Servidumbres

Según los artículos 530 y 531 del Código Civil (titulo VII libro II),

la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en

beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo

favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que

la sufre, predio sirviente. También pueden establecerse servidumbres en

provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no

pertenezca la finca gravada.

Las servidumbres se configuran como limitaciones al derecho de

propiedad basadas en las relaciones de vecindad entre fincas. No

pueden existir si no reportan una utilidad al fundo dominante y en todo

caso la interpretación de las mismas ha de ser estricta y favorecer al

predio sirviente.

No puede existir una servidumbre sin utilidad para un fundo o una

persona, pues no se pueden establecer limitaciones al derecho de propiedad

que no reporten ventaja para nadie. Son situaciones que implican una función

de servicio y una pérdida de libertad.

El concepto de servidumbre, gravamen impuesto sobre un inmueble en

beneficio de otro perteneciente a distinto dueño, se caracteriza por:

- una relación entre dos inmuebles (excepto las servidumbres personales),

aquel en cuyo favor está constituida la servidumbre, denominado predio

dominante, y aquel otro, que sufre dicho gravamen, denominado predio

sirviente.

- razones de utilidad y de necesidad imponen su existencia,

- recaen sobre cosa ajena

- suponen una limitación al derecho de propiedad

- y son inseparables de la finca a que activa o pasivamente pertenece.

Las servidumbres se pueden clasificar en:

a. Por razón del sujeto: prediales, las establecidas entre el predio sirviente

y el dominante, y las personales, en favor de una persona o comunidad

a quien no pertenece la finca gravada. Por su situación: rústica o

urbana, dependiendo de la situación de la finca.

b. Por su origen: legales y voluntarias, aquellas establecidas en la ley y

éstas por la voluntad de los propietarios.

c. Por su ejercicio: continua y discontinua

d. Por la notoriedad de su existencia: aparentes y no aparentes.

e. Por su contenido: positivas y negativas. Es positiva la servidumbre que

impone al dueño del predio sirviente la obligación de dejar hacer alguna

cosa o de hacerla por si mismo, y negativa la que prohibe hacer algo

que le sería lícito sin la servidumbre.

En cuanto a la constitución de las servidumbres caben destacar tres elementos:

1-Elementos personales:

No se exige ninguna capacidad especial para constituir servidumbres, basta

con la capacidad de obrar general necesaria para constituir derechos reales

sobre bienes inmuebles y en relación con el acto o contrato por el que nazcan

- intervivos, mortis causa, oneroso, gratuito, etc…

Si bien existen algunos supuestos especiales de constitución de servidumbres,

como por ejemplo las constituidas en la propiedad horizontal, donde se

requiere el consentimiento unánime de los copropietarios.

2-Elementos Reales:

En las servidumbre prediales se requiere la existencia de dos predios, sirviente

y dominante, con aptitud por sus características y situación para que pueda

existir la servidumbre.

En las personales existe sólo el predio sirviente con esa misma aptitud y

posibilidad de utilización por parte del sujeto titular del gravamen.

3- Elementos formales: Modos de adquisición

Las servidumbres se podrán establecer por Ley o por voluntad de las partes.

Por ley caben distinguir dos supuestos. Uno, cuando aparece la servidumbre de

manera automática ligada con un determinado supuesto de hecho que la ley

contempla; dos, que la ley atribuya a una persona la posibilidad o facultad de

exigir esta constitución. En este caso, este mandato legal se concretará

entonces a través de un acto jurídico, mediante un acuerdo entre los

interesados.

Por voluntad de los particulares, encauzada a través de un negocio jurídico y

es por consiguiente una voluntad negocial.

El negocio constitutivo lo formarán los interesados, es decir el que tenga

derecho a la servidumbre y el obligado a prestarla.

Así, todo propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres

que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere,

siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público.

Por lo tanto, pueden nacer de la autonomía de la voluntad, servidumbres que

tengan una regulación legal, o servidumbres que carezcan de dicha regulación.

Las primeras se denominan legales, y las segundas voluntarias.

No se exige una forma documental "ad solemnitatem", sino la general, por la

que deben constar en documento publico al tratarse de actos o contratos que

tiene por objeto la creación, transmisión, o modificación de derechos reales

sobre bienes inmuebles, pero su omisión no supone la nulidad o inexistencia,

porque las partes pueden recíprocamente compelerse a llenar esta formalidad.

Si se tienen que cumplir las formas que se exijan para el acto o negocio

jurídico de que se trate (donación, testamento…).

Entre las causas de extinción de las servidumbres destacan:

1. Por la reunión en una misma persona de la propiedad del predio

dominante y la del sirviente.

2. Por su no uso durante 20 años. Falta de uso, que ha de ser continuo.

3. Cuando los predios vengan en tal estado que no pueda usarse la

servidumbre. Pero esta podría revivir si después el estado de los predios

permitiera usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, hayan

transcurrido 20 años.

4. Por llegar el dia o realizarse la condición, si la servidumbre es temporal

o condicional.

5. Por renuncia del dueño del predio dominante.

6. Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del

sirviente.

7. Por la utilidad. La servidumbre tiene su único fundamento en la utilidad,

y, lógicamente, la modificación de su uso debe adaptarse a ella.

Son inscribibles los títulos en los que se constituyan, reconozcan, modifiquen,

transmitan o extingan servidumbres y otros cualesquiera derechos reales. Los

derechos reales limitados, así como cualquier carga o limitación de dominio,

para que surtan efectos frente a terceros, han de constar en la inscripción de la

finca sobre que recaigan. Además, las servidumbres pueden constar en la

inscripción del predio dominante.

Dentro de las servidumbres legales destacamos:

Medianería o pared medianera:

La medianería es la situación jurídica que se da cuando dos fincas están

separadas por un elemento común, que pertenece a los propietarios de

aquéllas.

Se presume la servidumbre de medianería mientras no haya título o signo

exterior, o prueba en contrario.

No tiene carácter forzoso y por lo tanto, solo se puede constituir por voluntad

de los propietarios colindantes.

Como consecuencia, los derechos y obligaciones se derivan siempre del

acuerdo de constitución en el que quedan plenamente reflejados.

No obstante en los supuestos de presunción de existencia, existen unos

derechos y obligaciones que nacen de la ley y que son de aplicación en todo

aquello que no esté expresamente pactado en caso de constitución voluntaria.

a. Los propietarios tienen la obligación de reparar y construir las paredes

medianeras de las fincas que tengan a su favor la medianería en

proporción al derecho de cada uno.

b. Todo propietario tiene derecho de poder alzar la pared medianera , a

sus expensas e indemnizando los perjuicios que se puedan causar,

aunque sean temporales. Asumiendo también, los gastos de

conservación.

c. Cada propietario tiene derecho a usar la pared medianera en proporción

al derecho que tenga en la mancomunidad.

Servidumbre de luces y vistas

Las servidumbre de luces suponen la existencia de huecos para tomar luz del

predio vecino, y la de vistas, abrir ventanas o huecos para gozar de vistas a

través del fundo vecino, e impedirle toda obra que la merme o dificulte.

a. Luces y vistas en pared medianera. - Para poder abrir ventanas o huecos

en dicha pared ser requiere el consentimiento del otro, u otros

medianeros. - Para poder abrir ventanas o huecos en dicha pared ser

requiere el consentimiento del otro, u otros medianeros.

b. Luces y vistas en pared propia.-.-

Huecos de tolerancia: El dueño de una pared no medianera, contigua a finca

ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos siempre que: El dueño de una

pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o

huecos siempre que:

- estén a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos.

- sus dimensiones sean de 30 cm en cuadro y

- tengan reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

Distancia mínima del predio dominante: No se pueden abrir ventanas con

vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del

vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y

dicha propiedad. La distancia se cuenta desde la línea exterior de la pared en

los huecos en que no haya voladizos, o desde la línea de estos donde los haya.

No se pueden abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos

semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la

pared en que se construyan y dicha propiedad. La distancia se cuenta desde la

línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, o desde la

línea de estos donde los haya.

Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma

propiedad, si no hay 60 cm de distancia, contada desde la línea de separación

de las dos propiedades.

Distancia de respeto del predio sirviente: Cuando por cualquier título se

hubiera adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre

la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no puede edificar a

menos de tres metros de distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto

para el predio dominante. Cuando por cualquier título se hubiera adquirido

derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad

colindante, el dueño del predio sirviente no puede edificar a menos de tres

metros de distancia. La distancia se toma igual que lo dispuesto para el predio

dominante.

SERVIDUMBRES en la LEY HIPOTECARIA.,-

Según el art. 13 de la L. H., «los derechos reales limitativos, los de garantía y, en

general, cualquier otra carga o limitación del dominio, o de los derechos reales, para

que surtan efecto contra terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o

derecho sobre el que recaigan.

Las servidumbres reales podrán también hacerse constar en la inscripción del predio

dominante, como cualidad del mismo».

De este precepto se desprende que la servidumbre predial debe constar inscrita en el

folio u hoja registral del predio sirviente, para que pueda producir efectos contra

terceros. En cambio, en el folio del predio dominante figurará registrada como una

cualidad o elemento del mismo. Por ello la forma cie hacerlas constar en el Registro

será:

En el folio del predio sirviente: Inscripción. En el folio del predio dominante: bien por

una inscripción o bien será suficiente una nota marginal.

No se podrán hipotecar: las servidumbres, a menos que se hipotequen

juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de

aguas, la cual podrá ser hipotecada.

Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por

prescripción de veinte años

Las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo

podrán adquirirse en virtud de título.

Las servidumbres se extinguen:

1.º Por reunirse en una misma persona la propiedad del predio dominante y la

del sirviente.

2.º Por el no uso durante veinte años.

Este término principiará a contarse desde el día en que hubiera dejado de

usarse la servidumbre respecto a las discontinuas; y desde el día en que haya

tenido lugar un acto contrario a la servidumbre respecto a las continuas.

3.º Cuando los predios vengan a tal estado que no pueda usarse de la

servidumbre; pero ésta revivirá si después el estado de los predios permitiera

usar de ella, a no ser que cuando sea posible el uso, haya transcurrido el

tiempo suficiente para la prescripción, conforme a lo dispuesto en el número

anterior.

4.º Por llegar el día o realizarse la condición, si la servidumbre fuera temporal

o condicional.

5.º Por la renuncia del dueño del predio dominante.

6.º Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del

sirviente.

PREDIO SIRVIENTE. INSCRIPCIÓN.

Descripción. Valor. Cargas. Don (circunstancias) adquirió esta finca por , según la

inscripción 5., y la grava con servidumbre de luces en favor de la casa contigua, número

de la misma calle, inscrita en el folio del tomo , propia de don (circunstancias),

mediante la entrega de euros, confesadas recibidas. Las luces se recibirán por medio de

un hueco o ventana, de altura por de ancho, que se abrirá en la pared del Norte o

derecha entrando de dicha casa y sobre el tejado de la de este número, y a una altura

de metros. En su virtud, Inscribo a favor de don, como propietario del predio

dominante, el derecho de servidumbre, en los términos expresados. Así resulta

PREDIO DOMINANTE INSCRIPCIÓN.

Descripción. Valor. Cargas. Don adquirió esta finca por….. , según la inscripción

precedente, y ha comprado a don , propietario de la casa contigua número de esta

misma calle, inscrita al folio del tomo , por el precio de euros, el derecho de luces por

medio de un hueco o ventana de de altura por de ancho, que debe abrirse en la pared

Norte. o derecha entrando de esta casa y sobre el tejado de la contigua, a una altura de

metros. En su virtud, inscribo la expresada servidumbre en beneficio de esta finca. Así

resulta

PREDIO DOMINANTE. NOTA MARGINAL.

La finca de este número tiene constituida a su favor servidumbre de luces sobre la casa

número de la calle inscrita al folio del tomo, y consistente en un hueco o ventana de de

altura por de ancho, abierto en la pared Norte o derecha entrando de esta casa, sobre el

tejado de la contigua y a una altura de metros. (Lugar, fecha).

SERVIDUMBRE DE PASO

INSCRIPCIÓN. PREDIO SERVIENTE.

Rústica. Finca en , partida , etc. Es resto después de la segregación a que hace

referencia la nota al margen de la inscripción precedente. Sin cargas. Vale euros. Don

(circunstancias) adquirió esta finca por , según la inscripción , y sobre ella establece en

favor de la finca número ….inscrita al folio del tomo , que fue segregada de la de este

número, y es propiedad de don (circunstancias), una servidumbre de paso, por el

camino de metros de ancho y de una longitud de , que va desde la. carretera de hasta el

linde Norte de la finca de este número, en el lugar denominado En su virtud, Inscribo a

favor de don , como dueño del predio dominante, el derecho de servidumbre, en los

términos expresados. Así resulta

PREDIO DOMINANTE.

Puede hacerse constar la servidumbre en el predio dominante en el fondo de la

inscripción, en los casos en que al mismo tiempo se realice otra operación con dicha

finca. Así en el modelo que sigue:

Descripción. Se segrega de la finca al folio . . .... del tomo, inscripción Sin

cargas. Vale euros. Don... (Circunstancias) adquirió la finca matriz por, según

la citada inscripción, y de ella segrega la de este número, que vende a don

(circunstancias), por el precio de . ..... euros , al contado. En favor de la finca

de este número y sobre el resto de la finca matriz, se constituye una

servidumbre de paso, por un camino de ..metros de ancho y de una longitud

de , que va desde la carretera de hasta el lindero Norte del predio sirviente en

el lugar denominado En su virtud, inscribo a favor de don esta finca por el

titulo de compra y la expresada servidumbre- en beneficio de esta finca. Así

resulta