Situación Inmobiliaria México Enero 2010€¦ · A pesar del entorno, la industria de la...

Servicio de Estudios Económicos Enero 2010Enero 2010Situación Inmobiliaria

Editorial

Coyuntura Entorno Macroeconómico e Industria de la Construcción Recuadro: el Impulso en Construcción y su Derrama en la Economía

Actividad y Financiamiento de la Vivienda: Recuperación Gradual en 2010 Recuadro: Saldos de la crisis: la Concentración de los Desarrolladores

en la Industria, ¿Oportunidad o Amenaza?

Programas Nacional de Financiamiento a la Vivienda: Principales Acciones 2010 Recuadro: los CKDes, una Nueva Alternativa de Financiamiento

Plan Financiero 2010-14 del Infonavit: una Revisión a la Estrategia de Mediano Plazo

Temas Especiales Crédito Puente: ¿Nuevamente un “Cuello de Botella” para el Sector Inmobiliario en 2010? Recuadro: Algunos Indicadores Financieros de las Principales Sofoles

Sofomes Hipotecarias*

2010: Hacia un Año de Crecimiento para los Desarrolladores de Vivienda** ¿Qué Ha Determinado el Comportamiento de los Precios de la Vivienda en México? Recuadro: Métodos de Construcción de Índices de Precios

Recuadro: El Método Case-Shiller de Índices de Precios de Vivienda

Apéndice Estadístico

Temas Especiales Incluidos en Números Anteriores

Indice2

379

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16

2021

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51

Enero 2010

Han elaborado esta publicación:Editor: Adolfo Albo [email protected]

Fernando Balbuena [email protected]

Fernando González [email protected]

Alma Martínez [email protected]

Eduardo Torres [email protected]

Diseño: Fernando Tamayo [email protected]

Consejo Editorial:Adolfo Albo, Eduardo Osuna, Isidoro Sánchez, Jorge Sicilia

* Se agradecen las aportaciones de Edgar Cruz del Área de Estrategias de Mercados para América Latina. BBVA Bancomer.

** Se agradece la elaboración de este artículo a Francisco Chávez del Área de Análisis de Renta Variable. BBVA Bancomer.

Fecha de cierre: 31 diciembre 2009

Editorial

La recuperación de la economía mexicana está en marcha. En nuestro escenario base, consideramos que retomar los niveles previos de producción y empleo requerirá un par de años. El proceso de recuperación será gradual, proveniente de una normalización de los flujos de comercio internacional, menor aversión al riesgo, mayor disponibilidad de financiamiento externo y una fortaleza relativamente mayor de la demanda interna. Los riesgos principales son externos: una incipiente recuperación de EEUU, un inade-cuado retiro de los estímulos fiscales y monetarios podrían generar una recuperación más débil y más lenta.

A pesar del entorno, la industria de la construcción se ha comportado de mejor manera que en otros episodios recesivos similares. Su comportamiento procíclico se man-tiene, pero ha disminuido la mayor sensibilidad histórica a la tendencia general de la economía. La contracción estimada en el 2009 será similar a la esperada para el PIB. La estabilización de la economía, el menor impacto en el empleo, la disponibilidad de crédito hipotecario a tasas de interés fija y de largo plazo, el apoyo de los institutos públicos de vivienda, la mejor situación financiera de las empresas desarrolladoras y constructoras, y el impulso de la inversión pública, entre otros factores, explican este comportamiento. La construcción podría retomar su tendencia y crecer en el 2010 por encima del promedio de la economía. El dinamismo vendrá de la obra pública y de una mayor edificación, residencial e industrial.

La vivienda sigue mostrando un comportamiento claramente diferenciado por segmen-tos y por regiones. Las zonas más afectadas han sido las más expuestas al ciclo de EEUU: principalmente la franja fronteriza del norte, destinos de playa para turistas y residentes extranjeros, y zonas industriales con presencia de manufactura. Las regio-nes menos afectadas han sido las vinculadas con el mercado interno y los servicios. Por el lado de los segmentos de vivienda los de altos ingresos registraron las mayores caídas y acumulación de inventarios. En el otro extremo, la recuperación más clara y generalizada se encuentra en la vivienda social y económica, y con cierto rezago y de manera parcial la vivienda media, a tal grado que estamos observando escasez habita-cional en ciertas zonas del país.

La contracción de las ventas de viviendas ha sido resultado tanto de una menor deman-da como una menor oferta habitacional. Diversos factores están detrás de esta menor oferta de vivienda; la más generalizada es la reducción en la disponibilidad de finan-ciamiento para crédito puente, lo que ha generado retrasos o ha obligado a posponer proyectos. Además, se ha agudizado la venta y cobranza de vivienda, deteriorando la situación financiera de los desarrolladores y de muchos intermediarios financieros no bancarios, que incluso han generado un cierto circulo vicioso, al retroalimentar la escasez de vivienda. Presentamos por su importancia un artículo detallado de la problemática del crédito puente y las medidas recientes que impulsarán las autoridades para aliviar y normalizar esta situación. Confiamos que en los primeros meses del 2010, estas restricciones se empezarán a superar.

Las crisis son momentos de oportunidades. Ha existido una reducción en el número de empresas desarrolladoras de vivienda, la concentración en la industria ha aumentado, por la salida de empresas o bien por fusiones o compras. Presentamos un análisis de estas tendencias de competencia de los desarrolladores, desde una perspectiva de los segmentos de vivienda, que definen los mercados relevantes. Las empresas que se mantienen han demostrado una mejor administración en tiempos de crisis, la buena noticia es que vienen tiempos mejores, las ganancias en eficiencia y productividad, no solamente se tienen que mantener, sino reforzar. Es necesario seguir reforzando la calidad en los desarrollos y es momento de aprovechar estas positivas tendencias que se avecinan, las condiciones actuales lo permiten, es momento de aprovecharlas.

3Enero 2010

Situación Inmobiliaria México

Entorno Macroeconómico e Industria de la Construcción

La actividad económica tocó fondo e inició su recuperación

Durante el tercer trimestre de 2009, el crecimiento del PIB en com-paración al trimestre inmediato anterior fue de 2.93% (serie ajustada por estacionalidad). Este resultado debe ser valorado positivamente por varias razones: la tasa de variación fue muy alta, no se había observado un repunte de esta magnitud desde el 1er trimestre del 2006 y equivale al 12% anualizada, contrasta con los cinco trimestres anteriores de tendencia descendente, además puede ser calificado como un “punto de giro” que constituye un cambio de tendencia prácticamente generalizado de la actividad; que se observó en la industria, los servicios, las exportaciones y el empleo. Los reportes disponibles del cuarto trimestre y los indicadores adelantados de ac-tividad muestran que la recuperación continúo en el cuarto trimestre del 2009, y continuará haciéndolo a principios del 2010 aunque a un ritmo más moderado.

Por lo tanto, se puede afirmar que la economía mexicana ha salido de la recesión y ha iniciado una etapa de recuperación. Las definiciones tradicionales para calificar que una economía ha salido de la recesión es el observar dos trimestres consecutivos de crecimiento. Sin em-bargo, definiciones más finas utilizadas por el NBER (National Bureu of Economic Research - Oficina Nacional de Análisis Económico) de los EEUU consideran criterios menos deterministas, es necesario además de lo anterior, el observar una tendencia generalizada de recuperación en un conjunto amplio de indicadores para poder con-siderar el fin de la recesión. Con las dos aproximaciones se puede afirmar que la economía mexicana ha salido de la recesión durante el segundo semestre del 2009. En este contexto, el objetivo de esta sección es revisar las características de la recesión en comparación con otros episodios similares, las implicaciones para la industria de la construcción y presentar los datos estimados para el cierre del 2009 y las perspectivas para este año.

En comparación con ciclos anteriores y tomado como referencia en cada período la contracción entre el trimestre de mayor actividad y el de menor actividad, la recesión actual es la más pronunciada desde 1980, pero al igual que en 1995 la recuperación inició con mayor ra-pidez que lo observado en 1981, 1986 y 2001. La fuerte disminución en los niveles de producción registrados desde mediados de 2008 hasta mediados de 2009 está asociada al origen y características de la crisis: la contracción de la demanda externa, que se reflejó en una baja sensible de los volúmenes de comercio internacional, la crisis en EEUU del sector inmobiliario y de la industria automotriz, y la apertura de la economía mexicana con un elevado perfil exportador de manufacturas concentradas en mercados y productos sensibles al ciclo. Estos factores se combinaron para producir un fuerte impacto en la producción interna. Desde luego, no se puede dejar a un lado la crisis financiera internacional, que se reflejó en una mayor aversión al riesgo y una contracción en el financiamiento y disponibilidad de recursos a nivel global, pero para México, dado el bajo nivel de deuda externa (tanto pública como privada), bajas necesidades de recursos del exterior y la solidez del sistema financiero el principal efecto se localizó en el sector real de la economía y no en el financiero.

Empleo Formal PrivadoAsegurados en el IMSS, mill, ae, prom.móvil 3m, nov

Fuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI

13,8

13,9

14,0

14,1

14,2

14,3

14,4

14,5

14,6

E07 J E08 J E09 J

PIB: Evolución en Diferentes RecesionesMáx antes de recesión = 100, trimestres, ae


90

91

92

93

94

95

96

97

98

99

100

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1995

1981

1986

2009

2001

IGAE: TotalIndice, 2003 = 100, ae, septiembre


107

109

111

113

115

117

119

121

E07 A J O E08 A J O E09 A J

4 Servicio de Estudios Económicos

Históricamente existe una fuerte relación entre actividad productiva y empleo, por tanto, en periodos de recesión el empleo se tiende a reducir casi en la misma proporción que la actividad. Por ejemplo, en la crisis de 1995, tomando como indicadores el PIB y los datos de asegurados en el IMSS, la contracción máxima observada fue cercana a nueve por ciento en ambas variables. Otra referencia si-milar corresponde a la desaceleración de la actividad en México en el 2001, en parte explicada por la recesión en EEUU de ese período. En 2009, esta relación se debilita, ya que en los primeros nueve meses del año, el PIB se ha contraído en promedio anual 8.1% y el empleo en el sector formal privado, medido por los asegurados permanentes en el IMSS, se ha reducido en 3.2%. Los razones que pueden explicar este comportamiento son: que el choque de de-manda estuvo localizado en el sector manufacturero (que presenta una elevada correlación con EEUU), la mayor solidez estructural del sector de la construcción y de algunos servicios, producto entre otros factores de la estabilización de la economía, los programas públicos para apoyar la planta productiva y el empleo, la situación financiera de las empresas y la solvencia del sistema financiero, que permitió mantener la disponibilidad de financiamiento interno.

También las bajas presiones en la inflación se suman a los factores que contribuyeron a un ajuste menos severo en el mercado labo-ral. Por ejemplo, el indicador del salario medio de cotizaciones real presenta una diferencia muy significativa entre 1995 y 2009, en el primero de estos años la contracción máxima observada fue de –23% en diciembre de 1995, en cambio en la situación actual la re-ducción es moderada de un máximo de –1.6% para el mes de abril de 2009. Esta situación permite una evolución muy favorable en la masa salarial en relación a otros episodios de crisis. En esta ocasión, después de la caída en los primeros meses del 2009 ha empezado a recuperar su nivel, este será un factor positivo en la recuperación de la economía en los próximos meses.

Construcción: mejor desempeño que en crisis anteriores, pero, no evita contracción de actividad

El valor de la industria de la construcción representó en 2008 un poco más del seis por ciento del PIB total y su principal componente es la edificación con el 62%, seguido de las obras de ingeniería civil con 30.4% y trabajos especializados el 7.7%. El PIB de la construcción real tuvo en los primeros nueve meses del 2009 una contracción media de 7.5% menor a la observada para el total del PIB (-8.1%), esto a pesar de ser una actividad históricamente procíclica; la mayor contracción se observó en las obras de ingeniería civil y la menor disminución en edificaciones. Este comportamiento se explica por las siguientes razones: mejor condición estructural del sector de construcción, producto de la estabilización de la economía, de la disponibilidad de financiamiento a tasas de interés históricamente bajas y de largo plazo para la adquisición de vivienda, el impulso de los institutos públicos de vivienda, el mejor desempeño en términos históricos de las empresas constructoras y desarrolladores y, por supuesto, por la aplicación de políticas fiscales y monetarias contra-cíclicas. Estos mismos factores serán positivos y el soporte para la recuperación de la construcción a lo largo del 2010.

Masa Salarial RealVariación % anual


-30,0

-25,0

-20,0

-15,0

-10,0

-5,0

0,0

5,0

E F M A M J J A S O N D

1995

2001

2009

PIB y ConstrucciónEne 2002 = 100, real


50,0

60,0

70,0

80,0

90,0

100,0

110,0

120,0

130,0

140,0

1980/01 1986/01 1992/01 1998/01 2004/01

PIB

Const

Indicadores del PIB de la Industria de la Construcción

PIB Construcción

PIB EdifI- Ing Especia- Total Total cación Civil lizados

(Miles de millones de pesos)

2008 8,928.6 574.3 355.9 174.3 44.0

(Estructura %)

100.0 6.4 4.0 2.0 0.5 100.0 62.0 30.4 7.7

(Variación % anual real)

1T09 -7.9 -7.2 -6.6 -6.9 -13.1 2T09 -10.1 -8.7 -8.1 -8.7 -13.2 3T09 -6.2 -6.6 -6.1 -7.1 -8.2 Prom. -8.1 -7.5 -6.9 -7.6 -11.5


5Enero 2010


Con datos oportunos del indicador mensual de la industria de la construcción al mes de octubre de 2009, se observa el menor nivel de actividad de los últimos cuatro años y una tendencia que continúa negativa del nivel de actividad, aunque con moderación en la caída. De los cuatro grandes componentes de la actividad industrial, la construcción es el único sector que todavía no muestra crecimien-tos positivos con respecto al trimestre anterior, como lo hicieron manufacturas, minería y electricidad. A pesar de esto, se puede afirmar que la evolución de la construcción se comporta mejor que en recesiones anteriores. En el cuadro adjunto se observa la evolu-ción del PIB total y de la Construcción en diferentes momentos y se observa para 2009 una desaceleración menor en términos relativos con respecto a la actividad total.

La comparación relativa entre la evolución de la construcción en diferentes recesiones nos muestra características y cambios signi-ficativos: en los ochentas y noventas los ajustes fueron muy fuertes con caídas en unos casos de 30% sobre el máximo alcanzado antes de la crisis, además con ajustes bruscos de corto plazo, en 2009 la contracción es gradual y más moderada.

Construcción: rezago a pesar del impulso gubernamental, pero menor que en otras recesiones

La inversión pública creció en el primer semestre del 2009 a una tasa real anual del 27%, gracias al incremento del gasto público en inversión (+73% real, en el mismo período) y al impulso del progra-ma nacional de infraestructura. A pesar de este comportamiento, la inversión total cayó 11% como consecuencia de la contracción en la inversión privada (19% real anual). En este sentido el gasto y la inver-sión pública atenuaron el impacto de la crisis sobre la inversión, pero el peso relativo de cada una de ellas (Inversión pública 22% e inversión privada 78% del total de la inversión) inclinó el resultado hacia los números negativos. La inversión en infraestructura es relevante por varias circunstancias: a) El gasto público en inversión tiene un efecto positivo, pero diferido en la actividad; probablemente se empezará a notar de una manera más clara el impulso de infraestructura en los siguientes meses; b) habrá una mejoría del entorno y una gradual recuperación de confianza y disponibilidad de financiamiento, sobre todo internacional que permitirá retomar proyectos que habían sido pospuestos por la crisis; y, c) los elementos anteriores se tienden a retroalimentar, el 44% de la inversión pública se realiza en el sector de la construcción.

Para 2010 el presupuesto de gasto público aprobado aumentó las asignaciones a proyectos de infraestructura y además se mantienen los programas de financiamiento e impulso a la vivienda lo cual au-nado a las tendencias positivas que se observan en empleo y masa salarial impulsará la recuperación de la actividad muy probablemente desde los primeros meses de 2010. En el gasto presupuestado en infraestructura para 2010 sobresale por su monto la asignación a Pemex, particularmente a Exploración y Producción, y por su amplia derrama regional los gastos federales en infraestructura carretera e hidráulica.

Industria de la Construcción2003 = 100, st


100

105

110

115

120

125

130

135

140

E05 E06 E07 E08 E09

Tot Const

Edificación

Ing Civil

T especializ

Períodos de Bajo Crecimiento de la Construcción

Mayor caída Duración PIB Construcción (meses)* 2009 -9.0(a) -9.4(a) 15(b)2001 -0.1 -5.6 151995 -6.2 -23.3 151986 -3.8 -10.3 121983 -4.2 -19.2 121977 3.4 -5.3 121971 3.8 -4.5 121930 -6.6 nd ndProm. -2.8 -11.1 13

* Tiempo promedio requerido para alcanzar tasas positivas de crecimiento

(a) Tasa anual primer trimestre, ae(b) Meses transcurridos. Estimado cierreFuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de México

PIB Construcción: Evolución en Diferen-tes RecesionesMáx antes de recesión = 100, timestres, st


65,0

70,0

75,0

80,0

85,0

90,0

95,0

100,0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

1995 1981

1986

2009

2001


Perspectivas: 2010 será un mejor año, pero no exento de riesgos

Diversos factores permiten ser optimistas sobre el comportamiento de la economía en el 2010. En lo externo, las tendencias de recupe-ración de la economía global, en particular de los EEUU, mantendrán el impulso de la demanda externa, la superación de la crisis financiera internacional apoyará con mayor flexibilidad el financiamiento interna-cional, lo que permitirá que se mantengan elevados los precios de las materias primas, lo cual podrá compensar el deterioro en extracción de petróleo. En lo interno, las tendencias iniciales de recuperación se verán consolidadas por el impulso externo, la estabilidad macro-económica, el programa económico 2010 y de particular importancia la capacidad del mercado interno, el cual tuvo una contracción relati-vamente reducida, ha disminuido su endeudamiento y ha reiniciado su crecimiento. Las perspectivas para 2010 son de crecimiento del PIB claramente superiores al 3%, con aumentos de precios al prin-cipio del año por el paquete fiscal y una inflación anual promedio de 4.7%, tasas de interés de referencia estables la mayoría del año, con una probabilidad de aumentos moderados conforme se conso-lide la recuperación y se puedan mover hacia zonas de neutralidad monetaria. Por su parte, el peso mantiene un sesgo de apreciación moderada durante el año. La construcción retomará su tendencias de años anteriores y puede crecer por encima del 4%, dentro de sus componentes los más dinámicos serán las obras de ingeniería civil, seguidos de edificación y trabajos especializados. Si bien estos números dibujan un buen año, es necesario ubicarlos en un contexto general y de mayor plazo, a pesar del crecimiento esperado del 2010, no se recuperará el nivel de producción ni de empleo que se tenían antes de la crisis, esto empezará a registrarse hacia el 2011.

En síntesis, el proceso de recuperación de la economía mexicana ha iniciado, en nuestro escenario base consideramos que será moderado y gradual, con mayor intensidad en el 2do semestre del 2010. La for-ma de recuperación será como en ocasiones anteriores provenientes de una mayor demanda externa, producto de la normalización de los flujos de comercio internacional, que se reflejará en reconstitución de inventarios, mayor producción manufacturera, mayor inversión, recuperación de la confianza del consumidor y finalmente en mayor generación de empleo. Este proceso se retroalimentará en el 2010 por lo que se consolidará la recuperación. Los principales riesgos a este escenario son externos y lo constituyen una recuperación más débil y lenta de EEUU, y dificultades para el retiro de estímulos fiscales y monetarios, riesgos similares y en el mismo sentido se encuentran en otros países industrializados, lo que se podrá traducir en mayores niveles de aversión al riesgo y bajas en los precios de las materias primas, y riesgos de alzas no anticipadas y severas de las tasas de interés internacionales.

Oferta y Demanda AgregadaReal, serie de tendencia (st)

2009 Var % 2008 anual

Mil millones de pesos Est % 1T09 2T09

PIB 8,927 100.0 -8.4 -9.7 Consumo Tot 7,150 80.1 -7.2 -7.9 Consumo Privado 6,220 69.7 -8.8 -9.3 Consumo Gob 930 10.4 3.7 1.0 FBCF Tot 2,050 23.0 -7.1 -15.2 FBCF Púb 456 5.1 29.5 23.7 FBCF Priv 1,580 17.7 -13.8 -23.6 Export b y s 2,709 30.4 -20.4 -24.3 Import b y s 3,061 34.3 -22.6 -27.1

Fuente: BBVA Bancomer con datos de BanxicoNotas: FBCF Formación Bruta de Capital Físico

Inversión en Infraestructura Programada en 2010, Actividades Seleccionadas

mdp Part. % Infraestructura carretera 52,391.4 14.8 Const. y modernización 23,083.9 6.5 Caminos rurales 15,971.7 4.5 Conservación y otros 13,335.8 3.8Infraestructura hidráulica 34,499.2 9.8 Agua Potable 18,595.9 5.3 Hidroagrícola 7,369.4 2.1 Administración de agua 8,533.9 2.4Pemex 263,369.0 74.5 Exploración y producción 220,000.0 62.2 Refinación 32,000.0 9.0 Resto 11,369.0 3.2Turismo 3,363.4 1.0 Infraestructura 837.0 0.2 FONATUR 2,526.4 0.7Total 353,623.0 100.0

mdp = millones de pesosFuente: BBVA Bancomer con datos de PEF

7Enero 2010


El Impulso en Construcción y su Derrama en la Economía

1 Una evaluación amplia del Programa Nacional de Infraestructura (PNI) puede ser consultada en Situación Regional Sectorial: Especial Infraestructura, de julio 2009.

2 Idem, En dicha publicación se hace también un análisis detallado, a través de la matriz de insumo producto, del impacto sobre empleo y sobre los sectores productivos del PNI.

Impacto en el empleo del gasto en inversión públicaExiste casi por definición una relación directa entre producción y empleo, si la tecnología y el capital perma-necen constantes la incorporación de una mayor cantidad de unidades de fuerza de trabajo generaría un mayor producto. Desde luego, los factores de la producción no se mantienen constantes, pero, en períodos cortos de tiempo sus variaciones suelen ser reducidas salvo, bajo circunstancias de grandes cambios tecnológicos o de expansión de la producción. En México, la evolución del empleo, utilizando como indicador el empleo formal privado representado por los asegurados en el IMSS, ha seguido históricamente muy de cerca el comportamiento de la actividad económica, como se observa en el gráfico y cuadro adjuntos.

actividad económica. Por ejemplo, al cierre del tercer trimestre del 2009 la contracción anual de la economía (PIB), en serie ajustada por estacionalidad, fue de 6.3% y la del empleo de 3.7%, este comportamiento dife-rencial entre ambas variables y a favor del empleo se observó también en los trimestres anteriores, por tanto, constituye una característica distintiva de la recesión de ese año, no un resultado coyuntural de un trimestre. Por lo general, en las etapas de recuperación, la creación de empleos es una de las variables que tarda más en observar un dinamismo sostenido, es rezagada y en rece-siones, el comportamiento del empleo puede constituir un indicador coincidente de la actividad. Lo relevante en esta ocasión es el costo relativamente bajo en términos de desempleo en 2009. Desde luego los impactos por sectores o por regiones son diferenciados, pero en el contexto de la gravedad de la crisis es destacable el mantenimiento de la ocupación.

Entre los diferentes programas implementados para enfrentar la crisis, el aumento de la inversión pública en infraestructura tiene la virtud de contribuir a que los costos hayan sido menores en el corto plazo en térmi-nos de producción y empleo pero, también a generar beneficios en el mediano y largo plazo, al aumentar la capacidad productiva y la eficiencia en la economía. En el primer semestre del presente año, la inversión pública creció 26% en términos reales, lo cual se compara favo-rablemente con los datos de inversión total (-11.5%) y de inversión privada (-18.9%). En el primer semestre la aportación positiva de la inversión pública al crecimiento fue de 1pp y la contribución del consumo público de 0.2pp. Sin estos componentes el PIB hubiera sido más negativo que el observado y seguramente el empleo habría caído en mayor magnitud. El efecto directo de este esfuerzo del sector público sobre el mercado laboral fue del orden de cien mil plazas. Desde luego también fueron importantes los programas de financiamiento, garantías al aparato productivo y de apoyo a los paros técnicos y a los programas temporales de empleo por mencionar algunos. La recuperación del empleo y de la masa salarial son importantes para el bienestar de las familias, consolidan el mercado interno y son un respaldo a la recuperación de la actividad.

En particular, la construcción tiene efectos positivos sobre el resto de la actividad productiva tanto por ser intensiva en mano de obra como por impulsar la de-manda interna. En el gráfico adjunto se presenta una estimación de los principales insumos demandados de

Empleo vs. Actividad EconómicaAsegurados IMSS, IGAE, % anual, pm3

pm3 promedio móvil 3 mesesFuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI e IMSS

-12

-8

-4

0

4

8

12

E95 E97 E99 E01 E03 E05 E07 E09

IMSS

IGAE

Comportamiento del EmpleoVar % anual, ajustada por estacionalidad, fin de periodo

PIB Empleo

1T09 -9.0 -2.5 2T09 -8.9 -4.2 3T09 -6.3 -3.7 Promedio -8.1 -3.4

Fuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI e IMSS

Sin embargo en el último año, la contracción en el empleo fue sensiblemente menor a la observada en la


otras actividades por cada peso gastado en construc-ción, sobresale el impacto en la industria manufacturera, pero, también es muy importante en los servicios. Por su efecto multiplicador la inversión pública fue factor importante para aminorar el costo de la crisis y también lo será en la recuperación, ya que tanto el esfuerzo del gobierno federal como el de las entidades federativas apuntan a un impulso en esta dirección, tanto en obras en proceso, como en licitaciones otorgadas o en nuevos proyectos. Sin pretender ser exhaustivos y simplemente como ejemplo se pueden mencionar entre otros algunos proyectos emblemáticos que podrían materializarse en el futuro: obras del metro, el túnel emisor oriente, el Sistema Cutzamala, los segundos pisos y el sistema tres del tren suburbano de la Zona Metropolitana de la Ciudad de México, las adjudicaciones de la terminal de contenedores en Manzanillo y el paquete carretero del pacífico norte; así como, el rediseño del proyecto de Punta Colonet o la consulta para la licitación de fibra

México: Construcción. Requerimientos totales industria por industria*Miles de pesos

Fuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI e IMSS

0,0 50,0 100,0 150,0 200,0 250,0 300,0

Ind ManufactureraComercio

TransportesServ profesionales y téc

MineríaServ. Inmob. y de alquiler

Serv. Apoyo, manejo desechosSect agropecuario

Serv financieros y de segurosInf en medios masivos

Electricidad, agua y gasOtros serv sin Gobierno

Alojamiento temporal alim.y beb.Dir. corporativos y empresas

Correos y almacenamiento

obscura de CFE. Estos y otros proyectos impulsarán la construcción con impactos favorables en la actividad productiva y el empleo en los próximos años.

9Enero 2010


2009 fue un año difícil para la industria de la vivienda en México. Si bien, vista en perspectiva, su evolución reflejó no sólo los efectos de la recesión económica, sino también en algunos aspectos fue consecuencia de procesos iniciados en años previos, entre ellos los criterios sobre dónde y cuánta vivienda construir, así como algunas prácticas en materia de financiamiento. En esta sección se presenta una revisión a las principales tendencias de la industria de la vivienda en los años recientes, y con base en las condiciones de entonces y las de ahora, se plantea en términos generales lo que podría antici-parse para 2010.

Una década de fuerte crecimiento

La industria de la vivienda ha sido, sin lugar a dudas, una de las de mayor crecimiento en la economía mexicana a lo largo de la presente década. En términos de inversión por ejemplo, al considerar tanto a organismos públicos como a intermediarios privados, los recursos canalizados al sector pasaron de 51.6 mil millones de pesos en 1999, a 188 mil millones en 2009, todo medido a precios de 2009, lo cual equivale a una tasa de crecimiento anual real de 15.5%; en el mismo lapso, la economía creció a un ritmo anual de 2.5%.

Diversos factores contribuyen a explicar este acelerado crecimiento. Por la parte de la oferta se cuentan, en primer lugar, los programas de apoyo impulsados por el gobierno federal y organismos descon-centrados. Por ejemplo, mientras que en la década de los noventa el Infonavit otorgó un promedio anual de 115 mil créditos individuales, en el periodo 2000-2009 la cifra fue de 359 mil; en 2009, pese a la crisis, el número de créditos individuales superó los 450 mil. El Foviss-ste también aumentó su cobertura, y de 18 créditos que se otorgaron en 1999, en 2009 la cifra llegó a 100 mil. Los intermediarios privados también aportaron mayores recursos. Medido a precios constantes de 2009, el saldo de la cartera de crédito de las sofoles y sofomes hipotecarias y bancos pasó de 701 mil millones de pesos a finales de 1999, a 1.05 billones (millones de millones) a mediados de 2009; esto es, un crecimiento acumulado en la década de 50%.

Por la parte de la demanda hubo al menos tres elementos que dieron impulso al sector. Primero, el rezago habitacional del país, que incluye remodelaciones, ampliaciones y construcción de nueva vivienda. De acuerdo con el Infonavit, tan sólo entre derechohabientes del institu-to, dicho rezago afecta en la actualidad a 2.5 millones de trabajadores (ver sección sobre el Plan Financiero de Infonavit 2010-2014); en la misma línea, el Fovissste calcula que al ritmo de colocación de créditos actual, en el orden de 100 mil al año, les tomará entre 17 y 23 años atender a toda la población que tienen afiliada (ver sección sobre programas de apoyo a la vivienda en 2010).1 En segundo lugar está la estructura demográfica del país, que ha impulsado en forma creciente –y lo seguirá haciendo por lo menos hasta 2030- la forma-

Actividad y Financiamiento de la Vivienda: Recuperación Gradual en 2010

1 En la edición del número de septiembre de 2008 de Situación Inmobiliaria México, se estima que el rezago habitacional en el país al año 2000 ascendía a 4.3 millones de viviendas, de las cuales 2.5 millones correspondían a necesidades de remodelación y ampliación, y el resto a vivienda nueva. No obstante, estimaciones realizadas por la SHF sugieren que, cuando se incluyen las viviendas construidas con materiales de calidad deficiente (aunque no en condiciones precarias ni de remplazo urgente), el rezago en la actualidad (2009) alcanza la cifra de 8.9 millones de viviendas (Cidoc/SHF, 2009).

Pese a la crisis, la inversión en vivienda en 2009 equivale a seis veces el monto invertido en 1999(miles de millones de pesos a precios de 2009)

1 Incluye: SHF, Sofoles y Banca Comercial y de Desarrollo.2 Incluye Conavi, Fovim, Hábitat y FonacotFuente: BBVA Bancomer con datos Presidencia de la República

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Por la estructura demográfica, la formación de hogares mantendrá un fuerte crecimiento hasta 2030 (millones de habitantes)

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Conapo

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ción de hogares. El tercer elemento fue el crecimiento del empleo: entre 2004 (cuando el empleo retomó el crecimiento, tras las caídas en 2001 a 2003) y 2008 se crearon anualmente un promedio de 424 mil empleos formales al año en el sector privado; la cifra es similar a la observada en los años noventa (promedio anual de 460 mil empleos), cuando dio inicio el Tratado de Libre Comercio de América del Norte (TLCAN) y las maquiladoras y la industria general de exportación tuvieron el mayor impulso.

No menos importantes fueron los cambios en el entorno económico –particularmente la estabilidad de precios- e institucional, así como el desarrollo de nuevos productos de crédito hipotecario. La inflación por ejemplo, promedió entre 2000 y 2009 5.2% anual, cuando entre 1996 y 1999 (para no incluir el 35% observado en 1995) promedió 22%. En aspectos de orden institucional, la creación de la SHF en 2001 en sustitución del FOVI (Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda) otorgó un nuevo impulso a los programas del gobierno federal para atender las necesidades de vivienda del país. Asimismo, en el ámbito legal, las reformas a la Ley de Garantías en 2000 y 2003 permitieron agilizar la ejecución de procesos judiciales para la recu-peración de créditos vencidos, lo cual generó mejores condiciones para el financiamiento al sector por parte de intermediarios privados. Por último, en cuanto al desarrollo de nuevos productos hipotecarios pueden mencionarse el aumento en los plazos del crédito, de 10 a 12 años en promedio a finales de la década de los noventa, hacia 20 años en 2009; asimismo, la figura de los cofinanciamientos, que inició Infonavit en 2004, y para 2009 representaron ya cerca del 20% del total de créditos otorgados por la industria y más del 80% de los créditos otorgados por intermediarios privados.

... aunque algo desordenado y con ciertos excesos

Si bien las condiciones se dieron para el crecimiento de la industria, éste no se dio de la misma forma a lo largo de los diversos eslabones de la cadena. Comenzando por ejemplo con el mercado de suelo, el acelerado ritmo en la edificación no fue a la par con las normas y estandarización de los procesos para la regularización de tierras. También corrió un tanto rezagado el desarrollo de infraestructura urbana. Los conjuntos habitacionales, algunos con hasta 15 mil vi-viendas, se ubicaron en sitios cada vez más alejados de los centros urbanos, con altos costos para la provisión de servicios públicos (seguridad pública, electrificación, drenaje, agua potable, recolección de basura, etc) y tiempos de traslados para sus habitantes. Esto ayuda a explicar una parte de los costos extraordinarios en los que tienen que incurrir los constructores en el proceso de edificación de vivienda, particularmente la correspondiente a los segmentos más bajos, y de los cuales, más del 80% corresponde a infraestructura, pavimentación, construcción de escuelas, centros de salud e incluso mercados2 (Cidoc/SHF, 2009).

Por otra parte, la construcción en segmentos medios y bajos estuvo más alineada a las metas de Infonavit, a su vez determinada por

2 Estimaciones de la SHF apuntan a que, en 2008, los costos extraordinarios representaron 2.5% del valor de la vivienda en los segmentos social y económico, aunque en algunas entidades las cifra alcanza niveles cercanos al 9%; la cifra equivale a la construcción de 15 mil viviendasde dichos segmentos.

El fuerte crecimiento en las ventas de vivienda se detuvo en 2008(Miles de viviendas)

Nota: Incluye Infonavit, Fovissste e intermediarios privados* Estimado con cifras a octubreFuente: BBVA Bancomer con datos de Conavi y AHM

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Los segmentos de mayor valor han mostrado la mayor sensibilidad al ciclo económico(Ventas de vivienda, Indice 2003=100)

* Al tercer trimestreFuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

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La construcción de vivienda puede tener costos extraordinarios* muy elevados(% sobre los costos totales**, promedio y valores máximo y mínimo)

* Incluye infraestructura, construcción de centros de salud, escuelas y mercados, urbanización de calles fuera del desarrollo, donaciones y gratificaciones.

** Para vivienda con rango de precio entre 100 mil y 250 mil pesosFuente: SHF, citado en Cidoc/SHF (2009)

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población derechohabiente, que a estudios de mercado basados en demanda efectiva y necesidades de la población. En segmentos de alto ingreso se multiplicaron los constructores de pequeña escala mu-chos de ellos con escasa experiencia y una débil base de capital.

Las actividades de regulación y supervisión se vieron también supe-radas ante el acelerado crecimiento de la industria. Durante la mayor parte de la década, la construcción se llevó a cabo sin contar con nor-mas o criterios homologados en los tres órdenes de gobierno (federal, estatal y municipal) en cuanto a planeación y desarrollo urbano. En 2007 Conavi publicó el Código de Edificación de Vivienda y en 2010 Sedesol estableció una serie de lineamientos federales aplicables a la construcción de fraccionamientos, en el marco del Artículo 73 de la Ley de Vivienda3 . Ambas disposiciones resultan fundamentales, y los retos ahora serán garantizar su cumplimiento e incorporarlas en los programas de vivienda a nivel estatal. También faltó algo de supervisión hacia la operación y gestión del riesgo por parte de los intermediarios financieros no bancarios; son notorias las diferencias en la evolución de la cartera vencida entre las entidades financieras reguladas y no reguladas (ver sección sobre situación financiera de las sofoles y sofomes) 4.

La crisis evidenció las fallas y aceleró los ajustes

Los desequilibrios generados durante el periodo de crecimiento de la industria se manifestaron desde 2007, cuando el ritmo de expansión alcanzó su nivel máximo; a partir de entonces, la industria ha debido enfrentar ajustes importantes.

En 2008, al manifestarse en algunas ciudades del país señales incipientes de sobre oferta, aparecieron los primeros signos apun-tando a la necesidad de revisar los criterios sobre los que se decide dónde y cuánta vivienda construir. Con la crisis financiera global, en el segundo semestre de ese año, se añadió la restricción al crédito puente. Ambos elementos contribuyeron a una fuerte caída en la construcción de vivienda.

Ya en 2009, la recesión agravó los problemas, con aumentos en la morosidad, así como problemas de liquidez por parte de algunos constructores e intermediarios financieros, lo cual aumentó las res-tricciones al financiamiento. Los programas de apoyo del gobierno estuvieron presentes, estimulando sobre todo la construcción de vivienda en los segmentos de ingreso bajo, pero al final no se logró ejercer la totalidad del monto disponible de financiamiento. Infonavit se quedó corto en sus metas en alrededor de 10% por falta de vi-vienda qué vender; asimismo, las líneas de crédito de SHF quedaron sin ejercerse en su totalidad por la falta de mecanismos para colo-carlas, dado que la mayor parte se canalizaba a través de las sofoles y sofomes hipotecarias.

En 2009, se reactivó gradualmente la construcción en los segmentos de bajo ingreso(Var. % anual)

* Datos al mes de noviembreFuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

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3 Este artículo establece que las acciones de suelo o vivienda financiadas o subsidiadas con recur-sos federales así como de los organismos públicos que financien vivienda para los trabajadores, deberán observar los lineamientos que en materia de equipamiento, infraestructura y vinculación con el entorno establezca la Sedesol.

4 Entre los intermediarios financieros no bancarios se distingue entre que captan recursos del público (Sofoles) y las que operan con capital propio (Sofomes); las primeras deben están supervisadas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV), en tanto que las segundas no deben hacerlo. En la edición de l número de Octubre de 2009 de Situación Inmobiliaria México dedica un artículo al análisis de este tema.

… pero no así en los de mayor ingreso, donde continuó la tendencia a la baja(Var. % anual)

* Datos al mes de noviembreFuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

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Segmentos altos (D+E) Segmentos medio ( C )

En 2008 y 2009 aumentó el peso del segmento de menor ingreso en las ventas de vivienda (Distribución % de las ventas)

* Datos al tercer trimestreFuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

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Al final, ¿Qué esperar para 2010?

Hay diversos factores que ayudarán a la reactivación de la industria de la vivienda durante el presente año, incluyendo el entorno económico (ver sección sobre el entorno macro) y las acciones que impulsarán el gobierno federal, los organismos de vivienda e incluso la banca (ver sección sobre programas de apoyo en 2010); sin embargo, está aún por verse si los ajustes en la industria se han completado, es decir, si están dadas ya las condiciones que aseguren la recuperación en todos los eslabones de la cadena, o bien si permanecerán algunas condiciones de debilidad que afectaron a la industria en 2008 y con mayor fuerza en 2009.

Entre los elementos clave para lograr una recuperación sólida y duradera de la industria destacan, primero, la velocidad con que se restablezcan los mecanismos de financiamiento y que permitan acelerar el proceso de construcción de vivienda (ver sección sobre crédito puente). En segundo lugar, será importante la respuesta de los agentes que participan en el sector para adaptarse a los cambios en el entorno, por ejemplo: la necesidad de dar mayor transparencia y agilidad en trámites y procesos jurídicos (ordenamiento del mer-cado de suelo); desarrollar nuevos mecanismos de financiamiento (mediante figuras como los Bonos Cubiertos o Covered Bonds); la necesidad de una mejor supervisión a los intermediarios financieros, y; construir vivienda con base en estudios de mercado, que ayuden a identificar la demanda efectiva de vivienda y atendiendo a las pre-ferencias y necesidades de los compradores finales.

Referencias

BBVA Bancomer (2008). Situación Inmobiliaria México. BBVA Ban-comer. Septiembre.

BBVA Bancomer (2009). Situación Inmobiliaria México. BBVA Ban-comer. Octubre.

Infonavit (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Traba-jadores) (2009). Plan Financiero 2010-2014. Diciembre.

Presidencia de la República (2009). Tercer Informe de Gobierno del Presidente Felipe Calderón Hinojosa. Septiembre.

Cidoc/SHF (Fundación Centro de Investigación y Documentación de la Casa, A.C./ Sociedad Hipotecaria Federal) (2009) . Estado Actual de la Vivienda en México. Septiembre.

13Enero 2010


Saldos de la Crisis: la Concentración de los Desarrolladores en la In-dustria, ¿Oportunidad o Amenaza?

La crisis económica observada en 2009 implicó ajustes importantes en la industria de la vivienda. Para los cons-tructores y desarrolladores de vivienda en lo particular, la combinación de una menor demanda y escasez en el financiamiento, se reflejó en menores ventas, retraso en el inicio y ejecución de proyectos, obras detenidas, reducción de la liquidez y al final, pérdidas de capital en un buen número de casos. Por su importancia, en esta sección se presenta un análisis de concentración indus-trial para los desarrolladores de vivienda, a nivel de las principales entidades del país, y por segmentos; y por último, se describen posibles implicaciones para el sec-tor por dichos cambios en la estructura de mercado. Menos constructores y menos vivienda

De acuerdo con cifras del Registro Único de Vivienda (RUV) del Infonavit, al cierre del tercer trimestre del 2009, la oferta de vivienda registraba una caída de 38% respecto al mismo periodo del 2008. Asimismo, en lo que se refiere al número de constructores y desarrolla-dores de vivienda registrados, muestra que el máximo (al menos del presente ciclo) se alcanzó en 2007, con 1,762 constructores; para septiembre de 2009 la cifra era de menos de la mitad, con 821 desarrolladores registrados1, niveles inferiores a los observados antes del 2004.

Resultado de la crisis en 2009 fue una mayor concentración en la industria de la viviendaÍndice de Hirschman-Herfindahl (IHH)

El índice se construye con base en las participaciones de mercado decada constructor. Cada observación representa una entidad federativa (para las 27 con que se cuenta la información) y muestra la concentración para ambos periodos. Valores mayores del índice denotan mayor concentración. La interpretación de la gráfica es como sigue: observaciones por encima de la diagonal represntan entidades para las cuales la concen-tración de la industria aumentó en 2009 respecto a 2008, y viceversa.Fuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

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Aumentó laconcentración

Disminuyó laconcentración

Otra forma de analizar la magnitud de los ajustes es a través de los índices de concentración de la industria; como el Índice Hirschman-Herfindahl (IHH), uno de los más utilizados a nivel internacional por diversas autori-dades e investigadores como un indicador estándar para medir el grado de competencia en mercados definidos previamente como relevantes. Tomando en considera-ción que la crisis hipotecaria comenzó a manifestarse con mayor intensidad a partir del segundo semestre de 2008, es adecuado comparar el IHH correspondiente al periodo previo al inicio del proceso de ajuste (junio de 2008) con el del último dato registrado de 2009 (octubre); las cifras son bastantes concluyentes se observa un aumento de concentración en la mayoría de las entidades federati-vas2, es decir, hubo un menor número de desarrolladores presentes en la industria, a pesar del ajuste proveniente del menor número de viviendas.

La contracción en la oferta de vivienda ha sido significativaMiles de viviendas y var. % anual*

* En cursivasFuente: BBVA Bancomer con datos de Infonavit

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1 Plan Financiero del Infonavit 2010-2014, publicado el pasado mes de diciembre, pág 19.

2 El IHH muestra incrementos entre ambos periodos en 18 de las 27 entidades federativas que cubre la muestra de la empresa Softec. No hay cobertura para los estados de Campeche, Colima, Chiapas, Oaxaca y Tlaxcala.

Tomando en cuenta entidades y segmentos, el IHH toma valores que van, en términos generales, de 0.1 a 0.5, lo cual refleja las diferencias que existen en la estructura de la in-dustria. Así por ejemplo, los valores más altos –que reflejan mayor nivel de concentración de mercado- corresponden a los segmentos de vivienda de menor valor, que son tam-bién las que se producen en gran escala, por los llamados “megadesarrolladores”, que cuentan una amplia base de


financiamiento para la realización de sus operaciones. En el extremo opuesto, los valores más bajos del IHH se observan en los segmentos de vivienda de mayor precio, donde han aparecido un mayor número de constructores de pequeña escala que han incursionado en el sector, en algunos casos con recursos propios; también en estos segmentos se encuentran “nichos” que reflejan ciertas preferencias del consumidor.

Al analizar los resultados del IHH en todos los segmentos y todas las entidades, se observa que si bien el incremento en la concentración es generalizado, resultó más evidente en las viviendas del segmento medio (C). Para este segmento, el IHH registró un aumento en 16 de las 27 entidades conside-radas. Aunque las cifras pueden verse sólo como de carácter preliminar, los resultados sugieren que en este segmento, los desarrolladores grandes pudieron haber incursionado más hacia proyectos de escala mediana, que implican pro-yectos de un menor número de viviendas, absorbiendo a los constructores relativamente pequeños3; como una forma de optimizar el uso de capital de trabajo y reducir inversiones en infraestructura y urbanización secundaria. Para los otros segmentos, de alto y bajo ingreso, la heterogeneidad en los resultados puede sugerir diferencias en el grado de madu-rez de la industria, en el propio tamaño del mercado y en la existencia de barreras de entrada en algunos casos4.

¿Dónde aumentó la concentración, y en qué segmentos?Índice de Hirschman-Herfindahl (IHH)

Los puntos denotan incremento en el índice Herfindahl-Hirschman entre junio de 2008 y octubre de 2009. Cubre las 27 entidades federativas para las que se cuenta informaciónFuente: BBVA Bancomer con datos de Softec

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Conclusiones: una oportunidad para los más eficientes y mejor capitalizados

El análisis a partir de los índices de concentración in-dustrial ilustra una faceta del proceso de ajuste que ha sufrido el sector inmobiliario en México producto de la crisis. Tal vez el costo más evidente haya sido la salida obligada de un importante número de construc-tores, dejando a la industria con el reto de satisfacer las necesidades de vivienda con un número menor de participantes; ello no será fácil y tomará algún tiempo5. Las causas del aumento en la concentración incluyen, por una parte, la caída en la demanda de vivienda y en el financiamiento, que dejó a los constructores sin el acceso al crédito puente con los proyectos ya iniciados. Sin embargo, también es reflejo de la debilidad en la estructura de capital de algunas empresas; de la falta de experiencia; el escaso trabajo que se realiza por par-te de los oferentes de vivienda por analizar y conocer a detalle las características, tendencias y necesidades del mercado; así como también, la gestión del riesgo de los participantes, incluyendo intermediarios financieros no bancarios especializados en el sector. Es decir, es un proceso de ajuste, que se puede considerar como natural, e incluso en algunos casos deseable, desde el punto de vista de la necesidad y búsqueda de mayor eficiencia a favor del consumidor.

En este sentido y puesto en perspectiva de mediano plazo, esta crisis podría traer beneficios y puede generar oportunidades atractivas. Están quedando en el merca-do las empresas más eficientes, con mayor experiencia y/o mejor capitalizadas. Es decir, las empresas que han sorteado la crisis, con una mejor administración. Es posible que uno de los aprendizajes de la crisis, es la imperiosa necesidad por conocer y entender los distin-tos segmentos de mercado; las características no sólo de la demanda potencial, sino efectiva, es decir aquella que está determinada por la capacidad de compra de los potenciales compradores y por la posibilidad de observar desplazamiento de la vivienda que se está construyendo a los alrededores. Cabe señalar que existen aún una cantidad importante de mercados no atendidos, que pueden ser explorados, con mejores aproximaciones de las necesidades de los clientes. Por otro lado, la experiencia de la crisis, es probable que también haya aportado una revisión de procesos hacia la búsqueda de menores costos.

3 Esta interpretación parece consistente con lo que plantea el Infonavit en el Plan Financiero 2010-2014, donde se argumenta que los desarrolladores grandes redujeron el tamaño de sus proyectos y absorbieron la proporción del mercado que tenían los desarrolladores pequeños y medianos.

4 En particular, en los segmentos de ingreso bajo, el acceso requiere una base de capital importante, y en un buen número de casos, los constructores cuentan con reservas territoriales formadas con anterioridad.

5 En el Plan Financiero 2010-2014, Infonavit argumenta que, atendiendo a la experiencia histórica, el proceso de ajuste podría tomar entre dos y tres años.

15Enero 2010


Para evitar los riesgos de que una mayor concentración pueda llevar a un mayor poder de mercado que perju-dique al consumidor, es necesario seguir generando condiciones para la concurrencia de competencia en todos los segmentos y también habría que ir avanzando en asegurar la aplicación de los estándares que ya existen para la construcción de vivienda, en términos de área construida, materiales y acabados. El consumidor tendrá que ser más cuidadoso y exigente en la elección de su

vivienda. Al final, es posible y deseable que esta crisis traiga como resultado una industria más madura, más profesional y con consumidores mejor atendidos.

Referencias

Infonavit (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores). (2009). Plan Financiero 2010-2014. Diciembre.


2010 se perfila como un año de recuperación para la industria de la vivienda. Reactivación de la actividad y del empleo, así como esta-bilidad financiera serán factores críticos, pero también lo serán los programas de apoyo que tienen planeado el gobierno federal, los organismos públicos promotores de vivienda y la banca comercial para reactivar a la industria.

En esta sección se presentan las acciones que impulsarán la Comi-sión Nacional de Vivienda (Conavi), la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), Infonavit, Fovissste y la Asociación de Bancos de México (ABM). Estas acciones persiguen tres objetivos: primero, reactivar la actividad en el sector, después de un periodo de un poco más de dos años en que se mantiene en descenso en el ritmo de cons-trucción y venta de viviendas; segundo, aumentar la disponibilidad de recursos provenientes de la banca comercial para el sector para que, complementado con recursos públicos y nuevos esquemas de financiamiento, puedan atenderse las necesidades de financiamiento tanto para créditos hipotecarios como para construcción de vivienda (créditos puente), y; tercero, impulsar actividades complementarias como el desarrollo de infraestructura urbana y equipamiento.

Los bancos aumentarán la disponibilidad de recursos

La vivienda mantiene sólidos fundamentos para mantener crecimientos elevados en los próximos años. Estructura demográfica, formación de hogares y rezago habitacional seguirán siendo determinantes esen-ciales en un entorno institucional adecuado para el desarrollo de la actividad: apoyo de la banca de desarrollo y la solidez de organismos promotores de vivienda. La ampliación en la gama de productos dis-ponibles y la adaptación a ciertas características de los acreditados facilitará la reactivación. Por ejemplo: han aumentado la variedad de los esquemas de cofinanciamiento, productos para atender necesidades como la remodelación y acondicionamiento de viviendas, la ampliación seguros de vida y daños, de desempleo, etc.

Se espera que los Intermediarios Privados: Bancos y Sofoles y Sofomes Hipotecarias, aporten más del 40% del financiamiento de hipotecas, y hasta 70% del financiamiento necesario para la construcción de vivienda. La ABM proyecta que el crecimiento del financiamiento otorgado por intermediarios privados crezca en los próximos tres años a ritmos del orden entre el 15 al 20%.

Infonavit reforzará acciones en toda la cadena productiva de la vivienda

Para el Infonavit, las acciones a emprender van desde el apoyo a los constructores hasta esquemas para un mayor acercamiento y difu-sión de los productos disponibles con los acreditados potenciales. También, algo novedoso, buscará complementar sus recursos con inversión de los gobiernos estatales.

El instituto estima que, para el segmento de trabajadores que cons-tituyen la base de su meta crediticia (con ingresos de hasta cuatro salarios mínimos) existe un déficit de viviendas equivalente al 67% de los acreditados, y para el grupo restante (con ingresos mayores a

Inversión esperada en Vivienda en 2010Variación % real anual

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Infonavit, Fovissste,. Conavi, SHF, AHM, ABM

*Incluye Infonavit, Fovissste, Conavi y SHF

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Programa Nacional de Financiamiento a la Vivienda: Principales Acciones 2010

Volumen de hipotecas proyectadas para intermediarios privados

*Valor esperado para 2010-2012Fuente: BBVA Bancomer con datos de ABM y AHM

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17Enero 2010


1 Habrá que cuidar que estos cambios no terminen por desvirtuar todo el esfuerzo que ya se ha iniciado en términos de integrar información de calidad, y que ésta resulte confiable, con mecanismos transparentes de verificación. Permitir a los usuarios (oferentes de vivienda) decidir el tipo y la calidad de la información que incluya el RUV podría derivar al paso del tiempo, en que el sistema resulte poco confiable. Son necesarios mecanismos de supervisión.

cuatro salarios mínimos) el déficit se ubica entre el 37 y al 39%. Así, lo primero, será acelerar el paso en la edificación de vivienda. Para ampliar la accesibilidad al crédito puente parte los constructores, se reforzará el programa de Cartas Garantía iniciado en 2009. Se emitirán cartas garantías para proyectos en construcción con plazos hasta de 18 meses, dirigidas a trabajadores con ingresos entre 4 a 11 veces salarios mínimos. Además, incluirán información sobre la demanda potencial en la localidad del proyecto. También se pondrá a disposición de los intermediarios financieros la información relativa a los constructores de cada proyecto.

Por el lado de la demanda, se reforzarán los canales de contacto con los acreditados potenciales (existen 5.1 millones de trabajadores que en principio podrían calificar para un crédito y aún no lo solicitan). Se establecerá una mecanismo denominado “tubería de solicitan-tes” para canalizar a los acreditados potenciales, de tal manera que puedan ejercer sus créditos mejor informados y mejor educados en términos financieros.

Se fomentará la participación de los gobiernos estatales en el pro-grama de vivienda. El incentivo consiste en invertir entre 4 y 6 pesos adicionales por cada peso que los gobiernos aporten en subsidios al comprador de la vivienda, que pueden ser en efectivo, terrenos o facilidades administrativas.

Por último, se buscará ampliar la información disponible sobre la oferta registrada. A través de la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM), los interesados en adquirir vivienda podrán conocer la oferta disponible en el Registro Único de Vivienda (RUV), lo cual les facilitará la búsqueda y comparación de las alternativas de inmuebles. Esto se complementará con diversas adecuaciones que implementará el Infonavit para facilitar el registro de los proyectos; se contempla por ejemplo, modificar la información que se incluye en el RUV según los intereses y necesida-des de los usuarios, y que la verificación sea opcional1 .

Fovissste mantendrá sus metas para el 2010

Fovissste ha venido mejorando e incrementando su operación signifi-cativamente en los últimos años, con mayor transparencia y facilidad de acceso a los créditos que otorga. Para 2010 mantendrá su meta anual de 100 mil créditos, igual que el año anterior. El rezago que en-frenta en términos de cobertura a la población derechohabiente es aún considerable: se estima que al ritmo de expansión actual, el instituto requerirá entre 17 y 23 años para cubrir la demanda potencial. De la meta planteada, se estima que el 57% se otorguen bajo el esquema tradicional, el 27.5% bajo el esquema de Aliad2, 7.5% con subsidios, 6% pensionados y el restante será conyugal y respalda2. La colocación se estima en aproximadamente 250 mil millones de pesos en 2010, lo que representa un aumento de 21.11% con respecto a 2009.


FOVISSSTE:Proyecciones de financiamiento

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Fovissste

2580

175

398

533

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Créditos

Derrama (mmp)

La SHF promoverá nuevos esquemas de financiamiento

La prioridad para la SHF será restablecer el financiamiento a cons-tructores de vivienda, o el crédito puente. Con la crisis del 2009, una parte significativa de sus líneas de crédito disponibles para esta actividad se quedó sin ejercer por las dificultades financieras de las instituciones a través de las que los canalizaba, es decir, las Sofoles y Sofomes Hipotecarias. También se observó que el destino de los créditos puente comenzó a desvirtuarse, de contemplar inicialmente sólo la edificación de vivienda y urbanización secundaria, comenzó a utilizarse también para la adquisición de los terrenos, urbanización primaria, etc. Así, se plantean tres nuevos programas que ayuden a restaurar el canal del financiamiento.

Primero, fondear los proyectos que se encuentran en marcha o que quedaron pendientes de concluir. Esto operará a través de líneas de crédito, estableciendo criterios en cuanto a la viabilidad de los pro-yectos y con la aceptación de que el financiamiento adicional tenga prelación de pago sobre el crédito dispuesto a la fecha.

Segundo, fortalecer el esquema de garantías de SHF a los bancos que otorgan crédito a los constructores de vivienda. Los criterios para la operación de este esquema incluyen una relación de préstamo a valor del inmueble del 65%; plazos de tres años, con posibilidad de uno más de prórroga; la amortización es espejo de los activos; tope al valor de la vivienda, de hasta 500 mil udis. Se tiene como objetivo que el 80% de la línea de crédito se destinará a créditos individuali-zados colocados por Infonavit y 20% para el Fovissste. Las primeras pérdidas potenciales correrían a cargo del constructor, en tanto que SHF compartiría las segundas en “pari passu” con los bancos.

Tercero, desarrollar un producto estructurado para un conjunto de proyectos de diversos desarrolladores a través de un fideicomiso. Consiste en empaquetar un conjunto de proyectos y se obtienen re-cursos para fondearlos, vía un fideicomiso, a través de cuatro fuentes: SHF, quien se encarga de la edificación y parte de la infraestructura secundaria; intermediarios financieros, que otorgan el crédito puente con garantía “pari passu” de SHF; fondos de capital, quienes eva-lúan los proyectos y definen el vehículo financiero, y; el promotor de la vivienda, quien asume las primeras pérdidas. Se establece una cascada de pagos con derechos de prelación quedando en primer lugar la SHF y el intermediario financiero.2 Existe una variante en este esquema en donde se pueden derivar diversos fideicomisos, empaquetando a proyectos específicos.

Para contribuir a mitigar los riesgos, se plantean la existencia de planes administrados por el intermediario financiero y el fondo de capital. A su vez, el fondo de capital invierte en el suelo de cada proyecto y recupera su inversión cuando se haya pagado el crédito

2 En este punto, se trata de un esquema novedoso y promisorio en cuanto a su potencial como palanca de financiamiento. Habrá que seguir a detalle la evolución y la forma de operación. Comenzando por los montos de inversión que podrían estarse canalizando. Asimismo, habrá que prestar atención a los criterios para evaluar los proyectos, pues podrían derivar en que se aprueben los de los desarrolladores más importantes, que ya tienen acceso a otros esquemas de financiamiento (emisión de deuda, mercado accionario, etc.); ello podría ampliar la brecha entre las posibilidades de acceso al financiamiento entre desarrolladores grandes y pequeños.

19Enero 2010


puente, al cual protegió durante el proceso. La tasa de interés cobrada dependerá del nivel de riesgo de los proyectos.

Conavi acelerará la ejecución del presupuesto

Conavi tiene programado un presupuesto de 5.3 mil millones de pesos para el presente año, que representa en términos reales un crecimiento cercano al 5% respecto a lo ejercido en 2009 (4.9 mil millones). Entre las acciones que impulsará a lo largo del año destacan, en primer lugar, un ejercicio más expedito del presupuesto. Así por ejemplo, se plantean metas presupuestales por trimestre para cada entidad, que pueden ero-garse sólo en el periodo en curso y si dejan remanente se distribuirá entre las entidades con mayor inventario de vivienda y que sí hayan ejercido su presupuesto. Asimismo, se plantea ejercer el 60% del presupuesto anual en el primer semestre. En segundo lugar, buscará triplicar su presupuesto para acciones de sustentabilidad, de 500 millones a 1,500 millones de pesos a través de convenios con gobiernos estatales.3

Conclusiones

Experiencias de crisis económicas anteriores muestran que la re-cuperación de la industria de la vivienda puede retrasarse respecto al ritmo que lo hace el resto de la economía, principalmente por el retraso en el restablecimiento del canal de crédito o financiamiento de las diferentes etapas productivas de la vivienda y por los impactos en el mercado laboral. En esta ocasión, las políticas para normalizar las condiciones de financiamiento será esenciales, ya que como fue comentado en la sección macro, el impacto en el empleo en esta re-cesión ha sido más suave que en otros episodios similares. Sin duda, las medidas que han inyectado liquidez, tanto para desarrolladores como para consumidores ha sido esencial para reactivar la demanda de vivienda en el mercado. A su vez, incrementar la cobertura hacia mayores segmentos de la población y hacia otros segmentos de la cadena productiva vía la participación de la banca comercial y de desarrollo, proveer de mayor información de los mercados de suelo, precios y características de las viviendas serán herramientas que ayudarán a la recuperación de la industria.

ReferenciasABM/AHM (Asociación de Bancos de México/Asociación Hipotecaria Mexicana). (2009). Programa y acciones de financiamiento al sector vivienda en 2010. Presentación. Diciembre.

Conavi (Comisión Nacional de Vivienda). (2009). Programa “Ésta es tu casa”. Presentación. Diciembre

Infonavit (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Tra-bajadores). (2009). Acciones de impulso al sector vivienda 2010. Presentación. Diciembre

Fovissste (Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado). (2009). Un nuevo Fovissste (2007-2010). Presentación. Diciembre.

SHCP (Secretaría de Hacienda y Crédito Público). (2009). Perspectivas eco-nómicas y de financiamiento a la vivienda. Presentación. Diciembre.

3 Bajo este esquema, la Conavi buscará aumentar en 50% los recursos que aporten a esta materia los gobiernos estatales, o un esquema de 2 (pesos del gobierno estatal) x 1 (peso del gobierno federal).

Dispersión mensual del programa “Esta es tu casa” para 2010Millones de pesos

Fuente: BBVA Bancomer con datos de CONAVI

800

525 505 485 465 445 425 405 385 365345

231

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800

700

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300

200

100

0Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic


Los CKDes: una Nueva Alternativa de Financiamiento

El pasado 2 de octubre del 2009, la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) inauguró un nuevo segmento en el área de mercado de capitales, enfocado al financiamiento de proyectos que tienen un alto potencial de crecimiento, como por ejemplo: infraestructura (carreteras, ferroca-rriles, puertos, aeropuertos, etc.), energía (generación de electricidad, producción de hidrocarburos, edificación de refinerías, gas, petroquímica), agua (construcción de redes hidráulicas, tratamiento de agua, etc.), desarrollo y consolidación de industrias (exportadoras, desarrollo de tecnología, etc.) y apoyo a diversos segmentos del sector inmobiliario como: urbanización, equipamiento urbano, parques industriales, desarrollos comerciales, habitacionales y las diferentes etapas en el proceso de edificación, etc. Los recursos provendrán de inversionis-tas privados, a través de nuevos instrumentos, llamados “Certificados de Capital de Desarrollo (CKDes)”.

Los CKDes son desde un punto de vista jurídico: certifi-cados bursátiles fiduciarios, es decir, los recursos de los inversionistas se aportan a un fideicomiso para un desti-no específico y se obtiene un rendimiento generado por los flujos del proyecto, que por su naturaleza es incierto y de largo plazo. Existe un comité técnico con el 25% de miembros independientes, que será el responsable de la toma de decisiones, aunque también se contempla la posibilidad de contar con otros miembros que tengan una elevada participación de la inversión. El plazo del proyec-to es especifico, pero a diferencia de otros instrumentos, los CKDes no tienen una calificación. Los proveedores de precios y/o valuadores independientes son los que otorgarán un precio al instrumento. Por su naturaleza se considera que serán instrumentos poco líquidos y por tanto, su tenencia debería ser de largo plazo.

Por estas características se considera que los adquirientes serán primordialmente inversionistas institucionales como: siefores, fondos de pensión privados, aseguradoras e in-cluso podrían participar personas físicas de alto patrimonio. Estos inversionistas podrían diversificar sus portafolios e incrementar su rendimiento a través de instrumentos de esta naturaleza. Las siefores pueden invertir en este tipo de instrumentos desde el 28 de marzo de 2008, cuando se anunció una modificación a su régimen de inversión, en donde se permite invertir hasta 10% del portafolio en instrumentos estructurados, como ahora los CKDes.

Por el momento, se han realizado dos emisiones: la primera fue la Red de Carreteras de Occidente (RCO) ganador de una concesión del FARAC I, que le otorga el derecho y la obligación de construir, operar, conservar y mantener un pa-

quete formado por cuatro autopistas: Maravatio-Zapotlanejo (309.7km), Guadalajara-Zapotlanejo (26km), Zapotlanejo-Lagos de Moreno (118.5 km) y León-Aguascalientes (103.9 km) y también incluye otras obras de ampliación en otros tramos de autopistas. El plazo es abril del 2038. La segunda emisión fue de WAMEX Capital, que se destinará a financiar proyectos a pequeñas y medianas empresas, del sector manufacturero y de servicios a través de un fondo de capital privado. El vencimiento de la operación será en nov. 2019.

Se espera que en el primer semestre del 2010, se realicen tres emisiones más, una de ellas correspondería a Prudential Real Investors (PREI) que se orientará a parques industriales: naves de producción o centros de distribución, ya sea tanto para la construcción de estos parques o bien la adquisición de instalaciones que se encuentren en funcionamiento. La oferta se prevé realizarla en el primer semestre del 2010.

Valoración positiva: un nuevo instrumento con beneficios para el inversionista y el emisorEl lanzamiento de los CKDes es un esfuerzo positivo, ya que contribuye a enriquecer las fuentes de financiamiento de proyectos que en el país tienen un elevado potencial, muestran un rezago importante y en consecuencia requie-ren elevados recursos. Para los inversionistas ofrece otra alternativa, que además de diversificar sus portafolios podría ofrecer un mayor rendimiento esperado, idealmente cuando se considere un horizonte de largo plazo. Además, de estos instrumentos es necesario explorar otras alternativas de financiamiento para infraestructura y desarrollo de las dife-rentes etapas del sector inmobiliario en México, como por ejemplo, para lograr un mayor impulso a los bancos de tierra, y desarrollo de infraestructura urbana y equipamiento, que muestran condiciones relativamente incipientes pero, que puede representar oportunidades para el desarrollo de otros instrumentos de deuda y capital privado, como por ejemplo: los bonos pre-operativos, que son muy conocidos y exitosos en Chile o bien para la ampliación del financiamiento del mercado habitacional como los Bonos Cubiertos (Covered Bonds) ó Cédulas Hipotecarias.

ReferenciasAlbo, Adolfo, Fernando Balbuena y Eduardo Torres (2009). “Financia-miento de largo plazo: los Covered Bonds…” Situación Inmobiliaria México. BBVA Bancomer Servicio de Estudios Económicos. Oct.

BMV (Bolsa Mexicana de Valores). (2009), Prospecto de coloca-ción, características del instrumento y diversos comunicados de prensa en relación a la emisión de los CKDes.

RED (Red de Carreteras de Occidente). (2009), Prospecto de Colocación de Certificados Bursátiles Fiduciarios. Septiembre.

RED Wamex Capital, (2009), Prospecto de Colocación de Certi-ficados Bursátiles Fiduciarios, octubre.

21Enero 2010


Cada año en el mes de diciembre, el Infonavit presenta su Plan Financiero, en esta ocasión, existen pronunciamientos interesantes sobre el funcionamiento del instituto que tendrán repercusiones sobre el desarrollo del sector inmobiliario. Como de costumbre se detallan las metas de colocación de créditos, en esta edición para el horizonte contemplado entre el 2010-2014. Elementos clave en este documento son la valoración realizada sobre el impacto de la crisis económica de 2009 en el sector de la vivienda y su perspectiva de una gradual recuperación. Asimismo, se aprecian cambios impor-tantes en el enfoque de la demanda, tanto en la forma de medirla como de los productos financieros que se requieren para atenderla. En esta sección se presentan los principales mensajes contenidos en dicho documento y las implicaciones que puede tener para el sector inmobiliario en el corto y mediano plazo.

Los efectos de la crisis en la oferta de vivienda

El diagnóstico de la oferta señala la fuerte caída en la construcción de vivienda (39% anual al tercer trimestre del 2009), y en las ventas, con fuertes diferencias en estas últimas según el tamaño de los desarrolladores. Mientras que las constructoras que cotizan en el mercado accionario registraban al tercer trimestre del 2009 una caída moderada del 3% anual, para otros constructores que igualmente edifican un volumen importante, pero tienen menor capacidad de acceso al financiamiento (p. ej: empresas grandes que no cotizan en la bolsa de valores) la caída en las ventas había sido del 9%; en tanto, para las empresas de pequeña escala la contracción fue más severa, del 21% en el mismo período.

El documento argumenta que una parte importante de la caída en la construcción de vivienda estuvo asociada a la interrupción de los canales de financiamiento, a través del crédito puente. Mirando hacia adelante, haciendo una revisión de los episodios de contrac-ción ocurridos en los últimos 25 años, se apunta que el proceso de recuperación toma algo entre dos y tres años en consolidarse. Con base en estas consideraciones históricas en 2010 podría continuar la tendencia observada en 2008 y 2009 hacia una moderada cons-trucción de vivienda, que puede resultar menor a lo observado en los años previos, es decir, con respecto a la parte más alta del ciclo de vivienda.

El instituto apunta que las diferencias en la magnitud de contracción en las ventas de vivienda reflejan no solo la caída de la demanda, sino el acceso al financiamiento para su edificación e individualiza-ción. A lo largo del 2009, los programas del Infonavit se mantuvieron vigentes y se contó con financiamiento para los megadesarrolldores para la construcción de vivienda en segmentos de bajos ingresos –en donde influyen más las condiciones preferenciales de créditos, algunos subsidios y existe cierta demanda insatisfecha–, a los cuales se enfocan los constructores de mayor tamaño1.

Plan Financiero del Infonavit 2010-14: una Revisión a la Estrategia de Mediano Plazo


1 Esta afirmación simplemente enfatiza el efecto en la oferta de vivienda proveniente de las diferencias que tuvieron los constructores para el acceso al crédito puente, que si bien fue en general más selectivo, se agudizó para los de menor escala, teniendo un impacto claramente diferencial. .

2 Para un estudio más detallado de las necesidades de vivienda, tanto para adquisición como remodelación revisar: ¿existe actualmente un déficit de vivienda?, en Situación Inmobiliaria México de octubre del 2008, en donde se presentan diferentes definiciones y estimaciones sobre este déficit.

Un nuevo enfoque de demanda, tendrá que ser más preciso

En términos de la demanda de vivienda se aprecian algunos cambios de enfoque, apuntando a la necesidad de hacer un diagnóstico más preciso en cuanto a las necesidades de vivienda, que contemple no sólo a los trabajadores calificados pendientes de ejercer su crédito hipotecario, sino también y sobre todo, las características determi-nantes de la demanda habitacional de la población, que incorpore las tendencias en materia demográfica, como la formación de hogares, pero también otros elementos esenciales de la demanda. Por ejem-plo, se argumenta que al hacer un análisis detallado de la dinámica de la formación de hogares han venido cobrando importancia los lide-rados por mujeres, que aún registran niveles salariales y estabilidad laboral más bajos que los observados para la población masculina.

También como resultado de un análisis más cuidadoso de las ne-cesidades de vivienda, Infonavit buscará diversificar su oferta de productos para cubrir no sólo adquisición de vivienda como sucede hasta ahora, sino también ampliaciones y remodelaciones. Se argu-menta que del rezago habitacional que existe en el país, de alrededor de 2.5 millones de viviendas para los trabajadores afiliados al IMSS, cerca de un 50% podría estar asociada a condiciones de hacinamiento y una limitada duración de los materiales; es decir, para estos ne-cesidades de los derechohabientes podrían requerir soluciones de remodelación y acondicionamiento, y no necesariamente adquirir vivienda2.

Desde nuestro punto de vista, el instituto envía un mensaje relevante para los desarrolladores de vivienda, y consiste en que es cada vez más importante contar con un análisis con mayor profundidad sobre la demanda efectiva de vivienda, no únicamente sobre la demanda potencial. Elementos como la capacidad de pago de las familias, la oferta circundante a los desarrollos y elementos particulares que ca-racterizan las preferencias de los consumidores deberán incorporarse en las decisiones de localización y características de los desarrollos habitacionales.

Una conclusión importante a la que se llega en el documento, y que constituye una postura determinante para el futuro, corresponde a que ahora las estimaciones de la demanda de vivienda serán reali-zadas por parte de Comisión Nacional para la Vivienda (Conavi); con base en ellas, Infonavit deberá establecer sus metas de colocación de créditos. Esta decisión, a favor de la cual esta publicación se había pronunciado tiempo atrás considerándola como muy necesaria (ver Situación Inmobiliaria México de octubre 2009), representa un avance importante para el sector, pues orientará a los organismos públicos de vivienda a su vocación natural, en el caso del Infonavit

Rezago Habitacional: nacional vs. afilia-dos al IMSSMillones de hogares y contribución

Fuente: BBVA Bancomer con datos de Infonavit

41,2%52,0%

23,4%

18,8%

35,3% 29,2%

Nacional Afiliados al IMSS

Hacinamiento Duración de materiales Deterioro

9.75 mills. 2.5 mills.

El aumento de los créditos en prórroga ha sido más pronunciado entre el seg-mento de menores ingresosMiles de créditos


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9

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Ingresos hasta 4 S.M.

Ingresos mayores a 4 S.M.

23Enero 2010


Créditos Infonavit


-3,4

-1,3

1,4 1,92,4

4,2

6,3

10,09,58,9

-6,0

-4,0

-2,0

0,0

2,0

4,0

6,0

8,0

10,0

12,0

1 a 2 2 a 4 4 a 7 7 a 10 Mayor a 10Rentabilidad del financiamiento

Tasa de interés

al financiamiento de vivienda y en el caso de Conavi al proceso de planeación y coordinación de políticas públicas del sector. Esta preci-sión de funciones es posible que facilite gradualmente la difusión de metas y permita a los desarrolladores realizar mejores estimaciones de demanda, previas a la edificación; lo cual se debería de traducir en una mejor sincronización de oferta y demanda de vivienda, redu-ciendo la duración y magnitud de ciertos episodios de sobre oferta habitacional que hemos observado en el pasado. Asimismo, resta presión al Infonavit de tener la doble responsabilidad de garantizar el financiamiento y de cuantificar las necesidades de vivienda a nivel local y por segmento.

La población de menores ingresos seguirá siendo prioritaria

En su plan financiero, Infonavit ratifica que el énfasis de sus progra-mas de vivienda se enfocará a la población de menores recursos. No obstante, se enfatiza también en la dificultad que implica cumplir simultáneamente con la atención a este segmento de trabajadores, manteniendo niveles de capitalización adecuados, que mantengan la plena solvencia del Instituto. Derivado de la crisis, el aumento en la cartera vencida y en prórroga3 se ha incrementado en forma conside-rable (los créditos en prórroga pasaron de 78 mil en agosto de 2008 a 234 mil en octubre de 2009), sobre todo entre la población con me-nores ingresos. Asimismo, se ha detectado que los trabajadores en este segmento tienen mayor riesgo de pérdida de empleo, periodos de desempleo más extensos y mayor incumplimiento de pagos. Así, mientras que la pérdida esperada de la cartera de crédito entre los segmentos de ingreso superiores a cuatros salarios mínimos es de 1.5%, en los que se ubican por debajo de dicho nivel es de 2.2%.

De acuerdo con el instituto, los subsidios cruzados han sido parte medular de la estrategia para mantener la atención a los grupos de menores ingresos sin vulnerar la posición financiera: las tasas de in-terés para este segmento se ubican en 4%, y se elevan a 10% para los de mayores ingresos. El otro elemento igualmente importante en la estrategia es el pago a la subcuenta de vivienda, que para el 2010 se ha definido en 3%, por debajo del ritmo de incremento esperado de la inflación, 3.3% promedio anual4.

Metas de colocación y financiamiento

Las metas de colocación del Infonavit para 2010 se ubican en un rango entre 475 mil a 525 mil créditos, en función de la demanda y la disponibilidad de financiamiento. La cifra no es muy distinta a la que se planteó para 2009, entre 450 mil y 500 mil créditos. El cum-plimiento de la meta dependerá de la normalización en la edificación de vivienda, en particular que se restablezca la cadena de producción del sector a través de la penetración del crédito puente. Es importante destacar que el Infonavit cuenta con recursos para el financiamiento de vivienda para cumplir las metas planteadas para el año.

Metas de crédito Infonavit para el 2010

Miles de Derrama Producto créditos Part % (mp)

Menos de 2 VSM 80 17 12,734 2 a 4 VSM 205 43 45,315 Mayor de 4 VSM 65 14 19,704 Infonavit Total 70 15 15,162 Cofinavit < 11 VSM 15 3 2,835 Cofinavit AG 10 2 1,665 Infonavit - Total AG 30 6 1,665 Total 475 100 5,059

Fuente: BBVA con datos de Infonavit Nota: mp = millones de pesos

Metas Infonavit 2010 - 2014Miles de créditos


475 480 505 540 570

50 5050

5050

525 530 555590

620

2010 2011 2012 2013 2014

Con fuentes alternas de financiamientoMeta Infonavit

3 Periodo de gracia para créditos en mora, antes de que se les considere cartera vencida. Cabe apuntar que este tratamiento de la cartera es privilegio exclusivo de Infonavit.

4 Es decir, los trabajadores con mejor remuneración en términos relativos terminan subsidiando a los de menores ingresos vía las tasas de interés que pagan en sus créditos hipotecarios y, obteniendo menor rentabilidad en su cuenta de vivienda, de la que obtendría en otras opciones de ahorro o inversión.


En términos de la distribución de los créditos, 60% estará destinado al segmento de ingresos de hasta cuatro salarios mínimos, 14% a créditos otorgados con recursos propios para trabajadores de in-greso superior a dicho nivel, y el resto se destinará a esquemas de cofinanciamiento.

En un horizonte de mediano plazo, se anticipa mantener las metas de créditos prácticamente al mismo nivel en el 2010 y 2011, e incre-mentarlas gradualmente a partir de entonces. Para 2014 se plantea una colocación de hasta 620 mil créditos, 18% superior a lo previsto para 2010.

Conclusiones: se destaca la importancia de aproximar de mejor manera la demanda

El Plan Financiero 2010-2014 contiene elementos de diagnóstico de la crisis actual y el marco conceptual que marcará la ruta de los programas y políticas del Infonavit para los próximos años. Algunos de los planteamientos implican cambios importantes en la forma de operar del instituto y tendrán implicaciones para la industria, si bien se verán en forma gradual y más clara a partir del 2011. Entre estas modificaciones destaca el cambio de enfoque en cuanto a la forma de identificar las necesidades de vivienda que existen en el país, así como también en los productos que el mercado requiere. Es decir, el propósito es mejorar las formas de estimación de la demanda por parte de todos lo integrantes del sector, de manera destacada para los desarrolladores, lo cual probablemente resultará en beneficios para todo el sector. Una mejor coordinación interinstitucional, desarrollo de nuevos productos y atención a nichos de mercado aún no aten-didos serán algunos de los beneficios que podrán observarse en el mediano plazo como resultado de estos cambios. Por lo pronto, para el 2010 continuará el impulso a la industria de la vivienda, buscando restablecer las condiciones, tanto de oferta como de demanda, que la afectaron con mayor fuerza durante 2009. En síntesis, lo que refleja una expectativa positiva para el año que comienza.

Referencias

Infonavit (Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Traba-jadores). (2009). Plan Financiero 2010-2014. Diciembre.

25Enero 2010


Entre los eslabones o cadenas productivas que integran la industria de la vivienda, el financiamiento a los constructores juega un papel fundamental. Es un hecho conocido que parte de la contracción del mercado hipotecario en 2009 estuvo asociado, no únicamente a una disminución de la demanda de vivienda producto de la crisis que ha sido lo más evidente, sino también a las dificultades que enfrentaron los desarrolladores para obtener financiamiento, lo cual se reflejó en una disminución de la oferta de vivienda, generando en algunas regiones una escasez habitacional. El tema aún no esta plenamente resuelto, y podría seguir deteniendo el dinamismo del sector inmobiliario para el 2010, dado que el canal del crédito no se ha restablecido comple-tamente, especialmente por el lado de los intermediarios financieros no bancarios. Este artículo analiza las principales características del crédito puente, su participación como fuente de financiamiento, la evolución de la cartera, tanto por tipo de intermediario (bancario y no bancario) como a nivel geográfico, así como sus perspectivas para el 2010, en términos de monto como del número potencial de viviendas a financiar. Además, se complementa con un recuadro en donde se detalla un conjunto de medidas anunciadas recientemente por Socie-dad Hipotecaria Federal (SHF) para aliviar esta situación. ¿Qué son y cómo funcionan?

Los créditos puente son financiamientos que otorgan los interme-diarios financieros a los constructores de vivienda para el desarrollo de unidades habitacionales, se utilizan en algunos casos para el de-sarrollo de urbanización secundaria y sobre todo para la edificación de las viviendas. En las etapas iniciales de la cadena productiva de vivienda que están constituidas por la adquisición de suelo, urbani-zación, equipamiento e infraestructura se realiza principalmente a través de fondos de capital de riesgo, inversión gubernamental y recursos de la banca de desarrollo1.

Crédito Puente: ¿Nuevamente un “Cuello de Botella” para el Sector Inmobiliario en 2010?

Cadena de valor del sector vivienda

Fuente: Infonavit

1 Es necesario mejorar el marco institucional para generar en forma más eficiente oferta de suelo urbanizable de tal manera que sea un factor de impulso a la profundización del financiamiento de estas etapas. Un estudio de la problemática de la constitución de suelo urbanizable se encuentra en el número de octubre del 2009, del Situación Inmobiliaria México.

Financiamiento con crédito puente Financiamiento con crédito individual

- Mercado escasamente desarrollado - Sofoles reducen crédito en 65% - Fuentes disponibles: Infonavit, Fovissste, intrmediarios financieros

- Bancos reducen crédito en 15% - Fuentes de financiamiento de cartera: Cedevis, Borhis

Cadena de valor del sector vivienda

Financiamiento con fondos de capital y/o inversión gubernamentalo banca de desarrollo

- Financiamiento sujeto a disponibilidad de recursos públicos

- Escaso financiamiento a desarrolladores de pequeña escala

Adquisición

de vivienda

Urbanización

primaria

Equipamiento e

infraestructura

Urbanización

secundaria

Edificación de

viviendaIndividualización


Para comprender la evolución actual del crédito puente, es importante conocer las características de estos financiamientos. Típicamente cu-bren en promedio el 65% del valor de la garantía, que habitualmente lo constituyen los terrenos en donde se van a construir las viviendas y se otorgan en parcialidades a medida que avanza la obra, o a través de las llamadas “ministraciones”. El plazo es por lo general de dos años, prorrogables otros dos, la fuente de pago del financiamiento son las ventas de vivienda. Estos créditos son otorgados principalmente por los intermediarios financieros no bancarios (sofoles y sofomes hipotecarias) y por los bancos.

A su vez, una parte importante de la fuente inicial o fondeo de los crédito puente se obtiene a través de colocaciones de deuda, o bur-satilizaciones. Para las sofoles y sofomes, entre 2006 y 2009 dichas bursatilizaciones han representado alrededor del 27% del valor de los créditos puente otorgados. En 2009 sin embargo, estas instituciones han reducido el financiamiento a constructores en forma considera-ble. Al cierre del tercer trimestre de 2009, el saldo de la cartera de crédito puente se había contraído en alrededor de 30% en términos reales respecto al nivel mostrado al cierre de 2008; para los créditos individuales, la contracción fue mucho más modesta, de 5.2%.

Este comportamiento es reflejo de las dificultades para colocar emi-siones de deuda respaldadas con créditos puente, o bursatilizaciones. En 2007 el monto de dichas emisiones llegó a niveles cercanos a los veinte mil millones de pesos, pero en 2008 la cantidad no llegó siquiera a siete mil millones.

En consecuencia, los bancos han incrementado su participación en el financiamiento de créditos puente, e incluso en 2009 el saldo de esta cartera supera al otorgado por las sofoles y sofomes hipote-carias. Ello sin embargo, no ha sido suficiente para evitar una caída en el financiamiento total otorgado: para crédito puente, sumando a ambos tipos de intermediarios, el saldo en agosto del 2009 resultó 17% inferior al registrado al cierre de 20082.

La fuerte caída en el financiamiento a la construcción de vivienda por parte de los intermediarios no bancarios comenzó en 2008 y se agudizó en 2009 debido a la combinación de diversos factores. Por un lado, el fuerte impacto que tuvieron la recesión en la economía de EEUU sobre el segmento y las regiones atendidas en forma tradicional por las sofoles y sofomes hipotecarias. Comparada respecto a los bancos, la distribución geográfica de la cartera de crédito en estas instituciones tiene mayor concentración en entidades que han sido fuertemente afectadas por la recesión económica, por la presencia de maquiladoras, industria auto-motriz o el turismo, actividades más expuestas a la recesión proveniente de EEUU. Así por ejemplo, mientras que los estados de Baja California, Sonora y Tamaulipas registraron en 2008 una participación de 14% en la cartera de créditos individuales de las sofoles y sofomes hipotecarias, en la de los bancos fue de 7%; por su parte, el peso de Baja California Sur, Quintana Roo y Guerrero –fuertemente enfocadas al mercado turístico y de segundas residencias- para las sofoles y sofomes hipotecarias fue de 13%, en tanto que para los bancos fue de tan sólo el 4%.

Las bursatilizaciones de crédito puente se frenaron desde 2008Total de bursatilizaciones*, Miles de millones de pesos

* Incluye montos en Udis, dólares y pesosFuente: BBVA Bancomer con datos de SHF

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La cartera de crédito de las Sofoles/So-fomes se ha reducido principalmente en crédito puenteMillones de pesos a precios del tercer trimestre 2009

Fuente: BBVA Bancomer con datos de AMFE

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2006 2007 2008 2009*Créditos individuales Créditos puente

2 Cabe precisar que, si bien las estadísticas presentadas por la AHM marcan la tendencia correcta, en el caso particular del monto del financiamiento provisto por los bancos a la construcción de vivienda podría ser mayor al que se registra bajo la categoría de crédito puente, debido a que algunos lo contabilizan dentro de la categoría de crédito a empresas o comercial.

27Enero 2010


La crisis financiera global agudizó el problema, se elevó la aversión al riesgo, en particular para los instrumentos vinculados con el mercado inmobiliario y prácticamente se cerró el acceso al financiamiento internacional y parcialmente para el doméstico, tanto para coloca-ción de hipotecas como para créditos puente. La última emisión de bursatilizaciones de cartera respaldadas por crédito puente (incluidas banca, sofoles y sofomes hipotecarias) ocurrió a mediados de 2008, unos meses antes de que se detonara la crisis financiera a nivel global con el anuncio de la bancarrota de Lehman Brothers en EEUU.

Por último, el propio esquema de operación de los créditos puente aceleró el deterioro de la cartera. Éstos se otorgan conforme avanza la construcción de las viviendas, de modo que una contracción de las ventas provocó el agotamiento de la liquidez, de tal forma que un buen número de proyectos se quedaron sin completar, ni ven-der, y por tanto, tampoco se liquidaron. Así, la caída en los flujos de financiamiento de las sofoles y sofomes hipotecarias vía colocacio-nes de cartera o venta de hipotecas, se tradujo rápidamente en un súbito incremento de la cartera vencida. A su vez, el incremento de cartera vencida se tradujo en aumentos en las reservas preventivas contrayendo aún más la liquidez. Los programas de apoyo por parte del gobierno federal, si bien oportunos, resultaron insuficientes para contener la caída en el financiamiento3.

A inicios de 2008 el índice de morosidad de la cartera de créditos puente para las sofoles y sofomes hipotecarias era del orden de 5%, que se elevó a cerca de 8% hacia finales de ese año, y de ahí trepó hasta niveles cercanos al 30% al cierre del tercer trimestre de 20094. Las cifras por entidad federativa muestran que el aumento en la cartera vencida fue creciendo gradualmente durante 2008, y que en 2009 se generalizó. Dicho ello, puede también precisarse que, al cierre del tercer trimestre de 2009, el 50% de la cartera vencida se concentraba en ocho entidades.

La importancia de restaurar el crédito puente

Las cifras de colocación de vivienda por parte de Infonavit durante 2009 son elocuentes en torno a las implicaciones de no contar con esquemas de financiamiento que cubran de manera suficiente las necesidades de construcción de vivienda. Debido principalmente a la escasez de oferta de vivienda, de los 500 mil créditos planteados como meta para el 2009, la colocación efectiva estuvo en 450 mil; de esta cifra, 30% fueron viviendas usadas, cuando tradicionalmente su participación en el total de ventas alcanzaba apenas el 10%.

Así, puede ejemplificarse que la escasez de financiamiento en 2009 se reflejó en cerca de 150 mil viviendas que no alcanzaron a cons-truirse. A ello habría que agregar lo ocurrido en los segmentos de vivienda de mayor valor, que no forman parte del mercado objetivo del Infonavit, y para los cuales también se registraron restricciones.

Los focos rojos se encendieron en el segundo semestre de 2008, aunque el problema se generalizó en 2009Indice de morosidad, %

Fuente: BBVA Bancomer con datos de AHM

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En el crédito puente, los bancos no han logrado compensar del todo la contrac-ción por parte de las sofoles/sofomesCartera vigente, millones de pesos, precios constan-tes de agosto 2009

Fuente: BBVA Bancomer con datos de AHM

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3 Por parte del Infonavit, se flexibilizaron las condiciones para los constructores en términos de avance de obra para poder registrar sus proyectos dentro de la oferta disponible de vivienda. El apoyo por parte de la SHF consiste en un programa de garantías para respaldar a quienes otorgan crédito puente.

4 También es oportuno señalar que hacia el interior del sector de sofoles y sofomes hipotecarias existen diferencias significativas en el comportamiento de la cartera vencida y en la administración de diferentes áreas, como la cobranza, que en algunas de ellas ha sufrido retraso agravando su situación financiera.

… para las cuales la cobranza también se ha complicadoMorosidad*, %

* Cartera vencida/cartera totalFuente: BBVA Bancomer con datos de AHM

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Total

Bancos

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De acuerdo con cifras de la Asociación Hipotecaria Mexicana (AHM), durante 2008 y 2009, la participación del financiamiento o crédito puente dentro del valor de las viviendas construidas se ubicó entre 25 y 30%. Asimismo, medido como proporción de las hipotecas colocadas, el financiamiento a la construcción de vivienda por parte de intermediarios bancarios y no bancarios representó cerca del 20% en 2008, y 17% en 2009.

A partir del número de créditos puente registrados y el monto prome-dio de cada uno, se obtiene que en 2008 el financiamiento otorgado por los intermediarios financieros a la construcción de vivienda fue de 50 mil millones de pesos en 2008 y de 35 mil millones en 20095. Este conjunto de información constituye la base para estimar las necesidades de financiamiento a nivel nacional en 2010.

Haciendo estimaciones a partir de las metas de colocación de crédito por parte de Infonavit y Fovissste para 2010, que se ha establecido en 500 mil y 100 mil hipotecas respectivamente, y considerando una mezcla de viviendas nuevas y usadas similar a la observada en 2010, se obtiene que el monto de inversión destinada a créditos puente deberá ubicarse entre 50 y 58 mil millones de pesos medido a precios de 20096. La pregunta inmediata es de dónde provendrán los recursos para normalizar el financiamiento y la asignación de los créditos puente, sobre todo si se toma en cuenta que los intermediarios no bancarios podrían continuar enfrentando algunas dificultades para el acceso al financiamiento. Parece una oportunidad atractiva para las institucio-nes bien capitalizadas, tanto sofoles o sofomes hipotecarias como los propios bancos, si bien en un horizonte de mediano plazo es claro que el sector inmobiliario enfrenta el reto de encontrar esquemas o mejores modelos que logren satisfacer en forma adecuada la de-manda de financiamiento a lo largo de los distintos eslabones de la cadena de valor.

En este contexto, resalta la importancia de las medidas recientemente anunciadas por SHF para aliviar esta problemática, intentando nor-malizar las condiciones de financiamiento del crédito puente (revisar recuadro sobre programas de apoyo al sector vivienda en 2010)

En el número anterior de Situación Inmobiliaria México se aborda el tema de los esquemas de financiamiento disponibles y la necesidad de desarrollar nuevos instrumentos como los bonos cubiertos (o Co-vered Bonds), de cara a las necesidades de mediano plazo. Para los organismos públicos promotores de vivienda, la banca de desarrollo y las entidades encargadas de la regulación, es necesario ligar las metas de colocación de crédito a la disponibilidad de financiamiento, así como a los programas de apoyo, de modo que se pueda garantizar que se construya el número de viviendas necesario para cubrir las metas de créditos.

5 Para la estimación de 2009 se utilizan cifras anualizadas con base en resultados al tercer trimes-tre.

6 Estableciendo un intervalo de cumplimiento de la meta de colocación de créditos tanto de Infonavit como de Fovissste de entre 85 y 100%; considera también la relación entre viviendas colocadas y construidas con crédito puente, y el monto de financiamiento promedio por cada vivienda construida con crédito puente.

Aunque el aumento en morosidad es general, las entidades de mayor peso en la cartera figuran entre las más proble-máticasMorosidad y participación % en cartera vencida*, agosto 2009

Nota: Las cifras consideran sólo cartera distribuida geográficamente (27% del total no lo está)*Cifras en cursivasFuente: BBVA Bancomer con datos de AHM

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Aportan en conjunto 50% del valor de la cartera vencida

Inversión requerida crédito puente: 2010 (Millones de pesos)

Rango bajo Rango alto

Aguascalientes 729 838 Baja California 3,911 4,498 Baja California Sur 870 1,001 Campeche 296 340 Coahuila 1,159 1,333 Colima 352 405 Chiapas 319 366 Chihuahua 1,626 1,870 Distrito Federal 6,284 7,227 Durango 383 440 Guanajuato 1,902 2,188 Guerrero 1,407 1,618 Hidalgo 696 800 Jalisco 3,059 3,518 México 7,728 8,888 Michoacán 738 848 Morelos 645 741 Nayarit 447 514 Nuevo León 3,565 4,100 Oaxaca 214 246 Puebla 1,274 1,465 Querétaro 2,748 3,160 Quintana Roo 1,445 1,661 San Luis Potosí 738 849 Sinaloa 1,570 1,806 Sonora 1,683 1,935 Tabasco 711 818 Tamaulipas 1,290 1,484 Tlaxcala 24 28 Veracruz 1,226 1,410 Yucatán 1,187 1,365 Zacatecas 188 216 Total 50,414 57.976

Nota: Las estimaciones consideran crétidos individuales de vivienda nueva, relación entre viviendas colocadas y construi-das con crédito puente y monto de crédito puente promedio por viviendaFuente: BMV y BBVA Bancomer

29Enero 2010


Conclusiones: es necesario continuar explorando nuevas alternativas de financiamiento

Luego de un año de fuertes ajustes tanto por la parte de la oferta como de la demanda, el 2010 se perfila para ser un año de recupera-ción en el sector inmobiliario en México. Sin embargo, una condición necesaria para ello, es que se reactive la construcción de vivienda, que a su vez requiere del restablecimiento de los canales de financia-miento. Para algunos intermediarios ésta podría ser una oportunidad para mejorar, consolidar o ampliar su posición en un mercado que se encuentra ávido de recursos. Sin embargo, el financiamiento co-mienza a ser un tema que puede frenar el ritmo de crecimiento de la industria, que estamos empezando a notar. Atenderlo, con nuevos instrumentos financieros, y programas de apoyo gubernamental bien enfocados e instrumentados como los que se han anunciado por parte del gobierno federal y los organismos públicos de vivienda para llevarse a cabo a lo largo del 2010, serán la clave para garantizar un ritmo de expansión sostenido para el sector de la vivienda, en el presente año y los siguientes.

Referencias

ABM/AHM (Asociación de Bancos de México/Asociación Hipotecaria Mexicana). (2009). Programas y acciones de financiamiento al sector vivienda en 2010. Diciembre.

Fovissste (Fondo para la Vivienda del Instituto de Seguridad y Ser-vicios Sociales para los Trabajadores del Estado). (2009). Un nuevo Fovissste (2007-2010). Diciembre.

Infonavit (Instituto del Fondo Nacional de Vivienda para los Tra-bajadores). (2009). Acciones de impulso al sector vivienda 2010.Diciembre.

SHF (Sociedad Hipotecaria Federal). (2009). Índice SHF de precios de vivienda en México. Presentación. México. Octubre.


Algunos Indicadores Financieros de las Principales Sofoles y Sofomes Hipotecarias

En el análisis de la industria de la vivienda durante 2009, y en particular del crédito puente, es obligada la revisión al desempeño de las sofoles y sofomes espe-cializadas en el sector. Aquí se presenta una síntesis de los principales indicadores financieros de las empresas más representativas entre este tipo de intermediarios financieros no bancarios.

Cabe decir que si bien no todas las sofoles y sofomes Hipotecarias se encontraban en la misma situación antes de la crisis y, algunas han sabido administrar de mejor manera la recesión, las cifras señalan una correlación elevada entre mayor cartera vencida con respecto a mayor participación en el mercado. Es decir, puede apre-ciarse una cierta relación positiva entre el tamaño de la cartera y el índice de morosidad de estos intermediarios, lo cual sugiere que los intermediarios más importantes absorbieron mayor riesgo, como lo ha sido el crédito puente y la presencia en segmentos de acreditados más vulnerables al cambio de ciclo de la economía.

El crédito puente muestra mayor morosidad% de morosidad*, cifras al 3T09

* Cartera vencida / cartera totalFuente: BBVA Bancomer con datos de AMFE

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Créditos individuales

Créditos puente

cuando se cierra la llave del financiamiento en proyectos que aún no concluyen, el esquema del crédito puente es vulnerable (ver artículo sobre la evolución del crédito puente), y eso al parecer fue lo que ocurrió en algunas de estas instituciones.

La morosidad en las sofoles y sofomes es elevadaCartera total en miles de millones de pesos y % de morosidad*, 3T09

* Cartera vencida / cartera totalFuente: BBVA Bancomer con datos de AMFE

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Morosididad (%)

Por otra parte, la morosidad tiene también diferencias importantes según se trate el tipo de crédito. En general es mayor para los créditos puente que para los créditos individuales, lo cual tiene sentido, si se considera que en los segundos la garantía la constituyen la propia vivienda y esta puede ser susceptible de ser vendida y por tanto, ofrece una mayor liquidez que otras etapas de la cadena productiva de la vivienda: como el suelo o proyectos ya iniciados, sobre todo en tiempos de crisis. De esta forma,

Los reportes públicos de estos intermediarios al merca-do de valores ofrecen también un panorama de cómo impactó el 2009 en su posición financiera. Es claro que ésta se deterioró a lo largo del año, principalmente por el incremento en el costo financiero y por el aumento en las reservas de crédito. Con excepción de H. Su Casita, las otras hipotecarias cuentan con una drástica caída en el margen financiero ajustado por riesgos crediticios y en las utilidades operativas.

Resultados del margen financiero y de las utilidades operativas

Fuente: Reportes de BMV al 3T09, BBVA Bancomer, Estrategias deMercados para América Latina

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31Enero 2010


La disminución del margen financiero ajustado por riesgos crediticios tiene su origen en el incremento de la cartera de crédito. En este sentido, la mora en la car-tera de créditos puente, prácticamente se ha duplicado en las 4 hipotecarias, durante los primeros 9 meses del 2009, paso de 6.1% a 12.2%. Lo cual se tradujo en una disminución en otorgamiento de este tipo de crédito (4.3% anual) y más aún en la cartera vigente de -10.6% anual.

Comportamiento de carteras de créditos puente

Fuente: Reportes de BMV al 3T09, BBVA Bancomer, Estrategias deMercados para América Latina

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Aumento en mora de cartera de créditos puenteDisminución de cartera de créditos puente

Ante esta situación, el mercado de crédito ha sido cau-teloso en la toma de riesgo de este tipo de bonos, lo cual ha limitado la colocación de bonos a largo plazo y principalmente han tenido acceso mediante la emisión de deuda de corto plazo y con el aval parcial de la SHF, es decir ni bonos estructurados con respaldo de crédi-tos individuales ni respaldados con créditos puente han sido colocados en el mercado desde el comienzo de la crisis de crédito. Más aún, varias de estas estructuras han sido fuertemente disminuidas de calificación y en algunos casos, los analistas advierten de los riesgos de impago en tiempo y forma, principalmente en las series subordinadas.

Conclusiones: el sector requiere mejores prácti-cas de intermediación financieraLa crisis económica de 2009 ha hecho patente que en las condiciones actuales, la estructura y operación de las Sofoles y Sofomes Hipotecarias es vulnerable a cambios en el entorno. Sin embargo, sigue siendo muy necesario contar con instituciones financieras no bancarias que se encuentren bien capitalizadas, que complementen las necesidades de financiamiento del sector, tanto por el lado de los constructores de vivienda como de los com-pradores de bajos ingresos. Será uno de los retos del 2010 encontrar mejoras en los esquemas actuales que cubran la brecha de financiamiento que se ha generado.


Partiendo de un año con fuertes ajustes en el sector

Durante 2009 el complicado entorno macroeconómico y la escasez de financiamiento provocaron una consolidación y, en cierta medida, una depuración en el sector vivienda. Por un lado, los desarrolladores más grandes aumentaron su cuota de mercado y tuvieron un desempeño relativamente estable en términos de ingresos, rentabilidad operativa y ciclo financiero. Por otro lado, la situación para los desarrolladores medianos y pequeños fue radicalmente distinta: muchos de ellos frenaron sus planes de crecimiento, otros interrumpieron actividades y algunos más salieron del mercado.

Si bien el Registro Único de Viviendas mostró una contracción anual en los arranques de viviendas del 38% a noviembre 2009, es im-portante señalar que los mega-desarrolladores cotizados en bolsa tan sólo recortaron sus inicios de obra en 3% y que los grandes desarrolladores no cotizados lo hicieron en un 9%.

La débil situación financiera y el limitado acceso a los mercados de crédito provocaron que muchos desarrolladores medianos y chicos salieran del mercado. De hecho, a septiembre 2009 el número de desarrolladores con registro de paquetes de vivienda en Infonavit fue de 821, cifra 47% menor a la registrada en 2007, previo a los efectos de la crisis global en el sector hipotecario.

Economías de escala y acceso al mercado de crédito: las claves para los grandes desarrolladores

En un período de crisis económica y de volatilidad en los mercados financieros, creemos que las principales fortalezas de los grandes de-sarrolladores de vivienda frente al resto del sector fueron: la capacidad para generar economías de escala, solidez financiera, baja exposición a créditos puente de sofoles y sofomes hipotecarias y el acceso a diferentes fuentes de financiamiento. De esta forma, los mega-desa-rrolladores fueron capaces no sólo de sortear el complicado entorno económico, sino también de incrementar su cuota de mercado.

Un vistazo a los desarrolladores de vivienda cotizados en Bolsa

En términos generales, los desarrolladores de vivienda cotizados en la Bolsa Mexicana de Valores (Ara, Geo, Homex, Sare y Urbi) han tenido un buen desempeño durante 2009. Durante el período enero-septiembre 2009, el volumen de casas vendidas por estas compañías ha permanecido estable y los ingresos totales han caído tan sólo 2% en relación al mismo período del 2008. Esto contrasta con el retroceso de 8.1% del PIB y con la caída de 37.5% en la oferta de vivienda a nivel nacional en el mismo período.

Si bien cada uno de los desarrolladores listados en bolsa ha enfrenta-do la desaceleración económica con distintas estrategias de negocio, podemos distinguir los siguientes elementos en común entre estas compañías:

2010: Hacia un Año de Crecimientopara los Desarrolladores de Vivienda

Arranque de viviendas nuevas Inicios de vivienda acumulados últimos 12 meses

Fuente: Registro Único de Vivienda, Infonavit

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Participación de los principales desarro-lladores con base al número de créditos formalizados con Infonavit 2008-2009

Fuente: Infonavit

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2008 2009Principales 50 desarrolladores de vivienda registrados en Infonavit

33Enero 2010


a) Moderación en el ritmo de crecimiento en 2009. Ante la difícil situación económica y la escasez de crédito, los desarrolladores públicos optaron por planes de negocio que no pusieran en riesgo su situación financiera. Las compañías mejor posicionadas se plantearon expandir sus ingresos en un rango de 8% a 10% anual, muy por debajo del crecimiento visto en años anteriores. Aquellas compañías con apretada liquidez fijaron planes de negocio que implicaron contracciones en ingresos en el rango de 15% a 25% anual.

b) Enfoque al segmento de vivienda económica y de interés social. El papel proactivo del Infonavit, Fovissste y de la banca comercial (a través de productos de cofinanciamiento con estos institutos) convirtió a estos segmentos en defensivos ante la desaceleración económica. Así, los desarrolladores han enfoca-do casi el 90% del volumen producido a la vivienda económica y de interés social, cifra superior al 80% visto en 2008. Esto ha permitido dar estabilidad a los volúmenes de casas vendidas y mantener precios prácticamente estables en términos reales.

c) Economías de escala y control de gastos operativos. La cons-trucción de mega-proyectos ha generado economías de escala que, a su vez, han sido complementadas por un estricto control de gastos administrativos. Con ello las compañías han logrado mantener la rentabilidad operativa.

d) Menor compra de reserva territorial. Con el fin de cuidar la liquidez, los desarrolladores redujeron las compras de tierra en un 65% en relación al 2008. Las compañías se han limitado a re-emplazar la tierra consumida durante el año. Si bien esta decisión ha disminuido la salida de efectivo, también ha incrementado la tasa efectiva de impuestos que pagan los desarrolladores ya que la compra de terrenos es una de las principales fuentes de deducción impositiva para las compañías.

e) Reducción en planes de expansión (Capex). Las compañías han moderado la inversión en nuevas tecnologías de construcción (tales como moldes de acero y aluminio) así como los planes de expansión a nuevas plazas dentro de la República. Algunos de-sarrolladores públicos incluso han cerrado plazas no rentables.

f) Nula exposición al financiamiento de Sofoles/Sofomes Hi-potecarias. Los desarrolladores listados en Bolsa eliminaron su exposición a estas instituciones financieras desde finales de 2007.

g) Sustitución del financiamiento bancario por bursátil. Ante la mejoría en las condiciones del mercado de crédito, algunos de-sarrolladores han realizado emisiones de bonos en los mercados internacionales con plazos de hasta 10 años. Con los recursos captados, las compañías han pagado créditos bancarios de menor plazo y han mejorado sensiblemente su calendario de vencimien-tos de deuda.


A nivel compañías

Consorcio Ara. En el 3T09 la compañía dejó atrás la crisis provocada por la falta de permisos y licencias en Estado de México, situación que se reflejó en un fuerte retraso en la apertura de nuevos proyec-tos y en siete trimestres consecutivos de caídas en ingresos. Ara ha mejorado la gestión de permisos y ha retomado el crecimiento, el cual esperamos se acelere durante 2010, año para el que la compañía ha adelantado una expansión del 10% en ventas. Este crecimiento estará acompañado por un manejo disciplinado del capital de trabajo, gene-ración de efectivo libre y reducción en el nivel de apalancamiento.

Corporación Geo. El elevado enfoque en los segmentos económico y de interés social ha permitido a la compañía mantener el crecimiento durante 2009. Para 2010 Geo ha adelantado una expansión en ingre-sos entre 7% y 11% anual, la cual creemos estará complementada por niveles de rentabilidad estables gracias a las economías de escala que se generarán de los mega-proyectos y de la construcción de casas prefabricadas. La reciente emisión del bono por US$250mn en los mercados internacionales mejoró sensiblemente el calendario de vencimientos de deuda. El ciclo financiero tenderá a estabilizarse ante una moderación en las compras de reserva territorial con re-cursos propios.

Desarrolladora Homex. Al igual que Geo, Homex fue capaz de mantener el crecimiento en sus operaciones durante 2009 gracias al enfoque en vivienda de interés social. Más aún, la compañía pudo concretar su incursión al mercado brasileño donde su proyecto piloto ha logrado resultados satisfactorios. Para 2010 Homex ha fijado una meta de crecimiento para sus ingresos en el rango de 12% a 14% anual, el cual creemos estará acompañado por rentabilidad y un ciclo financiero estable. La reciente emisión del bono por US$250mn ha eliminado los vencimientos de deuda de corto plazo y ha otorgado recursos suficientes para consolidar la expansión en Brasil.

Sare. El elevado enfoque en vivienda media, residencial y turística (donde parte importante se concentra en construcciones verticales, cuyo ciclo financiero es más largo) resultó en problemas de liquidez durante la segunda mitad de 2008 y el primer semestre de 2009. Si bien Sare ha concluido exitosamente la reestructura de su deuda bancaria, su estrecha liquidez ha provocado una importante contrac-ción en sus volúmenes de venta. Para 2010 esperamos resultados estables en relación a 2009 ante un gradual repunte en el volumen de ventas por la reactivación en los segmentos de vivienda media y residencial.

Urbi. Durante 2009 la compañía decidió disminuir el ritmo de obra ejecutada para privilegiar la generación de efectivo y fortalecer así su situación financiera. Ante mejores expectativas para el sector vivien-da, Urbi ha decidido retomar el crecimiento en 2010 y ha planteado una expansión en los ingresos del 10% anual. Este crecimiento iría de la mano de rentabilidad estable y de una continua mejoría en el ciclo financiero. La compañía continuará utilizando sus novedosos esque-mas socio director de plaza y socio dueño de terrenos para incursionar en nuevas plazas y hacer un uso eficiente de sus recursos.

Desarrolladores listados en Bolsa: Desempeño financiero

3T08 3T09 Var %

Volumen de ventas 129,899 130,445 0%Interés social 104,749 112,258 7%Int social / Volumen total 81% 86% Medio y residencial 25,150 18,187 -28%Medio y resid / Vol. Total 19% 14% Precio promedio (P$) 354,144 362,206 2%Cifras en P$mn Ingresos 44,719 43,733 -2%EBITDA 10,625 10,413 -2%Margen EBITDA 24% 24% 0%Ut. Neta 5,275 4,675 -11%Margen Neto 12% 11% -9%Ciclo financiero (días) 489 554 13%

Fuente: BMV y BBVA Bancomer

Desarrolladores listados en Bolsa: Deu-da con costo a septiembre 2009 y 2008Miles de millones de pesos

Fuente: BMV y BBVA Bancomer

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Deuda bursátil Deuda bancaria

35Enero 2010


Índice Habita vs. Índice de Precios y Co-tizaciones 2007–2009 (Dic 2007 = 100)

Fuente: BloombergNota: el índice Habita, está constituido por las desarrolladoras de

vivienda listadas en la Bolsa Mexicana de Valores: Ara, Geo, Hogar, Homex, Sare y Urbi. Debido a que el precio de las accio-nes de cada compañía está ponderado por su capitalización de mercado, Hogar tiene un peso muy pequeño dentro del índice.

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IPC

Indice Habita

Índice Habita: En franca recuperación

Durante 2008 el Índice Habita presentó un comportamiento inferior al del Índice de Precios y Cotizaciones de la Bolsa Mexicana de Va-lores (-50% vs. -24%, respectivamente). Esto fue reflejo del fuerte castigo que sufrieron las acciones de sectores altamente cíclicos y, específicamente, de la pérdida de confianza que vivió el sector hipotecario a nivel global. En 2009 el Índice Habita ha presentado una fuerte recuperación, de la mano de una mejor percepción de los inversionistas hacia el sector vivienda. Así, el índice ha otorgado un rendimiento del 60%, superior al 42% del IPC (con datos al 21 de diciembre). Las perspectivas para el 2010, son positivas respaldadas por una recuperación gradual de la actividad, una reconstrucción en las expectativas para el crecimiento de largo plazo de las compa-ñías y una mayor reducción de la prima de riesgo en los mercados financieros.


En los últimos tiempos se ha ampliado la gama de indicadores relati-vos al sector vivienda, y ha mejorado también la calidad y cobertura de los que ya existían. Uno de estos nuevos indicadores, que llega en forma muy oportuna y necesaria, es el índice de precios de vivien-da, recientemente desarrollado por la Sociedad Hipotecaria Federal (Índice SHF). Este indicador atiende la necesidad de contar con un panorama más claro, confiable y periódico sobre el desempeño del valor de las propiedades en México; permite medir, entre otras cosas, la plusvalía regional de los inmuebles para tomar mejores decisiones de inversión en el corto y mediano plazos, calificar el riesgo de las operaciones y garantías hipotecarias, así como determinar la duración de los ciclos inmobiliarios.

En este artículo se analizan en primer lugar las características del nuevo índice de precios de vivienda, sus ventajas, y se hace una re-ferencia a los métodos utilizados en otros países. En segundo lugar, se realiza una revisión de los resultados que arrojan estos índices desde diferentes puntos de vista: nacional, regional, por segmento de vivienda, etc. En tercer lugar, a partir de los resultados que se desprenden de este nuevo indicador, se presentan diversos ejercicios econométricos para identificar y cuantificar los determinantes de los precios de la vivienda en México.

El índice de precios de vivienda en México

El establecer comparaciones de precios de vivienda presenta una complejidad, ya que los productos son heterogéneos y sus diferencias se tienden a acentuar en el transcurso del tiempo al verse modifi-cados sus características, para bien en algunos casos, resultado de ampliaciones o remodelación u otros factores que generan plusvalía; otros factores sin embargo, como la depreciación, empujan hacia abajo el precio. Esta problemática no solamente la enfrenta el sector vivienda, sino muchos otros productos y servicios en la economía que sufren modificaciones significativas al paso del tiempo y por tanto, existen dificultades al intentar establecer comparaciones entre productos con características distintas. Ejemplos se encuentran en productos y servicios que incorporan un alto contenido de avances tecnológicos, como las computadoras, equipos de comunicación, aparatos electrónicos; dentro de los servicios se pueden mencionar a los médicos y a los financieros.

En su fase inicial, el Índice de precios de vivienda de SHF se construyó considerando esta problemática con base en un modelo que asocia el valor de las viviendas a los atributos con que cuenta, o mejor cono-cido en la literatura económica como “modelo hedónico”. Lo que se pretende es lograr realizar comparaciones a través de homogenizar diversos atributos o características del bien a través de la aplicación de diferentes técnicas estadísticas y econométricas. Sin embargo, a medida que avance el desarrollo de este modelo de precios y se cuente con mayor información, se combinará con el modelo conocido como de “ventas repetidas” que incorpora información sobre los cambios en el precio de una misma vivienda conforme se comercializa a lo largo del tiempo. Con ello se tendrá en el futuro un modelo de precios de vivienda mixto, que es valorado a nivel internacional como una de las mejores prácticas de mercado (ver recuadro sobre los modelos de precios de vivienda comúnmente utilizados en otros países).

¿Qué Ha Determinado el Comportamiento de los Precios de la Vivienda en México?

Atributos del Modelo de Precios Hedóni-co de Vivienda utilizado en México

Características Identificación Estructurales Ubicación Temporal Superficie Proximidad Construida Urbana Antigüedad Superficie Densidad de Días Accesoria Población trimestre Grado de Desarrollo Recámaras de la Entidad y Municipio Baños y Equipamiento medios baños Urbano Estacionamientos Niveles Elevador Clase de inmueble Nueva o usada Fuente: Sociedad Hipotecaria Federal

37Enero 2010


El Índice de precios de SHF contempla las preferencias del con-sumidor que se clasifican en tres grupos de atributos esenciales: características estructurales de la vivienda, su ubicación y su anti-güedad; en conjunto se consideran 15 atributos. Las estructurales (9) incluyen: la superficie construida, la superficie accesoria, el número de recámaras, baños y medios baños, lugares de estacionamiento, el número de niveles, la disponibilidad de elevador, el segmento de vivienda de que se trata; así como su condición de uso, es decir si es nueva o usada. Por su parte, los atributos en cuanto a ubicación (4) consideran la proximidad urbana, la densidad de población, el grado de desarrollo económico de la zona (estatal y municipal), así como el nivel de equipamiento urbano donde se asienta el desarrollo. En cuanto a la antigüedad, los atributos contemplados miden los años que tiene de construida la vivienda. Por último, es importante señalar que se trata de un índice de precios nominales, como es la práctica en índices similares1.

El Índice SHF se integró a partir de la información contenida en más de 2.3 millones de registros de viviendas nuevas vendidas a nivel nacional a partir de 2005 hasta el 2009. Su actualización será trimestral y tiene representatividad a nivel estatal y próximamente a nivel de los principales municipios del país, su cobertura incluye casas solas, condominios y departamentos. La vivienda social y media contribuye con 84.3% del total nacional. Esto implica también que el índice refleja con mayor precisión los precios de las viviendas de los segmentos de ingreso medio, económico y social.

Ventajas de los índices de precios

El contar con índices de precios de vivienda ofrece múltiples bene-ficios para la economía, tanto en lo macro, como en lo micro. En el primer grupo se encuentran: el contar con un indicador sobre el sector de la construcción ofrece una aproximación de la riqueza de las familias, y es igualmente una referencia para identificar la existencia de posibles desalineamientos de los precios de acuerdo a sus valores fundamentales, etc. En lo micro, las ventajas también son destacadas: permiten identificar diferencias regionales y por segmentos, cuanti-ficar la rentabilidad de la inversión inmobiliaria, y ayuda al diseño de mejores políticas, incluyendo la planeación urbana, fijación de tarifas y construcción de infraestructura, una mejor valuación de activos que facilita la operación de diversos instrumentos financieros; por último, ofrece una herramienta para orientar las decisiones de inversión, tanto de los compradores como de los constructores de vivienda.

Principales resultados del Índice SHF de precios de vi-vienda

a) Resultados nacionales en función del comportamiento de la demanda

Al analizar los resultados del Índice SHF es conveniente hacer algunas puntualizaciones. Primero, reiterar que, de acuerdo a su estructura (que a su vez refleja la estructura de las ventas de vivienda en el país), el índice muestra esencialmente la evolución de los precios de las viviendas nue-

1 Por su construcción al índice de precios de Vivienda de SHF es difícil asociarle una relación directa, al menos de corto plazo, con la evolución del índice general de precios de la economía (SHF, 2009).

Ventajas económicas del índice de pre-cios de vivienda

Macroeconómicos Microeconómicos

Constituye un indicador Es un indicador del desempeño de la de desarrollo regional: construcción construcción p.ej establecer niveles de riesgo regional

El patrimonio en vivienda Permite planear inversión permite aproximar la riqueza de infraestructura urbana de las familias

Permite identificar Facilita el análisis de burbujas de precios retorno de inversión inmobiliaria

Genera información Facilita las decisiones de para tomar decisiones inversión entre los impositivas, catastrales agentes del sector Fuente: Servicio de Estudios Económicos, México, BBVA

Fuente: BBVA Bancomer con datos de SHF

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SHF Nominal

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La plusvalía de la vivienda conforme a ciclos de preciosPrecios de vivienda, índice SHF, var. % anual nominal


vas dirigidas a segmentos de ingresos medio y bajo. En segundo lugar, que para hacer comparaciones respecto a la tasa de crecimiento de los precios generales de la economía, la recomendación es utilizar el INPC (Índice Nacional de Precios al Consumidor) excluyendo el componente de renta imputada (cuya contribución al índice general es del 2.5%); y mejor aún, un indicador más robusto, para deflactar los precios es utili-zar los precios asociados al consumo privado. Este segundo indicador, conocido como IPICP (índice de precios implícitos del consumo privado), es el que recomienda utilizar la OCDE como deflactor de los precios de vivienda, pues contiene una mayor cantidad de bienes y servicios de los que considera por ejemplo la canasta básica, ó el propio INPC, a pesar de ser una muestra más amplia. (SHF, 2009).

Los resultados del Índice SHF muestran que, entre 2006 y 2007, los precios de vivienda registraron una apreciación clara respecto a los dos indicadores de referencia (INPC excl. renta de vivienda e IPICP). Ello coincide con el periodo de mayor crecimiento en las ventas de vivienda y también con una fase de expansión de la economía, o la parte alta del ciclo. Sin embargo, a partir de 2008 la tendencia se invierte, y el Índice SHF registra un ritmo de crecimiento más moderado. A fines de 2008 y principios de 2009, la volatilidad del tipo de cambio y las tasas de interés propiciaron aumentos del IPICP en el corto plazo, lo que se acompañó de menor demanda en el mercado y menores tasas de apreciación de la vivienda. Estas primeras referencias revelan que la dinámica de los precios del mercado inmobiliario podría estar asociada al comportamien-to del sector real de la economía.

Aunque en términos nominales la vivienda se ha apreciado 5.8% en promedio entre el primer trimestre de 2005 y el tercer trimestre de 2009, la apreciación real es de sólo 0.4 por ciento. El periodo de des-aceleración de los precios comenzó en 2008, momento a partir del cual se ha registrado una clara tendencia a la depreciación en casi la mitad de los estados del país. Siendo algunos estados de la frontera los que acumulan mayores pérdidas. (Chihuahua, Baja California y BCS).

A pesar de esta moderación en los precios de la vivienda en México, la variación, que sigue siendo positiva, contrasta con lo ocurrido en EEUU, en donde se ha observado una baja en los precios de la vivienda, que para muchos es una corrección de la burbuja de precios observada en ese país2.

b) Resultados diferenciados por tipo de vivienda

Otro criterio interesante para evaluar el comportamiento de los precios de la vivienda es por el tipo de vivienda y aquí lo que encontramos es una mayor plusvalía en los departamentos, seguidos por las casas en condominio y por último en las casas solas. Este comportamiento podría estar asociado a las preferencias del consumidor, en donde existe mayor valoración por ciertos atributos encontrados en los departamentos.

c) Resultados regionales

Paralelamente al índice SHF, las entidades donde se observan los precios de vivienda más elevados son el Distrito Federal, Estado de

2 Al tercer trimestre de 2009, el índice de precios de la vivienda empleado en EEUU, el Case-Shiller, experimentó una caída de 11.6% anual, en tanto, el índice en México registró un aumento de 2%.

Comportamiento de los precios de la vivienda* Var % Var % Variable acumulada promedio

Expansión 2006-07 Nominal 19.5 7.2 Real (a) 8.1 2.9 Real (b) 8.0 3.2 Desaceleración 2008-09* Nominal 3.5 4.2 Real (a) -6.6 -3.0 Real (b) -3.8 -1.2 Período 2005-09* Nominal 27.3 5.8 Real (a) 1.7 0.4 Real (b) 5.4 1.2

(a) Deflactado con el IPICP (b) Deflactado con el INPC sin renta de vivienda * Datos al segundo trimestre de 2009Fuente: BBVA Bancomer con datos de SHF

Var % Var % acumulada promedio Entidad Región Nominal Real* Nominal Real*

Tab P 39.0 10.6 7.9 2.4 DF I 38.8 10.6 7.2 1.7 Cam P 35.7 8.0 7.5 2.1 Ver P 35.1 8.1 7.3 1.8 Pue I 33.7 8.1 7.3 2.1 Hgo I 32.8 4.8 6.9 1.4 Gro P 32.4 6.5 6.8 1.4 Mor I 31.9 5.7 6.9 1.8 SLP I 31.7 5.1 6.7 1.3 Nay P 31.4 4.0 6.4 0.7 Col P 30.1 2.4 4.2 0.5 Tlax I 29.8 3.8 6.4 0.9 Sin P 29.7 3.2 6.1 0.6 Yuc P 29.5 1.8 5.8 0.0 Méx I 28.7 3.7 6.5 1.5 Oax I 28.5 1.3 5.3 -0.5 NL F 27.4 1.6 5.7 0.1 Dgo I 26.6 1.1 5.5 -0.2 Mich I 26.4 1.6 5.7 0.2 Ags I 26.4 1.4 5.7 0.2 QR P 26.2 1.0 6.2 1.1 Chis I 25.6 -1.9 5.2 -1.2 Coah F 24.9 -0.3 4.7 -0.3 Gto I 23.9 -0.2 5.2 -0.3 Son F 23.6 -1.7 5.0 -0.5 Jal I 23.5 -0.8 5.2 0.0 Tam F 22.8 -2.7 4.7 -0.8 Qro I 22.8 -1.8 5.2 0.0 Zac I 22.4 -2.5 4.5 -1.2 BCS P 20.7 -4.4 4.4 -1.0 Chih F 19.3 -5.9 6.1 -1.2 BC F 17.6 -6.2 4.2 -1.0

a=Segundo trimestre*Deflactado con el índice de precios implícito del sector privado I=Interior. F=Frontera. P=Playa Fuente: BBVA Bancomer con datos de SHF

Comportamiento estatal de los precios de vivienda, 2005-2009a

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Fuente: BBVA Bancomer con datos de SHF y S&P

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SHF

Case-Shiller index

Precios de vivienda en México y EE.UU., var % anual%

México, Baja California Sur, Nuevo León y Jalisco, que coinciden en poseer las mayores concentraciones urbanas del país; la excepción es Baja California Sur, donde la explicación tiene que ver con el segmento al que se ha orientado el mercado de vivienda. Por otra parte, las entidades donde se observan los precios más bajos son: Tlaxcala, Durango, Colima, Hidalgo y Tamaulipas, que corresponden a entidades con menores zonas urbanas. Esta dinámica coincide con la participación de ambos grupos de entidades en el mercado de vi-vienda. El primer grupo contribuyó (entre 2005 y 2009) con 33% de las ventas del Infonavit, en tanto que el segundo lo hizo en 12%.

Sin embargo, el hecho de que algunas de estas ciudades hayan regis-trado los precios de vivienda más altos del país no necesariamente se acompaña con las tasas de apreciación más altas. De hecho, en buena parte, las entidades más caras, también mostraron mayor vulnerabilidad desde el inicio de la crisis en 2008. La demanda en estas regiones, que había fomentado precios elevados, ha disminuido y afectado la plusvalía en estas regiones. En consecuencia, el índice general, que es un promedio ponderado de todas las ciudades, se encuentra por debajo de algunas submuestras de precios tomadas regionalmente.

Así, tanto los resultados a nivel nacional como regional nuevamente tienden a señalar una relación directa entre la actividad económica, y/o su ritmo de crecimiento, con los precios de la vivienda, algo que se evalúa a través de diferentes ejercicios econométricos que se presentan en la siguiente sección.

A nivel regional, desde la última expansión del ciclo inmobiliario de 2007, la tasa de crecimiento de los precios de la vivienda ha registrado una tendencia a la baja. En este proceso, las regiones del interior y playa tienden a estar más apreciadas que las entidades de la frontera. Al tercer trimestre de 2009 se registra una convergencia de todas las regiones en lo que parece un punto de inflexión; por lo que es-peramos que durante 2010, al consolidarse la demanda agregada, se registre una apreciación mayor.

Desde 2008, los ciclos de precios tienden a ser menos regulares. Algunas regiones del país registran menores tasas de apreciación que el promedio nacional, mientras que otras no sólo lo han conser-vado sino que se han apreciado por arriba del índice general. Es por ello, que podemos esperar que la sensibilidad de este indicador ante algunos de sus determinantes también sea diferente.

Un análisis sobre los principales determinantes de los pre-cios

De acuerdo con estimaciones hechas para la Unión Europea, se ha logrado identificar y cuantificar el desempeño de algunas variables económicas en el valor de las viviendas. Investigaciones han encon-trado que los precios al consumidor y el ingreso son algunos de los principales determinantes de la apreciación de los inmuebles3.

3 Tsatsaronis K. y Zhu H. (2004)4 Efectos fijos: asumen constante la estructura de la información; Efectos variables:

considera que la dinámica está en función de un componente estocástico; y Mínimos Cuadrados Generalizados: asume panel varianza constante en la estimación.

Comportamiento de los precios por tipo de vivienda

Participación Crecimiento Variable en el índice medio SHF anual 2005-2009a

Casa solas 27 6.1 Casas en condominio 30 6.9 Departamentos 43 10.0 Total 100 8.4*

a=Primer trimestre*Promedio ponderado Fuente: BBVA Bancomer con datos de SHF Cifras preliminares

Precios promedio y apreciación de la vivienda

Var % Precio Var % promedio medio acumulada 2005-2009.3

Nacional 407,241 27.3 5.8 D.F. 843,181 38.8 7.2 Méx 431,239 28.7 6.5 BCS 430,468 20.7 4.4 NL 418,484 27.4 5.7 Jal 410,367 23.5 5.2

Nota: Variaciones nominales Fuente: BBVA con datos de SHF

Fuente: BBVA Bancomer con datos de SHF y Banco de México

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Ciudades de Frontera

Ciudades del Interior

Ciudades de Playa

Nacional

Plusvalía de la vivienda en regiones de MéxicoPrecios de vivienda, índice SHF, var % anual, 1T 2007=100


Para comprobar la relevancia de estas variables en el caso del sector inmobiliario mexicano, en esta sección se presentan los resultados de un análisis que integra información económica a nivel estatal y la rela-ciona con los precios de la vivienda. Para efectos de interpretación y representatividad de los resultados, las cifras se agregan por regiones geográficas, cubriendo entidades fronterizas, del interior y de playa. Con las series estatales, se realizan estimaciones de panel para el período comprendido entre el 2005 al 2009, mediante los cuales se mide la sensibilidad de los precios de la vivienda ante cambios en diversos indicadores que son sugeridos por la literaratura económica como determinantes de los precios. Dentro de las variables que se aplicaron se encuentran: el índice de volumen de la manufactura , el índice de volumen de energía eléctrica, el crédito a la vivienda otorgado por la banca comercial y el índice de precios local.

Con este propósito, se estimaron los modelos con tres diferentes metodologías: efectos fijos (FE), variables (EV) y mínimos cuadrados generalizados (MCG).4 Para homogeneizar las series, los datos se expresan en logaritmos, de tal forma que los coeficientes reflejan la sensibilidad de los precios de la vivienda a la actividad económica y a los precios al consumidor.

Para el caso del modelo agregado, por ser el más robusto, se estimaron los tres métodos. Mientras que para las estimaciones regionales, el modelo de efectos fijos arrojó mejores resultados para las submuestras. De las variables consideradas las que resultaron significativas fueron la actividad económica y los precios al consu-midor locales (INPC por entidad).5

En todas las estimaciones la actividad económica resultó estar al-tamente relacionada con la apreciación de la vivienda. Se registran mayores coeficientes en las zonas de interior y en los estados de la frontera, por encima del promedio nacional. En estas áreas, por cada punto porcentual de aumento en la actividad económica, los precios de la vivienda aumentan más que proporcionalmente. Las zonas de playa se encuentran por abajo de la sensibilidad nacional.

Asimismo, se confirma la existencia de un efecto de traspaso de los precios al consumidor a los precios de la vivienda, además su magnitud es más que proporcional6. Esto es comprensible si consideramos que el índice de precios SHF está constituido en su mayoría por viviendas económicas y de interés social, que mantienen precios reducidos, su ritmo de construcción tiene una influencia elevada en las fuentes de financiamiento y en las metas establecidas por los organismos públi-cos de vivienda (Infonavit, Fovissste y Orevis). En este sentido, los desarrolladores cuentan con incentivos para fijar un tope mínimo en los precios de segmentos económicos. Las regiones del interior y playa son las más afectadas por este hecho, mientras que en los estados fronterizos, este resultado fue menos que proporcional.

Conclusiones: el índice de precios de SHF de vivienda es una buena aportación

Los precios de la vivienda son un indicador clave en el desarrollo del mer-cado hipotecario, pues guían las decisiones de los agentes involucrados

5 Consideramos el índice de volumen de la manufactura como indicador de la actividad económica y como una proxy del nivel de ingreso.

6 En el mismo sentido, se recomienda revisar “¿Cómo impactan los precios de los combustibles y la electricidad al sector vivienda?’… en Situación Inmobiliaria México, Octubre 2009.

Panel para los 32 estados, sensibilidad en puntos porcentuales*

Variable EF (1) EV(2) MCG(3)

Actividad 0.08 0.08 0.10 Económica Inflación 1.23 1.21 1.08

Fuente: BBVA Bancomer. Estimación modelo de panel 2005-2009 Notas: (1) Efectos fijos (2) Efectos variables (3) Mínimos cuadrados generalizados * Cambio en pp por cada cambio en las variables explicativas

Panel por regiones geográficas, sensibili-dad en puntos porcentuales*

Variable Nacional Frontera Playa Interior

Actividad 0.08 0.09 0.05 0.08Económica 0,08 Inflación 1.23 0.89 1.24 1.32

Fuente: BBVA Bancomer. Modelo de estimación con efectos fijos2005-2009 * Cambio en puntos porcentuales por cada cambio en las variablesexplicativas

41Enero 2010


en el sector, sean éstos compradores, constructores, intermediarios, organismos de promoción o entidades regulatorias. El Índice SHF atien-de a la necesidad de contar con un indicador de esta naturaleza, que además resulte confiable, oportuno y de cobertura nacional.

Mucho se ha argumentado en el sentido de que la vivienda constituye uno de los instrumentos más seguros para incrementar en el largo plazo el patrimonio de los hogares. Los resultados del Índice SHF así lo avalan. Sin embargo, debe precisarse, con base a las estimaciones realizadas en este articulo que la apreciación en los valores de la vivienda está sujeta a dos condiciones desde un punto de vista macro: crecimiento en la actividad económica y estabilidad en los precios. Estos elemen-tos, aunados a un mayor nivel de competencia entre desarrolladores, son una de las claves para que la vivienda se consolide como un activo generador de valor para las familias. Otros elementos que también es necesario evaluar, son los determinantes micro que muestran una importancia relevante para la generación de plusvalía de la vivienda, como por ejemplo la localización, la dotación de infraestructura urbana, el acceso a servicios para la comunidad y otros temas como la seguridad de la vivienda. También otros factores que pueden contribuir a gene-rar plusvalía se refieren al desarrollo de un mercado secundario más profundo y activo de viviendas, en donde los costos de información y transacción constituyen una limitante.

Por otra parte, un análisis detallado sobre el mecanismo de transmisión de la actividad y la inflación a los precios de la vivienda ratifica los resulta-dos que se han obtenido con anterioridad en torno a la capacidad de los constructores de trasladar los incrementos en los costos de construcción en forma más que proporcional a los precios de las viviendas. Hasta ahora, las metas de colocación de hipotecas por parte de los organismos públicos, en número y monto de financiamiento, generan incentivos para establecer un piso a los precios de las viviendas, especialmente las que se orientan a los segmentos de ingresos medio y bajo. Con mayor información, como la que provee el Índice SHF y otros indicadores como el de calidad de la vivienda (ICAVI), los compradores cuentan con más herramientas para tomar decisiones mejor informadas.

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Escobar, Potes y Vicente Romero (2003). Documento de trabajo del Banco Central de Colombia. Septiembre.

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SHF (Sociedad Hipotecaria Federal). (2009). Nota Metodológica sobre las alternativas para deflactar el índice SHF de Precios de la Vivienda en México. Octubre.

S&P (Standard and Poor's). (2006). Case-Shiller. Metro Area Home Prices Indices.

Tsatsaronis K. y H. Zhu (2004). “What drives housing price dynamics: cross-country evidence”. BIS Quarterly Review. Marzo.


El Índice SHF de precios de la vivienda constituye una aportación relevante a la construcción de indicadores oportunos y de calidad sobre la evolución del sector inmobiliario en México. En este recuadro se detallan los elementos de carácter técnico que constituyen la base del cálculo de este índice, y se ofrecen comparaciones de diversas metodologías. Por último, se presenta una comparación de los métodos utilizados en otros países. Los métodos de construcción de índices de precios de vivienda mejor aceptados internacionalmente son el modelo hedónico, el modelo de ventas repetidas y el hibrido combinado o mixto. A continuación se presenta un resumen de cada uno de ellos.

1. Ventas repetidas. Este índice se construye mode-lando las transacciones de las viviendas que han sido vendidas por lo menos dos veces. En la primera etapa se estima una regresión entre la tasa de cambio en el valor en la segunda transacción con respecto a la anterior1. Esta primera etapa de cálculo se expresa como sigue:

€

ΔVi = βτDiτ + εiτ = 0

T

∑ Donde:

€

ΔVi = el incremento en el valor de la vivienda i

€

ΔβxDix = Coeficiente estimado para cada vivienda vendida al menos dos veces multiplicado por el iden-tificador.

€

εi = residuos de la expresiónEn esta estimación, el valor del parámetro para el primer período es cero, y se considera como el año base.

En la segunda etapa se toma el vector de residuos de la expresión anterior para realizar un nuevo cálculo. Éstos son ponderados al cuadrado sobre un término constante, el período entre las dos ventas (t-s) de cada vivienda para capturar los valores del intervalo, y el mismo término también elevado al cuadrado (t-s)2. La constante es un es-timador de la varianza del error aleatorio de una vivienda (

€

2σN2

). La pendiente de la ecuación es un estimador de

la varianza para un trimestre2. Este proceso se expresa como sigue:

€

E εi2[ ] = A(t − s) + B(t − s)2 + 2C

En la tercera etapa, se estima una regresión de mínimos cuadrados generalizados para replicar la primera esti-mación. Pero esta vez con las ponderaciones de cada observación con la raíz cuadrada del valor ajustado en la segunda etapa. El resultado es la siguiente expresión:

€

ΔV

di2

∧= βτ

τ = 0

T

∑ Diτ

di2

∧+

εi

di2

∧

Finalmente, el índice se genera con la fórmula:

€

I t =100*eβ t

∧∧

Donde

€

βt,∧∧

t= 1,2,3,…T son estimados por mínimos cuadrados generalizados.

La principal utilidad del modelo de ventas repetidas es utilizar los valores de las mismas unidades en dos mo-mentos del tiempo y conocer los cambios de valor entre los atributos de los inmuebles. Esto sin tener que estimar directamente las contribuciones marginales al valor de la propiedad. Sin embargo, dado que esta metodología arroja un error estándar para cada estimación, el sesgo de este método puede aumentar conforme se incrementa la extensión de la muestra. Con este método, Case y Shiller (1987, 1989) asumieron que los precios de las viviendas cambian en un proceso de difusión estocástico. A partir de ahí, Freddie Mac, construyó el primer índice de viviendas repetidas en 1989, y el modelo híbrido fue sugerido por Case y Quigley (1991).

2. Precios hedónicos. Este método realiza estimaciones estadísticas sobre algunas de las características físicas de las viviendas y les asigna un valor a cada atributo. Se puede expresar mediante formas funcionales lineales, log-lineales y dobles logarítmicas. Como ejemplo cita-mos la última forma funcional, que empíricamente, ha demostrado ser la más eficiente3:

€

Pit = γ 0 + δt + βmit + αkcidt + eitk

∑ (t=1,…T)

Donde

€

Pit es el precio de una vivienda en t;

€

mit es el logaritmo de la superficie en metros cuadrados, en

1 Para identificar a las viviendas que han sido objeto de al menos dos transacciones de las que no, las primeras se etiquetan con el valor mientras que las segundas con el valor de cero. Este identificador se conoce como variable Dummy.

2 Un estimador es una función de la muestra, usado para conocer algún parámetro de una población.

3 La forma funcional depende de los valores que toman los atributos. Si algunos de ellos toma el valor de cero, entonces debe estimarse una función en niveles o semilogarítmica.

Métodos de Construcción de Índices de Precios

43Enero 2010


la vivienda i para el período t; c es un conjunto de varia-bles artificiales que indican otras características de las viviendas como: jardín, garaje, edad, plantas, piscina, etc. Los términos

€

dt son coeficientes de variables ficticias de tiempo para controlar las variaciones con respecto al valor del año base

€

γ 0 .

La especificación es función de los atributos regionales, que puede cambiar de acuerdo con los gustos y prefe-rencias del mercado. Una vez realizada la estimación, el índice se calcula mediante la siguiente fórmula:

€

I t =exp(α

∧

+ βJt

∧

LnX JO )J =1

n∑

exp(α0

∧

+ βJ 0

∧

LnX JO )J =1

n

∑

Donde

€

LnX JO es el valor medio de la característica j en el año base. Cuando las propiedades presentan cam-bios significativos es conveniente utilizar características variables4.

Entre las principales desventajas que pueden surgir con este método sobresalen problemas de autocorrelación entre las variables artificiales (dummies) y la constante, lo que puede afectar la calidad de los estimadores. 3. Método híbrido combinado o mixto. Es resultado de la combinación de los métodos hedónicos y ventas repetidas. Fue sugerido por Case y Quigley en 1991 y logra una mejor estimación de las variaciones en los precios asociados a los atributos. Consiste en estructurar un sistema de ecuaciones con una restricción para los parámetros comunes. En la primera ecuación se estiman el total de transacciones realizadas una vez en el período de estudio; mientras que en la segunda se estiman los pares de transacciones consecutivas. Es decir:

€

LYt = LA + β1LX 1t + β2LX 2t + γn + εn=1

t

∑ (1)

€

LYt = LYτ + β1L (X1t /X1τ ) + β2(X 2t − X 2τ ) + γn + εn=1

t

∑ (2)

El término

€

Yt es el precio de las transacciones hechas una sola vez (ecuación 1) o el precio en el momento de la segunda en cualquier par (ecuación 2). El término A

es la constante;

€

Yτ es el precio en el momento de la primera transacción en los pares de transacciones con-secutivas;

€

X1t y

€

X1τ , son las características continuas de la propiedad;

€

X 2t y

€

X 2τ , son las características discretas de la propiedad (cuartos, garaje, baños, etc.). Con los resultados de las ecuaciones, el índice de precios estaría dado por el vector de coeficientes compuesto de estimaciones sobre el cambio del índice de precios en cada período.

€

γn,n =1,...,k;n =1,...T . De esta manera, en la primera ecuación se agrupan los componentes del modelo hedónico y en la segunda el modelo de ventas repetidas para los cambios en los atributos de las viviendas.

La experiencia internacional apunta a que no existe un método generalizado y aceptado como el más eficien-te, puesto que esto depende de la disponibilidad de la información en los países. En el siguiente cuadro se presentan los principales indicadores generados por una muestra representativa de países en torno a los precios de la vivienda. Indicadores relacionados con los precios de vivien-da en países seleccionados

País Nombre Descripción

USA HPI (House Ventas repetidas ponderadas de acuerdo a registros

price Index) hipotecarios (Federal Housing Finance Agency).

Adaptación de Case-Shiller.

Median sales Precio medio de las transacciones de viviendas

price index residenciales (National Association of Realtors)

Canadá NHPI (New Serie mensual que mide los cambios en precios de

house price venta del constructor de acuerdo a las ventas

index) residenciales, donde las especificaciones detalladas

permanecen constantes en dos períodos

consecutivos. También se utiliza para determinar

el precio del suelo.

México Índice SHF Serie trimestral construida a partir de atributos

de precios estructurales, ubicación y entorno. Se basa en un

de vivienda modelo hedónico pero pretende ser mixto en el

mediano plazo. El precio promedio nacional

corresponde al de una vivienda de tipo medio.

Argentina Índice de Toma en cuenta los indicadores de avalúos de los

precios inmuebles para elaborar parámetros de acuerdo

por (M2) a zonas y características. La muestra representa

alrededor del 35% de las casas y un 65% del total

de departamentos del país.

Fuente: BBVA Bancomer con información de SHF4 El más común es el índice Laspeyres encadenado.


Conclusiones: información completa y oportu-na sobre precios de vivienda, clave en la toma de decisiones

El elemento clave en la construcción de índices de precios de vivienda es la disponibilidad de información, que sea consistente, oportuna y veraz. Lo que se ha desarrollado por parte de la SHF es ya un avance im-portante, y lo siguiente es fortalecer la cobertura del índice, para abarcar viviendas nuevas y por segmento. En la medida que los indicadores sean más robustos los agentes participantes de la industria, sean éstos constructores, compradores de vivienda u organismos de promoción, contarán con mejores herramientas para la toma de decisiones.

Referencias

Case B. y JM Quigley (1991). “The Dynamics of Real Estate Prices”. The Review of Economics and Statistics. Febrero.

Case, K. y R. Shiller (1987). “Prices of Single Family Homes since 1970: New Indexes for four cities”. New England Economic Review. Abril.

Case, K. y R. Shiller (1989). “The Efficiency of the Market for Single Family Homes”. American Economic Review. Vol 79. No. 1. Marzo.

Escobar, Potes y Vicente Romero (2003). Documento de trabajo del Banco Central de Colombia. Septiembre.

Puig Escudero A. (2009). Índice SHF de precios de vi-vienda en México. Presentación. Sociedad Hipotecaria Federal. México. Octubre.

45Enero 2010


El Método Case-Shiller de Índices de Precios de Vivienda

El índice de precios de vivienda Case-Shiller (1987, 1989) es el método más representativo para Estados Unidos, porque inició con un modelo hedónico y posteriormente se combinó con el de ventas repetidas, dando lugar a un modelo híbrido.

Construcción del Índice de Precios Case-Shiller. Este índice está construido con base en los cambios en precios de las viviendas de EEUU, clasificadas en 10 regiones1. Se obtiene un dato por mes, a partir de un promedio móvil de tres períodos. En este proceso se cuantifica el número de veces que fue vendida una vivienda en comparación con los dos meses anteriores. Como resultado, el dato de cada mes incluye también los cambios de los dos anteriores. Este método (ventas repetidas) es usado para captar las transacciones que pueden ser objeto de retraso en su contabilización, de tal manera que pueda mantenerse una base de datos lo suficientemente grande para captar la movilidad del valor de los inmuebles.

Con los datos recolectados se identifica el cambio en el precio de cada par de transacción de un mismo bien. Usualmente, el padrón de información se contabiliza en oficinas regionales de todo el país, e incluye: dirección de la propiedad, fecha de compra y venta, tipo de propiedad y en algunos casos, el nombre del comprador, vendedor y el valor de la hipoteca.

Este método es exitoso porque en el caso de que las ba-ses de datos no sean actualizadas en un mismo mes, el período de búsqueda que considera hasta los dos meses anteriores permite encontrar si el bien en cuestión ha sido objeto de dos o más transacciones. Cada par de ventas permite cuantificar el cambio de valor de cada vivienda, resultado de depreciación y/o remodelación, manteniendo constante la calidad y tamaño de cada inmueble.

Posteriormente, se examina la muestra de información para detectar la presencia de variables atípicas2 y una vez que la base de datos está limpia, se combinan los

índices agregados de las diez regiones de EEUU, obte-niendo un promedio ponderado de todo el mercado para crear un valor nacional.

Posibles restricciones para su desarrollo. Uno de los retos para su estandarización es ponderar eficiente-mente la distribución estadística de las viviendas, pues en algunos casos, la presencia de comportamientos atípicos puede afectar considerablemente este proceso. Esto se debe principalmente a factores como:

a) Anomalías en precios: Cuando se registran aumen-tos extraordinarios en el valor de algún inmueble, éste puede ser causado por remodelación o reconstruc-ción, errores de contabilidad, etc.

b) Frecuencia de ventas: Aquellas viviendas que son vendidas más de una vez en menos de seis meses. Se ha comprobado históricamente que estos casos se presentan cuando hay remodelación de propiedades, o es una transacción fraudulenta.

c) Ajustes de intervalos de ventas: Dado que los pares de transacciones son ponderados en períodos (entre la primera y segunda venta). Cuanto más tiempo tome, es más probable que la propiedad haya sufrido cambios físicos.

d) Valor inicial de la vivienda: A cada par de ventas se le asigna un ponderador equivalente al primer precio de venta para asegurar que los índices capturen el valor promedio agregado de todas las viviendas. Esto puede incrementar el sesgo de no seleccionarse el ponderador adecuado.

De acuerdo con evaluaciones hechas por S&P, el índice agrupa más del 85% de las ventas realizadas en cada período. Sin embargo, la integración de los datos en cada fecha en cada región depende de las condiciones del mercado particular y de la eficiencia de las institu-ciones públicas involucradas. Es por ello que la calidad de dicho indicador descansa en mayor medida en la claridad y rapidez de la recolección de datos que en la metodología como tal. En consecuencia, es necesario realizar revisiones periódicas cada 24 meses, de tal manera que puedan realizarse los ajustes convenientes ante la latente omisión de información.

1 Las diez regiones comprenden las siguientes zonas metropolitanas: Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Ángeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco y Washington, D.C.

2 Las observaciones atípicas pueden representar efectos estacionales tales como: aplicaciones o remodelaciones, subsidios, herencias familiares, desastres naturales, etc. y/o todo efecto con magnitud irregular en el valor de los inmuebles.


Conclusiones: el índice Case-Shiller es la refe-rencia de precios de vivienda en EEUU

Contar con información detallada, oportuna y veraz sobre los precios es una condición fundamental para conocer la evolución de la industria de la vivienda. El índice de precios elaborado por la SHF es un avance importante en este sentido y constituye un trabajo digno de reco-nocimiento. La evolución futura del índice, hacia una mayor cobertura geográfica (a nivel de ciudades) y para incluir vivienda nueva y usada depende de que se cuente con mayor información, y sobre todo, de una adecuada conexión entre los agentes participantes en la industria. Esta será la garantía para que esta herramienta pueda constituirse como instrumento confiable para inversio-nistas y para público consumidor.

Referencias

García-Montalvo José (2001). “Un análisis empírico del crecimiento del precio de la vivienda en las comunida-des autónomas españolas”. Universitat Pompeu Fabra e IVIE. Febrero.

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Tsatsaronis K. y H. Zhu (2004). “What drives housing price dynamics: cross-country evidence”. BIS Quarterly Review. Marzo.

47Enero 2010


PIB Real Variación % anualConsumo Privado Real Variación % anualConsumo del Gobierno Real Variación % anualInversión en Construcción Real (var. % anual) Residencial No residencialEmpleo Formal Privado Total (IMSS) Millones de personas promedio Variación % anualSalario Medio de Cotización (IMSS) Pesos diarios nominales promedio Variación % real anualMasa Salarial Real (IMSS) Variación % anualSalario Mínimo General (diario) Pesos nominales Variación % real anualPrecios al Consumidor (fin de periodo) Variación % anualTIIE 28 promedio (%)Tasa de interés 10 años Bono Guber. (M10)

PIB Construcción Real (variación % anual) Edificación Const. de obras de ingeniería civil u obra pesada Trabajos especializados para la construcciónEmpleo Construcción (IMSS) Total (miles de personas promedio) Variación % anualProducción Cemento Hidráulico (toneladas) Variación % anualConsumo Nacional de Cemento (toneladas) Variación % anualEmpresas Constructoras1

Valor real de la producción (variación % anual)TotalEdificaciónObra pública Agua, riego y saneamiento Electricidad y comunicaciones Transporte Petróleo y petroquímicaOtrasPrecios de Construcción Residencial (var. % anual) General Materiales de construcción Mano de obra

2010p2001 2002 2003 20082004 2005 2006 2007

e estimadop pronósticos macroeconómicos y de la industria de la construcción en revisión, con sesgo al alza1 Considera a las empresas afiliadas y no afiliadas a la Cámara Mexicana de la Industria de la ConstrucciónFuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de México, Conasami, INEGI, IMSS

-1.0

2.5

-2.0-4.6

12,3810.2

146.26.0

6.2

37.570.6

4.012.910.8

-3.4-3.5-2.5-5.2

934.2-1.1

-4.3

-5.5

3.52.2

10.1

Indicadores Anuales Macroeconómicos

0.1

1.6

-0.33.5

12,279-0.8

158.02.9

2.1

39.740.7

5.18.2

10.1

2.02.61.00.7

937.50.4

2.4

1.2

3.52.77.6

1.3

2.2

0.83.2

12,255-0.2

168.41.9

1.7

41.530.0

7.36.89.0

3.33.33.33.3

945.50.8

0.8

-0.3

6.97.25.4

4.0

5.6

-2.85.13.76.1

12,5222.2

178.61.3

3.5

43.30-0.4

14.57.19.5

5.33.67.8

10.5

969.42.5

4.0

2.9

1.716.2-6.031.2

-15.3-16.8-0.2

-16.4

12.214.84.4

3.2

4.8

2.44.12.55.2

12,8983.0

188.91.7

4.8

45.24 0.5

0.69.69.7

3.90.7

12.3-0.6

1,020.15.2

11.1

10.1

4.29.00.2

-1.3-28.4

6.95.7

-0.8

-0.4-1.63.7

5.1

5.7

1.77.88.97.0

13,5084.7

198.51.4

6.2

47.050.4

11.87.59.8

7.69.65.12.7

1,133.111.1

7.7

6.7

7.59.58.7

-18.512.5

6.926.3-6.9

8.510.0

4.0

3.3

3.9

2.15.13.46.2

14,0434.0

209.21.4

5.4

48.88-0.1

2.97.79.9

4.43.66.34.0

1,203.86.2

2.0

1.1

2.89.2

-3.2-22.0-15.2

7.8-5.6-5.8

3.02.64.4

1.3

1.5

0.6-0.4-1.10.1

14,3582.2

220.30.2

2.4

50.84-1.1

1.08.1

10.0

-0.6-0.90.2

-1.8

1,209.50.5

-3.0

-3.8

-0.8-0.9-0.24.9

19.613.7

-26.3-3.3

9.611.4

3.5

-6.8

-7.6

1.7-4.4-6.3-3.1

13,927-3.0

230.2-0.8

-3.7

53.20 -0.6

3.84.58.0

-7.1-6.5-7.6

-10.8

1,101.7-8.9

Indicadores Anuales de Construcción y Vivienda

2009e

3.1

3.2

2.73.93.44.3

14,2612.4

242.70.8

3.2

55.780.3

5.24.57.7

3.93.84.33.6

1,149.14.3

Apéndice Estadístico

2010p2001 2002 2003 20082004 2005 2006 2007 2009e


Ventas de Viviendas (miles de unidades)Total Segmento A Segmento B Segmento C Segmento D Segmento E

Precio Vivienda (miles de pesos constantes1, promedio)Promedio** Segmento A Segmento B Segmento C Segmento D Segmento E

Precio Vivienda por M2 (pesos constantes1, promedio)Promedio** Segmento A Segmento B Segmento C Segmento D Segmento E

Indice SHF de Precios de la Vivienda en México Variación % anual

Número de Créditos y Subsidios Otorgados (miles)

Total Infonavit Fovissste Banca comercial y sofoles Reducción***Equivalencia adquisición

Flujo de Financiamiento (miles de millones de pesos*)Total Infonavit Fovissste Banca comercial y sofoles

Cartera de Crédito Vigente Banca Comercial3

Saldos fin de periodo (mmp*) Indice de morosidad (%)

Nota: Rangos de precio expresados en veces salario mínimo mensual (vsmm). Seg. A (61-160 vsmm); B (161-300); C (301-750); D (751-1,670) y E (1,671 y más). SMM=1,748 pesos en 2010 en la zona “A”* Pesos de noviembre de 2009** Ponderado por volumen de ventas*** Se refiere a los financiamientos (créditos y subsidios) que están considerados en dos o más instituciones1 Precios productor (índice de costos de construcción) de noviembre de 2009 2 Tercer trimestre3 A octubre para número de créditos y flujo de financiamiento. A noviembre para cartera de créditoFuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de México, Softec, CNBV, Conavi, SHF

Indicadores Anuales del Mercado de Vivienda

Indicadores Anuales de Financiamiento de la Vivienda

242.0103.3127.1

7.42.21.9

426.0282.0401.4

1,075.02,269.55,210.7

6,2465,5126,3788,820

13,61518,652

214.0195.417.90.8

214.0

62.856.95.10.9

91.722.3

282.293.1

172.112.02.82.1

441.1279.4414.7933.0

2,131.34,809.0

6,3625,4196,5128,481

11,68916,910

275.2250.124.30.8

275.2

73.166.75.41.0

83.113.7

253.263.4

162.221.33.72.6

492.5286.8406.1948.1

2,129.94,825.1

6,5875,6746,3888,740

11,74216,295

230.8200.5

26.63.7

230.8

64.453.87.23.4

78.812.6

343.675.6

223.834.36.43.6

520.9273.9424.4946.5

2,118.84,802.9

6,6515,3176,4069,181

11,80316,577

289.5268.711.19.7

289.5

83.770.64.98.2

77.111.2

400.583.2

259.544.2

9.14.4

520.3254.3415.8937.8

2,055.14,306.1

7,0165,5126,7908,994

12,63317,175

378.6291.4

66.420.7

378.6

110.973.623.014.3

80.08.4

418.694.2

246.454.813.89.4

335.2238.3

38.2852.7

1,472.04,415.8

6,7705,2996,2998,442

11,61317,020

397.8300.8

59.437.5

397.8

123.374.421.527.4

91.76.1

554.9105.3363.2

58.818.98.8

534.4241.2403.0842.2

1,916.64,461.2

6,9785,6736,5658,549

12,20917,964

469.5371.7

48.749.0

-52.8416.7

162.094.218.549.3

169.13.2

538.9137.0275.0

85.023.518.4

604.8234.2379.5786.7

1,896.24,237.7

7,0385,5566,3378,127

11,73817,494

6.7

587.3418.0

76.592.8

-77.7509.6

229.5106.9

29.493.2

229.42.9

512.1120.0250.090.031.220.9

690.2239.4389.7813.2

1,857.74,600.4

7,5655,7116,5978,366

12,23219,361

7.6

716.8456.070.5

190.3-181.0535.8

256.6114.625.0

116.9

275.93.1

501.7187.0188.0

82.530.613.6

578.0221.7369.5766.6

1,754.64,568.0

6,9855,4506,3658,151

11,91918,490

5.0

752.4494.1

90.1168.2-130.0622.4

252.5115.0

37.0100.5

314.83.6

1999 2000 2001 2002 20072003 2004 2005 2006 2008 20092

330.4126.1120.6

54.520.1

9.1

594.2228.7372.4772.3

1,901.14,661.0

7,3785,7416,4838,548

13,61721,182

3.1

535.0350.9

78.9105.2

92.3442.7

169.081.837.150.1

322.14.2

1999 2000 2001 2002 20072003 2004 2005 2006 2008 20093

49Enero 2010


PIB Real Variación % anualConsumo Privado Real Variación % anualConsumo del Gobierno Real Variación % anualInver. en Const. Real (var. % anual) Residencial No residencial

PIB Const. Real. (var. % anual) Edificación Const.obras ing. civil u obra pes. Trabajos especial. p/construcciónEmpresas Constructoras1

Valor real de la producción (variación % anual)TotalEdificaciónObra pública Agua, riego y saneamiento Electricidad y comunicaciones Transporte Petróleo y petroquímicaOtras

Precio Medio Vivienda (miles de pesos2, fin de periodo) Segmento A Segmento B Segmento C Segmento D Segmento E

Precio Medio Vivienda por M2 (pesos2, fin de periodo) Segmento A Segmento B Segmento C Segmento D Segmento E

Indice SHF de Precios de la Vivienda en México Variación % anual

Cartera de Crédito Vigente Banca Comercial Indice de morosidad (%)

1 Considera a las empresas afiliadas y no afiliadas a la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción. Valor real de la producción, variación % anual2 Precios productor de noviembre 2009Nota: Rangos de precio expresados en veces salario mínimo mensual (vsmm). Seg. A (61-160 vsmm); B (161-300); C (301-750); D (751-1,670) y E (1,671 y más). SMM=1,748 pesos en 2010 en la zona “A”* Pesos de noviembre de 2009Fuente: BBVA Bancomer con datos de INEGI, Softec, Banco de México, SHF

I’07 II’07 III’07 IV’07 I’08 II’08 III’09II’09

Indicadores Trimestrales Macroeconómicos

Indicadores Trimestrales de Construcción y Vivienda

Indicadores Trimestrales del Mercado de la Vivienda

Indicadores Trimestrales de Financiamiento a la Vivienda

3.0

4.9

0.87.36.28.0

6.16.46.23.3

3.710.5-1.9

-28.2-10.4

5.83.5

-7.2

243.1382.4807.0

1,882.94,330.0

5,7896,4098,285

11,82918,107

9.2

3.0

3.0

4.1

1.34.02.74.9

3.62.75.53.4

2.39.3

-4.3-27.8-26.5

4.00.8

-6.6

242.4387.7807.5

1,847.94,592.6

5,6286,4888,279

12,25219,668

7.9

3.1

3.5

3.5

3.54.32.25.9

3.72.66.33.0

2.38.6

-3.5-16.1-10.117.3

-20.2-6.3

233.7391.4823.0

1,855.64,668.4

5,6976,7108,442

12,47219,571

7.4

3.1

3.7

3.6

4.44.72.86.1

4.32.87.06.6

2.88.6-2.8

-16.8-12.0

4.4-4.4-3.6

238.3397.3815.1

1,855.64,805.2

5,7316,7768,454

12,36820,076

6.1

3.1

2.6

2.8

0.90.6-0.21.2

0.70.11.52.2

0.45.2-5.05.63.2

12.0-29.2

-4.4

230.3389.6807.0

1,801.84,710.5

5,6536,6828,451

12,16519,283

4.5

2.9

2.9

2.7

1.12.11.32.7

2.01.92.02.3

1.93.10.3

28.531.714.9-32.1

1.9

221.8368.6760.4

1,745.34,559.7

5,4276,3618,174

11,96518,579

4.7

3.1

1.7

2.2

0.30.1

-0.80.7

-0.7-0.80.7

-4.3

-1.8-4.01.13.48.5

14.2-22.7-1.7

217.8363.7753.7

1,733.94,482.0

5,3916,3058,006

11,70617,613

5.3

3.3

III’08 IV’08 I’09

-1.6

-1.3

0.1-4.3-4.7-4.0

-4.4-4.5-3.4-7.7

-3.2-6.72.3

-9.532.513.4

-20.5-7.9

217.7357.8748.4

1,741.04,531.5

5,3466,1408,000

11,86218,554

5.7

3.6

-7.9

-8.7

3.7-5.2-7.0-3.9

-7.2-6.6-6.9

-13.1

-5.0-18.618.1-2.6

58.030.0-7.4

-21.5

224.7366.5768.0

1,886.94,580.1

5,5856,4308,425

13,43821,217

4.9

3.8

-10.1

-9.6

1.0-4.8-8.6-2.2

-8.7-8.1-8.7

-13.2

-6.3-19.418.46.0

34.719.114.7-37.9

228.4373.1765.0

1,906.84,619.1

5,6776,4948,441

13,55020,851

2.4

4.3

-6.2

-5.2

2.6-5.0-6.3-4.1

-6.6-6.1-7.1-8.2

-7.5-13.5

7.17.3

26.34.94.3

-40.3

232.9377.5783.9

1,909.54,783.9

5,9456,5048,755

13,82321,415

2.0

4.2

I’07 II’07 III’07 IV’07 I’08 II’08 III’09II’09III’08 IV’08 I’09




IGAE Variación % anualVolumen de Construcción Real ( var. % anual) Edificación Const. obras de ing. civil u obra pesada Trabajos especializados p/construcciónEmpleo Formal Privado Total (IMSS) Total (miles de personas) Variación % anualSalario Medio de Cotización (IMSS) Pesos diarios nominales Variación % real anualMasa Salarial Real (IMSS) Variación % anualSalario Mínimo General (diario) Pesos nominalesPrecios al Consumidor (fin de periodo) Variación % anualTIIE 28 promedio (%)Tasa de interés 10 años Bono Guber. (M10)

Empleo Construcción (IMSS) Total (miles de personas) Variación % anualProducción de Cemento Hidráulico (toneladas) Variación % anualConsumo por Habitante de Cemento (kg.)1

Variación % anualPrecios de Construcción Residencial General (variación % anual) Materiales (variación % anual) Mano de obra (variación % anual)

Cartera de Crédito Vigente Banca Comercial Saldos, miles de millones de pesos*2

Variación % anualCartera de Crédito Sofoles Hipotecarias Saldos, miles de millones de pesos* Variación % anualCAT promedio en pesos a tasa fija

1 Se utilizó el volumen de producción de cemento como proxi de consumo2 El incremento de octubre a noviembre probablemente refleja cambios en la clasificación de la cartera de algunas instituciones de pesos a Udis* Pesos de noviembre de 2009Fuente: BBVA Bancomer con datos de Banco de México, Conasami, INEGI, IMSS, CNBV

Nov’09Ene’09 Feb’09 Mar’09 Ago’09Abr’09 May’09 Jun’09 Jul’09

Indicadores Mensuales Macroeconómicos

Indicadores Mensuales de Construcción y Vivienda

Indicadores Mensuales de Financiamiento a la Vivienda

-9.1-8.3-7.8-8.0

-13.8

13,934-1.7

230.3-0.2

-1.9

53.2

6.38.48.0

1,101-7.1

3.9

3.4

6.87.83.5

298.46.3

54.6-29.0

14.66

-10.3-10.7-10.0-10.5-17.2

13,877-2.6

232.0-0.1

-2.7

53.2

6.27.98.2

1,094-8.8

-5.4

-5.8

4.64.93.4

299.95.6

54.5-31.614.69

-4.8-2.6-2.0-2.2-8.4

13,881-2.6

228.6-1.6

-4.2

53.2

6.07.67.8

1,102-7.4

1.8

1.1

4.04.03.5

302.27.0

54.2-31.5

14.87

-12.1-11.6-11.3-10.8-17.3

13,850-3.4

228.5-1.5

-4.8

53.2

6.26.77.8

1,101-9.4

-9.8

-10.4

1.81.13.8

302.35.8

54.2-31.014.77

-10.9-9.0-8.1-9.6

-13.2

13,775-3.9

231.2-1.2

-5.1

53.2

6.05.87.6

1,099-10.1

-1.5

-2.1

-1.0-2.33.6

305.55.1

53.3-32.0

14.77

-7.8-5.4-4.7-5.7-9.1

13,794-4.1

230.7-1.1

-5.2

53.2

5.75.38.2

1,113-9.4

6.1

5.3

-2.6-4.53.7

307.14.7

53.0-33.214.78

-6.8-4.8-4.2-5.3-7.8

13,808-4.1

231.5-1.3

-5.4

53.2

5.44.98.1

1,120-9.9

1.1

0.2

-3.4-5.53.8

308.94.2

52.3-34.9

14.74

-7.0-7.6-7.2-8.3-8.9

13,839-3.8

230.9-1.1

-6.2

53.2

5.14.98.1

1,121-10.1

-7.5

-8.3

-2.7-4.63.8

303.23.0

51.9-36.214.79

Sep’09

-5.5-7.1-6.7-7.7-7.9

13,901-3.7

229.4-0.9

-5.4

53.2

4.94.98.0

1,110-10.5

-5.2

-6.2

-1.8-3.33.7

305.93.0

51.3-37.1

14.77

-9.9-9.1

-11.7-9.3

13,980-3.4

227.9-0.8

-4.7

53.2

4.54.98.1

1,119-9.5

-12.0

-12.9

-2.1-3.83.5

307.72.9

50.9-6.9

14.80

Oct’09

14,087-2.2

229.5-0.2

-2.4

53.2

3.94.97.8

1,120-7.2

-2.8-4.53.1

322.17.3

Nov’09Ene’09 Feb’09 Mar’09 Ago’09Abr’09 May’09 Jun’09 Jul’09 Sep’09 Oct’09

Nov’09Ene’09 Feb’09 Mar’09 Ago’09Abr’09 May’09 Jun’09 Jul’09 Sep’09 Oct’09

51Enero 2010


Octubre 2009 La Constitución del Suelo Urbano en México Financiamiento de Largo Plazo: los “Covered Bonds”

Enero 2009 Mercado de Suelo Urbano para Uso Habitacional Macro-Desarrollos Urbanos y Vivienda Social Sustentable La Hipoteca Verde, Incentivos a la Vivienda Ecológica Ecotecnologías para la Edificación de Vivienda El Mercado de Bonos de Carbono

Septiembre 2008 ¿Existe Actualmente un Déficit de Vivienda? Subsidios Gubernamentales a la Vivienda Costos Indirectos a la Adquisición Mercado de Bursatilizaciones Hipotecarias en México

Enero 2008 El Seguro de Crédito a la Vivienda ¿Exceso de Oferta de Vivienda?... ¿Es Tan Solo Eso?

Septiembre 2007 Mercado Inmobiliario para Baby Boomers Ley Nacional de Vivienda Demanda de Vivienda Efectiva

Enero 2007 Demanda de Vivienda Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) El Financiamiento de la Vivienda en el Reino Unido

Agosto 2006 Una Mirada al II Conteo de Población y Vivienda 2005 Bursatilización de Cartera Hipotecaria en México Seguros de Crédito Hipotecario y de Garantía Financiera Índice Habita El Financiamiento de la Vivienda en Chile

Enero 2006 Sofoles Hipotecarias, Evolución e Importancia La Vivienda en México y su Financiamiento El Mercado Hipotecario en Dinamarca

Julio 2005 Fusiones, Adquisiciones y Alianzas entre Banca y Sofoles Valuación Inmobiliaria. Sacándole Provecho a un Avalúo Empresas Desarrolladoras de Vivienda en México El Mercado Hipotecario en Estados Unidos

Noviembre 2004 La Flexibilización Crediticia y el Impulso a la Vivienda Costo de Oportunidad Entre Adquirir una Vivienda o Rentarla Mercado de Suelo en México: Aspectos Legales y Económicos El Mercado Hipotecario en España

Abril 2004 Factores que Favorecen la Demanda de Vivienda Evaluación del Riesgo en un Crédito Hipotecario a la Vivienda Avalúos, CAT y Oferta Vinculante

Temas Especiales Incluidos en Números Anteriores*


Octubre 2003 Costos Asociados a la Adquisición de Vivienda Mercado Secundario del Crédito Hipotecario: Diferencias Internacionales

Abril 2003 México: Precios de la Vivienda, Evolución y Determinantes El Papel de la SHF en el Mercado Hipotecario Los Registros de Propiedad y el Desarrollo del Mercado Hipotecario Reforma del Mercado Hipotecario de México: Avances

Octubre 2002 La Accesibilidad a la Vivienda La Demanda de Vivienda en México 2002-2010 Marco Legal de las Sofoles Hipotecarias: Diferencias con la Banca Múltiple Reforma del Mercado Hipotecario de México: Avances Calificaciones de Ejecutabilidad de Contratos Mercantiles e Hipotecarios

Abril 2002 Estructura del Mercado y Principales Constructores de Vivienda Tamaño y Condiciones del Acervo Residencial Localización Geográfica de la Población y Crecimiento de los Hogares Instituciones que Otorgan Financiamiento para la Adquisición de Vivienda Marco Legal y Fiscal en el Mercado Hipotecario Bases y Obstáculos para una Reforma del Mercado Hipotecario de México

* Documentos disponibles en la página web http://www.bancomer.com A partir de septiembre 2008 también en versión en inglés

Interesados dirigirse a:

Servicio de Estudios Económicos Av. Universidad 1200 Col. Xoco 03339 México D.F. Tel. (52) (55) 5621 5994 Fax (52) (55) 5621 3297 www.bancomer.com

Este documento ha sido preparado por el Servicio de Estudios Económicos de BBVA Bancomer, S.A. y ha sido elaborado con datos que consideramos confiables;sin embargo, no pretende ser ninguna recomendación de compra o venta de instrumentos financieros.

Las opiniones, estimaciones, predicciones y recomendaciones contenidas en este documento se basan en información que ha sido obtenida de fuentes estimadas como fidedignas pero ninguna garantía, expresa o implícita, se concede por BBVA Bancomer sobre su exactitud, integridad o corrección.

Otras publicaciones

Servicio de Estudios Económicos Grupo BBVA

Director y Economista Jefe BBVA

José Luis Escrivá

Economistas Jefe

Norteamérica: Jorge Sicilia México: Adolfo Albo Análisis Macroeconómico México: Julián Cubero Estados Unidos: Nathaniel Karp

España y Europa: Rafael Doménech Europa: Miguel Jiménez España: Miguel Cardoso

Economías Emergentes: Alicia García-Herrero Análisis Economías Emergentes: Sonsoles Castillo Sudamérica: Joaquín Vial Argentina : Gloria Sorensen Chile: Alejandro Puente Colombia: Juana Téllez Perú: Hugo Perea Venezuela: Oswaldo López Asia exc. China: Ya-Lan Liu

Escenarios Económicos y Financieros: Mayte Ledo Análisis Sectorial: Ana Rubio Escenarios Financieros: Daniel Navia Análisis Cuantitativo: Giovanni di Placido Tendencias Globales: David Tuesta

Servicio de Estudios Económicos Norteamérica

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MéxicoAdolfo Albo [email protected] Aylett [email protected] Balbuena [email protected] Castellanos [email protected] González [email protected] Herrera [email protected] López [email protected] Martínez [email protected]. Javier Morales [email protected] Luis Ordaz [email protected] Torres [email protected]

Análisis Macro MéxicoJulián Cubero [email protected] Amador [email protected] Castilleja [email protected] Gutiérrez [email protected] Hernández [email protected] Posadas [email protected] Uriz [email protected]

Estados UnidosNathaniel Karp [email protected] Danis [email protected] Frederick [email protected] Herzog [email protected] Lomicka [email protected] Nava [email protected] San Martín [email protected]

DiseñoElisa Sánchez [email protected] Tamayo [email protected]

Situación de:

Argentina

Chile

Colombia

España

Perú

Venezuela

EEUU: escenario central hacia una “suave recesión”,dudas de la fuerza de la recuperación

Actividad: hacia una desaceleración másacentuada en el 2do y 3er trimestre

Inflación: ¿continuará el encarecimientode las materias primas?

Política Monetaria: un panorama complejo para Banxico

Mercados: peso fortalecido en los siguientes meses

Servicio de Estudios Económicos Segundo Trimestre 2008Segundo Trimestre 2008Servicio de Estudios Económicos Mayo 2008Mayo 2008

LatinWatchEconomic Research Department First semester 2008

The turmoil in financial markets gains momentum Latin America bolsters its defences against the crisis Latin American export diversification: lower trade dependence from the US.

Observatorio Semanal

Servicio de Estudios Económicos

Balanza de Pagos en el segundo trimestre del año

La publicación de la Balanza de Pagos la próxima semanapresentará resultados favorables para la Cuenta Corriente, con unsaldo negativo alrededor de 600 millones de dólares, cifra pordebajo de los 1,500 md observados en 2T07 y ligera contracciónen las remesas de 1%. Sin duda, los altos precios del petróleohan permitido buenos resultados en la balanza comercial y estose refleja en la Cuenta Corriente. El déficit es ampliamentefinanciable y no representa ninguna presión para la economía.Para el año, mantenemos nuestra previsión de un déficit enCuenta Corriente menor a 1% del PIB.

IGAE de junio

Conocido el dato de PIB real del 2T08 (este jueves), lacontribución del dato de IGAE de junio será marginal aunque esconveniente monitorearlo por la relevancia de la dinámica de loscomponentes en su variación mensual.

Cabe recordar que para el 2T la producción industrial (de)creció(-)0.2% en tasa anual, mostrando todos sus componentes (minería,electricidad, construcción y manufacturas) moderaciones respectoal primer trimestre, en series desestacionalizadas.

Será muy relevante monitorear la dinámica del componente deservicios (en torno a 65% del valor agregado total) que podríareflejarse asimismo por el lado de la demanda interna en elcomponente de consumo privado en los próximos meses.

Para el IGAE esperamos crecimiento en junio de 1.9%,congruente con una variación de todo el año de 2.3%.

Observatorio PIB


Se confirma ciclo de menor crecimiento en el PIB: 2.8%

anual en el segundo trimestre, 0.2% trimestral

(desestacionalizada)

• La economía creció 2.8% anual en el 2T08, ligeramente por arriba del 2.6% del primer trimestre. Sin embargo, eliminando efectos estacionales el crecimiento fue de 2.1%; muy por debajo del 3.3% (revisado) del 1T08.

• Si bien las actividades terciaras continúan creciendo por arriba de la industria, presenta síntomas de moderación más evidentes.

• Consideramos que continuará la lenta dinámica en la expansión de la economía hacia el resto del año. Será clave para amortiguar el efecto el impulso fiscal para dotar de solidez a la demanda interna.

Moderación generalizada entre divisiones de la economíaPor debajo del consenso del mercado (3.1% en Bloomberg), la actividadcreció 2.8% en el 2T08 respecto al mismo periodo del año previo.Eliminando efectos de estacionalidad, el crecimiento fue de 2.1%. Sobreesta base (series desestacionalizadas), se confirma la moderación en losprincipales sectores que integran al PIB por el lado de la producción:industria (-0.1%) y servicios (3.2%) contra 2.3 y 4.2% respectivamente enel trimestre previoDestaca particularmente la caída en el sector industrial donde influye ladisminución en el sector de la minería (por menor producción petrolera)así como la moderación en manufacturas y construcción. El retroceso enel crecimiento de minería y construcción en el primer semestre del año hacontribuido para que, comparando los dos primeros trimestres del año consu periodo inmediato anterior, el resultado sea negativo. Este es el casoparticularmente en el trimestre que se reporta, con la variación trimestralmás baja desde que se publica la nueva base (desde 2003).En el componente de servicios destacan por su moderación en el añoactividades como servicios profesionales y servicios de esparcimiento;

Banxico Watch


Banxico decidió restringir las condiciones monetarias en 25pb

• Por tercera reunión consecutiva, Banxico sube 25pb la tasa de fondeo para evitar traslado de inflación a expectativas y salarios, intentando neutralizar el posible efecto en éstas de la fuerte revisión en la senda de inflación.• El movimiento es preventivo y parece ser suficiente considerando los crecientes riesgos en actividad económica y la expectativa de menores presiones de oferta en inflación en el futuro cercano.• Esperamos pausa monetaria en la decisión de política monetaria de septiembre, y si bien podría haber espacio de una subida adicional de 25 pb hacia el 4T08 o bien el 1T09 –dependiendo de la evolución de las expectativas de mediano plazo– su probabilidad parece haber disminuido.

El Banco de México decidió restringir las condiciones monetarias en 25pb, portercera reunión consecutiva, incrementando la tasa de fondeo bancario a 8.25%.Con este nuevo movimiento, Banxico intenta neutralizar el efecto en expectativas ysalarios de la fuerte alza en la senda de inflación prevista. Al volver a destacar lanecesidad de anclar expectativas, justifican esta subida adicional como preventiva,la cual podría ser la última considerando que los determinantes de mediano plazo deinflación apuntan a la moderación, provenientes de la baja reciente en el precios delas materias primas, la acumulación de señales de desaceleración y los crecientesriesgos a la baja para la actividad. No sólo el lenguaje del comunicado indica que elalza tiene carácter preventivo, sino también, el tono de éste –en comparación con elprevio– es más suave (menos restrictivo).Tanto la descripción cualitativa de crecimiento económico como la de la inflación enel comunicado nos indican que éste es menos restrictivo y que en Banxico hay unacreciente preocupación por el deterioro de la actividad económica y las perspectivasde crecimiento. En cuanto a las perspectivas de crecimiento económico mundial, lavaloración es más negativa que la del comunicado previo; señalan que se haintensificado la desaceleración, anticipan que el crecimiento de la demanda internaen EEUU en 2S08 será bajo o nulo. Asimismo, por primera vez (no se habíareconocido explícitamente en el comunicado) señalan que los indicadores másrecientes de actividad económica en México apuntan a un menor ritmo de crecimiento –“sugieren un grado de deterioro”–, e indican que “ello implica” que losriesgos a la baja han aumentado. En cuanto a inflación, la descripción cualitativa esmás positiva. Se destaca que aunque persisten las presiones inflacionarias, seanticipa “una mejoría en el mediano plazo ante la reciente caída en el precio de lasmaterias primas”, y señalan que ésta favorable evolución obedecerá, en gran parte,“a las perspectivas de un menor crecimiento de la economía mundial”. Además, apesar de que se reconoce que la revisión en el rango de proyección de inflación esimportante, destacan que, para el futuro próximo, hay señales positivas y másclaras de una perspectiva de moderación de las presiones.

Fed Watch

Economic Research Department

FOMC Meeting August 5th

• The Fed maintained its target rate at 2%. It also reiterated its concerns regarding both growth and inflation risks• The FOMC backtracked from its previous assessment on growth. It recognized that GDP has been better than expected, but it now underlined continuing risks to growth• As expected, the balance of risks was rendered as balanced, with no suggestion of any rate change for the near future.

Growth and Inflationary Risks are balanced

Once again, the Federal Open Market Committee maintained its targetfor the federal funds rate at 2%. The extension of the 2%-level and theaccompanying press release were in line with our expectations.Regarding growth, the FOMC statement acknowledged the better thanexpected GDP figures throughout the first half of 2008. But, unlike itsprevious statement where the Fed expressed restrained relief aboutgrowth prospects, now the Fed reinforced its earlier concerns bysaying “Tight credit conditions, the ongoing housing contraction, andelevated energy prices are likely to weigh on economic growth over thenext few quarters. “Regarding inflation, the Fed maintained the hawkish tone that wasintroduced in June’s statement. Once again, the FOMC acknowledgedthat current inflation is unfavorably high. Furthermore, it also acceptedthat some indicators of inflation expectations have also risen and arenow “elevated”. But together with this hawkish tone, Board membersexpressed confidence that inflationary pressures would recede duringthe second half of 2008. Consequently, the hawkish tone was notaccompanied by any type of bias toward raising rates anytime soon.

Uncertainty remains high

“Uncertainty” remains the key word to describe FOMC members’sentiment during their August meeting. Inflationary and growth riskswere rendered as balancing each other. This balance was reached notbecause members reduced their fear of inflationary risks, but ratherbecause they reinstated their initial fears of credit and cyclical risks.“Although downside risks to growth remain, the upside risks to inflationare also of significant concern to the Committee”.We expect the Fed to keep rates stable in the meetings before thepresidential election and probably into next year. Although there is one

U.S.

Inflation Observatory

Economic Research Department

Inflationary pressures persist

• Headline consumer prices rose 5% on a year-to-year basis, the fastest rate of increase since May 1991• Core inflation unexpectedly rose to 0.3% mom, offsetting positive readings in the previous months• Economic slack and the absence of a wage spiral will help contain inflationary pressures from energy and food prices• We maintain our forecast of a pause in monetary policy

Pressures to headline inflation intensified

Headline CPI rose 1.1% in June from 0.6% in May, the largest monthlychange since September 2005, just in the aftermath of hurricane Katrina. Notsurprisingly, the increase was driven by energy and food prices, whichjumped 6.6 and 0.8% respectively. The CPI-Energy continued to experiencethe effect of elevated oil and gasoline prices. For instance, prices at the pumpclimbed 10.1% in the month, resulting in a 32.8% increase from the level ofthe previous year. On a three month basis, headline inflation rose at 7.9%annualized rate.

Core inflation increased, but remained under a relatively stable path

Core CPI came above expectations, rising 0.3% in June from 0.2% in May.Shelter picked up 0.3%, but rose 0.2% in May and 0.1% in April. Year-toyear,shelter increased by 2.6% for the third consecutive month, the lowest ratesince March 2006. Core inflation doesn’t seem to be escalating. In fact, June’s acceleration came after two months of positive readings, particularlyin April, when core inflation eased to an unusual 0.1%. In June, core pricesrose by a 2.5% three-month annualized rate and 2.4% year-over-year,slightly above the average of 2007.

Inflation readings remain consistent with our forecast

In line with our main scenario, headline inflation reached 5.0%, while coreinflation, despite the slight increase, remained relatively contained. Pressuresfrom energy, food, and short-term expectations continue to play against theinflation outlook. However, economic slack -the unemployment rate is alreadyat 5.5% and could increase further- and the absence of a wages spiral willhopefully prevent core inflation from getting out of control. Through their

U.S.

Observatorio Actividad


Dato negativo en actividad industrial de junio: (-)0.5% en variación anual. Se confirma moderación en el

segundo trimestre en los cuatro componentes que la conforman

• Debajo a lo esperado por el consenso del mercado (0.2% el de Bloomberg) la producción industrial (de)creció (-)0.5% en junio, con lo que sus variaciones interanuales han sido negativas en cuatro de los últimos cinco meses. En términos de variación mensual el crecimiento de la industria fue de 0.3% en junio, que implica ligera recuperación respecto al mes previo.• Por componentes, destaca, como ha sido el caso desde el último trimestre de 2006, el (de)crecimiento en el componente de minería, influido por la caída en producción petrolera. A esto se suma la producción en las manufacturas cuya moderación es evidente en prácticamente todas sus ramas. En este sentido, conviene mencionar la menor dinámica en la industria relacionada con el equipo de transporte (automotriz) que si bien ha sido el motor de las manufacturas en los últimos años, muestra también signos de desaceleración importantes. Por último, la industria de la construcción continúa con crecimientos modestos, 0.8% en junio que promediaron cero en el segundo trimestre, muy por debajo del 2.9% del 2007.• En los meses siguientes cabría esperar que continúen los crecimientos leves en los componentes de la industria. Estimamos que el mayor ajuste sea en los trimestres segundo y tercero. Mantenemos previsión de crecimiento para el PIB de 2008 en 2.3%

• Debajo a lo esperado por el consenso del mercado (0.2% el de Bloomberg) la producción industrial (de)creció (-)0.5% en junio, con lo que sus variaciones interanuales han sido negativas en cuatro de los últimos cinco meses. En términos de variación mensual el crecimiento de la industria fue de 0.3% en junio, que implica ligera recuperación respecto al mes previo.• Por componentes, destaca, como ha sido el caso desde el último trimestre de 2006, el (de)crecimiento en el componente de minería, influido por la caída en producción petrolera. A esto se suma la producción en las manufacturas cuya moderación es evidente en prácticamente todas sus ramas. En este sentido, conviene mencionar la menor dinámica en la industria relacionada con el equipo de transporte (automotriz) que si bien ha sido el motor de las manufacturas en los últimos años, muestra también signos de desaceleración importantes. Por último, la industria de la construcción continúa con crecimientos modestos, 0.8% en junio que promediaron cero en el segundo trimestre, muy por debajo del 2.9% del 2007.• En los meses siguientes cabría esperar que continúen los crecimientos leves en los componentes de la industria. Estimamos que el mayor ajuste sea en los trimestres segundo y tercero. Mantenemos previsión de crecimiento para el PIB de 2008 en 2.3%

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