Coyuntura Inmobiliaria

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>>>>> En términos generales el presente año ha comenzado en una situación de cierta estabilidad en cuanto a la evolución económica, ya que si bien los momentos más convulsos de la crisis parecen haber quedado atrás tanto en el terreno nacional como internacional, tampoco aparecen aún signos evidentes y robustos de mejora. El Banco de España augura que la economía española continuará retrocediendo de forma moderada en el conjunto de 2010 con una variación interanual prevista del PIB de -0,4% en 2010, volviendo al terreno positivo en 2011 aunque con poca intensidad (FUNCAS prevé unas variaciones de -0,7% y +0,8% respec-tivamente). En términos intertrimestrales, el Servicio de Estudios del BBVA prevé una variación positiva del +0,1% ya en el primer trimestre de 2010. El mercado laboral continúa sin mostrar signos de recuperación, prosiguiendo la destrucción de empleo en el primer trimestre. Las últimas previsiones del Banco de España plantean unas tasas de paro del 19,4% y 19,7% para 2010 y 2011 respectivamente; además, no espera tasas positivas de generación de empleo hasta bien entrado el próximo año. En un terreno más optimista se encuentran las previsiones del Gobierno, que sitúa esta inflexión entre finales de 2010 y comienzos de 2011.  La salida de la crisis tiene que pasar necesariamente por una reactivación del consumo, actualmente bastante debilitado como muestran indicadores tales como la tasa de ahorro (de hogares e instituciones sin ánimo de lucro) que en el cuarto trimestre de 2009 se situó en el 24,7% de la renta disponible, 1,4 puntos más que un año antes y en su nivel más alto desde el comienzo de la serie histórica en 2000; para 2010 se espera una situación de estabilidad en el consumo (variación del +0,1% según FUNCAS). El IPC continúa evolucionando al alza situándose en el 1,4% en marzo, pero debido sobre todo al ámbito energético más que a la recuperación de la demanda. Oferta y demanda inmobiliaria Según las últimas estimaciones, el stock de viviendas en venta se cuantifica por encima de los 1,1 millones a final de 2009 (BBVA), aunque la creación de nueva oferta se ha ajustado intensamente como demuestra la estadística de visados de obra nueva, por lo que cada vez queda menos recorrido al efecto “inercia” del mercado inmobiliario (finalización de obras comenzadas antes de la crisis) y probablemente no se asista en el futuro a grandes incrementos de estas existencias. No obstante, dado el volumen actual del stock y el tiempo mínimo esperado para su regularización (del

ABRIL 2010

Ene Feb Mar Abr May Jun  Jul  Ago Sep Oct Nov Dic

2008

2009

Evolución mensual del paro registradoDatos comparativos 2007-2009 - nacional

Fuente: Servicio Público de Empleo Estatal

4.400.000

4.200.000

4.000.000

3.800.000

3.600.000

3.400.000

3.200.000

3.000.000

2.800.000

2.600.000

2.400.000

2.200.000

2.000.000

1.800.000

2010

Evolución anual del IPC Tasas de variación interanual

Fuente: INE

España

UEM-15 UE-27

Producto Interior Bruto Tasas de variación interanual

Fuente: INE

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

  

  

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orden de siete u ocho años), es previsible que la actividad de nueva construcción permanezca en mínimos durante un periodo prolongado.

En la compraventa de viviendas prosigue la leve reactivación iniciada a mediados de 2009, con unos datos de febrero que muestran un repunte del 18,7% respecto de un año antes (frente a, por ejemplo, la caída global del 24,9% en 2009 respecto de 2008). En una primera lectura de este indicador podría pensarse que el volumen de transacciones ya ha alcanzado su suelo dentro del periodo de crisis, y que existe la posibilidad de que el número de compraventas continúe incrementándose paula-tinamente en función de la mejora de las condiciones de acceso; básicamente esta mejora deberá producirse a través de mayores rebajas en los precios de oferta, dado que otras variables o no muestran indicios de mejora a medio plazo (por ejemplo el empleo), o han agotado el margen previsto de ajuste (por ejemplo los tipos de interés hipotecarios, que incluso podrían girar al alza en función de las necesidades del conjunto de la Unión Europea). Precios de vivienda - incertidumbres Pese a la variedad de estudios y estadísticas existentes sobre la evolución de los precios de vivienda, y los distintos puntos de partida considerados por unos y otros (valores de tasación, precios de oferta de segunda mano, etc.),

Nª viviendas visadas por provincia Variación AÑO 2009 respecto AÑO 2008

Fuente: Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09

Visados dirección de obra nueva Número de viviendas - visados mensuales (media móvil 6 periodos)

Fuente: Ministerio de Fomento y elaboración propia

Viviendas transmitidas por compraventa Evolución de datos mensuales

Fuente: INE

  

  

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básicamente podría considerarse que el descenso medio de precios en los últimos doce meses ha estado en torno al 5%. Respecto de los máximos de 2007, la caída total acumulada se podría cuantificar alrededor del 15%-20% por término general; no obstante, según las zonas y la tipología de las viviendas el ajuste habrá sido mayor o menor, por ejemplo los centros consolidados de las ciudades han sostenido más los precios y los barrios periféricos más modestos o las zonas de segunda residencia han podido evidenciar rebajas más acusadas. En general, observando estas estadísticas puede extraerse que en los últimos meses se está produciendo una moderación en la caída de los precios, ante lo que cabe preguntarse si se trata del preludio del fin de la caída o incluso de una inflexión de la tendencia (como se apresuran en apuntar desde diversos ámbitos interesados, por ejemplo los promotores) o si por el contrario es un “falso suelo” o pausa temporal a la que sucederán mayores descensos. Al margen de que por regla general estas estadísticas son bastante criticadas por no basarse ninguna de ellas en datos de compraventa, pueden servir de indicativo de las tendencias y dar pie a determinadas reflexiones: ¿en qué medida los particulares y los promotores se resisten a ajustar los precios de oferta?, ¿qué efecto distorsionador sobre los precios ha tenido la política de recuperación de

inmuebles de las entidades financieras?, ¿cuánto se verán afectados los precios a la baja una vez que bancos y cajas hayan finalizado estas actuaciones y puesto en mercado toda su cartera de inmuebles “recuperados”?. Lógicamente también hay muchas otras cuestiones que plantearse, como el efecto que podrán tener en la demanda y en los precios algunas medidas gubernamentales previstas, por ejemplo la desaparición de la desgravación por vivienda para rentas superiores a 24.000 € anuales a partir de enero de 2011 lo que elimina para muchos compradores una deducción anual del 15% en el IRPF durante la vida de la hipoteca, que en una vivienda de tipo medio puede llegar a representar entre el 8% y el 10% del precio total del inmueble. Hay que tener en cuenta que esta medida está prevista pero aún no se ha aprobado. También, la subida prevista del IVA en las viviendas nuevas (del 7% al 8%) a partir del 1 de julio. A esto podríamos sumar el vencimiento este año de la prórroga de las cuentas vivienda (se alargó de cuatro a seis años), que podría tener incidencia positiva en la demanda. ¿Se incentivará sustancialmente la compra de viviendas debido a estas circunstancias? ¿Se verá afectada negativamente una vez superado este efecto? En definitiva, son tantas las variables y posibilidades que hay espacio para todo tipo de interpretaciones y previsiones aunque parece plausible que, cuando

Tasas de variación de precios de vivienda Variación interanual (nacional)

  

  

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menos, a uno o dos años vista se produzcan nuevas y más profundas bajadas de precios considerando la debilidad de la demanda y el elevado stock existente en general y en manos de bancos y cajas en particular. Morosidad, créditos e hipotecas La morosidad de los créditos concedidos a particulares y empresas aún no muestra inflexión en su tendencia, situándose en enero en el 5,30% (tasa máxima desde mayo de 1996), y centrándonos exclusivamente en los créditos concedidos para actividades inmobiliarias, la tasa de morosidad se ubicó igualmente en máximos históricos, del 10,06%, pese a la activa política de recuperación de activos que se está llevando a cabo en el sector. Según un informe de Analistas Financieros Internacionales (AFI), la morosidad total podría alcanzar el 13,3% en 2011, con 231.516 millones de euros en activos dañados. El Banco de España, en su Informe de Estabilidad Financiera del mes de marzo, cifra los activos problemáticos que ya han entrado en mora en 165.000 millones de euros vinculados, y en 4.000 millones los activos fallidos, aunque la exposición total del sector financiero español se situaría en los 402.000 millones. Estas cifras previsiblemente continuarán creciendo en los próximos meses en línea con el incremento del desempleo y el deterioro de otras variables. En cuanto a la concesión de nuevas hipotecas parece que el “grifo” del crédito, aún tímidamente, está comenzando a abrirse. Según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística, el pasado mes de enero se formalizaron 53.747 hipotecas sobre viviendas, un 12,3% más que el mes anterior y un 2,3% más que un año antes. Habrá que esperar para ver si se trata de un repunte aislado o si refleja un cambio de tendencia o estrategia de las entidades, como consecuencia de los puntos señalados en el apartado anterior. En cuanto al volumen de estas operaciones, el total de capital prestado en nuevas hipotecas de viviendas en enero ha experimentado un descenso del 5,5% respecto a un año antes. El importe medio de las hipotecas constituidas sobre viviendas ha alcanzado en enero los 112.839 € (un 7,6% menos que un año antes y un -24% acumulado frente a los 148.622 € de abril de 2007, antes del surgimiento de la crisis). Los tipos de interés medios de los préstamos hipotecarios se han situado en el 4,05% y el Euribor nuevamente marca mínimos históricos,

1,215% en marzo. <<<<<

Precios unitarios de oferta de vivienda (2ªmano) Descenso desde máximos

Fuente: Fotocasa.es

Tabimed Sociedad de Tasación. www.tabimed.es Diego de Blas, abril 2010

Patrimonio de las entidades financieras Millones de euros

 

Fuente: Banco de España,

Euribor y tipo de interés medio hipotecas

Fuente: INE / BCE