sistemas y principios registrales

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práctica en el marco de la materia de 2012 SISTEMAS Y PRINCIPIOS REGISTRALES. Derecho Inmobiliario

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trabajo final Der. Inmb. 2012

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Page 1: sistemas y principios registrales

0Nota: “Los contenidos plasmados

en este sitio responden a una

práctica en el marco de la materia de

Derecho Inmobiliario-PUCMM”

2012

SISTEMAS Y PRINCIPIOS REGISTRALES.

Derecho Inmobiliario

Page 2: sistemas y principios registrales

Nota: “Los contenidos plasmados en

este sitio responden a una práctica

en el marco de la materia de

Derecho Inmobiliario-PUCMM”

Derecho Inmobiliario-Pucmm

Csta.

Prof. Héctor Alies

Los integrantes de este grupo

son:

Odette R. Pérez Báez

2010-6296

Demí Félix Domínguez

2010-6391

Patricia Torres Balcácer

2010- 5859

Victoria Castillo

2010-5959

Page 3: sistemas y principios registrales

Introducción

Los sistemas tienen límites o

fronteras, que los diferencian del

ambiente. Ese límite puede ser físico

o conceptual. Si hay algún

intercambio entre el sistema y el

ambiente a través de ese límite, el

sistema es abierto, de lo contrario, el

sistema es cerrado”.

Por lo que se entiende que son

características de todo sistema el

perseguir un fin, un propósito. De lo

contrario, no tendrá consistencia ni

causa objeto ni razón de ser; Con

esto se puede señalar que no

importa la materia el sistema sirve

para poner pautas, un control, que

pone orden en una determinada

materia, que dependiendo de su

área clasifica y ordena dicha

materia.

Por lo que tenemos que saber lo que

es el Sistema Registral lo cual se

define de la siguiente manera: es el

conjunto de normas que regulan

todo lo correspondiente a los

registros públicos de un determinado

territorio. Lo cual es definido como

"el conjunto de normas, reglas o

principios racionalmente ligados

entre sí que regulan una

organización Registral determinada".

Se puede decir que cada Sistema

inmobiliario tiene distintas

características, las cuales sirven

para diferenciar de otros Sistemas

ya que cada uno se rige por un

sistema distinto debido a que cada

país, cada Continente, tiene una

historia distinta por la que se fue

desarrollando, por esto en el

presente trabajo estudiaremos los

sistemas registrales, el sistema

dominicano así como otros sistemas

dentro del derecho comparado, al

igual que los principios que son la

base de los sistemas debido a que

se puede decir que son las pautas

para cada Sistema Registral, por lo

que se hace una comparación de los

diversos sistemas que existen de

cada país.

Page 4: sistemas y principios registrales

¿Qué es un Sistema Registral?

Por Odette R. Pérez.

Es necesario primero puntualizar

que es un sistema. El Diccionario de

la Real academia española lo define

como “conjunto de reglas o

principios sobre una materia

racionalmente entrelazados entre

si1”

Partiendo de esta idea un sistema

registral es el conjunto de reglas,

principios de derecho Registral y

administrativo, relacionados entre sí,

formando un todo orgánico, un

cuerpo único con finalidad u

objetivos específicos y con

jurisdicción dentro del ámbito

nacional de un estado2.

1 Definición de sistema. Online:

http://lema.rae.es/drae/?val=sistema. Recuperado

el: 29-11-12. 2 Caballero Mego, Luis. 2008. Los sistemas registrales.

Online:http://www.articuloz.com/leyes-articulos/los-

sistemas-registrales-646012.html. Recuperado el: 30-11-12.

Cuando hablamos de Sistema

Registral, nos estamos refiriendo al

conjunto de normas que regulan

todo lo correspondiente a los

registros públicos de un determinado

territorio. "Es el conjunto de

normas, reglas o principios

racionalmente ligados entre sí que

regulan una organización

Registral determinada"3.

Otra de las definiciones más

famosas sobre sistema registral es

3 Caballero Mego, Luis. 2008. Los sistemas registrales. Online:http://www.articuloz.com/leyes-articulos/los-sistemas-registrales-646012.html. Recuperado el: 30-11-12.

Page 5: sistemas y principios registrales

la del destacado Sanz Fernández

que lo define de la siguiente manera

"Conjunto de normas que en un

determinado país regulan las formas

de publicidad de los derechos reales

sobre los bienes inmuebles a través

del Registro de la Propiedad, así

como el régimen y organización de

esta institución. Lo cual dicho en

forma sintética sería el conjunto de

normas reguladoras de la institución

del Registro de la Propiedad, tanto

desde un punto de vista sustantivo,

es decir, el valor de los asientos

como forma de constitución o

publicidad de aquellos derechos,

como desde un punto de vista

formal, es decir, la organización y el

régimen del Registro". Alfonso de

Cossío establece que un sistema

Registral “no es otra cosa que el

conjunto armónico de principios que

aspira a producir, mediante la

institución del registro de propiedad,

la necesaria seguridad del tráfico de

bienes inmuebles y la constitución

de relaciones reales sobre los

mismos ofreciendo con ello sólidas

bases en que asentar el crédito

hipotecario”.

En síntesis, un sistema registral es

el conjunto de normas o principios

que regulan la publicidad registral de

un determinado país.

Clasificación de los Sistemas

Registrales. Por: Patricia

Balcácer.

A pesar de que hay tantos Sistemas

Registrales, se basan en la

“publicidad registral”, cada Sistema

inmobiliario tiene distintas

características, las cuales sirven

para diferenciar de otros Sistemas

ya que cada uno se rige por un

sistema distinto debido a que cada

país, cada Continente, tiene una

historia distinta por la que se fue

desarrollando, por esto en el

presente trabajo estudiaremos los

sistemas registrales.

A continuación definimos algunos

de los Sistemas Registrales con los

que uno se puede identificar

dependiendo del país donde se

encuentren y así poder tener un

ligero conocimiento de como deben

manejarse al momento de querer

hacer un registro de un inmueble. El

estudiante Luis Caballero Mego4 ha

4 Caballero Mego, Luis. 2008. Los sistemas registrales.

Online:http://www.articuloz.com/leyes-articulos/los-

sistemas-registrales-646012.html. Recuperado el: 30-11-12.

Page 6: sistemas y principios registrales

creado un blog, donde se pueden

apreciar todos los distintos sistema,

que existen y que pueden ver para

su mayor conocimiento. Por lo que

me detendré a hablar de algunos

Sistemas Registrales los cuales son

más vistos o conocidos:

a) Por los efectos de la

Inscripción:

Los efectos de la inscripción según

la enciclopedia Jurídica dice que

“Hay sistemas que atribuyen a la

inscripción un simple carácter de

publicidad, existen otros en los que

la inscripción reviste el carácter de

constitutiva del derecho real y, por

último, otros en los que la inscripción

es puramente declarativa de los

derechos que se inscriben y

constitutiva para alguno de ellos”5.

En estos sistemas el Registro

protege a los terceros, mediante los

sistemas siguientes:

5 Enciclopedia Jurídica. www.enciclopedia-

juridica.biz14.com

- Sistemas Registrales

Declarativos

El Sistema Registral Declarativo es

“cuando el acto o el derecho real se

constituyen fuera del registro y su

inscripción otorga publicidad

registral, protege su derecho y le

otorga seguridad, es decir, podemos

inscribir si lo deseamos”6. La

inscripción no es tan necesaria para

que dicho sistema funcione, por lo

que podrá adquirir el inmueble y por

lo tanto los derechos reales, a pesar

de que dicha inscripción no es

fundamental sin esta se hace

inoponible el titulo que no esta

inscrito, si un tercero no ha inscrito,

este sistema es el que rige en

Francia e Italia principalmente.

En los Sistemas Registrales

Declarativos la registración es un

requisito debido a que puede ser

protegido, ante actos y como se dijo

anteriormente también se opone a

los terceros; este derecho se forma

fuera del Registro. En los Sistemas

Registrales Declarativos la

inscripción no es un requisito para la

traslación del inmueble entre las

partes.

- Sistemas Registrales

Constitutivos

Un Sistema Registral Constitutivo

contrario al Sistema Declarativo si

toma en cuenta la inscripción, el cual

6 (idem1)

Page 7: sistemas y principios registrales

es precisado como elemento

fundamental para la adquisición o

constitución de los actos y los

derechos reales para que sean

Constitutivos, es decir, que para que

se acepte dicho inmueble debe estar

inscrito en el Registro, un ejemplo

que nos da Luis Caballero, es el

siguiente, ejemplo: “la Hipoteca en

Perú, se constituye como derecho

real recién con la inscripción en el

Registro de Propiedad Inmueble.

Otro supuesto sería el caso de los

derechos reales en Alemania, donde

el derecho real se constituye con la

inscripción. En Alemania donde el

Sistema Registral es constitutivo

antes de la inscripción no existe

derecho real ni siquiera entre las

partes”7. Este sistema se puede ver

en Alemania, Suiza, Austria y

Australia.

B).- Por la Forma de Organización:

También pueden ser llamados como

Forma de llevar el Registro, ya que

son sistemas de cómo archivar y

7 (idem1)

organizar todos los inmuebles que

constituye cada inmueble y poder

guardar de quien es dicho inmueble

y todas las cosas que cada país

solicita, los cuales se clasifican de la

siguiente manera:

- Sistema de Folio Real

El sistema del folio real su principal

característica es que se abre una

sola partida registral por cada

inmueble o mueble que es

registrado, por ejemplo: “si en una

partida registral se inmatrícula un

inmueble, en dicha partida registral

es donde corresponde inscribir todos

los actos relativos a ese inmueble

entre los cuales se pueden registrar

los siguientes actos: licencia de

obra, conformidad de obra,

constatación de fábrica, compra

venta, donación, demolición, Sub

división, habilitación urbana,

embargos, demandas, hipotecas,

entre otros”8. En este sistema todos

los actos, contratos, derechos

constituidos, entre otros; se realizan

en el mismo folio en el que se

registro por primera vez.

En el Sistema de Folio Real las

inscripciones de bienes inmuebles

se realizan mediante asientos

sucesivos, donde se colocan en un

solo historial jurídico de bienes, en

este formato también se inscriben

todas los cambios que se le realicen

al bien inmueble, por lo que cada

8 (idem1)

Page 8: sistemas y principios registrales

inmueble tiene su ficha en los que se

inscriben todos los asientos que

fueron llevados a Registro, por lo

que se aplica y puede manejarse

perfectamente el principio de

publicidad, por lo que se garantiza

que todas esas esas inscripciones si

existen.

Anteriormente este sistema se

realizaba en una hoja donde

manuscritamente se transcribían

todas las características del

inmueble y se iban colocando las

subsiguientes operaciones. Por esto

se le llamó “Folio Real”, ya que es

un folio donde quedan inscritos

todos los derechos reales. Con el

avance de la tecnología se ha ido

modificando por lo que hoy día no

solo se encuentran inscritos los

bienes sino que sean ido creando

programas especialmente diseñados

para que estos registros puedan ser

realizados de una manera más fácil,

por lo que solo con ir a presentar un

documento que afecte un inmueble

ya matriculado, inmediatamente se

registran los cambios en el Folio

Real electrónico, lo cual hace

inviolable y segura la inscripción.

- Sistema del Folio Personal

En este sistema la organización del

registro se trata de un archivo de

documentos completados por unas

fichas, en este sistema los

documentos “son registrados previa

trascripción íntegra de su texto en

los protocolos o libros destinados al

efecto, tomando como protagonistas

de la relación registral a las

personas que intervienen en el

mismo y no a los bienes. El sistema

del Folio Personal se caracteriza por

abrir una partida registral por cada

persona jurídica o por cada persona

natural”9. En este sistema se puede

ver la diferencia entre el otro

Sistema de Folio Real en donde se

abría una sola hoja para todos los

procedimientos que se hicieran

sobre este inmueble, en este se abre

uno distinto para cada persona;

Ejemplo: cuando en una partida

registral se inscribe el pacto social

de una sociedad, en tal supuesto la

inscripción de cualquier otro acto

relativo a dicha sociedad

corresponde extenderla en la misma

partida registral.

Los países que se rigen por este

sistema es sistema francés y el

italiano; el que rige en numerosos

estados de los Estados Unidos, en

algunos casos como en el sistema

francés, se ha producido un

acercamiento al sistema de folio real

implantando el llamado fichero

inmobiliario pero a pesar de ello se

mantiene en los fundamental la base

personal del registro.

9 (idem1)

Page 9: sistemas y principios registrales

C).- Por la Forma de Extensión de

los Asientos:

Lo que también se puede llamar

como forma de constatar los títulos,

estos son los sistemas donde se

comprueba la veracidad y certeza de

un hecho, por lo que se da

constancia de él.

- Sistemas de Inscripción

En los Sistemas Registrales de

Inscripción “los Registradores al

momento de la inscripción extraen

de los títulos presentados para la

calificación registral e inscripción, los

principales datos, para que éstos

figuren en los asientos registrales de

inscripción que forman parte de las

partidas registrales”10. Esto quiere

decir que dicho Sistema copia lo que

se llama “Partida Registral” lo cual

es un resumen del titulo registrado.

Ya que extrae los principales

aspectos del título, dejando a un

lado el carácter personal lo cual es

10 (idem1)

inscribible. Este sistema es el que

sigue la legislación española. Desde

un lado administrativo los asientos

en este Sisma tendrá la indicación

del registrar que se encargo de

realizarlo, que es el haya dictado la

resolución y la fecha de ésta y

cuando la normativa vigente así lo

exija, se indicará la constancia de

haberse agotado la vía

administrativa.

- Sistemas de Transcripción

En los Sistemas Registrales de

Transcripción “los Registradores al

momento de la inscripción se

extraen de los títulos presentados

para la calificación registral e

inscripción, todo su contenido, el

cual figura en los asientos registrales

de inscripción que forman parte de

las partidas registrales”11. Es decir,

se transcribe todo el contenido de

los títulos presentados a la partida

registral correspondiente cuando

recae en éstos Calificación Registral

Positiva. En este sistema no se hace

un resumen de los Títulos, sino que

se transcribe el documento tal cual

se deposito, para así evitar la copia;

por lo que se hace una transcripción

de todos los títulos en su totalidad

en las partidas registrales.

- Sistema de Encasillado

En este sistema los asientos se

extienden en los libros siguiendo un

11 (idem8)

Page 10: sistemas y principios registrales

encasillado, este sistema es propio

de aquellas legislaciones que siguen

el numerus clausus de derechos

reales, en que basta consignar los

datos fundamentales, pues todo lo

demás está ya regulado por la ley,

en cambio el sistema de extracto es

inadecuado para las legislaciones

del numerus apertus de derechos

reales o para las que siguen el

numerus apertus con limitaciones.

- Sistemas Registrales con

Archivo de Títulos

En los Sistemas Registrales con

archivo de Títulos una vez

practicada la registración, se archiva

un ejemplar del título inscrito

formándose legajos con los mismos,

en estos Sistemas existe algunas

veces la duda de si los efectos de la

publicidad registral se extienden o

no a los títulos archivados que

corren registrados.

- Sistemas Registrales sin

Archivo de Títulos

En los Sistemas Registrales sin

archivo de Títulos no se archiva el

título que dio mérito para la

registración, sino que se lo devuelve

al dueño actual del mismo, por lo

que no existen legajos registrales.

Tampoco puede existir la duda de si

los efectos de la publicidad registral

se extienden o no a los títulos

archivados, debido a que en estos

sistemas no se archiva, sólo se

redactan los asientos de inscripción

correspondiente en el Registro de

Título.

- Sistema de Publicidad

Completa

En los sistemas de publicidad

completa “el acceso por parte de las

personas a la información que

contiene el Registro, es total. Toda

persona tiene derecho a solicitar sin

expresión de causa y obtener del

Registro, previo pago de las tasas

registrales correspondientes”12.

La persona responsable del registro

no podrá mantener en reserva la

información contenida en el archivo

registral, con excepción de las

prohibiciones expresamente

establecidas por la ley. Cuando la

información solicitada afecte el

derecho a la intimidad, ésta sólo

podrá otorgarse a quienes acrediten

legítimo interés, conforme a las

disposiciones que se establezca.

- Sistema de Publicidad

Incompleta

En los Sistemas de Publicidad

Incompleta el acceso por parte de

las personas a la información que

contiene el Registro se encuentra

restringido. Entre los Estados que

cuentan con sistema de publicidad

incompleta se encuentra Alemania,

ya que en dicho sistema registral

12 (idem1)

Page 11: sistemas y principios registrales

sólo pueden tener acceso a la

información contenida en el Registro

el titular registral, el tercero registral

y las personas que acrediten tener

interés en el contenido de las

inscripciones.

- Sistemas Registrales con

Fe Pública Registral

Los Sistemas Registrales con Fe

Pública Registral son los Sistemas

Registrales en los cuales se

encuentra establecido el Principio

Registral de Fe Pública que consiste

en el carácter que le imprime el

funcionario, y tiene atribuciones

conferidas por la Ley para:

Presenciar el acto, dar constancia

del acto, para efectuar los hechos

jurídicos a que el instrumento

contrae.

- Sistemas Registrales de

Registro de Derechos

En los Sistemas Registrales de

Registro de Derechos “el Registro

garantiza lo publicado”13, es decir,

existe un control previo de legalidad

para proceder a la registración. En

estos Sistemas Registrales se tiene

mucho cuidado se evalua

pausadamente cada detalle esta

calificación la realiza el Registrador

Público, luego de la evolución y esta

da positiva procede a los asientos de

registración correspondientes. En

estos Sistemas Registrales los

Registradores depuran los Títulos

que se encuentren con defectos

subsanables o defectos

insubsanables, los cuales no se

inscriben, porque solo proceden

aquellos que legalmente pueden

proceder.

-Sistemas Registrales de Registro

de Documentos

En los Sistemas Registrales de

Registro de Documentos se publican

los derechos luego de que son

revisados todos los documentos de

que todos siguieron con todos los

13 (idem1)

Page 12: sistemas y principios registrales

requisitos que se le exige. En estos

Sistemas Registrales “no se

garantiza lo publicado sino que se

publica que el titular registral es uno

de los titulares registrales y se

promueve e incentiva la publicación

de los documentos inscribibles”14. En

estos Sistemas Registrales se puede

presentar que existan varios

propietarios con derechos al mismo

inmueble. También puede existir que

inscripciones excluyan a otras y la

registración no implica que el

documento inscrito cumpla los

requisitos de validez, a las personas

que se identifica es a los posibles

titulares registrales.

D).- Por la Traslación de Dominio

Los Sistemas de traslación de

dominio pueden clasificarse en

Sistemas Causales y Sistemas

Abstractos.

- Sistema Causal

En el sistema causal la causa de la

traslación de dominio queda ligada a

la inscripción. Es decir, si se inscribe

una traslación de dominio, en el

asiento de inscripción debe

expresarse la causa de dicha

traslación de dominio que puede ser

una compraventa, o una donación, o

una adjudicación judicial, etc.

Los sistemas causales podemos

atacar judicialmente la causa que

origina la extensión del asiento y en

14 (idem1)

el caso peruano no es necesario

demandar adicionalmente la

cancelación del asiento registral.

Casi todos los Estados tienen

consagrado el Sistema de Traslación

de dominio causal.

- Sistema Abstracto

En el sistema abstracto la causa de

la traslación de dominio se desliga

de la inscripción. En Alemania la

traslación de dominio es abstracta

conforme al BGB de 1900, el cual

está desconectado de la causa y del

negocio.

Sistema Registral Dominicano.

Por: Victoria Castillo

El derecho surge como necesidad

de regular la vida entre los seres

humanos, por esta razón mientras

vamos cambiando, el derecho

también lo hace, acomodándose a la

realidad social. Nuestro sistema

registral no escapa a esta lógica.

(Veamos un breve recorrido a

través del tiempo en nuestro

sistema:

http://www.youtube.com/watch?v=C

SWnTJUWFlU).

Sistema Registral a través del

tiempo

Nuestra historia de Sistema

Registral inicia implantando un

procedimiento informal el cual

Page 13: sistemas y principios registrales

consistía en simples contratos

verbales que estaban sujetos al

principio de buena fe, y por dicha

razón carecían de formalidad.

Usualmente se daban

contestaciones judiciales, porque

cualquiera que pudiese aparentar

ser propietario podía transferir a un

tercero, que no tenía como

comprobar que su vendedor no era

el legítimo propietario.

Luego con la ley 2914 de Registro y

Conservaduría de Hipotecas, el 21

de junio del año 1890 surge un

nuevo sistema ‘’El Sistema

Ministerial’’ de origen Francés, a

diferencia de que para este país era

efectivo debido a que para ellos la

transcripción del inmueble era

obligatoria, pero para nuestro país

no, era facultativa. Se considera el

sistema ministerial como aquel que

comprende los inmuebles que no

han sido objeto de saneamiento, ni

están afectados por este proceso.i

En este periodo registral no existía la

mensura por lo tanto la mayor parte

del país se encontraba indiviso, se

establece la existencia del acto a

partir de su transcripción por lo tanto

se considera de carácter declarativo,

cumple el principio de prioridad, que

garantiza la preferencia de los

derechos que han llegado primero al

registro, “Prior tempore, potior jure”ii.

Este sistema resultaba ineficiente

puesto que daba cabida a la

usurpación de bienes legalmente

registrados debido a que los

derechos en este sistema no son

depurados y se toma en cuenta a la

persona, no al inmueble. Es

considerado como un sistema

imperfecto.

Producto de esta brecha, generada

por el Sistema Ministerial, existía

una necesidad de individualizar los

predios y establecer límites para

regular las propiedades inmobiliarias

dominicanas, por estas y otras en el

1911 se promulga la ley sobre

terrenos comuneros para solucionar

el problema de copropiedad que

existía entre los terrenos. El sistema

sigue mejorando, pues en este ya

se establecen procedimientos de

partición (numérico y de naturaleza)

realizados por agrimensores

autorizados.

Sistema Actual

En el 1920 a través de la orden

ejecutiva No. 511 se establece como

Page 14: sistemas y principios registrales

Sistema Registral de la propiedad

inmobiliaria de nuestro país el

Sistema Torrens aun vigente,

caracterizándose por ser in rem,

acabar con las expropiaciones

ilegales siendo este oponible a

terceros adquirientes presumiéndose

lo contenido en el asiento registral

como exacto hasta que se pruebe lo

contrario. Este pone fin a la

inseguridad social ocasionada por

los terrenos comuneros, cumpliendo

con una serie de principios como el

de publicidad, legalidad, autenticidad

y especialidad. Veinte siete años

más tarde, para el 1947, el Sistema

Torrens se consagra como un

Sistema Registral aceptado por los

dominicanos mediante la ley 1547.

Esto trajo consigo avances que

garantizaban y refuerzan la certeza

del inmueble; realizan un nuevo

formato de de seguridad

implantando codificaciones,

numeración y marcas ocultas para

eliminar los fraudes por ubicación de

parcela.

Elaboran modificaciones a los

documentos para facilitar el

reconocimiento de los mismo,

designando un color a cada

documento: Certificado de Titulo

(azul), Constancia Anotada (rojo),

Registro Complementario (verde),

Certificación de Registro de

Acreedor (naranja), Certificación de

Registro de Derechos Reales

Accesorios (marrón).

Un sinnúmero de elementos

novedosos son incorporados al

sistema, como nuevos órganos,

entre estos. La Contraloría y

Tribunales Superiores de Tierra.

Luego la ley 108-05, que es una ley

tipo marco, tiene por objeto regular

el saneamiento y el registro de todos

los derechos reales inmobiliarios, así

como las cargas y gravámenes

susceptibles de registro en relación

con los inmuebles que conforman el

territorio de la República Dominicana

y garantizar la legalidad de su

mutación o afectación con la

intervención del Estado a través de

los órganos competentes de la

Jurisdicción Inmobiliariaiii, que,

paralela a la ADMS. General de

jurisdicción inmobiliaria está

compuesta por la Dirección Nacional

de Mensuras Catastrales, Dirección

Regional de Mensuras Catastrales,

Tribunal Superior de Tierras y

Jurisdicción Original, Dirección de

Registro de Titulo, Registro de

Titulo. Y a su vez la JI se encuentra

bajo el Consejo del Poder Judicial

Page 15: sistemas y principios registrales

quien se auxilia de la Contraloría de

la Jurisdicción Inmobiliaria.

Como ley marco se conocen las

disposiciones generales que regulan

actividades específicas, es decir,

que definen los objetivos y

principios sobre los cuales se

desarrollan actividades tales como

las políticas de crédito público,

comercio exterior, cambio

internacional, régimen de aduanas,

la actividad financiera y de captación

de recursos del público

(ahorradores), así como la

remuneración y las prestaciones

sociales de los servidores públicos. ivSe complementa de reglamentos

como el Reglamento General de

Registro de Titulo, el Reglamento

General de Mensuras Catastrales, y

otros.

Órganos de la JI

Los encargados de aplicar dichas

leyes son: El Tribunal Superior de

Tierras y Jueces de Jurisdicción

Original, El Abogado del Estado, Los

Registradores de Títulos, La

Dirección General de Mensuras

Catastrales y La Secretaría del

Tribunal. .

Existía una necesidad de

adecuación legislativa, la sociedad

había avanzado lo suficiente como

para realizar un cambio en los

procedimientos inmobiliarios, es por

esto que la ley 108-05 significó un

gran avance para el Sistema

Registral de nuestro país, se

considera que esta es una fortaleza

de la administración de justicia.

Los Sistemas Registrales en el

Derecho Comparado. Por:

Odette R. Pérez.

Sistema Francés:

Ciertas características acompañan a

este sistema y entre ellas se

encuentran las siguientes; es un

sistema de transcripción, de folio

personal, y de eficacia negativa del

asiento. Esto último significa de

inoponibilidad del documento no

registrado al que tuvo entrada al

Registro.

Este sistema tiene la particularidad

de que antes de que existiera una

Ley que regularizara la publicidad de

los actos inter vivos de enajenación

o constitución de derechos

susceptibles de hipoteca, en este

caso la Ley del 55 (25 de marzo de

1855). Desde la época

revolucionaria venían registrándose

las hipotecas: a partir de 1804

Page 16: sistemas y principios registrales

reglamenta su publicidad el Código

de Napoleón15.

La Ley del 55 comprendía el registro

como la simple entrega o depósito

de copias de contratos; donde el

adquiriente tenía la función de

transcribir el suyo, y no era

obligatorio alegar cierta titularidad de

su transmitente ni de la autenticidad

del acto mismo.

Esta ley concebía el registro como

un simple depósito de copias de

contratos: el adquiriente cumplía con

transcribir el suyo, y no se le exigía

justificación alguna de la titularidad

de su transmitente no de la validez

del acto mismo.

Una ley de 1935, técnicamente muy

defectuosa, extendió la transcripción

a las adquisiciones mortis causa, sin

variar las directrices fundamentales

del régimen. Poco después, el DL.

17 de junio de 1938 admite al

registro con efectos hipotecarios los

mandamientos judiciales de

embargo16.

Actualmente la base legal de la

transcripción es el Derecho-ley

enero 1955 y el Decreto 14 Octubre

de ese mismo año además, de otras

disposiciones complementarias.

15 La cruz Berdejo, José Luis & de Sancho Rebullida, Francisco. 1991. Elementos de

Derecho Civil: Derecho Inmobiliario Registral.

Segunda edición. José María Bosch editor, S.A.

Barcelona. 16 (ídem 4).

a) Organización. En este sistema la

función del registrador se concentra

en conformar libros con los

documentos presentados y luego

procede a encuadernarlos cuando

ha reunido una cantidad suficiente.

Se presentan al registro dos

reproducciones o ejemplares de los

documentos, uno para el registrador

y el otro para el que comparece ante

el Registro con mención de la

presentación y del libro en que

queda encuadernado.

El registro depende del Ministerio de

Hacienda (no del de justicia, como

en España), y es llevado por unos

funcionarios de dichos Ministerio

que, desde principios del siglo XIX (y

entonces con razón), se llaman

“conservadores de hipotecas”17.

b) Actos inscribibles. Actualmente el

registro francés recibe prácticamente

todos los actos relativos a

modificaciones importantes de los

derechos sobre las cosas: contratos

inter vivos, donaciones, herencias, y

también actos administrativos,

sentencias, demandas (para advertir

de su existencia y preservar el

eventual derecho del demandante),

embargos (ídem), etc. Recibe,

incluso, algunos derechos

personales de larga duración18.

17 (ídem 4) 18 (ídem 4)

Page 17: sistemas y principios registrales

c) Tracto. Obligatoriedad. Antes de

que existiera la Ley de 1955, los

documentos ingresaban en el

registro sin tomar en consideración

la información existente sobre el

inmueble. Actualmente es obligatorio

que para la inscripción quien

transmite el inmueble tenga a su vez

inscrito su derecho: el denominado

“tracto sucesivo”

d) Eficacia. En este régimen se

resguarda el derecho desde una

perspectiva negativa, si no se

encuentra asentada ninguna

enajenación del que transfiere, lo

que hace pensar que este aun

guarda consigo su derecho pero

realmente, lo ha enajenado y el que

lo adquirió no ha transcrito el

contrato, con ello el adquiriente ha

originado una falsa apariencia de

continuidad de su titularidad lo que

le concede al segundo adquiriente

una vez que transcribe su contrato

adquisitivo, anteponer o distinguir su

derecho al de quien adquirió en

primer lugar y descuido la

constatación registral.

La jurisprudencia hoy considera que

el segundo adquiriente que

transcribe primero su adquisición,

sólo está protegiendo frente a la

transmisión antecedente si

efectivamente la desconocía: no si la

conocía; igual que ocurre, según

veremos, en el Derecho español19.

19 (ídem 4)

Sistema Alemán o Germánico:

El registró alemán sigue el sistema

de folio real, ordenándose por fincas:

respecto de cada una de ellas da

cuenta del propietario y de los

titulares de derechos reales

limitados. En principio, cada finca

posee su propia “hoja”: está “hoja”

es un cuaderno destinado a recibir

las relaciones reales (no las

obligacionales) que tienen por objeto

la finca; consta de doce paginas; lo

encabezan los datos que permiten

identificar el inmueble y siguen luego

tres secciones destinadas, la

primera a las relaciones de

propiedad; la segunda a las cargas y

limitaciones en general, y la tercera

a las hipotecas y gravámenes

pecuniarios semejantes20.

En Alemania es esencial para la

transmisión de los derechos reales

la inscripción esto hace que sea un

sistema constitutivo. Sin la

inscripción por ende, no hay

transmisión o constitución. Las

20 (ídem 4)

Page 18: sistemas y principios registrales

transformaciones reales no

negociables se originan sin que se

de la inscripción como es el caso de

la sucesión hereditaria, la usucapión.

En este sistema el que adquiere un

inmueble de quien aparece como

propietario en el registro adquiere

válidamente el mismo y a su vez, se

convierte en dueño a pesar de que

la información que publica el folio

sea errónea.

El modo de adquirir la propiedad

como ya hemos mencionado

mediante inscripción, hace que en

algunos casos no coincida con la

realidad.

Como en Alemania la inscripción en

el registro es un requisito integrante

de la transmisión de la propiedad, el

conocimiento de las relaciones

obligacionales anteriores a dicha

transmisión no supone mala fe. Esta

sólo existe cuando se conoce que el

derecho en el cual se apoya su

adquisición el tercero, se halla

debidamente inscrito. No ocurrirá así

en el Derecho español, donde la

adquisición se consuma antes de

inscribir21.

Sistema Español:

21 (ídem 4)

Tratadistas de Derecho Registral tal

es el caso del reconocido José

Manuel García y García, consideran

que este sistema es la combinación

del sistema alemán y latino.

En 1861 se estableció la Ley

Hipotecaria que ha sido objeto de

reformas y conserva una fuerte y

sostenida vigencia, es la disposición

legal que sustenta la operatividad y

efectos del registro, y el derecho

hipotecario22.

Cabe destacar que para el año 1892

se intento implementar en España el

sistema Torrens, se ignoran las

circunstancias que impidió que el

mismo progresara.

El sistema español de gran

incidencia en nuestro continente,

establece que la propiedad se

adquiere como consecuencia de

determinados contratos, mediante la

tradición. Es precisa la transferencia

contractual seguida de la tradición o

entrega de la posesión de la cosa.

22 Gómez, Wilson. 2007. Derecho Inmobiliario

Registral. Introducción a su estudio. Segunda

edición. Comisionado de apoyo a la reforma y

modernización de la justicia, Rep. Dom.

Page 19: sistemas y principios registrales

Cuando se cumplen estos requisitos

básicos el acto será inscribible en la

oficina de registro23.

La tradición concentra el

consentimiento de las partes, tanto

del transferente como del

adquiriente de la propiedad.

Este sistema se ha considerado de

gran eficacia registral. Como base

legal es necesario citar el Código

Civil de 1896 sin embargo, comenzó

a funcionar en el año 1900, es la

norma por la cual estuvo regulado.

Sistemas Australianos: (sistema

Torrens).

La particularidad del sistema Torrens

es su riguroso procedimiento de

ingreso de una propiedad al registro

pues es a través, de una serie de

cuidadosas comprobaciones

referidas a la consistencia física del

inmueble y su titularidad jurídica

consignándose los datos esenciales

en un titulo que se deposita en la

oficina correspondiente y en el que

consta incluso un plano de la finca,

23 (Ídem 5)

cuyo título se entrega una copia al

titular24.

La doctrina critica la extrema lentitud

de este sistema en lo referente a los

tramites de ingreso en el registró, así

como su elevado importe.

El registro produce a favor del

adquiriente que inscribe

aproximadamente los mismos

efectos que le atribuye el Derecho

alemán.

Otra de sus características ya

estudiadas en clase es que en este

sistema en principio todo inmueble

se reputa propiedad del Estado

siempre y cuando no esté registrado

con otro propietario.

Según otros autores tal es el caso

de Wilson Gómez, consideran a este

sistema como el más perfecto de los

sistemas registrales de la propiedad

inmobiliaria; se conoció como

sistema sustantivo porque precisaba

de la inscripción del inmueble en el

Registro Público para poder adquirir

el derecho de propiedad.

Sistema Anglosajón:

24 Gómez, Wilson. 2007. Derecho Inmobiliario

Registral. Introducción a su estudio. Segunda

edición. Comisionado de apoyo a la reforma y

modernización de la justicia, Rep. Dom.

Page 20: sistemas y principios registrales

Este es una variante del sistema

Torrens ampliamente abordado en

los temas anteriores.

Los negocios se formulaban a través

de un documento que describía el

inmueble, establecía el precio, se

fechaba y era firmado por las partes

contratantes25.

Una vez se ha originado la

inscripción del inmueble de registro,

al propietario registral se le garantiza

la posesión plena de su derecho.

En este sistema los negocios

inmobiliarios pueden ser: (a)

obligacionales, crean obligaciones; y

(b) de disposición, que son los que

constituyen, modifican y extinguen

derechos reales26.

Es importante señalar que a partir

del año 2002 este sistema ha

recibido significativas reformas,

25 Gómez, Wilson. 2007. Derecho Inmobiliario

Registral. Introducción a su estudio. Segunda

edición. Comisionado de apoyo a la reforma y

modernización de la justicia, Rep. Dom. 26 (ídem 12)

instaurando la contratación

electrónica y una publicidad menos

restringida

Page 21: sistemas y principios registrales

Evolución de los principios

registrales del sistema

inmobiliario. Por: Demí Félix

Domínguez.

Los principios atienden a las características que adopta cada país, y aun en países que han incorporado un mismo sistema registral se expresan diferencias importantes; este atenderá irremediablemente al singular temperamento del país de que se trate, a su idiosincrasia, a las particularidades de sus gentes y de sus propias instituciones. Definición:

Son las orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y dan las pautas en la solución de los problemas jurídicos planteados en derecho positivo. Declaración aprobada en el Primer Congreso Internacional de Derecho Registral. Allí fueron enunciados los principios registrales de rogación, tracto sucesivo, legalidad, consentimiento, inscripción, especialidad, prioridad, legitimación y fe pública. En los sistemas registrales se enarbolan los principios que les sustentan y el número que cada uno enuncia varia; no obstante, algunos de estos principios han alcanzado gran utilidad práctica en la actividad inmobiliaria27.

27 Lacruz Berdejo, José Luis & de

Sancho Rebullida, Francisco. 1991.

Elementos de Derecho Civil: Derecho

Inmobiliario Registral. Segunda edición.

José María Bosch editor, S.A.

Barcelona.

Gonzales torres señala en su trabajo que los preceptos del Registro Público son un laberinto .Se refieren a una materia sumamente compleja, y generalmente están distribuidos con desorden y en ciertas promiscuidades que producen confusión en el jurista, y son causa de enredos y embrollos de los que solo puede salirse si tenemos algo que nos oriente, nos encamine por el camino de la verdad. Roca Sastre opina que los principios registrales son orientaciones capitales, las líneas directrices del sistema, la serie sistemática de bases fundamental de principios registrales, y el resultado de la sintonización del ordenamiento jurídico registral. Aplicación de los principios registrales. En España tienen aplicación todos los principios registra como prensiles aunque se retienen como principios fundamentales de su sistema: Inscripción, legitimación, fe pública, prioridad, especialidad, legalidad, tracto sucesivo y publicidad. En los Estados Unidos solo aplica el principio de prioridad. En Alemania, Portugal y en otros países, tienen plena cavidad todos los principios registrales. En nuestro caso particular, ley no 1542, no108-05 tienen categoría de principios registrales cardinales los de especialidad, legalidad, legitimación y publicidad. Sin embargo, todos los

Page 22: sistemas y principios registrales

demás principios tienen plena aplicación en nuestro sistema registral. Rasgos fundamentales del sistema registral español: Principios hipotecarios: Entendemos aquí por principios hipotecarios aquellas reglas más generales de la legislación hipotecaria española, formulada directamente en ellas u obtenidas por inducción de sus preceptos, que dan a conocer las líneas esenciales. En el derecho español no podemos hablar de un principio de inscripción a diferencia de por ejemplo el Derecho alemán. Bajo el principio de publicidad la doctrina distingue dos aspectos que corresponden a publicidad material y otra formal. El principio de legitimación: Respecto de los inmuebles, las mismas funciones legitimadoras que a la posesión corresponden en orden a los muebles, Principio de fe pública:

Se le llama también principio de publicidad (en sentido estricto), y constituye la clave de todo el planteamiento registral. Principio de prioridad: Dos o varios derechos reales difícilmente pueden coexistir sobre una misma cosa en un plano de igualdad: si hay dos hipotecas, una será primera y otra segunda.

Principios formales:

La organización del registro se realiza eligiendo al legislador, entre las posibles, una serie de directrices o líneas estructurales que ,una vez adoptadas e inspirando la legislación ,asumen la condición de principios rectores .así podemos enumerar para el ordenamientos hipotecario ,las siguientes : 1) Tracto sucesivo 2) rogación 3) legalidad 4) el registro de propiedad 5) registro.

Page 23: sistemas y principios registrales

República

Dominicana

Principio de la inscripción

En el sistema Torrens la inscripción de los actos en el registro de títulos tiene el efecto constitutivo; solo cuando se inscribe el documento se perfecciona la transmisión, afectación o extinción de

los derechos que recaen sobre la propiedad inmobiliaria. Al producirse la inscripción, el asiento registral, no solo se hará el acto oponible frente a terceros, sino que por sí misma esta constituirá un elemento básico para que el documento generador del derecho real inmobiliario quede caracterizado. El sistema registral declarativo se distingue porque la transmisión, modificación o extinción de la propiedad se produce sin necesidad de traditio, o sea, de la entrega de la cosa o de inscribirse. La inscripción en el Registro se hace en este sistema para que llegue al conocimiento de los terceros y, por tanto, se procura hacer oponible el documento básico de la operación inmobiliaria. Un efecto de la inscripción es el denominado cierre registral¨: no es posible que acceda al Registro lo que es incompatible con el derecho registrado28

Principio de especialidad

En nuestro derecho este principio tienen privilegiada aplicación pues figura en la exposición de motivos de la ley no 108-05, de Registro Inmobiliario; su finalidad se orienta a la determinación exacta de los bienes inmuebles objeto de la inscripción, sus titulares, los verdaderos alcances y limitaciones que la ley y el derecho otorgan. Este principio persigue que cada inmueble que sea objeto de modificación, sea por subdivisión o defunción o se constituya en condominio, obtenga de manera inmediata su individualidad; que se hagan constar las características

28 Lacruz Berdejo, José Luis & de Sancho Rebullida, Francisco. 1991. Elementos de Derecho Civil: Derecho Inmobiliario Registral. Segunda edición. José María Bosch editor, S.A. Barcelona.

Page 24: sistemas y principios registrales

particulares, que se consigne claramente el objeto, la causa, los sujeto y el derecho, tal y como han sido inscrito en el Registro. La ley de Registro Inmobiliario señala con respecto a ese principio “Que consiste en la correcta determinación e individualización de sujetos, objeto y casas del derecho registrar”. Este principio también es denominado de determinación, de especificación o de concretización.

Principio de legitimidad:

Es uno de los cuatros principios cardinales que posee el sistema Torrens; el Estado en su calidad de presunto propietario de la tierra otorga un documento, el certificado de titulo, como prueba y garantía de la propiedad inmobiliaria. De ahí que toda persona que alega ser titular de su inmueble ha de probarlo ante una instancia especialmente creada. El abogado del Estado representa al Estado en la jurisdicción inmobiliaria su función es intervenir en su nombre en el proceso de saneamiento en la adjudicación de derechos sobre la propiedad. Otorga sustento a la publicidad material y trabaja como beneficio de la presunción de esta exactitud. Éste principio registral está en el registro inmobiliario y establece que el derecho registrado existe y pertenece a su titular.

Principio de tracto sucesivo

Este principio registral tiene como propósito el ordenamiento de los asientos o inscripciones, de manera tal que se pueda establecer sin dificultad una secuencia entre las adquisiciones y las transmisiones de los derechos que

recaen sobre la propiedad inmobiliaria, sin que sea interrumpida la continuidad esta situación queda retratada cuando se realiza en el Registro de Títulos el llamado historial ;este consiste en la investigación que permite establecer la cadena registral ,se plasma con claridad quienes han sido los sucesivos titulares del inmueble desde su inmatriculación o primer registro hasta el momento mismo en que es investigada la propiedad. Establecer si hay o no concatenación entre el primer dueño o titular y el ultimo a veces resulta intricado y difícil; de ahí que algunos tratadistas de la materia le han llamado la probatio diabólica o la prueba del diablo. En el artículo 31 del reglamento general de registros de títulos se incorpora por vez primera en la normativa dominicana el principio de tracto sucesivo, y al respecto dice: Con posterioridad al primer registro, para ejecutar actos por los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, cargas o gravámenes sobre inmueble, se requiere que previamente conste registrado el derecho de la persona que otorga, o en cuyo nombre se otorgan los mismos. Este principio, también denominado tracto continuo, se apoya en el aforismo latino memo dat quod nom habet, que quiere decir que solo puede ser afectado en el registro lo que esta previamente inscrito, pues nadie puede dar más derecho que el que tiene. En el articulo 35 referido Reglamente se establece que El derecho del disponente debe estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos. En el derecho español se establece, como excepción al principio, el caso de la herencia de un solo heredero a nombre de su causante, admitiéndose la posibilidad de inscribir

Page 25: sistemas y principios registrales

el testamento en el registro por vía puramente administrativa29.

El tracto breve o tracto abreviado.

Se enmarca en el propio ámbito del principio de tracto sucesivo y tiene lugar cuando en el asiento registral se anotan distintas transmisiones y solo se inscribe la última. Atilio Cornejo, doctrinario argentino, cita a Miguel Falbo y su artículo ¨Doctrina general del tracto sucesivo en el derecho argentino¨ ,publicado en Registro Notarial ,quien al respecto señala que ´´El tracto abreviado es una modalidad del tracto sucesivo por lo que permite concentrar en un asiento único dos o más transmisiones operadas desde el titular inscripto. Con esta modalidad se procura evitar inscripciones innecesarias e inútiles que cuanto harán será encarecer y retrasar el procedimiento registral. Se procura evitar que se haga un asiento que va desaparecer inmediatamente. Se preserva el vinculo concatenada entre el propietario que antecede y que prosigue ,tiene que mantenerse la continuidad del tracto ,tal cosa constara de manera clara e inequívoca ,solo que todo se enlazara a partir del titular registrado hasta el último adquiriente, haciéndose constar sujeto ,objeto y causa de la relación registral. A este procedimiento la doctrina registral le ha denominado tracto breve, tracto abreviado o tracto comprimido. Principio de prioridad Este principio es uno de los pilares por excelencia de la seguridad jurídica registral, otorga preminencia de los

29

Gómez, Wilson. 2007. Derecho Inmobiliario Registral.

Introducción a su estudio. Segunda edición. Comisionado de apoyo a la reforma y modernización de la justicia, Rep.

Dom.

derechos según el orden de ingreso de estos. Se sustenta en la axiomática expresión prior tempore, prior jure; algunos autores han extendido este aforismo del derecho registral al proclamar: El que es primero en registro es primero en derecho30

Principio de publicidad

Este principio hace posible que las personas conozcan la historia jurídica registral y la situación actualizada de un inmueble determinado. Tuvo como propósito fundamental la obtención de seguridad jurídica para la actividad inmobiliaria y viabilizar la publicidad, de manera que los terceros tomaran pleno conocimiento del estado de la propiedad. El artículo 134 del reglamento general de registros de títulos que la información contenida en los registros de títulos dice que ´la información contenida en los registros de títulos es de acceso público para todo el que tenga interés en conocer el estado jurídico de un inmueble. Este principio presenta dos aspectos que permiten de mejor manera su estudio: a) publicidad formal ;y b) publicidad material.

a) publicidad formal: Esta consiste en el establecimiento de una estructura dispuesta por el registro en interés de que toda la persona que tengan algún interés legítimo pueda conocer la situación de los inmuebles en el inscrito. Ésta publicidad procura informar acerca del inmueble, sus titulares, las cargas y gravámenes que le afectan, o sobre la inexistencia, o sobre la inexistencia de estas.

30 (idem17)

Page 26: sistemas y principios registrales

b) La publicidad material es el presupuesto básico de todo sistema 0registral, pues el acto una vez inscrito es oponible inmediatamente, sin requerir necesariamente - como condición de eficacia -, su conocimiento efectivo por los terceros.

El principio de legalidad o de calificación.

A virtud de este principio el registrador debe hacer un examen formal o externo del título para verificar: a) si es de los documentos que pueden inscribirse; b) si llena las formalidades extrínsecas exigidas por la ley para el acto que se trate; y c) que contenga los datos que concreten el inmueble, el derecho real el valor de los mismos, la naturaleza del acto o contrato, el titulo o documento que lo consigue y los elementos personales correspondientes. Si de tal examen no llega el registrador a una conclusión favorable, hará una inscripción preventiva y devolverá el documento a fin de que si el interesado lo estima pertinente, ocurra a la autoridad judicial para que ésta ordene la inscripción en caso de considerar infundado el rechazo formal del registrador, surtiendo entonces efectos la inscripción de manera retroactiva o sea desde que se presentó por primera vez para su registro el título en cuestión.

El principio del tracto sucesivo o del tracto continúo.

Por virtud del cual no puede un mismo derecho real estar inscrito a la vez en favor de dos o más personas, a menos de que sean copartícipes, por lo que para hacer una inscripción debe haber una que le sirva de antecedente y que

se cancele para que de esa manera haya una cadena ininterrumpida o sucesión continua de inscripciones.

El principio de la Rogación.

Por virtud del cual se requiere petición o instancia de parte legítimamente interesada o del notario interesante para llevar a cabo la inscripción del mismo para que el registro pueda proceder también de oficio a hacer tal inscripción

El principio del tercero registral.

Entendiéndose como tercero no simplemente a cualquier persona que no haya intervenido ni personalmente ni por medio de representante en el acto jurídico inscrito, que es el caso de los acreedores quirografarios, sino que la calidad de tercero registral requiere, además, haber adquirido la propiedad u otro derecho real sobre el bien inmueble materia de la inscripción. Sólo a estos terceros y no a aquel otro tercero, no puede perjudicar el acto o titulo no inscrito. El acreedor quirografario con embargo inscrito sólo tiene preferencia o privilegio con respecto a titulares de derechos reales o personales posteriores a la inscripción del embargo, pero no tiene preferencia alguna con respecto a titulares de derechos reales o personales que sean anteriores aunque todavía no estén inscritos no es, pues, el embargante inscrito un tercero para efectos del Registro, puesto que no se transforma el derecho personal del acreedor quirografario en un derecho real por el hecho de que se inscriba su embargo en el Registro Público de la Propiedad.

Page 27: sistemas y principios registrales

El principio de la fe Pública Registral.

Consiste en que, salvo excepciones quien se atiene a los datos del Registro Público de la Propiedad y adquiere a titulo oneroso un derecho real inmobiliario de quien apárese inscrito, no puede resultar perjudicado si posteriormente se anula el acto que dio origen a la inscripción. Conforme a este principio, aunque la inscripción no convalida los actos nulos, sin embargo, la fe registral libera a la inscripción de todo vínculo causal y la dota de sustantividad y autonomía, haciéndola valer como la única y total verdad. Este principio puede llamarse el principio de la legitimación registral, por cuanto que el que apárese inscrito en el Registro, sea o no el verdadero propietario, puede disponer válidamente a titulo oneroso a favor de un tercero. Según este aspecto del principio, la fe pública registral sólo opera y produce efectos plenos, cuando el titular inscrito ha enajenado, ya que antes de enajenar puede impugnarse la validez del acto inscrito y la inscripción misma, sin que, por lo tanto, tenga esta un valor sustantivo propio, ya que la inscripción en si no crea ningún derecho independiente del título que le sirve de antecedente.

Page 28: sistemas y principios registrales

Conclusión

El derecho inmobiliario regula una serie

de actos que comprenden toda relación

de bienes inmuebles no debemos

confundirlo con el Sistema Registral

que “son el conjunto de normas que, en

cada país, regulan la publicidad de los

derechos reales inmobiliarios a través

del Registro de la propiedad (aspecto

sustantivo), y el régimen de

organización de esta institución

(aspecto formal)”.

Como pudimos observar los Sistemas

Registrales evolucionan y esto se da a

causa de dos variantes, tiempo y

espacio. Cada país vive su propia

realidad en cuanto a los inmuebles y es

por esto que el Sistema Registral varía

en el espacio. Tomando en cuenta

elementos característicos del país.

Porque podríamos encontrarnos varios

países bajo una misma situación

inmobiliaria pero el sistema registral no

tendrían el mismo efecto por tratarse de

diversas culturas, costumbres y otros. .

Atendiendo al tiempo según avanza las

cosas van cambiando, lo cual involucra

directamente la sociedad, el sistema se

adecua a los avances de la sociedad, a

lo que esta requiera.

Para la clasificación de los sistemas

registrales se toma en cuenta desde los

efectos de la inscripción, como se lleva

el registro, hasta como se constatan los

títulos.

El principio de la publicidad es la

característica base de nuestro sistema

registral, aunque todo los sistema que

hemos tenido lo ha contenido como

soporte puesto que de aquí se deriva la

seguridad del tráfico, asegurando la

titularidad plena.

Actualmente se auxilia de un grupo de

Principios como: de legalidad,

especialidad, legitimidad, publicidad,

rogación, tercero registral, prioridad,

tracto sucesivo, principio de

consentimiento, de calificación. Que

conjuntamente contribuyen a garantizar

la eficacia del sistema. En definitiva,

podemos afirmar que hoy día contamos

con un buen sistema registral que

es oriundo de Australia del sur y tiene

presencia en Brasil, y en 20 estados

americanos.

Page 29: sistemas y principios registrales

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Modificada por la Ley No. 51-2007 ivRodríguez J. A.- universidad de los Andes