SOCIMI Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. AVANZE Abogados

SOCIMI Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión

en el Mercado Inmobiliario.

Terciario- Oficinas

Barcelona

Diciembre 2011

INDICE

• Naturaleza de la SOCIMIS

• Conceptos generales

• Objeto social

• Marco jurídico

• Marco societario

• Ventajas fiscales

• Portfolio

Naturaleza de las Socimis

• Las SOCIMIS constituyen un nuevo instrumento de inversión destinado

al mercado inmobiliario de alquiler.

• El antecedente inmediato lo constituyen los Real Estate Investments

Trust (REITS), sociedades que llevan varios años cotizando en mercados

internacionales como estados Unidos, Francia, Alemania.

• Las SOCIMI tienen como objetivo que las inversiones a gran escala en

bienes inmuebles diversificados sean accesibles también a los pequeños y

medianos inversores, equiparando la inversión en productos

inmobiliarios a la inversión en cualquier otra industria a través de la

compra de valores.

• En España, el ciclo económico regresivo imperante unido a la necesidad

de potenciar el mercado inmobiliario y fundamentalmente el de alquiler,

han precipitado la regulación jurídica e implantación definitiva de esta

figura jurídica.

SOCIMI. Conceptos generales

• Sociedad Anónima Cotizada. Capital mínimo 15M € ( desembolsado

íntegramente el 25% ).

• 80% Valor activo invertido en inmuebles urbanos en propiedad

ofrecidos en arrendamiento.

• 80% Ingresos de la SOCIMI deben proceder de la actividad de

arrendamiento.

• Apalancamiento financiero máximo del 70%.

• Diversificación de las inversiones. Integrado como mínimo por tres

propiedades.

• Período mínimo de arrendamiento de los bienes que integran la

SOCIMI de 3 años.

• Distribución obligatoria de resultados en forma de dividendo.

Retribución del 90% del beneficio a los accionistas.

• Reserva legal máxima del 20% del capital social.

Objeto Social de las SOCIMI

LA ACTIVIDAD ECONOMICA PRINCIPAL DE LAS SOCIMIS Y QUE

DEBE REPRESENTAR COMO MÍNIMO EL 80% DE SU

FACTURACIÓN POR EJERCICIO DEBE SER, Y ASÍ CONSTAR EN

LOS ESTATUTOS, LA ADQUISICIÓN, PROMOCIÓN O

REHABILITACIÓN DE BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA

URBANA PARA SU ARRENDAMIENTO.

LA SOCIMI PODRÁ ASIMISMO DEDICARSE A OTRAS

ACTIVIDADES ACCESORIAS DISTINTAS SIEMPRE QUE LA

FACTURACIÓN POR DICHOS CONCEPTOS NO EXCEDA DEL 20%

DEL TOTAL.

Marco jurídico de la SOCIMI

• Ley 11/2009, de 26 de Octubre, por la que se regulan las Sociedades

Anónimas Cotizadas de inversión en el mercado Inmobiliario.

• Real Decreto Legislativo 1564/1989 de 22 de Diciembre, por el que se

aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas.

• Ley 24/1998 de 28 de Julio del mercado de Valores.

• Real Decreto Legislativo 4/2004 de 5 de Marzo, por el que se aprueba

el texto Refundido de la ley del Impuesto sobre Sociedades.

Marco Societario

• La SOCIMI se constituye bajo la personalidad jurídica de Sociedad

Anónima.

• Las acciones se admiten a negociación en un mercado regulado.

• No se exige un mínimo ni hay un límite de participación.

• Deben cumplir un serie de requisitos de observado cumplimiento:

Objeto Social, Capital Mínimo, Condiciones determinadas de inversión y

reparto de beneficios, Contabilización de operaciones y estructuración

financiera.

Ventajas fiscales

Tipo

Gravamen

Sociedad Persona

Jurídica

Persona

Física

Deducción

por

reinversión

SOCIMI

•19% sobre

rentas y

plusvalías

distribuidas

•30% resto de

ingresos o

actividades

accesorias

•Gravamen

adicional del

12% sobre

dividendos y

plusvalías de

rentas

•Régimen

General:

dividendos sobre

otras rentas

•Dividendos

exentos 0%

•Exención

parcial de las

plusvalías según

los años de

tenencia y el

período

transcurrido

bajo el régimen

de SOCIMI

•6% plusvalía

integrada

S.A. / S.L. 30%

•Régimen

General:divi-

dendos sobre

otras rentas

21%

•12% plusvalía

PORTFOLIO

• La Generalitat de Catalunya está en un proceso de

desinversión de varios inmuebles.

• Este documento recoge los inmuebles objeto de esta

desinversión y son los que forman parte en la Socimi de

nueva creación.

• Se comparan los precios de oferta como los de mercado para

una mayor información del cliente a la hora de decidir el

precio de oferta.

• El precio de oferta deberá contener:

Nombre de la sociedad compradora.

Precio neto de IVA

Estructura de financiación y detalles de la misma.

Listado de la información para elaboración de Due Diligence

Periodo de la oferta.

EDICIFICIO DE OFICINAS BARCELONA 01/10/201101

ARRENDATARIO GENERALITART DE CATALUNYADuración contrato 20 años

Obligado cumplimiento 20 años

Renta mensual 171.494,25€/mes

Renta anual 2.057.931

Renta m2/mes 17,67€/m2

MERCADO TERCIARIO OFICINAS ZONA

Precio m2 oficinas 2.573,87€/m2

Precio de alquiler m2 zona 16-18 €/m2

PRODUCTO EDIFICIO OFICINAS

Localización c/ Fontanellas 6-8 Barcelona

Superficie S/R 8.085,55m2

Superficie B/R 1.637,78m2

PLANIFICACIÓN

Urbanismo Licencias concedidas

Comercialización oct-11

Explotación en explotación

Desinversión dic-11

EDIFICIO OFICINAS BARCELONA 01/10/201102

ARRENDATARIO GENERALITAT DE CATALUNYADuración contrato 20 años



Renta anual 2.152.223,04€

Renta m2 25,5€

MERCADO TERCIARIO OFICiINAS

Precio m2 25€/m2

Precio de alquiler m2 zona 25 €/m2

PRODUCTO EDIFICIO OFICINAS

Localización Avda. Diagonal 523-525

Superficie S/R 5.888m2

Superficie B/R 1.148,30m2

PLANIFICACIÓN









Renta anual 1.461.666€

Renta m2 11,62 €

MERCADO TERCIARIO OFICINAS

Precio m2 1.692€/m2


PRODUCTO TERCIARIO OFICINAS

Localización c/ Aragón 330-332


Sperficie B/R 2.945,840m2

PLANIFICACIÓN










Renta m2 15,89€

MERCADO TERCIARIO - OFICINAS

Precio m2 2.314,16€/m2

Precio de alquiler m2 zona 26€/m2

PRODUCTO TERCIARIO- LOCAL

Localización Gran Vía 612-614



PLANIFICACIÓN










Renta m2 14,72€


Precio m2 2.143,64€/m2


PRODUCTO TERCIARIO - OFICINAS

Localización c/ Via Laietana 58-60



PLANIFICACIÓN









Renta anual 296.007,96€

Renta m2 8,12€

MERCADO TERCIARIO - LOCAL

Precio m2 1.182,48€/m2


PRODUCTO TERCIARIO- OFICINAS

Localización c/ Pere Coromines 1


Sperficie B/R 1.212m2

PLANIFICACIÓN










Renta m2 12,42€


Precio m2 1.808,17€/m2

Precio de alquiler m2 zona 16€/m2


Localización c/ Pere IV 134-136



PLANIFICACIÓN










Renta m2 8€


Precio m2 1.221,91€/m2



Localización C/ Pujades 11



PLANIFICACIÓN








Renta mensual 189.471€/mes

Renta anual 2..273.652€

Renta m2 18,78€





Localización C/ Sepúlveda 148-150


Sperficie B/R 0m2

PLANIFICACIÓN








Renta mensual 47.630€/mes

Renta anual 571.560€

Renta m2 13,36€





Localización c/ Lluís Companys 7


Sperficie B/R 579,20m2

PLANIFICACIÓN










Renta m2 12,17€





Localización C/ Dtor. Roux 80-86



PLANIFICACIÓN









Renta anual 1.383.765€

Renta m2 15,27€





Localización C/ Pau Claris 158-160



PLANIFICACIÓN










Renta m2 9,50€


Precio m2 1.383,94€/m2



Localización C/ Roger de Flor 62-68

Superficie S/R 6..592,59m2

Sperficie B/R 0m2

PLANIFICACIÓN





CENTROS INQUILINOSSUPERFICIE

(m2)

RENTA MENSUAL

2011 (€/m2 mes)

RENTA MENSUAL

RENTA ANUAL IVA ANUALRENTA ANUAL

+IVA

108.386,87 14,46 1.567.237,82 18.806.853,84 3.385.233,69 22.192.087,53

Fontanella 6-8 Generalitat 9.703,33 17,67 171.494,25 2.057.931,00 370.427,58 2.428.358,58

Diagonal 523 Generalitat 7.034,35 25,50 179.351,92 2.152.223,04 387.400,15 2.539.623,19

Aragón 330 Generalitat 10.478,72 11,62 121.805,50 1.461.666,00 263.099,88 1.724.765,88

Gran Vía 612 Generalitat 11.658,80 15,89 185.263,17 2.223.158,04 400.168,45 2.623.326,49

Via Laitana 58 Generalitat 10.081,38 14,72 148.393,58 1.780.722,96 320.530,13 2.101.253,09

Pere Coromines 1 Generalitat 3.038,00 8,12 24.667,33 296.007,96 53.281,43 349.289,39

Pere IV 134 Generalitat 13.220,50 12,42 164.209,58 1.970.514,96 354.692,69 2.325.207,65

Pujades 11 Generalitat 7.361,79 8,08 59.518,08 714.216,96 128.559,05 842.776,01

Sepulveda 148 Generalitat 10.091,49 18,78 189.471,00 2.273.652,00 409.257,36 2.682.909,36

Lluís Companys 7 Generalitat 3.564,31 13,36 47.630,00 571.560,00 102.880,80 674.440,80

Doctor Roux 80 Generalitat 8.008,73 12,17 97.470,58 1.169.646,96 210.536,45 1.380.183,41

Pau Claris 158 Generalitat 7.552,88 15,27 115.313,75 1.383.765,00 249.077,70 1.632.842,70

Roger de Flor 62 Generalitat 6.592,59 9,50 62.649,08 751.788,96 135.322,01 887.110,97

Estudio viabilidad

TOTAL

SBA 108.386,87

Tasación 228.568.098,00

Descuento sobre valor de tasación 2,00%

Costes de compra 2,00%

Marketing costs 1,50%

Coste repercusión suelo 0,00

Coste repercusión vuelo 228.568.098,00

Capital 69.550.986,54

Deuda Actual 0,00

Deuda Socimi 70% (Máxima) 159.997.668,60

Aportación capital -159.997.668,60

Impuestos 19,00%

Dividend Payout 90,00%

CAPEX sobre GAV 0,20%

IVA 18,00%

Total IVA 41.142.257,64

Coste Poliza IVA 5,00%

Renta mensual 1.567.237,82

Renta anual Total 18.806.853,84

Renta solar power

Vacancy rate 0,00%

Amortización 4,00%

Crecimiento rentas (indexado IPC) 2,00%

Accrual Expense 2,50%

MAINTENANCE sobre rentas 0,50%

Coste seguro sobre compra 0,15%

Property fee sobre rentas 1,50%

Asset Management sobre GAV 0,25%

IPC costes 1,50%

Cuenta PyG 2012 2013 2014 2015 2016

Rental Income 19.182.990,92 19.566.650,74 19.957.983,7520.357.143,42 20.764.286,29SP Rental Income 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00TOTAL INCOME 19.182.990,92 19.566.650,74 19.957.983,7520.357.143,42 20.764.286,29

Property Management Fee -286.334,35 -290.629,36 -299.369,76 -305.357,15 -311.464,29Asset Management Fee -568.391,72 -576.917,59 -585.571,36 -594.354,93 -603.270,25Maintenance -95.444,78 -96.876,45 -99.789,92 -101.785,72 -103.821,43Insurances -341.035,03 -346.150,56 -351.342,81 -356.612,96 -361.962,15TOTAL EXPENSES -1.291.205,88 -1.310.573,97 -1.336.073,85 -1.358.110,75 -1.380.518,13Margen 6,73% 6,70% 6,69% 6,67% 6,65%

EBTIDA 17.891.785,04 18.256.076,77 18.621.909,9018.999.032,67 19.383.768,16EBITDA margin

Accrual Expense -477.223,92 -486.768,39 -496.503,76 -506.433,84 -516.562,51Revalorización de activos 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00Depreciation Expense -9.161.009,37 -9.179.569,10 -9.198.407,22 -9.217.527,92 -9.222.379,80EBIT 8.253.551,75 8.589.739,27 8.926.998,92 9.275.070,91 9.644.825,85

Structuring Fee 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00Financial Expenses -6.430.133,72 -6.262.833,95 -6.088.741,13 -5.907.579,45 -5.719.061,88FINANCIAL INCOME -6.430.133,72 -6.262.833,95 -6.088.741,13 -5.907.579,45 -5.719.061,88

Capital Gain 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00Others 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00EXTRAORDINARY INCOME 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

NET INCOME BEFORE TAXES 1.823.418,03 2.326.905,33 2.838.257,79 3.367.491,46 3.925.763,97

Impuestos 391.114,15 -397.900,81 -485.342,08 -575.841,04 -671.305,64NET INCOME AFTER TAXES 2.214.532,18 1.929.004,52 2.352.915,70 2.791.650,42 3.254.458,33

DIVIDENDOS 1.993.078,96 1.736.104,07 2.117.624,13 2.512.485,38 2.929.012,50Rentabilidad sobre el capital 2,87% 2,50% 3,04% 3,61% 4,21%

Flujo caja 2011 2012 2013 2014 2015

Operating Cash Flow 17.870.596,86 17.858.175,95 18.136.567,82 18.423.191,63 18.712.462,53

EBIT 8.253.551,75 8.589.739,27 8.926.998,92 9.275.070,91 9.644.825,85

(-) Corporate Tax -21.188,17 -397.900,81 -485.342,08 -575.841,04 -671.305,64

(+) Depreciation Expense 9.161.009,37 9.179.569,10 9.198.407,22 9.217.527,92 9.222.379,80

(+) Accrual Tax Expense 477.223,92 486.768,39 496.503,76 506.433,84 516.562,51

Investing Cash Flow -463.993,24 -470.953,14 -478.017,43 -485.187,70 -492.465,51

Asset Acquisition/Sale 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

CAPEX -463.993,24 -470.953,14 -478.017,43 -485.187,70 -492.465,51

Extraordinary 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Financing Cash Flow -10.550.410,78 -10.550.410,78 -10.550.410,78 -10.550.410,78 -10.550.410,78

Debt Raising 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Capital Social 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Debt Amortisation -4.120.277,07 -4.287.576,84 -4.461.669,65 -4.642.831,33 -4.831.348,90

Financial Expenses -6.430.133,72 -6.262.833,95 -6.088.741,13 -5.907.579,45 -5.719.061,88

FREE CASH FLOW 6.856.192,84 6.836.812,03 7.108.139,60 7.387.593,15 7.669.586,23

Dividendos -1.993.078,96 -1.736.104,07 -2.117.624,13 -2.512.485,38 -2.929.012,50

CASH FLOW 4.863.113,88 5.100.707,97 4.990.515,47 4.875.107,78 4.740.573,73

CAJA 13.947.470,27 19.048.178,24 24.038.693,71 28.913.801,48 33.654.375,22

Modelización impuestos Tabla 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Personas Jurídicas

Dividendo 100,00 3.030.808,21 1.993.078,96 1.736.104,07 2.117.624,13 2.512.485,38 2.929.012,50

Multiplicador 1,22 1,22 1,22 1,22 1,22 1,22 1,22

Base Imponible 121,95 3.696.070,61 2.430.559,79 2.117.178,91 2.582.442,63 3.063.975,92 3.571.930,74

Tipo 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30 0,30

Cuota Integra 36,59 1.108.821,18 729.167,94 635.153,67 774.732,79 919.192,78 1.071.579,22

Deducción del 19% 23,17 702.253,42 461.806,36 402.263,99 490.664,10 582.155,42 678.666,84

Cuota a ingresar 13,41 € 406.567,77 € 267.361,58 € 232.889,68 € 284.068,69 € 337.037,35 € 392.912,38 €

Neto Inversor 86,59 € 2.624.240,44 € 1.725.717,39 € 1.503.214,39 € 1.833.555,44 € 2.175.448,03 €2.536.100,12 €

% del dividendo bruto 86,59% 86,59% 86,59% 86,59% 86,59% 86,59% 86,59%

Personas Físicas

Dividendo 100,00 3.030.808,21 1.993.078,96 1.736.104,07 2.117.624,13 2.512.485,38 2.929.012,50

Tipo 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Base Imponible 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 € 0,00 €

Neto inversor 100,00 € 3.030.808,21 € 1.993.078,96 € 1.736.104,07 € 2.117.624,13 € 2.512.485,38 €2.929.012,50 €

% del dividendo bruto 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00% 100,00%

Patrimonial y Socimis

AVANZE

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08007 Barcelona

Tel. 93 317 07 04

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