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Sumario

Consideraciones sobre la adquisición de inmuebles

Página 16

La inversión en fondos de comercio

Página 20Locaciones: garantías propietarias compradas y seguros de alquiler

Página 12

Los miedos en el negocio inmobiliario

Página 14

Historia del edificio de la UTN-FRBA

Página 4 | Nota de Tapa

Página 6Alquileres en Buenos Aires

Página 10Alquileres: una oportunidad para los corredores inmobiliarios

Página 21El sindicato de empleados inmobiliarios y la precariedad laboral

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Edición Julio 2012Es una publicación de ca-rácter semestral, editada por el Centro de Martilleros y Corredores.

La opinión de la Revista Nego-ciación de Bienes sólo se refleja en el editorial, no haciéndose así responsable de los conteni-dos publicados en sus artículos.

Distribución gratuita en el Cen-tro de Martilleros y Corredores, Uruguay 188, C.A.B.A. y en la Secretaría de Cultura y Exten-sión Universitaria de la UTN, Facultad Regional Bs. As., Me-drano 951, 2º piso, C.A.B.A.

ResponsablesEditorial:Elena Taraborrelli

Producción:Elena Taraborrelli

Diseño Gráfico: María Florencia Mazzeimariaflorenciamazzei@gmail.com

Colaboraron en esta edición:Benítez, RicardoKelm, SantiagoMercader, RobertoPeruscina, AlejandraRaichi, Nicolás MaríaRogulick, ElizabethSatulovsky, Marcelo Valente, JulioVerna, Andrés

NEGOCIACIONDE BIENES

Editorial

Elena TaraborrelliResponsable Centro de Martilleros

Este es un año, por cierto, muy particular para el Centro de Martilleros, porque en agosto cumplimos 10 años con la Tecnicatura Superior en Negociación de Bienes en la UTN-FRBA. Estamos en condiciones de afirmar que la sociedad con la universidad ha dado sus frutos, ya que son muchos los graduados que se están desarrollando profesional-mente. Cabe destacar que, hasta el momento, se han abierto más de 90 comisiones. Mientras tanto, seguimos sosteniendo nuestro ideal, que es el de constituir la mejor oferta académica.

Si bien hemos transitado un largo y arduo camino, no hemos bajado los brazos. Es así como seguimos trabajando en nuevos proyectos.

En este sentido, hemos empezado a trabajar junto con el Centro de e-Learning de la UTN-FRBA para dictar nuestras capacitaciones en esa modalidad. Es nuestro deseo que más gente, de todas partes del país, pueda acceder a nuestros cursos, talleres y seminarios.

Aprovechamos esta oportunidad para agradecer a nuestros columnistas habituales, que nos permiten continuar con nuestras publicaciones; al mismo tiempo que les damos la bienvenida a los nuevos colabo-radores, e invitamos a quienes quieran participar, a que se animen a hacerlo.

NEGOCIACIONDE BIENES

El actual edificio de la Facultad Re-gional Buenos Aires de la Universi-dad Tecnológica Nacional, sito en la calle Medrano 951, entre Lavalle y Tucumán de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, pasó por varias etapas constructivas con los siguientes an-tecedentes:

En el año 1907 el Estado nacional cede el terreno en usufructo a la So-ciedad de Educación Industrial, que construyó el edificio, concluyendo las obras en 1922. Luego, fue sede de la Comisión Nacional de Aprendi-zaje Técnico, promediando la década de 1930.

En 1948 se crea la Universidad Obrera Nacional y se transformó en 1959 en la Universidad Tecnológica Nacional.Su estilo arquitectónico se podría definir como neoclásico italiano con reminiscencias greco-romanas.

El edificio original tenía tres plantas. Desde 1962 hasta 1966 el ingeniero en construcciones Julio Smith, egre-

sado de esta casa de altos estudios, proyecta y ejecuta una ampliación, duplicando la superficie existente. Se construyeron dos entrepisos y otra planta en la azotea, tratando de mantener el estilo arquitectónico.

Se conservó el Aula Magna como auditorio de excelencia, con todo el esplendor que tuvo desde su cons-trucción en 1927, así como el hall de entrada y los solados originales de mosaicos calcáreos italianos, arte-factos de iluminación artesanales y otros detalles de categoría.

En la década del 90 se construyó la torre Tucumán, adosada al edificio original, por lo que se podría decir que coexisten tres edificios en uno.En la actual gestión como decano, a cargo del ingeniero Guillermo Oli-veto, se llevaron a cabo importantes obras de mantenimiento y mejoras para su puesta en valor, con miras a engalanar este verdadero patrimo-nio histórico de la Ciudad.

Reseña histórica de la universidad

Entre los años 1943 y 1955, el gobier-no crea un sistema de capacitación técnica que abarca desde el nivel bá-sico hasta llegar al nivel universitario Universidad Obrera Nacional (UON). Fue la primera universidad con un efectivo alcance nacional, pues des-de sus orígenes cuenta con Faculta-des Regionales localizadas en dife-rentes lugares del país.

Sus alumnos egresaban con el título de Ingeniero de Fábrica.

En los primeros días del golpe de es-tado de 1955, el gobierno de facto designó un interventor de la UON, con expresas directivas de cerrarla. Sin embargo, las actividades reali-zadas por todos los miembros de la universidad lo convencieron de la seriedad y relevancia de las tareas educativas que se llevaban a cabo.

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Historia del edificio de la UTN-FRBA Gentileza autoridades UTN-FRBA

En 1956, el diputado Contte, convir-tiéndose en el más fervoroso defen-sor de la UON, comenzó a trabajar con decanos, docentes y alumnos en el nuevo proyecto de la Universidad Tecnológica Nacional.

La característica distintiva de la UTN, novedosa respecto de otras univer-sidades, es la regionalización como sistema de organización.

Los fines específicos de nuestra uni-

versidad, son “preparar profesio-nales en el ámbito de la tecnología para satisfacer las necesidades co-rrespondientes de la industria, sin descuidar la formación cultural y hu-manística, que los haga aptos para desenvolverse en un plano directivo dentro de la industria y la sociedad creando un espíritu de solidaridad social y mutua comprensión en las relaciones entre el capital y el trabajo” (art 2. de la Ley 14855/59).

“Además tiene características propias y diferenciales como ser la exigencia de que sus alumnos trabajen, cursos vespertinos, asistencia obligatoria y mucha mayor especialidad en sus es-tudios, los que deben ser adecuados al ámbito local en que se desenvuel-ven sus facultades regionales”(art 2 y 6 de la Ley 14855/59).

Esta filosofía de trabajo, adaptada a las necesidades de la sociedad ac-tual, es la que sigue guiando su dia-rio camino hacia la excelencia.

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Escudo símbolo de la Universidad Tecnológica Nacional

De acuerdo con las disposiciones del artículo 12 de la Resolución del Rec-torado Nº 86/66, el 16 de noviembre de 1966 se reunió la Comisión desig-nada para decidir sobre el concurso público realizado para la confección del Escudo Símbolo de la Universi-dad Tecnológica Nacional.Luego de estudiados los 54 trabajos presentados, por unanimidad se re-solvió otorgar el primer premio al trabajo Nº 16, presentado por Ricar-do Blanco.El símbolo abstracto que identifica a esta Universidad surgió de la re-lación de varios elementos gráficos que representan algunos de los fun-damentos de la Universidad:

Los semicírculos representan la di-

námica de la tecnología en evolución.

Unidos, formarían un cír-culo, que simboliza la per-fección.

El signo “más” representa la totalidad técnica posi-tiva.

La letra griega “PSI” - símbolo medieval del hombre como fundamen-to por y para quién es la Universidad.

El símbolo es la síntesis de todos estos elemen-tos y se los ha relaciona-do buscando una doble simetría como unidad demostrativa del carác-

ter equilibrado y estable, caracterís-tica que debe primar en la Universi-dad como institución.

Fuente: Boletín Informativo de la Univer-sidad Tecnológica Nacional Nº 8, diciembre 1966-marzo 1967.

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Alquileres en Buenos Aires

La modalidad del alquiler juega un rol importante en la dinámica in-mobiliaria de BA, especialmente en el segmento residencial. Esto no es nuevo: basta recordar que mucha de la mejor arquitectura doméstica de BA, nace entre 1930/50 como “edifi-cios de renta”.

Pese a su relevancia, sin embargo, no hay en general lecturas integrales, ni seguimiento sistemático: es poco lo que se sabe realmente respecto de ella. La intención de estas notas es repasar, pues, algunos datos que per-mitan ir delineando, entre todos, la estructura general de este mercado.

Madura BAHistóricamente, BA se ha destacado por mostrar rasgos que la acercan al perfil de una ciudad europea. En su fisonomía, pero también en su diná-mica: desde hace más de 60 años la población de la Ciudad está estabili-zada en torno a 2.9M de habitantes. Alejada de los ritmos demográfi-cos del resto del país, BA replica el comportamiento de las grandes ciu-dades globales, con tasas bajas de crecimiento vegetativo, mayor edad promedio, y menor tamaño medio de los hogares. Un comportamiento

más similar a las poblaciones madu-ras de Europa, que a las sociedades jóvenes de América Latina. (Cuadro 1)

Zona por zonaA lo largo de las últimas décadas, la dinámica de la producción ur-bana fue consolidando en BA un promedio de stock habitacional de 512 viviendas/1.000 habitantes. No obstante, su distribución presenta asimetrías significativas: mientras las Zonas Norte y Este se ubican 17 y 22% respectivamente por encima de este rango, el Sur queda 29% por debajo de la media de la Ciudad. El sector Centro resulta ser el más ali-neado con la situación tipo (-4%), en tanto el Oeste muestra una posi-ción de 15% bajo el promedio. (Cua-dro 2) Lógicamente, la distribución socio-territorial de BA no es pareja: unas zonas son más grandes que otras, más pobladas, más o menos edificadas. (Cuadro 3) Con vistas a la sustentabilidad de la ciudad (social, económica, territorial, de mercados) la clave radica en la racionalidad am-biental y la búsqueda constante de un cierto equilibrio dinámico del sis-tema urbano. Sea cual fuera nuestro rol, la cuestión es hacia dónde se di-rigen las lógicas de nuestra acción, si

tendemos a corregir o a profundizar los desequilibrios.

De familias y viviendasPese a mantener su población total estable, BA viene modificando hace décadas su perfil demográfico en línea con las tendencias señaladas, reduciendo la conformación típica de los hogares y aumentando -como correlato- el número de familias en la Ciudad. La composición típica de los hogares en BA pasó de 3.2 perso-nas en 1980, a 2.5 en 2010. (Cuadro 4)

En paralelo al vaivén de la economía del país, fue creciendo la cantidad de inquilinos en la Ciudad. Tras una década, en los ’90, con el crédito y la producción concentrados en los estratos superiores de la pirámide; y otra en los 2000, donde la finan-ciación hipotecaria fue virtualmente inexistente (6% promedio del total de operaciones/año), la proporción de hogares que alquilan en BA pasó de 21.5% a 29.9%. (Cuadro 5)

Los procesos se combinan: por una parte, un crecimiento en la cantidad de hogares aunque más chicos. Por la otra, ausencia de financiamiento hipotecario, público y privado, suba

NOTAS EN TORNO A LA ESTRUCTURA DEL MERCADO DE ALQUILERES EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

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continua del precio de las propieda-des, y una inflación que licúa el aho-rro, derivando éstos en una caída superior al 50% en la accesibilidad a la vivienda propia durante la última década.

No obstante el crecimiento sosteni-do de la economía al 8% anual, esa combinación de factores dio como

resultado que más de 115.000 hoga-res se sumen al mercado de alquile-res entre 2001/2010.

El stock de demanda cautiva del al-quiler, la cantidad de familias que quedan allí al no tener opciones de acceso a la propiedad de la vivienda, se incrementó de manera constante. A ello, se fue sumando, naturalmen-te año tras año, una demanda nue-va, “de flujo”: hijos que se emanci-pan, nuevas familias, gente que llega a vivir a BA, familias que crecen, di-vorcios, etc.

De esta manera, el ritmo de creci-miento de los alquileres pasó de 810 hogares/año en los ’90, a más de 1.000 hogares/mes entre 2001/2010 (12.878 hogares al año).

Dos décadasMás allá del incremento en la canti-dad total de los alquileres, un repaso al volumen y distribución del merca-do a lo largo de las últimas dos déca-das, permite observar que el proce-so no ha seguido un ritmo uniforme en las diferentes zonas de la Ciudad. (Cuadro 6)

1. Población BAAÑO HABITANTES

1947 2.981.0431960 2.966.6341970 2.972.4531980 2.922.8291991 2.965.4032001 2.776.1382010 2.891.082

2. Stock HabitacionalViv/1000h Zona/Tot.BA

TOTAL BA 512Norte 598 17%Este 623 22%Sur 362 -29%Oeste 437 -15%Centro 493 -4%

4. Composición media de los hogaresAño Pobl. Tot Hogares Pers/Hogar

1980 2.922.829 918.758 3,21991 2.965.403 1.022.553 2,92001 2.776.138 1.028.199 2,72010 2.890.151 1.150.134 2,5

5. Hogares que a lqui lanAño % Inq Hogares Inq

1991 21,5% 219.447

2001 22,1% 227.545

2010 29,9% 343.443

3. Distribución | El aporte de cada Zona al Total BAZona % Territ % Poblac % Hogares % vivdas

A - Norte 26% 29% 30% 33%B - Este 12% 13% 16% 16%C - Sur 21% 14% 11% 10%D - Oeste 21% 18% 16% 16%E - Centro 20% 26% 27% 25%

100% 100% 100% 100%

% Territ % Poblac % Hogares % vivdas

E - Centro D - Oeste C - Sur B - Este A - Norte

6. Dos décadas1.991 2.010 1.991 2.010 1.991 2.010

Total BA 1.023.464 1.150.134 219.447 343.443 21,4% 29,9%Zona A - Norte 325.085 347.454 65.489 95.847 20,1% 27,9%

Zona B - Este 146.395 183.621 42.728 77.769 29,2% 22,6%

Zona C - Sur 109.918 128.201 22.794 33.145 20,7% 9,7%

Zona D - Oeste 173.981 181.201 29.860 43.302 17,2% 12,6%

Zona E - Centro 268.085 309.657 58.577 93.381 21,9% 27,2%

Total Hogares Hog. Inquilinos % Hog. Inquilinos

NEGOCIACIONDE BIENES

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Los números permiten ver las transformaciones cualita-tivas vividas en áreas tradicionales de la Ciudad (Este), el incremento sensible de la densidad poblacional en el Cen-tro, o el retroceso de los alquileres en el Sur y el Oeste. En el Norte, por su parte, se registra el mayor incremento relativo entre 1991/2010, de la proporción de inquilinos respecto del total hogares (+7.8%).

Estructura del mercado - Volumen y distribución geográficaEl volumen del mercado de alquileres residenciales en BA se ubicó en el rango de 171.700 operaciones para 2010, registrando una expansión de 56.5% respecto de los nive-les que presentaba dos décadas atrás, en los inicios de la convertibilidad.

Su distribución muestra un aporte al total BA del 28% en el caso de Zona Norte, 23% en el Este, 10% desde el Sur, 13% de los alquileres se registran en el Oeste, en tanto el Centro suma 27% de las operaciones anuales.

Mercado 2012 | Proyecciones Los comportamientos y tendencias de los años previos permiten proyectar un volumen total para el mercado de alquileres residenciales en BA, en orden a 181.000 opera-ciones para 2012.

Ello implica un volumen promedio de 15.000 alquile-res/mes en BA-2012, con un ritmo de mercado superior a 4.000 operaciones mensuales en el Norte y el Centro, 3.400 alquileres en la Zona Este, 1.900 en el Oeste, y 1.460 operaciones en la Zona Sur de la Capital. Proyectados al total anual, esos rangos estarían definiendo un volumen en orden a 50.000 operaciones en el Norte y Centro de la Ciudad, 41.000 alquileres en la Zona Este, 23.000 en el Oeste, y otros 17.500 distribuidos en los barrios del Sur. (Cuadro 7)

Viviendas y algo másEn base a estos números ciertos, y a fin de dimensionar el total del mercado de alquileres en BA, corresponde sumar lo referido al resto de los rubros inmobiliarios (comercios, oficinas, depósitos, etc.). Y si bien la segmentación de los datos -que permitan hacer un seguimiento cualitativo- es otra asignatura pendiente en el plano local, suele, sin em-bargo, no obstante darse por válida la estimación de una relación 80-20% entre el segmento residencial y el resto de los destinos. (Cuadro 8)

Asumiendo esa pauta, podemos pues estimar que el mer-cado de alquileres en BA se ubicaría en torno a 19.000 operaciones/mes, proyectando un volumen total de 226.000 alquileres en 2012.

Alquileres en Buenos Aires (continuación)

Zona E Centro 27%

Zona C Sur 10%

Zona D Oeste 13%

Norte 28% Zona A

Este 23% Zona B

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BA - 2012VOLUMEN DE MERCADO

Zonas Comunas Prom. alq/mesA | NORTE 2, 12, 13, 14 4.218B | ESTE 1, 3 3.423C | SUR 4, 8 1.459D | OESTE 9, 10, 11, 12 1.906E | CENTRO 5, 6, 7, 15 4.110

Total BA 15.115

ALQUILERES RESIDENCIALES - 2012

Hasta 1 .0001.000 a 2.0002.000 a 3.0003.000 a 4.0004.000 a 5.000

C.A.B.A. | VOLUMEN DE MERCADO

32.744

21.364

11.39714.930

29.289

47.923

38.884

16.57321.651

46.690

0

10.000

20.000

30.000

40.000

50.000

60.000

Zona A - Norte Zona B - Este Zona C - Sur Zona D - Oeste Zona E - Centro

1.991 2.010

BA 1991/2010: alquileres/año, por Zona

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¿Caros o baratos? ¿Suben o bajan?Mucho se discute en torno al nivel de precio de los alquileres en BA, en particular en lo que hace al sensible segmento residencial.

Desde la realidad del usuario, la suba constante de valores se hace sentir. Más aún, cuando a ella se suma el incremento de expensas y las tarifas, que de un momento a otro, aban-

donaron el esquema de servicios subsidiados sostenido por años. Con el precio en dólares de las propieda-des marcando récords, la inflación absorbiendo aumentos de ingresos, y la suba constante de alquileres, expensas y servicios, obviamente la mirada dirá que los alquileres debe-rían bajar.

Con razón también, en la otra cara de la moneda, el propietario podrá argumentar que el costo de reposi-ción, lo que costaría en dólares vol-ver a construir la propiedad (a un cambio casi-fijo), sube sin cesar, al igual que la tierra y los costos de man-tenimiento. Que la renta inmobiliaria está en un piso histórico, y mientras la relación entre el precio de com-pra del inmueble y lo obtenido por su alquiler rondaba el 10% anual en 2002/03, hoy con suerte logra llegar al 6% bruto, lo que implica un nivel cercano al 3% anual neto.

Con argumentos reales de los dos lados, debemos recordar que el mercado, y su precio, se definen en el encuentro de las partes. Con un marco económico inflacionario, e inestable a nivel global, y el difícil paso a la vivienda propia, el cruce de las dos miradas define ésta realidad.

El nivel actual de la renta inmobilia-ria residencial en BA no es irracional, hacia arriba ni hacia abajo. Ni escapa tampoco a esa pauta que define a la Ciudad en tantos aspectos, colocada a mitad de camino entre las capita-les latinoamericanas y europeas. (Cuadro 9, Fuente: Global Property Guide)

No hay mucho margen para grandes cambios: a la suba espectacular de la demanda en esta década sin crédito, se contrapone una oferta volumino-sa generada con miras a la renta.

A la presión genuina a la suba (in-cremento de costos) se opone otra presión también genuina, a la baja,

dada por la capacidad de pago de la demanda, y su no disposición a con-validar subas, que no sabe si luego va a poder cubrir.

De no mediar, entonces, cambios profundos en la actividad, o el im-pacto de eventos inesperados y de alta relevancia estructural (algún “cisne negro” local o global), todo parece anticipar un escenario con valores y volumen estables para el mercado de alquiler residencial en BA para 2012. Con “cuidado” de los propietarios más conscientes hacia los buenos inquilinos, dada la can-tidad de oferta potencial del merca-do; y algún posible ajuste en zonas o productos menos competitivos.

No obstante, será recomendable seguir con atención: el impacto de cambios fuertes en las condiciones macroeconómicas; la eventual apa-rición de opciones de inversión que cambien la orientación de las inver-siones; la -lamentablemente- poco probable aparición de financiamien-to hipotecario bancario o desde el sector, alterando el modelo actual de negocios; la evolución de la rela-ción salarios/capacidad adquisitiva real, y de ésta vs. la accesibilidad a la vivienda.

NOTA: Cuadros y gráficos de elaboración propia, en base a INDEC (Censos 1991, 2001, 2010 y EPH); DGEC, GCBA (EAH), Global Property Guide y datos del mercado. MSArq, Marzo de 2012.

Arq. Marcelo G. Satulovsky, MDI - mgsarq@yahoo.com.ar

Consultor, docente e investigador en desarrollo urbano e inmobiliario

Anual MensualTOTAL BA 181.380 15.115

Zona A - Norte 50.619 4.218

Zona B - Este 41.071 3.423

Zona C - Sur 17.505 1.459

Zona D - Oeste 22.869 1.906

Zona E - Centro 49.316 4.110

VOLUMEN OPERACIONES7. Mercado 2012

8. Proy.Mercado Alquileres

Res idencia les / me s 15.115

No res idencia l / mes 3.779

Tota l mercado / me s 18.894

TOTAL anual 2012 226.725

9. Renta InmobiliariaPlaza Renta Bruta anual

8,9%Mexico DF 8,8%Lima 8,2%Montevideo 7,6%Bogotá 7,5%Buenos Aires 6,0%

Roma 4,5%Londres 4,3%Moscú 4,2%Madrid 4,1%Barcelona 3,9%Berl ín 3,7%París 3,3%

Toronto 5,4%Nueva York 4,7%

Tokio 4,3%Hong Komg 3,2%Sahngai 2,7%Taiwan 1,6%

NEGOCIACIONDE BIENES

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Alquileres: una oportunidad para los corredores inmobiliarios

Como detalla el Arq. Marcelo Satu-lovsky en su informe Alquileres en Buenos Aires, desde hace 10 años se incrementa en forma permanente el número de operaciones realizadas.

Esto es consecuencia directa de la falta de crédito hipotecario - que no permite a la población tener un acce-so a la primera vivienda - y a la políti-ca económica actual que incentiva el consumo de automóviles, electrodo-mésticos y turismo, haciendo desapa-recer el concepto de ahorro a largo plazo, camino válido para acercarse a

la vivienda propia.

Es cierto también que el valor de los inmuebles - hoy en día en un pico his-tórico - y la inexistencia de instrumentos financieros para el ahorro que den cobertura de la inflación y adecuada seguridad ju-rídica, conspiran contra la idea de ahorro.

Sin embargo no son todas malas. La compra por par-te de muchos propieta-rios de viviendas como in-versión hace que estos las oferten en el mercado en alquiler, y esta oferta sos-

tenida ha hecho que los valores de las locaciones estén en equilibrio con el incremento del sueldo promedio de la economía, permitiendo el acceso al alquiler a nuevos locatarios.

Esta situación plantea una oportuni-dad para los corredores inmobiliarios, ya que pueden ofrecer un servicio de excelencia a locadores (propietarios) y locatarios (inquilinos).

Los alquileres no generan el volumen de honorarios de las

ventas, pero su resolución es mucho más corta (no más de un mes) y mantiene el núme-ro de operaciones incluso en los períodos de crisis.

Justamente por generar poco nivel de honorarios muchas inmobiliarias pre-fieren priorizar las ventas a los alqui-leres. Esto permite a las inmobiliarias chicas y a los corredores inmobilia-rios independientes especializarse en el manejo de alquileres logrando un punto de equilibrio económico que le dará sustentabilidad a su empren-dimiento.

Trabajando con los datos del Arq. Marcelo Satulovsky podemos realizar el siguiente razonamiento: 226000 unidades alquiladas por año. Supo-niendo que el 50% de los contratos se renueven anualmente nos da la siguiente cuenta: 113.000 contratos anuales dividido los 5380 corredores matriculados en la Ciudad de Buenos Aires da 21 contratos anuales que cada corredor inmobiliario podría lle-gar a realizar. Es cierto que algunos los hará el propietario para evitar el pago de honorarios pero es aquí don-de el corredor inmobiliario debe ofre-cer servicios.

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Muchos propietarios tienen departa-mentos vacíos que no quieren alqui-lar por temor al incumplimiento de sus inquilinos. Otros toman a su car-go la tarea de alquilar para ahorrarse honorarios que a veces producen el consabido “lo barato sale caro”, cuan-do no elige correctamente a su inqui-lino o porque la documentación legal no está bien hecha.

Brindar un servicio integral de alqui-leres significa, 1. gestionar la locación de la unidad.2. administrar todo el período del contrato.

1. Gestionar la locación de la unidadEl proceso comienza con la captación de propietarios que quieran poner en alquiler su inmueble. Es la etapa in-tangible del proceso donde el corre-dor inmobiliario debe promocionar su capacidad para lograr un servicio eficiente.

Continúa con la tasación de la unidad para establecer su valor locativo. El estudio de mercado en la ubicación donde está inserta establece la base para su valuación.

Lograr una autorización con exclusivi-dad para poder desarrollar el proceso de comercialización es fundamental para establecer reglas claras para am-bas partes acerca de la manera en que se hará la negociación con los po-sibles locatarios y asegura al corredor el cobro de sus honorarios.

La comercialización comienza con la publicación de la unidad. Internet es un canal válido, pero la opción de pu-blicar en el diario y mostrar con una guardia acelera los tiempos para en-contrar el candidato.

Encontrado el candidato - que debe formalizar su interés dejando una re-serva monetaria - comienza la etapa más importante del proceso: la elec-ción del futuro inquilino.

De hacer bien esta parte del proce-so dependerá la convivencia de los próximos dos años de contrato. Se debe obtener información de la capa-cidad del futuro inquilino para pagar el alquiler y de la calidad de su garan-tía. Hay empresas en el mercado que preparan informes detallados, que incluyen un informe ambiental de la vivienda actual del postulante.

Con los informes en la mano y una recomendación del corredor se pre-senta la reserva al propietario quien decide aceptarla o no.

Aceptada la reserva se debe circula-rizar el contrato para que las partes puedan hacer sus observaciones. Logrado el acuerdo sobre el contrato se firma y se entrega la posesión del inmueble.

2. Administrar todo el período del contratoUn servicio de excelencia debería brindar esta opción al propietario. La administración de alquileres significa hacerse cargo de todos los aspectos referidos al desarrollo y cumplimien-to del contrato:• Cobro de la cuotas de alquiler.

• Control del pago de los gastos a car-go del inquilino, llevando un registro y archivo de los comprobantes res-paldatorios.

• Tener un canal de comunicación con el inquilino para que éste pueda transmitir problemas relacionados con el funcionamiento del inmueble.

• Realizar, a través de terceros, los servicios necesarios de mantenimien-

to y reparación que estén a cargo del propietario, servicios que serán des-contados al propietario del próximo cobro de cuota.

• Atender reclamos del consorcio del edificio sobre el comportamiento del inquilino.

• Intimar el pago de cuotas atrasadas y promover el desalojo en caso de in-cumplimiento.

La ventaja de este servicio es que el corredor inmobiliario será el princi-pal interesado en realizar una buena elección del candidato a alquilar para evitar problemas futuros.

El servicio integral de alquileres, exige mucha dedicación del corredor y los ingresos que produce no son extraor-dinarios, pero bien realizado logra la fidelidad de los propietarios que no dudarán en tomar al corredor como su asesor inmobiliario de cabecera multiplicando negocios en el futuro.

Administrar una cartera de 50 alqui-leres permite la realización de dos contratos por mes (50 contratos / 24 meses) y llegar a 50 contratos pue-de demandar dos años de trabajo. A partir de allí el incremento de la car-tera se logra más rápidamente. Un corredor inmobiliario independiente necesita cuatro contratos por mes para obtener su punto de equilibrio económico (ver artículo de punto de equilibrio).

Para brindar un buen servicio no hay que improvisar, y, dado que esta acti-vidad esta fundada en una ley nacio-nal, conocer lo que establecen la ley y las prácticas y costumbres acerca de la actividad es fundamental.

Lic. Julio ValenteDocente TSNB

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Locaciones: garantías propietarias compradas y seguros de alquiler

La gran demanda de alquileres para vivienda, que hay en la Ciudad de Bs. As. y el G.B.A., ha llevado, desde hace un tiempo, al desarrollo de un “mercado paralelo” de “garantes”, que firman contratos de alquiler. Muchos saben acerca de este mer-cado, que sale publicado en diarios. Muchos otros ni siquiera saben que existe.

El punto está en los requisitos de in-mobiliarias “colegas”, que trabajan con formas desactualizadas de rea-lizar un contrato. Hoy en día, con la ley de lanzamiento inmediato que rige en C.A.B. A. y G.B.A., ahorrarían el problema que representan las ga-rantías.

La cuestión es que mucha gente “compra” al garante para el alquiler. Paga una comisión de un mes y me-dio por la firma del contrato y hace pasar a esta persona por un allegado familiar. Las inmobiliarias y/o dueños piden los informes de dominio e in-hibición y si no exigen el informe de

“frecuencia”, no advierten de que se trata de un garante comprado. Tam-bién existen muchos colegas a los que no les interesa que la garantía sea comprada y hacen la operación de todas maneras.

Estos garantes firman muchos con-tratos de alquiler, por un tiempo de-terminado y, luego, venden o trans-fieren la propiedad pensando que dejan de tener responsabilidad. Esto es un error, dado que garante es no sólo la persona sino su patrimonio, hasta el final del contrato; o sea, si tiene recibo de sueldo y/o bienes a su nombre, se los puede embargar.

Mientras el mercado inmobi-liario y los dueños de inmobi-liarias sigan exigiendo, como requisito una garantía propie-taria, seguirá existiendo este mercado paralelo de garantías compradas.

Los seguros de alquiler que ofrecen algunos bancos y compañías son de difícil acceso para los futuros locatarios, atento a los requisitos, como no aparecer en bases de da-tos de financieras con atrasos, algo muy frecuente en un mercado muy consumidor y con trabajadores afec-tados por problemas laborales. Esta situación imposibilita la obtención de dicho seguro. Es aquí donde el futuro locatario llega al mercado de garantías compradas.

Ricardo BenítezMartillero y corredor inmobiliario

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Antes de comenzar a hablar de este vasto tema, que son los miedos, es prudente aclarar que el miedo como estado afectivo es inherente a todo sujeto humano y, por ende, a nues-tros clientes.

A continuación, veremos algunos de los temores que pueden surgir en las personas con las que hacemos nego-cios inmobiliarios, en diferentes mo-mentos del proceso de negociación:

Miedos del comprador• Que el corredor inmobiliario lo es-tafe vendiéndoles la misma propie-dad a varios compradores.

• Miedo a que lo asesoren mal.

• A que le cobren de más.

• Miedo a perder la seña.

• Miedo a que le oculten información sobre el inmueble.

• Que la parte vendedora se eche atrás con la operación.

• Que le entreguen la propiedad des-truida.

• Que pase algo malo en el tiempo que media entre la firma del boleto y la de la escritura.

Del vendedor• Que la propiedad esté mal tasada y, por ende, mal vendida.

• Que el corredor inmobiliario no tenga idoneidad.

• Que lo asesoren mal.

• Que lo estafen al hacerle firmar un mandato de venta.

• Que la parte compradora se eche atrás luego de la seña.

Del locatario• Que las condiciones del contrato le sean desfavorables.

• Miedo a no poder pagar.

• Temor de que no le renueven el contrato.

Del locador• El mayor miedo es que no le pa-guen el alquiler.

• Tener que afrontar un juicio por desalojo.

• Tener problemas legales por causa del inquilino.

• Que la inmobiliaria no le consiga un buen locatario.

• Que no se hayan chequeado bien las garantías.

• Que no esté correctamente confec-cionado el contrato de alquiler.

Los miedos del corredor inmobiliario

Como mencioné anteriormente, el miedo como estado afectivo es in-herente a todo ser humano y, por lo tanto, es inherente también a los corredores inmobiliarios.

A continuación veremos algunos de los temores que pueden surgir en las personas que, no sólo tienen una in-mobiliaria, sino también y más espe-cíficamente, en aquellas que están por abrir una.

El principal miedo de un co-rredor inmobiliario es que el público lo tome como un in-termediario innecesario, mu-chas veces se ha escuchado la frase: “con un escribano alcanza”.

Otros temores son:• El de aventurarse solo en esta nue-va empresa.

• El miedo de asociarse con alguien impropio.

Los miedos en el negocio inmobiliario

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• El temor a no tener el dinero sufi-ciente para afrontar los gastos y ero-gaciones emanadas, principalmente, del primer año de actividad.

• Temor al fracaso.

• Miedo a cometer errores por falta de experiencia.

• Miedo a prestar un asesoramiento incorrecto, ya que los corredores de buena fe temerán, a su vez, generarle un problema al cliente a causa de ello.

• Dudas y temores acerca de si cap-tarán o no nuevos clientes.

• Temor a las amenazas provenientes del entorno, miedo a no poder con-vertirlas en desafíos a superar, como ser: cambios a nivel macro económi-cos, cambios de gobiernos, devalua-ción de la moneda, crisis en nuestra economía interna o microeconomía.

• Temor a sus propias debilidades y limitaciones como empresa y a no poder transformarlas en fortalezas.

• Miedo a ciertos clientes, por ejemplo: - Temor a que después de buscar comprador para un inmueble, las partes realicen el negocio a sus es-paldas. - Pues si bien existe el mandato de ventas, también existe el cliente que se niega a firmarlo y, a veces, por actuar de buena fe, el corredor se perjudica.

Para el corredor que ya está en el negocio• Miedo a expandirse abriendo otro local y luego no poder sustentarse.

• Temor de contratar a un empleado con actitud negativa hacia el nego-cio, convirtiéndose en una pérdida económica, haciendo que se pierdan clientes, debido a su mala educación y maltrato hacia ellos.

• Temor a que la relación con ese

empleado termine en una desvincu-lación laboral, teniendo que afrontar una posible demanda por despido.

• Miedo a no saber cómo contrarres-tar los temores de los clientes, ga-nándose así su confianza.

• Miedo a ser plagiado en sus recur-sos creativos (logo, diseños, decora-ción, formularios, ideas innovadoras etc.)

En fin, la lista podría seguir, pero ese no es el punto.

Lo importante es que, a pesar de los miedos que como antes dije, nos al-canzan a todos, igualmente se siga apostando y tomando riesgos. Por-que, después de todo, de eso se tra-ta hacer negocios. Todo empresario tiene riesgos y costos que asumir.

¿Cómo contrarrestar los mie-dos de nuestros clientes?

Si bien hay ciertos temores razona-bles, puesto que somos humanos y no podemos tener todas las variables bajo control, hay ciertos riesgos que, indefectiblemente, deben asumirse. Hay otros temores, en cambio, que pueden disiparse. Para ello, es ne-cesario ganarse la confianza del cliente, es decir, que éste no nos vea como un potencial traicionero, sino que confié en nosotros.

Una forma de ganarse la confianza es a través de las sucesivas prome-sas cumplidas. Cuando uno promete y cumple sistemáticamente, la con-fianza se instala.

Otra forma es informar lo más po-sible al cliente. Esa es la forma de demostrar que sabemos de qué ha-

blamos, así demostramos nuestra idoneidad y es la única manera de bajar los niveles de ansiedad de los clientes.

Otra cosa importante es no hacer falsas promesas. Si hay variables que no manejamos, hay que decirlo.

En el caso de que un locador tema que el inquilino vaya a estafarlo, po-demos decirle: “Entre ambos, es de-cir, entre usted y yo, vamos a buscar el mejor inquilino posible”. Aclararle que si ese no cubre las expectativas, buscaremos otro. En este sentido, chequearemos a fondo la garantía que ofrezca y redactaremos el con-trato de la mejor manera posible.

A su vez, para la parte locataria hay que tratar de conseguirle ciertas mejoras de precio (sobretodo si es un NSE bajo). Tratar de resaltar las virtudes del locatario, a fin de lograr una renovación de contrato.

Es decir, siempre hay que tener en cuenta que ambas partes son clien-tes y que el cuidar de ambos, implica no sólo cuidar mi relación con ellos, sino que, así también mejora el vín-culo entre ellos.

De esta manera, las buenas acciones se potencian y multiplican; y a la lar-ga eso vuelve, los vínculos se retroa-limentan positivamente.

En tiempos de incertidumbre, cabe recordar lo que decía el filófoso Nietzsche: “Lo que no nos mata, nos fortalece”.

Lic. Alejandra PeruscinaPsicóloga - Master en PNL

Docente T.S.N.B.

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Consideraciones sobre la adquisición de inmuebles

I. El régimen en la compraventa

El régimen general, en materia de gastos en la compraventa, tiene su proyección legal desde el art. 1415 del Código Civil para el vendedor, y el art. 1424 del mismo cuerpo legal para el comprador.En ellos, se discriminan las obligacio-nes de las partes en torno a los gas-tos de entrega de la cosa vendida,

del pago del instrumento de venta y costos de recibos de la cosa com-prada.

El Código Civil estructura las obli-gaciones emergentes del contrato, distinguiendo distintos aspectos, que van desde los gastos notaria-les, como redacción e inscripción de instrumento, hasta los gastos nece-sarios para conocer la existencia de deuda pendiente sobre el inmueble

y atender a su cancelación.

En orden de precisiones, cabe ver que el art. 1415 del C.C. impone al vendedor la obligación de satisfacer los gastos propios de la relación con-tractual que ha creado; quedando comprendidos, entre ellos, los gas-tos de entrega de la cosa vendida. Por todos ellos, han de entenderse los gastos necesarios para entregar la posesión libre de tributos, el pago

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de los gastos de diligenciamiento de los certificados y gastos notariales relativos a la redacción del contrato, esenciales para escriturar. El vende-dor tiene el deber de entregarlo me-dido y amojonado acarreando con los gastos que exige. (1)

También participan de la noción de gastos de entrega los relativos a la cancelación de hipoteca, ello, a los fines de transmitir la cosa libre de gravamen al comprador.

A su turno, las obligaciones concer-nientes al comprador -conforme el Art. 1424 citado- serán, las de pagar el precio de la cosa, recibirla, pagar el instrumento del contrato, como también los gastos de recepción de la cosa.

Ello traduce que son a cargo del comprador, como accesorios de la venta: los honorarios del escribano por la redacción de la escritura, los gastos de sellado del instrumento y los gastos de anotación en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Las erogaciones que corresponden al “instrumento de venta” se asu-men cuando el objeto es un bien inmueble y se refieren a la escritura pública.

En cuanto a los honorarios del escri-bano, precisa Kiper que la cuestión “ha sido reglamentada por el Decre-to 23.046/1956 (Adla, XVII-A, 145), que establece que el comprador paga el sello matriz, el testimonio de la escritura y el cincuenta por ciento del impuesto fiscal”. (2)

Cuadra advertir que, el régimen le-gal prescripto por la ley sustancial

es de aplicación supletoria, toda vez que las obligaciones que establece ceden en caso de mediar pacto en contrario, lo cual resulta coherente, puesto que no hay en la especie mo-tivo alguno para apartarse del prin-cipio de la autonomía de la voluntad que consagra el art. 1197.

II. El régimen de gastos de escrituración mediando subasta judicial

Ahora bien, planteadas las distintas obligaciones dispuestas por la ley sustancial, tanto para el vendedor como para el comprador en la com-praventa, veremos qué ocurre cuan-do se trata de la realización del bien a través de la subasta judicial, enten-diéndosela como venta o expropia-ción forzada.

Para ello, primero ha de señalarse que el art. 1184 del Código Civil pre-vé que los contratos deben ser he-chos en escritura pública, con excep-ción de los que fuesen celebrados en subasta pública.

El fundamento que permite soslayar el requisito de la forma en los casos de subasta pública, radica en que el expediente judicial tiene un valor probatorio incontrovertible, pues proviene del organismo jurisdiccio-nal, cuyas comprobaciones son irre-versibles. (3)

En concordancia con lo dicho prece-dentemente, en el orden nacional el art. 587 del Código Procesal, instru-ye a la protocolización notarial de las actuaciones judiciales como un trámite facultativo del adquirente en subasta.

La cuestión de los gastos que corres-

ponden atenderse en este supuesto no encuentra en nuestra jurispru-dencia decisiones uniformes.

Ahora bien, el comprador ya es propietario del bien con la aprobación de la subasta, el pago del precio y la correlati-va puesta en posesión (art. 586 Código Procesal). La protoco-lización, por tanto, no es una escritura traslativa de dominio, ya que la intervención notarial tiene ante sí una transmisión ya operada.

De manera que, los gastos a los que nos venimos refiriendo no son dis-criminados conforme los preceptos sustanciales que los guían, y quedan -salvo petición oportuna del com-prador- como saldo a cubrir por el adquirente, que asume este proce-dimiento para obtener el título.

III. Gastos de la escritura en el contexto de la ejecución hipotecaria extrajudicial

Analizado lo concerniente a la pro-tocolización de la subasta, cabe subrayar que en el régimen de la ejecución hipotecaria extrajudicial, reglada por la ley 24.441 (Adla, LV-A, 296), la misma resulta ineludible.

No debemos apartarnos de la idea de que, una finalidad perseguida por la ley 24.441 fue la reducción de los costos de la ejecución de la hipote-ca. Así, el art. 63 de la ley 24.441 dis-pone de manera expresa la facción de la protocolización de la subasta, toda vez que, en su primera parte nos dice que la venta quedará per-feccionada, una vez que el pago se

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haya realizado en el plazo estipulado y hecha la tradición a favor del com-prador, estableciendo acto seguido los requisitos que debe contener la protocolización de las actuaciones, que manda cumplir por intermedio del escribano que designe el ejecu-tante.

Por tal razón en la especie, no hay propuesta del comprador en torno al escribano que participará de la protocolización que la ley impone, ergo, no hay impuesta por ésta una mayor erogación por la intervención del escribano.

Debe quedar descartado, entonces, que la intervención notarial sea una consecuencia que deba atender el comprador sin más.

Asimismo, según el art. 60 de la ley especial, establece que los gastos correspondientes a la ejecución no pueden ser opuestos al deudor sin restricción. Ellos -tal la perspectiva de la norma- no podrán superar el tres por ciento del crédito.

Todo lo expuesto lleva a afirmar que, en el caso de la protocolización ope-rada en el contexto de la ejecución hipotecaria extrajudicial, también existe un régimen especial en cuya virtud, la responsabilidad por los

gastos se desdobla entre aquellos que debe asumir el ejecutado (hasta la alícuota del 3% referido), los del comprador (con la salvedad de que él no propone al escribano) y los que debe el ejecutante por cargar con el remanente, que no podrá cobrarle al ejecutado (habida cuenta de las ventajas que el sistema le concedió de ejecutar extrajudicialmente en un procedimiento expedida la hipoteca).

IV. Algunos gastos corrientesa. Impuesto de sellosEn el ámbito nacional, se encuentran exentos de abonar el impuesto de sellos las escrituras de compraventa de inmuebles radicados en esta ju-risdicción.

Ahora bien, si el inmueble subasta-do se encontrara en jurisdicción de la provincia de Buenos Aires, su pago se impone y los gastos resultarían necesarios para transmitirlo al ad-quirente, consecuentes integrando la condición de gastos de justicia en los términos del art. 3900 y conse-cutivos del Código Civil. Por dicha razón, deben ser abonados con los fondos de la subasta en el carácter de crédito privilegiado.

Dicho ello, debe precisarse que en el caso que correspondiere, el impues-

to de sellos regulado en los art. 214 y 226 del Código Fiscal de la Ciudad de Buenos Aires, debe ser soportado en partes iguales por el ejecutado y el comprador, conforme a lo dispuesto por la última parte del art. 16 del ci-tado cuerpo legal.

b. Estudio de título y antecedentes judicialesNo existiendo normativa expresa respecto de la distribución en ma-teria de gastos, y toda vez que es obligatoria la protocolización de las actuaciones, a fin de conformar el titulo del comprador, es reiterado el criterio al cual adherimos de que el gasto de estudio de título beneficia exclusivamente al adquirente. Según lo expuesto, es indudable que los gastos y honorarios que demande la gestión del escribano deben ser soportados exclusivamente por el comprador.

c. Certificados registralesLa ley 24.441 impone la interven-ción notarial, siendo obligación del escribano solicitar los certificados respectivos (art. 23 de la ley 17.801 -Adla, XXVIII-B, 1929-). Esta eroga-ción corresponde al afectado y no el comprador. Distinta situación ocurre

Consideraciones sobre la adquisición de inmuebles (continuación)

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en la ejecución judicial, pues como se dijo, la protocolización es optativa y no puede la sola voluntad del ad-quirente al elegirla tornar más one-rosa la cuestión.

d. Certificados administrativos y de catastroPuesto que son accesorios de los certificados anteriormente tratados, deben ser soportados de igual modo que ellos.

En este punto, debemos hacer una mención a los gastos rotulados bajo los nombres de: “fotocopias de ex-pedientes”, “liquidación de reten-ciones”, “confección de planillas A.F.I.P.”, “copias”. Entendemos que éstos corresponden propiamente a la actividad notarial, por ello, debe-rán ser solventados por la parte ven-dedora. Igual solución corresponde al “aporte notarial”, resultando inad-misible que sea el comprador quien deba hacerse cargo del mismo, por resultar cargas propias del escribano interviniente, no sujetas a regulación que las imponga el comprador.

Es importante señalar que los cos-tos no pueden ser asumidos como gastos de justicia, cuando éstos no se practiquen en interés de todos los acreedores, ni constituyan una

actuación que haya facilitado la rea-lización misma del bien.

e. Honorarios del escribanoNo es uniforme la jurisprudencia res-pecto de quién debe hacerse cargo de los honorarios del escribano en la subasta extrajudicial.

Al no tratarse de una compraventa ordinaria, ni tampoco de una subas-ta judicial, se coincide en que debe soportar dicha erogación el adqui-rente en subasta, por ser el único beneficiario de la protocolización.

Los honorarios del escribano son sólo una parte de los gastos de la escrituración y no todos. Entendien-do por ellos las gestiones realizadas por estudio de título, toda vez que el comprador tiene legítimo derecho de investigar los títulos del bien que va a adquirir, siendo que la subasta prevista por la normativa no depura los defectos sustanciales y formales, que pudiera haber diligencias efec-tuadas para liquidar y pagar impues-tos atrasados, diligenciamiento de los certificados necesarios para la escritura, etc.

Ahora bien, nosotros adoptamos la postura en la cual las partes deben afrontar en iguales proporciones

los honorarios notariales, ya que en la ejecución extrajudicial la pro-tocolización se impone, no siendo adecuado -a nuestro entender- que sea soportada por el comprador so-lamente.

Nicolás María RaichiAbogado

(1) BELLUSCIO–ZANNONI, “Código Civil comentado, anotado y con-cordado”, Tomo 6, p. 553, Ed. Astrea.

(2) KIPER, Claudio M “Juicio de escrituración” p. 235, Ed. Hammurabi.

(3) CAUSSE-PETTIS, “Subasta judicial de inmuebles”, ps. 308/309, Ed. La Ley.

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La inversión en fondos de comercio: un refugio válido para el capital

En la actualidad, recibimos, en Rog-mann Inmobiliaria, numerosas con-sultas de inversores, de distintos perfiles y muy diferenciadas expec-tativas; sin embargo, todos reúnen un factor común: la inquietud que nos motiva a todos, sin distinción de clases sociales, es dónde inver-tir nuestro dinero y de qué forma arriesgar en actividades económicas, con el más bajo impacto o riesgo en nuestro futuro financiero, sea cual fuere la situación de nuestras finan-zas personales.

En este aspecto, nosotros siempre alentamos y estimulamos el concep-to de que adquirir un negocio que ya está operando o que está prepa-rado para comenzar a hacerlo es, según nuestra visión y experiencia, una excelente forma de refugiarnos financieramente en momentos don-de hay inestabilidad en portfolios de inversiones, movimiento cambiario o especulación en nuestro mercado

interno. Nada mejor que crecer en locales que ya están funcionando, ya que de esta manera ahorramos en recursos y en puesta en marcha, dos cosas que en la actualidad son de alto costo por la inflación y los elevados precios de materiales y ma-nos de obra, que se necesitan para abrir nuevos locales y, especialmen-te, para hacer andar y esperar resul-tados, que no siempre se producen cuando uno lo desea.

Ningún indicador económico re-gional ni global, nos dice que en el mediano plazo estas condiciones macroeconómicas, y micro también, tiendan a sufrir correcciones muy violentas; es decir, que salir de la crisis de endeudamiento mundial, especialmente en Europa y los Esta-dos Unidos, no va a ser ni rápido ni sencillo. Por tanto, según nuestras ideas acerca de los negocios y las inversiones en capital de trabajo,

deberíamos considerar seria-mente a los fondos de comer-cio o inversiones en franqui-cias y demás alternativas, que nuestro mercado interno ofre-ce de manera permanente, co-mo un excelente y adecuado refugio para nuestro futuro la-boral, una alternativa complemen-taria en algunos casos, por ejemplo, si usted ya tiene una actividad labo-ral-comercial.

Recuerde que siempre que usted compra o renta un negocio, lo hace en definitiva, para no ceder capital ante los avances de inflación lógica por el recalentamiento de nuestra economía, a raíz de diversos factores políticos y económicos.

Le sugerimos, entonces, que analice seriamente las propuestas que se ofrecen en nuestro mercado inmo-biliario. Con respecto a las cuestio-nes y detalles que usted considere, no olvide que es importante intentar concretar negocios que se acerquen a sus gustos y preferencias, de ma-nera de no sólo invertir en algo fría-mente, sino buscar, además, el ca-mino que lo conduzca a cumplir sus sueños y, así, poder disfrutar de lo que usted elija, como refugio válido para su capital.

Desde aquí, sostenemos que ésta es la clave para que su compra de fon-do de comercio sea, en todos sus as-pectos, un éxito.

Elizabeth RogulickGraduada TSNB

Rogmann Inmobiliaria www.rogmann.com.ar

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El sindicato de empleados inmobiliarios y la precariedad laboral

Muchas veces, por presunción pro-pia o por información equívoca, identificamos el uniforme urbano de traje y corbata como una marca de clase, en mayor o menor medida, alejada de la clase trabajadora, la cual lucha día a día por mantener a su familia y una mínima calidad de vida, “sudando la camiseta”. Sin em-bargo, no siempre es así. Al ahondar en la cuestión, se nos revela una rea-lidad desconocida.

El transcurso de los años de acti-vidad sin control en el rubro, dio lugar a una actitud de abuso hacia el empleado inmobiliario, que ha devenido en un uso y costumbre generalizado. La falta de represen-tatividad, protección e identidad del empleado del sector es evidente, en una realidad que permite estas des-prolijidades.

Finalmente, tras un período de ex-haustivo análisis de esta realidad e, incluso, padeciéndola, un grupo de profesionales y trabajado-res del sector inmobiliario se han organizado formalmente y, sin ninguna clase de apadri-namiento político, han decidi-do tomar cartas en el asunto, dando luz al Sindicato de Em-pleados Inmobiliarios (S.E.I.). Teniendo como esencia el conoci-miento del sector y de los derechos de los trabajadores, el recientemen-te creado sindicato, se fijó como ob-jetivo concientizar a sus compañeros y respaldarlos en su reclamo, para lograr una mejora en su condición laboral.

Paralelamente a la actividad sindical, que ya se está desarrollando, a mi-tad de año se dará inicio a la Mutual de Empleados Inmobiliarios (M.E.I), la cual brindará distintos servicios y, especialmente, una serie de capaci-taciones laborales y sindicales.

La situación actual

Lamentablemente, pese a la explo-sión del desarrollo inmobiliario, que se viene experimentando en los últi-mos años, como refugio a la cambian-te economía actual, las condiciones laborales son muy precarias. Falsos monotributos, empleo en negro, re-cibos de sueldo apócrifos, francos, feriados y horas extras no reconoci-das, aguinaldo inexistente y viáticos menores a $1500, son sólo algunas de las prácticas ilegales e inmorales

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que, a diario, son denunciadas por los trabajadores.

Hoy día, y debido a la falta de regu-lación desde el punto de vista legal, el empleado inmobiliario regulari-zado está enmarcado en el acuerdo 130/75 del Código de Comercio. Sin embargo, está claramente estable-cido que la actividad del corretaje inmobiliario:

• Posee su propia normativa.

• Está regulada por órganos propios, como los colegios profesionales de martilleros y corredores inmobilia-rios.

• No se trata de un acto de comercio simple.

• El artículo 452, del Código de Có-digo, establece que las operaciones referidas a los bienes inmuebles y sus accesorios no son mercantiles. Lo mismo dice el art 7° inciso 2 del CC, en referencia a las operaciones de cambio, banco o corretaje. Por último, el art. 516 no se considera mercantiles las compras de bienes raíces y de muebles accesorios.

• Comerciante es la persona que practica habitualmente actos de co-mercio, entre el que ofrece y el que demanda, con el fin de lucro, ganan-cia o beneficio.

• Jurídicamente, la categoría de co-merciante es más restringida que la del corredor inmobiliario. El comer-ciante realiza sus actos de comercio en nombre propio: “Sólo se reputa comerciante a quien actúa para sí y no para otros en actividad mercan-til, adquiriendo los derechos y asu-miendo las obligaciones que de ella derivan”.

En el desarrollo de su actividad, el dependiente inmobiliario no ope-ra como un empleado de comercio sino que, mediante una autorización del corredor inmobiliario, opera en su lugar, es decir, en la mediación de compra venta de bienes raíces o inmuebles, acto que no es conside-rado mercantil.

Es evidente que la actividad no pue-de ser regulada por un sector al que no pertenece legalmente, ni en la práctica. Por todo lo expuesto, de los próximos objetivos del sindicato es lograr su propio acuerdo, estable-ciendo el monto del salario básico, jornada laboral, reconocimiento de francos, extras, vacaciones, ART y demás beneficios.

Cabe destacar que, el sindicato ofrece, a todos sus afiliados, asesoramiento legal gratuito.

Asimismo, impulsa y defien-de el trabajo digno, estable y, sobre todo, en blanco; repu-diando toda clase de trabajo en negro y toda simulación de falsos monotributos.

En un ámbito donde reina la incer-tidumbre, donde los empleados son el capital humano, que financia las caídas de la actividad, con su propio salario no remunerado, y donde la falta de regulación da lugar a ince-santes avasallamientos por parte de los empleadores, el Sindicato de Em-pleados Inmobiliarios abre nuevas oportunidades a quienes, hasta aho-ra, se sentían excluidos del sistema.

Santiago Kelm Sec. Finanzas S.E.I.

info@sei.org.ar

facebook.com/sindicatoinmobiliario

El sindicato de empleados inmobiliarios y la precariedad laboral (continuación)

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