SITUACIÓN MACROECONÓMICA Y CONDICIONES DE FINANCIACIÓN EN EL CICLO INMOBILIARIO ESPAÑOL
24
DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS Dirección General del Servicio de Estudios 7 de abril de 2008 SITUACIÓN MACROECONÓMICA Y CONDICIONES DE FINANCIACIÓN EN EL CICLO INMOBILIARIO ESPAÑOL José Luis Malo de Molina Director General Conferencia Inmobiliaria Madrid 2008
description
SITUACIÓN MACROECONÓMICA Y CONDICIONES DE FINANCIACIÓN EN EL CICLO INMOBILIARIO ESPAÑOL. José Luis Malo de Molina. Director General. Conferencia Inmobiliaria Madrid 2008. ESQUEMA DE LA PRESENTACIÓN. Expansión y desaceleración de la economía española - PowerPoint PPT Presentation
Transcript of SITUACIÓN MACROECONÓMICA Y CONDICIONES DE FINANCIACIÓN EN EL CICLO INMOBILIARIO ESPAÑOL
DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
Dirección General del Servicio de Estudios
7 de abril de 2008
SITUACIÓN MACROECONÓMICA Y CONDICIONES DE FINANCIACIÓN EN EL CICLO INMOBILIARIO ESPAÑOL
José Luis Malo de Molina
Director General
Conferencia Inmobiliaria Madrid 2008
2DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
ESQUEMA DE LA PRESENTACIÓN
Expansión y desaceleración de la economía española
La fase de expansión inmobiliaria y el papel de la financiación
La maduración del ciclo
El proceso de ajuste en el marco de las turbulencias financieras
3DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
LA FASE DE EXPANSIÓN
LA LARGA FASE DE EXPANSIÓN DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA SE APOYA EN:
Un nuevo régimen macroeconómico consecuencia de la pertenencia a la UEM:
Estabilidad macroeconómica y bajos tipos de interésAnclaje de las expectativas de inflación y las demandas salariales
Dinamismo demográfico asociado en buena medida a la inmigración
Otros cambios estructurales:Mayor internacionalización y competencia del sector financiero, que
ha elevado la disponibilidad de crédito y reducido su costeReformas por el lado de la oferta, incluyendo privatizaciones,
reformas del mercado de trabajo y liberalización de algunos mercados de bienes
ESTOS FACTORES HAN SOSTENIDO EL CICLO INMOBILIARIO
4DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
LA FASE DE DESACELERACIÓN
Se inició en 2007 con carácter gradual como consecuencia de la propia maduración del ciclo
Y del cambio de las condiciones monetarias y financieras Se ha visto acentuada por la irrupción de las turbulencias en el
verano del 2007 La senda de desaceleración está siendo más pronunciada a
comienzos del 2008 Revisión de las proyecciones de crecimiento El escenario publicado por el Banco de España apunta a un
crecimiento del 2,4% en 2008 y del 2,1% en 2009 Pero con incertidumbre y riesgos a la baja
Por menor dinamismo internacional
Por mayor ajuste inmobiliario
Por problemas para la financiación del crecimiento
5DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
PROYECCIONES DEL BANCO DE ESPAÑA: PIB Y COMPONENTES DE LA DEMANDA
Proyección
Diferencia con la previsión publicada el 30 de marzo de
2007 (*)
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2007 2008
PIB 3,3 3,6 3,9 3,8 2,4 2,1 0,2 -0,7
Consumo privado 4,2 4,2 3,8 3,2 2,3 1,9 -0,3 -0,7
Consumo público 6,3 5,5 4,8 5,1 4,8 4,4 1,0 1,0
Formación bruta de capital fijo 5,2 6,5 7,0 6,0 1,5 0,4 -0,2 -2,2
Inversión en bienes de equipo 5,1 9,2 10,4 11,6 4,4 2,6 2,6 -2,1
Inversión en construcción 5,4 6,1 6,0 4,0 -0,2 -1,2 -1,9 -3,0
Exportación de bienes y servicios 4,2 2,6 5,1 5,3 4,0 4,5 0,0 -1,4
Importación de bienes y servicios 9,6 7,7 8,3 6,6 4,1 3,4 -0,6 -1,9
Demanda nacional (contribución al crecimiento) 4,9 5,3 5,1 4,6 2,7 2,0 0,0 -0,9
Demanda exterior neta (contribución al crecimiento) -1,7 -1,6 -1,2 -0,7 -0,3 0,0 0,2 0,2
FUENTES: Banco de España e Instituto Nacional de Estadística (INE).Tasas de variación anual salvo indicación en sentido contrario.(*) Un signo "+" ("–") implica que la proyección actual es superior (inferior) a la proyección publicada en marzo de 2007.Último dato publicado por el INE: IV trimestre de 2007.
6DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
PROYECCIONES DEL BANCO DE ESPAÑA: OTRAS MACROMAGNITUDES DE LA ECONOMÍA ESPAÑOLA
Proyección
Diferencia con la previsión publicada el 30 de marzo de
2007 (*)
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2007 2008
PIB 3,3 3,6 3,9 3,8 2,4 2,1 0,2 -0,7
Deflactor del consumo privado 3,6 3,4 3,4 2,8 3,6 2,3 0,6 0,9
Costes laborales unitarios 2,4 2,5 2,3 2,7 3,4 2,5 0,0 0,8
Remuneración por asalariado 3,0 2,9 3,0 3,6 4,3 3,5 0,2 1,1
Productividad aparente del trabajo 0,6 0,4 0,7 0,8 0,9 1,0 0,2 0,2
Empleo (puestos de trabajo equivalente) 2,7 3,2 3,2 3,0 1,5 1,1 0,0 -0,9
Tasa de paro (% de la población activa) 10,6 9,2 8,5 8,3 9,0 9,8 0,1 0,9
Tasa de ahorro de los hogares e ISFLSH 11,3 11,0 10,5 10,5 10,8 11,4 0,4 0,6
Capacidad (+) / necesidad (–) de financiación de la nación (% del PIB) -4,8 -6,5 -8,1 -9,5 -10,0 -10,0 -0,8 -0,6
Capacidad(+) / necesidad (–) de financiación de las AAPP (% del PIB) -0,3 1,0 1,8 2,2 1,2 0,2 1,0 0,2
FUENTES: Banco de España e Instituto Nacional de Estadística (INE).Tasas de variación anual salvo indicación en sentido contrario.(*) Un signo "+" ("–") implica que la proyección actual es superior (inferior) a la proyección publicada en marzo de 2007.Último dato publicado por el INE: IV trimestre de 2007.
7DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
PROYECCIONES DEL BANCO DE ESPAÑA: RANGO DE INCERTIDUMBRE
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
I TR2006
I TR2007
I TR2008
I TR2009
PRODUCTO INTERIOR BRUTO
%
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
3,5
4,0
4,5
I TR2006
I TR2007
I TR2008
I TR2009
DEFLACTOR DEL CONSUMO PRIVADO
%
20% 40% 60% 80% 90%
PROBABILIDAD DE QUE EL PIB O EL DEFLACTOR DEL CONSUMO PRIVADO SE SITÚE DENTRO DEL INTERVALO (a)
FUENTES: Instituto Nacional de Estadística y Banco de España.a. El gráfico muestra la incertidumbre en torno a la predicción central. Se presentan intervalos con probabilidades del 20, 40, 60, 80 y 90%, respectivamente, basados en los errores de predicción históricos.Último dato observado: IV trimestre de 2007.
8DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
LA FASE DE EXPANSIÓN INMOBILIARIA
La reducción de los costes de financiación desempeña un papel particularmente relevante…
1
3
5
7
9
11
13
15
17
19
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08
INTERBANCARIO A 1 AÑOPRÉSTAMO PARA LA AQUISICIÓN DE VIVIENDAPRÉSTAMO A SOCIEDADES
%
DESCENSO DE LOS TIPOS DE INTERÉS
9DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
ELEVADO IMPACTO EN UN SECTOR MUY APALANCADO
…en el dinamismo de un mercado en el que las decisiones de oferta y demanda se caracterizan por un elevado grado de apalancamiento
0123456789
20060102030405060708090
PRECIO VIVIENDA / RBD HOGAR MEDIANO
RELACIÓN PRÉSTAMO-VALOR HIPOTECAS(%. escala dcha.)
APALANCAMIENTO EN LA INVERSIÓN EN VIVIENDA
0
20
40
60
80
100
120
2006
SECTOR INMOBILIARIO
RESTO DE SECTORES
%
DEUDA/RECURSOS PROPIOS
10DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
SOSTENIDO POR UN FUERTE CRECIMIENTO DEL CRÉDITO
La evolución del crédito para la promoción y la adquisición de viviendas así lo refleja
0
10
20
30
40
50
60
00 01 02 03 04 05 06 07
ADQUISICIÓN DE VIVIENDA ACTIVIDADES INMOBILIARIAS
%
CRÉDITO POR FINALIDADESTasas de crecimiento interanual
0
10
20
30
40
50
60
00 01 02 03 04 05 06 07
ACTIVIDADES INMOBILIARIAS
ADQUISICIÓN DE VIVIENDA%
COMPOSICIÓN DEL CRÉDITO POR FINALIDADES
11DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
PROLONGADO E INTENSO CICLO DE INVERSIÓN EN VIVIENDA
El dinamismo del sector ha sido realmente notable
0123456789
10
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
ESPAÑAREINO UNIDOEE.UU.
INVERSIÓN EN VIVIENDA/PIB
%
12DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
LA MADURACIÓN DEL CICLO
Las particulares características de este bien hacen que durante las fases expansivas del mercado se tienda a producir cierta sobrerreacción
En precios
En cantidades
Normalización de las condiciones de financiación
Revisión de las expectativas de rentas
13DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
SE INCREMENTA EL COSTE DE USO DE LA VIVIENDA
La desaceleración de los precios y el aumento de los tipos de interés elevan el coste de uso de la vivienda
0,0
0,5
1,0
1,5
2,0
2,5
3,0
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07
%
COSTE DE USO DE LA VIVIENDA (Estimado)
14DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
SE PRODUCE UN AJUSTE GRADUAL EN PRECIOS Y CANTIDADES
-10
-5
0
5
10
15
20
25
0 1 2 3 4
2003-2007
1988-1992
PRECIO DE LA VIVIENDA.TASA DE CRECIMIENTO INTERANUAL
%
Años
-4-202468
101214
0 1 2 3 4
2003-20071988-1992%
INVERSIÓN EN VIVIENDA. TASA DE CRECIMIENTO INTERANUAL
Años
15DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
SE DESACELERA EL CRÉDITO PARA ADQUISICIÓN Y PROMOCIÓN DE VIVIENDA
0
10
20
30
40
50
60
2005 2006 2007
TotalIndustriaAct. Inmobiliarias
CRÉDITO A SOCS. NO FINANCIERAS (Crecimiento interanual)
%
5
10
15
20
25
30
2005 2006 2007
TotalViviendaConsumo y otros%
CRÉDITO A HOGARES (Crecimiento interanual)
16DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
A LA MADURACIÓN DEL CICLO SE HAN AÑADIDO LOS EFECTOS DE LAS TURBULENCIAS
4,0
4,5
5,0
5,5
6,0
6,5
ene-07 mar-07 may-07 jul-07 sep-07 nov-07 ene-08
PRÉSTAMO A HOGARES PARA LA AQUISICIÓN DE VIVIENDAPRÉSTAMO A SOCIEDADES DE MÁS DE 1 MILLÓN DE EUROSPRÉSTAMO A SOCIEDADES HASTA 1 MILLÓN DE EUROS
%
SOBRE LOS TIPOS DE INTERÉS
17DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
Y SOBRE LAS CONDICIONES DE OFERTA DEL CRÉDITO
Las tensiones en los mercados financieros internacionales han tenido un efecto moderado sobre la oferta de este tipo de crédito
-100
-80
-60
-40
-20
0
Expectativassituacióngeneral de
la economía
Expectativassituaciónsectoresconcretos
Problemasde
financiación
oct-07
ene-08%
ENCUESTA DE PRÉSTAMOS BANCARIOS. Oferta de crédito a hogares para vivienda
-100
-80
-60
-40
-20
0
Expectativassituacióngeneral de
la economía
Expectativassituaciónsectoresconcretos
Problemasde
financiación
oct-07
ene-08
%
ENCUESTA DE PRÉSTAMOS BANCARIOS. Oferta de crédito a sociedades no financieras
18DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
EXISTEN FACTORES DE SOPORTE PERO TAMBIÉN RIESGOS
El proceso de ajuste cuenta con factores de soporte a medio plazo basados en:
Factores demográficos: tamaño y composición de la poblaciónModulación del dinamismo de los preciosModeración de los costes de la construcción
Pero las turbulencias han añadido elementos adicionales de incertidumbre y de riesgo a la baja
Canales directos que dependen de la situación de las entidades financierasCanales indirectos que dependen de la existencia de financiación disponible para las entidades
19DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
LOS CANALES DIRECTOS DE LAS TURBULENCIAS
Los canales directos no han tenido apenas incidencia en la economía española
No exposición al subprimeNo modelo bancario de generar para distribuirControl eficiente riesgosNo adquisición de productos “tóxicos”No vinculación a vehículos de inversión estructurada (SIVs) o similares
Las entidades españolas están en mejor disposición para enfrentarse a las turbulencias
20DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
LÍNEAS DE RESISTENCIA DE LAS ENTIDADES ESPAÑOLAS
Provisiones elevadas:204% del nivel de dudosos1,3% del total del crédito
Rentabilidad alta y comparativamente poco afectada por las turbulenciasROE = 19,9%ROA = 1,05%
Ratios de solvencia holgadasRatio BIS = 11,4%
21DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
LOS CANALES INDIRECTOS DE LAS TURBULENCIAS
Los canales indirectos dependen de la duración de las turbulencias, pero la situación de partida ofrece márgenes razonables
Estructura de la financiación del crédito y demanda decreciente Emisión de títulos sencillos, transparentes y de elevada calidad
0
20
40
60
80
100
2005 2006 2007
DEPÓSITOS CLIENTES DEPÓSITOS OFIs
VALORES INTERBANCARIO
BANCO DE ESPAÑA%
FINANCIACIÓN DEL CRÉDITO
53.9
94.6
0.73
0
20
40
60
80
100
20070.0
0.5
1.0
1.5
2.0
2.5
CÉDULAS/TITULIZ. HIPOTECARIA
BONOS TIT. AAA/TOTAL BONOS TIT.
MOROSIDAD VIVIENDA (EJ E DERECHO)
TITULIZACIÓN Y MOROSIDAD
22DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
LA SINGULARIDAD DEL CICLO INMOBILIARIO ESPAÑOL
El ciclo inmobiliario español presenta pues elementos de singularidad relacionados con:
La naturaleza y magnitud de las fuerzas impulsoras
Un cambio de régimen macroeconómico
Un cambio estructural en el tamaño y composición de la población
La continuidad del impulso demográfico
La situación de las entidades de crédito es sólida, aunque no inmune a la persistencia de las turbulencias
La experiencia reciente de otros países no ofrece una referencia válida
23DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
CONCLUSIONES
El ciclo expansivo de la economía se ha apoyado en factores particularmente propicios para el dinamismo inmobiliario
La maduración del ciclo ha resultado tanto de elementos internos como externos
Y ha puesto en marcha un proceso de ajuste inicialmente gradual Las turbulencias en los mercados financieros internacionales han
irrumpido de forma inesperada en un momento de desaceleración y cuando el ajuste inmobiliario había empezado
La solidez de las entidades financieras ha amortiguado su efecto sobre la oferta de crédito
Pero la incertidumbre con respecto al desarrollo futuro de ese proceso de ajuste ha aumentado
El proceso de ajuste cuenta con importantes factores de soporte que deben limitar su alcance y moderar su intensidad
La duración de las turbulencias introduce un innegable factor de riesgo
En todo caso, los elementos de singularidad del caso español desaconsejan trazar paralelismos simplistas
DIRECCIÓN GENERAL DEL SERVICIO DE ESTUDIOS
GRACIAS POR SU ATENCIÓN
