Sociedad Concesionaria San José-Tecnocontrol S.A.

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(a) Identificación del Título : Bonos

(b) Fecha de Clasificación : 14 de Julio de 2014

(c) Antecedentes Utilizados : Diciembre 2013

(d) Motivo de la Reseña : Nueva Emisión

Infraestructura y Financiamiento de Proyectos

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Julio 22, 2014

Infraestructura Social / Chile

Sociedad Concesionaria San José-Tecnocontrol S.A. Resumen Ejecutivo

Factores Clave de la Clasificación

Historia Operativa Limitada: Los hospitales han operado durante menos de ocho meses. Los

servicios a prestar son auxiliares y relativamente sencillos, por lo que existe una amplia base

de proveedores disponibles que facilita un eventual reemplazo en caso de ser requerido. La mayoría de los subcontratos con los prestadores del servicio son entre tres y cinco años de

plazo, aumentando la flexibilidad operativa, pero también el riesgo de renovación de los mismos. (Riesgo de Operación: Medio).

Perfil de Ingreso Robusto: Las fuentes de pago del proyecto: el Subsidio Fijo a la Construcción (SFC) pagado por el Ministerio de Salud (MINSAL), y el Subsidio Fijo a la

Operación (SFO) pagado por los servicios de salud metropolitanos (SSM), son sólidas. El SFC

será recibido sin deducciones, con un marco contractual adecuado que incluye un MDRF en

caso de término anticipado por un incumplimiento de la sociedad concesionaria (SC). Bajo este escenario, se garantiza un pago total y oportuno de la serie A. Ambos subsidios se

denominan en UF, otorgando una cobertura natural contra la inflación. El 20% del SFO se reajusta de acuerdo a la variación del Ingreso Mínimo Legal. No existe riesgo de

volumen/demanda ni de mercado. El SFC es suficiente para cubrir el cupón de las dos series

de la deuda. (Riesgo de Ingreso: Fuerte).

Bajo Requerimiento de Reposición de Activos: El riesgo de renovación de infraestructura

es percibido como bajo, dada la naturaleza de los activos y a que los programas previstos

incluyen el mantenimiento de los mismos. A pesar de que no hay una cuenta de reserva para reposición de activos, el ingeniero independiente considera que el presupuesto y el enfoque

tomado por la SC para cubrir la reposición son adecuados. La mayoría de los activos críticos tienen una vida promedio de quince años, la cual es más alta que la madurez legal de la

deuda. No existe un plan contractual específico de reposición de activos. Estos requerimientos

serán determinados con 12 meses de antelación a la finalización del contrato de concesión.

(Desarrollo de Infraestructura y Renovación: Fortaleza Media).

Provisiones Estructurales Adecuadas: La deuda y los contratos de operación están

denominados en UF, eliminando el riesgo de inflación. La deuda clasificada tiene tasa fija, evitando así la volatilidad en tasas de interés. La serie B está subordinada a la serie A. Las

distribuciones de efectivo se permiten mientras, entre otros, haya una razón de cobertura de servicio de deuda superior o igual a 1,05 veces (x). No hay cuenta de reserva de servicio de

deuda, sin embargo, esto se mitiga con una diferencia de tres meses entre la fecha de pago

del SFC por parte del MINSAL y el pago del cupón anual. (Servicio de Deuda: Fortaleza

Media).

Grado de Apalancamiento Acorde con Calificaciones Asignadas: El perfil de cobertura de

deuda es estable. La serie A se beneficia de estar siempre cubierto por el MDRF en caso de término anticipado. En el caso base de Fitch, la cobertura obtenida es de 1,09x mínimo y 1,09x

promedio, mientras que la cobertura de largo plazo es de 1,09x, las cuales son aceptables para la categoría otorgada al tramo B, dado que solo el 30% del total de los ingresos está

sujeto a deducciones, otorgando menos volatilidad a la transacción. Dicho porcentaje es

comparable con el de otros proyectos hospitalarios que ostentan clasificaciones similares por

parte de la agencia. Dada la estabilidad de sus flujos de caja, el proyecto demostró ser resistente a escenarios de estrés extremo.

Historial de Clasificaciones Bonos Serie A Clasificación Acción Outlook Fecha

AAA(cl) Asigna Estable Julio-14

Bonos Serie B Clasificación Acción Outlook Fecha A+(cl) Asigna Estable Julio-14

Analistas

Iván García +56 (2) 2499 3329 [email protected] Astra Castillo +52 (55) 5955 1611 [email protected]



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Las clasificaciones antes señaladas fueron solicitadas por el emisor, o en su

nombre, y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la

prestación de sus servicios de clasificación.

TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. Derechos de autor © 2014 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. 33 Whitehall Street, New York, NY 10004. Telephone: 1-800-753-4824, (212) 908-0500. Fax: (212) 480-4435. La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechosreservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmó una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. Todos los informes de Fitch son de autoría compartida. Los individuos identificados en un informe de Fitch estuvieron involucrados en, pero no son individualmente responsables por, las opiniones vertidas en él. Los individuos son nombrados solo con el propósito de ser contactos. Un informe con una calificación de Fitch no es un prospecto de emisión ni un substituto de la información elaborada, verificada y presentada a los inversores por el emisor y sus agentes en relación con la venta de los títulos. Las calificaciones pueden ser modificadas, suspendidas, o retiradas en cualquier momento por cualquier razón a sola discreción de Fitch. Fitch no proporciona asesoramiento de inversión de cualquier tipo. Las calificaciones no son una recomendación para comprar, vender o mantener cualquier título. Las calificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier título para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las calificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1.000 a USD750.000 (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch calificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD10.000 y USD1.500.000 (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación de una calificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el “Financial Services and Markets Act of 2000” de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta.


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Julio 22, 2014

Infraestructura Social / Chile

Sociedad Concesionaria San José-Tecnocontrol S.A. Análisis de Riesgo

Factores Clave de la Clasificación Historia Operativa Limitada: Los hospitales han operado durante menos de ocho meses. Los

servicios a prestar son auxiliares y relativamente sencillos, por lo que existe una amplia base

de proveedores disponibles que facilita un eventual reemplazo en caso de ser requerido. La mayoría de los subcontratos con los prestadores del servicio son entre tres y cinco años de

plazo, aumentando la flexibilidad operativa, pero también el riesgo de renovación de los mismos. (Riesgo de Operación: Medio).

Perfil de Ingreso Robusto: Las fuentes de pago del proyecto: el Subsidio Fijo a la Construcción (SFC) pagado por el Ministerio de Salud (MINSAL), y el Subsidio Fijo a la

Operación (SFO) pagado por los servicios de salud metropolitanos (SSM), son sólidas. El SFC

será recibido sin deducciones, con un marco contractual adecuado que incluye un MDRF en

caso de término anticipado por un incumplimiento de la sociedad concesionaria (SC). Bajo este escenario, se garantiza un pago total y oportuno de la serie A. Ambos subsidios se

denominan en UF, otorgando una cobertura natural contra la inflación. El 20% del SFO se reajusta de acuerdo a la variación del Ingreso Mínimo Legal. No existe riesgo de

volumen/demanda ni de mercado. El SFC es suficiente para cubrir el cupón de las dos series

de la deuda. (Riesgo de Ingreso: Fuerte).

Bajo Requerimiento de Reposición de Activos: El riesgo de renovación de infraestructura

es percibido como bajo, dada la naturaleza de los activos y a que los programas previstos

incluyen el mantenimiento de los mismos. A pesar de que no hay una cuenta de reserva para reposición de activos, el ingeniero independiente considera que el presupuesto y el enfoque

tomado por la SC para cubrir la reposición son adecuados. La mayoría de los activos críticos tienen una vida promedio de quince años, la cual es más alta que la madurez legal de la

deuda. No existe un plan contractual específico de reposición de activos. Estos requerimientos

serán determinados con 12 meses de antelación a la finalización del contrato de concesión.

(Desarrollo de Infraestructura y Renovación: Fortaleza Media).

Provisiones Estructurales Adecuadas: La deuda y los contratos de operación están

denominados en UF, eliminando el riesgo de inflación. La deuda clasificada tiene tasa fija, evitando así la volatilidad en tasas de interés. La serie B está subordinada a la serie A. Las

distribuciones de efectivo se permiten mientras, entre otros, haya una razón de cobertura de servicio de deuda superior o igual a 1,05 veces (x). No hay cuenta de reserva de servicio de

deuda, sin embargo, esto se mitiga con una diferencia de tres meses entre la fecha de pago

del SFC por parte del MINSAL y el pago del cupón anual. (Servicio de Deuda: Fortaleza

Media).

Grado de Apalancamiento Acorde con Calificaciones Asignadas: El perfil de cobertura de

deuda es estable. La serie A se beneficia de estar siempre cubierto por el MDRF en caso de término anticipado. En el caso base de Fitch, la cobertura obtenida es de 1,09x mínimo y 1,09x

promedio, mientras que la cobertura de largo plazo es de 1,09x, las cuales son aceptables para la categoría otorgada al tramo B, dado que solo el 30% del total de los ingresos está

sujeto a deducciones, otorgando menos volatilidad a la transacción. Dicho porcentaje es

comparable con el de otros proyectos hospitalarios que ostentan clasificaciones similares por

parte de la agencia. Dada la estabilidad de sus flujos de caja, el proyecto demostró ser resistente a escenarios de estrés extremo.

Historial de Clasificaciones Bonos Serie A Clasificación Acción Outlook Fecha AAA(cl) Asigna Estable Julio-14

Bonos Serie B Clasificación Acción Outlook Fecha A+(cl) Asigna Estable Julio-14

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Iván García +56 (2) 2499 3329 [email protected] Astra Castillo +52 (55) 5955 1611 [email protected]



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Sensibilidad de la Clasificación -- Los principales factores que individualmente o colectivamente podrían derivar en una acción

de rating negativa son: retrasos en los pagos del SFC y del SFO por parte del MINSAL y/o los SSM respectivamente que, debido a su duración y severidad, podría generar problemas de

liquidez para afrontar el servicio de la deuda y los gastos operativos; y/o incrementos en estos últimos de dos dígitos por encima de la inflación; y/o un pobre desempeño operativo, que

pudiera implicar un incumplimiento del contrato de concesión.

--Una combinación en la mejora de la estructura de costos con un aumento significativo y

continuo de los ingresos variables en varios años consecutivos, podría desencadenar una

acción de rating positiva.

La clasificación de la serie A refleja el hecho que no está sujeto a riesgo operativo y, en caso

de término anticipado del contrato de concesión debido a un incumplimiento de las

obligaciones contractuales por parte del concesionario; su pago oportuno está cubierto en cualquier circunstancia por el Mecanismo de Distribución de Riesgo Financiero (MDRF)

establecido contractualmente.

Respecto a la serie B, esta sí se encuentra sujeta a riesgo operativo, dado que, ante un evento

de término anticipado del contrato por incumplimiento del concesionario, su pago no se encuentra totalmente cubierto por el MDRF en cualquier circunstancia. Fitch comparó las

coberturas de deuda proyectadas contra los parámetros indicativos de nuestra metodología,

así como contra las de otros proyectos similares clasificados por la agencia y, aunque las

coberturas de este proyecto son inferiores, se determinó que el riesgo es comparable con transacciones similares clasificadas en la misma categoría, dado que solo el 30% del ingreso

total es sujeto a deducciones, lo cual representa menos volatilidad para la transacción.

Resumen de la Transacción Antecedentes

En mayo de 2008, el Ministerio de Obras Públicas (MOP) de Chile lanzó la licitación internacional

para desarrollar bajo el esquema de concesión, el diseño, construcción, reparación, conservación, mantención, operación y explotación de la obra pública fiscal denominada Programa de

Concesiones de Infraestructura Hospitalaria, conformado por los hospitales de Maipú y La Florida, de la Región Metropolitana. El alcance del contrato de concesión consideraba no solo la

construcción de las instalaciones mencionadas previamente, sino también el suministro de todo su

equipo, incluyendo ascensores, escaleras eléctricas, mobiliario no clínico, calderas, instalaciones

eléctricas, entre otros elementos de infraestructura. El MINSAL sería el responsable de proporcionar todo el equipamiento y personal médico para la atención de pacientes.

Por Decreto Supremo N° 230 del MOP, del 11 de agosto de 2009, publicado en el Diario Oficial el 5 de noviembre del mismo año, dicho contrato se adjudicó a las empresas

Constructora San José S.A. y Tecnocontrol S.A., que conformaban el grupo licitante denominado Consorcio San José–Tecnocontrol. Para desarrollar el proyecto, se constituyó la

Sociedad Concesionaria San José-Tecnocontrol S.A. (SJTCSA).

SJTCSA tiene la obligación de proporcionar los siguientes servicios, los cuales no implican

ningún contacto directo con los pacientes: a) Servicios básicos; a.1) Mantención de

infraestructura, equipamiento industrial y mobiliario no clínico; a.2) Ejecución de los servicios

no clínicos de apoyo; a.2.1) Aseo y limpieza general, gestión integral de residuos hospitalarios y control sanitario de vectores; a.2.2) Gestión de ropería y vestidores; a.2.3) Alimentación de

pacientes y funcionarios; b) Servicios especiales obligatorios; b.1) Cafetería; b.2) Seguridad y vigilancia; b.3) estacionamiento de funcionarios y visitas; b.4) Sala cuna y jardín infantil.

SJTCSA podrá, a su libre disposición, prestar los siguientes servicios: c) Servicios complementarios; c.1) Alimentación a visitas y público en general; c.2) Estacionamientos para

Criterios Relacionados Metodología de Calificación para Infraestructura y Financiamiento de Proyectos (Julio 19, 2013)



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visitas de pacientes; c.3) Instalación y explotación de máquinas dispensadoras; c.4) Área multiservicios (óptica, artículos para enfermos, fotocopias, cajeros automáticos, florerías, cyber

café, etc.).

El contrato de concesión no establece ninguna obligación en particular en términos de renovación

de infraestructura más allá que una vez que la instalación sea devuelta al MOP, ésta debe estar en

una condición tal que sea capaz de mantener la prestación de los servicios regularmente. Doce

meses antes de finalizar el plazo de concesión, el Inspector Fiscal (IF) levantará un acta donde se definirán las obras que el concesionario tendrá que ejecutar antes de la devolución.

La construcción fue ejecutada por SANJOSÉ Constructora Chile S.A. (antes SANJOSÉ Constructora Chile Limitada), en un contrato llave en mano en un terreno fiscal entregado por

el MOP. El edificio y todos los equipos no clínicos estarán bajo el control de SJTCSA hasta el final del Contrato de Concesión y luego deberán ser transferidos al MOP. La inversión total fue

de UF6,4 millones, la cual fue financiada con capital propio y deuda contratada con ocho

bancos comerciales chilenos.

Características de la Infraestructura Concesionada

A continuación se destacan algunas características de los activos que forman parte de la

concesión:

Hospital de Maipú: Es una instalación con 70.646 metros cuadrados de superficie construida.

Corresponde a un centro de mediana complejidad destinado a la atención médica en las

especialidades de traumatología, oftalmología, otorrinolaringología, broncopulmonía, medicina

interna, medicina física, urología, gastroenterología, neurología, cardiología, endocrinología, entre otras. Proporcionará asistencia médica a las comunas de Maipú y Cerrillos, las cuales

tienen una población aproximada de 700.000 habitantes, lo que corresponde al 10,6% de la población de Santiago. El hospital cuenta con 375 camas, 11 pabellones quirúrgicos, 14 box

de urgencias, 41 box de consultas, 17 salas de procedimientos, seis salas de parto integral y

un total de 528 estacionamientos.

Hospital de La Florida: Es una instalación con 71.987 metros cuadrados de superficie

construida. Corresponde a un centro de mediana complejidad destinado a la atención médica

en las especialidades de traumatología, oftalmología, otorrinolaringología, broncopulmonía, medicina interna, medicina física, urología, gastroenterología, neurología, cardiología,

endocrinología, entre otras. Proporcionará asistencia médica a la comuna de La Florida, la cual tiene una población aproximada de 400.000 habitantes, lo que corresponde al 6,03% de la

población de Santiago. El hospital cuenta con 391 camas, 17 pabellones quirúrgicos, 32 box

de urgencias, 56 box de consultas, 24 salas de procedimientos, cuatro salas de parto integral,

y un total de 580 estacionamientos.

Hitos y Etapas Contractuales

Etapa de Construcción: Se inició mediante la publicación del decreto supremo de

adjudicación de la concesión. Dicha etapa tiene como hito de término, de acuerdo a las Bases

de Licitación (BALI), la obtención de la puesta en servicio provisoria (PSP) dando inicio a la etapa de explotación.

Puesta en Servicio Provisoria (PSP) y comienzo de la Etapa de Explotación: El 15 de noviembre de 2013 la Dirección General de Obras Públicas (DGOP) del MOP emitió el

Resuelvo N°4639 por el cual autorizó la PSP del Hospital de La Florida; y el 10 de diciembre del mismo año la DGOP emitió el Resuelvo N°5047 autorizando la PSP del Hospital de Maipú.

Autorización de Pagos de Subsidios (APS): La APS es el hito que marca el comienzo de la obligación de pago por parte del Estado de los SFC y SFO, los cuales quedan a firme una vez

obtenida la respectiva puesta en servicio definitiva (PSD). El 22 de noviembre de 2013, mediante



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Resuelvo DGOP N°4735, se emitió la APS del Hospital de la Florida y posteriormente, el 12 de diciembre, a través del Resuelvo DGOP N°5096, se emitió la APS del Hospital de Maipú.

Puesta en Servicio Definitiva (PSD): La sociedad concesionaria solicitó el 30 de mayo de 2014 la PSD. La obtención de la misma, además de ratificar el pago de subsidios, es una

condición precedente a la colocación del bono.

Etapa de Operación: El contrato de concesión establece que la duración de la concesión será

de 30 semestres corridos desde la fecha de la PSD.

Situación Actual

Dado que los hospitales iniciaron su operación recientemente, el volumen de servicios médicos provistos actualmente es mucho menor al que se espera una vez que éstos entren en

régimen. Sin embargo, dado el esquema de pagos establecido en el contrato de concesión, el

proyecto no tiene riesgo de volumen/demanda, por lo que SJTCSA ha recibido en forma

puntual y completa los pagos correspondientes a los que tiene derecho.

A la fecha de este informe, los hospitales se encuentran operando con normalidad prestando

la totalidad de los servicios de acuerdo al diseño, donde destacan: hospitalización, urgencia, laboratorios, pabellones, imagenología, urgencia, entre otros, los cuales son de

responsabilidad exclusiva del MINSAL y los centros de salud correspondientes. Ocurre algo similar con el ritmo de ocupación de los servicios de apoyo al área asistencial, los cuales son

responsabilidad de la SC. La integración de estos servicios con el área asistencial está

siguiendo el ritmo fijado en el inicio del proyecto y va dando respuesta al incremento de

actividad clínica que van demandando los hospitales, en un proceso natural desde diciembre de 2013, y sin ningún tipo de incidente a resaltar.

Resumen del Proyecto

Resumen del Proyecto Resumen de la Transacción

Tipo de Proyecto Hospitales públicos Monto Máximo Hasta UF6.181.000

Ubicación Área Metropolitana Santiago de Serie A: UF5.540.000

Estatus

Operativos desde noviembre (La Florida) y diciembre 2013 (Maipú)

Serie B: UF641.000

Base del Ingreso Disponibilidad Tasa Serie A: 3,50% en UF

Vencimiento Contrato Concesión

Junio 2029 (esperado) Serie B: 4,50% en UF

Entidad Contratante MOP Vencimiento Junio 2021

Regulación Aplicable Ley chilena Perfil de Amortización Anual calendarizado

Off-taker MINSAL y Servicios de Salud Metropolitanos de Salud

Cola del Contrato 8 años

Operador San José Tecnologías Chile Ltda. Reserva para Operación

UF240.000

Proveedores Relevantes Grupo Cantoblanco Alimentación, SL Agencia en Chile; Cogan Grupo Norte, S.A.; Golden Clean, S.A.; SANJOSÉ Constructora Chile S.A. (antes SANJOSE Constructora Chile Ltda.)

Garantías i) Contrato de prenda de concesión; ii) Contrato de prenda de acciones; iii) Contrato de prenda sobre créditos; iv) Prenda de dinero e inversiones permitidas; v) Contrato de prenda sobre activos; vi) Contratos de prenda de derechos contractuales; vii) Contratos de cesión condicional; viii) Endoso de seguros contratados cuyo

Accionista Constructora e Inversiones San José Andina Ltda. y Constructora San Jose S.A.

Consultor Técnico Cruz y Dávila Ingeniería

Consultor Seguros Marsh

Proveedor Equipos

Varios

Contratista EPC SANJOSÉ Constructora Chile

S.A. (antes SANJOSÉ Constructora Chile Ltda.)

Proveedor Externo de Liquidez

Ninguno

Fuente: Fitch con información suministrada por SJTCSA



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En términos de capacidad, la ocupación de los diferentes servicios clínicos alcanza aproximadamente un 50%, siendo un ritmo de apertura que está dentro de los parámetros

normales de un hospital.

Análisis del Proyecto Participantes

SJTCSA es una sociedad de objeto único de propiedad de Constructora e Inversiones San

José Andina Ltda. (99,9 %) y Constructora San José S.A. (0,1%). Ambas compañías forman parte del grupo español San José, el cual cuenta con más de 30 años de experiencia en la

industria de la construcción. San José participa en grandes proyectos de infraestructura tales

como líneas ferroviarias de alta velocidad, autopistas, aeropuertos, etc. En 2013, sus ventas

fueron de EUR567 millones. También está presente en el sector de servicios y concesiones, especialmente en el área de las energías renovables (parques eólicos, biomasa, fotovoltaica) y

carreteras de peaje.

San José tiene experiencia en la construcción de centros hospitalarios, particularmente en

España y Perú, sin embargo, esta es la primera experiencia en la gestión integral de instalaciones de este tipo bajo un esquema de concesión. No obstante, a través de una

empresa del grupo, San José ha ejecutado servicios de mantenimiento de hospitales y centros

de salud, similares a los contemplados en este contrato.

Además, en Chile ejecuta actualmente la concesión de la carretera de peaje Rutas del Loa, la

cual se encuentra en etapa preoperativa. El grupo San José opera en España, Portugal,

Argentina, Chile, Perú, Uruguay, Abu Dhabi, India, Nepal, Timor Oriental, Cabo Verde, Mozambique y República del Congo.

Fuente de Pago

Los servicios prestados por SJTCSA serán compensados a través del MINSAL, del Servicio de

Salud Metropolitano Central y del Servicio de Salud Metropolitano Sur Oriente. Al ser un contrato multianual, los pagos que se deriven representarán obligaciones de largo plazo para

el gobierno, y dichos recursos no podrán ser utilizados con fines diferentes que al pago de esas obligaciones bajo el contrato de concesión. Tomando en consideración una opinión legal

y siendo los off-takers de esta transacción entidades estatales, se considera que el riesgo de

la fuente de pago está altamente correlacionado al riesgo soberano.

Riesgo de Ingresos

Ingresos Fijos

Anualmente el MINSAL paga a SJTCSA el SFC, por un monto fijo de UF1.110.075 como contraprestación a la construcción de los dos hospitales, una vez la APS haya sido obtenida.

Este pago es realizado el 31 de marzo de cada año, contando a partir de 2014 hasta 2021.

Este subsidio está diseñado para hacer frente al servicio de deuda, no está sujeto a

deducciones, y no tiene ningún tipo de incremento. El pago correspondiente al 2014 fue realizado en tiempo y forma. La estructura considera un retraso de tres meses entre el

momento de recepción del SFC por parte de la SC hasta la fecha en que se deba hacer frente al servicio de deuda, mitigando los riesgos de impago. La deuda fue estructurada para que sea

pagada con este subsidio.

Adicionalmente, el Servicio de Salud Metropolitano Central (SSMC), para el caso del hospital

de Maipú, y el Servicio de Salud Metropolitano Sur Oriente (SSMSO), para el caso del hospital

de La Florida, pagarán a SJTCSA el SFO por un monto semestral de UF115.200 y UF124.800,

respectivamente, como contraprestación a los servicios que está obligado a prestar de acuerdo a lo establecido en el contrato de concesión. El SFO es pagado el 31 marzo y 30 de

septiembre de cada año para cada hospital, también a partir que la APS es obtenida, y hasta el fin del contrato de concesión, el cual se estima en junio de 2029. El 20% del SFO se



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reajusta cuando haya una variación del Ingreso Mínimo Legal fijado por ley para aquellos trabajadores mayores de 18 años y menores de 65 años de edad, respecto del Ingreso Mínimo

Legal Base establecido en el contrato de concesión, y que corresponde a UF7,847. Si bien la

obligación de pago de los SFO es de los servicios de salud metropolitanos, en caso que éstos

no sean pagados dentro de los 30 días siguientes a la fecha de pago, se notificará al MINSAL para que efectúe el pago correspondiente.

Es importante mencionar, que el SFO no está sujeto a deducciones, sin embargo, en caso que SJTCSA tenga un deficiente desempeño operativo, hasta un máximo de UTM5 mil por año

calendario, podrán ser aplicadas por concepto de multas por el Inspector Fiscal (IF). En caso que este monto sea superado, esto constituirá un incumplimiento grave del contrato de

concesión.

El monto de las multas varía dependiendo del tipo de falla de que se trate, el número de

áreas y servicios que se vean afectados, la severidad del problema, y el tiempo que ésta se

prolongue. Una vez que una falla en los servicios sea reportada, SJTCSA tiene un período

de tiempo para atenderla y repararla, la cual varía según el tipo de deficiencia de que se trate. En ciertos casos, SJTCSA tiene la opción de solucionar en forma temporal el problema

reportado, para luego dedicar más tiempo a proveer una solución definitiva, en caso de que así lo encuentre pertinente. A la fecha, SJTCSA no ha recibido ninguna multa por concepto

debido a bajo desempeño operativo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el nivel de

ocupación de las instalaciones aún es muy bajo, por lo que existe el riesgo que una vez que

los hospitales operen en condiciones de ocupación normales, alguna multa pueda ser aplicada.

Ingresos Variables

1. Subsidio Variable de Operación (SVO)

El SSMC, para el caso del Hospital de Maipú, y al SSMSO, para el caso del Hospital de La

Florida, pagará a SJTCSA, el SVO. El servicio de salud correspondiente, pagará anualmente

al concesionario, para cada hospital según corresponda, cuotas anuales vencidas correspondientes al SVO los días 31 de marzo o el día hábil siguiente de cada año a contar del

segundo año de explotación. Los conceptos que definen el SVO son los siguientes:

1.1 Ocupación de Camas

1.1.1 Compensación por sobre demanda de camas: En el evento que el número diario de días cama sea mayor a un 110% de la capacidad de diseño de

cada hospital, es decir, superior a 413 camas (Hospital de Maipú) y 430 (Hospital de La Florida), el servicio de salud correspondiente pagará 30 UTM

al concesionario por cada día que se dé esta situación.

1.1.2 Pago variable por día cama adicional. Consiste en un pago de UF 0,5 por

día cama adicional a los establecidos para cada uno de los hospitales en las

BALI.

1.2 Pago por Nuevas Inversiones solicitadas

Para efectos de hacer frente a actividades no previstas en el plan y en los programas

anuales necesarios para mantener los niveles de servicio exigidos en las BALI,

SJTCSA debe disponer, para cada uno de los hospitales objeto de la presente

concesión, de UF 3.500 por semestre. Cualquier pago que deba realizar la Concesionaria por dicho concepto, y que a su vez, supere las UF 3.500 / semestre,

es compensado dentro del SVO.

1.3 Incentivos por Nivel de Servicios Global

Para cada hospital de forma individual, se calculará un incentivo por nivel de servicio global correspondiente al semestre vencido. Dependiendo de los resultados obtenidos



Julio 2014 7

mediante el Mecanismo de Determinación de Niveles de Servicio establecido en las BALI, dicho incentivo podrá semestralmente ser de UF5.650, UF2.825 o UF0.

2. Pagos Adicionales por el Servicio de Alimentación

2.1 Los servicios de salud metropolitanos correspondientes a cada hospital deberán

pagar en un plazo no mayor a 30 días cada servicio de alimentación adicional, según corresponda, de acuerdo a lo establecido en las BALI.

Fitch no consideró dentro de sus proyecciones los ingresos variables ya que la operación se inició hace ocho meses y no se tiene un historial que soporte estas cifras.

La evaluación del riesgo de crédito asociado a que los SFC y SFO se cancelen en tiempo y forma, se encuentra asociado a la capacidad del MINSAL y de los servicios de salud

metropolitanos de cumplir con las obligaciones comprometidas. Tomando en consideración una opinión legal, y siendo el MINSAL una institución del Estado, el riesgo de no pago

subyacente, es el mismo que puede atribuirse al propio Estado. Dado que este contrato de

concesión, representa para el MINSAL y los servicios de salud metropolitanos su primera

experiencia bajo este tipo de esquema contractual, vale la pena resaltar que: i) Los primeros pagos de SFC y SFO fueron realizados en tiempo y forma; y ii) el Estado chileno en cabeza

del MOP, ha sabido honrar sus obligaciones puntualmente ya sea en forma de ingresos mínimos garantizados o subsidios directos a otros proyectos en concesión. Si bien la

obligación de pago de los SFO es de los servicios de salud metropolitanos, en caso que éstos

no sean pagados dentro de los 30 días siguientes a la fecha de pago, se notificará al MINSAL

para que efectúe el pago correspondiente. Teniendo en cuenta lo anterior, Fitch opina que las fuentes de pago del proyecto son sólidas, y el riesgo de impago no constituye un evento

material para la transacción.

Riesgo de Operación

SJTCSA opera los hospitales a través de San José Tecnologías Chile Ltda (Tecnologías), una empresa relacionada, quien, a su vez, subcontrata a más de diez proveedores que

directamente ejecutan los servicios contractuales. A pesar de esto, ante el MINSAL solo SJTCSA es el único responsable por el cumplimiento de las obligaciones del contrato de

concesión.

Tecnologías cobra un monto fijo anual a mano alzada en unidades de fomento a la sociedad

concesionaria a cambio de los servicios de operación y mantención. Tecnologías es solo un

intermediario entre SJTCSA y los muchos proveedores que prestan los servicios, y ofrece al

proyecto una garantía de UF140.000 por hospital.

El costo se concentra en cuatro proveedores: Grupo Cantoblanco Alimentación, SL Agencia en

Chile con un 27,54%; Cogan Grupo Norte, S.A. con el 24,4%%, Golden Clean S.A. con el 14,49%, y SANJOSÉ Constructora Chile S.A. con el 12,66%. Los proveedores restantes tienen

participación del 20,9% del contrato total de operación y mantenimiento.

Grupo Cantoblanco Alimentación, SL Agencia en Chile, es responsable de la prestación

del servicio de alimentación para pacientes y funcionarios de los hospitales. Es una filial del español Grupo Arturo, grupo con una trayectoria de éxito en la prestación de servicios

similares para hoteles, restaurantes, grandes empresas, estadios, clubes deportivos, etc. En la

actualidad, es el operador de servicio de alimentos del Hospital Infanta Leonor en España, con

un alcance similar al de esta concesión, atendiendo más de 300 camas. Además, el grupo es el operador del servicio de alimentos del Hospital de Alcorcón, con 400 camas. Es importante

destacar que esta es la primera experiencia del Grupo Cantoblanco en Chile, por ello, entraron en una alianza estratégica con el Grupo Seper, empresa con una experiencia demostrada en

la prestación de servicios similares en el país.



Julio 2014 8

Cogan Grupo Norte, S.A. es responsable de todos los servicios relacionados con la limpieza y el aseo general. Es parte del grupo español Grupo Norte, el cual tiene 30 años de

experiencia en las áreas de facilities management, seguridad y vigilancia, soluciones de

recursos humanos y outsourcing. Cuenta con una plantilla global de más de 12.000

profesionales altamente calificados repartidos en diferentes empresas. Grupo Norte Chile ha estado presente en el país desde hace 12 años, y emplea a 1.600 trabajadores distribuidos

en cuatro empresas. Entre sus clientes se encuentran embajadas, instituciones financieras, instituciones de educación, hoteles, restaurantes, fábricas, hospitales e instituciones de

salud.

Golden Clean S.A. es responsable de la gestión de ropería. Es una empresa chilena con

experiencia demostrada en actividades similares. Entre sus clientes se encuentran la Clínica

Las Condes y el Hospital Regional de Antofagasta, donde presta servicios similares a los

requeridos en el alcance de este contrato.

SANJOSÉ Constructora Chile S.A. es responsable del mantenimiento y gestión de las

instalaciones. Es filial de la española Constructora San José S.A. San José tiene una vasta experiencia en servicios similares, especialmente en España. Entre sus clientes se

encuentran: los hospitales La Mancha-Centro General, de Talavera, de Sant Pau, de Avilés, de Puerto Real, Torrecárdenas, etc.

Fitch recibió en marzo de 2014, un informe de Cruz y Dávila Ingeniería, Ingeniero Independiente (IE) de la transacción, donde se estableció que: i) todos los servicios exigidos

por las BALI, es decir, los servicios básicos y especiales obligatorios, están abordados por uno

o más subcontratos de prestación de servicio; ii) los programas anuales de operación de todos

los servicios han sido aprobados por el Inspector Fiscal, acreditando de esta manera que el contenido de dichos programas cumple con las BALI; iii) los subcontratos están construidos de

manera de incorporar como elemento integrante, tanto las BALI, como los programas anuales de operación, recogiendo los requerimientos de las BALI en los contratos; y iv) los gastos

presupuestados por la concesionaria han sido construidos de manera adecuada y los precios

unitarios están acordes a los precios de mercado y/o respaldados por un contrato.

Adicionalmente, que las cantidades consideradas han sido estimadas asumiendo la máxima ocupación que cubre el SFO.

Teniendo en cuenta que: i) las empresas anteriormente mencionadas fueron acreditadas por parte del Inspector Fiscal para la prestación de los servicios; ii) el reporte del Ingeniero

Independiente es positivo respecto a las cantidades y precios de los subcontratos; iii) que los servicios a prestar se tratan de actividades de baja complejidad; y iv) existe una amplia base

de proveedores disponibles que facilita un eventual reemplazo en caso de ser requerido, Fitch

opina que la operación no constituye un riesgo material para la transacción.

Los contratos con proveedores contienen cláusulas que transfieren las deducciones al ingreso

que se haya generado por deficiencias en los servicios que cada uno presta. Sin embargo, en

sus proyecciones financieras, Fitch consideró que las deducciones son asumidas por el proyecto, dado que se desconoce la calidad crediticia de los subcontratistas y que éstos

pueden ser reemplazados periódicamente, anulando el eventual beneficio del traslado de deducciones. Así, la transferencia de deducciones a terceros es un beneficio potencial, no

contemplado en el análisis, que eventualmente podría tener el hospital.

La siguiente tabla muestra el estado de los contratos de operación vigentes y la forma en que

estipulan la actualización del precio en cada uno. La mayoría tienen plazo de tres a cinco

años, lo que aumenta la flexibilidad operativa, pero también el potencial riesgo de renovación

de los mismos.



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Principales Proveedores de Servicios

Proveedor Hospital Servicio Prestado Firma Vecto Garantía Act. Precio

Grupo Cantoblanco Cogan Grupo Norte, SA Golden Clean, SA Disal Servicios Ambientales, SA Procesos Sanitarios, SA Ingeniería de Sanitización Eulen Seguridad, SA Sociedad Educacional Andypaz Ltda Republic Parking System (Chile), SA San José Constructora Chile SA*

Maipu La Florida Maipu La Florida Maipu La Florida Maipu La Florida Maipu La Florida Maipu La Florida Maipu La Florida Maipu La Florida Maipu La Florida Maipu La Florida

Alimentación Limpieza Gestión de ropería Recolección de basuras Recolección de desechos peligrosos Control de vectores Seguridad y Vigilancia Guardería y jardín de infantes Administración de estacionamientos Mantención y gestión de instalaciones

31-Jul-13 31-Jul-13 15-Oct-13 30-Sep-13 14-Ago-13 14-Ago-13 28-Oct-13 28-Oct-13 30-Sep-13 30-Sep-13 30-Sep-13 30-Sep-13 7-Oct-13 7-Oct-13 21-Oct-13 21-Oct-13 21-Oct-13 24-Oct-13 30-Oct-13 30-Oct-13

10-Dic-28 15-Nov-28 15-Oct-18 30-Sep-18 14-Ago-16 14-Ago-16 28-Oct-16 28-Oct-16 30-Sep-16 30-Sep-16 30-Sep-18 30-Sep-18 7-Oct-18 7-Oct-18 21-Oct-18 21-Oct-18 21-Oct-18 24-Oct-18 10-Dic-28 15-Nov-28

5% Valor Contrato UF200 por

año

No se especifica

Contratos en UF y actualización por Ingreso Mínimo Legal en caso que aplique

*Empresa relacionada


Fitch también contó con un reporte de seguros elaborado por Marsh en abril de 2014, el cual concluye que el programa de seguros contratado por SJTCSA para la etapa de operación de

los hospitales cumple con la práctica estándar de la industria y con los requerimientos de seguros típicos de contratos de financiamiento, entregando una protección de seguros

adecuada a los asegurados y a los financistas.

Riesgos de Sobrecostos

Los precios con proveedores se encuentran contratados para el mediano y largo plazo. Dado que los hospitales no han completado un año de operación, no hay un historial de costos para

la transacción. A continuación se muestra el presupuesto y la ejecución real de costos de

enero a mayo de 2014.

Como se mencionó anteriormente, de acuerdo al Ingeniero Independiente, los precios unitarios

están acordes a los precios de mercado y/o respaldados por un contrato y las cantidades consideradas han sido estimadas asumiendo la máxima ocupación que cubre el SFO.

Riesgo de Terminación Anticipada

Extinción de la Concesión

El contrato de concesión se extinguirá cuando se cumplan algunas de las siguientes

causas: i) Cumplimiento del plazo de concesión de acuerdo a lo establecido en las BALI;

ii) Incumplimiento grave de las obligaciones impuestas a la SC; iii) Mutuo acuerdo entre el MOP y la SC de conformidad con lo dispuesto en el artículo 27 No. 2 de la Ley de

Concesiones.

Sociedad Concesionaria San José-Tecnocontrol S.A. Resumen Costos de Operación Enero – Mayo 2014

Datos en UF

Item Presupuesto Real

Costos de Operación 155.211 111.495

Costos de Administración 28.848 26.784

Total 183.459 138.279




Julio 2014 10

Respecto al segundo punto, los temas que se definen como incumplimiento grave en la etapa de operación son los siguientes: i) Disminución del capital de SJTCSA sin autorización expresa

del MOP; ii) Entrega de información requerida con antecedentes o datos notoriamente no

fidedignos o incompletos, en dos oportunidades; iii) Entrega de información requerida con

datos o antecedentes notoriamente no fidedignos o incompletos, cuando de ello resulte la comisión del delito de estafa o fraude al fisco; iv) Acumulación de multas pagadas por

SJTCSA, por un monto superior a 5.000 Unidad Tributaria Mensual (UTM), en el período de un año durante la fase de explotación; v) No constitución de las garantías de explotación en las

condiciones de monto, plazo y forma establecidas en las BALI; vi) No reconstitución de las

garantías de explotación en las condiciones de monto, plazo y forma establecidas en las BALI;

vii) Ceder la concesión sin autorización expresa del MOP y; viii) en caso de registrarse niveles de servicios globales (NSG), bajo 92 puntos, en cuatro ocasiones durante tres años

consecutivos para ambos hospitales.

Ante este escenario, se realizará un llamado a rescate anticipado obligatorio de los bonos,

cuyo monto corresponderá al valor par más los intereses devengados no pagados, pagadero de acuerdo a los plazos estipulados en las bases de licitación y la Ley de Concesiones,

quedando, desde el momento del llamado, sin efecto la tabla de desarrollo original. No

obstante lo anterior, ante una declaración de incumplimiento grave de la concesión, cualquier

dinero que sea percibido por concepto de subsidio fijo de la construcción irá al pago del rescate obligatorio.

En el caso de rescate obligatorio, los bonos serie A tendrán un derecho preferente por sobre los bonos serie B, para pagarse en lo que respecta tanto a los intereses devengados como al

capital adeudado. Solo una vez pagada la totalidad de los bonos serie A se procederá a pagar los bonos serie B.

Mecanismo de Distribución de Riesgo Financiero

La SC optó en su Oferta Económica acogerse al Mecanismo de Distribución de Riesgo

Financiero (S**) de acuerdo a lo establecido en las BALI, permitiendo de esta forma asegurar un pago mínimo a favor de SJTCSA por parte del Estado de Chile, en función al valor actual

de las cuotas garantizadas del SFC, en caso de producirse una extinción de la concesión por

incumplimiento grave de las obligaciones de la SC, luego de obtenida la PSD.

Lo anterior implica que, luego de obtenida la PSD, en el caso de producirse la extinción de la

concesión por incumplimiento grave de las obligaciones de la concesionaria, el MOP subastará

la concesión al mejor postor (P) y pagará al concesionario la diferencia positiva entre el monto mínimo asegurado por concepto de SFC (S**) y lo obtenido producto de la subasta de la

concesión (B). El seguro, a su vez, considera que en caso que el resultado de la subasta sea mayor a un valor definido como S*, la diferencia positiva (T) entre ambos será repartida entre

la concesionaria y el Estado de Chile, en una proporción 0,2 y 0,8, respectivamente. Dicho

mecanismo se encuentra estipulado en las BALI.

La siguiente fórmula establece el mecanismo comentado anteriormente.



Julio 2014 11

Las fórmulas que definen el valor del S** y el S* a través del tiempo es la siguiente:

Donde: SFC: Subsidio Fijo a la Construcción. rS: Tasa de descuento relevante para descontar los flujos de los Subsidios Fijos a la Construcción (SFC) remanentes no pagados. Dicha tasa corresponderá a la tasa interna de retorno promedio de los 3 meses anteriores a la fecha de recepción de ofertas de la licitación a que se refiere el artículo 1.5.1 de las presentes Bases de Licitación, ofrecida por el Banco Central de Chile para sus instrumentos reajustables en moneda nacional (BCU) de plazo igual a diez años, más un 1,5% (uno y medio por ciento). La tasa se expresará en términos anuales considerando una anualidad de 360 días. m0: Año de Pago en que se ha declarado la extinción de la concesión por incumplimiento grave. m: Año de Pago en que finaliza el pago del Subsidio Fijo a la Construcción (SFC). Es importante resaltar, que en el evento hipotético, y considerado de baja probabilidad por

Fitch, de extinción de la concesión por incumplimiento grave de las obligaciones impuestas a

la SC, la serie A en cualquier circunstancia se encuentra garantizada con el pago recibido por

parte del MOP por concepto de MDRF, y no así la serie B. De este modo, la serie A se encuentra completamente desligada del riesgo operativo.

Descripción de la Estructura Principales Términos y Condiciones

Prelación de Pagos

Los ingresos de la concesionaria, a excepción de los SFC, se utilizarán para atender los

siguientes ítems y bajo la siguiente prelación de pagos: i) Impuestos; ii) Costos y gastos de la

concesionaria; iii) Dotación de la cuenta de reserva de operación; iv) Distribución permitida a los accionistas. Los SFC se utilizarán para pagar el servicio de deuda de los bonos.

Cuentas de Reserva Principales

Cuenta de Reserva de Contingencia. Será creada con recursos de la emisión. En ésta se

depositará, por una sola vez, una suma igual al equivalente a UF60.000, con el objetivo específico de hacer frente a potenciales contingencias que se puedan generar durante la etapa

de construcción de la concesión. Los recursos se mantendrán en esta cuenta, hasta que se

reciba declaración por parte del gerente general de SJTCSA, declarando la extinción de las

obligaciones derivadas de la etapa de construcción de la concesión.

Cuenta de Reserva de Impuestos. Será creada con recursos de la emisión. En ésta se

depositará, por una sola vez, una suma igual al equivalente a UF91.000, con el objetivo de

Monto Máximo UF 6,181 millones Serie A: UF5,540 millones. Tasa fija en UF de 3,50% Serie B: UF0,641 millones. Tasa fija en UF de 4,50%

Denominación Unidades de Fomento Fecha de Emisión Segundo Semestre 2014 (esperado) Vencimiento Legal Junio 2021 Prelación Legal Preferente Pago de Interés Anual a tasa fija Amortizaciones de Principal Anuales calendarizadas

Prepagos de Principal En caso de incumplimiento grave del Contrato de Concesión o ante decisión de SJTCSA




Julio 2014 12

afrontar el pago del impuesto a la renta del año tributario 2014, en el año 2015. Una vez el impuesto sea cancelado, y en caso de saldo existente en la cuenta, estos recursos podrán ser

transferidos a la cuenta de ingresos.

Cuenta de Reserva de Gastos de Operación. Será creada con recursos de la emisión. En

ésta se depositará una suma igual al equivalente a UF240.000. En todo momento, y hasta que

los bonos sean completamente redimidos, esta cuenta deberá contar con el equivalente al

monto inicialmente fondeado.

Excedentes de Efectivo

Las distribuciones de efectivo están permitidas, siempre que: i) Se hubiere realizado el pago de los intereses devengados y el pago de la cuota de amortización de los bonos,

correspondiente al año comercial en curso; ii) No haya ocurrido algún incumplimiento de SJTCSA; iii) Se encuentra previa y completamente dotada, por un importe equivalente a

UF240.000, la cuenta de reserva de operación; y iv) Que la razón de cobertura de servicio de

la deuda (RCSD) del año comercial anterior, sea de al menos 1,05x. Esta relación será medida

con base en los estados financieros auditados de SJTCSA.

Endeudamiento Adicional

La contratación de deuda adicional estará permitida, solo si ésta es subordinada a la deuda que actualmente se califica.

Causales de Aceleración

Usuales para este tipo de financiamiento, incluyendo, pero no limitadas a: i) Si SJTCSA fuere

declarado en quiebra por sentencia ejecutoriada; ii) Si se declarase un incumplimiento grave de las obligaciones del contrato de concesión; iii) En caso que SJTCSA no haya realizado los

pagos a los tenedores de bonos en un período de 60 días después de que esos pagos tenían que ejecutarse, pero solo si el retraso se debe a un retraso en el pago del SFC por el MINSAL;

iv) Si se contratare nueva deuda y ésta no es subordinada a las obligaciones de los bonos; v)

Si se adquiriesen nuevos activos por un monto de hasta UF5 mil por año, y estos no se

financien con aportes de capital o deuda subordinada; vi) Si se acordaren nuevas inversiones con el MOP sin la previa autorización de los tenedores de bonos; vii) Si se modificaran los

contratos de operación y mantención sin previa autorización de los tenedores de bonos; viii) Sí la sociedad Constructora San José S.A., España, deja de ser propietario, directa o

indirectamente, de al menos el cincuenta y un por ciento del capital del Emisor y/o pierde el

control sobre el Emisor; ix) En caso que el contrato de operación con San José Tecnologías

Chile Limitada y el contrato de mantención con SANJOSÉ Constructora Chile SA, se declarasen no válidos; o las obligaciones en virtud de ambos contratos ya no sean legales; y

estas situaciones no sean resueltas en un plazo de 15 días desde que fueron comunicados.

Garantías

ii) Contrato de prenda de concesión; ii) Contrato de prenda de acciones; iii) Contrato de prenda sobre créditos; iv) Prenda de dinero e inversiones permitidas; v) Contrato de prenda sobre

activos; vi) Contratos de prenda de derechos contractuales; vii) Contratos de cesión condicional; viii) Endoso de seguros contratados cuyo beneficiario no sea el MOP; ix) Mandato

de cobro.

Análisis Financiero

Fitch elaboró una serie de escenarios para poner a prueba la capacidad de pago del proyecto bajo las condiciones estructurales descritas en el apartado anterior.

El escenario base asumió que las multas por un deficiente desempeño operativo alcancen el

50% del máximo límite permitido por año. Asimismo, se consideró un incremento del gasto

operativo del 2,5% real cada año respecto al presupuesto. Por su parte, el presupuesto para



Julio 2014 13

gasto por renovación de activos se aumentó en 5,0% real. En adición, se consideró una tasa de impuesto a la renta del 25%.

El resultado fue un pago total y oportuno de las series A y B en la fecha de vencimiento, con cobertura natural de 1,09x mínima y 1,09x promedio, y cobertura de largo plazo de 1,09x.

El escenario de rating asumió que las multas por un deficiente desempeño operativo alcancen el 75% del máximo límite permitido por año. Asímismo, se consideró un incremento del gasto

operativo del 5,0% real cada año respecto al presupuesto. Por su parte, el presupuesto para

gasto por renovación de activos se aumentó en 10,0% real. En adición, se consideró una tasa

de impuesto a la renta del 25%.

El resultado fue un pago total y oportuno de las series A y B en la fecha de vencimiento, con

cobertura natural de 1,08x mínima y 1,08x promedio, y cobertura de largo plazo de 1,08x.

Asímismo, se corrieron diversos casos adicionales para corroborar la fortaleza de los flujos

proyectados ante distintas situaciones de estrés. Los resultados se presentan en la siguiente tabla.

La columna de uso de cuenta de reserva de operación indica el monto en UF de cada año que

es requerido sacar de esta cuenta para hacer frente al gasto operativo bajo este escenario de

incremento.

ESCENARIO Deuda es Pagada?

Uso de Cuenta de Reserva de Operación

Escenario Base SI - Escenario de Rating SI -

Multas permanentes al 100% SI -

Punto de equilibrio gasto operativo (51,5% de aumento) SI UF48M en 2015, UF66M en

2016-2020 Incremento partida renovación de activos (700% de aumento) SI -

Estrés combinado (30% aumento dos gastos anteriores) SI -

Estrés combinado (30% aumento dos gastos anteriores) + Multas 100% SI -

Fuente: SJTCSA. Estimaciones Fitch



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Resumen Financiero – Sociedad Concesionaria San José-Tecnocontrol S.A. (Cifras en millones de pesos de cada periodo)

IFRS IFRS

Dic-13 Dic-12

Indicadores Financieros

Ctas de Reserva + Val Líquidos / Ss. Deuda 0,81 6,20 Ctas Reserva / Ss. Deuda 0,77 5,12 Deuda Fin / Capitalización 87,4% 88,8%

Deuda / Activos 0,91 0,92 Liquidez Corriente (x) 1,46 1,84

Deuda Financiera de L/P / Deuda Fin. 85,5% 91,6% Balance Caja y Valores Líquidos 635 9.364

Capital de Trabajo 13.514 27.916 Cuentas de Reserva 12.525 44.620 Bancos e Inst. Fin. C/P 16.320 9.833

Bancos e Inst. Fin. L/P 96.083 106.757 Deuda con Bancos e Inst. Fin. Total 112.403 116.591

Bonos C/P 0 0 Bonos L/P 0 0 Deuda con Bonos Total 0 0

Deuda Financiera C/P 16.320 9.833 Deuda Financiera L/P 96.083 106.757

Deuda Financiera Total 112.403 116.591 Deuda Total (Balance) 162.967 171.249 Patrimonio Total 16.187 14.742

Capitalización* 128.590 131.333 Resultados

Ingresos Operacionales 37.421 90.233 Costos Operacionales -19.321 -67.616 Gastos de Adm. y Ventas -2.443 -2.634

Resultado Operacional 15.657 19.982 Margen Operacional (%) 41,8% 22,1%

Depreciación y Amortización 9 10 EBITDA** 15.666 19.993 Margen EBITDA 41,9% 22,2%

Gastos Financieros en Resultados -12.079 -8.713 Resultado No Operacional -12.079 -8.713 Utilidad Neta 4.120 10.238 Flujo de Caja Utilidad del Ejercicio 4.120 10.238

Variaciones de Capital de Trabajo 4.563 -6.157 Flujo de Caja Operacional -22.407 -60.808 Obtención de Obligaciones con el público 0 0

Pago de Obligaciones con el público 0 0 Obtención de Préstamos Bancarios 8.494 84.499

Pago de Préstamos Bancarios 0 -6.944 Obtención de Préstamos Relacionados 0 0 Pago de Préstamos Relacionados 0 0

Otros Flujos de Financiamiento 0 0 Flujo de Caja por Financiamiento 8.494 77.555

Inversiones en Activos Fijos 0 0 Pagos de Intereses Capitalizados 0 0 Otros Flujos de Inversión 5.185 -10.994

Flujo de Caja por Inversiones 5.185 -10.994 Variación Neta de Valores Líquidos -8.728 5.753 Vencimientos de Deuda Largo Plazo Año 2014 2015 2016 2017-2019 2020-2021

Vencimientos de Capital 16.320 12.051 12.636 26.855 43.826



Julio 2014 15

Categorías de Clasificación de Largo Plazo

Categoría AAA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del

capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa

ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

Categoría AA: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago

del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa


Categoría A: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del

capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente


Categoría BBB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago

del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante

posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía.

Categoría BB: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con capacidad para el pago del capital

e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es variable y susceptible de deteriorarse ante

posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en

retraso en el pago de intereses y del capital.

Categoría B: Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con el mínimo de capacidad de pago del

capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es muy variable y susceptible de

deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía,

pudiendo incurrirse en pérdida de intereses y capital.

Categoría C: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad de pago suficiente

para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, existiendo alto riesgo de pérdida de

capital e intereses.

Categoría D: Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad para el pago del

capital e intereses en los términos y plazos pactados, y que presentan incumplimiento efectivo de pago de

intereses o capital, o requerimiento de quiebra en curso.

Categoría E: Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información suficiente o no tiene

información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen

garantías suficientes.

´+´ o ‘–‘: Las clasificaciones entre AA y B pueden ser modificadas al agregar un símbolo ‘+’ (más) o ‘–’

(menos) para destacar sus fortalezas o debilidades dentro de cada categoría.

La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar,

vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada

al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a

las Bolsas de Valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la

clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma.



Julio 2014 16

Las clasificaciones antes señaladas fueron solicitadas por el emisor, o en su

nombre, y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de clasificación.

TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. Derechos de autor © 2014 por Fitch Ratings, Inc. y Fitch Ratings, Ltd. y sus subsidiarias. 33 Whitehall Street, New York, NY 10004. Telephone: 1-800-753-4824, (212) 908-0500. Fax: (212) 480-4435. La reproducción o distribución total o parcial está prohibida, salvo con permiso. Todos los derechos reservados. En la asignación y el mantenimiento de sus calificaciones, Fitch se basa en información factual que recibe de los emisores y sus agentes y de otras fuentes que Fitch considera creíbles. Fitch lleva a cabo una investigación razonable de la información factual sobre la que se basa de acuerdo con sus metodologías de calificación, y obtiene verificación razonable de dicha información de fuentes independientes, en la medida de que dichas fuentes se encuentren disponibles para una emisión dada o en una determinada jurisdicción. La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmó una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. 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La asignación, publicación o diseminación de una calificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el “Financial Services and Markets Act of 2000” de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta.

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