENOCSP BUENO CSP BUENO
EC BUENO EC BUENO
PRO BUENO PRO BUENO
VALOR AJUSTADO $12,500.00 $10,312.50
AJUSTE POR NEGOCIACION -$2,187.50VENTA 100 10312.50/10312.50
CALIFICACION OFERTA 1.21 10169.49./10312.50
FACTOR DE EDAD
COMPARABLE 5
COMPARABLE 6
FACTOR DE NEGOCIACION
COMPARABLE 1
COMPARABLE 2
COMPARABLE 3
COMPARABLE 4
COMPARABLE 5
COMPARABLE 6
FACTOR POR AREA
COMPARABLE 1
COMPARABLE 2
COMPARABLE 3
COMPARABLE 4
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena,deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.
e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
hoja 1 de 11
AVALÚO No. 09-001
EXPEDIENTE No.:FECHA : 05 de Junio del 2009
INGENIERO ARQUITECTO
SOLICITA TE M. en C. Arq. Susana Fernández Águila
U ICACI EL I UE LE
CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
FOTO DE FACHADA
ALOR F SICO
ALOR E CA ITALIZACI E RE TAS
ALOR E ERCA O
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ALOR FISICO
A A L U O I O I L I A R I O
CALLE: SANTA MARIA LA RIBERA No.: 96 , INT.:COLONIA: SANTA MARIA LA RIBERA , MUNICIPIO CUAUHTEMOC , C.P.: 06400 ,
O ECIE TOS SESE TA IL ESOS
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena,deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.
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S/N
.INGENIERO ARQUITECTO
I .- A N T E C E D E N T E S
Valuador : ING. ARQ. RAÚL SÁNCHEZ LEYVACEDULA PROFESIONAL: 5396901EN TRAMITE
Domicilio del Inmueble: CALLE: SANTA MARIA LA RIBERA No.: 96 INT
COLONIA: SANTA MARIA LA RIBERAMUNICIPIO CUAUHTEMOCC.P.:
Objeto del avalúo : CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
Propósito o destino del avalúo : CONOCER EL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
Ubicación del inmueble : CALLE: No.: 96 INT.: DEPTO. E-002
COLONIA: SANTA MARIA LA RIBERAMUNICIPIO 06 CUAUHTEMOC
C.P.:
II .- C A R A C T E R Í S T I C A S U R B A N A S
Clasificación de la zona : MIXTA: HABITACIONAL CON COMERCIOS Y OFICINAS
Tipos de construcción
dominante en la zona :
Índice de saturación en la zona : 95%
Población : MEDIO
Contaminación ambiental : NIVELES BAJOS DE CONTAMINACIÓN EL DIA DE LA VISITA
Uso del suelo : H 3 20 HABITACIONAL TRES NIVELES 20% ÁREA LIBRE
Vías de acceso e importancia de las mismas :
Servicios públicos y equipamiento urbano :
AVALÚO No. 09-001EXPEDIENTE
FECHA : 05 de Junio del 2009
DEPTO. E-002
06400
SANTA MARIA LA RIBERA
A A L U O I O I L I A R I O
06400
NORMAL Nivel socioeconómico de la zona :
CASAS HABITACION DE UNO Y DOS NIVELES, EDIFICIOS DE DEPARTAMENTOS DESARROLLADOS EN CINCO
NIVELES DE CALIDAD MEDIA
EJE 1 NORTE JOSÉ ANTONIO ALZATE A 100 MTS AL NORTE, PRIMARIA; AV. INSURGENTES A 420 MTS ALORIENTE, PRIMARIA; RIBERA DE SAN COSME A 450 MTS AL SUR. PRIMARIA.AV. INSTITUTO TÉNICOINDUSTRIAL A 770 MTS AL PONIENTE, PRIMARIA.COMPLETOS: CON ABASTO DE AGUA POTABLE MEDIANTE TOMAS DOMICILIARIAS, REDES MIXTAS DEDRENAJE Y ALCANTARILLADO, RED ELÉCTRICA AÉREA, GAS NATURAL CON CONEXION AL INMUEBLECON ASFALTO EN CALLES, ALUMBRADO PUBLICO CON LÁMPARAS INCANDESCENTES, SISTEMA DETELEVISIÓN POR CABLE, SERVICIO DE TRANSPORTE PUBLICO, TELÉFONO Y VIGILANCIA MUNICIPAL.
COMO EQUIPAMIENTO URBANO CUENTA CON : EDUCACIÓN BÁSICA, CENTRO COMERCIAL, PARQUES,BANCOS, RESTAURANTES, IGLESIA, DEPORTIVOS, A 2000 Mts. A LA REDONDA.
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av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena, deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
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.INGENIERO ARQUITECTO
AVALÚO No. 09-001EXPEDIENTE
FECHA : 05 de Junio del 2009
Características panorámicas :2
Servidumbre y/o restricciones :
Densidad de construcción: c.u.s.:2 VECES EL ÁREA DEL TERRENO. ######### M2. CROQUIS DE LOCALIZACIÓN
Intensidad de construcción: c.o.s.80% DEL ÁREA DEL TERRENO ####### M2.
Uso actual :
III .- UBICACIÓN DEL INMUEBLE
C R O Q U I SEDIFICIOS DE CONDOMINIO CON DEPARTAMENTOS SIMILARES EL VALÙADO
LAS QUE MARCA EL PLAN PARCIAL DEDESARROLLO URBANO PARAMUNICIPIO CUAUHTEMOC CON USO DESUELO H / 3 / 20, NO SEOBSERVAN RESTRICCIONES
IV .- D E S C R I P C I O N G E N E R A LY U S O D E L I N M U E B L E
DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO
DEPARTAMENTO PARA HABITACION DESARROLLADO EN UN SOLO NIVEL QUE CUENTA CON LA SIGUIENTE DISTRIBUCIÓN ARQUITECTÓNICA: PLANTA ÚNICA:ACCESO, ESTANCIA-COMEDOR, COCINA, CUARTO DE LAVADO, SALA DE T.V., UN BAÑO COMPLETO, UNA RECÁMARA CON CLOSET Y RECÁMARA PRINCIPAL CON CLÓSET Y BAÑO COMPLETO, AL DEPARTAMENTO N° E-002 LE CORRESPONDE EL DERECHO DE USO DE UN CAJON DE ESTACIONAMINETO UBICADO EN LA PLANTASOTANO.
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena, deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
S/N
.INGENIERO ARQUITECTO
AVALÚO No. 09-001EXPEDIENTE
FECHA : 05 de Junio del 2009
Tipos de construcción apreciados :USO CLASE
H - 3 HABITACIONAL DE MEDIANA CALIDAD EL DEPARTAMENTOH - 3 HABITACIONAL DE MEDIANA CALIDAD AREAS COMUNES CUBIERTASH - 3 HABITACIONAL DE MEDIANA CALIDAD ESTACIONAMIENTO
0 - 0
Número de niveles : 4 CUATRODEL EDIFICIO 1
TIPO I TIPO II TIPO III TIPO IV TIPO V TIPO VIEdad aproximada de la construcción ( años ): 00 00 00 0
Vida útil total de la construcción ( años ): 70 70 70 #N/A
Vida útil remanente ( años ): 70 70 70 #N/A
Estado de conservación : 1.00 NORMAL
Calidad del proyecto : ADECUADO PARA SU USO
Unidades rentables o susceptibles a rentarse : 1
A).- OBRA NEGRA O GRUESAC i m e n t a c i ó n : PROBABLE LOSA DE CIMENTACIÓN CON CONTRABES DE CONCRETO ARMADO.
E s t r u c t u r a :
M u r o s : DE TABIQUE ROJO RECOCIDO DE 14 CM DE ESPESOR RECUBIERTO CON PINTURA VINÍLICA.
E n t r e p i s o s : LOSAS PLANAS DE CONCRETO ARMADO EN CLAROS MEDIANOS DE FORMAS REGULARES
T e c h o s :
A z o t e a s : IMPERMEABILIZADA
B a r d a s : DE TABIQUE ROJO RECOCIDO DE 14 CM DE ESPESOR.
B).- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:A p l a n a d o s :
P l a f o n e s :
L a m b r i n e s :
P i s o s : LOSETA DE CERAMICA DE 40 X 40 CM. FIRME DE CONCRETO TERMINADO ESCOBILLADO EN T-III
Z o c l o s : DE ACUERDO AL PISO
E s c a l e r a s :
P i n t u r a : VINILICA EN INTERIORES.
TIPOS RANGO USO CALIDAD DESCRIPCIÓN SUP.NIVEL CONST. M2
T - I - 05 64.00 m²T - II - 05 4.49 m²T - III - 05 12.00 m²
T - VI - 00 0.00 m²
DEL DEPARTAMENTO
EL DEPARTAMENTO Y SUS ACCESRIOS
V .- E L E M E N T O S D E L AC O N S T R U C C I O N
MIXTA A BASE DE MARCOS RÍGIDOS DE CONCRETO ARMADO EN SEMISOTANO Y PLANTA BAJA.MUROS DE CARGA DE TABIQUE ROJO RECOCIDO CON REFUERZOS HORIZONTALES Y VERTICALES DE CONCRETO ARMADO EN PISOS SUPERIORES.
DE YESO TERMINADO FINO CON PINTURA VINILICA EN T-I Y T-II. APLANADO DE MEZCLA DE CEMENTO ARENA TERMINADO APARENTE EN T-III.
LOSAS PLANAS DE CONCRETO ARMADO EN CLAROS MEDIANOS DE FORMAS REGULARES
APLANADO DE YESO TERMINADO FINO CON PINTURA VINILICA EN T-I Y -TII. APLANADO DE CEMENTO ARENA TERMINADO APARENTE EN T-III.
LOSETA DE CERAMICA DE 25 X 35 CM DE PISO A TECHO EN ÁREA HÚMEDA DE BAÑOS Y COCINA.
EN ÁREAS COMUNES A BASE DE RAMPA Y HUELLAS DE CONCRETO ARMADO RECUBIERTAS CON LOSETA DE CERAMICA DE 30 X 30 CM CON PASAMANOS
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena, deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
S/N
.INGENIERO ARQUITECTO
AVALÚO No. 09-001EXPEDIENTE
FECHA : 05 de Junio del 2009
R e c u b r i m i e n t o s NO TIENE
E s p e c i a l e s :
C).- CARPINTERÍA:P u e r t a s : DE MADERA DE PINO CON ACABADO EN BARNIZ.
C l o s e t s :
P i s o s :
L a m b r i n e s y p l a f o n e
D).- INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIASH i d r á u l i c a :
S a n i t a r i a :
M u e b l e s d e b a ñ o :
M u e b l e s d e c o c i n a : COCINA INTEGRAL MOVIBLE CON GABINETES DE ALTOS Y BAJOS DE MADERA CON TARJA SENCILLA DE ACERO INOXIDABLE
E).- INSTALACIÓN ELÉCTRICA:
F).- HERRERÍA:Ventanería y/o cancelaría
Puertas y protecciones : MARCOS DE ALUMINIO NATURAL EN CALIBRES MEDIANOS CON TAPAS DE CRISTAL TEMPLADO EN OFICINAS.
G).- VIDRIERÍA: VIDRIOS DE 6 MM TRANSPARENTES Y TRANSLUCIDO EN BAÑOS
H).- CERRAJERÍA: CHAPAS TIPO TULIP NACIONAL DE CALIDAD MEDIA- #N/A
I).- FACHADA:
J).- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS
CLOSETS COMPLETO CON ÁREA DE GUARDADO, COLGADO Y MALETERO, PUERTAS DE MADERA DE PINO CORREDIZAS CON ACABADO EN BARNIZ
A BASE DE TUBERÍA, RAMALEOS Y CONEXIONES OCULTAS PROBABLES DE COBRE CON VÁLVULAS DE BRONCE, ALIMENTACION A MUEBLES POR GRAVEDAD
NO TIENE
NO TIENE
A BASE DE TUBERÍA, RAMALEOS Y CONEXIONES OCULTAS PROBABLES DE P.V.C., COLADERA, CESPOL DE BOTE Y BAJADAS DE DESCARGA DEL MISMO MATERIAL.W.C. OVALADOS, OVALÍN DE CERÁMICA DE PEDESTAL, OVALIN DE CRISTAL SOBRE GABINETE DE MADERA, ACCESORIOS CROMADOS
CORRIENTE BIFÁSICA, RED OCULTA PROBABLE CON POLIDUCTO, SALIDAS NORMALES CON ILUMINACIÓN INCANDESCENTE. LAMPARAS AL CENTRO CON CONTACTOS Y APAGADORES DE TAPA DE PLÁSTICO
MODERNA A LÍNEAS RECTAS CON ACABADO DE MEZCLA CEMENTO AREANA TERMINADO CON PINTURA VINILICA;ASÍ COMO APLICACIONES DE CANTERA CON PORTONES AL FRENTE.
CANCELERÍA DE ALUMINIO NATURAL EN CALIBRES MEDIANOS DE FORMAS REGULARES.
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena, deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
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FECHA :
INGENIERO ARQUITECTO
05 de Junio del 2009
R E S E T A C I O F O T O R A F I C A
ENTORNO URBANO SANTA MARIA LA RIBERA ENTORNO URBANO JAIME TORRES BODET
FACHADA(SANTA MARÍA LA RIBERA) FACHADA (JAIME TORRES BODET)
ESTANCIA-COMEDOR COCINA
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-ecol.: jardín balbuena, deleg. venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.
e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
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INGENIERO ARQUITECTO
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R E S E T A C I O F O T O R A F I C A
BAÑO COMPLETO BAÑO COMPLETO
RECAMARA RECAMARA
ÁREA DE MANIOBRAS ÁREA DE MANIOBRAS
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e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
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1.00
1.00
0.98
0.97
1.00
1.00
1.00
0.98
$9,6
80.8
50.
700.
94
0.97
1.00
1.00
VALO
R A
JUST
AD
O$1
1,66
8.59
$12,
476.
99
$2,5
18.8
9$1
,836
.12
$11,
469.
7316
.66%
16.6
6%$1
,910
.86
$15,
119.
36$1
1,02
1.11
16.6
6%16
.66%
16.6
6%16
.66%
CO
MPO
NEN
TES
DEL
VA
LOR
$1,9
43.9
9$2
,078
.67
VA
LOR
PO
ND
ER
AD
O$1
1,90
1.34
VA
LOR
DE
ME
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AD
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INM
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BLE
:$9
57,8
31.0
0$1
,612
.83
EN N
ÚM
ERO
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ND
OS
$11,
900.
00VA
LOR
EN
NÚ
MER
OS
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DO
S:$9
58,0
00.0
0
hoja 11 de 11
AVALÚO No. 09-001
EXPEDIENTE No.:FECHA : 05 de Junio del 2009
INGENIERO ARQUITECTO
FACTORES A UTILIZAR
((Sup. de Const. del Comparable/Sup. de Const. del Sujeto)*0.1+.09)
VENTAS RENTAS
0.98 9.83
0.99 3.51
1.02 10.15
1.00 13.32
0.99 8.30
0.97 5.12
(((Edad del Comparable/100)-(Edad del Sujeto)+1)
VENTAS RENTAS1.05 1.25
1.04 1.45
1.04 1.40
1.01 1.45
1.04 1.40
1.04 1.40
Comparable 3 Comparable 5
SV 94.00 M2 SV 75.00 M2
ST 94.00 M2 ST 75.00 M2
PU $13,829.79 $13,829.79 PU $11,000.00 $11,000.00
UDC MUY BUENO UDC MUY BUENO
UDM BUENO UDM BUENOCSP BUENO CSP BUENO
EC BUENO EC BUENO
PRO BUENO PRO BUENO
VALOR AJUSTADO $13,829.79 $11,000.00
AJUSTE POR NEGOCIACION -$2,829.79VENTA 100 6734.25/6734.25
CALIFICACION OFERTA 0.97 6545./6734.25
FACTOR DE EDAD
COMPARABLE 5
COMPARABLE 6
FACTOR DE NEGOCIACION
COMPARABLE 1
COMPARABLE 2
COMPARABLE 3
COMPARABLE 4
COMPARABLE 5
COMPARABLE 6
FACTOR POR AREA
COMPARABLE 1
COMPARABLE 2
COMPARABLE 3
COMPARABLE 4
raúl sánchez leyvaIng. Arquitecto
av. fco. del paso y troncoso 66-e,col.: jardín balbuena,deleg.: venustiano carranza, c.p. 15900 mèxico d.f.
e-mail [email protected]. tel.: 2643-4145
CAPITULO VI . Conclusiones
VI.I. Conclusiones Gráficas
Grafica de dispersión de valores promedio según tipo de vivienda
Valor M.N. promedio sin est y bodega
$0
$1,000,000
$2,000,000
$3,000,000
Participación de porcentual de desarrolladores en el mercado de la delegación.
9%
55%
18%
18%
1 proyecto 2 proyectos 3 proyectos 4 proyectos
Distribución porcentual de la composicion del mercado según cantidad de
plazas:
Indica la cantidad de personas que es posible albergar en la vivienda de
acuerdo a la información planimetrías de venta indicada por el desarrollador
inmobiliario
0%
99%
1%
2 Plazas 3 Plazas 4 Plazas
Distribución porcentual de la composición del mercado según cantidad de
recamaras
0%
99%
1%
1 Dormitorio 2 Dormitorios 3 Dormitorios
Dormitorio o recámaras.
Estado de avance físico de las obras de construcción de los proyectos en la
delegación.
20%
45%
30%
5%
Acabados Entrega Inmediata Obra Negra Preliminares
Con base a estas tablas gráficas se llega a la conclusión de que es conveniente
invertir en esta colonias y sacarle el mayo aprovechamiento al bando 2 ya que
como desarrolladores se obtienen grandes beneficios económicos; así como
cumplir con la demanda existente de vivienda que impera en el distrito federal.
Se invita a la población demandante de vivienda a invertir en este tipo de
desarrollos ya que cumplen con los requerimientos funcionales, de proyecto y
de equipamiento urbano que hacen de estas colonias un lugar atractivo para
habitar por su referencia urbana y las condiciones de vida que ofrece.
BIBLIOGRAFIASEDUVI. Secretaria de Desarrollo Urbano y vivienda. PROGRAMA Delegacional de Desarrollo Urbano CUAUHTEMOC.mht Apuntes de Análisis Económico. Arq. Mauricio Gutiérrez Armenta
Especialidad en Valuación Inmobiliaria
