Segundo Trabajo Tasacion de Edificio Residencial Las Dalias

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TASACIN DE EDIFICIO RESIDENCIAL LAS DALIAS

0INGENIERIAECONOMICA II

INDICEI. MARCO TEORICO: REGLAMENTO NACIONAL DE METRADOS TITULO I: DISPOSICIONES GENERALES TITULO II: VALUACION DE PREDIOS- CAPTULO A: ALCANCES Y FINES- CAPTULO B: MEMORIA DESCRIPTIVA- CAPTULO C: VALUACIN DEL TERRENO- CAPTULO D: VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS EINSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES- CAPTULO E: VALOR TOTAL DEL PREDIO ARTCULO II.E.35- CAPTULO F: VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUNII. ANALISIS DE TASACION: EDIFICIO RESIDENCIAL LAS DALIAS MEMORIA DESCRIPTIVA VALUACION VALUACIN COMERCIAL DE INMUEBLE FOTOGRAFIA DEL INMUEBLE VALUADO

MARCO TEORICO:REGLAMENTO NACIONAL DE METRADOS (TITULO I-II)

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DELPERTTULO I: DISPOSICIONES GENERALESCAPTULO NICOARTCULO I.01El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por finalidad establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formularla valuacin de bienes inmuebles y muebles.ARTCULO I.02Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictaminan sus cualidades y caractersticas en determinada fecha, para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento.ARTCULO I.03Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 885 del Cdigo Civil son bienes inmuebles: El suelo, el subsuelo y el sobresuelo. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o estanciales. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos. Las naves y aeronaves. Los diques y muelles. Los pontones, plataformas y edificios flotantes. Las concesiones para explotar servicios pblicos. Las concesiones mineras obtenidas por particulares Las estaciones, vas de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en elregistro. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad. Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 886 del cdigo civil son bienes muebles: Los vehculos terrestres de cualquier ndole. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal. Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no estn unidos al suelo. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisicin de crditos oderechos personales. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y otros similares. Las rentas o pensiones de cualquier clase. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro. Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.ARTCULO I.04Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor puede determinarse aplicando mtodos directos (comparacin, costo), indirectos (renta, valor actual) u otros debidamente sustentados. Contiene a travs de ttulos especiales, normas para diferentes tipos de propiedades que pueden ser objeto de valuacin en las condiciones mencionadas. Dichos ttulos podrn contener elementos de bienes inmuebles y de bienes muebles indistintamente. Conforme se presenten nuevos requerimientos y se completen los estudios tcnicos del caso, este reglamento se ampliar con ttulos referidos a diversos bienes o procedimientos valuatorios.ARTCULO I.05El campo de aplicacin de este reglamento y la sujecin a sus normas alcanza a todo el territorio de la Repblica.ARTCULO I.06El uso de este reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una Evaluacin comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y para la ejecucin de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros.ARTCULO I.07Para los efectos de la aplicacin de las disposiciones y normas del presente reglamento en los procesos valuatorios, se distingue con el nombre de tasacin o valuacin reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificacin que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes. Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.ARTCULO I.08Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razn de sus estudios superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin.ARTCULO I.09El perito valuador debe indicar con precisin la fecha de la informacin tcnica y de precios que est utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal condicin.ARTCULO I.10El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de tasacin que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: memoria descriptiva, valuacin y anexos. En cada ttulo de ste reglamento se desarrollar la informacin requerida para cada una de estas secciones.ARTCULO I.11El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la fecha de valuacin, en consideracin a las compras ventas de bienes similares y a las caractersticas del bien valuado. El valor de realizacin es el que se obtiene por la compra - venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplicndole un factor, en consideracin a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el perito.TTULO II: VALUACION DE PREDIOS URBANOSCAPTULO A: ALCANCES Y FINESARTCULO II.A.01Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar o destruir la edificacin.ARTCULO II. A.02Considerase terreno urbano al que est situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano; as como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y los que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente.ARTCULO II. A.03Se entiende por edificaciones a las construcciones o fbricas en general.ARTCULO II. A.04Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al suelo o a la construccin, y no pueden ser separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.ARTCULO II.A.05Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA, ahora Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes.ARTCULO II.A.06La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justificados por el perito.ARTCULO II.A.07En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales de edificacin, se valorizara de conformidad a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificacin techada se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificacin, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicar el factor de oficializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de oficializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.ARTCULO II.A.08El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros: Memoria descriptiva. Valuacin. Valuacin del terreno. Valuacin de las edificaciones Valuacin de las obras complementarias. Valuacin de instalaciones fijas y permanentes Intangibles, si los hubiere Cuadro resumen general de las valuaciones Anexos Fotografas, si se requieren OtrosCAPTULO B: MEMORIA DESCRIPTIVAARTCULO II.B.09La memoria descriptiva comprende: Nombre del propietario o posesionario. Nombre de la persona que solicita la