SUELO Y RESERVA TERRITORIALSUELO Y RESERVA TERRITORIAL

14ª Reunión Nacional del Consejo Nacional de Organismos Estatales de Vivienda, A.C.

15‐17 de julio de 2009.Benito Juárez, Quintana Roo.

CONTENIDO

I. Suelo / Desarrollo urbano.

II. Reservas territoriales.

I. SUELO  /  DESARROLLO  URBANO  Y VIVIENDA 

1. Sistema urbano nacional.

I. SUELO / DESARROLLO URBANO

Composición del Territorio Nacional por Tipo de Propiedad(195.6 M. Has)

* Bienes Nacionales, Zona Federal, Cuerpos de Agua, etc., sin islas. 

INEGI  2006

2. Propiedad suelo país.  

I. SUELO / DESARROLLO URBANO

a.a. 51%51% del territorio nacional es propiedad social /   régimen  jurídico agrario derivado de la Reforma Agraria:

• Concebido como límite a la propiedad privada.

• Originalmente  diseñado  como  régimen  de  protección  para impedir  la  legal  transmisión  de  la  propiedad  social:  inalienable, inembargable, intransmisible e imprescriptible.

• Control social: propiedad de  los poblados, no de  los campesinos en lo personal. 

• Reformas:  1992,  reforma  constitucional  Art.  27;  y  1993,  Ley Agraria.

b.b. 11%11% está bajo  algún  régimen  de  propiedad  federal  con    la consecuente  dificultad    administrativa    y      normativa  para  su desincorporación.

I. SUELO / DESARROLLO URBANO

3. Origen del suelo en territorio nacional.

1. Tierras regularizadas:

• Propiedad Privada / Federal / Estatal / Municipal.

2. Irregularidad:  sin  transmisión  legal  de  la  propiedad  y  sin licencias,  autorizaciones  o  permisos  en materia  urbana  y ambiental: Tierra ejidal o comunal / Propiedad Federal.

• Modelos de irregularidad: – Asociado a cultura de un sector social y pobreza. 

– Asociado a actos ilícitos.

I. SUELO / DESARROLLO URBANO

4. Modelos de incorporación de suelo al desarrollo urbano.

En el paEn el paíís existen cerca de 25.7 millones de viviendas. Los rangos de s existen cerca de 25.7 millones de viviendas. Los rangos de estimaciestimacióón de irregularidad en ellas varn de irregularidad en ellas varíías, segas, segúún las clasificaciones, n las clasificaciones, desde 25desde 25--30% hasta 60%.30% hasta 60%.

Para atender el rezago en vivienda Para atender el rezago en vivienda habrhabríía que contar con un a que contar con un promedio anual de incorporacipromedio anual de incorporacióón de 15 mil has. de terreno urbano.n de 15 mil has. de terreno urbano.

Se han desincorporado de suelo social para el desarrollo urbano,Se han desincorporado de suelo social para el desarrollo urbano,159,039 has. en el periodo 1998159,039 has. en el periodo 1998--2008, lo que arroja un ritmo de 2008, lo que arroja un ritmo de incorporaciincorporacióón en promedio de aproximadamente 15 mil has. anuales n en promedio de aproximadamente 15 mil has. anuales ((ProcuradurProcuraduríía Agrariaa Agraria).).

Para 2030 se estima se deben agregar 17 Para 2030 se estima se deben agregar 17 –– 20 millones de viviendas, 20 millones de viviendas, lo que implicarlo que implicaráá incorporar al desarrollo urbano cerca de 315 mil Has incorporar al desarrollo urbano cerca de 315 mil Has (actualmente el SUN ocupa 1.4 millones de has.)(actualmente el SUN ocupa 1.4 millones de has.)

I. SUELO / DESARROLLO URBANO

5. Demanda de suelo y vivienda.

La estimación de suelo para población de menos de 3 vsm será del orden  de  45  mil  has.  para  el  periodo  2007‐2012,  de  un  total estimado de 82 mil Has que se demandarán para vivienda en este período.

De las nuevas viviendas se necesitarán:• 54% para personas que ganan hasta 3 vsm.

• 36% para personas que ganan entre 3 y hasta 10 vsm.

• 10% para personas que ganan más de 10 vsm.

Del  suelo que  se  incorpore al desarrollo urbano, 60% debería  ser para  uso  habitacional  y  40%  para  servicios,  comercio  y equipamiento,  lo  que  daría  una  demanda  de  suelo  de aproximadamente 136 mil Has. en el período 2007‐2012.

Se  estima  que  2  de  cada  3  has.  que  se  incorporen  al  desarrollo urbano serán de origen ejidal o comunal.

I. SUELO / DESARROLLO URBANO

5. Demanda de suelo y vivienda.

Hogares en pobreza

% que accede a créditos de vivienda

Alimentaria 3.9

Capacidades 5

Patrimonial 13.6

No pobres 37.6 Cálculos de la DGAP‐ SEDESOLcon base en la ENIGH 2006  

La desventaja de los hogares de más bajos ingresos para acceder a créditos para vivienda es clara si se observan los datos de acuerdo a su condición de pobreza:

El   acceso a crédito para vivienda es determinado  fundamentalmente por el nivel de  ingreso, que  refleja  la  capacidad de  ahorro para  cubrir el pago del crédito. Los únicos hogares que se considera tienen  la capacidad de ahorrar son  aquéllos  que  se  encuentran  del  decil  cinco  hacia  delante (ingreso mensual por hogar mayor a $5, 929.00).

I. SUELO / DESARROLLO URBANO

6. Financiamiento vivienda / pobreza.

Porcentaje de hogares con acceso a crédito para vivienda por decil de ingreso

0.744.49

11.70

17.93

25.3

30.87

39.38

45.26

55.69

60.26

0

10

20

30

40

50

60

70

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Deciles

Porc

enta

je

Pese al aumento del número de  financiamientos para adquirir viviendas,  los hogares ubicados en los cinco deciles más altos concentraron 79.4 % de tales créditos, mientras  que  dentro  del  primer  decil  sólo  0.74 %  de  los  hogares accede a  este tipo de créditos.

SEDESOL  / IN

EGI 2006

I. SUELO / DESARROLLO URBANO

7. Acceso a vivienda económica.

Los esquemas actuales de financiamiento privilegian a las personas que ganan más de cinco salarios mínimos (reciben la mitad de los créditos y apoyos que se otorgan anualmente). En este segmento, solamente se encuentra el 12.2% de la población ocupada,  esto  es más  de  12 millones  de  personas    (con  hasta  3  vsm estarían aproximadamente 60 millones de personas, 44.6 de ellos en pobreza).

14%

35%

21%16% 14%

10%

27% 27%23%

12%

0%

10%

20%

30%

40%

Hasta 1 sm Más de 1 y hasta 2sm

Más de 2 y hasta 3sm

más de 3 y hasta 5sm

Más de 5 sm

2000 2005

Distribución del ingreso de la población ocupada2000- 2005

SHF / INEGI

I. SUELO / DESARROLLO URBANO

8. Acceso a vivienda económica.

La problemática descrita genera una demanda de vivienda que  tiene dos 

vías de satisfacción: 

• A través de la autogestión de vivienda / mercado informal del suelo.

• A través de créditos de vivienda.

Las  tendencias  demográficas  apuntan  que,  en  un  horizonte  de  25  años 

(2005 – 2030)  se  integrará un promedio de 650 mil hogares nuevos por 

año. Con este ritmo, la demanda de vivienda alcanzará una cifra cercana a 

los  3.9 millones  de  viviendas  entre 2006‐2012  que,  sumados  a  las  2.1 

millones  de  familias que  hoy  requieren  de  habitación  independiente, 

representa la necesidad de impulsar la oferta de 6 millones de viviendas.

PND 2007-2012

I. SUELO / DESARROLLO URBANO

9. Crecimiento poblacional – urbanización.

I. SUELO / DESARROLLO URBANO

10. Vivienda económica y suelo.

Problemáticapara 

satisfacerla

Problemáticapara 

satisfacerla

Demanda alta de vivienda 

para población de hasta  4 vsm

Demanda alta de vivienda 

para población de hasta  4 vsm

FACTORES

II. RESERVAS TERRITORIALES

Necesidad creciente de considerar al suelo como el eje articulador del desarrollo urbano, al tratarse del único insumo que permite a las ciudades crecer ordenadamente.  

Una  opción  es  la  constitución  de  reservas  territoriales de  desarrollo  urbano  y  vivienda económica para detonar la oferta de servicios de vivienda a sector de hasta 4 vsmm.   La CORETT cuenta con la Regla de Operación 04/08, “para la adquisición y enajenación de suelo y reservas territoriales prioritarias para el desarrollo urbano y la vivienda”. 

Con base en una estrategia de viabilidad financiera que: 

• Permita un proyecto con usos de suelo que faciliten subsidios cruzados de usos rentables a no rentables, que detone oferta de vivienda a sector de hasta 4vsmm,  cuando  el  costo del  suelo  constituya un  cuello de botella para el desarrollo de este tipo de proyectos.

• Incluya  la  concurrencia  de  fuentes  de  financiamiento  múltiple  para  el desarrollo  total  del  proyecto:  federal,  estatal,  municipal  e  inversión privada.  

Federación           Estados          Municipios          IP 

II. RESERVAS TERRITORIALES

Acuerdos de colaboración

1. Objetivo.

II. RESERVAS TERRITORIALES

2. Modelo operativo CORETT, Regla 4.

1. Definición de proyecto  (SEDESOL, CORETT, CONAVI, en su caso otras  instituciones, como SHF y BANOBRAS/ Gobiernos locales: estado y Municipio): énfasis de CORETT en oferta de vivienda para sector de hasta  4 vsmm.

2. Gestión de recursos federales para adquisición de suelo.

3. Adquisición por parte de CORETT del terreno: propiedad social/propiedad federal.

4. Aportación del terreno al proyecto de desarrollo urbano y vivienda.a. Convenios con Gobiernos Federal, Estatal o Municipal, estableciendo comités para 

su operación con participación de todas las instancias y grupos sociales: DUIS.b. Proyectos que  incorporen  la recuperación de  los costos para  reconstituir el Fondo 

de Reserva Territorial para nuevos proyectos. 

5. Desarrollo  del  proyecto  por  el  comité e  instancias  ejecutoras  respectivas  con  la coordinación y supervisión de las dependencias federales participantes.

6. Recuperación de la inversión del suelo en el proyecto en conjunto.

7. Reinversión en otros proyectos.

2. Modelo operativo CORETT, Regla 4.

II. RESERVAS TERRITORIALES

CORETT

SEDESOL, CONAVI, CORETT en su caso otras instituciones / 

Gobiernos locales: estado y municipio

1

2

3

45

6

7

Reinversión en otros proyectos

Definición de proyecto

Gestión de recursos federales

para adquisición de suelo

Adquisición del terreno: propiedad social/propiedad federal

Aportación del terreno al proyecto de 

desarrollo urbano y vivienda.

Desarrollo del proyectopor el comité e 

instancias ejecutoras  respectivasen coordinación y bajo supervisión

Recuperación de la inversióndel suelo en el proyecto

en conjunto. 

II. RESERVAS TERRITORIALES

3. Beneficios de la operación de Regla 4.

Debe ser un instrumento adicional y complementario (gobiernoslocales / desarrolladores privados) para incorporar suelo al desarrollourbano: énfasis en oferta de vivienda para sector de hasta 4 vsmm.

De preferencia asociado a un proyecto DUIS, que permita lacoordinación de esfuerzos y recursos de distintos sectores de lasociedad.

Constituiría la inversión inicial de un proyecto de desarrollo urbano,que permitiría que los demás participantes puedan dirigir sus recursosa las siguientes etapas de desarrollo del mismo.

Se considera como un mecanismo preventivo para evitar losAsentamientosHumanos Irregulares