SITUACION INMOBILIARIA DE 61 VIVIENDAS Y 7 LOCALES EN CAMINO DE GUARDIAS VIEJAS, CALLE POZO LUQUE Y CALLE 1 DEL ANCOR-2-BA EN BALERMA-EL EJIDO (ALMERIA)

Exp: C/001149/2012

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INDICE 1-Conclusiones 2- Finalidad, Solicitante. 3- Actuaciones realizadas. 4- Emplazamiento, superficie y descripción de la parcela. 5- Descripción del Inmueble. 6- Situación urbanística. 7- documentación anexa y reportaje fotográfico.

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1 – CONCLUSIONES ESTADO DE LAS OBRAS

La obra no está terminada encontrándose en fase de solados e instalaciones. El

bloque C cuenta con los trabajos algo más avanzados que el bloque D, donde en la gran mayoría de las viviendas sólo se ha ejecutado la tabiquería y una pequeña parte de las instalaciones de fontanería y electricidad.

El porcentaje de avance de obras se encuentra entre 60 % y 65%. Los gastos totales estimados para la terminación de obras son de entre

1.250.000 € y 1.300.000 € SITUACIÓN URBANISTICA

Los inmuebles que se estudian pertenecen al proyecto de 86 viviendas, garajes,

trasteros y locales construidas al amparo de las licencias de obras concedidas por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de El Ejido en fecha 09/03/2006, 12/04/2006 y 31/05/2007; actualmente cuenta con licencia de primera ocupación la primera fase de este proyecto correspondientes a 25 viviendas, garaje, trasteros y locales emitido por la Concejala de Urbanismo del Ayuntamiento de El ejido en fecha 16 de febrero de 2011. Son objeto de este informe las 61 viviendas y locales restantes.

La licencia de obras es de fecha 09/03/2006, no obstante no se ha iniciado

expediente de caducidad de la misma.

OBSERVACIONES

Se desconoce el estado de los gastos administrativos, técnicos, licencias, etc.

Por lo que se recomienda un seguimiento detallado de los mismos que pueda afectar a la evolución de la obra.

     

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2 – FINALIDAD y SOLICITANTE FINALIDAD Y OBJETO DEL TRABAJO

La finalidad del presente trabajo es el estudio de la situación física de 61

viviendas y locales pertenecientes a una promoción de 86 viviendas, garajes, trasteros y locales ubicadas en el Camino de Guardias Viejas, C/ del Pozo Luque y C/ 1. del ANCOR-2-BA en Balerma en el municipio de El Ejido, provincia de ALMERIA (04712).

SOLICITANTE

BANCO CEISS 3 – ACTUACIONES REALIZADAS

Con fecha 14 de Junio de 2012 se efectuó la visita al inmueble, realizando una

inspección ocular del inmueble, así como del entorno próximo del mismo. Hay que reseñar que la inspección de los inmuebles ha sido meramente ocular

y no ha sido posible la comprobación de unidades de obra ocultas, por lo tanto el presente informe no hace referencia a posibles vicios ocultos por mala ejecución o por deficiencias en la calidad de los materiales que pudieran aparecer. 4- EMPLAZAMIENTO, SUPERFICIE DEL SOLAR

EMPLAZAMIENTO

DIRECCIÓN Camino de Guardias Viejas, C/ del Pozo Luque Y C/ 1. del ANCOR-2-BA Código Postal 04712

PROVINCIA ALMERIA MUNICIPIO EL EJIDO FISICA

LOCALIDAD BALERMA BARRIO

ELEMENTO FINCA REGISTRAL ELEMENTO FINCA REGISTRAL

Finca de procedencia 106687 Finca de procedencia 21453

Fincas del Registro de la Propiedad Nº2 de El Ejido, Sección El Ejido

REFERENCIA CATASTRAL GENERAL 0545105WF1604N0001FK

OBSERVACIONES: El informe se ha realizado de acuerdo con las indicaciones de un proyecto ejecución visado. Fecha de Redacción: 01-08-2006. Fecha de Visado: 22-09-2006

SUPERFICIE DEL SOLAR

SUPERFICIE

REGISTRAL CATASTRAL PROYECTO SOLAR

1808,12m2 (finca 106687)+ 844m2(finca 106687)=2.652,12 m2 2652 m2 2.777,46 m2

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DESCRIPCION DEL SOLAR

La parcela en la que se encuentra el edificio en estudio tiene forma de rectangular con aproximadamente 68 metros de fachada a la vía principal que es el Camino de Guardias Viejas y 90 metros de fondo dando a la calle denominada 1 del ANCOR-2-BA. Los inmuebles objeto del presente informe forman parte de un conjunto de 86 viviendas desarrolladas en 2 bloques y cuatro portales con forma de L. Los portales A y B cuentan con 25 viviendas y disponen de Licencia de primera ocupación no siendo objeto de este informe. Los portales C y D cuentan con 61 viviendas sin finalizar y son los que evaluamos conjuntamente con los locales existentes en dichos portales. En uno de los locales del bloque D se ha habilitado la oficina de ventas de la promoción acondicionando unos 70m2. En los cuatro portales existen garajes y trasteros que cuentan con Licencia de apertura para garaje no siendo objeto de este informe. Sobre la parcela también se encuentran 24 viviendas unifamiliares en fase de construcción que igualmente no son objeto de este informe.

La topografía de la parcela es sensiblemente horizontal y sin apreciarse desniveles significativos. ENTORNO

El Ejido se encuentra situado al oeste de la provincia de Almería y

distante 35 Km de la Capital, se trata de la cabecera comarcal del Poniente Almeriense y lo componen diversos núcleos de población. Las más importantes en cuanto a número de habitantes son: El Ejido, Santa María del Águila, Las Norias, Almerimar, Balerma y San Agustín. La actividad económica fundamental se centra en la agricultura que destaca por la producción de cultivos hortofrutícolas bajo plástico, del que es el mayor productor de España, y en menor medida en el sector servicios y en el turismo.

Al ser la cabecera comarcal, el tejido comercial es bastante abundante, si bien este se encuentra fundamentalmente en el núcleo principal de El Ejido, que con una población en torno a 45.000 habitantes aglutina más de la mitad de los 85.000 ejidenses censados. En el resto de núcleos el tejido comercial está más limitado con comercios de barrio que satisfacen las necesidades básicas. Estos comercios se concentran fundamentalmente en las vías principales y carreteras. En materia de

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industria existen diversas zonas de actividades económicas en la periferia del núcleo de El Ejido, pero la principal zona se sitúa junto a Santa María del Águila, en una superficie denominada Polígono La Redonda donde se concentran multitud de actividades industriales, en especial en lo relativo a la manipulación y comercialización de productos hortícolas. Las comunicaciones entre los distintos núcleos son buenas, se desarrollan principalmente por la Nacional 340 así como una red de carreteras provinciales y locales, igualmente cuenta con una de las más extensas redes de caminos rurales de Andalucía. A través de la autovía del Mediterráneo se conecta con el resto de la provincia. UBICACIÓN

El terreno objeto del presente estudio se ubica en el núcleo de Balerma. Unido a El Ejido a través de la Carretera provincial Al-4300, esta población cuenta en la actualidad con unos 4.000 habitantes, aumentando en los periodos estivales al tratarse de un núcleo costero en donde se ubican segundas residencias sobre todo de ciudadanos de los pueblos cercanos. El solar donde se ubican las viviendas objeto de este informe de estado se encuentra junto a la carretera provincial Al-9036, también denominada Camino de Guardias Viejas, que une Balerma por la costa con los núcleos de Guardias Viejas y Almerimar, situado en el extremo este del suelo urbano.

Se trata de un entorno de escaso desarrollo y con escasa consolidación donde únicamente se encuentra alguna vivienda unifamiliar próxima, aunque en las proximidades se encuentra el casco urbano de Balerma, con un grado medio-alto de desarrollo urbano. El entorno más próximo es exclusivamente residencial y el nivel de consolidación bajo, puesto que se trata de un suelo con una trama urbana escasa y de reciente creación, cercano a zonas no urbanizables.

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ENTORNO

El residencial se encuentra junto a la carretera provincial Al-9036, se trata de una zona poco desarrollada con viviendas unifamiliares aisladas sin apenas trama urbana creada y escasas infraestructuras. Sin embargo su cercanía a la playa, situada a escasos metros y sus vistas sobre la misma al encontrarse la parcela sobreelevada respecto de la costa hacen de su ubicación una gran baza de cara al destino de las viviendas valoradas como segunda residencia. En las inmediaciones se encuentra el colegio público de enseñanza secundaria de la localidad. ACCESOS

Los accesos a la zona prácticamente se limitan al Camino de Guardias Viejas

que linda con la parcela, pues el resto de calles colindantes a la misma se encuentran sin enlazar con la trama urbana aún por ejecutar.

5-DESCRIPCION DEL INMUEBLE

DESCRIPCION DE LA EDIFICACIÓN

El edificio se enmarca en una parcela de forma prácticamente rectangular y

topografía totalmente horizontal. Se desarrolla en planta sótano, baja más 4 plantas sobre rasante con 4 portales de acceso articulados en torno a un gran patio de manzana abierto en donde están proyectadas las zonas verdes y piscina del residencial. El proyecto define 2 viviendas de 4 dormitorios y 2 baños; 20 viviendas de 3 dormitorios y 2 baños; 53 viviendas de 2 Dormitorios y 1 baño y 11 viviendas de 1 dormitorio y 1 baño. Está compuesto por un total de 86 viviendas y locales comerciales distribuyéndose del siguiente modo:

Portales A y B: - Planta Baja: locales y soportal

- Planta Sótano: aparcamientos y trasteros - Planta primera: 9 viviendas - Planta segunda: 9 viviendas - Planta tercera: 7 viviendas

Portales C y D: - Planta Baja: locales comerciales

- Planta Sótano: aparcamientos y trasteros - Planta primera: 17 viviendas - Planta segunda: 17 viviendas - Planta tercera:16 viviendas - Planta cuarta: 11 viviendas

Son objeto de estudio las viviendas de los bloques C y D así como sus locales.

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CARACTERISTICAS CONSTRUCTIVAS

ESTRUCTURA Estructura mediante pórticos y pilares de hormigón armado con forjados de viguetas semiresistentes y bovedillas cerámicas o prefabricadas.

CERRAMIENTO EXTERIOR Cerramiento de Capuchina con 2 hojas con hoja exterior de citara de ladrillo visto con aislamiento termoacústico y la hoja interior de tabique guarnecido y enlucido interiormente de yeso.

REVESTIMIENTO EXTERIOR Enfoscado

CUBIERTAS Cubierta plana transitable con acabado de gres antideslizante de 30 x 30.

REVESTIMIENTOS INTERIORES Guarnecido y enlucido de Yeso.

COCINA ALICATADOS

BAÑO

Alicatado con azulejo de gres. Alicatado con azulejo de gres.

DORMITORIOS

SALON

Gres Gres

PAVIMENTOS

COCINA Y BAÑO Gres

ESCALERAS Desconocido. PAVIMENTOS EN ZONAS COMUNES

Z COMUNES Desconocido.

CARPINTERIA EXTERIOR Desconocido

CARPINTERIA INTERIOR Desconocido

APARATOS SANITARIOS Desconocido

GRIFERIAS Desconocido

CALENTADOR Desconocido

COMENTARIO DE LAS CALIDADES

Las calidades de los materiales son medias con un nivel de remate en los

acabados medio. ESTADO DE LAS OBRAS

Tras la inspección ocular de los inmuebles se comprueba que la obra no está

terminada encontrándose en fase de solados e instalaciones. El bloque C cuenta con los trabajos algo más avanzados que el bloque D, donde en la gran mayoría de las viviendas sólo se ha ejecutado la tabiquería y una pequeña parte de las instalaciones de fontanería y electricidad.

En función a la inspección ocular realizada se estiman los siguientes

porcentajes de capítulos:

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MOVIMIENTO DE TIERRAS 1,02% 100,00% 1,02%

CIMENTACIÓN Y SANEAMIENTO 6,74% 95,00% 6,40%

ESTRUCTURA 17,40% 100,00% 17,40%

CUBIERTA 8,48% 90,00% 7,63%

ALBAÑILERÍA 14,25% 95,00% 13,54%

YESOS Y REVESTIMIENTOS 7,25% 45,00% 3,26%

SOLADOS Y ALICATADOS 10,76% 45,00% 4,84%

CARPINTERÍA Y CERRAJERÍA 8,25% 10,00% 0,83%

FONTANERIA Y SANITARIOS 5,55% 35,00% 1,94%

ELECTRICIDAD 5,03% 40,00% 2,01%

PISCINA 2,25% 0,00% 0,00%

INSTALACIONES DE TELECOMUNICACIONES 2,25% 35,00% 0,79%

ASCENSORES 2,17% 70,00% 1,52%

PINTURAS Y BARNICES 2,50% 0,00% 0,00%

VIDRIOS Y VARIOS 2,35% 0,00% 0,00%

SEGURIDAD Y SALUD 2,25% 75,00% 1,69%CONTROL DE CALIDAD 1,50% 90,00% 1,35%

TOTAL 100,00% 64,22%

% EJECUTADO % TOTALCAPITULOS A EJECUTAR % TOTAL OBRA

ESTIMACION ECONÓMICA DE TERMINACIÓN DE OBRA

Para la estimación del coste de la obra para terminar la edificación se desglosan

las superficies por uso en función de su posible coste de construcción:

USO VIVIENDASLOCALESTOTAL

SUPERFICIE CONSTRUIDA5370,861116,836487,69

Se le asigna un coste de construcción a cada uso en función de la media de mercado, y se obtiene un coste de construcción total:

USO COSTE UNITARIO COSTE TOTALLOCALES 270 301.544,10 € VIVIENDAS 600 3.222.516,00 € TOTAL 3.524.060,10 €

SUPERFICIE CONSTRUIDA1116,835370,866487,69

NOTA: Las superficies construidas se valoran de acuerdo con las indicaciones del proyecto de ejecución visado.

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Aplicándole el coste de construcción al porcentaje de obra ejecutada:

MO VIMIENTO DE T IERRAS 1,02% 100,00% 1,02% 35.945,41 € CIMENT ACIÓN Y SANEAMIENTO 6,74% 95,00% 6,40% 225.645,57 € ESTRUCTURA 17,40% 100,00% 17,40% 613.186,46 € CUBIERTA 8,48% 90,00% 7,63% 268.956,27 € ALBAÑILERÍA 14,25% 95,00% 13,54% 477.069,64 € YESO S Y REVESTIMIENTO S 7,25% 45,00% 3,26% 114.972,46 € SOLADOS Y ALICAT ADO S 10,76% 45,00% 4,84% 170.634,99 € CARPINTERÍA Y CERRAJ ER ÍA 8,25% 10,00% 0,83% 29.073,50 € FO NTANERIA Y SANIT ARIOS 5,55% 35,00% 1,94% 68.454,87 € ELECT RICIDAD 5,03% 40,00% 2,01% 70.904,09 € PISCINA 2,25% 0,00% 0,00% - € TELECOMUNICAC IO NES 2,25% 35,00% 0,79% 27.751,97 € ASCEN SO RES 2,17% 70,00% 1,52% 53.530,47 € PINT URAS Y BARNICES 2,50% 0,00% 0,00% - €

V IDR IO S Y VARIOS 2,35% 0,00% 0,00% - € SEGURIDAD Y SALUD 2,25% 75,00% 1,69% 59.468,51 € CONTRO L DE CALIDAD 1,50% 90,00% 1,35% 47.574,81 €

TO TAL 100,00% 64,22% 2.263.169,02 €

2.263.169,02 €

3.524.060,10 €

1.260.891,08 €

IMPORT E

TO TAL PRESUPUESTO DE CONTRATA

TO TAL OBRA EJECUTADA

OBRA REST ANT E

CAPITULO S A EJECUTAR % TO TAL OBRA % EJECUTADO % TO TAL

TOTAL AVANCE DE OBRA ENTRE 60 % Y 65%TOTAL ESTIMACIÓN DE GASTOS ENTRE 1.250.000 Y 1.300.000 €

El presente estudio económico es un calculo estimativo que se ha realizado con datos medios del sector, sin la medición exacta de las partidas de obra y considerando calidades medias de los materiales a emplear. 6 – SITUACIÓN URBANISTICA

CLASIFICACION URBANISTICA Y PLANEAMIENTO URBANÍSTICO VIGENTE

CLASIFICACIÓN del SUELO Urbano Consolidado.

TIENE NATURALEZA DE SOLAR SI.

FGURAde PLANEAMIENTO VIGENTE

PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE EL EJIDO.Revisado y adaptado a la LOUA con acuerdo de comisión y resolución el día 21/05/2008. Publicado en BOJA el día 25/06/2009.

PLANEAM. de DESARROLLO No precisa

ZONIFICACION ZONA MIXTA

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USOS PERMITIDOS Residencial y comercial. Usos prohibidos: Industrial.

PARCELA EDIFICABLE Superficie mínima: AD: 75 m2. C2:120 m2

Longitud mínima de fachada a vial: 6 m. Fondo max:15m

NUMERO DE PLANTAS R. AD: Baja + 1; R. C2: Baja + 2 + ático. La correción en el número de plantas de los bloques C y D siendo actualmente de baja + 3 + ático es posible a un Estudio de Detalle que ordena el volumen de la parcela asignando más a esta parte del edificio.

EDIFICABILIDAD La resultante de aplicar las condiciones máximas de ocupación y altura.

OCUPACION Libre en AD y C2.

COMPROBACIÓN DE LA SITUACIÓN URBANÍSTICA

Consultados los aspectos urbanísticos fundamentales no existen indicios de

incumplimientos urbanísticos graves conforme al planeamiento vigente. Los inmuebles que se estudian pertenecen al proyecto de 86 viviendas, garajes, trasteros y locales construidas al amparo de las licencias de obras concedidas por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de El Ejido en fecha 09/03/2006, 12/04/2006 y 31/05/2007; actualmente cuenta con licencia de primera ocupación la primera fase de este proyecto correspondientes a 25 viviendas, garaje, trasteros y locales emitido por la Concejala de Urbanismo del Ayuntamiento de El ejido en fecha 16 de febrero de 2011. Son objeto de este informe las 61 viviendas y locales restantes.

Almería, a 12 de Junio de 2012

JAIME URBANO ALBANELL. ARQUITECTO TÉCNICO

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7 – DOCUMENTACIÓN ANEXA Y REPORTAJE FOTOGRÁFICO

PLANO DE CALIFICACION SEGÚN PLANEAMIENTO VIGENTE

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PLANO DE SITUACION

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PLANO DE LOCALIZACION DE PORTALES

FICHA CATASTRAL

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LICENCIA DE OCUPACION FASE 1: 25 VIVIENDAS

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FACHADA CAMINO GUARDIAS VIEJAS FACHADA CALLE 1

FACHADA CALLE POZO LUQUE FACHADA DE INTERIOR DE MANZANA

ZONA COMUN DEL RESIDENCIAL ACCESO A GARAJE

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PORTAL C PORTAL D

ZONAS COMUNES BLOQUE C BAJADA A SOTANO

ZONA COMUN BLOQUE C DETALLE DE CUBIERTA

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VIVIENDA BLOQUE C VIVIENDA BLOQUE C

VIVIENDA BLOQUE C VIVIENDA BLOQUE D

VIVIENDA BLOQUE D CASETON BLOQUE D

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BAÑO VIVIENDA BLOQUE D VIVIENDA CUARTA PLANTA BLOQUE D

LOCAL BLOQUE C CAMINO GUARDIAS VIEJAS LOCAL BLOQUE D

LOCAL BLOQUE C CALLE 1 LOCAL OFICINA VENTAS