Sobreendeutament hipotecari com a problema emergent

Sobreendeutament hipotecari com a problema emergent

Curs de Serveis d’Habitatge

18 de juny de 2012

GUIÓ DE LA PRESENTACIÓ

MARC JURÍDIC SOBRE QÜESTIONS HIPOTECÀRIES

CONCEPTES GENERALS

INTERVENCIÓ EN MATÈRIA DE SOBREENDEUTAMENT

Accions preventives

Accions reactives

Accions pal·liatives

SERVEIS D’INTERMEDIACIÓ HIPOTECÀRIA I EXPERIÈNCIES

Situacions

Procediment

Experiències

MARC JURÍDIC SOBRE QÜESTIONS HIPOTECÀRIES (1)

Marc general

• Codi Civil

• Llei d’Enjudiciament Civil

Mercat hipotecari

• Decret de 14/02/1947, d’aprovació del reglament hipotecari

• Llei 2/1981, de regulació del mercat hipotecari

• Ordre MEH de 07/12/1984, mercat hipotecari

• Llei 2/1994, de subrogació i modificació de préstecs hipotecaris

• RD 1867/1998, de modificació del reglament hipotecari.

• Llei 36/2003, de mesures de reforma econòmica

• Llei 41/2007, modificació de la regulació del mercat hipotecari i altres

• RD 716/2009, desenvolupament d’aspectes determinats de la regulació del mercat hipotecari

• Circulars del Banc d’Espanya


Transparència i protecció clients

• Ordre de 05/05/1994, de transparència de condicions financeres dels préstecs hipotecaris

• RDL 6/2010, mesures d’impuls de la recuperació econòmica i treball

• Ordre EHA 1718/2010, de regulació i control de la publicitat dels serveis i productes bancaris

• Ordre EHA 2899/2011, de transparència i protecció dels clients de serveis bancaris

• RDL 8/2011, mesures de recolzament dels deutors immobiliaris ...

• RDL 6/2012, mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos

Valoracions

• RD 775/1997, de règim jurídic d’homologació dels serveis i societats de taxació

• Ordre ECO 805/2003, sobre normes de valoració de béns immobles

• RD 1492/2011, Reglament de valoració de la llei del sòl


Consum

• Llei 22/10, del Codi de consum de Catalunya

• Llei 9/2011, de modificació del Codi de consum de Catalunya

• Dir UE 222/2002, d’armonització en matèria de crèdit als consumidors

• Proposta Dir UE 62/2011, dels contractes de crèdit per immobles d’ús residencial

CONCEPTES GENERALS (1)

Incapacitat del deutor (consumidor) per fer front als compromisos/obligacions econòmiques adquirides (envers un/s creditor/s).

SOBREENDEUTAMENT

Adquirent de béns o serveis per a un ús privat o particular.

CONSUMIDOR

Titular del dret de crèdit facultat per exigir al deutor el deute existent independent de que constitueixi una obligació de donar, fer o no fer alguna cosa.

CREDITOR

Acord entre les parts en el qual han de concórrer els següents requisits: consentiment, objecte, causa i forma.

CONTRACTE

El pagament és el compliment d’un deure i la forma normal d’alliberar-se de l’obligació, sota les regles de temporalitat, identitat i integritat.

PAGAMENT


• Obligatòries. Aquelles que són fixes, no es poden ni deixar de pagar ni reduir• Necessàries. Aquelles que es poden reduir, però no eliminar• Ocasionals. Aquelles que es poden eliminar

LLINDAR ENDEUTAMENT (recomanació Banc d’Espanya)

Components del deute:• Préstecs/crèdits hipotecaris• Targetes de crèdit• Crèdits al consum• Crèdits personals

PRESSUPOST FAMILIAR. Despeses

• Actiu. Relacionat amb l’assumpció de deutes de forma irreflexiva• Passiu. Determinat per l’aparició de circumstàncies sobrevingudes i imprevisibles

(atur, crisi matrimonial, malaltia, mort, pagament d’avals, ...)

TIPUS DE SOBREENDEUTAMENT

Els deutes acumulats – inclosa la hipoteca- no haurien d’excedir del 40% dels ingressos mensuals.


CONSEQÜÈNCIES DEL SOBREENDEUTAMENT

Deutor• Accions judicials dels creditors: execució i llançament.• Increment dels deutes: interessos de demora i despeses derivades d’accions

judicials• Persistència de deutes amb el creditor malgrat la finalització de les accions judicials• Increment de possibilitats de desarrelament de la societat

Societat• Col·lapse dels jutjats i judicialització de la societat• Pèrdua de capital humà• Increment de les despeses públiques en polítiques socials i assistencials• Disminució ingressos de l’AAPP (economia submergida)

Creditor• Deutes incobrables (de forma total o parcial)• Reducció del mercat


ORÍGENS DEL SOBREENDEUTAMENT

• Disminució/pèrdua total dels ingressos del consumidor• Auge dels productes d’estalvi• Tipus d’interès baixos• Col·locació/acceptació irresponsable dels préstecs/crèdits hipotecaris• Condicions dels crèdits al límit de les possibilitats del demandant• Clàusules abusives• Taxacions inadequades• Productes hipotecaris complexos de difícil comprensió per al consumidor• Vinculacions de tot tipus de productes al préstec hipotecari• Clàusules sòl• Diferencials aplicables als tipus d’interès• Revisions de les condicions del préstec inferiors a un any• Cultura de la propietat

• Habitatge com a valor refugi• Polítiques d’incentivació de la compra

INTERVENCIÓ EN MATÈRIA DE SOBREENDEUTAMENT (1)

ACCIONS PREVENTIVES

Formació bàsica sobre diverses matèries amb voluntat d’arribar a tota la ciutadania a realitzar tant a nivell de col·legis i instituts, com en centres i associacions socials, culturals, ..., impartint cursos i xerrades.

Matèries:• Sobreendeutament.• Economia domèstica.• Educació financera. • Consum responsable.

Alguns actors:• BdE-CNMV-AEB (Plan de Educación Financiera 2008-12) (web BdE: Finanzas para todos, Portal educativo)• Diputació de Barcelona – Consum Activitats de sensibilització –dintre del pla de concertació- dirigides a: població,

empreses i personal OMICs.• Adicae


ACCIONS REACTIVES• Dació en pagament.

• Modificació de les condicions d’oposició durant el procediment d’execució.

• Moratòria per tems limitat de les execucions i llançaments

• Limitació dels tipus de interès de demora.

• Limitació de les costes processals.

• Procediment d’insolvència de la persona física.

• Regulació del sobreendeutament.

• Mesures de foment de la dació en pagament:

• Millora de la tributació

• Acords de mediació amb EEFF


ACCIONS PAL·LIATIVES

Ajuts econòmics

• Prestacions econòmiques d’especial urgència per a l’habitatge

• Prestacions econòmiques d’urgència social

• Renda Mínima d’Inserció (RMI)

• Prestacions per atendre les necessitats bàsiques

• Prestacions per al manteniment de les despeses de la llar per a determinats col·lectius



RDL 6/2012. mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos

Mesures d’aplicació específica per a deutors hipotecaris situats en el llindar d’exclusió:

• Codi de Bones Pràctiques Bancàries

• Moderació dels interessos moratoris (màx. Interessos remuneratoris + 2,5% s/capital pendent)

• Incentius fiscals

• ITP/AJD. Exempció en novacions

• IIVTNU (plusvàlua). En cas de dació, subjecte passiu: EEFF

• IRPF. En cas de dació, exempció del guany patrimonial

• Aranzels notaris i registradors. Bonificació del 50%



RDL 6/2012. mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos

Mesures d’aplicació general per a tots els deutors hipotecaris:

• Regulació del procediment d’execució extrajudicial

• Preferències per a l’accés als ajuts als llogaters. Beneficiaris:

• Persones desnonades de procediments d’execució hipotecària (data>01/01/2012)

• Lloguers en virtut de la dació en pagament (ingressos<2,5 vegades IPREM)


ACCIONS PAL·LIATIVES.

Codi de Bones Pràctiques Bancàries

• Aplicació exclusiva a les entitats adherides, deutors i contractes als quals es refereix en RDL 6/2012.

• L’adhesió voluntària per part de les entitats de crèdit essent per un període de 2 anys, prorrogable anualment.

• Aplicació sobre hipoteques constituïdes on el preu d’adquisició no excedeixi de els límits establerts.

• El funcionament del Codi de Bones pràctiques inclou 3 fases d’actuació:

1. La reestructuració viable del deute hipotecari

2. Oferiment d’un quitament sobre el conjunt del deute

3. La dació en pagament, amb alliberament total del deute i manteniment en l’habitatge durant 2 anys a canvi d’una renda assumible.



Codi de Bones Pràctiques Bancàries

Llindar d’exclusió

Deutors crèdit/préstec amb garantia hipotecaria sobre habitatge habitual si concorren:

a. Cap membre de la unitat familiar ha de percebre rendes

b. Quota hipotecària superior al 60% dels ingressos nets de la unitat familiar

c. Carència de béns o drets patrimonials per fer front al deute de cap membre de la unitat familiar

d. Crèdit/préstec hipotecari sobre l’habitatge del deutor i per l’adquisició d’aquest

e. Crèdit o préstec sense cap altra garantia. En cas d’existència de garantia personal, en els garants hauran de concórrer les circumstàncies b i c

f. Si existeixen codeutors (no unitat familiar), en aquests hauran de concórrer les circumstàncies a, b i c



Procediment d’execució extrajudicial

Única subhasta. Escenaris

a. Subhasta amb postors

Oferta ≥ 70% valor del bé adjudicació a la millor oferta

Oferta < 70% valor del bé

10 dies Deutor: possibilitat presentació 3r que millori oferta(>70% o satisfacció completa del crèdit)

5 dies EEFF: possibilitat adjudicació pel 60% del valor del bé

Adjudicació a postor si oferta > 50% del valor del bé ≤ 50% i cobreix l’import demandat

• Subhasta sense postors

20 dies EEFF: possibilitat adjudicació pel 60% del valor del bé

SERVEIS D’INTERMEDIACIÓ HIPOTECÀRIA I EXPERIÈNCIES (1)

Suport a les persones o famílies que es troben en risc de perdre el seu habitatge habitual per dificultats per atendre el pagament dels préstecs hipotecaris o per ésser avalador.

OBJECTIU ESTRATÈGIC

OBJECTIUS OPERATIUS• Informar/orientar sobre les possibilitats d’abordar les dificultats de pagament de

l’habitatge

• Assessorar en matèria d’obligacions contractuals

• Ajudar a formular propostes de solució viables

• Intercessió davant les EEFF per acceptació de proposta o resolució no gravosa del préstec/crèdit hipotecari

BENEFICIARIL’habitatge afectat ha d’ésser el seu únic habitatge de propietat


PROPOSTES DE RESOLUCIÓ

Refinançament del deute

• Prolongació del termini

• Reducció dels interessos

• Pacte de període de carència

• Quitament

Cancel·lació del deute

• Venda de l’habitatge

• Dació en pagament

Allotjament

• Manteniment a l’habitatge amb lloguer assequible

• Reallotjament


SITUACIONS

Deutor al corrent de pagament però amb previsió per part del deutor de pròxima situació d’impagament

FASE 0

Impagament de quotes. Reclamació de l’EEFF per tal que el deutor atengui els pagaments.

FASE 1

Mora. Més de 90 dies del primer impagament, l’EEFF declara al deutor com a morós i ha d’incrementar la provisió del deute.

FASE 2

Requeriment de pagament. Resolució del préstec i requeriment del seu pagament total (inclou interessos de demora).

FASE 3

Procediment per al cobrament del deute. Judicial o extrajudicial que finalitzarà amb la subhasta i adjudicació de l’habitatge.

FASE 4


PROCEDIMENT

• Pautes per a la concertació de l’entrevista

• Condició de beneficiari/a

• Grau d’urgència• Documentació rellevant

• L’entrevista

• Informació sobre el servei d’intermediació

• Informació sobre els drets i obligacions de la seva situació• Anàlisi preliminar de la situació

• Elaboració de proposta solució

• Diagnosi i elaboració de propostes alternatives

• Determinació de LA proposta a presentar a l’EEFF

• Seguiment. Acompanyament, intermediació i negociació

• Resolució de l’assistència a l’usuari/a


EXPERIÈNCIES

Administracions públiques

• Ofideute (AHC)

• Sabadell (Mataró, Rubí)

• Terrassa (Vacarisses, Manresa, Caldes de Montbui)

• Sant Celoni (Vilafranca del Penedès)

Altres entitats i organitzacions

• Càritas diocesana de Barcelona

• FAVB

• PAH


OFIDEUTEServei depenent de l’Agència de l’Habitatge de Catalunya, amb 2 anys d’existència. El seu àmbit territorial és tota Catalunya.

Com element remarcable d’Ofideute es troba la capacitat del servei per tenir una interlocució directa amb els serveis centrals de les entitats financeres.

ContacteAdreça del servei: C/Diputació, 92

08015 – Barcelona935 538 [email protected]

Persona de contacte: Toni Algaba CalvoCoordinador d'OfideuteServei d'assessorament sobre el deute hipotecariAgència de l'Habitatge de Catalunya935 538 [email protected]


SABADELLServei amb aproximadament un any d’existència, té com a trets diferencials:• Atenció descentralitzada del servei. • Col·laboració amb Càritas • Col·laboració amb la Creu Roja (Programa d’Economia Domèstica)

D’àmbit local, els beneficiaris del servei són persones o famílies empadronades al municipi i que l’habitatge afectat per l’impagament sigui la residència habitual i amb hipoteca signada amb EEFF ubicada al municipi.

ContacteAdreça del servei: C/Indústria, 10

08202 – Sabadell937 453 110

Persona de contacte: Anna Vivas937 453 [email protected]


TERRASSADe recent creació (09/01/2012), l’Oficina d’Informació, Assessorament i intermediació en Matèria d’Execucions Hipotecàries de Terrassa (OFIMEH) té la particularitat de que neix de la col·laboració entre l’Ajuntament i el Col·legi d’Advocats de Terrassa, entitat que posa a l’abast d’aquesta oficina les seves instal·lacions i el seu personal.

El seu àmbit d’actuació és local, on els usuaris del servei són persones o famílies empadronades al municipi i que l’habitatge afectat per l’impagament sigui la seva llar, la residència habitual.

ContacteAdreça del servei: Carretera de Montcada, 596

08223 – Terrassatel. 937 366 695

Persona de contacte: Emilia AndreuArea Serveis a les Persones, Cohesió i Benestar Social 35 538 [email protected]


CÀRITASEl Servei de Mediació en l’Habitatge ha estat creat amb data 07/09/2011, amb un àmbit territorial d’actuació que compren les diòcesis de Barcelona, Sant Feliu de Llobregat i Terrassa (abasten les comarques del Barcelonès, Vallès Occidental i Oriental, Baix Llobregat, Garraf, Alt Penedès, i part del Maresme i l’Anoia).

Aquest servei té com a tret diferencials:• Línia d’ajuts per cobrir dificultats de pagament (segons la situació: retorn sense interessos o a fons perdut)• Conveni col·laboració amb TES. Cessió de 30 habitatges per resposta a situacions

de desnonament

ContacteAdreça del servei: 607 060 592

[email protected]

Persona de contacte: Carme Trilla / Joana Sunyer 933 446 900 [email protected]

Miquel Ortiz GómezOficina de Promoció i Gestió d’Habitatge

Gerència de Serveis d’Habitatge, Urbanisme i ActivitatsÀrea de Territori i Sostenibilitat

C/Comte d’Urgell, 187 2a planta. 08036. BarcelonaTelèfon 934 022 932 · Fax 934 022 [email protected] – http://www.diba.cat/hua

MOLTES GRÀCIES PER LA VOSTRA ATENCIÓ!

Per qualsevol consulta, dubte o aclariment,

Sobreendeutament hipotecari com a problema emergent

Documents

Transcript of Sobreendeutament hipotecari com a problema emergent