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Solventis Corporate Finance

SOCIMI:

El nuevo vehículo de inversión inmobiliaria

4 de Noviembre de 2014

1.  Características de las SOCIMI

§  Introducción §  Requisitos / Ventajas fiscales §  Proceso de Constitución

2.  SOCIMI, óptica del emisor/inversor

3.  Las SOCIMIs y el Mercado §  Los REIT en el mundo §  Mapa Actual de las SOCIMI

4.  Conclusiones

INDICE:

04/11/2014 2 SOCIMI: EL NUEVO VEHICULO DE INVERSIÓN

1.  Caracterís>cas de las SOCIMI: Introducción

§  ¿Qué son las SOCIMI?

Ø  Las SOCIMI son Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.

Ø  Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler.

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Entre otros: §  Viviendas §  Locales Comerciales §  Garajes §  Hoteles §  Naves Industriales §  Residencias §  Oficinas

SOCIMI: EL NUEVO VEHICULO DE INVERSIÓN 04/11/2014

1.  Caracterís>cas de las SOCIMI: Introducción

¿ Cual es el Objetivo de las SOCIMI ?

1.  Impulsar el mercado del alquiler en España.

2.  Permit ir par t ic ipar en el mercado inmobiliario a los ciudadanos, obteniendo una rentabilidad estable.

3.  Proporcionar liquidez a las inversiones inmobiliarias.

4.  D i s p o n e r u n m e c a n i s m o alternativo de financiación, al crédito bancario.

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Fuente: Eurostat


1.  Características de las SOCIMI: Regulación

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¿ Como están Reguladas las SOCIMI ?

Ø  Ley 11/2009 de 26 de Octubre

Ø  Modificado por Ley 16/2012 de 27 de diciembre

Nº SOCIMIS 7 SOCIMIS COTIZADASMÁS DE 20 PENDIENTES DE SALIR A MERCADO

SOLICITUD ADMISIÓN RÉGIMEN SOCIMI SALIDA AL MAB / CONTINÚO

AÑO 2014AÑO 2009 AÑO 2010 AÑO 2011 AÑO 2012 AÑO 2013

Nace Ley Socimis Modificación Ley

No se crea ninguna SOCIMI

AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2


¿ Qué requisitos debe cumplir mi Sociedad para optar a ser considerada SOCIMI ?

(*) No pueden existir trabas para su libre transmisión. Período transitorio de 2 años para cumplir el requisito de cotización. (**) Quedan libres de la obligación de cotizar aquellas SOCIMIs cotizadas que sean 100% filiales de otras REITS o SOCIMI extranjeros.

C O N F I D E N C I A L 6

CARACTERÍSTICAS INMUEBLES LEY 2009 LEY 2012

Inmuebles Neces arios 3 1

P es o Máximo B alance / Inmueble 40% 100%

Mantenimiento mínimo de las viviendas 7 años 3 años

REQUISITOS FINANCIEROS

C apital Mínimo 15 Millones 5 Millones

Apalancamiento Máximo 70% S in limite

Tipos de Acciones (*) Nominativas Nominativas

Mercado de C otiz ación (**) S IB E MAB o S IB E

F ree F loat Mínimo 25% Mínimo entre 2.000.000 y 25% C apital S ocial

CRITERIO DE REPARTOS DE DIVIDENDOS

% B eneficios a dividendos (rentas de alquiler) 90% 80%

% B eneficios a dividendos (V entas Inmuebles ) 50% 50%

% B eneficios a Dividendos de Dividendos de otras S OC IMI's 100% 100%

1.  Características de las SOCIMI: Requisitos

04/11/2014

¿Qué activos son considerados cualificados para formar parte de una SOCIMI?

Para que una Sociedad sea considerada SOCIMI al menos el 80% de sus activos deberán ser considerados como Activos Cualificados. Se consideran Activos Cualificados: Ø  Los bienes inmuebles de naturaleza urbana (inmuebles, locales, hoteles, oficinas,

centros comerciales, naves industriales, garajes, etc..) adquiridos o promovidos para ser arrendados.

Ø  Los terrenos adquiridos que vayan a destinarse al arrendamiento, siempre y cuando la promoción se inicie dentro de los tres años siguientes a su adquisición.

Ø  Las participaciones en otras SOCIMI, REIT, SOCIMIs no cotizadas e IIC Inmobiliarias.

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1.  Características de las SOCIMI: Requisitos


Todas aquellas Sociedades que cumplan los requisitos para convertirse en SOCIMI gozarán de las siguientes ventajas fiscales:

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BONIFICACIÓN en ITP, AJD (Adquisicón Residencial)

EXENCIÓN DE AJD ( Constitución, Aportaciones )

IMPUESTO DE SOCIEDADES 0%19%

LEY 2009

95% 95%

LEY 2012

SI SI

VENTAJAS FISCALES DE LAS SOCIMIS

PERSONAS FÍSICAS 21% -‐ 27%

PERSONAS JURÍDICAS 30%

TRIBUTACIÓN DE LOS DIVIDENDOS DE LAS SOCIMIS

1.  Características de las SOCIMI: Ventajas Fiscales


La Constitución de una SOCIMI la dividimos en las siguientes fases:

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2.  Caracterís>cas de las SOCIMIs: Proceso de Cons>tución

SOLICITUD ADMISIÓN RÉGIMEN SOCIMI SALIDA AL MAB / CONTINÚO

AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2

F AS E I F AS E II F AS E III F AS E IV

C ons ultoria P atrimonialAdecuación de la S .A. a los

requis itos exigidos por el R égimen F is cal S O C IMI

E laboración de la documentación neces aria para acudir al Mercado (M.C ./M.A.B .)

Verificación C umpliento requis itos M.C . / MAB

C ons ultoria F is cal C oordinación As es ores :

P atrimonialis tas , Valoradores y F is calis tas .

Dis eño de la O peración de S alida al Mercado (O P V

/O P S /Lis ting)

Verificación C umpliento requis itos R égimen S O C IMI

C ons ultoria Legal E lección del As es or R egis trado (M.A.B .)

E lección del P roveedor de Liquidez (M.A.B .)

C omunicación Hechos R elevantes

C olaboración en la elaboración del B us ines s P lan

R ealización R oas how a pos ibles invers ores

S eguimiento del B us ines s P lan

E MITIR UNA OP INIÓN P R E P AR AR S OC IE DAD LIS TAR LA S OC IMI G E S TIONAR LA S OC IMI





3.  Las SOCIMIs y los Mercados §  Los REIT en el mundo §  Mapa Actual de las SOCIMI

4.  Conclusiones

INDICE:

28/11/14 10 SOCIMI: EL NUEVO VEHICULO DE INVERSIÓN

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§  Objetivos del Emisor:

Ø  Ventajas fiscales Ø  Obtención de financiación Ø  Liquidez para parte del accionariado

§  Aspectos clave:

Ø  Tamaño óptimo de la SOCIMI Ø  Activos elegibles en el entorno actual y su valoración Ø  Importancia de la especialización

2.  La SOCIMI desde la óp>ca del Emisor -‐ Inversor


SOCIMI: EL NUEVO VEHICULO DE INVERSIÓN 12

Evolución del Crédito a OSR y AAPP


-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

mar

-06

sept

-06

mar

-07

sept

-07

mar

-08

sept

-08

mar

-09

sept

-09

mar

-10

sept

-10

mar

-11

sept

-11

mar

-12

sept

-12

mar

-13

sept

-13

mar

-14

Variación Trimestral Variación Anual

04/11/2014



0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

1.400.000

1.600.000

1.800.000

Crédito a OSR

ene-‐08

ago-‐14

Crédito cae 417.436 Mn€

04/11/2014



70% 65%55%

45%30%

22%

30% 35%45%

55%70%

78%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Estados Unidos Reino Unido Francia Alemania Italia España

Financiación empresarial a través del mercado Financiación empresarial a través de bancos

04/11/2014



La determinación del tamaño óptimo es función, entre otros de los siguientes, factores:

§  Fiscalidad del accionista §  Rentabilidad de los activos inmobiliarios §  Grado de liquidez objetivo §  Diversificación de riesgos

Desde la óptica del Emisor, una aproximación simple podría venir dada por la definición:

TAMAÑO MÍNIMO =

TAMAÑO QUE GENERA PLUSVALIAS FISCALES SUFICIENTES PARA COMPENSAR

COSTES DE LA SOCIMI.

04/11/2014



§  Nos hemos ido al otro extremo: desde “vale más mañana” hasta “tanto generas, tanto vales” §  Las valoraciones de las SOCIMI se realizan por modelos de Descuento de Flujos: Cash Flows,

Dividendos.

04/11/2014



04/11/2014



§  Aspectos cualitativos:

Ø  Gestión profesional y track record

Ø  Transparencia: •  Semestralmente: Información financiera + actualización previsiones + detalle

accionistas •  Anualmente: CCAA auditadas + Informe de Gestión + actualización previsiones +

aclaración a las limitaciones o salvedades •  Sin periodicidad definida: HR

§  Aproximación a las rentabilidades exigidas.

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1.  Al igual que lo ocurrido con los REITS en algunos países desarrollados, las SOCIMIs podrían contribuir a ordenar el sector inmobiliario en España.

2.  Las ventajas fiscales inherentes al instrumento son importantes, pero quizás no deben ser el único factor que motive la constitución de una SOCIMI.

3.  El tamaño mínimo, teniendo en cuenta solo un marco fiscal medio, se situaría por encima de los 20M€.

4.  La actual situación del sector exige que los activos se encuentren en explotación y gocen de una adecuada calidad.

5.  Parece que se ha eliminado ya la incógnita en la formación de precios. En este contexto, las valoraciones se focalizarán en los descuentos de flujos de caja.

6.  La rentabilidad de estructuras similares es atractiva y supera a la bolsa y los bonos, aunque con mucha mayor volatilidad. Presentan una alternativa de inversión en un contexto de bajos tipos de interés.

7.  La yield media que se exigirá en España a corto plazo se encontrara, como mínimo, en el entorno del 4%-6%.

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3.  Las SOCIMI y el Mercado §  Los REIT en el mundo §  Mapa Actual de las SOCIMI

4.  Conclusiones

INDICE:

C O N F I D E N C I A L 22 04/11/2014


3.  La SOCIMI y el Mercado

04/11/2014

REITS EN EL MUNDONUMERO REITS

TAMAÑO MEDIO (En M €)

FREE-‐ FLOAT VOLATILIDADNº ACCIONES CRUZADAS DIARIAS

VOLUMEN NEGOCIADO

DIARIO

DIVIDEND YIELD MEDIO

CANADA 26 1.445 90% 17% 262.748 3.560.943 6,24%

EUROPA 63 2.332 61% 22% 1.154.911 2.620.987 4,67%

EEUU 168 3.760 94% 20% 1.059.025 39.522.398 4,70%

AUSTRALIA 24 1.716 79% 22% 2.694.234 6.223.727 5,91%

JAPAN 70 621 69% 19% 1.478.811 2.321.181 5,46%

TOTAL / PROMEDIO 351 1.975 79% 20% 1.329.946 10.849.847 5,40%

SOCIMIS MERCADO TAMAÑO (En M €)

FREE-‐ FLOAT VOLATILIDADNº ACCIONES CRUZADAS DIARIAS

VOLUMEN NEGOCIADO

DIARIO (EUROS)

LAR M.CONTINUO 368 100% 20% 127.159 561.565

HISPANIA M.CONTINUO 540 100% 17% 112.725 2.105.176

MERLIN M.CONTINUO 1.221 100% 23% 502.723 6.375.962

AXIA M.CONTINUO 344 71% 23% 57.263 76.573

TOTAL / PROMEDIO 618 93% 21% 199.968 2.279.819

MERCAL MAB 26 -- 13%

ENTRECAMPOS MAB 104 4% 34% 155 294

PROMORENT MAB 4 100% 20% 3.426 3.323

TOTAL / PROMEDIO 44 52% 22% 1.790 1.808



IBEX 103,5

HISPANIA 98,4

LAR 90,5

MERLIN 94,4

AXIA 95,39

04/11/2014



IBEX 103,5

ENTRECAMP0S 87,6

MERCAL 90,5

PROMORENT 69,3

04/11/2014



04/11/2014

SOCIMI TAMAÑO(MM€) SALIDA GESTION ESPECIALIZACION PRINCIPALES ACCIONISTAS INVERSION MERCADO

MERLIN PROPERTIES 1.181 OPS PROPIA NO

11,22% UBS 10,29% MARKET FIELD ASSET

MANAGEMENT LLC 5,21% EJF CAPITAL LLC 4,83%

CREDIT SUISSE AG 3,87% MONARCH MASTER FUND

LUX

EDIFICIOS DE OFICINAS, CENTROS COMERCIES, LOCALES

COMERACIALES, PROPIEDADES LOGISTICAS, HOTELES

MC

LAR SOCIMI 368 OPS DELEGADA NO

16,92% FRANKLIN RESOURCES 12,49 PIMCO ADVISORS CP 7,22% AMERIPRISE FIN GRP

6,54% COHEN&STEERS INC

SEGMENTO CENTROS COMERCIALES, OFICINAS Y RETAIL

Y LOGISTICO MC

AXIA REAL ESTATE SOCIMI 360 OPS PROPIA NO

29,16% PERRY PARTNERS INTERNATIONAL INC

11,05% TAUBE HODSON STONEX PARTNERS INC 10,07% T RONE PRICE GROUP INC 9,17%

CITIGROUP 5,80% UBS

OFICINAS, CENTROS COMERCIALES Y CENTROS LOGISTICOS MC

HISPANIA (NO SOCIMI) 539 OPS DELEGADA NO

16,71% PAULSON & CO 16,71% QUANTUM

STRATEGIC PARTNERS 5,45% COHEN & STEERS INC 5,45% TRAMERLANE SARL 5% CREDIT SUISSE AG 4,20%

UBS

RESIDENCIAL, OFICINAS Y HOTELERO MC

ENTRECAMPOS 103 LISTING PROPIA NO FAMILIAR PERSONA FISICA

214 PISOS, 95 OFICINAS, 81 LOCALES COMERCIALES, 1

RESIDENCIA GERIATRICA, 6 LOFTS, 27 TRASTEROS Y 507 PLAZAS DE

GARAGE

MAB

MERCAL 25,7 LISTING PROPIA NO PERSONA FISICA 46% LOCALES COMERCIALES Y

GARAGES, 9% OFICINAS y un 45% EN UN CENTRO MEDICO

MAB

PROMORENT 3,83 LISTING PROPIA NO PERSONA JURIDICA 11 VIVIENDAS EN MADRID, 4 LOCALES COMERCIALES Y 3

PARCELAS MAB



Ø  Inversores internacionales

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